Landzonetilladelse og dispensation fra søbeskyttelseslinje

Transkript

1 Landzonetilladelse og dispensation fra søbeskyttelseslinje Landzonetilladelse og dispensation fra søbeskyttelseslinjen til opførelse af en helårsbolig på Sommervej 43 I har søgt om tilladelse til at opføre en ny helårsbolig på ejendommen matr. nr. 2k Stavnsholt By, Farum, Sommervej 43, 3520 Farum. Boligen opføres som erstatning for den helårsbolig, der tidligere har ligget på ejendommen. Opførelse af den ansøgte helårsbolig kræver landzonetilladelse efter planlovens 1 35, stk. 1, og dispensation fra naturbeskyttelseslovens 2 16, stk. 1 (søbeskyttelseslinjen). Furesø Kommune, Natur- og Miljøafdelingen meddeler hermed landzonetilladelse og dispensation fra søbeskyttelseslinjen til at opføre en helårsbolig med et bebygget areal på 165 m 2 og et boligareal på 237 m 2. Afgørelsen omfatter også tilladelse til balkon/terrasser, der ikke opføres i niveau med boligen. Landzonetilladelsen meddeles efter planlovens 35, stk. 1, og dispensationen fra søbeskyttelseslinjen meddeles efter naturbeskyttelseslovens 65, stk. 1. Afgørelsen meddeles på følgende vilkår: Dato: 31. januar 2018 Sags nr.: Dok.nr.: Matr. nr.: 2k Stavnsholt By Ejendomsnr.: 9905 Furesø Kommune Center for By og Miljø Natur- og Miljøafdelingen Tlf.: Afd. tlf. nr.: Telefon åbningstider: Mandag-fredag kl Torsdag kl Skriv til os via Digital Post fra borger.dk og virk.dk Helårsboligen opføres som ansøgt, jf. ansøgningsmateriale dateret den Helårsboligen opføres med de materialer (facader, vinduer og tagbeklædning), der er beskrevet i ansøgningsmaterialet om tilbygning og renovering, der er dateret den og senere revideret den Hvis der i forbindelse med byggearbejdet foretages terrænændringer som følge af behov for kørevej til byggeplads eller lign., skal terrænet tilbageføres til det oprindelige terræn efter byggeriets afslutning. 1 LBK nr. 50 af 19. januar 2018 af lov om planlægning med senere ændringer 2 LBK nr. 934 af 27. juni 2017 af lov om naturbeskyttelse med senere ændringer

2 Øvrige tilladelser og dispensationer En stor del af ejendommen er fredskov, og den ansøgte helårsbolig ønskes opført i fredskov. Kommunen har vejledt om, at det ansøgte også kræver dispensation fra skovloven (fredskov). Jeres ansøgning er videresendt til Miljøstyrelsen Storstrøm, der er myndighed for så vidt angår skovloven. Den ansøgte helårsbolig kræver også byggetilladelse, førend I fortsætter byggearbejdet. Kommunens byggesagsbehandling afventer Miljøstyrelsens afgørelse efter skovloven. Baggrund Tidligere sager om ejendommen Med ansøgning, dateret den 10. februar 2017, søgte I om tilladelse til at renovere og energioptimere boligen på ejendommen og til at opføre en tilbygning til boligen på 63 m 2. Renoveringen af boligen omfattede udskiftning af tag, vinduer og facadebeklædning. Med afgørelse af 25. april 2017 meddelte kommunen dispensation fra søbeskyttelseslinjen til tilbygningen og ombygningen/renoveringen. Med afgørelse af 22. maj 2017 meddelte kommunen byggetilladelse til tilbygningen. Kommunen vurderede samtidig, at tilbygningen og ombygningen/renoveringen af boligen kunne ske uden landzonetilladelse, idet der efter dagældende regler i planloven kunne ske til- og ombygning af et helårshus i landzone op til 250 m 2 uden landzonetilladelse. Kommunen modtog i november 2017 en henvendelse om, at der på ejendommen var foretaget nedrivning af boligen, og at der tilsyneladende var støbt nyt fundament. Kommunen rettede herefter henvendelse til jer, og på et møde i december 2017 på rådhuset fortalte I om byggeprocessen. I redegjorde for de problemer, der var dukket op i forbindelse med byggearbejdet og renoveringen af boligen. Efter mødet fremsendte I en skriftlig redegørelse inklusiv bilag til kommunen, herunder fotomateriale, tilstandsrapport, udtalelser fra rådgivere, materiale fra forsikringssager, geotekniske rapporter og en træsagkyndiges vurdering af tilstanden af de eksisterende træer på ejendommen. Materialet beskriver udførligt de problemer med råd, svamp, skadedyr, isolering, gulve, fundamenter og konstruktionsmæssige fejl i boligen m.v., som I var stødt på i forbindelse med byggearbejdet. Det er forhold, der har betydet, at det ikke var muligt at renovere boligen efter hensigten og som planlagt. Side 2 af 11

3 Kommunen besigtigede efterfølgende ejendommen sammen med jer. På besigtigelsen kunne det konstateres, at meget store dele af boligen var fjernet/nedrevet. Der var støbt fundament til den tilbygning på 63 m 2, der var givet tilladelse til i foråret Desuden var der var støbt nyt fundament som erstatning for en del af det eksisterende fundament. Efter besigtigelsen traf kommunen afgørelse om, at det påbegyndte byggearbejde ikke kunne sidestilles med en renovering af boligen. Hele byggeriet inklusiv den tidligere tilladte tilbygning måtte i stedet betragtes som en samlet nyopførelse af et énfamiliehus (helårsbolig). Kommunen vejledte jer samtidig om muligheden for at søge om lovliggørende tilladelse/dispensation til den påbegyndte bolig. Ansøgning På den baggrund har I søgt om tilladelse til at opføre en ny helårsbolig som erstatning for bolig, der tidligere lå på ejendommen, og som nu er nedrevet. Byggeriet på ejendommen har ligget stille, mens denne sag har verseret. Den ansøgte helårsbolig ønskes opført med samme placering som den tidligere bolig. I har anført, at store dele af fundamentet og bærende konstruktioner er nye, men at projektet ellers er identisk med det tidligere godkendte projekt om tilbygning til og renovering af den tidligere bolig. I har også anført, at det ansøgte projekt er ændret fra et renoveringsprojekt til et nybyggeri, fordi det eksisterende fundament og husets trækonstruktion viste sig at være i meget dårlig stand. Under arbejdet med renoveringsprojektet fandt entreprenøren råd i trækonstruktionen, og fundamentet viste sig ikke at være udført korrekt og desuden i så dårlig stand, at entreprenøren ikke turde bygge en ny facadekonstruktion oven på det eksisterende fundament. Om ejendommen Ejendommen Sommervej 43 er en beboelsesejendom på m 2, der ligger i landzone. Ejendommen ligger i en række af beboelsesejendomme, der alle grænser op til Furesø. Fra Sommervej mod nord (kote 30) skråner grunden kraftigt ned til Furesø mod syd (kote 21). Grunden skråner kraftigst på det første stykke tættest på vejen og flader herefter ud tættere på søen. Den tidligere bolig på ejendommen bestod af to sammenbyggede dele den oprindelige del fra ca (østlige del) og en nyere del/tilbygning fra ca (vestlige del). Dertil var en lille tilbygning med et badeværelse fra ca Bo- Side 3 af 11

4 ligen havde et bebygget areal på 102 m 2 og et samlet boligareal på 161 m 2, fordelt med 102 m 2 i stueplan og 59 m 2 i kælderen. Dertil en overdækning på 21 m 2. Boligen lå tæt på Furesø, ca. 8 m fra bredden. Den ansøgte helårsbolig Den ansøgte bolig ønskes opført med et bebygget areal på 102 m 2 (svarende til den tidligere bolig) plus et bebygget areal på 63 m 2 (svarende til den tilbygning, som kommunen meddelte tilladelse til i foråret 2017). Boligen får sammen placering/fodaftryk som den tidligere bolig og tilladte tilbygning. Den tidligere tilladte tilbygning var i ét plan og disponeret som en forlængelse mod nord af den tidligere bolig (den vestlige del fra ca. 1994), dvs. med en placering væk fra Furesø. Boligen får et boligareal på 237 m 2, som fordeler sig med 165 m 2 i stueplan (102 m m 2 ) og 72 m 2 i kælderen. Kælderens boligareal er udvidet med 13 m 2 i forhold til den tidligere bolig, idet en del af krybbekælderen ønskes inddraget i boligarealet. Yderligere 12 m 2 af den tidligere krybbekælder inddrages desuden til vaskekælder og teknik, der dog ikke godkendes til beboelse. Det bebyggede areal udvides ikke med ændringerne. På grund af det meget skrånende terræn vil boligen set fra Furesø fremstå i to plan (kælderplan og stueplan), tilsvarende den tidligere bolig på ejendommen. Set fra Furesø vil højden til tagryg være maksimalt 6,9 m. Fra vejen vil kun stueplan være synligt, og højden til tagryg vil maksimalt være 4,9 m. Den østlige del af den tidligere bolig, svarende til den oprindelige del fra ca. 1937, var 40 cm lavere end den vestlige del fra ca På den nye bolig ønskes tagkonstruktionen hævet med 20 cm på den østlige del sammenlignet med den tidligere boligs østlige del. Det begrundes med et ønske om at overholde krav til rumhøjde samt en øget isolering i tagkonstruktionen, jf. krav i bygningsreglementet. På den nye bolig vil højdeforskellen på den østlige og vestlige del derfor være reduceret fra 40 cm til 20 cm. Den vestlige del vil fortsat være højere. Syd for boligen dvs. ned mod Furesø etableres en terrasse på 38 m 2 i tilknytning til og i niveau med boligens kælderplan på et areal, hvor der i dag er græsplæne. Ud for stueplan på boligens sydfacade etableres desuden en balkon/terrasse på 30 m 2, der i udstrækning og placering svarer til balkonen/terrassen på den tidligere bolig. Den etableres delvist på boligens kælderplan og delvist svævende langs husfacaden, og den medfører et overdækket areal på 21 m 2, svarende til den tidligere overdækning. Side 4 af 11

5 Ud for boligens stueplan på et areal, hvor der i dag er græsplæne, etableres en terrasse på 54 m 2. Størstedelen af denne terrasse etableres nord for, dvs. væk fra Furesø, og i niveau med boligen. En mindre del etableres dog langs boligens østfacade, hvor terrassen understøttes af en støttemur pga. grundens hældning. Støttemuren flugter med den del af boligens østfacade, der ligger længst mod syd. Terrassen vil således ikke stikke ud fra huset, men vil ligge bag huset set fra søen. Materialevalg er identisk med det tidligere godkendte projekt om tilbygning til og renovering af den tidligere bolig. Boligen ønskes således opført med en egetræsfacade med lodrette egetræslister behandlet med jernvitriol. Tagbeklædningen bliver tagpap. Det isættes vinduer med sorte aluminiums rammer, og der opsættes sort stålværn på balkon/terrasser. I har anført, at den nye træfacade i egetræ falder i mere naturlig harmoni med omgivelserne end den blåmalede træbeklædning, der var på det tidligere hus. Tanken er, at huset skal blende ind med den omkringliggende natur og dermed falde naturligt ind i områdets grønne omgivelser. Af tegningsmaterialet fremgår, at placering af og størrelsen på vinduerne i den nye bolig nogle steder er ændret sammenlignet med den tidligere bolig. I den tidligere boligs sydfacade, der vender ud mod Furesø, erstattes seks vinduer således med større facadevinduer, der går fra gulv til loft. Plangrundlag m.v. Ejendommen ligger i landzone. Ifølge Furesø Kommuneplan 2017 ligger ejendommen inden for et område, der er udlagt med landskabelige værdier. Ejendommen ligger desuden i ydre grøn kile, jf. Fingerplan Den ansøgte helårsbolig ligger inden for søbeskyttelseslinjen, der afkastes af Furesø. Den sydligste del af ejendommen tættest på Furesø ligger i Natura 2000-område nr. 139 Øvre Mølleådal, Furesø og Frederiksdal Skov. Den tidligere helårsbolig på ejendommen lå i sin helhed inden for Natura 2000-området. Den del af den ansøgte bolig, der skal erstatte den tidligere bolig, ligger derfor også inden for Natura 2000-området, mens den del af den ansøgte bolig, der svarer til den tidligere tilladte tilbygning fra 2017, kun ligger delvist inden for området. 3 Fingerplan 2017 Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning, Erhvervsstyrelsen Side 5 af 11

6 Høring Ansøgningen om landzonetilladelse har været sendt i naboorientering i perioden fra den 9. januar 2018 til den 24. januar 2018 efter reglerne i planlovens 35, stk. 4. De tre hørte naboer har oplyst, at de ikke har bemærkninger til det ansøgte. Retsgrundlag Efter planlovens 35, stk. 1, må der ikke i landzone opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer uden kommunens tilladelse. Naturbeskyttelseslovens 16, stk. 1, bestemmer bl.a., at der ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende eller foretages beplantning eller ændringer i terrænet inden for en afstand af 150 m fra søer. Ifølge naturbeskyttelseslovens 16, stk. 3, må der i lovligt etablerede haver, uanset forbuddet i stk. 1, placeres mindre bygninger, anlæg og installationer i tilknytning til boligen og højest 15 m fra denne, som en terrasse etableret i niveau med og i sammenhæng med beboelsen. Kommunen kan dispensere fra forbuddet i naturbeskyttelseslovens 16, stk. 1, jf. naturbeskyttelseslovens 65, stk. 1. Efter praksis meddeles der normalt landzonetilladelse og dispensation fra søbeskyttelseslinjen til at opføre en ny helårsbolig som erstatning for en eksisterende, der nedrives. Det er normalt en forudsætning, at den nye helårsbolig opføres med nogenlunde samme placering, størrelse og udformning/karakter som den tidligere bolig. Begrundelse for afgørelsen Landzonetilladelse og dispensationen fra søbeskyttelseslinjen er givet, da den ansøgte helårsbolig ikke vurderes at stride mod de bestemmelser og hensyn, der skal varetages ved administrationen af planlovens landzonebestemmelser og søbeskyttelseslinjen. Furesø Kommune finder samlet, at opførelsen af den ansøgte helårsbolig ikke vil påvirke landskabet negativt, heller ikke set fra Furesø. Kommunen lægger vægt på, at boligen opføres med sammen placering og størrelse som den tidligere bolig på ejendommen, og at udvidelsen af det bebyggede areal med 63 m 2 sker som en forlængelse mod nord, dvs. væk fra søen. Kommunen lægger også vægt på, at forhøjelsen af tagkonstruktionen med 20 cm på den østlige del af boligen sammenlignet med den tidligere bolig ikke medfører, at den samlede Side 6 af 11

7 bebyggelse fremstår højere. Det indgår også i vurderingen, at den ansøgte helårsbolig ligger i et område, hvor der i forvejen er andre helårsboliger ned mod Furesø. Kommunen finder, at den nye bolig med egetræsfacade vil fremstå mindre markant i landskabet end den tidligere bolig, der havde blåmalet facadebeklædning. Kommunen finder desuden, at den nye boligs samlede helhedsudtryk forbedres og vil harmonere bedre med omgivelserne end den tidligere boligs udtryk. I forhold til den øgede glasfacade på især boligens sydside indgår det i vurderingen, at sydfacaden på den tidligere bolig i forvejen var præget af større glaspartier, og at der opsættes sort stålværn på balkonen/terrassen, der bryder glasfacaderne på den nye bolig. Kommunen vurderer, at terrassen ved husets sydfacade og størstedelen af terrassen nordøst for huset etableres i niveau og i sammenhæng med boligen, og derfor er umiddelbart tilladt, jf. undtagelsesbestemmelsen i naturbeskyttelseslovens 16, stk. 3. Både i forhold til terrassen, der etableres med støttemur langs husets østfacade, og i forhold til balkonen/terrassen, der etableres ud for husets stueplan på sydfacden, så vurderer kommunen, at de vil fremstå som en integreret del af huset, og ikke vil påvirke oplevelsen af landskabet negativt. Kommunen lægger i begge tilfælde vægt på, at de opføres i tilknytning til boligen, og at de flugter med facaderne, og dermed ikke fremstår som fremspring /tilbygninger på facaderne. Med hensyn til balkonen/terrassen på sydfacaden indgår det også i vurderingen, at den har en placering og størrelse, der svarer til den balkon/terrasse, der var på den tidligere bolig. I den konkrete sag er der tale om lovliggørelse af et allerede påbegyndt byggeri. Kommunen kan ikke i en sag om lovliggørelse lægge afgørende vægt på værdispildsbetragtningen dvs. hensynet til, at I var påbegyndt byggemodning og byggeriet vedr. tilbygningen m.v., da det blev fastslået, at den eksisterende bolig ikke kunne renoveres uanset at dette var jeres hensigt og ønske. I en sag om lovliggørelse skal en ansøgning vurderes på samme måde, som hvis der var ansøgt om byggeriet, inden det blev påbegyndt. I den konkret sag er det i stedet afgørende, at kommunen vurderer, at den ville have givet tilladelse til helårsboligen, hvis der var blevet søgt herom, inden byggeriet blev påbegyndt. Side 7 af 11

8 Forhold til international naturbeskyttelse Som anført ovenfor ønskes den ansøgte helårsbolig opført delvist inden for et Natura 2000-område 4. Der er ikke kortlagt habitatnaturtyper på ejendommen og kommunen har ikke kendskab til, at der forekommer beskyttede dyre- eller plantearter (bilag IVa- eller bilag IVb-arter) eller egnede levesteder for sådanne arter på ejendommen. Det er kommunens vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke arterne eller deres levesteder, da den ansøgte bolig opføres samme sted og med samme grundplan, som den tidligere bolig, og udvidelsen i forhold til den tidligere bolig opføres i direkte sammenhæng hermed. Af samme årsag finder kommune heller ikke, at den ansøgte helårsbolig, der opføres tæt på Furesø, vil forringe områdets mulighed for at virke som spredningskorridor for dyre- og planteliv. Landzonetilladelsen og dispensationen fra søbeskyttelseslinjen vil derfor ikke medføre forringelse eller væsentlig forstyrrelse af de særligt beskyttede naturforhold i internationale naturbeskyttelsesområder eller for de strengt beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IVa og b. Offentliggørelse Landzonetilladelsen og dispensationen fra søbeskyttelseslinjen vil blive offentliggjort i de lokale aviser. Det forventes at ske i uge 6. Afgørelsen vil desuden blive offentlig bekendtgjort på kommunens hjemmeside. Det forventes at ske dags dato. Klage Der kan klages over landzonetilladelsen efter reglerne i planlovens kap. 14, og der kan klages over dispensationen fra søbeskyttelseslinjen efter reglerne i naturbeskyttelseslovens kap. 12. Uddybende klagevejledning fremgår af bilag til denne afgørelse. Udnyttelse af tilladelse og dispensation Landzonetilladelsen og dispensationen fra søbeskyttelseslinjen må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Rettidig klage har opsættende virkning, med mindre hhv. Planklagenævnet og/eller Miljø- og Fødevareklagenævnet bestemmer andet. 4 BEK nr. 926 af 27. juni 2016 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter, og BEK nr af 26. november 2016 om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter Side 8 af 11

9 Landzonetilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for fem år, efter at den er givet, jf. planlovens 56, stk. 2. Dispensationen fra søbeskyttelseslinjen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for tre år, efter at den er givet, jf. naturbeskyttelseslovens 66, stk. 2. Som tidligere oplyst forudsætter opførelse af den ansøgte helårsbolig også dispensation fra skovloven (fredskov). Landzonetilladelsen og dispensationen fra søbeskyttelseslinjen kan derfor ikke udnyttes, med mindre der opnås dispensation fra skovloven. Kommunens byggesagsbehandling afventer afgørelsen efter skovloven. Venlig hilsen Side 9 af 11

10 Bilag med klagevejledning Klagevejledning planloven Der kan klages over landzonetilladelsen efter reglerne i planlovens kap. 14. Klageberettigede er enhver med retlig interesse i afgørelsen og visse landsdækkende foreninger og organisationer, der har beskyttelsen af natur og miljø eller væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen som hovedformål. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Du kan finde yderligere information om Planklagenævnet på Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr. Gebyrets størrelse differentieres, alt efter om du klager som borger eller som virksomhed/myndighed/organisation. Som borger, skal du betale et gebyr på 900 kr. Virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder skal betale kr. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagefristen udløber 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag. Hvis sagen ønskes indbragt for domstolene, skal det ske inden seks måneder fra modtagelsen af afgørelsen. Klagevejledning naturbeskyttelsesloven Der kan klages over dispensation fra naturbeskyttelsesloven (søbeskyttelseslinjen) efter reglerne i naturbeskyttelseslovens kap. 12. Klageberettigede er adressaten for afgørelsen, ejeren af den ejendom, som afgørelsen vedrører, offentlige myndigheder, en berørt nationalpark oprettet efter lov om nationalparker, lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen, og visse landsdækkende for- Side 10 af 11

11 eninger og organisationer, der har beskyttelsen af natur og miljø som hovedformål eller varetager væsentlige rekreative interesser. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Miljø- og Fødevareklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Du kan finde yderligere information om Miljø- og Fødevareklagenævnet på Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr. Gebyrets størrelse differentieres, alt efter om du klager som borger eller som virksomhed/myndighed/organisation. Som borger, skal du betale et gebyr på 900 kr. Virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder skal betale kr. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. (Klagegebyr er det samme for Planklagenævnet og Miljø- og Fødevarenævnet). Miljø- og Fødevareklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Miljø- og Fødevareklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagefristen udløber 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag. Hvis sagen ønskes indbragt for domstolene, skal det ske inden seks måneder fra modtagelsen af afgørelsen. Side 11 af 11