Ejendomsforeningen Danmark

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Forbedringer og forbedringsforhøjelser i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark

2 Det lejeretlige forbedringsbegreb Forbedringsbegrebet Definition af forbedring: Brugsværdiforøgelse Boliglejemål, LL 58, stk. 1: Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi Erhvervslejemål, ELL 31, stk. 1: Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi En forbedring er udtryk for, at lejer bliver stillet bedre, end lejer har krav på efter lejelovgivningen eller lejeaften, herunder: udvidet benyttelse af/i lejemålet sparede ressourcer, eksempelvis varme øget sikkerhed, eksempelvis nye elinstallationer

3 Det lejeretlige forbedringsbegreb Forbedring i forhold til andre udgifter Forbedring og vedligeholdelse opretholdelse af det lejede i den udformning og i den kvalitet, som lejer har krav på efter lejelovgivningen og lejeaftalen Forbedring og fornyelse fornyelse af det lejede uden, at der tilføres yderligere egenskaber eller kvaliteter. Forbedring og driftsudgift tilbagevendende udgifter, som indgår i ejendommens drift Forbedring og lovkrav bestemte arbejder har i medfør af lov karakter af forbedringer arbejder, som er nødvendige for at opfylde krav i lovgivning eller konkrete offentlige påbud

4 Det lejeretlige forbedringsbegreb Eksempler på forbedringer: Fjernvarme GD 1996/11B, GA 2000/14 Isolering Termovinduer eller forsatsruder GD 2006/65 Ø, GD 2006/37 Ø, GA 2003/21, GA 2003/17, GA 2002/06 Varmestyring, fx natsænkning Nyt køkken og bad GD 2011/52 Ø, GD 2006/82 Ø, GD 2001/36 Ø, GD 2000/42 Ø, GD 1999/52 V, GA 2005/18, GA 2004/11

5 Det lejeretlige forbedringsbegreb Eksempler på forbedringer Altaner - udvidet areal/glasinddækning GD 2000/50 Ø, GA 2005/19 Porttelefoner Mekanisk udsugning, badeværelse Nye/forstærkning/sikring af el-installationer GD 2001/36 Ø, GD B, GA 2001/08, GA2006/03, GD1981/11Ø Udskiftning af vandinstallationer GA 2001/03

6 Det lejeretlige forbedringsbegreb Eksempler på forbedringer Gårdhave/gårdrenovering GD 2012/25 Ø, GA 2005/02 Opsætning af postkasser (Ydelsesprocent på 10 årigt lån) (Lovkrav) GA 2009/03, GA 2009/01 HPFI-relæ pr. 1/ (Lovkrav) 100 % forbedring, GD 2011/52 Ø Ny elevator/bedre elevatorsikkerhed GD 1999/54 Ø, GA 2005/04, GA 2004/10, GA 1999/01 Renovationslifte, elektronisk sug m.v. GA 1998/08 (renovationslifte), GA2007/13, GD2008/54V (mobilsug)

7 Det lejeretlige forbedringsbegreb Eksempler på forbedringer Hårde hvidevarer (nye hvidevarer) GD 2011/52 Ø Forbedring af varmeanlæg GD 2006/39 Ø, GA 2002/12, GA 2000/14 Nye hoveddøre, cykelkælder, dørpumper GA 2005/04, GA 2003/13 Opsætning af undertag i forbindelse med isolering af tagetage GA 2005/23 Malerarbejde, glasfilt og glasvæv GD 2004/66 V

8 Det lejeretlige forbedringsbegreb Eksempler på forbedringer Gulve GD 2011/52 Ø Tidligere lejers forbedringer GD 2006/79 Ø, GA 2004/14, GD1988/12B Udgifter til grundbestanddele GD 2013/59 V

9 Det lejeretlige forbedringsbegreb Eksempler på ikke-forbedringer Tyveri- og brandalarm i vaskekælder GA 1999/13 Etablering af tele- og datanet Tidligere var det en forbedring GA 2002/11 Nu er det ikke en forbedring LL 46c, stk. 2 Malerarbejder, hvis overtaget istandsat og afleveres istandsat GD 2004/66

10 Det lejeretlige forbedringsbegreb Lovbestemt ret til forbedringsforhøjelse: Brandsikring lov om brandsikring 10,stk. 1 Antenne m.v. LL 46c, stk. 2 Overgang til forbrugsmålere LL 37, stk. 4, og 46j, stk. 3 Udvidet kapacitet, forsyningsledninger LL 58, stk. 6 GA2001/03 ( faldstammer, + koldtvandsinstall.), U74.125H (gas til el) Gårdrydning LL 60 (10 % af udgiften) Oliefyr til fjernvarme/naturgas LL 61 (over 10 år)

11 Beregning af forbedringsforhøjelse Samme princip for beregning af forbedringsforhøjelse i boliglejemål og erhvervslejemål LL 58, stk. 2/ELL 31, stk. 2: Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.

12 Beregning af forbedringsforhøjelse Grundlag for forbedringsforhøjelse: Håndværkerudgifter inkl. moms Nødvendige følgeudgifter inkl. moms Samlede håndværkerudgifter Teknikerhonorar (12 %) Administrationshonorar Lejetab Forsikring Øvrige udgifter Finansieringsudgifter Samlede forbedringsudgifter Fradrag for sparet vedligeholdelse (forudsat at der er et fradrag) Evt. tilskud Grundlag for forbedringsforhøjelse kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr.

13 Beregning af forbedringsforhøjelse De enkelte forbedringsudgifter mv.: Håndværkerudgifter inkl. moms materialer og lønudgifter faktura fra håndværker eller entreprenør eller skønnet rimelig udgift ved eget arbejde GD 2011/18Ø Nødvendige følgeudgifter inkl. moms byggetilladelse, stillads, byggeplads, strøm, vand, bortskaffelse af affald, udgifter til midlertidig genhusning af lejere mv. Teknikerhonorar faktura fra teknisk rådgiver eller skønnet rimelig udgift ved eget arbejde 5-15 % af de samlede håndværkerudgifter ved eget arbejde GA 2013/11 (15 %, hvis udgift var dokumenteret, og 10 %, hvis udgift var udokumenteret), GA 2005/19 (14,1 %), GA 2004/11 (15 %), GA 2003/21 (10 %), GA 2002/12 (15 %), GA 2001/09 (8 %), GA 2000/14 (15 %), GA 2001/09 (8 %)

14 Beregning af forbedringsforhøjelse De enkelte forbedringsudgifter mv. Administrationshonorar faktura fra administrator eller skønnet rimelig udgift ved eget arbejde 1-5 % af de samlede håndværkerudgifter inkl. teknikerhonorar ved eget arbejde GA 2001/09 (5 %), GA 2000/14 (5 %), GA 2002/17 (1,84 %), GA 2005/19 (3 %) Lejetab lejetab for periode, hvor et lejemål ikke kan udlejes på grund af udførelsen af forbedringsarbejder GD 2007/31 V, GD 2004/01 Ø, GD 2001/11 Ø og GD 1991/04 Ø Forsikring entrepriseforsikring Øvrige udgifter

15 Beregning af forbedringsforhøjelse De enkelte forbedringsudgifter mv.: Finansieringsudgifter Udgifter til midlertidig finansiering under udførelsen af forbedringsarbejder (renteudgifter på byggelån fra betaling af de første håndværkerregninger m.v. og indtil låneprovenuet ved den endelige finansiering er udbetalt) Udgifter til den endelige finansiering (tinglysnings- og registreringsafgifter, lånesagsgebyr og andre gebyrer til långiver, men ikke forretning af lånet)

16 Beregning af forbedringsforhøjelse Fradrag for sparet vedligeholdelse Såfremt der er tale om, at man forbedrer allerede eksisterende installationer/egenskaber/kvaliteter i det lejede, skal der foretages fradrag for sparet vedligeholdelse. Sparet vedligeholdelse er udtryk for en skønsmæssig kapitalisering af vedligeholdelsen af de allerede eksisterende installationer/egenskaber/kvaliteter i det lejede. Såfremt der er tale om en OMK-ejendom, kan fradrag for sparet vedligeholdelse fratrækkes på de udvendige vedligeholdelseskontoer.

17 Beregning af forbedringsforhøjelse Eksempler på fradrag for sparet vedligeholdelse: Vinduer : 1/3 GD 2012/90 V (2/3), GD 2006/65 Ø (2/3), GD 2006/37 Ø (1/3), GA 2003/21 (1/3), GA 2003/17 (1/3), GA 2002/06 (3/4) Installation af fjernvarme : Kakkelovnsfradrag GA 2000/18 : kr. pr. stk. i 2000 Konvertering til fjernvarme : 1/3 Mobilsug GD 2008/54 (1/4) El-installationer : Skøn GD 2011/52 Ø (0 %)

18 Beregning af forbedringsforhøjelse Eksempler på fradrag for sparet vedligeholdelse: Forbedring af varmeanlæg GD 2006/39 Ø (2/3), GA 2002/12 (1/2), GA 2000/14 (1/3) Etablering af porttelefoner : 0 Altaner/glasinddækning : Skøn GD 2006/65 Ø (50 %), GD 2000/50 Ø (Skøn), GA 2005/19 (1/3) Køkken/bad : Skøn GD 2011/52 Ø (25 %), GD 2008/43 Ø, (0 %), GD 2007/31 V ( 25 % / 0 %,køkken og bad blev senere fornyet igen), GD 2006/82 Ø (25 % / 0 %), GD 2000/42 Ø (0 %)

19 Beregning af forbedringsforhøjelse Beregning af den samlede forbedringsforhøjelse: Grundlag for forbedringsforhøjelse x ydelse* = den samlede forbedringsforhøjelse HR: Ydelse på 20-årigt realkreditlån (7,5 % pr. 1. november 2013) GD 2008/54 V, GD 2006/82 Ø, GD 2004/01 Ø, GD 2008/27 Ex. : x 7,4 % = kr. U : Ydelse på 10-årigt realkreditlån (12,0 % pr. 1. november 2013) GA 2009/01, GD 2004/01, GD 2010/10 B Ydelsesprocenter bruges uanset, om der konkret måtte kunne opnås bedre lånevilkår eller der sker selvfinansiering GD 2002/01H

20 Beregning af forbedringsforhøjelse Fordeling af den samlede forbedringsforhøjelse: Efter brugsværdiforøgelsen: pr. m2 (eksempelvis ved varme og isolering) pr. lejlighed (eksempelvis ved postkasser) efter afholdte udgifter efter vinduesantal/areal nogle lejligheder undtages (eksempelvis ved elevator og altan) Ex. : kr. / 520 m2 = 76,81 kr. pr. m2

21 Beregning af forbedringsforhøjelse Begrænsning af forbedringsforhøjelsen Forbedringsforhøjelsen skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi. Forøgelsen af det lejedes værdi kan således begrænse forbedringsforhøjelsen GD 2005/01 H

22 Gode råd Registrer tilstanden inden udførelse af forbedringsarbejderne efter udførelsen af forbedringsarbejderne f.eks. ved genudlejning kan der opstå tvist om beregning af forbedringstillægget Indhent detaljerede tilbud/få detaljerede fakturaer ingen Diverse arbejder kr. præcis angivelse af arbejdets delelementer detailpriser på delarbejder præcis angivelse af hvilke lejemål arbejdet er udført i Dokumentation, dokumentation og dokumentation! gem altid kopi af fakturaer og varslinger under eventuelle senere tvister (mange år senere) skal udlejer kunne dokumentere udførte arbejder og pris syn og skøn GD 2009/42 V, GD 2007/35 V, GD 1999/44 Ø Manglende dokumentation for afholdte udgifter GD 2013/45 Ø

23 Gode råd Ad. Dokumentation, dokumentation og dokumentation! GD 2013/45 Ø: U HAVDE ADGANG TIL AT OPKRÆVE FORBEDRINGSTILLÆG TRODS MANGLENDE DOKUMENTATION AF DE AFHOLDTE UDGIFTER U var ikke i stand til at fremfinde regninger eller øvrige specifikationer på afholdte udgifter til forbedringer, som var afholdt for ca. 30 år siden. Huslejenævnet fandt derfor, at forbedringstillæg var udokumenterede og tilsidesatte derfor disse. Boligretten stadfæstede huslejenævnets afgørelse under henvisning til den manglende dokumentation. Landsretten lagde til grund, at de påberåbte forbedringer var udført, og gav U adgang til et skønsmæssigt forbedringstillæg herfor, som udgjorde 2/3 af det opkrævede forbedringstillæg.

24 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K