ﻴﺒ ـ ﻌﺸﻟﺍ ﺔﻴﻁﺍ ﻘ ﺭـ ﻤﻴﺩﻟﺍ ﺔ ﻴ ـ ﺭﺌﺍﺯﺠﻟﺍ ﺔ ﻴ ـ ﺭﻭﻬﻤﺠﻟﺍ

Transkript

1 الجمهورية الجزاي رية الديمقراطية الشعبية وزارة التعليم العالي و البحث العلمي جامعة منتوري *قسنطينة* كلية علوم الا رض الجغرافيا و التهيي ة العمرانية قسم التهيي ة العمرانية الرقم التسلسلي... السلسلة... مذكرة تخرج مقدمة لنيل شهادة ماجستير في التهيي ة العمرانية من ا عداد: لمياء بولجمر تحت ا شراف الا ستاذ: د.محمد الهادي لعروق لجنة المناقشة: جامعة قسنطينة ري يسا ا.د صلاح الدين شراد جامعة قسنطينة مشرفا ا.د محمد الهادي لعروق جامعة قسنطينة ممتحنا ا.د عبد الغاني غانم جامعة قسنطينة ممتحنا ا.د عبد الوهاب لكحل السنة الجامعية 26-25

2 ا صبح مقدمة عامة "مفهوم السكن في منظور التنمية المستديمة يتعدى معنى الما وى المجرد بمواصفاته التخطيطية و النوعية ليمتد ا لى الاهتمام براحة الا نسان و صحته و تمكينه من ممارسة الا نشطة العمومية و الجماعية و استعمال التجهيزات و استهلاك الخدمات وتعزيز التلاحم الاجتماعي (1) و حماية البيي ة" مما جعله محل اهتمام الحكومات و الدول فالحصول على مسكن ضمان هو للكرامة وحق المواطنة ا نتاجه لا يزال في صميم الرهانات الاجتماعية و الاقتصادية الكبرى بالجزاي ر. لقد عرفت السياسة الوطنية للسكن تطورا مهما منذ الاستقلال في ا طار العقار التسيير التمويل...الخ وتميزت ب: æ احتكار الدولة للقطاع لا كثر من عشريتين حيث استا ثرت با نتاج السكن الحضري استجابة للنمو الديموغرافي المتزايد و التعمير المتسارع فكانت المخطط الممول المسير المنجز و الموزع الوحيد له ركزت كل وساي لها المالية و الا دارية لا نتاج السكن الاجتماعي لكن النقاي ص المسجلة من تا خر الا نجاز و تضاعف التكاليف ا دت ا لى بروز ا زمة سكنية ازدادت حدتها بعد تخلي الدولة عن تمويل هذه البرامج بسبب انخفاض سعر البترول سنة البلاد. æ تقليص صلاحيات الدولة و توسيع داي رة المساهمين الاقتصادية و السياسية للانفتاح على اقتصاد السوق بعد سنة خلق سوق عقاري تنافسي 1986 و الركود الاقتصادي الذي عانت منه في بصدور قانون التوجيه العقاري ا نتاج السكن ا ثر التحولات 199 با جراء تغييرات جذرية منها: 25-9 المو رخ في تسهيل الحصول على الا راضي للتعمير بصدور قانون التهيي ة و التعمير 29-9 æ في و القانون رقم 5-4 المو رخ في 14 ا وت 24 المعدل والمتمم له. المو رخ تطوير الترقية العقارية بصدور قانون النشاط العقاري 3-93 المو رخ في التوجه نحو شكل جديد هو و الاحتياط و الموجه لصالح الفي ة (1) السكن الترقوي الممول من طرف الصندوق الوطني للتوفير المتوسطة انطلقت العملية في مرحلة غير ملاي مة تميزت ب: انخفاض القدرة الشراي ية للا سر و عدم القدرة على الاقتراض. ركود الادخار و ارتفاع البطالة. محمد الهادي لعروق السكن الاجتماعي في منظور التنمية المستديمة ملتقى وطني السكن الاجتماعي في الجزاي ر الحصيلة و الا فاق مخبر التهيي ة العمرانية جامعة منتوري قسنطينة مارس 24 1

3 ارتفاع كلفة البناء لتحرير الا سعار و ارتفاع سعر المنتوجات المستوردة. ليتم توقيف المشاريع الجديدة للصندوق لما تكبده من خساي ر بسبب بيع مساكن بسعر ا قل من ثمنها الحقيقي. æ بتكفل الدولة با نتاج سكنات اجتماعية موجهة للفي ات المحرومة و ا مام فشل الترقية العقارية في توفير مساكن للفي ة المتوسطة طرح الا شكال لدى هذه الشريحة التي تمثل يمكنها: شراء ا و بناء مسكن التا جير لارتفاع التكاليف. لدى القطاع الخاص فا قل قيمة للا يجار تبلغ الاستفادة من سكن اجتماعي لا ن دخلها يزيد عن 12 دج. فبعد فشل تجربة السكن التطوري و المدعم وجهت الدولة سياستها نحو جملة من الخيارات توافق و ا مكانات كل شريحة من المجتمع و الدخل من امتلاك مسكن بمنح ا عانات مباشرة و غير مباشرة ل: الا سر التي تعمل على بناء مسكن خاص. لا نجاز سكنات موجهة للبيع بالا يجار. للمرقين العقاريين لا نجاز العقارية العمومية شرع فيها بتطبيق التعليمة الوزارية رقم الترقوي ذو الطابع الاجتماعي للتمليك الصادرة في 7 ا وت الا شكالية المطروحة: %5 1 دج كحد ا دنى. تقديم الدعم من المجتمع ا ذ تنويع العرض السكني لا بوضع لتمكين الا سر المتوسطة سكنات اجتماعية تساهمية هي توجه جديد في ميدان الترقية 278 (1) التي تتناول تطوير المسكن كان لولاية قسنطينة نصيب هام من مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي حيث استفادت من مسكن ا نجز منها المرقين العقاريين. 51 مسكن فقط حتى سنة (2) 24 و يعمل على انجازها عدد مهم من و من ا جل التحكم ا كثر في معالجة هذه الا شكالية تم صياغتها بطرح الا سي لة التالية: (1) Said Boucheneb, le logement en Algérie entre produit social et produit marchant, colloque international, les services publics et leurs dynamiques au Machrek et au Maghreb, groupe de recherche sur le Machrek et le Maghreb,Axe 5, urbanisation et logement, université de Paris, Mai 1999 (2) situation des programmes de logement social participatif arrêter 25/1/24. Direction du Logement et les Equipements Publiques. 2

4 - فيما تتمثل سياسة الدعم في قطاع السكن و ما هي ا شكاله و ا لى من وجه - كيف يعرف السكن الاجتماعي التساهمي(خصاي صه ا شكاله و ا هدافه) - من هم الفاعلون في ا نتاجه و المستفيدون منه و ما هي الا جراءات المتبعة لتجسيد مشروع سكن اجتماعي تساهمي - ما هو واقع هذه البرامج بولاية قسنطينة و ما هي خصاي ص الحضيرة السكنية الناتجة - ما هو الواقع الاجتماعي و الاقتصادي للسكان و ما مدى تجاوبهم مع هذا الشكل الجديد - ما مدى توافق كلفة المسكن مع الا مكانيات الاقتصادية للمستفيد و هل تعرف العملية مضاربة عقارية - هل هذه الصيغة لها فعالية في ا نعاش قطاع السكن و تنشيط الترقية العقارية دوافع اختيار الموضوع: كثر الحديث عن الا شكال الجديدة للسكن الاجتماعي خاصة منها السكن الاجتماعي التساهمي الذي استقطب عددا كبيرا من المهتمين سواء كانوا من المواطنين ا و المتعاملين العقاريين لا مكانية امتلاك مساكن ترقوية يشرف على ا نجازها مرقون عقاريون با سعار معقولة و الاستفادة من دعم الدولة كما ا ن العملية تعتمد على مساهمة الجميع على خلاف الصيغ الا خرى ا ذ تسمح بمشاركة: الدولة المواطن المرقي العقاري و البنوك. و عليه تهدف الدراسة ا لى: - التعريف بصيغة السكن الاجتماعي التساهمي. - تحديد ا ثار تطبيقه في الميدان (مجالية اجتماعية...الخ). - مدى فعاليته في تحقيق الا هداف المسطرة. ا سباب اختيار مجال الدراسة: تم اختيار ولاية قسنطينة نموذجا لدراسة واقع تطبيق العملية في الميدان لا نها استفادت من عدة مشاريع للسكن الاجتماعي التساهمي سواء في ا طار البرنامج القديم ا و الجديد كما ا نها سجلت حجما سكنيا مهما و ا قبالا للمرقين العقاريين و لمعرفة الخصاي ص المجالية و المواصفات التقنية للمساكن تم اختيار ثلاث مشاريع: * مشروع 1 مسكن للمو سسة الترقية العقارية الفجر(دنمبري). * مشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري الموجه لصالح بلدية الخروب. * مشروع 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري لصالح مو سسة الخدمات الاجتماعية لولاية قسنطينة. 3

5 و كان الاختيار مبنيا ا ساسا على القيام بمقارنة بين المشاريع من خلال: * نوع المشروع ا ذا كان خاص ا و لصالح هيي ة ا و جماعة محلية. * نوع البرنامج الذي طبق من خلاله الصيغة القديمة ا و الجديدة. * نوع المرقي العقاري عمومي ا و خاص فاختيار ديوان الترقية و التسيير العقاري يرجع لخبرة المتعامل ا ما المرقي العقاري الخاص دنمبري نظرا لسمعة و جديته في العمل ضف ا لى ا ن مشروعه هو ا ول مشروع انتهت به الا شغال. منهجية البحث و ا دوات جمع البيانات: لمعالجة الا شكالية المطروحة استعملت منهجية تعتمد على عدة مقاربات منها: 1- مقاربة وصفية: حيث حاولنا التعرف على مختلف جوانب هذا الشكل الجديد من خلال شبكة من العناصر هي: الا طار القانوني التمويل الفاعلون و سير تطبيق العملية لا براز الا يجابيات و الوقوف على النقاي ص و تحديد مدى استفادة الفي ة المتوسطة منها ا ي تشخيص للواقع(بالوصول ا لى ولاية قسنطينة). -2 مقاربة كمية: و فيها تم التطرق ا لى وضعية هذه المشاريع بالولاية و اختيار ثلاث منها لمعرفة خصاي صها المجالية و مواصفاتها التقنية 1 (مشروع مسكن للمو سسة الترقية العقارية الفجر و مشروعي 8 مسكن و 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري) بالاعتماد على التحليل الكمي -3 و الكيفي بمقارنة المشاريع فيما بينها للوصول ا لى الاستنتاجات الايجابية منها مقاربة احتمالية: احتمالات تفيد الوضع القاي م. و قد تركزت و السلبية. بعد التحليل و التفسير توصلنا ا لى الحقاي ق النظرية و التطبيقية لوضع الدراسة على التحقيقات الميدانية بدءا من: 1- مرحلة جمع المادة العلمية المتعلقة بموضوع البحث: خلال هذه المرحلة تم الاطلاع على الدراسات الا بحاث التقارير لانطلاقة العمل. النصوص القانونية و الوثاي ق الا دارية مختلف لاستخراج مجموعة ا فكار تمهد 2- مرحلة جمع المعلومات و الا حصاي يات: تم الاتصال بمختلف الهيي ات و المصالح القاي مة على العملية: مديرية البناء و التعمير مديرية السكن و التجهيزات العمومية فرع مديرية البناء و التعمير لبلدية الخروب المصلحة التقنية لبلدية الخروب الديوان الوطني للا حصاء مصلحتي الا رشيف لولاية قسنطينة و بلدية الخروب الصندوق الوطني للسكن القرض الشعبي الجزاي ري بنك التنمية المحلية الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ديوان الترقية و التسيير العقاري مو سسة الترقية العقارية الفجر مكتب الدراسات دنمبري مكتب الدراسات فجالي. 4

6 3- مرحلة جمع الخراي ط و المخططات: المتعلقة بولاية قسنطينة الخروب المدينة الجديدة علي منجلي (الموقع طبوغرافية مخططات الكتلة الواجهات...الخ) و الخاصة بنماذج الدراسة( الموقع مخططات الكتلة الواجهات التقسيمات الداخلية...الخ)و هي خراي ط ومخططات ذات مقياس 1/.5 4- مرحلة العمل الميداني: وتم من خلاله: - معاينة و توقيع المشاريع بالمدينتين الجديدتين(علي منجلي و ماسينيسا) و بلدية الخروب. - مسح شامل للمشاريع المنجزة وا حصاء المساكن المشغولة. - معاينة المشاريع المختارة كنماذج للدراسة. - جرد التجهيزات الموجودة بالا حياء التي تضم النماذج. - استعمال تقنية الاستمارة: ا لى تفاصيل ا دق تم اختيارها تم استخدام استمارة استبيانية وزعت على عينة من السكان للوصول على ا ساس عدد المساكن المنجزة و البالغ عددها 51 مستوى ولاية قسنطينة لكن تبين من خلال الخرجات الميدانية المتكررة ا نه لم يشغل ا لا مسكن على مسكن 245 فقط ا ما البقية منها من لم ينتقل ا ليها ا صحابها حتى تنتهي الا شغال التكميلية و منها من لم يستلم مسكنه لعدم اكتمال الانجازات ببعض المشاريع و عليه فقد اعتمد هذا العدد و تم ملي استمارة عن 245 طريق الاستجواب المباشر مع السكان لاستحالة استخدام المدارس لا نها تضم عدد كبير من سكان التجمعات السكنية المجاورة و وجود المشاريع في مناطق متفرقة. 5- مرحلة التحليل و المعالجة: تم فيها تحليل مختلف المعطيات المتحصل عليها من المديريات المصالح المختلفة و الاستمارة الميدانية و معالجتها باستعمال جداول رسوم بيانية و خراي ط لا براز نتاي ج تطبيق العملية في الميدان و من ثم الوقوف على النقاي ص و السلبيات و وضع مجموعة من الاقتراحات. و للاجابة على الاشكالية المطروحة استمل البحث على ثلاث فصول وكل فصل يضم مبحثين: الفصل الا ول: السكن الاجتماعي التساهمي دعم لا نتاج السكن و لامتلاك مسكن نتعرض من خلاله ا لى سياسة الدعم لقطاع السكن و تحديد مفاهيم خاصة بالصيغة: ا هدافها الفاعلون في ا نتاجها وتدخلاتهم كل حسب تخصصه و مراحل سير عملية الا نتاج. قسم هذه الفصل ا لى مبحثين: المبحث الا ول: المبحث الثاني: السكن الاجتماعي التساهمي عملية ترقوية و اجتماعية. السكن الاجتماعي التساهمي: تعدد الفاعلين و فتح المجال للمبادرة الخاصة خصاي صها 5

7 الفصل الثاني: السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة انطلاقة قوية و ا قبال واسع يتناول دراسة وضعية برامج السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة نصيبها من المشاريع مميزات السكان و تفاعلهم مع العملية و ذلك من خلال للمساكن الخصاي ص التقنية توزيعها مبحثين: المبحث الا ول: الانجاز. المبحث الثاني: و اجتماعية. الفصل الثالث: السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة بعث للترقية العقارية و محدودية نماذج عن مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي بالولاية: رو ية مجالية عمرانية دراسة مالية لتكلفة المشروع و تقييم التجربة. نستعرض هنا الجانب المالي للمشروع بتحديد تركيبته المالية كلفته و مدى تا ثيره على سعر المسكن و المستفيد ثم ننتقل ا لى تقييم التجربة انطلاقا من مختلف العناصر لتحديد نجاحها ا و فشلها لذا قسم الفصل ا لى: المبحث الا ول: المبحث الثاني: التكاليف بين الدراسات و الواقع. السكن الاجتماعي التساهمي: تقييم و توجيهات للتحسين. بعض المشاكل التي اعترضتنا: تمثلت ا ساسا في: - قلة المراجع التي تخدم الموضوع نظرا لحادثة التجربة لذا اعتمدنا على الوثاي ق الا دارية التعليمات الوزارية و الميدان لفهم سير العملية. - صعوبة الحصول على المعطيات من المرقين العقارين الخواص مديرية السكن و البنوك...الخ. - عدم استيعاب الا جراءات المتبعة لتطبيق الصيغة من طرف الهيي ات المشرفة مما صعب تحديدها خاصة تلك المتعلقة بالبرنامج القديم. - تا خر ملي الاستمارات لعدم شغل المستفيدين لمساكنهم رغم ا نهاء بعض المشاريع. - الدراسة السكنية اعتمدت على سكان المشاريع الا ولى للبرنامج القديم لا ن مشروعي 8 مسكن و 55 مسكن لم تنته الا شغال بها بعد. 6

8 الفصل الا ول: التساهمي السكن الاجتماعي مسكنن السكن وامتلاك دعم لا نتاج مقدمة تعددت ا شكال السكن الاجتماعي الموجه للفي ات المحدودة و المتوسطة الدخل في ظل التغيرات الاقتصادية التي تعرفها البلاد فكان السكن الاجتماعي التساهمي ا حد ا هم هذه الصيغ الا يجاري و البيع بالا يجار المواطن الموجهة للشريحة المتوسطة من المجتمع للحصول على مسكن لاي ق بمنحه مساعدات مالية. دعمت هذه العملية بمجموعة من القوانين و الا جراءات لتشجيعها السكان و المرقين العقاريين و هذا راجع ا لى الدعم الذي تقدمه الدولة. و منه تمحورت الدراسة في هذا الفصل حول العناصر التالية: سياسة دعم القطاع اعتمدته مما جعلها تعرف مفهوم السكن الاجتماعي التساهمي بتحديد عناصره ا شكاله و ا هدافه. الفاعلون في ا نتاجه. ا ليات ا نجازه. و عليه تم تقسيمه ا لى مبحثين: الدولة لا جل ا لى جانب مساعدة ا قبالا واسعا من المبحث الا ول: المبحث الثاني: التساهمي السكن الاجتماعي التساهمي عملية ترقوية و اجتماعية تعدد الفاعلين و فتح المجال للمبادرة الخاصة لانجاز مشروع للسكن الاجتماعي 7

9 المبحث الا ول: السكن الاجتماعي التساهمي عملية ترقوية اجتماعية تمهيد: اتجهت الدولة نحو سياسة تهدف ا لى تمكين الفي ة المتوسطة من امتلاك مسكن اعتمادا على نظام تمويل مركب من ا عانات و قروض عقارية موازاة مع انسحابها التدريجي من عملية ا نتاج السكن بفتح المجال للمبادرة الخاصة تشجيعا للاستثمار و تحقيقا للمنافسة التي تنتج تنويعا للعرض السكني تلبية للطلب المتزايد لكون السكن الاجتماعي التساهمي احد الخيارات التي ا درجتها الدولة لتحقيق ذلك فهو يجمع بين ا مكانية امتلاك مسكن و مشاركة القطاع الخاص في الا نجاز. و لمعرفة ا ليات تنفيذ هذه الصيغة الجديدة ا هدافها وخصاي صها سيتم التطرق في هذا المبحث ل: ا ولا- سياسة دعم السكن ثانيا - مفهوم السكن الاجتماعي التساهمي ا ولا-.I سياسة سكن تعتمد على الدعم: تحفيزات تشجع التملك لصالح الفي ة المتوسطة: رغم التغيرات التي يعرفها قطاع السكن خاصة فيما يتعلق بالانسحاب التدريجي للدولة سواء في التمويل الا نتاج ا و التسيير و فتح المجال لمشاركة القطاع الخاص ا لا ا نه ظل متواصل حيث عملت الدولة على تطويره ليكون ا كثر فعالية. 1- تعريف الدعم: الصيغة و مدخول هو (1) بهدف تشجيع الاستثمار في القطاع. 2- ا قسامه: نظام يقوم على مجموعة ا عانات يستفيد من دعم موجهة لا نتاج السكن تتغير حسب الا سرة يخصص لعمليات البناء ا و للمرقي العقاري ا و لفي ات محددة من المجتمع ينقسم نظام الدعم ا لى ستة ا نواع: تخفيض في سعر بيع الا رض مساعدة مالية خاصة با عمال التهيي ة مساعدات تقدمها الخزينة لتغطية مصاريف البناء ا عانات مالية تمنح مباشرة للمواطن لامتلاك مسكن عن طريق شراي ه ا و بناي ه تخفيض نسبة فواي د البنوك * تخفيض في الرسم على القيمة المضافة( TVA ) المفروضة على عملية البناء (1) SEMINAIRE SUR LA POLITIQUE DU LOMENT EN ALGERIE : rapport de synthèse, BOUMERDES 21 ET 22 décembre 22. P 27 TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée 8

10 3- توزيعه: تخصص الدولة سنويا ما يقارب 13 * ا جمالي الميزانية الموجهة الناتج الداخلي الخام( PIB ) فهي تفوق من مليار دج كدعم للسكن بنسبة (1) %3 من 3 ا لى 2 مرات القيمة التي تخصصها بعض الدول العربية فعلى سبيل المثال نجد ا ن النسبة في المغرب و الا ردن تبلغ %.5 (2) ع ىل و.8 % التوالي و يتوزع دعم الدولة في الجزاي ر كالتالي: ا - حسب الصيغ: يتوزع الدعم على البرامج الوطنية كالا تي: الصيغة قيمة الدعم دج نسبة الدعم% جدول رقم( 1 ) القضاء على السكن القصديري المصدر: 3 توزيع الدعم حسب صيغ السكن (1 6 )دج سنة 22 الاجتماعي الا يجاري 16 الاجتماعي التساهمي 33 البيع بالا يجار 78 البناء الذاتي 18 الترقوي 9 المجموع SEMINAIRE SUR LA POLITIQUE DU LOGEMENT EN ALGERIE : RAPPORT DE SYNTHESE BOUMERDES 21 ET 22 DECEMBRE 22. P يلاحظ ا ن النصيب الا كبر من الدعم موجه للسكن الاجتماعي بمختلف ا شكاله بنسبة صيغة البيع بالا يجار %6 يليها السكن الاجتماعي التساهمي %98 كما %23.3 تتصدرها يستفيد السكن الترقوي و البناء الذاتي من الدعم و ا ن كان بنسبة ضعيفة تقدر ب %2 كما يظهر في الشكل رقم 1 : 1 6 دج 8 رقم شكل (1): توزيع الدعم حسب ( صيغ (1 ( 6 السكن دج) توزيع الدعم حسب الصيغ القضاء RHP على السكن القصديري الترقوي البناء الذاتي البيع بالا يجار الاجتماعي التساهمي الاجتماعي الا يجاري (1), (2) Séminaire sur la politique du logement en algerie : L analyse des blocages de l offre de logement en Algérie, ministère de l habitat et de l urbanisme, banque mondiale, Alger Boumerdes 21 et 22 décembre 22. P 18 PIB : Produit Intérieur Brute. 9

11 ب- حسب النوع: تنقسم مصاريف الدعم على المسكن الواحد كما يلي: نوع الدعم سعر الا رض الرسم على القيمة المضافة نسبة الفاي دة ا عمال التهيي ة البناء المجموع جدول رقم( 2 ) القضاء على السكن القصديري القيمة 192 النسبة% 29.2 توزيع نفقات الدعم للمسكن الواحد (1 ( 3 الاجتماعي الايجاري القيمة 15 النسبة% 14 الاجتماعي التساهمي القيمة 35 النسبة% 45 القيمة 75 البيع بالايجار النسبة% المصدر:, SYNTHESE SEMINAIRE SUR LA POLITIQUE DU LOGEMENT EN ALGERIE : RAPPORT DE BOUMERDES 21 ET 22 DECEMBRE 22. P تشترك صيغ السكن الاجتماعي في التخفيضات المطبقة على سعر الا رض الرسم على القيمة المضافة و ا عمال التهيي ة بنسب متفاوتة في حين يختص البيع بالا يجار بتخفيضات في نسبة الفواي د لتصل ا لى الصفر كما يظهر في الشكل رقم 2 : 1 6 دج 25 نفقات الدعم حسب المسكن الواحد شكل رقم( 2 ): ) 6 ( 1 نفقات الدعم حسب المسكن الواحد 2 المجموع سعر الا رض رسم على القيمة المضافة TVA نسبة الفاي دة ا عمال التهيي ة البناء يتركز الدعم في السكن الاجتماعي الايجاري و الموجه لامتصاص السكن القصديري على مصاريف البناء بنسبة البنكية بنسبة %69 %52 و %53 على التوالي في حين تستفيد صيغة البيع بالا يجار من تخفيض في نسبة الفواي د و سعر الا رض %33 دعم بتخفيض في سعر الا رض و مصاريف البناء بنسبة المالية التي تمنح للمستفيد. البيع بالايجار الاجتماعي التساهمي من ا جمالي الدعم ا ما السكن الاجتماعي التساهمي يعرف ا كبر %45 الاجتماعي الايجاري و %38 القضاء امتصاص على السكن السكن القصديري على الترتيب ا ضافة ا لى الا عانات 1

12 ج- حسب مداخيل الا سر: تتوزع الا عانات بين في ات (1) كالا تي :شكل رقم 3 الدخل الضعيف المتوسط والعالي رقم شكل (3): توزيع نسبة الدعم حسب المداخيل تستفيد الفي ة المتوسطة من ا كبر دعم يقدر ب الا كثر حرمانا من المجتمع. %84 من ا جمالي الدعم مقابل %14.II دعم السكن في التحارب العالمية: وجهت السلطات الفرنسية السكن في شكل صيغتين هما:.1 حالة فرنسا: فقط وجهت للفي ة جهودها في قطاع السكن لدعم الطبقات الضعيفة و المتوسطة بدعم السكن الاجتماعي الايجاري: و الذي يعرف دعما في عملية الا نتاج عن طريق: دعم مالي يخصص لعمليات البناء. تخفيض في الضراي ب المفروضة على البناء و الرسوم مثلا تخفيض في الرسم على القيمة المضافة ا لى الاجتماعي. (2) 5.5 الا عفاء من الرسم على العقار المبني لمدة تصل ا لى 15 سنة. تخفيض في نسبة الفواي د البنكية الخاصة بالقروض العقارية المستعملة لانجاز السكن (3) يستفيد من هذه السكنات ا صحاب الدخل المنخفض حيث يتراوح دخل الفرد ا ورو ا ما دخل الا سرة % 1 الدخل(دج ( > عالية متوسطة ضعيفة نسبة الفي ة% نسبة الدعم% ا ورو. (1) Séminaire sur la politique du logement en algerie : L analyse des blocages de l offre de logement en Algérie. Opcit. P7 (2), (3) DECEMBRE

13 .2 الدعم للحصول على الملكية: * للحصول على الملكية( PAP ) تمويل السكن منذ سنة (1) 1977 لشراء مسكن جديد ا و قديم يتجاوز عمره تشجيعا للعملية الدولة تقوم ا ثر الا صلاحات التي 2 بمنح قروض موجهة ا دخلت على ميكانزمات سنة على الا قل و يتطلب الترميم تتميز هذه القروض بنسبة فاي دة منخفضة تحددها الهيي ة المقرضة حيث تتكفل الدولة بتغطية ا لى امتيازات ا خرى تتمثل في تخفيض في من الرسم على العقار لمدة 1 سنوات لتمكن المستفيد من تسديد ديونه. سنة الرسم على القيمة المضافة المتعلقة بسعر الفارق ا ضافة الا رض الا عفاء سنوات و تخفيض في الضريبة المفروضة على دخل الفرد لمدة * تم استبدال نظام( PAP ) بما يعرف بالقرض دون فاي دة * (PTZ) طبقا للمرسوم 29 في الصادر 431 سبتمبر 1995 المتعلق رقم - 97 (2) لدعم الدولة للحصول على الملكية كما يدل عليه المصطلح هو قرض منعدم الفاي دة مستحق السداد ا ضافة ا لى تا جيل مدة السداد التي تتغير حسب الدخل فا ذا كان منخفضا تصل المدة ا لى 15 سنة و نصف بالنسبة لا سرة يتراوح دخلها بين 1977 و 2237 ا ورو في حين يتقلص ا لى 7 سنوات لا سرة يتجاوز دخلها (PAP) في تخفيض نسبة الفاي دة ا لى الصفر مع ا لغاء الامتيازات السابقة. ا ورو يختلف عن لا تتجاوز قيمة القرض ثلث ا جمالي الاستدانة(لا نه با مكان المستفيد الحصول على ا كثر من قرض) و يمثل الجغرافية %2 للا سرة متكونة من 4 من كلفة العملية (3) فمثلا يتراوح بين 1769 (الشراء ا و الترميم) تتغير قيمته تبعا لمدخول الا سرة و المنطقة ا ورو موجه لفرد ببروفنس (Province) ليصل ا لى * ا فراد ب( France (L Ile de. ا ورو بلغت قروض ال (PAP) و ( PTZ )قيمة 18.7 مليار اورو سنة 21 بنسبة %4.5 من اجمالي القروض (4) الموجهة للسكن المقدرة ب مليار ا ورو يتراوح عددها بين 11 و 12 ا لف ا ورو لعملية تكلفتها تساوي 98 ا ورو كمتوسط لامتلاك مسكن فردي. رغم قام بها مكتب هذه التسهيلات فا ن التجربة لم تجد قبولا حسنا لدى المعنيين و هو ما ا وضحته (TNS/SOFRES) في (5) ا كتوبر 23 هذا يرجع قرض وزع سنويا دراسة لعينة لصعوبة الحصول على مسكن لارتفاع الا يجار من جهة في السكن الا يجاري و مشكل الديون المتراكمة بسبب القروض. ( 1 ) sous la direction de Marion Segaud, Jack Brun et Jean-Claude Briant, Dictionnaire de l habita et du logement, ARMAND COLIN 23, p17. (2), (4) Claud Tafin, les mécanismes du financement du logement, dictionnaire de l habita et du logement.opcit. p,p,187,182 (3) (5) DECEMBRE : rapport 24 sur l état du mal-logement PAP : Prêt d Accession à la Propriété PTZ : Prêt à Taux Zéro التجمع الباريسي : France L Ile de 12

14 خلاصة ا ن v ا كثر ما يميز نظام الدعم لقطاع السكن في الجزاي ر: تنوعه بين: ا عانات مباشرة تمنح للمستفيد. ا عانات غير مباشرة v v تخصص لعمليات البناء سعر الا رض تخفيض في الضريبة و هي تمثل النصيب الا كبر من الدعم. وجه ا ساسا لذوي الدخل المتوسط عن طريق صيغتي البيع بالا يجار و التساهمي. يهدف ا لى تشجيع عملية الحصول على الملكية. على عكس سياسة الدعم بفرنسا التي تعتمد على نظام ا عانات مباشرة تخفيض في الرسوم و الضراي ب المفروضة على الا جر لصالح المستفيد. بمنح قروض مخفضة النسب 13

15 .I ثانيا- مفهوم السكن الاجتماعي التساهميLSP السكن الاجتماعي التساهمي صيغة بديلة للسكن التطوري: تعود هذه الصيغة في الا صل ا لى ا نجاز نواة سكنية بمساحة ا رضية صغيرة للا سر متوسطة الدخل التي تتحمل تكاليف الجماعات المحلية عرفت العملية ا تمام ا شغال البناء بالسكن التطوري ا لى جانب الذي ظهر سنة السكن المدعم الموجه للتمليك الذي ظهر سنة 1997 تميز ب: لكن العملية عرفت بسبب: الحصول على ا عانة مالية تقدمها (1) 1995 و من ا حد ا شكاله عرض الدولة لا راضي المهيا ة با سعار مدعمة لاستقبال هذه السكنات. ا نجاز الا شغال الكبرى للمشروع مجانا. قيام المستفيد بعملية التوسع و الا عمال النهاي ية مع الحصول على ا عانة مالية. مساحة عقارية صغيرة تتراوح بين م م ). فشلا (بمساحة استحواذ تتراوح بين كبيرا مما ا دى ا لى توقيف مشاريع جديدة برمج انطلاقها سنة 1998 الانتقادات الكثيرة التي وجهها لارتفاع ا سعار مواد البناء و عدم ا دراك وفهم سير العملية. المستفيدون عدم قدرتهم المالية. مساحات صغيرة ومخططات غير ملاي مة. غياب عمليات المتابعة و الا شراف ا نتجت ورشات بناء غير منتهية و تبذير للا راضي. لعجزهم على ا تمام الا شغال نظرا و تا ثيرها السلبي على المجال العمراني كونها لذلك تم التخلي عن هذه التجربة واستبدالها بصيغة جديدة تعرف بالسكن الاجتماعي التساهمي الذي يقوم على مبدا الدعم والملكية و ذلك بصدور التعليمة رقم 278 ا ع و/ الصادرة في 1999 الخاصة بتطوير السكن الترقوي ذو الطابع الاجتماعي الموجه للتمليك. ا وت (1 ) عايدة جغار ا ستراتيجية السكن التطوري نماذج عن تفاعلات اجتماعية و مجالية للعملية بولاية قسنطينة حالة ماسينيسا مفترق الطرق الا ربعة عين اسمارة سبتمبر 23 ص 6 L.S.P : Logement Social Participatif 14

16 .II 5 بين تعريفه: هو ا لى سكن ترقوي موجه للتمليك سكن ترقوي ) ذو طابع مدعم للتمليك موجه اجتماعي با عانة مالية تمنحها الدولة للفي ة المتوسطة للمجتمع التي لا يمكنها الحصول على ملكية مسكن دون مساعدة تتراوح مساحته السكنية المبلغ الا قصى 2 1 م بمعدل (1) 2 7 م ( و يتكون من غرفتين فا كثر لا تتجاوز كلفته ا ربع مرات للمساعدة المالية المحددة بما فيها العقار الا رضي و ا شغال التهيي ة يتم ا نجازه في شكل برامج سكن جماعي نصف جماعي و فردي ويقتصر استكمال كل المظاهر الخارجية للبناية في الدعم مميزاته:.III يقوم السكن التساهمي على مبدا المدعمة عند الحاجة مرقي عقاري ا ما: * * لصالح زباي نه مباشرة. النمط المالي الملكية و التمويل الذاتي منح الا عانة المالية با عانة بنكية للحصول على الا نجاز في حدود الجدران و السقف مع (2) النصف الجماعي والفردي. التي تا تي تكملة للمساهمة المالية للمستفيد ملكية مسكن تتم المبادرة بهذه البرامج من طرف ا و معتمد لدى الجماعات المحلية المو سسات الهيي ات المستخدمة الموظفين الا عوان و المستخدمين. و التعاضديات لحساب ا ذا تتميز هذه الصيغة بتدخل الدولة عن طريق الدعم المالي من ا جل الحصول على الملكية توفير العقار و تهيي ة المجال تخفيض الضريبة تحديد في ة المستفيدين من الدعم و ا خيرا اختيار المرقي العقاري الذي يقوم بالا نجاز..1 الدعم المالي من ا جل الحصول على الملكية ا - تعريفه: عبارة عن ا عانة مالية غير مستحقة السداد :A.A.P مباشرة للمستفيد و ا ما عن طريق هيي ة ا قراض مالية في ا طار موجهة لذوي الدخل المتوسط تمنحها الدولة ا ما بناء ا و شراء مسكن عاي لي لا (3) تتجاوز كلفته ا ربع مرات المبلغ الا قصى للا عانة المالية تحدد قيمتها بموجب قرار وزاري و يمنحها الصندوق الوطني للسكن. التعليمة رقم 278 ا ع و/ 1999 الصادرة في 7 ا وت 1999 الخاصة بتطوير السكن الترقوي ذو الطابع الاجتماعي الموجه للتمليك ( 3) القرار الوزاري المشترك الصادر في 15 نوفمبر 2 المحدد لكيفيات تطبيق المرسوم التنفيذي رقم المو رخ في 4 ا كتوبر 1994 المحدد لقواعد تدخل الصندوق الوطني للسكن في مجال الدعم المالي. A.A.P : Aide à l Accession à la Propriété 15 ( 2) ( 1)

17 - ب - مراحل تطوره: ا دخلت تغييرات عدة على قيمة الدعم المالي منذ بداية توزيعها من طرف الصندوق الوطني للسكن كالتالي: سنة 1992 : 1 و 2 تم توزيع ا عانات مباشرة للمواطنين الذين يعملون على بناء مساكنهم تتراوح بين (1) دج. سنة 1994 : - التطوري. تراوحت قيمتها بين و 2 (2) 3 دج سنة 1998 : - حددت ب ارتفعت قيمتها بموجب القرار الوزاري المشترك المو رخ في منحت خلال تطبيق تجربة السكن 1998 مارس و 25 - ا ين دج تم الاستفادة منها بشكل مباشر في صيغة السكن المدعم عن طريق المرقي خلال بداية تطبيق صيغة السكن الاجتماعي التساهمي وبواسطة البنوك المتعاقدة مع الصندوق في ا طار بناء مسكن فردي. سنة 2 : المرسوم التنفيذي رقم بمقتضى القرار الوزاري المشترك الصادر في 15 نوفمبر 2 المحدد لكيفية تطبيق ا كتوبر 4 الصادر في - المحدد لقواعد تدخل الصندوق الوطني للسكن في مجال الدعم المالي ا صبحت قيمته تتراوح بين 35 و 45 دج. سنة 22 : الوزاري المشترك الصادر في نوفمبر 2. عرفت الا عانة زيادة ا خرى لتصل ا لى 5 و 4 22 ا فريل 9 دج بموجب القرار المعدل و المتمم للقرار الوزاري المشترك ل 15 العقار: 2. لم يقتصر تخفيض لسعر الا رض v v v v دعم الدولة على المساعدة المالية التي تمنحها للمواطن بل عملت على ا حداث الموجهة لاستقبال هذا النوع من المشاريع والتي تدخل في ا طار ما يعرف (3) بالعمليات ذات الطابع الاجتماعي و المتمثلة في عمليات : القضاء على السكن الفوضوي و تحسينه. السكن الاجتماعي التساهمي نمط جماعي. البيع بالا يجار نمط جماعي. السكن الريفي المدعم. (3) 16 ( 2 ) ( 1) تصريح المدير الجهوي للصندوق الوطني للسكن 23 Article 2 de l arrêté intérministeriel n 5/SPM/M.HAB/94 du 5 septembre 1994, fixant les taux de réduction applicables aux pris des terrains destinés à la réalisation d opérations de promotion foncière et/ou immobilière à caractère sociale

18 و يشترط ا ن تكون هذه الا راضي المراد v v v.3 تابعة للا ملاك الدولة. (1) شراو ها لهذا الغرض : غير مخصصة ا و يحتمل تخصيصها لا غراض خدمات ا و تجهيزات عمومية. واقعة في القطاعات الحضرية ا و قابلة للتعمير كما هو محدد في ا دوات التهيي ة. تطبق نسبة التخفيض على القيمة التجارية الفعلية التي تمثل القيمة المتداولة في السوق الحرة المحددة من طرف ا ملاك الدولة و في حالة ما ا ذا تضمن المشروع جزي يا محلات تجارية فا ن التخفيض لا يطبق ا لا على مساحة القطعة الا رضية المخصصة تهيي ة المجال: تساهم الدولة في عمليات التهيي ة للاستخدام السكني (la viabilisation) (2) للمسكن..4 التخفيض في الضريبة: و يحدد بموجب قرار وزاري. بتقديم مساهمة مالية تبلغ 5 دج ا ضافة لا شكال الدعم السابقة فا ن مشاريع السكن التساهمي تستفيد من تخفيض في الرسم على القيمة المضافة (3). (TVA) ا لى %7 بدل %14.5 المستفيد من الدعم: v v v v.6 لم (4) يجب ا ن يستوفي المرشح كل الشروط التالية : للحصول على مسكن اجتماعي تساهمي و الاستفادة من الدعم المالي ا ن لا يكون مالكا لمسكن ا و يعيش في ظروف سيي ة. يستفد من تنازل عن الدولة مخصصة للسكن. مسكن من الا ملاك العقارية العمومية ا و من مساعدة يثبت دخلا شهريا يقل ا و يساوي خمس مرات الا جر الوطني الا دنى المضمون. يثبت مساهمة شخصية. الحصول على الملكية( propriété :(Accession à la هذه العملية تسمح للمستفيد من مسكن بصفة تدريجية هذه الملكية تكسبه كل امتيازات المالك في استغلال مسكنه تعود الشخصية. له كاملة لا نه يا خذ كضمان ا ذا ما لجا ا لى الاقتراض لاستكمال الثمن مع الدعم من امتلاك غير ا ن قيمته لا و مساهمته (1) Article 3 de l arrêté intérministeriel n 2 du 7 avril 22 fixant les modalités de cession d immeubles bâtis ou non bâtis appartenant à l état et destinés à être utilisés pour la réalisation d opération d urbanisme ou construction حسب تصريحات ري يس مصلحة السكن التساهمي بمديرية السكن و التجهيزات العمرانية 24 مادة 6 من القرار الوزاري المشترك المو رخ في 15 نوفمبر 2 مصدر سابق 17 (3) (2) ( 4)

19 7. المرقي العقاري: عنصر مهم لتجسيد هذه البرامج على ا رض الواقع يصعب ضبط تعريف خاص به لا نه ليس محددا قانونيا لكن يمكن تمييزه با نه شخص طبيعي ا و معنوي يبادر با نجاز مشروع عقاري فهو صاحب المشروع و المنجز والمسير له و مالك للا رض التي سيقام عليها ليس (1) بتاجر(يقوم بعمليات البيع والشراء) ولا وكيلا عقاريا ولا مقاولا. و للاستفادة من برنامج الدعم المقدم لا نجاز مشروع سكن اجتماعي تساهمي عمومي ا و خاص ا ن يستوفي الشروط المنصوص عليها في التعليمة الوزارية رقم على المرقي العقاري /4/28 المشترك الصادر في المو رخة في المحددة لشروط و كيفيات منح الا عانة المالية المنصوص عليها في القرار الوزاري 22/4/9 و المتمثلة في: v المنصوص عليها العقاري. ا ن يتوفر على في سجل تجاري المرسوم التنفيذي رقم مرخص 93-3 لممارسة النشاط العقاري 1993 مارس 1 المو رخ في v v v v حيازة حسب الشروط المتعلق بالنشاط عقد ملكية ا رض المشروع باسم المرقي سواء كان المشروع لصالح زباي نه ا و لصالح جماعة محلية ا و غيرها المعتمد لديها ا و المو سسة بموجب القرار الوزاري المشترك الصادر في 7 افريل 22. المالية. ا شكاله:.IV الالتزام با نجاز وجود اتفاق مع اللجنة التقنية الولاي ية سكنات لا يتعدى سعرها ا ربع مرات المبلغ الا قصى للا عانة المالية. الالتزام با نجاز المشروع وفقا للمقاييس المحددة من طرف وزارة السكن والعمران. الالتزام من بالتنازل عن السكنات للمشترين الدعم للحصول على الملكية ظهرت هذه البرامج في الميدان على شكلين:.1 تتم الذين تتوفر فيهم شروط الاستفادة من الا عانة ا لى تشجيع الترقية العقارية * برامج السكن المدعم للحصول على الملكية( P.L.A.A.P ) : تمكينا للا سر من امتلاك مسكن العملية بتوزيع الولاية حصتها من البرنامج الوطني للدعم على الجماعات المحلية المو سسات و المتعهدين العقاريين عملا بالقرار الوزاري المشترك الصادر في 15 مارس 1998 المعدل و المتمم بالقرار الوزاري المشترك الصادر في 15 نوفمبر 2 حيث حددت قيمتها كالا تي : (1) Dictionnaire de l habitat et le logement. Op.cit. P448 P.L.A.A.P : Programme de Logements Aidée en Accession à la Propriété 18

20 د( د( د( د( د( د( د( د( د( د( جدول رقم( 3 ) توزيع الدعم المالي حسب الدخل الفي ة الدخل قيمة الدعم(دج) 4 2.5> الا ولى الدخل.و.ا.م) 35 4 > الثانية 2.5 الدخل.و.ا.م).و.ا.م) 3 5 > الثالثة 4.و.ا.م) الدخل.و.ا.م) استفادت من هذه الا عانة البرامج التي جاءت بعد المصدر: القرار الوزاري المشترك الصادر في 15 نوفمبر 2 21 (1) 3 دج للمستفيد كدعم مالي موحد رغم اختلاف ا ما البرامج التي انطلقت قبل ذلك فقد تم منح المداخيل لاقتناء مسكن لا تتعدى كلفته 16 دج ا ضافة ا لى المساعدة المالية منح قيمة 5 دج لكل مسكن التي تدخل في تكاليف (2) عمليات التهيي ة و طبقت نسبة %6 كتخفيض على غاية 21 ا ين تم ا لغاو ها و تعويضها بشكل ا خر. القيمة التجارية للا رض استمرت هذه العملية ا لى 2- برامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري( LSP-PROMOTEUR ): تشجيعا للترقية العقارية هي الصيغة النهاي ية للسكن الاجتماعي التساهمي ظهرت بمقتضى القرار الوزاري المو رخ في 9 افريل 22 المعدل و المتمم للقرار الوزاري تتم بالمبادرة من المرقي العقاري المشترك في ا نجاز برامج لصالح زباي نه ا و بصفته متعهدا لدى الجماعات المحلية المو سسات و الهيي ات تقدم له المساعدة المالية الممنوحة للدعم المالي المقدر ب الفي ة الا ولى الثانية الثالثة للمستفيدين لا نجاز سكنات لا تتجاوز 2 دج تتوزع حسب الدخل جدول رقم( 4 ) كالا تي: توزيع الدعم المالي حسب الدخل الدخل الدخل <2.5.و.ا.م) تكلفتها ا ربع مرات المبلغ الا قصى قيمة الدعم(دج) و.ا.م) الدخل > 4.و.ا.م) 45 4.و.ا.م) الدخل > 5.و.ا.م) 4 المصدر: القرار الوزاري المشترك الصادر في 22/4/9 ( 1) تصريح المدير الجهوي للصندوق الوطني للسكن 24 ( 2 ) l arrêté intérministeriel n 5/SPM/M.HAB/94 du 5 septembre Opcit د.و.م.ا : الدخل الوطني الا دنى المضمون LSP-PROMOTEUR : Logements Sociaux Participatifs initiés par des PROMOTEUR 19

21 تم ضم المساعدة المالية الموجهة لا عمال التهيي ة زيادة لهذه الا عانة بلغت 5) 5 القيمة التجارية للا رض لتصل ا لى دج كما عرفت (1) %8 بعد ا ن كانت تبلغ دج للمسكن) ا لى قيمة الدعم المالي مع هذه البرامج زيادة في نسبة التخفيض المطبقة على %6 من قيمتها في البرنامج القديم..V ا هداف متعددة: تهدف الدولة من تبنيها لهذه الصيغة في ظل الا صلاحات الجديدة ا لى: التخفيف من ا زمة السكن بالتنويع الاجتماعية ذات الدخل المتوسط. في العرض السكني لتلبية حاجيات التخفيف من الضغط على خزينة الدولة في تمويل البرامج السكنية التمويل بين: دعم الدولة و منح ا عانات متعددة الشكل. الشراي ح بتنويع مصادر بانتقالها من نظام المساعدة المعممة ا لى نظام المساعدة المشخصة مساهمة المواطن في تمويل مسكنه عن طريق مدخراته ا و الاقتراض. تشغيل ا موال البنوك بتشجيع القروض العقارية تشجيع و تنشيط الترقية العقارية المشاريع مما يساهم في توفير مناصب للشغل. ا مكانية امتلاك عاي لي مسكن ضمان ا نجاز مباني في ا طار ضمان استلام المجال. بثمن منخفض. لاستكمال قيمة المسكن. بفتح المجال للمرقيين بالمبادرة في ا نجاز هذه منظم مخطط ومطابق لمواصفات و قواعد التعمير مساكن جاهزة منتهية الا شغال في الا نجازات وا عمال التهيي ة في (1) l arrêté intérministeriel n 2 du 7 avril 22. Opcit 2

22 د( خلاصة المبحث سكن ا جتماعي تساهمي سكن ا جتماعي تساهمي ترقوي ملكية الدعم الدولة ا عانة مالية( 4-5 دج) تهيي ة المجال( 5 دج/مسكن) تخفيض سعر العقار( 8 ) المستفيد القطاع الخاص التمويل + الانجاز لا يملك مسكن لم يستفد من دعم ا جر 5.و.أ.م) مرقي عقاري بنوك الا نجاز قروض عقارية سجل تجاري ملكية الا رض ا نجاز السكن التنازل عنه للمستفيد السكن الاجتماعي التساهمي عملية ترقوية و اجتماعية 21

23 .I المبحث الثاني: تمهيد: السكن الاجتماعي التساهمي: الخاصة تعدد الفاعلين و فتح المجال للمبادرة يتطلب تجسيد برامج السكن الاجتماعي التساهمي على الميدان تدخل عدة هيي ات للا شراف على العلمية و ا لى سن قوانين و تنظيمات تا طره لضمان نجاحه فعليه سيتم في هذا المبحث تحديد الفاعلين في ا نتاجه و مراحل سير العملية من خلال: ا ولا- ثانيا- الخاصة. ا ولا الفاعلون في ا نتاج السكن الاجتماعي التساهمي: ا لية ا نجاز مشروع سكن اجتماعي تساهمي: مشاركة الدولة و الخواص في العملية. الانتقال من البرمجة ا لى المبادرات المركزية الفاعلون في ا نتاج السكن التساهمي: عملية مشتركة بين الدولة و الخواص يتعدد الفاعلون و تتباين تدخلاتهم التخطيط: 1- مديرية التعمير و البناء: للقانون الوزاري المو رخ في في تجسيد هذه المشاريع كل حسب مستوى نشاطه بدءا ب : هيي ة ولاي ية مهمتها الا شراف على عمليات التعمير والبناء وفقا (1) 198/7/14 v v v v -2 في المحدد لنوعية التنظيم و الصلاحيات البناء و السكن على مستوى الولاية تقوم في ا طار السكن الاجتماعي التساهمي ب: المصالح ا نجاز الدراسات والمخططات: الا رض لتوقيع المشاريع السكنية با نواعها. لا دارة التعمير و المخطط التوجيهي للتهيي ة والتعمير ومخططات شغل استقبال طلبات المرقين لا نجاز المشروع وتوضيح الا جراءات اللازمة لذلك. ا نجاز شهادات التعمير و المطابقة و رخص البناء. مراقبة حالة تقدم ا شغال المشاريع و وضع تقارير توجه للصندوق الوطني للسكن. * لجنة التهيي ة و التعمير( CAU ) : ا نشا ت طبقا لقرار الوالي بمقتضى التعليمة رقم /4/15 v v الخاصة با نشاء لجنة للتهيي ة و التعمير تتمثل في الوالي ري يسا مدير التقنية المعنية رو ساء المجالس الشعبية البلدية المعنية كا عضاء يتمثل دورها في: دراسة ملفات المشاريع. تتولى عملية توزيع الا راضي على المرقين العقاريين. المو رخة التعمير الصادق مزهود: ا زمة السكن في ضوء المجال الحضري الجزاي ر ص 118 (دراسة تطبيقية على مدينة قسنطينة) دار النور الهادف C.A.U : Comité d Aménagement et d Urbanisme ( 1 ) 22

24 العقار: 1- مديرية ا ملاك الدولة: تتمثل مهامها في: v التكفل بعمليات التنازل وبيع الا راضي التابعة لا ملاك الدولة طبقا للقوانين و التنظيمات المعمول بها. v v v تحديد القيمة التجارية الفعلية للعقار حسب المخطط و الوضعية القانونية بالرجوع ا لى سعر السوق المتداول حسب صنف المنطقة (الا ولى الثانية...) و استخراج السعر القاعدي للمتر المربع ثم تقوم با حداث نسبة التخفيض في ا طار المشاريع ذات الطابع الاجتماعي. دراسة ملفات المشاريع المقدمة في ا طار السكن التساهمي خاصة ا ذا تضمن المشروع ا نجاز محلات ذات طابع غير سكني لا لغاء نسبة التخفيض على مساحة القطعة الا رضية الخاصة بها حفاظا على مصالح الدولة. ا عداد عقود البيع لصالح المرقيين العقاريين..II -2 مديرية مسح الا راضي: و ا نجاز مخططات طبوغرافية خاصة بها. -3 اللجنة التقنية الولاي ية تعمل على تحديد و حساب مساحات الا راضي المراد شراو ها * : (CTW) ا نشا ت بمقتضى القرار الوزاري المشترك رقم المو رخ 2 في 7 ا فريل 22 المحدد لشروط التنازل عن العقارات المبنية ا و الغير مبنية التابعة لا ملاك الدولة و المخصصة لا نجاز عمليات التعمير و البناء. ا عضاء اللجنة: ا عضاء: 7 تتكون من الا مين العام للولاية و التجهيزات العمومية المكلف بالتعمير و البناء الفلاحية المكلف بالتنظيم والشو ون العامة كا عضاء. مهامها: تقوم اللجنة الولاي ية بما يلي: v الترقية v v ضمان الا شهار للا راضي العقارية. التابعة لا ملاك البث في الطلبات المقدمة و ذلك بعد: كري يس و مديري ا ملاك الدولة السكن والمكلف بالتهيي ة العمرانية و التخطيط المصالح المخصصة و الدولة مشاريع من للاستفادة ا بداء را يها بشا ن نوع المشاريع المقدمة و بنيتها ومدى ملاي متها ا و مطابقتها للمصلحة العامة و بشا ن ما تتطلبه هذه المشاريع من وساي ل. C.T.W : Comité Technique de Wilaya 23

25 .III جهاز التمويل: فحص مدى التي سيتم المواقع مطابقة شراو ها مع ا دوات التعمير في حالة وجودها ضمن مخطط التهيي ة و التعمير و مخطط شغل الا راضي ا و مع القواعد العامة للتهيي ة و التعمير لمعرفة ا ذا كانت ا راضي مهيا ة ا م لا لتحديد وضعية العقار. يتكون من ثلاث فاعلين ا ساسيين : 1- الصندوق الوطني للسكن * (EPIC) * (CNL) : مو سسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري تحت وصاية وزارة السكن والتعمير ا نشا ت بموجب المرسوم التنفيذي رقم v المو رخ في 1991/5/12 الخاص با عادة هيكلة الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط و تحويل ا مواله و ا نشاء الصندوق الوطني للسكن تتمثل مهامه الري يسية في: الضعيف. v تطبيق سياسة المساعدة المالية يساهم في تحسين الوظيفة العمومية في مجال السكن. ا ن صلاحيات الصندوق v تسيير مساهمات و المباشرة بمهامه تستلزم: للدولة فيما يخص السكن الموجه للعاي لة ذات الدخل ا عانات الدولة في مجال الا سكان خاصة السكن ذو الطابع الاجتماعي الا يجاري التساهمي البيع بالا يجار و امتصاص السكن القصديري و ا عادة الهيكلة و ترميم و صيانة البناءات. v بالميزانية. v v v v ترقية كل شكل من ا شكال تمويل السكن بالبحث عن مصادر مالية غير مرتبطة ا نجاز ا و المساهمة في تحضير كل الدراسات الخبرات التحقيقات و الا بحاث التي تهدف ا لى تحسين دور السلطات العمومية تجاه السكن خاصة ذو الطابع الاجتماعي منه. في حين تتلخص تدخلاته في مجال السكن الاجتماعي التساهمي كالا تي: مراجعة و مراقبة ملفات المستفيدين على المستوى الوطني للتا كد من عدم استفادتهم من مسكن اجتماعي ا يجاري ا و دعم من الدولة في ا طار السكن. تحديد مبلغ الدعم الا جمالي لكل مشروع و طلب تحويله و تحريره من وزارة السكن. منح الدعم المالي المخصص حسب حالة تقدم الا شغال لصالح المرقي العقاري. CNL : Caisse National du Logement EPIC : Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial 24

26 و عن 2- مساهمة المستفيد: بحثا عن مصادر ا خرى لتمويل السكن و تخفيفا لا عباء التمويل على الدولة فا ن برامج السكن الاجتماعي التساهمي تفتح للمستفيد المجال للمشاركة في تمويل مسكنه ذلك بدفع النصيب المتبقي من ثمن المسكن بعد الا عانة المالية التي تقدمها الدولة هذه القيمة يمكن ا ن يدفعها كاملة كما يمكنه ا ن يكملها بقرض عقاري على شرط ا ن تكون مساهمته الشخصية لا تقل %2 من قيمة المسكن المراد شراو ه يتم دفع مساهمته على شكل ا قساط ا و دفعة واحدة حسب ما يتفق عليه مع المرقي العقاري. -3 v v البنوك: ساهم دعم الدولة الموجه للمواطنين ذوي الدخل المتوسط لامتلاك مسكن عاي لي من وضع شراكة مع البنوك التي تتدخل في: منح قروض طويلة المدى للمستفيد لاستكمال ثمن مسكنه و تمويل ا نجازه. تحويل القروض و الا عانات المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن للمستفيد ا لى المرقي العقاري لتمويل المشروع لا نه لا يمكنه الاستفادة منها مباشرة. ا-البنوك المتدخلة: في ا طار البرامج السكنية الترقوية المدعمة ضبطت شراكة مع البنوك المتدخلة بالقروض الجزاي ري العقارية الصندوق في: المتمثلة * (CPA) بنك التنمية المحلية ب-منح القرض العقاري: يتم تحديده ب: * الوطني للتوفير والاحتياط( CNEP ) القرض الشعبي * *. البنك الوطني الجزاي ري( BNA ) (BDL) v قيمة القرض: تعين قدرة المقترض على تسديد الا قساط الشهرية. قيمته على ا ساس ثمن المسكن فقد تصل ا لى %8 مدته: v سنة على ا ن لا تتجاوز المتوسط. من قيمته حسب تحدد حسب عمر المقترض و قدرته على التسديد فالمدة القصوى تصل ا لى نسبة المستحقات التي با مكانه تسديدها شهريا 25 %33 v نسبة الفاي دة: تتغير بين %8 (1) و %11. v لذوي الدخل الرهن العقاري: يتمثل في المسكن الذي يقدم رهنا بالدرجة الا ولى ا لى البنك المقرض ذلك بتوفر عقد بيع ا و عقد ملكية المسكن ا و وعد بالبيع. و بنك التنمية المحلية حسب تصريحات ري يس مصلحة القروض العقارية 24 CNEP : Caisse Nationale d Epargne et Prévoyance CPA : Crédit Populaire Algérien BDL : Banque de Développement Local BNA : Banque Nationale d Algérie (1) 25

27 ج-شروط الاستفادة من قرض عقاري: v v v v مساهمة شخصية. ا ثبات دخل كاف للمستفيد. تتلخص فيما يلي : ا متلاك عقد للبيع ا و وعد بالبيع للمسكن. ا مكانية الاستفادة من المساعدة المالية التي يقدمها الصندوق الوطني للسكن. لتنشيط القرض العقاري السكني اتخذت الدولة ا جراءات لدفع مو سساتها البنكية ا لى تطوير هذا النشاط و وضع حد لاحتكاره من طرف الصندوق الوطني للتوفير والاحتياط كما ا سست مجموعة هيي ات مالية سنة 1998 ا عادة التمويل الرهني( SRH ) * ضمانات القرض العقاري (SGCI) * -4 التي تعمل على ضمان مصادر تمويل منتظمة للبنوك عن طريق شركة لا عادة تمويل القروض السكنية الممنوحة بنسبة لحمايتها من عدم تسديد القروض. الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية طابع صناعي و تجاري تتمتع بالشخصية المعنوية و التنفيذي رقم * : (FNPOS) (1) الاستقلال المالي جويلية 2 المو رخ في v v v v انشا ت %1 و شركة مو سسة عمومية بمقتضى ذات المرسوم المتضمن لا نشاء الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية لكن لم تجسد في الواقع حتى صدور المرسوم التنفيذي رقم الصادر في 3 نوفمبر 1996 المتعلق بكيفيات تنظيمه و تسييره (2) حددت مهامه في : العمل على ترقية السكن الاجتماعي لصالح العمال الا جراء وفقا لمبادي التوزيع العادل التضامن بين العمال في جميع قطاعات النشاط. تعبي ة كل موارد التمويل من ا جل ترقية السكن الاجتماعي. و المساهمة في تمويل المشاريع التي تقوم بها الهيي ات و المو سسات المكلفة بالخدمات الاجتماعية في مجال ترقية السكن الاجتماعي لصالح العمال الا جراء للمشاريع التي يساهم الصندوق في تمويلها ضمن هذا الا طار. الاجتماعي. و التا كد من الانجاز الفعلي القيام بكل الدراسات الرامية ا لى تحسين النشاطات التي تهدف ا لى تطوير السكن (1) (2) المادة 2 من المرسوم التفيذي رقم 9-98 الصادر في 25 فيفري 1998 المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم الصادر في 5 نوفمبر 1996 ص 17 المادة 5 من المرسوم التفيذي رقم الصادر في 3 فيفري 1996 المتعلق بكيفيات التنظيم الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية و سيره ص 8 SRH : Société Refinancement Hypothécaire SGCI : Société de Garantie du Crédit Immobilier FNPOS : Fonds National de Péréquation des Oeuvres Sociales 26

28 دعما للفي ة المتوسطة يعمل الصندوق على 27 (1) منح : قروض دون فاي دة ا و ا عانة مالية تبلغ 25 دج و ذلك لمن تتوفر فيه الشروط التالية: ا ن يكون ا جيرا و مو منا سواء كان عاملا ا و متقاعدا لا يملك مسكنا ا و ا رضا للبناء لم يستفد من مسكن اجتماعي يمكنه المشاركة التسديد ا مكانية بمساهمة شخصية %3 بنسبة.IV ا عداد المشروع والا نجاز: من الا جر يتم من طرف مرقين عقاريين عموميين و خواص : 1- المرقون العموميون للسكن: ا -ديوان الترقية والتسيير العقاري في حالة الاقتراض * : (OPGI) * (HLM) هيي ة موروثة عن المو سسة الاستعمارية ا صبح مو سسة عمومية ذات طابع ا داري لها شخصية معنوية و استقلالية مالية سنة 1976 تعمل على تحقيق البرامج الوطنية للسكن الموجه لذوي الدخل الضعيف ثم تحول ا لى مو سسة وطنية ذات طابع تجاري بموجب المرسوم التنفيذي رقم /5/12 ليتوسع دوره ا لى باعتباره تاجرا في علاقته مع المو رخ في ممارسة نشاط الترقية العقارية با نجاز و بيع مساكن ترقوية الا خرين طبقا للمرسوم التنفيذي رقم للمرسوم السابق الذي يحدد كيفيات تنظيمه و عمله. * ب-مو سسة ترقية السكن العاي لي( EPLF ) : عددها ا لى با نجاز 8-93 موجهة لا نجاز مساكن راقية المعدل و المتمم (standing) مو سسة سنة موزعة عبر مختلف ولايات الوطن منها 12 مسكن من ا جمالي (2) والاحتياط. (3) وصل مو سسة بدا ت مسكن استفاد من تمويل الصندوق الوطني للتوفير ج-الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط IMMO) :(CNEP تا سس سنة 1992 و بدا نشاطه سنة 1993 (1) با نجاز سكنات ترقوية عمومية كلف با نجاز و تسيير المشاريع الخاصة بالصندوق الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية 24 (3) (2) نوال زيتوني ا نتاج السكن في ظل اقتصاد السوق الا ليات الفاعلون والتكاليف حالة جنوب غرب مدينة قسنطينة- جامعة قسنطينة. كلية علوم الا رض و الجغرافيا و التهيي ة العمرانية.. 23 ص ص OPGI : Office de Promotion et de Gestion Immobilière HLM : Habitat à Loyer Modéré EPLF : Entreprise Promotionnel du Logement Familiale

29 مهمته التعامل مع المو سسات الخاصة بالبناء و المقاولات كما يشرف عمليات التهيي ة وصولا للشبكات. -2 المرقون الخواص: * * على الا نجازات بدءا من بدا ظهور القطاع الخاص كفاعل مهم في ا نتاج السكن بصدور قانون التوجيه العقاري و قانون الترقية العقارية و ينقسم المرقون الخواص ا لى: مرقي عقاري كشخص طبيعي مو سسات ترقية عقارية كشخص معنوي يقوم المرقي العقاري سواء كان عموميا ا و خاصا با عداد المشروع و ا نجازه بداية من ا -تقويم المشروع: عنصر مهم يجب ا ن يعكف عليه المرقي بجدية كلفة المشروع الا جمالية *سعر المتر المربع للمسكن ثمن المسكن و نوعه التركيب المالي للمشروع وذلك لتحقيق ا فضل كلفة تتناسب و مشترين. ب-شراء الا رضية: الدولة (مديرية ا ملاك الدولة) الا مكانيات تكون قابلة للتعمير تخضع ا و الخواص دون الاستفادة من ا ي تخفيض. ج-الدراسة المعمارية و التقنية: جماعية...) يحدد فيه : المادية للفي ة المتوسطة لمخططات * و (PDAU) من المجتمع * (POS) لاستقطاب يتم شراو ها من البلدية للاستفادة من تخفيضات في السعر كما يمكن اقتناو ها من لوضع مخططات و تصاميم معمارية للبنايات لتقسيمات المسكن و نوعه المرافق و المجالات المشتركة. (جماعية نصف د-الحصول على الرخص و الشهادات الا دارية: من شهادة التعمير و رخص البناء... طبقا للقانون 29-9 المو رخ في 199/12/1 المتعلق بالتهيي ة العمرانية. ه-القيام بحملة ا علامية: للترويج بالمشروع على المرقي العقاري ا شهاره في الصحف ا و القيام با يام ا علامية لفتح المجال للراغبين في شراء مساكن تحدد فيه الا سعار المواصفات طرق التمويل عمليات الدفع و ا جال الا نجاز في حالة القيام بعمليات بيع على المخطط. و-الا نجاز: يتم بالتعاقد مع المقاولين و مو سسات ا نجاز. PDAU : Plan Directeur d Aménagement et d Urbanisme POS : Plan d Occupation du Sol 28

30 التخطيط العقار الا عداد والا نجاز الفاعلون في ا نتاج السكن الاجتماعي التساهمي (L.S.P) مديرية البناء و التعمير لجنة التهيي ة التعمير (C.T.U) مديرية ا ملاك الدولة اللجنة التقنية الولاي ية (C.T.W) الصندوق الوطني للسكن المستفيد البنوك المرقي العقاري ا نجاز مخططاتPOS PDAU ا عداد الرخص و الشهادات مراقبة الا نجازات توزيع الا راضي بيع الا راضي ا عداد العقود المصادقة على منح الا راضي مراجعة القواي م منح الدعم المالي للمرقي تمويل مسكنه (على الا قل %2) منح قروض عقارية(طويلة المدى نسبة التسديد %33 نسبة فاي دة منح قروض عقارية(الفاي دة % ) ا عانة مالية( 25 دج) تقويم المشروع اقتناء الا رض الدراسات المعمارية و الا نجاز الترويج بالمشروع (%1-8 التمويل الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية * عمومي خاص *مو سسة ترقية *مرقي خاص O.P.G.I E.P.L.F * C.N.E.P * الفاعلون و ا هم تدخلاتهم في ا نتاج السكن الاجتماعي التساهمي 29

31 ثانيا- ا لية ا نجاز مشروع سكن اجتماعي تساهمي: الانتقال من البرمجة المركزية للمشاريع ا لى المبادرات الخاصة تختلف الا جراءات المتبعة لا نجاز مشروع للسكن الاجتماعي التساهمي : (PLAAP) برنامج السكن المدعم للحصول على الملكية I. -1 التبليغ بحصة الولاية: بعد وضع برنامج للدعم على من شكل لا خر: المستوى الوطني و تحديد نصيب كل ولاية حسب احتياجاتها من طرف وزارة السكن و العمران يتم تبليغ كل ولاية معنية و الصندوق الوطني للسكن بحصتها. -2 طرق توزيع و توطين البرامج: طريق اللجنة الولاي ية التي تعمل على توزيع طبقا للقرار الوزاري رقم المو رخ في 38 المشاريع داخل ترابها وفقا للقرار الوزاري رقم 39-3 توزع الولاية حصتها ا و جزء منها على بلدياتها عن البرامج السكنية و المساعدات العمومية الخاصة بالسكن 1998/9/21 في حين تعمل لجنة البلدية على توطين هذه المو رخ في تخصيص حصة من الدعم لصالح المو سسات و الهيي ات و المتعهدين بالترقية. اتفاقية الحصول على برنامج * التجهيزات العمومية( DLEP )) -4 الدعم: بعد اتفاق الولاية 1998/9/21 و يمكن للولاية (ممثلة بمديرية السكن و مع البلدية على ا رضية المشروع مستوى المساعدة حجم المشروع...الخ تبرم اتفاقية للحصول على برنامج الدعم بين الصندوق الوطني للسكن و الولاية. دفتر شروط اختيار المرقي العقاري: خاص لكل مشروع تحدد فيه: عناصره( تتكفل مديرية السكن بهذه العملية عدد المساكن المساحة الكلفة...). خصاي ص ا رضية المشروع( تحديد ملكيتها). الشروط الواجب توفرها في المرقي العقاري منها: بالتنسيق لديه را سمال خاص به لضمان حسن سير المشروع حتى نهاية الا نجازات لديه خبرة في ميدان الترقية العقارية لديه كفاءة لتسيير المشاريع ليس في حالة ا فلاس ا و تصفية قضاي ية لم تسجل عليه ا حكام قضاي ية خاصة بمخالفات الاحتيال) في نشاطه الترقوي مع البلدية بوضع (عمليات DLEP : Direction du Logement et des Equipements Publics 3

32 * طريقة اختيار المرقي العقاري: مناقصة مفتوحة المشاريع لا جراءات متبعة. بتقديم عروض تبعا تتم با حد الا شكال التالية: :(Appel d offre ouvert) لا علان مناقصة محدودة( restreint :(Appel d offre يسمح بمشاركة كل المرقين المو هلين لا نجاز ا شهاري في الصحف يتم بعدها اختيار ا فضل عرض وفقا تقوم مديرية السكن بالا علان عن اختيار مسبق لمجموعة مرقيين عقاريين في جريدة يومية يشارك فيها من يهمه الا مر ثم يعلن عن المناقصة الخاصة بالمشاريع ولا يسمح بمشاركة ا لا المرقين العقاريين الذين سبق اختيارهم ليتم انتقاء ا فضل عرض مقدم من بينهم. مشاورات محدودة( restreint :(consultation تقترح المديرية قاي مة تتكون من ا لى 3 عقاريين لكل مشروع تتم مقابلتهم مباشرة لا عداد عروض تقدم لها يختار على ا ساسها ا حدهم. 5 بالتراضي( gré :(gré à بالاتفاق مع مرقي عقاري محدد. بعد اختياره الدعم. مرقين يتم ا برام اتفاقية للمشروع مع مديرية السكن و الصندوق تحدد شروط الحصول على 5- اختيار المستفيدين: v (1) تعد البلدية قاي مة للمرشحين يتجاوز عددهم حجم المشروع بنسبة %5-25 ثم تقدم للمرقي العقاري لاختيار عدد منهم بعد ا جراء مقابلة شخصية مع كل فرد للتعريف بالمشروع و تقييم الا مكانيات المادية للمرشح و بمجرد الاتفاق على مكونات المشروع و ثمنه الذي لا يتعدى (2) 16 دج متبادل بين الطرفين. v من ا ي دعم v و تحمل المستفيد كل المستحقات من ضراي ب و رسوم التوثيق يتم عقد التزام يمكن للمرقي العقاري ا ن يسلم القاي مة للصندوق الوطني للسكن للتا كد من عدم استفادتهم ثم يعيدها ا لى البلدية للتا كد من مطابقة الا سماء مع القاي مة الا صلية و المصادقة عليها لكن ا ذا سجل عدم تطابق في الا سماء فا نها تطلب تبريرات مقنعة و ا لا يتم فسخ العقد معه. بعد المصادقة تبرم عقود بيع على المخطط مع المستفيدين و اتفاقية تحرير الدعم مع الصندوق الوطني للسكن تحدد فيها قيمة وطرق دفع هذا الدعم. (1), (2) MHU. CAISSE NATIONALE DU LOGEMENT : Procédure PGA/1/A/DRHPR/PLAAP- APC/PROMTEUR. année 21. p 15 31

33 يمكن ا ن نسجل في هذه العملية بعض الحالات: عدم استكمال القاي مة: حيث يكون عدد المستفيدين ا قل من العدد المطلوب لسبب ا و لا خر كعدم مطابقة الشروط ا و عدم الاتفاق مع المرقي فا ن البلدية تقدم قاي مة ا ضافية للمرقي العقاري ليقوم بتصفيتها حسب المراحل السابقة وا ن لم تكتمل فا ما: * يرخص للمرقي باختيار مرشحين ا خرين يستوفون شروط الدعم. * تغيير موضع المشروع ا و ا يجاد حل ا خر ا و التخلي عن المشروع. انسحاب ا حد المستفيدين: يتم تعويضه من قاي مة الانتظار( d attente (une liste الا جراءات السابقة ولا تطبق في حالة الوفاة ا لا ا ذا انسحب ورثته. -6 متابعة و مراقبة تقدم الا شغال: الوطني للسكن عن نسبة تقدمها. 7- تحرير الا عانة: يحررها الصندوق على مراحل كالا تي: جدول رقم( 5 ) نسبة الا عانة % 3 با تباع تقوم بالعملية مديرية السكن و تقدم تقريرا للصندوق مراحل تحرير الا عانة نسبة تقدم الا شغال % تحويل الملكية للمستفيد المصدر: الصندوق الوطني للسكن يمكن تلخيص العملية بالمخطط التالي: 32

34 وزارة السكن و التعمير تبليغ حصة الدعم الولاية اللجنة الولاي ية توزيع البرامج البلدية اللجنة البلدية توطين البرامج مدير ي ة السكن و التجهيزات العمومية اتفاقية الحصول على الدعم الصندوق الوطني للسكن ا ختيار اتفاقية المشروع مراقبة نقدم الا شغال المرقي العقاري الا نجاز تحرير الا عانة *تصفية القاي مة *ا برام عقد بيع التسليم المستفيد مراحل سير ا نجاز مشروع PLAAP 33

35 .II ا - برامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري: 1- طلب الدعم: بتقدم المرقي ا لى مديرية السكن و التجهيزات العمومية بطلب دعم ل: اقتناء ا رضية للمشروع: * التقنية الولاي ية انطلاقا من ملف يبين فيه صاحب المشروع: اللازمة يتم تحديدها من طرف لجنة التهيي ة و التعمير و تصادق عليها اللجنة البرنامج طبيعة البناءات عمليات التهيي ة المواصفات الري يسية مساحة القطعة الا رضية و موقعها الا رتفاقات...الخ. و الاحتياطات التي يقتضيها المشروع * دراسة تمهيدية لتقدير التكاليف ا جال الا نجاز. (مياه غاز كهرباء) * خطة تمويل تبين مبلغ المساهمة الشخصية القروض المالية و الدعم المالي. و يتم بعد المصادقة ا عداد عقد ملكية الا رض من طرف مديرية ا ملاك الدولة بعد تحديد ثمنها نسبة التخفيض على السعر كونه مشروع ذو طابع اجتماعي. ب- الحصول على الدعم: اعتمادا على ملف يضم: * موافقة اللجنة التقنية الولاي ية ا و عقد ملكية لا رض المشروع. * ملف تقني للمشروع و طريقة تمويله. * شهادة التعمير ا و رخصة البناء. * وثيقة تعاقد ا ذا كان متعهدا لدى الجماعات المحلية المو سسة ا و الهيي ة التي تثبت ذلك. -2 المصادقة على الدعم: و نوع و تطبيق تتكفل مديرية السكن با رسال نسخة من ملف المشروع ا لى وزارة السكن و العمران للمصادقة عليه و تبليغ قرار الموافقة للصندوق الوطني للسكن الذي يقوم با عداد دفتر شروط عام * (CCG) 3- اختيار المستفيدين: نميز حالتين: ا -لحساب زباي نه: * مع المرقي العقاري يحدد التزامات الطرفين و خصاي ص المشروع. يقوم بحملة ا شهارية واسعة للمشروع لا علام المواطنين الراغبين في الحصول على مسكن حسب الشروط عن طريق جريدتين يوميتين على الا قل. CCG : Cahier des Conditions Générales d exécution des projets de LSP intiès par les promoteurs immobiliers. 34

36 * تسجيل الراغبين في الاستفادة من المشروع على ا ن تتوفر فيهم الشروط اللازمة في سجل خاص مختوم من طرف مديرية السكن و ذلك بعد الاتفاق على ثمن المسكن طريقة الدفع الموضع المخططات ا جال الا نجاز الضمانات المقدمة وغيرها بحيث تكون هناك شفافية من المرقي مع المرشح و يوقع معه التزام متبادل بين الطرفين. * تحويل هذه القاي مة ا لى لجنة doc) (ah و هي لجنة يتم ا نشاو ها بقرار من الوالي يحدد فيها مهامها تعمل على مراجعة القاي مة المقدمة بعد التا كد من استيفاء الشروط المحددة في القرار الوزاري. ب-لصالح الجماعات المحلية المو سسات الهيي ات: -في حالة الجماعات المحلية: * تنظم عمليات ا شهارية لصالح مواطنيها. * وضع قاي مة للمرشحين تتم تصفيتها من طرف المرقي العقاري و تصادق عليها لجنة( doc (ah خاصة بالبلدية يترا سها ري يس المجلس الشعبي البلدي. - حالة المو سسات الهيي ات و التعاضديات: * جمع طلبات المستخدمين و الموظفين و الا عوان الراغبين في الحصول على مسكن على مستوى المو سسة ا و الهيي ة. * ا عداد قاي مة ليقوم المرقي بتصفيتها و عقد التزام مع كل مرشح. * تصادق عليها لجنة doc) (ah المتكونة على مستوى المو سسة. في كل الا حوال فا ن القاي مة المصادق عليها من طرف لجنة doc) (ah ليست حكما نهاي يا لقبول ا و رفض منع الا عانة للمرشحين. 4- قرار منح الا عانة: * تسلم القاي مة النهاي ية بعد المصادقة عليها من طرف الوالي ) ا و الممثل له) ا لى الصندوق الوطني للسكن مرفقة بالملفات الخاصة بالمرشحين ليقوم ب: * مراجعتها في البطاقة الوطنية للسكن. * تحضير قرار منح الا عانة و تحديد نصيب كل مرشح. * توجيه طلب لتحرير قروض الدفع من الوزارة. * ا برام اتفاقية مع المرقي تبين مبلغ الدعم المالي و كيفيات الدفع. * في حالة حدوث ا ي تغير في القاي مة من طرف المرقي العقاري يجب ا بلاغ الصندوق باختيار مرشح ا و تعويضه با خر. 35

37 ا قصاه * يبلغ قرار مصادقة الوزارة على منح الدعم لصاحب المشروع و الانطلاق في الا نجازات في ا جل 6 ا شهر من تاريخ التبليغ ا ن لم يبدا بها بعد و عليه بالاكتتاب لدى صندوق الضمان الكفالة المتبادلة في الترقية العقارية مع المستفيد. ا - 5- تحرير الا عانة: تحدد العملية حسب طريقة البيع: البيع على المخطط * : (VSP) و * (FGCMPI) ا ذا تبنى صيغة البيع على المخطط و ا برام عقد بيع يتم تحرير الا عانة لحيازة الملكية حسب حالة تقدم الا شغال التي تثبت بمحضر ضبط تقدمه مديرية السكن الولاي ية المعنية على مراحل كالا تي: جدول رقم( 6 ) تحرير الا عانة نسبة الا عانة المحررة % متغيرة I ا شغال منتهية متغيرة II نسبة تقدم الا شغال% 1 الا ساسات fondations) (les الا عمال الا ساسية( œuvres (les gros 1 الا عمال الثانوية و الشبكات (les second œuvres et VRD) 2 بتحويل الملكية للمستفيد 1 المصدر: الصندوق الوطني للسكن يتم تحرير الا جزاء الثلاث الا ولى من الا عانة بعد تقديم محضر الضبط الذي يحدد نسبة الا شغال من مديرية السكن و طلب المرقي العقاري في حين يتم دفع %1 المتبقية من الدعم بعد تحويل ملكية المسكن لصالح المستفيد لدى موثق يحددها محضر ضبط. ا - بيع مسكن جاهز: يتم تحريرها دفعة واحدة عند ا برام عقد بيع بين المرقي العقاري و المشتري ا مام موثق مرفقا بمحضر ضبط يبين ا تمام الا نجازات بنسبة %. 1 عرفت عملية تحرير الا عانة تعديلات منذ بداية تطبيق هذه الصيغة فعكس ما كانت عليه برامج ( PLAAP )في حالة عدم استكمال القاي مة يمكن ا لغاء المشروع فا ن الدولة عملت على تسهيل العملية كلما سجلت نقاي ص خاصة في عملية ا عداد قاي مة للمستفيدين توافق حجم المشروع التي تتطلب وقتا حيث ا صدرت عددا من التعليمات الوزارية التي تمكن الصندوق الوطني من القيام بالتحرير الجزي ي للا عانة. F.G.C.M.P.I : Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière V.S.P : Vente Sur Plan 36

38 تعريف التحرير الجزي ي: - - هي عميلة تحرير الا عانات الموجهة للمشروع بشكل جزي ي على ا ساس طلب تحويل و دفعة جزي ية لا قساط الا عانة يقدمه المرقي العقاري ا لى الصندوق لصالح (1) مجموعة ا ولية من المرشحين الذين تم قبولهم. شروطها: لا يمكن الحصول على التحرير الجزي ي للا عانة ا لا: لمشروع تم المصادقة على القاي مة النهاي ية للمستفيدين. ا و لقاي مة ا ولية لا تقل عن %7 (2) من ا جمالي حجم المشروع. يتم تحرير الجزء المتبقي منها بعد استكمال القاي مة دفعة واحدة و لضمان سير ا حسن للعملية فا نه تم تخفيض النسبة من ا لى %7 (3) %5 من العدد الا جمالي المقرر في المشروع حيث يمكن للمرقي العقاري الاستفادة من تحرير جزي ي لنصف العدد ا لى حين استكمال القاي مة مع استمرار الا نجازات. 6 -التسليم: بعد ا نهاء الا شغال يتم التنازل عن السكنات للمشترين و تسليم عقود الملكية و المفاتيح. ( 1 ) (2) Instruction n 3/DG/2 du 3 septembre 22 relative a la possibilité de mobilisation et de liquidation fractionnées et aux mesures de facilitation dans la gestion des aides allouées aux programmes. (3) Instruction n 4/DG/2 du 3 juin 23 modifiant et complétant l Instruction n 3/DG/2 du 3 septembre

39 ا- 3- ا عداد قاي مة المرقي العقاري مراجعة القاي مة 4 -تحرير الا عانة ا نجاز المشروع تمويل ا برام عقد البيع ا برام عقد الملكية المصادقة على القاي مة -1 المستفيد التسليم طلب الدعم لجنة AH DOC - ولاي ية - محلية(جماعة محلية مو سسة..) الصندوق الوطني للسكن نسبة الا نجاز المراقبة ا عانة مالية مديرية السكن والتجهيزات العمومية D.L.E.P قرار الموافقة اقتناء ا رضية اللجنة التقنية الولاي ية C.T.W المصادقة الوالي لمصادقة 2 وزارة السكن والعمران قرار الموافقة مديرية ا ملاك الدولة مراحل سير مشروع السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة من المرقي 38

40 خلاصة المبحث من بين كل الفاعلين في ا نتاج السكن الاجتماعي التساهمي فا ن المرقي العقاري يعتبر ا هم متدخل فهو المسو ول على الدراسات و الانجازات في برامج السكن المدعم الموجه للتمليك ليتعدى دوره ا لى المبادرة با نجاز مشاريع للسكن التساهمي و اختيار زباي نه وفقا للشروط المحددة حسب القانون في الشكل النهاي ي للصيغة كما ا ن لمديرية البناء و التعمير ا و مديرية السكن والتجهيزات العمومية دورا هاما رغم تقلص مهامها ا لى جانب الصندوق الوطني للسكن و المستفيد و هذا ما يبينه المخطط التالي: برامج L.S.P-PROMOTEUR المركزية اللامركزية برامج P.L.A.A.P وزارة السكن بمبادرة من المرقي العقاري صاحب المشروع (Maître d œuvre) المرقي العقاري ا عداد دراسات الا نجازات مديرية البناء و التعمير ا و مديرية السكن التخطيط مراقبة الا شغال موجه و وسيط للمصادقة على مشروع L.S.P منفذ المشروع (Maître d ouvrage) صاحب المشروع (Maître d œuvre) الصندوق الوطني للسكن المراقبة و المراجعة تحرير الا عانات المستفيد تمويل المسكن 39

41 v خلاصة الفصل وجهت سياسة الدعم لقطاع السكن بالجزاي ر ا لى ا عانة الا سر ذات الدخل المتوسط لتمكينها من امتلاك مسكن عن طريق ا شكال السكن المختلفة منها السكن الاجتماعي التساهمي الذي عوض تجربة السكن التطوري بعد ا ن تم التخلي عنها ا ثر فشلها. تتميز صيغة السكن الاجتماعي التساهمي ب: دعم متنوع بين ا عانات مالية لصالح المستفيد دعم في عمليات التهيي ة تخفيض في سعر الا رض و الضراي ب. v v v تستفيد منه الا سر التي تثبت دخلا لا يتجاوز الخمس مرات الدخل الوطني المضمون الا دنى ا ي ا نه يمكن ا ن يستفيد منه حتى من لهم دخل ا قل من الدخل الوطني المضمون الا دنى. ا نجاز سكنات ترقوية جاهزة بمختلف الا نماط عكس ما كانت عليه السكنات التطورية التي ظلت ورشات مفتوحة بكلفة تتناسب مع الا مكانيات المالية للمستفيد بحيث لا تتجاوز ا ربع مرات القيمة القصوى للا عانة المالية عن طريق مرقي عقاري عمومي ا و خاص بحيث يكون صاحب المشروع و مالك للا رض يعمل على اختيار زباي ن تتوفر فيهم الشروط المحددة في القانون. تركيبة مالية مشتركة بهدف تنويع مصادر تمويل قطاع السكن يساهم فيها كل من: 1. الدولة: بمنح ا عانات للمرقي العقاري باسم المستفيد. 2. البنوك: عن طريق قروض عقارية طويلة المدى تستفيد منها هذه الفي ة من المجتمع بعد ا ن كانت تقتصر على ذوي الدخل المرتفع. 3. المستفيد: بالمشاركة في تمويل مسكنه بنسبة %2 على الا قل من كلفته. بدا تطبيق العملية سنة 1999 في شكل برامج حكومية تعرف ببرامج السكن المدعم للحصول على الملكية وزعت على مختلف ولايات الوطن حسب احتياجاتها و تولت مديرية التعمير ا و مديرية السكن الا شراف على ا نجازها كونها صاحبة المشروع ا لى غاية سنة 22 حيث اتخذت الدولة ا جراءات جديدة لتشجيع النشاط العقاري و بعث الاستثمار في القطاع بفتح المجال ا مام المرقي العقاري ليبادر با نجاز مشاريع خاصة به من هذا النوع لصالح زباي نه (مواطنين ا و جماعات محلية ا و مو سسات...) ليصبح بذلك صاحب المشروع في حين تتولى مديرية التعمير ا و السكن ا نجاز المخططات PDAU) (POS, التي تبرمج ضمنها هذه المشاريع. 4

42 سعيا منها لا نجاح العملية عملت الدولة على: تسهيل ا جراءات تحرير الا عانة للمرقي لما يعرفه من صعوبة في جلب المشترين. رفع قيمة الا عانة المالية لتصل ا لى 5 دج كحد ا قصى بعد ا ن كانت تبلغ 3 دج تلبية لطلب البنوك و المرقين العقاريين نظرا لارتفاع ا سعار مواد البناء الا رض و عدم قدرة المواطن على تحمل هذه الزيادة. لحماية ا موال الدولة و المستفيد مما قد تتعرض له من ممارسات غير قانونية فقد فرضت على المرقي ضمانات تمنح للمستفيد خاصة ا ذا ما قام بعملية البيع على المخطط ومراقبة الا شغال من طرف مديرية التعمير ا و السكن لصالح الصندوق الوطني للسكن ليحرر الا عانة للمرقي حسب نسبة تقدمها. 41

43 الفصل الثاني: تضم مسكن مشغول و مسكن منها هذا النقص بولاية قسنطينة انطلاقة السكن الاجتماعي التساهمي الحضيرة السكنية بالجزاي ر قوية و مشاركة واسعة مقدمة مسكن حسب تعداد منها مسكن حولت ا لى و هي وظيفتها تعاني من عجز يصل ا لى 2 6 طلب مسجل لدى المصالح المعنية يتطلب ا نجاز و 25 (1) حسب الدراسات. يعرف القطاع انخفاضا في معدل الا نجاز حيث سجل سنة 4 انجاز 21 مسكن/سنويا مليون لسد وحدة سكنية كمعدل في حين كان ينجز بين 6 ا لى 1 وحدة سكنية لا نعاش القطاع انطلق في انجاز 2 مسكن اجتماعي ا يجاري 55 مسكن موجه للبيع بالا يجار و 5 مسكن ريفي و توزيع 144 مسكن منها 7 مسكن اجتماعي ا يجاري 31 مسكن اجتماعي تساهمي و 12 (2) مسكن ترقوي نهاية سنة.22 رغم هذه الديناميكية المحسوسة في مختلف الصيغ التي استفادت من دعم الدولة ا لى ا نها لا تزال بعيدة عن الهدف المسطر فا مام زيادة السكان فا ن الاحتياجات ستفوق 12 (3) مسكن/سنويا و لن يقتصر الطلب على المدن فقط بل سيتعدى ا لى المناطق الريفية ضف ا لى ذلك تدهور الحضيرة السكنية القديمة التي يتجاوز عمرها 2 و 3 سنة التي لم تستفد من برامج للترميم. باعتبار ولاية قسنطينة من ا هم الولايات المستقطبة للسكان نظرا لمكانتها الاقتصادية و السياسية و كونها عاصمة للشرق الجزاي ري منذ الاستقلال جعلها تعاني من ا زمة سكن حادة كما هو الحال بالعاصمة وهران... الخ فاستفادت من مجموعة برامج سكنية في مختلف الصيغ السكن بالولاية و ما هو واقع السكن الاجتماعي التساهمي بها للا جابة عن هذه الا سي لة تم تقسيم الفصل ا لى: المبحث الا ول: المبحث الثاني: السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة بعث للترقية العقارية و محدودية في الا نجاز. نماذج عن مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة رو ية مجالية عمرانية و اجتماعية. فما هي وضعية (1) (2) (3) Séminaire sur la politique du logement, op.cit P.15 42

44 تمهيد: المبحث الا ول: برامج السكن السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة بعث للترقية العقارية و محدودية في الا نجاز مبادرة منها لدعم الفي ة المتوسطة برمجت الدولة المدعم من ا جل الحصول على الملكية ا نجاز (PLAAP) 22 تم توزيعها على مختلف ولايات الوطن ا نجز منها من مجموع برامج (PLAAP) و نسبة منذ نهاية سنة مسكن تساهمي في ا طار مسكن تساهمي بنسبة سنة ا لى غاية %24.75 %21.42 مختلف الصيغ بمعدل ا نجاز مسكن/سنة* موزعة كالا تي: جدول رقم( 7 ) من ا جمالي السكنات المنجزة و المسلمة في توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي عدد المساكن % في غير السنة المبرمجة % المنجزة % طريق % المنطلقة % منطلقة الانجاز , , , * 2 28, , , , , , , , , , , , , , المجموع المصدر: سجلت برامج M.Bouta présentation du programme gouvernemental, seminaire sur la politique du logement en algérie 22, p, 56 PLAAP مسكن تساهمي سنة خلال سنتي متقاربة سنة ارتفاعا في عدد المساكن خلال السنوات الثلاثة انطلاقا ببرنامج و ليتجاوز العدد في السنوات الموالية ا لى ا زيد من الضعف حيث برمج ا نجاز مسكن و %42.39 و %41.6 بلغت النسبة 2 يظهر في الشكل التالي: من %48.8 مسكن تساهمي على التوالي بنسب ا جمالي البرامج بالمقابل سجل انخفاض في نسبة الانجاز ففي لتنخفض ا لى %25.8 و %14.28 في السنتين المواليتين كما * معدل الا نجاز: عدد السكنات المنجزة / فترة الا نجاز (مقدرة بعدد السنوات ا و الا شهر * البرنامج المسجل سنة 2 يضم البرنامج المنطلق سنة

45 شكل رقم( 4 ): التوزيع السنوي للبرامج الوطنية للسكن الاجتماعي التساهمي عدد المساكن المسجلة المنجزة في طريق الانجاز المنطلقة غير منطلقة السنة بعد سنة 22 و بصدور القرار الوزاري ل 4 ا فريل بدا ت مشاريع جديدة للسكن التساهمي تدخل حيز التطبيق. و كباقي الولايات استفادت قسنطينة من برامج PLAAP كما عرفت برامج للسكن التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري فما هو نصيب الولاية من هذه المشاريع وما هي وضعيتها لاستعراض وضعية مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي بالولاية سنتطرق في هذا المبحث ا لى: ا ولا- نماذج عن تجربة السكن الاجتماعي التساهمي ببعض الولايات بين النجاح و الفشل. ثانيا- واقع السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة. 44

46 .I ا ولا-نماذج عن تجربة السكن الاجتماعي التساهمي ببعض الولايات: برنامج ولاية سيدي بلعباس بين النجاح و الفشل. انطلاقة ناجحة للعملية: تقع بالغرب الجزاي ري بلغ عدد سكانها (1) 5 مسكن تساهمي سنة 1999 ضمن برامج و فردي يتكون من مساكن بحجم ثلاث غرف مساحتها تتراوح بين (2) دج اكتملت الا شغال به نهاية سنة ببرنامج 6 مسكن في نفس السنة. 2 تميزت العملية في بدايتها الا ولى بالنجاح ا ذ سمحت بتوفير نسمة حسب تعداد 1998 استفادت من PLAAP نمط جماعي نصف جماعي م متوسط ثمنها مليون بالاعتماد على مرقين عقاريين خواص لينطلق الانجاز 2 ذلك للمبادرة الخاصة بمشاريع من هذا النوع طبقا للقانون الجديد..II ولاية سوق ا هراس السكن الاجتماعي التساهمي حصيلة ا يجابية: ا حدى ولايات الشرق الجزاي ري قدر عدد سكانها منصب شغل ليفتح المجال بعد (تعداد نسمة 1998) كغيرها من الولايات استفادت من عدة برامج سكنية اجتماعية ا لى غاية بداية التسعينات ا ين عرفت تراجعا مستمرا في حجم برامج السكن الاجتماعي لعجز الدولة عن ا نجازه بسبب تكلفته المرتفعة مقابل الطلب المتزايد عليه لتغطية هذا العجز ا صبح جديدة منها السكن الاجتماعي التساهمي حيث استفادت الولاية لا ول مرة سنة للدولة توجها جديدا نحو صيغ اجتماعية 1999 (3) 19 من مشروع مسكن تساهمي نمط جماعي بحجم غرفتين و ثلاث غرف انطلقت في ا نجازه مديرية البناء و التعمير للولاية ليتبع بمشروع 14 مسكن تساهمي نمط فردي الذي انطلقت الا شغال به سنة 2 يليه مشروع 8 ا كبر من مشروع مسكن نمط نصف جماعي 19 (غرفتين و ثلاث غرف) (4) عرف المشروعين نجاحا مسكن فبمجرد انطلاق الا شغال ازدادت الطلبات على هذين النمطين لذا عملت الولاية على التكثيف من هذه المشاريع كما يبرز في الجدول التالي: برامج السكن الاجتماعي التساهمي بولاية سوق ا هراس جدول رقم (8) المجموع السنة البرنامج نصف جماعي+فردي جماعي النمط المصدر: Radouane Meriem: vers une multiplicité dans la production de logement social.24mars ( 1) لمياء بولجمر مصباح ليلياء مشيش مريم: السياسة السكنية و نوعية السكن في مدينة قسنطينة الحياء الشمالية الشرقية مذكرة تخرج كلية علوم الا رض الجغرافيا و التهيي ة العمرانية دورة ا كتوبر 2 ص ص (2) مصدر السابق ص 25. (3) Radouane Meriem : vers une multiplicité dans la production du logement social cas de la ville de SOUK AHRAS, séminaire national : le logement social en Algérie bilan et perspectives 21/22 Mars 24 p. 148 (4) Idem p

47 متوسط ثمن مسكن تساهمي نمط جماعي الفردي فقد بلغت كلفة المسكن نحو 9 دج نمط نصف جماعي تميزت البرامج الا ولى بمساحاتها الضيقة 45) دج. F2 2 و م 2 6 م (F3 دج ا ما خاصة النمط الجماعي الذي يطرح مشكل الجوار و المجالات المشتركة مما ا دى بالولاية ا لى التخلي في برامجها عن هذا النمط و تبني النمط النصف جماعي و الفردي اللذان يعرفان ا قبالا كبيرا فالنمط النصف الجماعي رغم مساحته الضيقة التي تزيد عن الجماعي ب و 2 (1) 2 4 م حين يوفر النمط الفردي ا فضل نوعية يتكون من طابق واحد و حديقة ا لى جانب ا مكانية امتلاك مسكن جاهز دون المساس بالمظهر الخارجي الموحد. فقط ا لا ا نه لا يطرح مشكل الجوار في (R+1).III ولاية سطيف فشل البرامج الا ولى و التخوف من المقبلة: ا صبح للولاية نسمة حسب تعداد ثقلا و مساحات ا ضافية: مرا ب ا و نصف جاهز مما يسمح لصاحبه با دخال تعديلات ديموغرافيا كبيرا ا ذ عرفت ارتفاعا في عدد سكانها الذي بلغ مما زاد في مشكل السكن بها فاستفادت في ا طار السكن الاجتماعي التساهمي من برنامج 3 مسكن تساهمي سنة 2 (2) موزعة كالا تي : 5 مسكن ببلدية العلمة 5 مسكن ببلدية بوقاعة سطيف با كبر حصة من البرامج بلغت مساهماتهم المقدر ب 15 %2 من كلفة المسكن نظرا للا سباب التالية: 5 مسكن ببلدية عين ا زال في حين حضيت بلدية وحدة سكنية لم تسلم لا صحابها بعد رغم تسديد تماطل في توزيع السكنات المنجزة بسبب عدم فهم وا دراك سير العملية حيث عرفت اللجنة المكلفة بتحديد القواي م مشاكل متحججة بالمراسيم و القوانين التي صدرت مو خرا. مشاكل في اختيار الموضع كمشروع 7 المشروع معارضة من سكان الحي مما ا وقف الا شغال. تا خر الانجازات. مقارنة مع ولاية البرج التي وزعت ا كثر من مسكن الذي يتوسط حي بمدينة سطيف فعرف 5 مسكن تساهمي هذه الوضعية ا دت بالمواطن ا لى فقدان الا مل رغم التشجيعات و المبادرات التي تقوم بها سلطات الولاية لتحريك المو سسات المالية و المرقين العقارين من ا جل المساهمة في ا نجاز برنامج متكون من المدى المتوسط. (1) 25 مسكن تساهمي على (1) Radouane Meriem : vers une multiplicité dans la production du logement social cas de la ville de SOUK AHRAS, op.cit p. 15. (2) ش ز السكن التساهمي بسطيف: فشل البرامج السابقة يرهن المستقبل مقالة من جريدة الخبر 19 مارس 25 ص 9 46

48 .I ثانيا- واقع السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة: قبل التطرق ا لى مختلف جوانب سير العملية بتفاصيلها لتحديد مدى فعاليتها في مجال الدراسة سنتعرض لوضعية السكن بالولاية بصفة وجيزة. وضعية سكنية صعبة: تقع ولاية قسنطينة في الشرق الجزاي ري تحدها شمالا سكيكدة شرقا قالمة غربا ميلة و جنوبا ا م البواقي تتربع على مساحة تبلغ 2 بلدية 12 دواي ر و 6 تنقسم ا لى كلم (شكل( 5 )) تعتبر عاصمة للشرق الجزاي ري استمدت ا هميتها من مكانة مدينة قسنطينة الموغلة في القدم التي عرفت تطورا عمرانيا عبر مراحل مختلفة نظرا لا هميتها التاريخية و الجغرافية فاستفادت من مجموعة برامج تنموية في مختلف المجالات صناعة سكن تجهيزات و خدمات...الخ مما ساعد على استقطاب عدد كبير من السكان بشكل سريع فنتج عن ذلك ضغط كبير في مختلف القطاعات خاصة السكن بسب زيادة الطلب و قلة الا راضي الصالحة للتعمير ليتجه التوسع نحو الا طراف و بلديات الولاية من خلال المدن التوابع و ينتقل ا لى مجالات جديدة و ذلك بعد ا نشاء المدينتين الجديدتين منجلي و ماسينيسا) لفك الخناق. (علي 47

49 عنابة الطارف سكيكدة قالمة سوق ا هراس ا م البواقي جيجل ميلة شمال الشرق الجزاي ري موقع ولاية قسنطينة سطيف بجاية برج بوعريريج تبسة خنشلة باتنة بسكرة المسيلة 4 كلم ولاية قسنطينة التقسيم الا داري (1984) زيغود يوسف بني حميدان ديدوش مراد حامة بوزيان مسعود بوجريو ابن باديس قسنطينة ابن زياد عين اسمارة عين اعبيد الخروب ا ولاد رحمون 8 كلم 4 حدود الولاية الداي رة البلدية مركز الولاية الداي رة البلدية المصدر: الديوان الوطني للا حصاء شكل( 5 ) 48

50 2- الثقل السكاني: حجم سكاني مرتفع ا - توزيع متباين للسكان: قدر ا خر ا حصاء عدد سكان الولاية ب نسمة موزعة كالا تي: جدول رقم( 9 ) توزيع السكان عبر بلديات ولاية قسنطينة (تعداد 1998) النسبة% السكان الحضر النسبة% عدد السكان البلديات قسنطينة الخروب عين اسمارة ا ولاد رحمون عين اعبيد بن باديس بني حميدان زيغود يوسف حامة بوزيان ديدوش مراد ابن زياد مسعود بوجريو الولاية المصدر: الديوان الوطني للا حصاء تعداد 1998 ينتشر ا كبر حجم سكني ببلدية قسنطينة التي تضم ا زيد من %59 من سكان الولاية بسبب ا همية المدينة تليها بلدية الخروب بنسبة %11.9 لا نها تحولت ا لى مستقبل للفاي ض السكني للمدينة الا م ا لى جانب الحامة بوزيان ديدوش مراد و غيرهما ا ين تفوق نسبة السكان الحضر %5 في حين يتركز ا قل عدد من السكان في البلديات الريفية (شكل( 6 )). 49

51 ولاية قسنطينة توزيع السكان (تعداد 1998) 8 كلم 4 نسبة السكان الحضر %95.9 % %62.91 %57 - %44.11 % عدد السكان (نسمة) المصدر: التعداد العام للسكن و السكان معالجة شخصية شكل( 6 ) 5

52 ب - نمو سكاني منخفض بالولاية: بلغ عدد سكان الولاية سنة 1987 حوالي نسمة ليرتفع ا لى نسمة حسب تعداد 1998 بزيادة سنوية قدرت ب 133 نسمة و معدل نمو %1.82 يقل عن المعدل الوطني الذي بلغ %2.28 و يتوزع كالا تي: معدل النمو عبر بلديات ولاية قسنطينة ) ) جدول رقم (1) معدل النمو عدد سكان 1998 عدد سكان 1987 البلديات قسنطينة الخروب عين اسمارة ا ولاد رحمون عين اعبيد بن باديس بني حميدان زيغود يوسف حامة بوزيان ديدوش مراد ابن زياد مسعود بوجريو الولاية المصدر: الديوان الوطني للا حصاء تعداد 1998 تشهد بلدية قسنطينة ا قل معدل نمو يقدر ب %.61 لتشبع المدينة التي ا صبحت طاردة للسكان في حين تسجل كل من الخروب عين اسمارة ديدوش مراد و حامة بوزيان معدلات مرتفعة تتراوح بين 4 و %6.5 كونها مدن مستقبلة للفاي ض السكاني للمدينة الا م. 2- الحضيرة السكنية: ا - توزيع متباين للسكن: بلغ عدد المساكن بالولاية مسكن حسب تعداد 1998 منها مسكن مشغول بنسبة %85.7 موزعة حسب البلديات كالا تي: 51

53 جدول رقم (11) توزيع المساكن عبر بلديات ولاية قسنطينة (تعداد تضم مدينة قسنطينة ا كثر من نصف عدد مساكن الولاية ا ذ بلغ عددها (1998 المصدر: الديوان الوطني للا حصاء (تعداد 1998) %58.91 نظرا لتركز السكان بها في حين يتوزع باقي العدد بين المدن التوابع بوزيان ديدوش مراد زيغود يوسف وعين اسمارة) الخروب بنسبة %12.6 المساكن بنسب تتراوح بين التي تضم ا كثر من من ا جمالي السكنات ا ما البلديات المتبقية تتقاسم قرابة مسكن بنسبة (الخروب الحامة %3 تتقدمهم بلدية %11 % (شكل( 7 )). ا ضف ا لى ذلك فا ن المدينتين الجديدتين على منجلي و ماسينيسا ستوفران 678 (1) 1229 مسكن نهاية. 24 ب - عجز سكني كبير: تعاني الحضيرة السكنية لولاية قسنطينة وضعية مقلقة يميزها عجز سكني بلغ مسكن معرض للا نزلاقات. قرابة 11 مسكن قصديري. 35 مسكن قديم موجود بالمدينة القديمة. البلديات قسنطينة حامة بوزيان ابن زياد زيغود يوسف ديدوش مراد الخروب عين اعبيد بني حميدان ا ولاد رحمون عين اسمارة مسعود بوجريو بن باديس الولاية المشغولة عدد المساكن غير المشغولة % ا جمالي المساكن % % من ا جمالي مسكن ا نجز منها (2) مسكن منها: ( 1 ) fiche technique des nouvelles villes Ali Mendjeli et Massinissa الحصيلة النهاي ية لمشاريع السكن بولاية قسنطينة 24 مديرية السكن و التجهيزات العمومية 52 (2)

54 ولاية قسنطينة توزيع السكن (تعداد 1998) 8 كلم عدد المساكن نسبة المساكن المشغولة % %85.81 % %77.1 % %71.91 المصدر: التعداد العام للسكن و السكان معالجة شخصية شكل( 7 ) 53

55 2- برامج السكن المخصصة للولاية: للحد من تفاقم الوضعية استفادت الولاية من عدة برامج سكنية بمختلف ا شكالها الا خيرة: * ا -صيغ السكن المبرمجة: تتوزع صيغ السكن بالولاية ضمن الا ستراتيجية الجديدة للسكن بين: السكن الاجتماعي الا يجاري: 24 من ا هم مميزات الشكل ا نه: استفادت الولاية من 168 مسكن انجز منها %54.63 ممول من الخزينة العمومية و التسيير العقاري. ا و من ميزانية الدولة و تشرف على ا نجازه دواوين موجه للفي ة التي تعيش في شروط غير لاي قة ولا يمكنها الاستي جار ولا امتلاك مسكن. متوسط مساحتها م ( 45 م و F2 ل 2 6 م * البيع بالا يجار: الوطني خصص في ا طار برنامج (AADL) من ا هم خصاي صه: ل F3). خلال السنوات نهاية سنة الترقية مسكن موجه للبيع بالا يجار الذي انطلق على المستوى مسكن لصالح الولاية تشرف على ا نجازه صيغة حديثة تبنتها الدولة لتلبية طلبات الفي ة المتوسطة. 2 مساحات ا فضل( 7 م ل F3 و 2 85 م مدعمة من طرف الدولة عن طريق: ل F4). مجانية الا رض خاصة لبرنامج 55 مسكن وكالة تطوير و تحسين السكن تخفيض في نسبة الفواي د من جهة ومشاركة الدولة في تمويل المشروع بنسبة %75. تقديم الدعم لعمليات التهيي ة. * السكن الريفي: برمج بالولاية 375 مسكن ريفي منذ سنة 22 يتميز با نه: مدعم في ا طار المخطط الوطني لتطوير الفلاحة.(PNDA) هناك مساعدة مالية محددة حسب الدخل لصالح سكان الريف الممارسين لنشاط فلاحي من ا جل بناء ا و تهيي ة مسكن. (1) الحصيلة النهاي ية لمشاريع السكن بولاية قسنطينة 24 مديرية السكن و التجهيزات العمومية P.N.D.A : Plan Nationale du Développement Agricole A.A.D.L : Agence Nationale de Amélioration et du Développement du Logement 54

56 * السكن الترقوي: ظهر بموجب المرسوم التشريعي رقم.93 العقاري. الصادر في 1993 مارس مساكن موجهة للبيع و الا يجار بمساحات ا كبر و نوعية ا فضل. يعمل المرقون بالولاية على ا نجاز (1) للتوفير و الاحتياط مسكن ترقوي منها المتعلق بالنشاط 7994 مسكن خاص بالصندوق الوطني * سكن : FNPOS ليس شكل جديد وا نما يا خذ شكل السكن الاجتماعي التساهمي و يختلف عنه في ا نه: مخصص لفي ة العمال الا جراء المو منين( يتراوح دخلهم 4-12 دج). صاحب المشروع هو الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية.(FNPOS) منح مساعدة مالية لا تتعدى 25 دج ا و قرض دون فاي دة لصالح المستفيد الذي يساهم في تمويل مسكنه. مساكن من نوع ثلاث و ا ربع غرف نمط جماعي. برمج الصندوق 9 مسكن و تم انجاز مشروع 2 مكسن بالمدينة الجديدة علي منجلي. ا لى جانب هذه الصيغ فا ن الولاية استفادت من برامج للسكن الاجتماعي التساهمي موضوع الدراسة. ب- توزيع برامج السكن حسب الصيغ: برمج بولاية قسنطينة مسكن في مختلف الصيغ ا نجز منها %43.11 كما يبرز في الجدول التالي: جدول (12) توزيع برامج السكن بالولاية حسب الصيغ السكنات المسجلة السكنات المنجزة في طريق الا نجاز الصيغة عدد % عدد % عدد % الاجتماعي الا يجاري الاجتماعي التساهمي البيع بالا يجار الريفي الترقوي مساكنFNPOS المجموع مسكن بنسبة غير منطلقة عدد % المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 55

57 يحقق السكن الاجتماعي با شكاله ا كبر حجم من المساكن ا ذ برمج 3263 مسكن اجتماعي بالولاية بنسبة %72.46 من ا جمالي السكنات منها 168 مسكن اجتماعي ا يجاري متقدما بذلك مختلف الصيغ بنسبة %37.48 و 1583 مسكن موجه للفي ة المتوسطة با شكاله (تساهمي بيع بالا يجار و (FNPOS %6 منها سكن اجتماعي تساهمي الذي يحتل المرتبة الثانية بين الصيغ المبرمجة فهو يمثل ا كثر من %21 من ا جمالي حجم السكنات ا ما ا قل حجم نسجله بكل من السكن الريفي الذي يعتبر نوعا من ا نواع السكن الاجتماعي الموجه لخدمة سكان الريف و سكنات (FNPOS) (الشكل( 8 )). الترقوي %18,84 شكل رقم (8): توزيع برامج السكن حسب الصيغ بولاية قسنطينة مساكن الصندوق الوطني لمعادلة %2 الخدمات FNPOS الاجتماعية الاجتماعي الا يجاري %2 % 37,48 الريفي %8,37 البيع بالا يجار 11,98% الاجتماعي التساهمي % 21,33 في حين تتباين نسبة الانجاز من شكل لا خر حيث ترتفع في كل من السكن الريفي والترقوي و تنخفض في الصيغ الموجهة للفي ة المتوسطة التي تعتمد على مساهمة المستفيد فا ضعف نسبة انجاز سجلت بالسكن الاجتماعي التساهمي بنسبة %5.33 لا ن معظم مشاريعه لم تنطلق بعد. رغم ا همية الحجم السكني المسجل في السكن الاجتماعي التساهمي بالولاية ا لا ا نه يعرف ا نجازات ضعيفة مقارنة مع الصيغ الا خرى فا لى ماذا يرجع ذلك من ا جل الا جابة على هذا السو ال سنحاول تحليل العملية لتحديد الا سباب في العنصر الموالي. 56

58 نصيب ولاية قسنطينة من برامج السكن الاجتماعي التساهمي:.II مشاريع متعددة و حجم سكني مهم في ا طار دعم الدولة للفي ة المتوسطة لتمكينها من امتلاك مسكن لاي ق وسعيا منها للتخفيف من حدة ا زمة السكن التي تعرفها الولاية فقد استفادت هذه الا خيرة منذ سنة 1999 ا لى سنة 24 من 956 مسكن عن طريق برامج السكن المدعم للحصول على 84 مشروع للسكن التساهمي بحجم الملكية و برامج السكن التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري: تجربة محتشمة 1. برامج :(PLAAP) استفادت الولاية من 16 مسكن تساهمي في ا طار برنامج السكن المدعم الموجه للحصول على الملكية عبر مراحل: نصيب ولاية قسنطينة من برامج (PLAAP) جدول رقم( 13 ) المجموع السنة البرنامج % جماعي النمط المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 23 تمت مصادقة وزارة السكن والعمران على 541 مسكن التي انطلق في انجازها خلال فترة و حولت البقية ا لى البرنامج الجديد. البرامج المحولة جدول رقم( 14 ) المجموع السنة عدد السكنات المصادق عليها عدد السكنات المحولة المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 23 التحويل تم بطلب من المستفيدين نظرا للزيادة في الا عانة المالية التي تراوحت حسب القرار الوزاري المشترك ل 9 ا فريل 22 بين 5-4 دج. 2. برنامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادر من المرقي العقاري: انطلاقة قوية لمشاريع السكن الاجتماعي التساهمي منذ بداية تطبيق العملية سجلت قسنطينة ا قبالا واسعا من المرقين العقاريين ا ذ بلغ عدد المشاريع المسجلة 72 مشروع لا نجاز 919 مسكن منها 13 مشروع محول من البرنامج القديم بحجم 145 مسكن تم المصادقة على 9 مشاريع منها تضم 15 مسكن(جدول 15). 57

59 جدول رقم (15) السنة قبل 22 البرنامج المحول المجموع تبين المعطيات ا ن: توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي المسجلة بولاية قسنطينة منذ 22 المساكن في المساكن غير حجم المشاريع عدد المساكن طريق الا نجاز منطلقة عدد المشاريع عدد المساكن مصادقة MHU % لم يصادق MHU % عدد % عدد سنة - سجلت ا كبر حجم سكني بلغ من ا جمالي حصة الولاية لينخفض العدد 418 المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 مسكن موزع على مشروع بنسبة 37 %45.55 في السنتين المواليتين مباشرة بسبب الوقت الذي تتطلبه المصادقة على المشاريع السابقة من طرف الوزارة المعنية حيث تم المصادقة على حوالي المساكن المسجلة سنة مشروع بعد (شكل( 9 )). %5 %13 و 22 في السنة الموالية ا ما في سنة 24 من لم يصادق على ا ي شكل رقم (9): توزيع ولاية برامج قسنطينة السكن الاجتماعي التساهمي توزيع بولاية برامج السكن قسنطينة (فترة الاجتماعيقبل التساهمي ( قبل 22 غير مصادقة مصادقة الوزارة الحجم السكني 58

60 نسب الا نجاز متفاوتة بين السنوات فا كثر من %78 من المساكن المسجلة سنة 22 انطلقت - الا شغال بها و %2 سنة 23 في حين لم تنطلق الا شغال بتلك المسجلة سنة 24 لا نه لم يصادق عليها بعد. ا ن معظم المشاريع المصادق عليها من الوزارة ا و التي تتواجد ملفاتها على مستواها تعرف انطلاقا كما يبرز في الجدول التالي: للا شغال جدول رقم (16): توزيع برامج السكن التساهمي حسب قرار المصادقة: في طريق الا نجاز لم تنطلق عدد % عدد % الحجم السكني عدد المشاريع البيان مصادقة (MHU) في طريق المصادقة قرار( C.T.W ) المجموع المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 ا ن %79.38 من المساكن المصادق عليها انطلقت الا شغال بها ا ما المشاريع التي تم قبول ملفاتها على مستوى الوزارة فنسبة الا نجاز بها تتعدى %66 فالحصول على مصادقة الوزارة ا و قبول ملف المشروع على مستواها يشجع المرقي بالمباشرة في تجسيد المشروع و حتى الا قبال على مشاريع ا خرى من هذا النوع فقرار اللجنة الولاي ية وحده لا يكفي للانطلاق في العملية تخوفا من رفض المشروع لسبب ا داري (مشكل في الوثاي ق) ا و التمويل ا ذا كانت الوزارة لا يمكنها توفير الدعم اللازم مما قد يو دي بالمرقي ا لى الخسارة (شكل( 1 )). شكل رقم (1): توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي حسب قرار المصادقة عدد المساكن المساكن المسجلة في طريق الانجاز غير منطلقة 1 قرارC.T.W في طريق المصادقة مصادقةMHU 59

61 ا كثر ما ميز برامج السكن الاجتماعي التساهمي وحدة النمط فكل المساكن المنجزة ا و المبرمجة تتراوح مساحتها بين: ا خذت شكل عمارات ا ي نمط جماعي با حجام مختلفة (غرفتين ا لى 5 غرف) جدول رقم (17) مساحة المسكن حسب حجمه مساحة المسكن حجم المسكن F F F F5 المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 المساكن الا كثر انتشارا ذات حجم ثلاث ا ربعة و خمسة غرف ا ما المساكن بحجم غرفتين عرفتها بعض المشاريع الخاصة ببرنامج (PLAAP) لكن بعدد قليل ليتم التخلي عن هذا النوع في المشاريع اللاحقة لمساحتها الضيقة و عدم ا قبال المواطن عليها الذي يفضل امتلاك مسكن واسع هذا التنوع في الا حجام يسمح للمشتري ا ن يختار مسكنا حسب ا مكانياته. ا ما سيادة النمط الجماعي ليس السبب ا ن المرقين لم يقبلوا على الا نماط الا خرى على العكس سجلت الولاية مجموعة طلبات لا نجاز مشاريع بحجم 8295 مسكن تساهمي على مستوى لجنة التهيي ة و التعمير منها 268 مسكن فردي و ا نما يرجع ذلك ا لى توقيف انجاز هذه الا نماط في المدن الكبرى من طرف الوزارة حيث تم صدور المقرر الوزاري رقم 11 المو رخ في 3 فيفري 24 المتضمن لقاي مة البلديات المعنية بالتخفيضات المطبقة للتنازل عن العقارات المبنية و الغير مبنية التابعة للا ملاك الدولة الخاصة با نجاز السكنات الاجتماعية الا يجارية التساهمية و المخصصة للبيع من النوع المجمع (يقصد بالسكنات المجمعة بالسكنات نمط فردي و نصف جماعي) نجد ا لغاء عدد من الولايات منها ولاية قسنطينة بجميع بلدياتها بالتالي لا يمكنها الاستفادت من ا ي تخفيض في سعر الا رض لمثل هذه الا نماط. 6

62 .III يوضح توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي: توزيع السكن التساهمي بالولاية المرقي العقاري..1 التوزيع المجالي: التساهمي المدن الجديدة تستقبل معظم المشاريع التي يسيطر عليها القطاع الخاص طريقة توطينها في المجال حسب نوعية المشاريع و صفة المدينة الجديدة علي منجلي وجهة لمشاريع السكن الاجتماعي ا - مشاريع برامج السكن المدعم الموجه للتمليك: وزع البرنامج على 12 مرقي عقاري بالمدينة الجديدة علي منجلي كالا تي: المرقي العقاري را س العين بن صالحية جدول رقم (18) SARL PROMOT-BAT SARL OMNI-BAT SARL MAG 2 مغراوي ادريسي بوعافي سالمي بلغربي رحيل لصالح مديرية الا شغال العمومية ترقية الفجر المجموع يتبين ا ن: توزيع برنامج PLAAP عدد المساكن الموضع المدينة الجديدة علي منجلي وج 5 وج 1 نسبة تقدم الا شغال عدد المساكن المنجزة وج المصدر:مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 كل المشاريع وطنت بالمدينة الجديدة علي منجلي خاصة بوحدة الجوار مسكن(شكل( 11 )). التي ضمت كل المرقين العقارين خواص. % من ا جمالي المشاريع تم ا نهاء الا شغال بها (شكل( 12 )) ا ما مشروع 16 مسكن فقارب على الانتهاء على عكس مشروع 15 مسكن للمرقي العقاري بلغربي الذي تم توقيفه بسبب التا خر في الا نجازات و عدم جدية المرقي مما سيضطر بصاحب المشروع مديرية السكن و التجهيزات العمومية ا لى سحب مشروعها ا ذ لم يتم الاتفاق معه و تقديم تبريرات مقنعة للوضعية. 61

63 رغم ا ن معظم المشاريع ا نجزت ا لا ا نها عرفت تا خرا في ا جال الانجاز مما ا دى ا لى استياء المواطنين حيث حددت في مدة لا تتجاوز 18 شهر لتتعدى 4 سنوات مما اضطر بعض المستفيدين ا لى الاستحواذ على مساكنهم بالقوة رغم معارضة المرقي العقاري لعدم اكتمال الا عمال بها كما حدث في مشروع 8 مسكن ل (Promo-Bat) ا ين استولى المستفيدون على مساكنهم رغم عدم اكتمالها بعد ا ذ لم يتم تزويدها بالمرافق الصحية (الشبكات: الغاز الكهرباء و الماء) و عدم اكتمال تركيب البلاط...الخ ا ضافة ا لى المرافق (مساحات اللعب و المساحات الخضراء...الخ) بسبب الظروف الصعبة للسكان الذين استثمروا كل ا موالهم في هذه المساكن منهم من ا ضطر للخروج من المسكن السابق لا نه مو جر ا و لا سباب اجتماعية و ا خرى اقتصادية فعمل المرقي على ا تمام الا شغال و المساكن مشغولة بالمقابل وجدنا ثلاث مشاريع احترمت نوعا ما مدة الا نجاز و استلم ا صحابها المساكن جاهزة: مشروع 1 مسكن لترقية الفجر مشروع 55 مسكن لرا س العين و مشروع 45 مسكن لبن صالحية رغم بعض التا خير. صورة رقم( 1 ) مشروع 55 مسكن لراس العين صورة رقم( 2 ) مشروع 45 مسكن لبن صالحية صورة رقم( 3 ) 8 مسكن PROMOT-BAT مشروع 62

64 وحدة الجوار رقم 5 توزيع مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي (برنامج (P.L.A.A.P سكن اجتماعي تساهمي مساكن F.N.P.O.S سكن اجتماعي ا يجاري سكن ترقوي سكن فردي (تحصيص ( تجهيزات 18 م 54 المصدر:مديرية البناء و التعمير + تحقيق ميداني سبتمبر 24 شكل( 11 ) 63

65 ب- برنامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري: وزعت البرامج على 6 مواضع كالا تي: جدول رقم (19) التوزيع المجالي لبرامج السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة الموضع عدد المشاريع الحجم السكني عدد السكنات في طريق الانجاز عدد السكنات عدد السكنات غير المنطلقة % % % م ج علي منجلي ماسينيسا الخروب بكيرة ديدوش مراد عين اعبيد غير محدد المجموع 72 يبين الجدول ا ن: المصدر: مديرية السكن والتجهيزات العمومية 24 - مناطق التوسع الجديدة بالولاية تحضى با كبر حجم سكني و الممثلة في المدينتين الجديدتين علي منجلي و ماسينيسا حيث برمج بهما 847 مسكن بنسبة %89.22 و كان لمدينة علي منجلي حصة %71.76 (شكل( 12 )). الا سد ا ذ استفادت وحدها من 6472 مسكن بنسبة ا ما المدن التوابع خاصة الخروب و بكيرة لم تستفد ا لا من مشروع لكل واحدة منهماا لى جانب - ديدوش مراد فبعد ا ن كانت هذه المدن مستقبلة للفاي ض السكاني لمدينة قسنطينة بدا ت تتشبع مجالاتها ليتحول التوسع ا لى المدن الجديدة كما استفادت بلدية عين اعبيد من مشروع صغير متكون من 2 مسكن لم تنطلق الا شغال به بعد ا ما مشروع 5 مسكن ل (FNPOS) لم يتم تحديد موقعه بعد. %5 نسب الا نجاز متقاربة بين المدينتين تبلغ حوالي %47 من السكنات المسجلة بعلي منجلي و - بماسينيسا ا ما الخروب وبكيرة فالمشروعان في طريق الا نجاز بالمقابل لم تتحصل المشاريع المتبقية مسكن مسكن 5 مسكن) 2 على مصادقة الوزارة. 12) 64

66 التجمع القسنطيني توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي (البرنامج الجديد) 4 كلم 2 عدد المساكن المبرمجة نسبةالمساكن في طريق الانجاز %1 %5.22- %46.72 (لم تنطلق) نسيج عمراني 6472 مسكن 1575 مسكن 12 مسكن المصدر: مديرية السكن والتجهيزات العمومية + 24 معالجة شخصية شكل( 12 ) 65

67 ج- توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي بالمدينة الجديدة علي منجلي: معظم المشاريع وجهت نحو المدينة الجديدة علي منجلي سواء في برامج( PLAAP ) ا و (LSP-PROMOTEURS) ا لى جانب مدينة ماسنيسا ا نشا ت في ا طار المخطط التوجيهي للتعمير للتجمع القسنطيني (PUD) المصادق عليه بالمرسوم التنفيذي رقم ليو كد عليها بالمخطط التوجيهي لتهيي ة و التعمير للتجمع القسنطيني 83/98 الصادر في 1998/2/25 برمجت لاستقبال 3 نسمة و 5 مسكن سجل بها 3532 مسكن سنة 24 منها 713 مسكن تساهمي محتلا المرتبة الثانية بين الصيغ المبرمجة بعد السكن الاجتماعي الا يجاري بنسبة كالا تي: تم جدول رقم (2) توزيع نصيب بنسبة وحد الجوار (1) %22.79 موزعة توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي بالمدينة الجديدة علي منجلي المجموع البرنامج LSP- PLAAP PROMOTEUR عدد المساكن النسبة % عدد المساكن 16 % عدد المساكن % المجموع مشاريع برنامج (PLAAP) المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 2 على وحدات الجوار %78.56 لتتسع العملية ا لى الوحدات الا خرى حيث كان لوحدة الجوار 5 13 و 2 ا كبر في ا طار برنامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري فسجل ا كبر حجم سكني بوحدة الجوار %33.85 و بعد انتهاء دراسة مخطط شغل الا رض رقم التي تضم حاليا ا كثر من %22 (شكل( 13 )) وجهت المشاريع ا لى وحدة الجوار بنسبة 17 ( 1 ) fiche technique de la nouvelle ville Ali Mendjeli D.L.E.P 24 66

68 ا ما بالنسبة للا نجازات فا نه تم ا نهاء الا شغال ب 51 5 و 6 و تبقى 355 مسكن في طريق الانجاز بنسبة %43.56: جدول رقم( 21 ) وحدة الجوار المبرمجة مسكن الخاصة بالبرنامج القديم بوحدة الجوار وضعية برامج السكن الاجتماعي التساهمي بالمدينة الجديدة*علي منجلي* المنجزة % عدد المساكن في طريق الانجاز % غير منطلقة % المجموع نظرا لعدم حصول المشاريع المبرمجة لوحدة الجوار 2- سيطرة المشاريع الخاصة على المعتمدة لدى المهيي ات و تنقسم برامج السكن الاجتماعي التساهمي بين صاحب المشروع ا طار برنامج خواص عملوا ا و المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية على مصادقة الوزارة لم تنطلق الا شغال بها. PLAAP الجماعات المحلية: مشاريع خاصة بالمرقي العقاري مشاريع لصالح الهيي ات و الجماعات المحلية و يكون فيها الذي يكون فيها متعهدا لديها في اعتمدت مديرية السكن و التجهيزات العمومية صاحب المشروع على مرقين على الاتفاق مع المستفيدين ا عداد المشروع و الوقوف على الانجازات لصالح سكان الولاية و تقوم المديرية بالمراقبة ما عدا مشروع 1 مسكن لترقية الفجر الذي يعود ا لى المرقي دنمبري كما وجهت 15 مسكن لصالح الهيي ات و الجماعات المحلية التي حولت من البرنامج القديم ا لى الجديد عدا مشروع 16 مسكن لمديرية الا شغال العمومية. الجدول رقم (22) توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي بين المشاريع الخاصة و الهيي ات و الجماعات المحلية مشاريع عدد المشاريع السكنات المسجلة % خاصة لصالح الهيي ات لصالح الجماعات المحلية المجموع المصدر:مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 67

69 البرنامج القديم PLAAP المدينة الجديدة -علي منجلي - توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي البرنامج الجديد LSP-PROMOTEUR الفصل الثاني و.ج 5 و.ج 16 و.ج 5 و.ج 16 و.ج 8 و.ج 6 و.ج 15 و.ج 8 و.ج 6 و.ج 15 و.ج 7 و.ج 13 و.ج 14 و.ج 7 و.ج 13 و.ج 14 و.ج 9 و.ج 11 و.ج 1 حديقة تسلية منطقة النشاطات المتعددة مقبرة و.ج 1 و.ج 1 و.ج 12 حدود المحيط العمراني وحدة الجوار رقم 1 و.ج 2 و.ج 3 و.ج 17 و.ج 19 و.ج 4 و.ج 18 السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة انطلاقة قوية و مشاركة واسعة م عدد المساكن ط.و 11 و.ج 9 و.ج 11 و.ج 1 و.ج 1 و.ج 12 سكنات منجزة في طريق الانجاز لم تنطلق و.ج 2 و.ج 3 و.ج 17 و.ج 19 و.ج 4 و.ج 18 شكل( 13 ( المصدر : مديرية السكن التجهيزات العمومية + 24 معالجة شخصية ط.و

70 - عدا المشاريع التي تم تحويلها من البرنامج القديم لم يسجل ا ي مشروع لصالح مو سسة ا و جماعات محلية في البرنامج الجديد. %1.68 %89.32 تسيطر المشاريع الخاصة بالمرقين العقارين بنسبة مقابل منها برمجت لصالح - المو سسات و الجماعات المحلية تمثل المشاريع الموجهة للجماعات المحلية نسبة مسكن موجه لعدد من الهيي ات كما يبرز في الجدول التالي: الهيي ة ا و الجماعة المحلية جدول رقم (23) المشروع %5.92 خصص لها توزيع المشاريع حسب الهيي ات المرقي 566 عدد السكنات في طريق الانجاز مسكن مقابل الخزينة العمومية المديرية العامة للا من الوطني الخدمات الاجتماعية ديوان الترقية و التسيير العقاري 6 البريد والمواصلات 6 حملاتي مديرية السكن و التجهيزات العمومية بوشمال مديرية الا شغال العمومية رحيل المجموع 8 OPGI ولاية قسنطينة بلدية قسنطينة 136 كشكار بلدية الخروب 35 الوكالة العقارية AGFUG المجموع المصدر:مديرية السكن والتجهيزات العمومية 24 6 اعتماد الهيي ات و الجماعات المحلية على المرقين العموميين حيث ا وكلت لهم انجاز مشاريع - بحجم 797 مسكن بنسبة %78.6 منها 5 مشاريع اعتمدها ديوان الترقية و التسيير العقاري الذي يقوم على انجاز 3 منها ( 235 مسكن) ا لى جانب الوكالة العقارية للخروب( AGFUG ) مقابل 4 مرقين خواص يعملون على انجاز 224 مسكن %

71 3. سيطرة القطاع الخاص على مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي: يعمل على ا نتاجه 52 مرقي عقاري عمومي و خاص بقسنطينة موزعون كالا تي: توزيع المرقون بين القطاع العمومي و الخاص جدول رقم (24) % السكنات المسجلة عدد المشاريع % عدد المرقين القطاع العمومي الخاص المجموع المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 القطاع الخاص: ينشط به 48 مرقي عقاري و مو سسة عقارية خاصة بنسبة %92.31 لا نجاز %79.4 من ا جمالي فالقطاع الخاص يسيطر على معظم مشاريع السكن الاجتماعي المساكن المسجلة بالولاية ا ذا التساهمي بالولاية. القطاع العمومي: يمثل نسبة ضي يلة جدا %7.69 من ا جمالي المرقين العقارين و %2.6 من ا جمالي السكنات ينشط به 4 مرقين عموميين: المرقون العموميون المنتجون للسكن الاجتماعي التساهمي بقسنطينة جدول رقم (25) % السكنات المسجلة عدد المشاريع المرقي العقاري العمومي OPGI EPLF وكالة AGFUG FNOPS المجموع المصدر: مديرية السكن و التجهيزات العمومية 24 مو سسة( EPLF ) تعمل على ا نجاز مشاريع لصالح زباي نها ا ما( OPGI ) و وكالة( AGFUG ) للخروب فهي متعهدة لدى مو سسات و جماعات محلية في حين اعتبر الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية كمرقي عمومي كونه صاحب المشروع مموله و مالك للا رض. 7

72 *علي منجلي* مما سبق يتبين ا ن: - التوزيع المجالي للمشاريع بالولاية وجه ا ساسا ا لى المدينة الجديدة - تطغى المشاريع الخاصة التي يبادر بها المرقي لصالح زباي نه. - يسيطر القطاع الخاص على معظم هذه المشاريع (شكل( 14 )). شكل رقم (14): ولاية قسنطينة توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي حسب : المجال المجالي باقي البلديات ماسينيسا المشروع نوع المشروع نوع الجماعات المحلية الهيي ات العمومي المرقي العقاري المرقي العقاري الخاص علي منجلي الخاصة IV.العقار: الا راضي التابعة لا ملاك الدولة وجهة للمرقين العقارين ا ن التخفيض المطبق على سعر الا راضي التابعة لا ملاك الدولة الموجهة لاستقبال مشاريع ذات طابع اجتماعي منها السكن - مثل: فا كثر من من المشاريع %94 التساهمي حفز عددا كبيرا من المرقين ا لى اقتناي ها: مو سسة ترقية السكن العاي لي التي تقيم مشروع مسكن لترقية الفجر و منها ما تم الترقية و التسيير العقاري. ا راضيها تابعة لا ملاك الدولة ا ما النسبة المتبقية فالا راضي خاصة 252 اقتناي ها من ا ملاك الولاية ا و مسكن على ا رض تمتلكها و مشروع البلدية كمشروع خصصت مديرية ا ملاك الدولة بولاية قسنطينة 15 سا و 16 ها 2 4 ل 37 سم (1) حسب: % منها استفادت من نسبة تخفيض %6 طبقا للقرار الوزاري المشترك ل مسكن لديوان مشروع موزعة تمثل 11 ها 79 ا ر 73 سا و سم موزعة على 19 مشروع بسعر دج ل م. سبتمبر مديرية ا ملاك الدولة لولاية قسنطينة فيفري 24 (1) 71

73 .1 - ل ا و 47 ها نسبة التخفيض المطبقة طبقا للقانون: 2 ا ر 42 سا و 13 2 سم تم بيعها بتخفيض %8 ا فريل 7 /ع/خ/ 22 5 الصادرة في من سعرها طبقا للقرار الوزاري المشترك الذي لم يجري تطبيقه ا لى غاية صدور التعليمية الوزارية رقم 23 ا وت.2 - في ا طار الترقية العقارية موزعة على 21 مشروع. 13 ها المجال: 2 ا ر منجلي (%82.53). 58 سا و 2 7 سم 56 سا و 79 ا ر 2 ها سم.V /مع/ ا و /م/مع/ المتعلقة بالتناول عن العقارات التابعة للا ملاك الخاصة للدولة خصصت لاستقبال مشاريع السكن التساهمي بالمدينة الجديدة علي خصصت بالمدينة الجديدة ماسينيسا ا ما بقية المشاريع التي تحصلت على قرار موافقة اللجنة التقنية الولاي ية لم يحدد بعد المساحات المخصصة لها منها من صدر لها قرار التنازل لكن لم يتم دفع ثمنها لتحرير عقد ملكية الا رض مما ا دى ا لى تا خر انطلاق الا شغال. التمويل: مشاريع السكن التساهمي تعتمد على وجود المستفيدين.1 تمر عملية تمويل المشروع بمراحل: استعمال تسبيقات المستفيد التي يقدمها على شكل ا قساط كما يتم الاتفاق بينه و بين المرقي. بعد استنفاذ مساهمته يتحول المرقي ا لى استغلال القرض العقاري. مع تقدم الا شغال يحصل على نسبة من الا عانة المالية. مساهمة الصندوق الوطني للسكن: حدد الصندوق قيمة الدعم المالي ل لا نجاز 3945 مسكن موزعة كالا تي: البرنامج عدد المشاريع 12 جدول رقم (26) المساكن المسجلة PLAAP LSP- PROMOTEUR المجموع مشروع مصادق عليه من طرف الوزارة دج قيمة الدعم المخصصة 1 3 قيمة عدد % % المستفيدين الدعم الدعم المدفوع الدعم المتبقي المصدر: الصندوق الوطني للسكن 24 72

74 تشير المعطيات ا لى: ا ن - عدد المستفيدين ا قل من عدد المساكن ا ذ يمثل القواي م بالبرنامج القديم البرنامج في مستفيد ا ما %54.91 (PLAAP) الجديد نجد ا ن مشروع 45 فقط وهذا راجع ا لى عدم استكمال مسكن لبن صالحية تحصل على 42 (LSP- PROMOTEUR) 4 سجل مشروع لم 16 تحدد قاي مة المستفيدين بعد مثل مشروع مشروع حددت قيمة الدعم حسب عدد المستفيدين منها العدد المستفيدين بلغ ا ذ يتراوح بين 352 مشروع مصادق عليه مسكن للوكالة العقارية للخروب و منها 24 4 مثل مشروع % بلغت قيمة الدعم المخصص لبرنامج (PLAAP) مشاريع مكتملة القواي م ا ما البقية لم يكتمل مسكن ل ديوان الترقية و التسيير العقاري عدد دج بنسبة 1699 %22.4 %87.6 منها لا ن العملية تمت على مراحل: 1 كمشروع تم تحرير مسكن لنرقية الفجر الذي تحصل على كامل الدعم بقية المشاريع استفادت من الا قساط الثلاثة الا ولى لا نه لم يتم بعد تحويل الملكية للمستفيدين ا ما مشروع المشاريع من ا عانة مالية موحدة بلغت استفاد ا صحابه من ا عانة تتراوح بين 15 نوفمبر 16 مسكن الخاص بمديرية الا شغال العمومية استفاد منها جزي ين استفادت هذه 3 دج ما عدا مشروع في حين خصص لبرنامج تحرير مسكن (ترقية الفجر) حيث 4-3 دج تبعا للقرار الوزاري المشترك ل PROMOTEUR) - 61(LSPدج بنسبة % لصالح %25.8 على القسط الا ول و الثاني و تتعدى نسبة الا نجاز مشروع فقط كون الا شغال في مراحلها الا ولى منها 3 7 مشاريع تحصلت على القسط الا ول ا ما 13.%1 لكن تم مشاريع تحصلت المشروع المتبقية لم ا ن تحرير الدعم بالتقسيط لا جل مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي بالولاية يبين ا ن المرقين العقاريين تبنوا صيغة البيع على المخطط لتجسيد مشاريعهم لا نها تو من لهم: مشترين لمساكنهم. كما تسمح العملية للمستفيد ب: مصدر مالي لتمويل المشروع عن طريق التسبيقات التي يقدمها المستفيد. التعرف على خصاي ص المسكن الذي سيختاره. تا مين ا مواله عن طريق صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في الترقية العقارية في حالة ا فلاس المرقي...) و الضمانات التي يقدمها المرقي. (مثلا 73

75 رغم ما توفره هذه العملية ا لا ا ن المرقي يجد صعوبة لجمع زباي ن لمنتوجه كما دلت عليه المعطيات السابقة مما يعرقل استمرار الا شغال التي تعتمد على مساهمة المستفيد الدعم و القرض للتخفيف من المشكل عمل الصندوق الوطني السكني على التحرير الجزي ي للا عانة المالية حسب عدد المرشحين الذين ا مكن للمرقي جمعهم. 2. البنوك المشاركة في العملية بالولاية: عرفت مشاريع (PLAAP) بالولاية رفض البنوك لمنح قروض عقارية لعدم وجود ا ي ضمان يقدمه المرقي باسم المستفيد لا نه لم يحصل على عقد بيع بسبب مشكلة عقد ملكية الا رض ا ذ سمحت السلطات بانطلاق الانجازات قبل تحرير عقود الملكية لتسهيل العملية و تا خذ بعد ذلك شكلها القانوني مما سمح بمشاركة القرض الشعبي الجزاي ري لا ول مرة سنة 21 فكان من ا ول المتعاملين ا لى جانب بنك التنمية المحلية و قد سجل نهاية 23 ا يداع 374 ملف للمستفيدين من المشاريع تم (1) قبول 33 ملف خصص لها قرض ا جمالي بلغ دج تم تحرير دج لصالح المرقين ا ما الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط بدا مو خرا بالمشاركة في العملية بالاتفاق مع ديوان الترقية و التسيير العقاري لمنح قروض للمستفيدين من مشاريعه. ( 1 ) bilan annuel sur la situation financière des crédits, décembre 24, C.P.A 74

76 خلاصة المبحث حصيلة برامج السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة برنامج السكن المدعم الموجه للحصول على الملكية برنامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة المرقي LSP-PROMOTEUR PLAAP 15 مسكن 814 حولت تحويل 159 مسكن مسكن 16 مسكن 54 مسكن لم تودع ملفاتها بعد 919 مسكن 956 مسكن % % مسكن 52 مرقي 84 مشروع ا نجازات بطيي ة سيطرة المرقين الخواص % 92.3 سيطرة المشاريع الخاصة % توزيع مجالي متباين %73.35 من السكنات بالمدينة الجديدة %5.96 لم تنطلق %5.34 مساكن منجزة %43.7 في طريق الانجاز - طول فترة المصادقة - صعوبة الحصول على زباي ن - تا خر مشاركة البنوك - عدم كفاءة بعض المتعاملين 75

77 المبحث الثاني: تمهيد: نماذج عن مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة رو ية مجالية عمرانية و اجتماعية بعد استعراض وضعية مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي بالولاية التي تعرف سيرا للا شغال سنحاول التعرف على: المنتوج السكني الناتج بمختلف مواصفاته العمرانية الهندسية و مدى تا ثره بالجوار المباشر له. الخصاي ص الديمغرافية للسكان لا جل ذلك تم اختيار ثلاث مشاريع لتحديد الخصاي ص السكنية تتمثل في: æ بطيي ا مشروع 1 مسكن لترقية الفجر: مشروع خاص ينتمي ا لى برنامج (PLAAP) صاحبه المرقي العقاري دنمبري موجه لزباي نه. مشروع æ 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري: احد المشاريع التي بدا انجازه في ا طار البرنامج القديم ليتم تحويله ا لى الشكل الجديد للسكن التساهمي اختيار زباي نها عهد بالمشروع لديوان الترقية و التسيير العقاري. æ خاص ببلدية الخروب التي عملت مشروع 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري: لصالح عمال و موظفي الخدمات الاجتماعية لولاية قسنطينة تم تحويله ا لى البرنامج الجديد وانطلقت الا شغال يه سنة 23. تم اختيار هذه النماذج على ا ساس نوعية البرنامج الذي وصفة المرقي (عمومي ا و خاص) بهدف المقارنة. و 55 مسكن 8 ينتمي ا ليه نوعية المشروع (خاص ا و معتمد) ا ما الدراسة السكانية فاعتمدت على سكان المشاريع المنجزة في البرنامج القديم لا ن مشروعي مسكن مشغول فعليا من بين مسكن لم تنته الا شغال بها و من المعانية الميدانية للمشاريع تبين ا ن هناك تركيب الشبكات... الخ) تتوزع العينة على 5 مشاريع: مسكن لا ن المساكن المتبقية لم تنته الا شغال بها (الا عمال النهاي ية 76

78 توزيع المساكن بين مشغولة وغير مشغولة جدول رقم (27) غير مشغولة المساكن المشغولة المشروع مسكن ترقية الفجر مسكن را س العين مسكن لبن صالحية مسكن لمغراوي مسكن promot-bat المجموع المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر 24 و منه سيضم المبحث عنصرين: ا ولا- الا طار المجالي العقاري و الفيزياي ي ثانيا- الدراسة السكنية و السكانية: تحسن نوعية السكن و تقبل السكان لها. ا ولا. الا طار المجالي العقاري و الطبيعي: بداية سنعرف بنشاط كل من ترقية الفجر و ديوان الترقية التسيير العقاري في هذا النوع من المشاريع: ترقية الفجر: ا نشا ت في ديسمبر 1999 تعود ا لى صاحبها دنمبري الصادق ينشط كثيرا في انجاز المساكن الترقوية ليكثف عمله مع ظهور صيغة السكن الاجتماعي التساهمي فكان من ا ول المشاركين في العملية و يشرف على عدة مشاريع تضم 855 مسكن بالمدينة الجديدة علي منجلي: مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي لترقية الفجر جدول رقم (28) وضعية المشروع الموضع المشروع منته وج 6 1 مسكن في طريق الانجاز وج مسكن في طريق الانجاز وج مسكن لم ينطلق وج 17 5 مسكن المصدر: ترقية الفجر مارس 24 77

79 ديوان الترقية و التسيير العقاري: يعود ا نشاو ه ا لى المرسوم التنفيذي رقم بالمرسوم التنفيذي رقم 143/76 المو رخ في 76/1/23 147/91 لصالح مو سسات و جماعات محلية: المشروع جدول رقم( 29 ) الصادر في و شكله القانوني حدد 91/1/12 ينشط في ا نتاج السكنات اجتماعية مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي ل OPGI التساهمية وضعية المشروع الموضع المو سسة ا و الجماعة المحلية في طريق الانجاز الخروب بلدية الخروب لم ينطلق وج 1 الخزينة العمومية لم ينطلق وج 1 المديرية العامة للا من الوطني في طريق الانجاز وج 1 المديرية العامة للا من الوطني في طريق الانجاز وج 1 الخدمات الاجتماعية المصدر: ديوان الترقية و التسيير العقاري مارس 24 كما يعمل على دراسة مشروع لصالح موظفي و ا ساتذة جامعة قسنطينة و مشروع 6 مسكن..I ا دماج مجالي: -1 ا - مشروع علي منجلي- و الجنوب و لنفس الترقية الموقع: مواقع مندمجة في مجالات حضرية 1 مسكن لترقية الفجر: يدخل في ا طار مخطط شغل الا رض رقم 1 ب- مشروع (شكل( 15 )) تفصله يتوسط يقع بوحدة الجوار رقم مجموعة من مشاريع السكنات عنها طريق ثانوي من الغرب و مساحة المشروع تبلغ الاجتماعية 6 يحده من الشرق مشروع بالمدينة الجديدة الايجارية من الشمال م. : 8 مسكن ل OPGI يقع بجنوب بلدية الخروب (شكل( 16 )) بحي 16 مسكن يحده من: الشمال: المركز الثقافي و المركز الصحي. الجنوب: حي 5 مسكن. الشرق: حي 5 مسكن. الغرب: طريق ثانوي. يتربع على مساحة تقدر ب 2 15 م. مسكن ترقوي 78

80 وحدة الجوار رقم 6 موقع مشروع 1 مسكن (ترقية الفجر) 18 م مشروع 1 مسكن السكن الاجتماعي التساهمي السكن الاجتماعي الايجاري السكن الترقوي مساحات خضراء مساحات خاصة بالتجهيزات 54 م المصدر: مديرية البناء و التعمير + تحقيق ميداني سبتمبر 24 شكل (15) 79

81 مدينة الخروب موقع مشروع 8 مسكن (ديوان الترقية والتسيير العقاري ( المنى ماسينيسا الوفاء زغيدة الطاهر الا خوة سبيقة 9 مسكن جيني سيدار 2 ا وت الهناء السوق 45 مسكن 139 مسكن 113 مسكن 16 مسكن 12 مسكن 25 مسكن بو هالي طنجة منطقة النشاطات 4 م المنار مشروع 8 مسكن مجال الدراسة 1 م سكن اجتماعي تساهمي سكن اجتماعي ا يجاري المنى حدود الحي حدود المحيط العمراني اسم الحي تجهيزات المصدر: المصلحة التقنية للخروب + مخطط الموقع 5/1 شكل (16) 8

82 ج - مشروع 55 مسكن ل : OPGI يقع بوحدة الجوار رقم 1 بالمدينة الجديدة علي منجلي (شكل( 17 )) يحدها من: الشمال و الشرق: طريق. الجنوب و الغرب: مساحته تبلغ 174 مشروع سكنات للبيع بالا يجار. 2 م. -2 الجوار المباشر مجهز: ا - قرب التجهيزات: مشروع باعتبار التجهيزات: 1 مسكن لترقية الفجر: وحدة الجوار رقم 6 المركز الحضري للحي تعليمية: 3 مدارس ابتداي ية و متوسطة تم انجازها. رياضية: يتمثل في ملعب. ثقافية: تجارية: دار الشباب في طريق الانجاز. 2 فهو يوفر (شكل( 18 )) مجموعة من يتوفر الوحدة على مجموعة من المحلات التجارية التي تمارس نشاطات مختلفة يغلب عليها تجارة المواد الغذاي ية ا لى جانب المطاعم مقاهي الانترنت الصيدليات المخابز محلات لبيع المواد الحديدية و مواد البناء. كما يوفر تعليمية تتمثل الحي عدد ا خر من التجهيزات: 4 بوجود في مستشفى يضم مدارس متوسطتين ثانوية مركز 7 بريد ا لى جانب مجموعة ا خرى مبرمجة سرير و برمجت مركزين صحيين الا دارية تضم قاعة متعددة الرياضات و مسبح و اخرى دينية تتمثل في مسجد. للتكوين المهني في طريق الانجاز الصحية مركز الشرطة مركز منها وكالة تا مين وكالات للبنوك و هناك مرافق رياضية 81

83 وحدة الجوار رقم 1 موقع مشروع 55 مسكن (ديوان الترقية والتسيير العقاري) م سكن اجتماعي تساهمي سكن موجه للبيع بالا يجار سكن اجتماعي ايجاري سكن خاص بF.S.D سكن ترقوي مشروع 55 مسكن تجهيزات مساحات خضراء 24 م المصدر: مخطط الموقع 5/1 شكل( 17 ) 82

84 وحدة الجوار رقم 6 توزيع التجهيزات المنجزة تجهيز تعليمي تجهيز ثقافي تجهيز رياضي تجهيز ديني مشروع 1 مسكن (ترقية الفجر) 18 م 54 المصدر: مديرية البناء و التعمير + تحقيق ميداني سبتمبر 24 شكل( 18 ) 83

85 مشروع 8 مسكن ل :OPGI يوفر حي 16 مسكن للمشروع (الشكل (19)): تجهيز تعليمي: مدرستين ابتداي يتين. تجهيز صحي:قاعة علاج مركز صحي متخصص. تجهيز رياضي: قاعة متعددة الرياضات. تجهيز ثقافي: تجهيز ديني:مسجد. المركز الثقافي. تجهيز تجاري:مركز تجاري و محلات تجارية توجد على طول شارع نابتي رشيد اغلبها تنشط في بيع الملابس الجاهزة و الا حذية و بعض محلات المواد الغذاي ية هواتف عمومية و مقاهي. ا ن النقص المسجل في المرافق التجارية الا دارية و التعليمية بالحي يغطيه الحي المجاور مسكن) (113 الذي يتوفر على متوسطتين و ثانويتين ملحق ا داري سوق مغطى يضم عدة محلات تجارية الخاصة بالمواد الغذاي ية و نشاطات ا خرى ا لى جانب السوق الا سبوعي للبلدية دار الشباب و مستشفى. سيستفيد مشروع 55 مسكن :(OPGI) السكان تنتمي ا ليه(شكل( 2 )). من التجهيزات الموجودة او المبرمجة بوحدة الجوار رقم 1 التعليمية: مدرستين ابتداي يتين و ثانوية و برمج انجاز مدرسة ابتداي ية و متوسطة. ا دارية: مركز بريد و مصلحتي للا رشيف الولاي ي و القضاي ي(مبرمج) ثقافية: دار الشباب. مركز الحي الذي تجارية: انتشار المحلات بالطابق الا رضي للسكنات الجماعية تغلب عليها تجارة المواد الغذاي ية. هاتف) ب- الشبكات: من السهل ربط المساكن بالشبكات التقنية لتوفرها بالمجالات المنتمية ا ليها كما هو الحال بمشروع (ماء صالح للشرب صرف صحي غاز كهرباء 1 المشروعان المتبقيان لا يزالا في طور الانجاز ا لا ا ن العملية لن تطرح مشكلا. مسكن لترقية الفجر ا ما كما تتصل المشاريع بشبكة طرق ثانوية معبدة و جاهزة تضمن لها الربط مع باقي المجال مما يسهل حركية السكان. 84

86 16 مسكن (الخروب) توزيع التجهيزات حي 1 م تجهيز تعليمي تجهيز ا داري تجهيز صحي تجهيز تجاري تجهيز ثقافي تجهيز رياضي تجهيز ديني مشروع 8 مسكن المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر 24 شكل (19) 85

87 وحدة الجوار رقم 1 التجهيزات المنجزة م تجهيز تعليمي تجهيز ا داري تجهيز ثقافي تجهيز رياضي مشروع 55 مسكن (لديوان الترقية والتسيير العقاري) المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر 24 شكل( 2 ) 86

88 الهيكل العقاري: من الملكية العمومية ا لى الخاصة.II سنة في -1 انتقلت ملكية العقار في نماذج الدراسة الى ا صحاب المشاريع لتصبح ملكية خاصة بطرق مختلفة: مشروع 1 مسكن لترقية الفجر: تمثل ارض المشروع جزءا من قطعة ا رضية مساحتها م 1966 جانفي 3 بعد ا ن كانت تابعة للمزرعة النموذجية قادري تم بمبلغ م لانجاز مشروع دج لانجاز مسكن اجتماعي تساهمي. مشروع بيعها الا رض المو رخ في مشروع 8 مسكن ل OPGI (بلدية الخروب): تخص 11 بلدية الخروب 1999 ا كتوبر 14 ا كتوبر لصالح تعود ملكيتها للدولة منذ المرقي مسكن ترقوي تم شراو ها من مديرية ا ملاك الدولة بموجب بقيمة دج عنها لصالح لتتنازل مشروع 55 مسكن ل OPGI (الخدمات الاجتماعية لولاية قسنطينة): العقاري دنمبري العقد خصص منها الا داري رقم الديوان مجانا في ا صل ملكية الا رض يرجع ا لى ا ملاك الدولة التي تنازلت عنها للديوان مقابل قيمة مالية بلغت دج بموجب عقد بيع صدر.III خصاي ص طبيعية مو هلة للتعمير: -1 ا -مشروع طبوغرافيا متقاربة: 1 مسكن لترقية الفجر: في 27 ا وت 23. يتميز الموضع بالانبساط مع انحدارات ضعيفة ا ين تتباعد خطوط التسوية يتراوح ارتفاعها بين م و 745 م بفارق ارتفاع لا يتعدى 3 م (شكل( 21 )). ب- مشروع (شكل( 21 )). 55 مسكن لOPGI : يتميز بسطح ماي ل و انحدار منتظم و ضعيف يتراوح ارتفاعه بين 732 م و 74 م يعود هذا التقارب في طبوغرافية موضع المشروعين ا لى تواجدهما بهضبة عين الباي التي تتميز بانبساطها و انحداراتها الضعيفة. 87

89 ج- مشروع لم يتم الى عملية التسطيح. 8 مسكن لOPGI : انجاز رفع طبوغرافي لا رضية المشروع 2- خصاي ص جيوتقنية عامة: (1) تتوضع المشاريع على ا راضي صالحة للتعمير بتكوينات صخرية صلبة (الكلسية خاصة) لتواجدها بمجال حضري مبني وقد تعرضت يتراوح انحدارها بين و %5 مما يو هلها ا لى استيعاب مثل هذه البنايات. و تتميز %12 ا ذا ا لى جانب ا ن هذه المواضع تندرج ضمن مخططات شغل الا رض و تستفيد مما يقدمه جوارها المباشر من خدمات من جهة فهي مناطق صالحة للتعمير نظر لبساطة سطحها و مكوناتها الصلبة المقاومة للبناء. مخطط شغل الارض رقم 1 الخاص بالمدينة الجديدة علي منجلي و مخطط شغل الارض C5 الخاص ببلدية الخروب ( 1) 88

90 طبوغرافية المشاريع 745 ش مشروع 1 مسكن (ترقية الفجر) خط تسوية ري يسي 1.8 م خط تسوية ثانوي حدود المشروع مشروع 55 مسكن (OPGI) 12 م المصدر: المخطط الطبوغرافي 5/1 لمشروعي 1 مسكن و 55 مسكن شكل( 21 ) 89

91 ثانيا. الدراسة السكنية و السكانية: I.الدراسة السكنية: القطاع العمومي يوفر مساكن ا فضل تحسن في النوعية و تجاوب السكان نهدف من خلال هذا العنصر ا لى تحديد الخصاي ص التقنية لمشاريع السكن التساهمي مورفولوجية البناء معرفة ما ا ذا كان هناك تحسن في نوعيتها و كيفية تا قلم السكان معها و ذلك اعتمادا على العناصر التالية: 1- المواصفات التقنية للمشروع. 2 -نوعية المسكن. 3- وضعية المسكن. -1 *.1 على المواصفات التقنية للمشروع: ا - مكونات المشروع: مشروع 1 مسكن لترقية الفجر: 1 يتشكل المشروع من(شكل( 22 )): مسكن بحجم ثلاث غرف و مساحات متقاربة: موزعة م م م 8 عمارات تتكون من 5 طوابق (5+R) على مساحة تبلغ الا رض يساوي م.57 بمعنى ا ن %57 من مساحة الا رض مخصصة للبناء * تحيط العمارات بمساحات خضراء و مساحات لعب ا لى جانب موقف سيارات. محل تجاري يشغل الطابق الا رضي. مشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري: يتكون المشروع من: 8.1 و ا ربعة غرف: مسكن موزعة على 1 جدول رقم( 3 ) رقم العمارة B 5 A 2 A B ا لى ا لى A 1 الى المجموع عمارات تتكون من 4 B 1 A A طوابق توزيع المساكن بمشروع 8 مسكن عدد المساكن 4 غرف 3 غرف المصدر: دفتر شروط مشروع 8 مسكن لديوان الترقية والتسيير العقاري ا ي بمعامل استحواذ على (4+R) تضم مساكن بحجم ثلاث 9

92 م 7 مكونات المشروع الفصل الثاني عمارة A عمارة B مشروع 55 مشروع 1 مسكن(ترقية الفجر ( المصدر: مخطط الكتلة 5/1 للمشاريع مشروع 8 مسكن(ديوان الترقية و التسيير العقاري ( مساحات لعب مساحات خضراء موقف السيارات قناة الصرف الصحي شكل( 22 ) م مسكن(ديوان الترقية و التسيير العقاري ( السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة انطلاقة قوية و مشاركة واسعة 91 1

93 %7 ومنه بالمساكن الا خرى: من المساكن بحجم 4 غرف ا لى جانب ا نها تتميز بتنويع في المساحات كما هو الحال جدول رقم( 31 ) توزيع المساكن حسب الحجم بمشروع 8 مسكن حجم المسكن F4 F3 2 مساحة المسكن(م ( المصدر:دفتر الشروط الخاص بمشروع 8 مسكن ل OPGI تقدر مساحة البناء حسب معامل استحواذ الا رض ب.16 2 %16.24 من المساحة العقارية للمشروع و تبلغ م..2 باقي مساحة الا رض فهي موزعة بين مساحات خضراء مواقف للسيارات ا رصفة و طرق خدمة. بمعنى ا ن المساحة المبنية تمثل %8.49 مساحات لعب % محل تجاري تتواجد بالطابق الا رضي(شكل( 22 ))..3 *.1 مشروع 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري: 55 موزعة على ينقسم ا لى(شكل رقم( 22 )): مسكن بحجم 2 ثلاث غرف بمساحات حددت ب 77.7 م م م و م 5 عمارات تضم (R+5) طوابق 5 يمثل فيها معامل الاستحواذ من مساحة المشروع مخصصة للبناء و التي تبلغ م. 2 %43.8 ا ي ا ن مساحة توقف و ا رصفة. 34 محل تجاري. 92

94 تشترك هذه المشاريع في وجود محلات تجارية يتم التنازل عنها حسب ما ورد في دفاتر الشروط التي تنص في احد بنودها على ا ن عملية التنازل عن المحلات ذات الطابع التجاري تتم بالا ولية للمستفيدين من المساكن في حالة ما ا ذا دفعوا مستحقاتها في الا جال المحددة و المتفق عليها و في حالة ما لم تسدد قيمتها يتكفل صاحب المشروع ببيع حق الا يجار ا و بيعها عن طريق المزاد العلني كما ا ن عملية بيع الشقق و المحلات تمت عن طريق البيع على المخطط وفقا لما ينص عليه المرسوم التشريعي رقم 93/3 المو رخ في 1993/3/1 المتعلق بالنشاط العقاري. ب- الهيكل العام للبناء: و المبنى تظهر المشاريع با شكال مختلفة حسب توضع وتنظيم المباني التي تحدد بشبكتي التقطيع (شكل( 23 )). شبكة التقطيع: لا تظهر بشكل واضح في النمط الجماعي نظرا لطبيعة البنايات التي تتكون من عدة طوابق ا لى جانب المجالات المشتركة بينها. (المساحات الحرة و الخضراء) و عدم وجود مجالات و مسافات فاصلة تتميز البنايات بنماذج الدراسة بشكل مستطيل و ا بعاد متباينة فمشروع 8 مسكن يتكون من مجموعة بنايات تفصل بينها طرق و مجالات مشتركة ا ما مشروعي منهما من بناية واحدة تضم عدة عمارات متراصة. - شبكة المبنى: 1 مسكن و 55 مسكن يتشكل كل واحد تتكون من عدة مباني تحدد توضعها و اتجاهها ا شكالا هندسية مختلفة من توضع نقطي قاي م خطي...الخ ومنه ا مكن تمييز ثلاث حالات: توطن كتلي بمشروع 8 مسكن: تتوضع بعض البنايات على شكل خطي و ا خرى عمودية مما ا نتج مجالات فاصلة كبيرة محصورة بينها استغلت كمساحات خضراء ومساحات لعب اكتسب هذا الشكل من مسار الرافعة( LE (CHEMIN DE GRUE حيث يتم توطين البناية على طول ذراع الرافعة. 93

95 شبكة التقطيع و المبنى بنماذج الدراسة شبكة التقطيع المبنى شبكة 1 م مشروع 1 مسكن 14 م مشروع 8 مسكن 8 م مشروع 55 مسكن شكل( 23 ( المصدر: مخططات المشاريع 5/1 94

96 - على الطريق. توطن على شكل حرف U لمشروع 1 مسكن: فالبناية ا خذت شكل حرف U - توطن طولي لمشروع مما ا نتج مساحة حرة محصورة من كل الجهات ا لا الجهة المطلة 55 مسكن: تمتد البناية على طول الطريق في خط مستقيم. ج-وتيرة الانجاز: نظرا لحداثة الصيغة و المشاريع المختارة فمنها ما ا نجز و منها ما يعرف تقدما في الا شغال: المشروع جدول رقم( 32 ) مراحل الانجاز بنماذج الدراسة المصدر: ترقية الفجر+ + OPGI مديرية البناء والتعمير عرف كلا من مشروع 1 مسكن و 8 مسكن تجاوز في المدة المحددة للانجاز لعدة ا سباب: بالنسبة لمشروع 1 مسكن: ا رجعت ا سباب التا خير حسب را ي السكان و صاحب المشروع ا لى: - مشكل التمويل. سوء الا حوال الجوية التي تسببت في توقف الا شغال لمدة تزيد عن 4 ا شهر. ا ما مشروع 8 مسكن فقد عرفت الا شغال عدة انقطاعات: بداية انطلقت الا شغال في نوفمبر نوفمبر 8 بعد الحصول على رخصة البناء الصادرة في 7 21 نوفمبر 17 في - - ا ي بعد ا يام الخروب بتحويل قناة الصرف الصحي التي تقطع المشروع. استا نفت الا شغال في.22 مارس 27 - بعدها سجل انقطاع ثاني في صيغة 15 فقط توقفت الا شغال و ذلك لقيام المصالح التقنية لبلدية 22 سبتمبر (PLAAP) و ذلك بعد ا ن تقرر تحويل المشروع من ا لى الصيغة النهاي ية للعملية مما تطلب مدة من الزمن لتحقيق ذلك حيث صدر قرار مصادقة الوزارة على المشروع في 11 ماي تاريخ بداية الا شغال فعليا 21/3/25 لتستا نف الا شغال بعدها في مدة الانجاز 15 شهرا 18 شهر 14 21/11/8 1 مسكن 8 مسكن فيفري 24. التاريخ المفترض لنهاية الا شغال 22/9 23/2 التاريخ الحقيقي لنهاية الا شغال جوان 23 يفترض جانفي 25 // نسبة تقدم الا شغال %1 %92.4 % شهرا 26/2 55 مسكن 24/2/24 95

97 و منه فان الا شغال تجاوزت المدة المحددة بكثير و يرجع ذلك ا ساسا ا لى: مشكل تقني في ا رضية المشروع بسبب تحويل قناة الصرف الصحي. مشكل التمويل من جهة الذي يعتمد ا ساسا على تسبيقات المستفيدين ا ذ لم تتم المصادقة على القاي مة حتى 23 فيفري 24. لذلك. التحول ا لى البرنامج الجديد تطلب وقتا لا عداد الملفات و الا جراءات الا دارية اللازمة في حين تسيير الا شغال بمشروع مسكن حسب المصلحة التقنية للبناء لديوان الترقية و التسيير العقاري كما تم التسطير له بعد الحصول على مصادقة الوزارة في 1 ا فريل 24. نوعية المسكن: تم تحديدها عن طريق: ا - مواد البناء: المواد المستعملة للبناء. واجهة البناية. مساحة المساكن و طريقة تقسيمها لمعرفة مدى ملاءمتها لطبيعة الا سرة الجزاي رية. اعتمد ديوان الترقية و التسيير العقاري في البناء على طريقة Tunnel) Coffrage )باستعمال ا جزاء مصنعة من الاسمنت المسلح لبناء الجدران الخارجية و المشتركة و استخدام الا جر( Brique ) لتقسيم المسكن و اعتمد الاسمنت و الجبس لطلاي ها ا ما السقف فهو من البلاط في مسكن و 8 مسكن مع استعمال ا سقف من القرميد فوق الشرفات بهذا الا خير. في حين اعتمدت طريقة( Poteausc-Poutre )بمشروع 55 مشروعي 1 (Parpaing) و السقف من البلاطة. مسكن باستعمال رضام الاسمنت و الا جر للبناء ا ما عملية الطلاء فكانت بنفس الطريقة المتبعة في المشروعين السابقين صورة رقم( 4 ) طريقة البناء المستعملة بمشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري 96

98 ب- الواجهات: ا نتجت مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي مظهر خارجي متنوع بتعدد واجهاتها كما يظهر في نماذج الدراسة ا ذ نسجل بمشروع 1 السكنات الاجتماعية الايجارية رغم ا نها سجلت بين م لكن بنوافذ صغيرة الحجم اغلبها مساحتها تساوي مسكن واجهة تتميز بالبساطة و لا تختلف كثيرا عن مساحات نوعا ما ا فضل في الشرفات التي تتراوح 2.8 م م و بعضها فقط يصل ا لى نظرا لما تفرضه وضعية و هندسة البناء على عكس ديوان الترقية و التسيير العقاري الذي ا ولى اهتماما ا كبر بالواجهة بالمشروعين بمشروع م على غرار المشاريع الجديدة حيث تميزت بنوافذ ا وسع بلغت مساحتها ا ما الشرفات فقد بلغت في بعض المساكن م بمشروع 2 8 مسكن و 2.75 م 55 مسكن كما ا ن البنايات تميزت بالتنويع في شكلها و هي تميل ا كثر لواجهة السكنات الترقوية تجلب الناظر و تضفي جمالا على ج- التقسيم الداخلي للمسكن: المظهر العمراني كونها مطلة على الطرقات. ينقسم المسكن الاجتماعي التساهمي ا لى مجال مسكون يضم الغرف قاعة الاستقبال رواق مطبخ حمام مرحاض و مجال للتصفيف في بعض المساكن و مجال مكمل يتمثل ا ساسا في غرف التجفيف و الشرفة: جدول رقم (33) توزيع المساحات حسب ا قسام و حجم المسكن بنماذج الدراسة اقسام المسكن مشروع 1 مسكن F3 مشروع 8 مسكن F4 F3 مشروع 55 مسكن F المصدر: ترقية الفجر+ 24 OPGI غرف استقبال غرفة 1 غرفة 2 غرفة 3 مطبخ حمام مرحاض 1.6 رواق مجال للتصفيف المساحة السكنية غرف التجفيف الشرفة المساحة الكلية 97

99 صورة رقم( 5 ) الواجهة الا مامية لمشروع 1 مسكن صورة رقم( 6 ) الواجهة الخلفية لمشروع 1 مسكن 8 مسكن 8 صورة رقم( 7 ) مسكن الواجهة الا مامية لمشروع مخطط الواجهة الا مامية لمشروع الواجهة الا مامية الواجهة الخلفية مخطط لواجهات مشروع 55 مسكن 98

100 2 1 م حقققت المساكن الاجتماعية التساهمية مساحات ا فضل مقارنة مع الصيغ الا خرى اذ تزيد ب واكثر من مساحة المسكن الاجتماعي الايجاري و تقارب مساحة المسكن الموجه للبيع بالايجار كما هو الحال بمشروع يبرز في الجدول التالي: حجم المسكن 1 جدول رقم( 34 ) الاجتماعي الايجاري مسكن و تتعداها في مشروعي ديوان الترقية و التسيير العقاري كما مساحة المسكن حسب الصيغة و الحجم مساحة المسكن حسب الصيغة(م 2 ) البيع بالا يجار الترقوي ترقية الفجر OPGI ديوان 75 حوالي F3 اكثر من 1-95 المصدر: معالجة شخصية F4 - المشاريع وفرت مساكن ا وسع المشاريع السابقة التي تراوحت مساحتها بين سواء في البرنامج القديم (كمشروع 1 ا لى 64 ا صبحت تعمل على انجاز مساكن واسعة لجلب الزباي ن. (1) ( 2 69 م - مسكن و كل ا و المشاريع الجديدة التي ا لى جانب ذلك فا ن مساكن ديوان الترقية و التسيير العقاري هي مساكن ترقوية. ا ما فيما يخص توزيع نظرا الوحدة النمط مساحة المسكن على الا جراء المكونة له فهي لا تختلف كثيرا ما بين المشاريع (الجماعي) فقد تراوحت نسبة المساحة المسكونة بين و ا زيد من 83 %92 ا ما من ناحية التنظيم الوظيفي للمسكن فهي تتغير من مرقي لا خر فمثلا عادة ما نجد غرفة اللاستقبال تنتهي بشرفة كما هو الحال بمشاريع الديوان و وجود مجالات للتصفيف التي تاخذ حيزا مهما (مساحتها تتراوح بين الغرف بمشروع التي تدخل في حيث ا ن ا كثر من و م ( 8 بمشروع 55 مسكن على عكس مشروع عادات الا سرة الجزاي رية مسكن و نجدها في شكل خزاي ن حاي طية مدمجة في 1 مسكن الذي يفتقد ا لى هذا النوع من المجالات (شكل( 24 )) فرغم رضا السكان على طريقة تقسيم المسكن (2) %93.76 منهم عبروا عن ذلك عند استجوابهم فا ن جميعهم اشتكوا من عدم وجود خزاي ن حاي طية ضف ا لى ذلك انعدام غرفة التجفيف في بعض المساكن ليتم تدارك هذا النقص في المشاريع الموالية للمرقي حيث ا ضاف مثل هذه المجالات في المساكن بحجم المساكن بحجم 3 غرف تفتقد لها. 4 غرف و تبقى تحقيق ميداني سبتمبر 24 (2)(1) 99

101 التقسيم الداخلي لمسكن اجتماعي تساهمي (بنماذج الدراسة) 55 مسكن ) (OPGI حجم 3 غرف مجال للتجفيف مشروع 1 مسكن (ترقية الفجر) حجم 3 غرف مشروع شرفة مطبخ حمام مرحاض غرفة غرفة غرفة 2 مرحاض حمام رواق رواق خزانة خزانة غرفة استقبال غرفة 1 32 مطبخ غرفة استقبال شرفة شرفة ) الخروب ( مشروع 8 مسكن شرفة شرفة غرفة استقبال غرفة 1 غرفة 1 غرفة 2 غرفة استقبال رواق مجال للتصفيف خزانة رواق حمام مرحاض مطبخ غرفة 2 مطبخ مرحاض حمام غرفة 3 محال للتجفيف شرفة مسكن بحجم مسكن بحجم 3 غرف 4 غرف شكل( 24 ( 1

102 3- حالة المساكن: من خلال هذا العنصر سنتعرض ا لى كيفية استغلال هذه المساكن و تدخلات السكان عليها اعتمادا على النقاط التالية: ا - ملكية المسكن. ب - مستوى تجهيزه. ج- المشاكل التي يعاني منها السكان في مساكنهم. د- ا هم التغيرات التي ا دخلت على المساكن و المجال المحيط به. ا. ملكية المسكن: من خلال التحقيق الميداني سجلنا حالتين للملكية: مالك و مستا جر كما هو مبين في الجدول: جدول رقم( 35 ) نوع ملكية المسكن المشروع نوع الملكية% مالك مستاجر مسكن لترقية الفجر مسكن لراس العين مسكن لبن صالحية لمغراوي مسكن- PROMOT BAT المجموع المصدر:تحقيق ميداني سبتمبر 24 تسود الملكية الخاصة للمسكن بنسبة %97.51 نظرا لطبيعة المساكن كونها موجهة للتمليك لكن نجد بعض المستا جرين وا ن كانت نسبتهم ضعيفة التي قدرت ب %2.49 ا لا ا نها تعبر عن استغلال المالك لمسكنه بتا جيره لا سرة ا خرى ا و لصالح ا طباء حولوها ا لى عيادات كما حدث بمشروعي 6 دج مسكن لرا س العين ا ين بلغت قيمة الا يجار بين 55 1 مسكن لترقية الفجر و شهريا و بالاستفسار عن سبب تا جير هذه المساكن تبين ا ن الدافع اقتصادي فا صحابها و 65 دج يودون استرداد الا موال التي وظفت لشراء المسكن كما وجدنا بعض المستفيدين يعرضون مساكنهم للبيع. 11

103 ب- مستوى التجهيز الداخلي: ككل المساكن الاجتماعية مهما كانت صيغتها فانه يشترط تجهيزها بمختلف الشبكات التقنية (ماء كهرباء غاز و الصرف الصحي) و المجالات الضرورية(مطبخ حمام ومرحاض) فجل المساكن التساهمية المنجزة و المبرمجة تتوفر على هذه الشروط غير ا ن هناك مشاريع تعاني من غياب خدمة بعض الشبكات خاصة الماء و الغاز: جدول رقم( 36 ) نسبة الاستفادة من الشبكات(%) الغاز الماء الصالح للشرب الهاتف الصرف الصحي الكهرباء المصدر:تحقيق ميداني سبتمبر الشبكات المشروع 1 مسكن لترقية الفجر 55 مسكن لراس العين 45 مسكن لبن صالحية 35 مسكن لمغراوي 8 مسكن PROMOT- BAT يرجع هذا الاختلاف ا لى: 1- المجال الحضري الذي تنتمي ا ليه فمثلا ا ذا ا خذنا وحدة الجوار رقم 6 للمدينة الجديدة علي منجلي- التي تعرف تقدما كبيرا في انجاز مختلف المشاريع السكنية و شغل ا غلبية مساكنها فقد تم وصلها بمختلف الشبكات حتى الهاتف و هذا ما يفسر توفر مشروع 1 مسكن لترقية الفجر على كل الشبكات الضرورية لكن ا ذا ا خذنا المشاريع المتبقية المتواجدة بوحدة الجوار رقم 5 فا نها لم توصل بعد بشبكتي الغاز والهاتف ا ما الربط بشبكة المياه الصالحة للشرب تعرف تقدما فمعظم المشاريع السكنية بالوحدة لا تزال الا شغال مستمرة بها. 2- عدم اكتمال الانجازات (حالة مشروع 8 مسكن) ا ذ لن يتم تزويد المساكن بالكهرباء و المياه الصالحة للشرب حتى انتهاء الا شغال. 12

104 ج- مشاكل المسكن: رغم حداثة المساكن ا لا ا ننا سجلنا بعض المشاكل التي يعاني منها نقص في المجالات المكملة: السكان: خاصة منها انعدام خزانة حاي طية في المسكن و صغر مساحة مجال التجفيف و الشرفات مما صعب في ا يجاد مساحة لتزويد المسكن بخزان ماي ي نظرا لقلة المياه الصالحة للشرب لطول فترة الاستفادة منه ا و لعدم الوصل بالشبكة و الانقطاعات المفاجي ة. رداءة الا شغال التكميلية: - لاستعمال مواد قديمة (فاقدة الصلاحية كالجبس الطلاء...). %36.14 من السكان ا عربوا عن استياي هم من هذه الا شغال نظرا: - المسكن. تسربات موجودة في ا نابيب الغاز و الماء الصالح للشرب و مشكل في التوصيل بالكهرباء لكامل مشكل تسرب المياه بين المساكن: يعاني منه %19.21 من السكان. ترجع هذه المشاكل ا لى لا مبالاة المرقين بهذه الا شغال من جهة و لتجاوزهم ا جال الانجاز و ضغط المستفيدين المستمر عليهم من جهة ا خرى لذا عمل السكان على تحسين حالة مساكنهم. د- التغييرات المدرجة على المسكن و المجال المحيط به: تغييرات داخل المسكن: قدرت نسبة المساكن التي ا دخلت عليها تغيرات ب ا كمال النقص و تحسين المسكن من ا هم هذه التغيرات نجد: %25.76 بهدف - تزويد المسكن باللوازم الضرورية الناقصة كالا دوات الصحية ا نابيب الغاز و الماء(مثل مشروع 8 مسكنPROMOT-BAT ). - تصليح و تغيير ا نابيب الماء والغاز و الا سلاك الكهرباي ية. - تغيير الطلاء الداخلي. - تحسين في نوعية الا شغال التكميلية للمسكن ا ما يتكفل بها الساكن ا و بالاتفاق مع المرقي مقابل قيمة مالية يتم دفعها و ذلك للقيام بتركيب نوعية جيدة للبلاطة الا دوات الخزفية الا بواب نسيج الشرفات...الخ و قد بلغت تكاليف العملية بين الفجر و مشروع 55 مسكن لرا س العين. 7 دج بمشروع و 6 مسكن لترقية 1 13

105 تغييرات في المجالات المشتركة: لم تقتصر التغيرات على المساكن فحسب فقد عمل السكان بالاتفاق فيما بينهم و مع المرقي على تحسين المجالات المشتركة بالبناية و تحويل مساحات اللعب ا لى مساحات خضراء بمشروع 1 مسكن. تحويل مساحات اللعب ا لى مساحات خضراء 1 مسكن لترقية صورة رقم( 8 ) ا حداث تغييرات بمجال مشروع الفجر رغم زيادة المساحات و تعدد الا حجام في مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي ا لا ا ن هندستها لم تتغير سواء تلك التي ينجزها المرقي الخاص ا و العمومي لكن هذا الا خير وفر منتوج ا فضل ا لى جانب النقاي ص المسجلة في الا شغال التكميلية ا و التشطيبات. 14

106 II.الدراسة السكانية: الفي ة المتوسطة المستفيد الا كبر من العملية æ æ æ ركزنا في هذه الدراسة على تحديد: يعانون منها. الخصاي ص السكانية و الاقتصادية الا صول الجغرافية للسكان مدى تقبلهم لصيغة السكن الاحتماعي التساهمي.1 الخصاي ص السكانية: ا - عدد السكان: علما ا ن عدد المساكن المشغولة بلغ نسمة موزعة بين: المشروع 1 مسكن ترقية الفجر 55 مسكن لرا س العين 45 مسكن لبن صالحية 35 مسكن لمغراوي 8 مسكن promot-bat المجموع و را يهم بها مع التطرق لمختلف المشاكل التي مسكن خلال فترة التحقيق الميداني فقد تم ا حصاء جدول رقم( 37 ) عدد السكان و حجم الا سر عدد المساكن المشغولة عدد السكان عدد الا سر حجم الا سر (فرد/ لا ا سرة) المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر 24 - معظم المساكن تشغلها ا سرة واحدة بمتوسط 3.86 فرد/الا سرة في مختلف المشاريع بالنظر ا لى حجمها الصغير فهي ا سرة متكونة ا ما من عدد ا فراد قليل ا و ا سر حديثة النشا ة. - سجل مشروع 55 مسكن عدد مساكن يتعدى عدد الا سر و هذا راجع ا لى تحويلها عن وظيفتها الا صلية ا لى وظيفة تجارية (كعيادة طبية). ب- معدل شغل المسكن و درجة التزاحم منخفض عن المعدل الوطني: هي من ا هم المو شرات التي تبرز وضعية الا فراد داخل المسكن فكلما انخفض عددهم داخل المسكن كانت الوضعية ا فضل لتوفر الراحة و السكينة و كلما ارتفع ا ثر سلبا على الفرد و الا سرة. لقد سجلت العينة معدلات منخفضة عن المستوى الوطني في كل من معدل شغل المسكن و معدل شغل الغرفة: 15

107 المشروع 1 مسكن لترقية الفجر 55 مسكن لرا س العين 45 مسكن لبن صالحية 35 مسكن لمغراوي 8 مسكن promot-bat المجموع جدول رقم (38) عدد المساكن المشغولة عدد الا فراد * معدل شغل المسكن: خصاي ص الا سرة تتقارب معدلات شغل المسكن بعينة الدراسة ا ذ يتراوح بين معدل شغل المسكن (فرد/مسكن) مو شر التزاحم فرد/غرفة المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر فرد/مسكن فرد/مسكن بمتوسط فرد/مسكن فالا سر تسجل وضعية جيدة مقارنة مع المعدل الوطني الذي بلغ 7.14 (1). * مو شر التزاحم (معدل شغل الغرفة): علما ا ن كل المساكن المشغولة بحجم 3 كمتوسط و هو معدل يقل عن المعدل الوطني المقدر ب و 2.8 فرد/غرفة. ا ذا عدد الغرف يناسب الا سر غرف فا ن مو شر التزاحم قدر ب 1.28 فرد/غرفة 2 (1) يتراوح بين و المساكن التساهمية توفر الراحة و الاستقرار لسكانها. فرد/غرفة الخصاي ص الاقتصادية: ا - المستوى الاقتصادي: من خلال فرز الاستمارات تم تحديد مدخول الا سر و حصره في ا ربع في ات: دخل ضعيف: ا قل من الدخل الوطني الا دنى المضمون دخل متوسط: يتراوح بين 8 دج 2 دج. دخل مرتفع: 2 دج 4 دج. 8 دج* (1) الديوان الوطني للا حصاء تعداد 1998 * استفاد السكان من هذه البرامج على ا ساس ا ن الدخل الوطني الا دنى المضمون = 8 دج ليرتفع حاليا ا لى 1 دج 16

108 يبرز الجدول جدول رقم (39) المشروع 1 مسكن لترقية الفجر 55 مسكن لرا س العين 45 مسكن لبن صالحية 35 مسكن لمغراوي 8 مسكن promot-bat المتوسط ا ن: نسبة توزيع الدخل الا سري (%) <8 دج المستوى الاقتصادي للسكان جيد حيث ا ن 32 دج مع سيطرة لفي ة الدخل المرتفع %97.18 ( 4-2 دج) في الدخل ا لى وجود ا كثر من مشتغل فغالبا ما نجد الا بوان يعملان. - هناك نسبة ضي يلة لذوي الدخل المنخفض % نجد ا ن معظم سكان 1 و 4 دج بنسبة % تتناسب مداخيل الا سر المستفيدة مرات الدخل الوطني الا دنى المضمون. ب- الفي ات المهنية الاجتماعية المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر 24 منهم دخلهم يفوق بنسبة 8 دج و يقل عن %51.2 يرجع هذا الارتفاع مسكن يتميزون بمستوى اقتصادي عالي فدخلهم يتراوح بين من هذه المشاريع مع الفي ة المستهدفة 2 دج التي لا يتجاوز دخلها 5 :CSP يقصد بالفي ات المهنية مختلف الا نشطة الاقتصادية التي يمارسها السكان و النشاط الاقتصادي (1) هو القطاع الذي يعمل به الفرد بصرف النظر عن مهنته تهدف الدراسة لمعرفة الفي ات المهنية الساي دة بالعينة التي تم تقسيمها ا لى 5 في ات حسب الوظاي ف المسجلة في العينة: الا طارات العليا: تضم ا طارات الوظيف العمومي و الضباط. الا طارات المتوسطة: و تقنيين. ا ساتذة التعليم با طواره الثلاثة (ابتداي ي متوسط ثانوي) ا عوان ا داريين تجار و مهن حرة: تضم التجار و الا طباء خاصة ا لى جانب بعض الحرفيين و مهندسين. موظفون: عمال في القطاع العمومي و الخدمات مساعدي الصحة. عمال: ساي قي الا جرة و عمال مو هلين في الصناعة. ا لى جانب في ة المتقاعدين و البطالين وان كانت صغيرة كما يظهر في الجدول: CSP: Catégorie Socio- Professionnels محمد الهادي لعروق مدينة قسنطينة: دراسة في جغرافية العمران ديوان المطبوعات الجامعية 1984 ص (1)

109 المشروع جدول رقم( 4 ) الاطارات العليا الاطارات المتوسطة الفي ات المهنية الاجتماعية (%) نسبة الفي ات المهنية الاجتماعية% تجار موظفون عمال ومهن حرة مسكن ترقية الفجر 55 مسكن لراس العين 45 مسكن لبن صالحية 35 مسكن لمغراوي 8 مسكن مجال الدراسة يبين الجدول: بطالو ن متقاعدو ن سيطرة للفي ة النشطة من ا رباب الا سر التي قدرت نسبتها ب المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر 24 %97.36 الا سر من جهة و وجود ا كثر من مشتغل في الا سرة الواحدة من جهة ا خرى. نظرا لحداثة تكوين هذه - بروز مختلف الفي ات بنسب مختلفة تتصدرها في ة الموظفين و الا طارات المتوسطة بنسبة %66.31 المسيطرة في معظم المشاريع تتميز هذه الا خيرة بمستوى تعليمي جيد فمعظمهم متحصلين على شهادات جامعية ا و مو هلات في التكوين فوعيهم يسهل تنظم الا فراد في شكل لجان ا و جمعيات للوقوف على النقاي ص و تحسين محيطهم بعدها تا تي في ة التجار و المهن الحرة بنسبة ا كبر قيمة سجلت بمشروعي % مسكن و في حين تسجل كل من في ة الا طارات العليا و العمال نسب ضي يلة. الا قامة السابقة للسكان: سنتطرق من خلال هذا العنصر ا لى: تحديد مكان الا قامة السابق لمعرفة الحدود الجغرافية للمستفيدين. نمط المسكن السابق و وضعية الساكن (مالك ا و مستا جر). ا - مكان الا قامة السابق: تم تقسيم ا ماكن الا قامة ا لى ثلاث مناطق: مدينة قسنطينة: بلدية قسنطينة: منها المدينة القديمة و وسط المدينة. بمختلف قطاعاتها و ا حياي ها: الدقسي المنظر الجميل القنطرة... الخ. ا ين مسكن لوجود عدد مهم من التجار و الا طباء خاصة جبل الوحش 5 جويلية سيدي مبروك القماص - بلديات الولاية: الخروب عين اسمارة عين ا عبيد الحامة بوزيان و ا ولاد رحمون.

110 مكان الا قامة السابق (%) جدول رقم (41) بلديات ا خرى بلدية قسنطينة مدينة قسنطينة المشروع مسكن لترقية الفجر مسكن لرا س العين مسكن لبن صالحية مسكن لمغراوي مسكن promot-bat المتوسط المصدر: تحقيق ميداني سبتمبر 24 كل السكان قادمون من ولاية قسنطينة سواء المدينة ا و البلدية ا و من مختلف بلدياتها. - يمثل السكان القادمون من مختلف ا حياء بلدية قسنطينة ا كبر نسبة تقدر ب %63.9 في - مختلف المشاريع يليها الذين جاو وا من باقي البلديات بنسبة %2.84 ا ما ا قل نسبة سجلت هي تلك الخاصة بالقادمين من المدينة بنسبة %16.7. و منه مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي تخدم سكان الولاية. ب- نمط المسكن السابق: تتعدد الا نماط بين: النمط الجماعي: فا غلبية السكان كانوا يقطنون بمساكن جماعية في شكل عمارات بنسبة.%51.28 النمط الفردي: نجد %14.65 من السكان مساكنهم السابقة كانت عبارة عن مساكن فردية (تحصيص) بنسبة %8.43 و مساكن تطورية %6.22. الفوضوي الصلب: هناك عدد معتبر من السكان ا قاموا بهذا النوع من المساكن بنسبة.%27.71 النمط التقليدي: يسجل ا قل نسبة %1.36. بالمقابل نجد ا ن كل الا سر المستفيدة لم يسبق ا ن امتلكت مسكنا بل كان %45.58 منهم مستا جرين لدى الخواص خاصة بالنمط الفردي حيث تستا جر الا سرة غرفة ا و غرفتين مع ا سر ا خرى بالمساكن لم يكونوا لا %54.42 لم تنتهي بها الا شغال ا ما النسبة المتبقية و التي التطورية الفردية ا و مستا جرين و لا مالكين بل مقيمين بمساكن عاي لية. 19

111 .4 تنقلات السكان: تحدد تنقلات السكان وفقا لاحتياجاتهم الضرورية و ما يوفره المجال من تجهيزات و مرافق رغم ا ن عنية الدراسة تتواجد وسط مجالات حضرية بالمدينة الجديدة يزالوا مرتبطين بمدينة قسنطينة: يبين جدول رقم (42) مكان التنقل نوع الخدمة التعليم الصحة التسوق العمل المتوسط علي منجلي- تنقلات السكان حسب الاحتياجات(%) الحي م ج.علي منجلي الجدول ا ن مدينة قسنطينة تسجل اكبر نسبة تقدر ب ا ليها يوميا من ا جل العمل فا كثر من مدينة قسنطينة ا ماكن اخرى المصدر:تحقيق ميداني سبتمبر 24 %37.48 %76 الصحي المصالح التقنية بالا ضافة ا لى التجار و بنسبة منجلي- %36.88 ا لا ا ن السكان لا فمعظم السكان ينتقلون من المشتغلين يعملون بمو سساتها الا دارية القطاع ا صحاب المهن الحرة تليها مباشرة مدينة علي التي تتوفر على مختلف التجهيزات مع تقدم الا شغال بها فالسكان يستفيدون من خدمة قاعات العلاج المركز الصحي المستشفى الذي بدا نشاطه قطاع التعليم يضمن الحي خدمة المدارس الابتداي ية بنسبة مو خرا و الصيدليات ا ما في %63.76 مع وجود تنقلات ا خرى با حياء المدينة للالتحاق بالمتوسطات و الثانويات ا لى جانب ذلك يوجد بها عدد كبير من المحلات التجارية و السوق التي تمكن السكان من اقتناء حاجياتهم اليومية بنسبة % الا سبوعية من مدينة قسنطينة و بعض الا ماكن المعروفة كالدقسي عبد السلام و الخروب. مشاكل السكان: ا - المشاكل المطروحة على مستوى الحي: (1) قلة النظافة: * %49.78 كما ا نهم يقتنون حاجياتهم من السكان يشتكون من مشكل انعدام نقاط جمع القمامة مما يشوه المظهر العمراني ضف ا لى ذلك انتشار الحيوانات الضارة (الجرذان) التي تعرفها شبكة الصرف الصحي و الذي تعاني منه المدينة الجديدة. و الرواي ح الكريهة بسبب الترسبات 11 تحقيق ميداني سبتمبر 24 (1)

112 * الضجيج: %23.6 من السكان عبروا عن انزعاجهم من الا صوات الصادرة عن ورشات البناء المحيطة بهم خاصة التي تنتهي بالمشاريع نفسها (مشروع 8 مسكن مشروع 35 مسكن). * عدم توفر الا من: %6.14 من السكان يشتكوا من مظاهر السرقة المنتشرة بالمدينة مما ا دى ا لى تعيين حارس لمساكنهم و سياراتهم. * قلة عدد دور الحضانة: احتياج الا سر ا ليها بسبب عمل الوالدين و صغر سن الا طفال الذين لم يصلوا بعد ا لى سن الدراسة طرح مشكلا ل %5.21 من السكان الذين يعانون من قلتها في الحي. ب- المشاكل المطروحة مع المرقي: %15.27 من السكان يواجهون مشاكل مع المرقي بسبب عدم ا كتمال الا شغال سواء في المساكن (التوصيل بالشبكات) ا و المرافق التابعة المساحات الخضراء مساحات اللعب مرافق السيارات الا نارة العمومية. صورة رقم (9) عدم اكتمال الا شغال مشروع 8 مسكن Promot-Bat ا مام هذه المشاكل عمل السكان على تشكيل جمعيات لطرح مشاكلهم و العمل على وضع حلول (مثل جمعية الورود) حيث عملوا على: توفير الحراسة. الاهتمام بنظافة العمارات. البحث عن حل مع البلدية للتخلص من القمامة. 111

113 .6 طرح المشاكل المتعلقة بالمساكن ا لى اتفاق معه. (الصيانة) دوافع اختيار صيغة السكن الاجتماعي التساهمي: من خلال تصريحات و ارجعوا ا قبالهم عليها ل: ا -التحفيزات المالية: التي توفرها العملية من: * دعم الدولة: السكان على صاحب المشروع المرقي للوصول التمسنا تفضيلهم لهذا الشكل الجديد عن الصيغ الا خرى كل المستفيدين ارجعوا اختيارهم ا لى المساعدات التي تقدمها الدولة لتخفيض التكاليف. * طريقة الدفع: %25.15 من السكان فضلوا هذه السكنات لا نها تسمح لهم بتسديد مساهماتهم على دفعات. * ا مكانية الحصول على قرض: %17.58 من السكان شجعهم الا قبال على هذا الشكل الطويل مما يسهل عليهم تا مين ثمن المسكن. ب - ا مكانية امتلاك مسكن: ا ن رغبة الا سر في امتلاك مسكن بدل هذه المشاريع و ذلك ل: توفر مساكن جاهزة: حيث للاستفادة من قرض يتم تسديده على المدى الا يجار كان سببا مهما ا لى جانب الدعم لتوجههم نحو %46.22 مساكن منتهية الا شغال قابلة للاستغلال مباشرة بعد الاستلام. ثمن مناسب: %53.78 * من مداخيلهم. ج - دوافع ا خرى: ا سباب اجتماعية: ترجع ا ساسا ا لى رغبة من السكان %5 من لا سر انفصلت عن العاي لة بسبب: ضيق المسكن - منهم اختاروا المشاركة في العملية لا نها توفر يفضلونها بسبب الا سر في الحصول على مسكن خاص هناك %37.92 من الا سر عانت منه. - المشاكل العاي لية بنسبة.% الرغبة في الانفصال عن العاي لة بنسبة % ثمن المسكن الذي يتناسب مع فكما سبق ذكره وجدنا ا ن ا كثر 112

114 * المرقي العقاري: ا عرب %29.56 من السكان ا ن سبب اختيارهم لهذه الصيغة ا لى جانب ما توفره الدولة من دعم ثقتهم بالمرقي العقاري التي كانت حافزا للمبادرة في العملية نظرا لمعرفتهم به ا و لسمعته و جديته في العمل كالمرقي دنمبري (ترقية الفجر) و راس عين. 7. ا راء و انطباعات ا يجابية للسكان: يرى السكان ا ن صيغة السكن الاجتماعي التساهمي حلا مناسبا لمشكلة السكن و وضعيتهم الاجتماعية ا ذ مكنهم من اقتناء مسكن جاهز مما وفر عليهم عناء البناء من جهة و امتلاكه من جهة ا خرى با سعار مدعمة ا لا ا نهم لم يخفوا استياءهم من بعض المظاهر السيي ة التي تعرفها العملية ا همها: æ تا خر الا شغال و تجاوز المرقي للمدة المتفق عليها لاستلام مساكنهم فا كثر من %37.15 من السكان اشتكوا من هذه الوضعية التي ا ثرت سلبا عليهم: - حيث اضطر % منهم ا لى تغيير محل ا قامتهم ا كثر من مرة حتى استلام مساكنهم. - عدم اكتمال الا شغال بالمرافق و البنايات تسبب في ا حداث ا زعاج و ضجيج مستمر للورشات تراكم بقايا البناء على الا رصفة و ا مام العمارات مما عرقل حركة السكان خلال الا يام الممطرة. - انعدام خدمة الغاز الطبيعي المياه الصالحة للشرب و حتى الكهرباء في بعض æ æ المشاريع. نقص في هندسة المساكن و مواد البناء (كما سبق الا شارة ا ليه) مشكل ارتفاع فواي د القرض العقاري مما يفرض على المستفيد تسديد قيمة مضاعفة تقريبا طيلة 2 ا و 15 سنة على شرط ا ن يتم ذلك قبل بلوغ سن التقاعد. 113

115 خلاصة المبحث انطلاقا من العرض المفصل لنماذج الدراسة تم الوصول ا لى النتاي ج التالية: المشاريع المبرمجة في ا طار (PLAAP) عرفت سهولة ا كثر في سير العملية خاصة في الجانب الا داري عكس المشاريع المحولة ا و المبرمجة في البرنامج الجديد مما ا دى ا لى تا خر كبير في الانجازات مثل ما هو الحال بمشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري. برمجت المشاريع في ا طار مخططات التعمير (مخططات شغل الا رض) وتم توطينها بمجالات حضرية قاي مة لتستفيد من مختلف التجهيزات. تنوع الواجهات بعد ا ن ا خذت شكلا بسيطا في المشاريع الا ولى. ا نتاج سكنات ذات نوعية ا فضل نوعا ما من السكنات الاجتماعية الايجارية في البرنامج القديم حيث تميزت بالمساحات الا دنى المسموح بها لكن عرفت المشاريع الجديدة تحسنا في النوعية بتوفير مساكن بمساحات و ا حجام مختلفة و هذا ما حققه ديوان الترقية و التسيير العقاري. تميز السكان المستفيدين من العملية ب: حجم ا سري صغير. معدلات منخفضة لشغل المسكن و درجة تزاحم تعبر عن تناسب حجم الا سرة مع المسكن. تركيبة اقتصادية متقاربة تسودها الا سر ذات الدخل المتوسط. 114

116 خلاصة الفصل 115 استفادت ولاية قسنطينة من عدة برامج سكنية بمختلف الصيغ بسبب الا زمة السكنية التي تعرفها فكان لصيغة السكن الاجتماعي التساهمي نصيبا مهما منها ا ذ سجل بنسبة 956 %21.33 و تميزت ب: موزع على 52 مشروع و 48 مرقي عقاري انتهت الا شغال ب مسكن تساهمي %5.43 توطين معظم المشاريع بالمدينة الجديدة علي منجلي. الا قبال الكبير للمرقين الخواص على النصيب الا كبر. مخططة حضرية الواجهات الا يجاري. الا سر. ا لى ا طار في مخططات الصيغة هذه شغل الا رض لصالح زباي نهم فكان حيث و توقيعها على طول الطرق الري يسية لتضفي الذي وحدة النمط نسب ا ن ا دماجها تم فقط للمشاريع الخاصة ضمن مجالات جمالا للمظهر العمراني فتنوع تعرفه المساكن التساهمية يخفي رتابة و بساطة واجهات السكن الاجتماعي (النمط الجماعي) و تنوع في مساحات و ا حجام المسكن تتناسب مع حجم ا نجاز منخفضة و تا خر في سير الا شغال خاصة بمشاريع البرنامج القديم ا ضافة ا كثر من %5.9 من السكنات المبرمجة لم تنطلق الا شغال بها و ذلك بسبب: الا جراءات المتبعة للمصادقة على المشروع و الموافقة على منح الدعم التي تتطلب وقتا. صعوبة جمع العدد المناسب للمستفيدين. عدم مشاركة البنوك في العملية حتى سنة 21 لقد الجزاي ري و بنك التنمية المحلية بمنح القروض. تدخل ا ين كل من القرض الشعبي استهدفت العملية الفي ة المتوسطة من المجتمع كما خدمت سكان الولاية فقط الذين ا قبلوا عليها بشكل كبيرا لما تقدمه من دعم كلفة مناسبة لمداخيل الا سر و امكانية امتلاك مسكن جاهز و التي كانت من دوافع اختيارهم لها رغم استياي هم من تا خر الانجازات. عرفت صيغة السكن الاجتماعي التساهمي نجاحا من حيث تنشيطها للترقية العقارية الخاصة ا ذ جلبت عددا كبيرا من المرقين الخواص بالولاية و مكنت الا سر المتوسطة الدخل

117 من الحصول على مسكن لاي ق يوفر نوعية ا فضل من السكنات الاجتماعية الايجارية و لا تختلف كثيرا عن السكنات الترقوية كالتي حققها المرقي العمومي لكنها تعرف نقصا في هندستها ا لا ا ن العملية عرفت منذ انطلاقها تجاوز في الا جال المحددة بسبب الا جراءات الا دارية و مشكل التمويل التي كانت عاي قا لحسن سير تطبيقها. 116

118 الفصل الثالث: دراسة مالية لتكلفة المشاريع و تقييم التجربة مقدمة الفصل بعد التعرض ا لى مختلف جوانب صيغة السكن الاجتماعي التساهمي مفهومه عناصره سير العملية و تركيبته المالية و التطرق ا لى واقع تطبيق العملية في الميدان ا ين كانت ولاية قسنطينة نموذجا للدراسة التي تميزت با قبال المواطنين و المرقين الخواص و عرفت تا خرا في الا نجازات التي تعرضنا لبعض ا سبابها فا لى جانب تحديد الخصاي ص الهندسية و السكانية سنقوم بدراسة الجانب المالي للعملية من ا جل معرفة مميزاته من حيث: - التركيبة المالية للمشاريع. - ثمن المسكن ا ن كان يوافق ما يسمح به القانون. - مدى تا ثر السعر بتا خر الا شغال... الخ. و منه يمكننا تغطية مختلف عناصر هذا الشكل الجديد من ا شكال السكن الاجتماعي مما يسمح بتقييم العملية و تحديد ا ثارها الا يجابية منها و السلبية و معرفة مدى فعاليتها. ينطوي هذا الفصل علي مبحثين: المبحث الا ول: التكاليف بين الدراسات و الواقع. المبحث الثاني: السكن الاجتماعي التساهمي: تقييم و توجيهات للتحسين 117

119 تمهيد: - - المبحث الا ول: التكاليف بين الدراسات و الواقع. تتطلب عملية انجاز مشروع للسكن الاجتماعي التساهمي دراسة مالية مسبقة تعتمد على تحديد: مصادر التمويل. تكلفة المشروع حسب مختلف مراحل الا شغال. و ذلك للوصول ا لى سعر لا يتعدى الحد القانوني المرخص به للمسكن الواحد ليفتح مجالا لاستفادة من دعم الدولة. دقة هذه الدراسات تساعد على نجاح المشروع و عليه سندرس في هذا المبحث الجانب المالي لنماذج الدراسة و ذلك من ا جل معرفة مدى تطابق الدراسة مع واقع الانجازات و تا ثيرها على كلفة المسكن و المستفيد معا و ذلك من خلال: ا ولا- التركيبة المالية لنماذج الدراسة: تختلف من مشروع لا خر. ثانيا- سعر المسكن: بين ثابت و متغير. ا ولا- التركيبة المالية لنماذج الدراسة: تختلف من مشروع لا خر: على كل مرقي عقاري ا ن يقدم برنامج تمويلي للمشروع تحدد فيه ما يلي: الدولة). 1- مبلغ الحصة المالية المقدمة من طرف المستفيدين. 2- قيمة القروض المالية الممكن تقديمها المبلغ الذي يمكن ا ن يتحصل عليه المستفيد من طرف الصندوق الوطني للسكن التكلفة التقديرية للمشروع. I. مشروع 1 مسكن لترقية الفجر:.1 تمويل المشروع يعتمد على التسبيقات: قدرت العملية ب ا - تسبيقات المستفيدين: ب المقدرة (1) 18 دج موزعة بين: 595 دج بنسبة %63.93 (2) ا قساط : القسط الا ول %45 من ثمن المسكن القسط الثاني %19 من ثمن المسكن (ا عانة من ا جمالي المشروع يتم دفعها على ا ربعة ( 1 ) fiche technique du projet 1 logements l.s.p, promotion immobilier Eurl El Fadjr ميداني سبتمبر (2) تحقيق

120 القسط الثالث %19 من ثمن المسكن القسط الرابع %17 من ثمن المسكن ب- ا عانة الدولة :AAP 2 بما ن المشروع استفاد من الا عانة فا نه.%36.6 يعتمد تمويل بنكية ب تم تقديرها المشروع على فالبنوك لم تشارك بعد المبرمجة في ا طارPLAAP مشروع المالية المحددة حسب القرار الوزاري المشترك ل دج بمتوسط الا موال الخاصة للمستفيدين حيث 3895 دج لكل مستفيد بنسبة كبيرة نوفمبر و تمثل نسبة لعدم الحصول على قروض كانت في مرحلة دراسة للعملية على خلاف المشاريع الا خرى التي استفادت فيما بعد من القروض كمشروع مسكن لبن صالحية و مشروع (1) قروض قدمها القرض الشعبي الجزاي ري * بسعر التكلفة التقديرية للمشروع: تم تقويم العملية ب ا -كلفة المشروع: دج مقسمة بين: تتكون من قيمة العقار الدراسات و تكلفة ا عمال الا نجاز: قيمة العقار: 9 دج/م. 2 * كلفة الدراسات: مسكن لمغراوي مسكن لرا س العين حيث استفادت هذه المشاريع من كما سبق ذكره ا ن الا رض لم تستفد من نسبة التخفيض حيث بلغ قيمتها 3492 دج التي تغطي الدراسات الا ولية الرفع الطبوغرافي دراسة التربة الدراسات الهندسية والتقنية مصاريف الرقابة التقنية التا مينات و مصاريف خاصة بالرخص و المخططات بلغت تكلفتها * نوع الا شغال الكلفة دج دج. تكلفة عملية الانجاز: الجدول الموالي: تسوية التربة الا شغال الكبرى تبرز التقديرات المالية ا ن كلفة الانجاز بلغت جدول رقم (43) البناء والطلاء التبليط تكلفة الانجاز لمشروع النجارة السباكة دج موزعة حسب 1 مسكن الكهرباء الطلاء و الزجاج ا عمال التهيي ة المجموع المصدر: مو سسة الترقية العقارية الفجر ( 1) تحقيق ميداني سبتمبر 24

121 ب- الا عباء: تتمثل في الضراي ب و الرسوم منها الرسم على القيمة المضافة تحويل الملكية قدرت قيمتها ب.3 سعر المسكن: يتم تحديده 2 18 دج/م..4 سعر المحل التجاري: دج. بقسمة كلفة المشروع على مجموع المساكن فقدر ب %7 ا ضافة ا لى مصاريف عملية 18 دج بسعر علما ا ن المشروع يتكون من مساكن و محلات تجارية فقد بلغ ثمن المتر المربع الواحد للمحل ب (1)2 دج/م.. مشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري:.1 II عرف المشروع عدة دراسات مالية لتقدير تكلفته لا نه حول ا لى البرنامج الجديد ليتم فيها بعد تبني الدراسة المنجزة في مارس 23 ا ين حدد فيها: مصادر مالية متنوعة للمشروع: اعتمد الديوان لتمويل مشروعه المقدرة كلفته ب (2) 9964 دج - القرض العقاري. - دعم الدولة. - الا موال الخاصة بالمستفيدين. ا - القرض العقاري: على: بمشاركة البنوك في تمويل هذه المشاريع بمنح قروض للمستفيدين سمح للمرقي با دراجها ضمن برنامج التمويل حيث ا برم اتفاق بين الديوان و الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط قيمة القرض ب دج بنسبة % ب- ا عانة الدولة: حددت وفقا للقرار الوزاري المشترك ل 5 دج) فقدرت قيمة الا عانة ب للا سرة. ا فريل 9 4 دج بنسبة 22 (تتراوح بين و حددت - 4 %4.36 و متوسط 5 دج (2) fiche technique du projet 8 logements l.s.p, O.P.G.I 24 ( 1) تحقيق ميداني سبتمبر 24 12

122 نوع الا شغال الكلفة ج - الا موال الخاصة بالمستفيدين: %2 تمثل من اجمالي المشروع قدرت ب العقاري اشترط ا دنى نسبة لمساهمة المستفيدين دج فا ن ديوان الترقية و التسيير المحددة ب %2.2 دج 3 1 واحد) لتنطلق الا شغال التي اعتمد في تمويليها على الا موال الخاصة بالمستفيدين. التكلفة التقديرية للمشروع: بلغت ا - كلفة المشروع: قومت ب (1) 9964 دج جزي ت ا لى: على ا ن يتم دفعها مجملة (قسط دج تمثل تكلفة الانجاز فقط بسبب مجانية الا رض التي تم التنازل عنها من البلدية لصالح المرقي و مجانية الدراسات التي تم انجازها التالية: ب تسوية التربة 681 الا شغال الكبرى 4815 ب- الا عباء: جدول رقم (44) البناء والطلاء 8812 التبليط 7328 تكلفة الانجاز لمشروع 8 مسكن النجارة 736 السباكة 484 تتوزع هذه الكلفة حسب العمليات الكهرباء 24 الطلاء و الزجاج 717 ا عمال التهيي ة 64 المجموع المصدر: مصلحة السكن ديوان الترقية و التسيير العقاري 24 ا ضافة ا لى الضراي ب و الرسوم المفروضة هناك مصاريف الاكتتاب لدى 6391 دج: نوع المصاريف الكلفة 1 3 دج جدول رقم( 45 ) ضراي ب و رسوم 6481 FGCMPI مصاريف الا عباء لمشروع 8 مسكن.3 سعر المساكن: انطلاقا من القيمة التقديرية للمشروع الاكتتاب FGCMPI 45 المجموع 6931 المصدر: مصلحة السكن ديوان الترقية و التسيير العقاري 24 حدد سعر 1427 دج و بالتالي قدر ثمن المساكن حسب الجدول التالي: الواحد للمسكن المتر المربع المقدرة ب ( 1 ) fiche technique du projet 8 logements l.s.p, O.P.G.I

123 جدول رقم( 46 ) حجم المسكن 3 غرف 4 غرف.4 السعر التقديري للمسكن 1 3 المساحة السكنية م سعر المسكن دج المصدر: مصلحة السكن ديوان الترقية و التسيير العقاري 24 سعر المتر المربع الواحد للمحلات التجارية: نظرا لمجانية الا رض و الدراسات فا ن سعر المتر المربع للمحلات بلغ منخفض و مدعم III مشروع 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري:.1 مصادر تمويل المشروع تعتمد على الا موال الخاصة: قدرت قيمة المشروع ب (1) 8547 دج و را س المال الخاص بالمرقي كمصادر للتمويل: ا - الا موال الخاصة بالمستفيدين: %59 بنسبة ب- ا عانة الدولة: ما يمثل 562 دج. قدرت ب 275 دج بنسبة %32. ج - را س المال الخاص بالمرقي:.2 يمثل نسبة منخفضة %9 بقيمة 7845 دج التكلفة التقديرية: قدرت ب 8547 دج موزعة بين: تعتمد على ا عانة الدولة دج و هو سعر تسبيقات المستفيدين ( 1 ) fiche technique du projet 55 logements l.s.p, O.P.G.I

124 ا - كلفة المشروع: قيمتها دج مقسمة بين: * العقار: تم شراو ه بسعر دج بقيمة * الدراسات: بلغت قيمتها 1755 دج دج/م * نوع الا شغال الكلفة 1 3 دج تكلفة الانجاز: الا سعار: تسوية التربة 3563 الا شغال الكبرى قدر ا جمالي تكاليف الا شغال ب جدول رقم( 47 ) البناء والطلاء 1261 التبليط دج والجدول التالي يوضح تفاصيل تكلفة الانجاز لمشروع 55 مسكن النجارة 4793 السباكة 3787 الكهرباء 181 الطلاء و الزجاج 3638 ا عمال التهيي ة 275 المجموع المصدر: ديوان الترقية و التسيير العقاري 24 ب-الا عباء: قدرت ب 5553 دج موزعة بين: 55 جدول رقم( 48 ) مصاريف الا عباء لمشروع مسكن نوع المصاريف ضراي ب و رسوم الاكتتاب FGCMPI مصاريف الترقية المجموع الكلفة 1 3 دج المصدر: ديوان الترقية و التسيير العقاري سعر المساكن: حددت قيمة المتر المربع الواحد ب دج و قدر ثمن المساكن كالا تي: جدول رقم( 49 ) السعر التقديري للمساكنF3 لمشروع 55 مسكن ثمن المسكن(دج) 2 مساحة المسكن م المصدر: ديوان الترقية و التسيير العقاري

125 .4 سعر المتر المربع للمحلات التجارية: حدد سعره ب دج/م : جدول رقم( 5 ) السعر التقديري للمحلات التجارية (مشروع 55 مسكن) قيمة تسبيقات المستفيد 1 3 دج دج سعر المحل مساحة المحل م المصدر: ديوان الترقية و التسيير العقاري 24 يتم تمويلها عن طريق تسبيقات المستفيدين من المحلات و التي تفوق 9 %من سعر المحل. المالية) حققت المشاريع لكن لمجانية الا رض با سعار الثمن المحدد قانونيا (لا تتجاوز مختلفة للمتر المربع الواحد ترتفع بمشروع و و الدراسات الا رض فمقارنة مع مشاريع البرنامج القديم نجد 4 المسكن ثمن ا ين سجل مشروع مرات الحد الا قصى للمساعدة 8 1 مسكن الذي لم يستفيد من سعر المتر المربع بين يتراوح مسكن ا قل سعر نظرا تخفيض في سعر دج ا ما سعر المحلات نجده مدعما في مشاريع ديوان الترقية و التسيير العقاري على عكس محلات مسكن ا ين ترتفع قيمتها

126 ثانيا- سعر المسكن بين ثابت و متغير: يمكن ا ن تصادف الانجازات عواي ق تفرض بذلك تكاليف ا ضافية تو ثر على كلفة المشروع و بالتالي على.1 ا سعار المساكن و المستفيدين في حالة ما ا ذا لم يتم توقعها و الاحتياط لها عند وضع خطة التمويل ا ما ا ذا كانت الدراسة دقيقة فلن تتا ثر الا سعار المحددة بالتغيرات الطاري ة. I. مشروع 1 مسكن لمو سسة الترقية العقارية الفجر: التمويل عاي ق لسير العملية: توافق التقديرات المالية مع الواقع (1) تعرض المشروع ا لى مشكل في التمويل و ذلك بسبب : * تا خر تسديد بعض المستفيدين للا قساط. * انسحاب البعض الا خر مما تطلب استبدالهم با تباع الا جراءات السابقة. * تا خر في تحويل قيمة الدعم للمرقي خاصة القسط الا خير و يرجع ذلك ل: الا جراءات الا دارية. تا خر دفع القسط الا خير ا لى غاية سنة المساكن. نقص الا موال كان عاي قا للمشروع ا دى ا لى تمديد 24.2 ثبات الا سعار رغم تا خر الانجازات: (2) لم يشتكي المستفيدون في ارتفاع من الا شغال. لعدم ا نهاء عمليات تحويل الملكية لا صحاب ا سعار المساكن رغم تمديد هذه الا شغال فالمشروع لم يصادف تغيرا كبيرا للتكاليف ا ذ لم تتعدى الكلفة الا جمالية التي تم اعتمادها 18 دج..II مشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري: واجه المشروع عدة عراقيل لم 159 دج بزيادة بلغت.1 ا سباب ارتفاع التكلفة: ا رجعت نقص في الدراسة المالية و تغير في الا سعار 1526 دج. ا سباب زيادة التكاليف حسب الديوان ا لى: ارتفاع تكاليف عملية التسوية و الا عمال التمهيدية للا رض. تزويد المساكن بعناصر جديدة هي الشبابيك التي تو خد بعين الاعتبار ا دت ا لى ارتفاع الكلفة الاجمالية فرضها ري يس الدولة لدى زيارته للمدينة الجديدة ماسينيسا حيث اشترط تزويد كل المساكن الاجتماعية بها لتضاف ا لى مصاريف العملية. 125 ترقيةالفجر 24 (1) حسب تصريحات المرقي العقاري دنمبري (2) تحقيق ميداني سيتمبر 24

127 126 مشكل التمويل ا دى ا لى ا نقطاعات كثيرة في الانجازات حيث اعتمد المستفيدين للانطلاق في الا شغال يتم لتتوقف بعد نفادها في انتظار تسلمها فبادرت شركة الا نجاز بمواصلة الا شغال من ا موالها الخاصة و تنطلق في فيفري 24 بعد استلام المرقي للقسط الا ول من الا عانة. هذه الا نقطاعات فرضت تكاليف جديدة في البداية على تسبيقات وصول المساعدات المالية لكن لم لتتوقف من جديد بسبب ارتفاع ا سعار مواد البناء ا ضافة ا لى مصاريف ا عادة الاكتتاب لدى ( FGCMPI )و تجديد رخصة البناء التي تدوم صلاحيتها 3 سنوات. هذه العواي ق ا ثرت سلبا على الا سعار و المواطن..2 تغير مستمر لا سعار المساكن: منذ بداية تجسيد المشروع تعرضت الا سعار ا لى عدة زيادات: كان السعر الا ولي قبل وضع الدراسة الا خيرة للمشروع دج/م. ثم ارتفع سعر المتر المربع ا لى حاليا بلغ دج/م. جدول رقم( 51 ) 2 مساحة السكنية م دج/م حسب الدراسة المقدمة. تغيير ا سعار السعر الا ولي دج المساكن لمشروع السعر التقديري دج مسكن السعر الحالي دج المصدر: ديوان الترقية و التسيير العقاري 24.3 استياء المستفيدون من الزيادات المستمرة: من اللقاءات المباشرة التي تمت على مستوى ديوان الترقية و التسيير العقاري مع المسو ولين و المستفيدين سجلنا استياءهم من هذه الزيادات فبعد ا ن تم دفع مساهمتهم كاملة اضطروا ا لى دفع فارق السعر في كل مرة ليصل ا لى ا كثر من 18 دج توقعوا زيادت في حالة ما ا ذا واجه المرقي مشاكل في طبيعة الا رض كما نص عليه الاتفاق و العقود بتحمل هذه المصاريف لكن ليس هذه الزيادات المستمرة بسبب تا خر الانجاز نظرا لحاجتهم الملحة للسكن تم الاتفاق مع المرقي على الا سعار الجديدة ليصادفوا مو خرا بطلب زيادة قيمتها 5 دج لعمليات التهيي ة لا ن مديرية السكن و التجهيزات العمومية لم تعلم المرقين ا ن الا عانة الموجهة للتهيي ة تم ا دماجها ضمن المساعدة المالية حسب القرار الوزاري المشترك ل 9 ا فريل 22.

128 .III مشروع 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري: ثبات في سعر المساكن تعدت الا شغال بالمشروع المهلة التقديرية للا نجاز كما سجل ارتفاع في بعض المصاريف ا لا ا ن الكلفة الا جمالية للمشروع لم تتغير ا لى حد الا ن و بالتالي بقيت ا سعار المساكن ثابتة ا لا ا ن مساهمة المستفيدين عرفت زيادة بقيمة 5 دج التي تمثل المساعدة الخاصة بالتهيي ة خلال البرنامج القديم لا عمال التهيي ة. رغم ا قدميته في الميدان و خبرته ا لا ا ن الديوان الوطني للترقية و التسيير العقاري سجل سوء تقدير لتكلفة المشاريع خاصة بمشروع 8 مسكن التي ا ثرت سلباعلى المواطن بسبب تزايد سعر المسكن ليتدارك الا مر في المشاريع الا خرى منها مشروع 55 مسكن الذي لم يعرف ا ي زيادة ا لى حد الا ن بالمقابل نجد ا ن المرقي الخاص دنمبري كانت دراسته دقيقة رغم ارتفاع سعرها. 127

129 خلاصة المبحث تكاليف مشروع سكن اجتماعي تساهمي مرقي خاص ترقية الفجر مرقي عمومي OPGI 55 مشروع 8 مسكن مشروع مسكن تركيبة مالية سعر المسكن ثابت تركيبة مالية سعر المسكن متغير و منخفض تركيبة مالية سعر المسكن ثابت مساهمة المستفيد %59 الدعم %32 را سمال خاص %9 18 دج مساهمة المستفيد %63.93 الدعم %36.6 سعر الا رض غير مدعم مساهمة المستفيد %2 الدعم %4.38 قرض عقاري %39.62 مجانية الا رض و الدراسات دج ا نقطاع التمويل ا رتفاع التكاليف مصاريف جديدة دج 128

130 المبحث الثاني : السكن الاجتماعي التساهمي: تقييم و توجيهات للتحسين تمهيد: تعتبر صيغة السكن الاجتماعي التساهمي تجربة جديدة تبنتها الدولة لتوفير السكن لا صحاب الدخل المتوسط فكان لها اثر كبير في المجتمع المجال و الترقية العقارية لقد سجلت تجاوبا كبيرا من طرف السكان مع بعض الانتقادات (حسب الاستجواب المباشر) كغيرها من التجارب السابقة التي عرفتها سياسة السكن و رغم ا ن تطبيقها لا يزال في بدايته الا ولى ا لا ا نها كشفت عن عدة نقاط ايجابية وسلبية سنقف عندها للخروج ببعض الا راء و الاقتراحات لتثمين العملية. و عليه تضمن المبحث عنصرين هما: ا ولا- فعالية التجربة رغم النقاي ص. ثانيا- توجيهات للتحسين. ا ولا-فعالية التجربة رغم النقاي ص لتحديد ايجابيات و نقاي ص هذا الشكل الجديد للسكن الاجتماعي يجب الوقوف عند النتاي ج المسجلة بعد تطبيق العملية في الميدان و منه سنتطرق من خلال هذا العنصر ا لى: - نتاي ج تطبيق الصيغة بولاية قسنطينة: تفعيل للترقية العقارية الخاصة و ا دماج اجتماعي و مجالي. - ايجابيات و سلبيات التجربة. I. نتاي ج تطبيق الصيغة بولاية قسنطينة: تفعيل للترقية العقارية الخاصة و ا دماج اجتماعي و مجالي افرز تطبيق صيغة السكن الاجتماعي التساهمي بالولاية عدة نتاي ج بمختلف المستويات: ا -التسيير: تراجع في المهام طرح هذا المشكل خاصة على مستوى مديرية السكن و التجهيزات العمومية للولاية حيث سجلنا: التخلي عن دورها كصاحبة لمشاريع برنامج ال( PLAAP ) ا ذ لم تضع حدا لتجاوز الا جال المحددة لتسليم المساكن جاهزة لا صحابها من جهة و تفاديها للمستفدين الذين اشتكوا من هذا التراخي بحجة ا ن التعاقد تم مع المرقي لتكتفي بمراقبة تقدم الا شغال و ا عداد التقارير للصندوق الوطني للسكن. 129

131 ا لى جانب مهمة التعريف بالعملية عن طريق حملات ا علامية عليها ا ن تقوم بتوجيه المتعاملين و التبليغ بكل المستجدات التي تطرا على العملية من فترة لا خرى وصول و المعلومة للمتعاملين خاصة للمرقين العقارين كما حدث مع الديوان لكن سجلنا نقصا 8 (بمشروعي 55 مسكن) و غيره طلبها با نها ضمت ا لى الا عانة المالية. في مسكن حيث لم يتم ا علامها با لغاء المساعدة المالية المخصصة للتهيي ة ليفاجو وا عند عدم ا دراكها ا نها لم تعد صاحبة المشاريع التي تم الجديد (واجه ديوان الترقية هذا المشكل بمشروعي 8 و 55 مسكن). ب-الترقية العقارية: تنشيط القطاع الخاص تحويلها من البرنامج القديم ا لى البرنامج ا غرت صيغة السكن الاجتماعي التساهمي عددا كبيرا من المرقين الخواص منذ بدايتها بالولاية ا ذ ا صبح ينشط بها (من بين زباي نهم 52 مرقي عقاري منهم 48 مرقي خاص بادروا با نجاز 7 74 البرنامج القديم حالة مشروع مشروع يعمل عليه القطاع الخاص) تمت مشروع خاص لصالح المبادرة بهذا النوع من المشاريع منذ 1 مسكن لترقية الفجر ا ين قام المرقي بتحويل جزء من مشروع 2 مسكن ترقوي ا لى الصيغة الجديدة و تم تجسيده في ا طار برنامجPLAAP. ج- الا شغال: تجاوزات للا جال المحددة ما تم انجازه ا لى حد الا ن هي المشاريع الا ولى للبرنامج القديم التي تجاوزت معظمها و منها ما لم ينتهي بعد حتى المشاريع الجديدة تعرف نفس المشكل و هذا راجع ا ساسا ا لى: مشكل التمويل (جمع المساهمات الاستفادة من الدعم ا و القرض). سنوات تقل الا جراءات الا دارية خاصة في الشكل النهاي ي للصيغة منذ بداية تكوين الملفات ا لى حين صدور قرار مصادقة الوزارة التي تتجاوز السنة. صعوبة جمع الزباي ن. عدم وجود رادع قانوني لذلك رغم ا ن العقد المبرم يسمح للمستفيد ا ن يقاضي المو سسة ا و المرقي لتجاوز الا جل المتفق عليه لكن رغبته في الحصول على مسكن خاص و تخوفه من طول مدة الا جراءات في مسار العدالة تجبره على تقبل الوضعية لذا يفضل السكان ا ن تتدخل مديرية السكن للحد من هذه الوضعية لكن هذه الا خيرة لا قانوني يخول لها التدخل. يمكنها التصرف لعدم وجود ا طار 13

132 د- المجال: تنوع العرض السكني و ا دماج مجالي يتعدد المتعاملون العقاريون القاي مين على هذا النوع من المشاريع التي تم التخطيط لها ضمن مخططات شغل الا رض نتج: - تنوع في المظهر العمراني: ا ن رغبة كل مرقي في الحصول على زباي ن لمنتوجه فتح المجال للمنافسة بالتنويع في العرض السكني من حيث الواجهات الا حجام و المساحات لا غراء الزبون مما ا دى ا لى تنويع في المظهر العمراني و الابتعاد عن التكرار و الرتابة و هذا في النمط الجماعي الذي ميز المشاريع فرغم برمجة مديرية البناء و التعمير لمساكن تساهمية فردية و تقديم عروض خاصة من هذا النوع ا لا ا ن السلطات لا تزال تمنع و جود ا نماط ا خرى عدا الجماعي بالمدن الكبرى من ا جل توفير ا كبر حجم سكني دون الا فراط في استهلاك الا راضي الصالحة للتعمير على عكس الهندسة الداخلية للمساكن ا ذ لم تعرف ا ي تطوير ا و تغييرات تتلاءم مع طبيعة الا سرة الجزاي رية فهذا الجانب ما زال مغيبا في المنجزة التي لم تهتم ا لا بالمظهر الخارجي للبناية. رغم كثرة المرقين الخواص الناشطين في الميدان ا لا ا ن منتوج. المرقي العمومي (OPGI (مثل - ا دماج مجالي: بكيرة) برمجت معظم المشاريع بالمدينتين الجديدتين الدراسات يقدم ا فضل (علي منجلي و ماسينيسا ا لى جانب بلدية الخروب التي تعرف تقدما في الانجازات مما سهل الاستفادة من التجهيزات الموجودة و الربط بالشبكات التقنية فتضمن بذلك الاستقرار في ظروف معيشة ا فضل كما ا ن توضعها على طول الطرق و الشوارع ا و قربها منها مكنها من الاتصال بالمجالات المحيطة بها لكن هذا لا يعني ا ن كل المشاريع السكن الاجتماعي التساهمي تستفيد من هذه الميزة فهناك مشاريع تم برمجتها ضمن مجالات تم التخطيط لها لكن لم تنطلق الا شغال بها كمشروع بالمدينة الجديدة ماسينيسا قبل انطلاق المشاريع الا خرى العزلة. 45 ه - اجتماعيا: مظاهر اجتماعية جديدة تمثلت في: تحسن وضعية الا سر داخل المسكن: صغيرة بكل مسكن يتناسب عددها مع حجم المسكن. مسكن ل( GIP.EST ) (السكنية ا و تجهيزات) الذي بدا انجازه و يعرف نوعا من انخفاض في معدل شغل المسكن لوجود ا سرة واحدة 131

133 الانفصال عن العاي لة الكبيرة: الاستقرار بمسكن مستقل. تطور العلاقات الاجتماعية بين السكان: معظم الا سر حديثة النشا ة انفصلت عن عاي لتها و فضلت ا ن تقارب المستوى الاقتصادي و الثقافي للسكان و نوع المساكن فرض وجود نمط جديد للحياة يعتمد على التعاون من ا جل توفير مجال ا فضل فبرزت بتكون: علاقات جوارية حسنة: - كثيرا ما نجد الا سر تتهرب من المساكن الجماعية لمشكل الجوار لكن التمسنا من خلال استجوابنا المباشر للسكان تفاهما بين الجيران و احترام متبادل بحكم وعيهم من جهة و تعودهم و تقبلهم لهذا النمط من جهة ا خرى. علاقات تضامنية بين السكان: عمل السكان على مساعدة بعضهم بعض كالاتفاق لتوفير المياه الصالحة للشرب باستي جار الصهاريج (حالة سكان مشروع 8 مسكن.((PROMOT.BAT) - - التنظم في ا طار جمعيات لطرح المحلية...). مشاكلهم مع الا طراف المعنية الاعتناء بالمساحات الخضراء و مساحات اللعب و المحافظة عليها. و- التمويل: عجز مالي رغم تعدد المصادر ا كثر ما ميز عملية تمويل مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي: تحريك الا موال المدخرة: (المرقي الجماعات يستدعي الحصول على مسكن تساهمي مساهمة مالية من الا سر المستفيدة التي اعتمدت على مصادر مختلفة لجمع الا موال اللازمة لذلك ا كثر من (1) %83 من الا سر استغلت ا موالها المدخرة في حين استلزم على ا خرى ا خذ سلفيات من العمل ا و مساعدات عاي لية ا و التدين كما استفاد %36.17 عجز في منهم من قرض بنكي التمويل: (عدا سكان مشروع 1 مسكن). ا ن التركيبة المالية للمشاريع تعتمد ا ساسا على الدعم و مساهمة المستفيد دون وجود ا ي را سمال خاص بالمرقي (خاص ا و قرض عقاري خاص للمشروع) (تسبيقات+قروض) تحسبا لا ي طاري كالتا خر في دفع الا قساط ا و تحويل الدعم مما ا دى ا لى الانقطاع في الا شغال و تجاوز الا جال و بالتالي زيادة التكاليف و ارتفاع الا سعار التي يتحملها المستفيد. 132 (1 ) تحقيق ميداني سبتمبر 24

134 تنشيط القرض العقاري: رغم المشاركة المحتشمة للبنوك في بداية العملية تخوفا من التعامل مع هذه الفي ة (التخوف من عدم قدرتها تسديد القرض) ا لا ا ن الاستثمار في هذه المشاريع كبر و كثر الطلب على القروض مما شجع على فتح المجال لمشاركة عدد من البنوك التابعة للدولة بالولاية بعد ا ن كانت تقتصر العملية على بنك واحد (القرض الشعبي الجزاي ري). ي- ا ستغلال العقار: بدا ت بعض الا سر بالمتاجرة بمساكنها عن طريق الاستي جار ا و عرضها للبيع كما عرفت المحلات التجارية عمليات بيع من طرف ا صحابها بقيمة مضاعفة..II ايجابيات و نقاي ص العملية: كا ي تجربة جديدة في استراتجية السكن الاجتماعي فان صيغة السكن الاجتماعي التساهمي تمكنت من تجاوز سلبيات سابقتها تجربة السكن التطوري و حققت نتاي ج ايجابية في الميدان كما سجلت بعض الانتقادات لكنها لا تنقص من فعاليتها ا ذ لاقت نجاحا واسعا و بدا ت تساهم في حل ا شكالية السكن للفي ة المتوسطة بالجزاي ر. 1- تعدد الايجابيات: ا همها: ا - مجهودات كبيرة لتشجيع العملية: عملت السلطات على تشجيع المشاركة في انجاز مثل هذه المشاريع عن طريق: القيام بحملات ا علامية قوية حيث تم برمجت ا يام دراسية و ا علامية لتعريف المواطن بالصيغة لتصبح حديث العام و الخاص فاقبل عليها عدد كبير من السكان. مراقبة مستمرة لسير العملية و تسجيل العراقيل التي تصادفها. تغييرات مدرجة من فترة لا خرى تماشيا مع المعطيات الجديدة لتسهيل الا جراءات (كزيادة قيمة الدعم طريقة تحرير الا عانة...). فتح المجال للمو سسات المنظمات التعاونيات و الجماعات المحلية بانجاز مشاريع لصالح موظفيها ا و سكانها. 133

135 ب- تفعيل الترقية العقارية: تميزت العملية ب: تشجيع المرقي العقاري بالمبادرة بمشاريع خاصة لصالح زباي نهم. مشاركة قوية للقطاع الخاص لتوفر مشتري لمنتوجه السكني. خلق منافسة قوية لتوفير ا فضل منتوج. الحد من مركزية برمجة مشاريع السكن الاجتماعي. ج- ا نتاج مجال مخطط و منظم: من خلال: الحد من تشويه المظهر العمراني بتخطيط المشاريع وفقا لقواعد التعمير و القضاء على ظاهرة الورشات المفتوحة للبناء بتسليم مساكن جاهزة. التنويع في العرض السكني من حيث النمط الحجم المساحة والواجهات. توفير مساكن مجهزة تتناسب مع حجم الا سر. ا دماج مجالي يمكن الاستفادة من التجهيزات و الربط بالشبكات. د- وضعية اجتماعية مستقرة: قدمت الصيغة للسكان: حلا لا شكالية الا سر المتوسطة الدخل التي لا يمكنها شراء ا و بناء مسكن ا و الاستي جار ا و الاستفادة من مسكن اجتماعي فقد مكنتها من امتلاك مسكن بثمن مدعم. ا مكانية الاستفادة من محل تجاري. تخدم الفي ة المستهدفة من سكان الولاية. خلق ثقافة الحفاظ على المجال لدى السكان. تطور الحركة الجمعاوية لوعي السكان با هميتها. اختفاء مظاهر التمايز الاجتماعي لتقارب المستوى الاقتصادي و الثقافي. يمكن للفي ة ضعيف الدخل من الاستفادة من العملية. توفير مناصب للشغل. 134

136 ه- تركيبة مالية مرنة: ا ن فتح المجال لعدة ا طراف من المشاركة في التمويل ساهم في: استثمار و تحريك مدخرات الا سر. تنشيط القرض العقاري. تخفيف العبء على الخزينة العمومية. ا مكانية دفع المساهمة الشخصية في شكل ا قساط. الاستفادة من دعم مالي الذي تعمل السلطات على ا يجاد طرق ا خرى لرفعه و ذلك بفتح المجال للصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية بمنح ا عاناته المالية ا و قروض دون فاي دة للمستفيدين الذين تتوفر فيهم الشروط المحدد لديهم و هم مشاركون في العملية (انطلقت العملية بالعاصمة ا ما بقسنطينة فا ن الملفات مطروحة للدراسة على مستوى الصندوق). 2- حصر للنقاي ص: انطلاقا من المعاينة لواقع سير العملية و اعتمادا على تصريحات السكان برزت بعض السلبيات و العراقيل التي تواجه الفاعلين فيها: ا - ثقل الا جراءات المتبعة: يتطلب تجسيد مشروع للسكن الاجتماعي التساهمي في البرنامج الجديد فترة ا طول على عكس ما كانت عليه مشاريع برنامج (PLAAP) و هذا راجع ا لى: وجود صعوبة في جمع العدد المناسب من المستفيدين. تا خذ عملية تصفية القواي م مدة طويلة حتى صدور القرار رغم تقليص عدد الهيي ات المشاركة في لجنة (AH-DOC) ثقل الا جراءات الا دارية للحصول على المصادقة و رخصة البناء. صعوبة الاستفادة من قروض عقارية. ب- قلة خبرة الفاعلين في العملية: تعرف صيغة السكن الاجتماعي التساهمي مشاكل في التطبيق بسبب: عدم التحكم في سير العملية. عدم كفاءة بعض المتعاملين. 135

137 ج- تجاوزات المرقين العقارين: يشتكي المستفيدون من: تجاوز الا جال المحددة للا شغال. نقص في الهندسة الداخلية للمسكن. التلاعب و التزوير في قواي م المستفيدين (حالة ولاية الجزاي ر العاصمة). ظهور المحاباة في توزيع المساكن. عدم حصولهم على كل الرخص و الشهادات اللازمة (غياب مستمر لشهادة المطابقة للمشاريع المنجزة بداية الا شغال دون الحصول على رخصة البناء لعدم وجود عقد ملكية الا رض كما هو الحال بمشاريع OPGI بالعاصمة ). د- مشاكل مالية: نقص في التركيبة المالية للمشاريع. ارتفاع تكلفة المسكن و ضغط المصاريف الزاي دة التي يتحملها المستفيد. ارتفاع في نسبة الفاي دة الخاصة بالقروض العقارية الممنوحة. تحديد ثمن المسكن (لا يتجاوز 4 مرات القيمة القصوى للمساحة المالية) يصعب من التنويع في ا كثر في المنتوج نظرا لتغير التكاليف الخاضعة لسعر السوق و محدودية فرص اختيار المستفيد للمسكن. تناقض في ا مكانيات الادخار و الاستفادة من قرض عقاري للفي ة ضعيفة الدخل. 136

138 ثانيا- توجيهات للتحسين: ا غلب العراقيل التي واجهت تطبيق الصيغة تتمثل في مشاكل مالية ا دارية و ا خرى متعلقة بالمرقي ا ثرت سلبا على سير الا شغال و التكاليف انطلاقا منها و اعتمادا على ا راء الهيي ات المشرفة مختلف المتعاملين و المستفدين تمكنا من طرح مجموعة اقتراحات تسمح بتطوير التجربة و تضمن استمرارها في مختلف المستويات: I. التمويل: و يتم ذلك عن طريق: 1. تنويع مصادر تمويل المشروع: ا لى جانب الدعم و المساهمة الخاصة للمستفيد يجب ا ن يعتمد المرقي العقاري على را س مال خاص و قروض عقارية قصيرة المدى لتسهيل عملية الانجاز. 2. تكييف سعر المسكن مع تغيرات السوق: بدل ا ن يتم تحديد ا قصى قيمة لثمن المسكن يفضل تحديد قيمة قصوى لسعر المتر المربع الواحد على ا ن لا يبقى ثابتا بل متغيرا وفق تغير ا سعار السوق و قيمة العقار من ا جل: * ضمان ا سعار تتماشى مع التغيرات الطاري ة على التكاليف. * التنويع في المنتوج السكني (المساحة الحجم و النمط) مما يسمح بتوفير فرص ا كثر لاكتساب مسكن ا فضل حسب ا مكانية الا سرة. * حماية المواطن من الاحتيال برفع سعر المتر المربع دون تجاوز الحد القانوني لكلفة المسكن. 3. تحرير قيمة الا عانة المالية: ا ن ربط قيمة المساعدة المالية بدخل الا سرة يطرح مشكلا عند تغير التكاليف و الارتفاع المستمر للا سعار (العقار و مواد البناء...) على عكس الا جر الذي ترتبط قيمته بالا وضاع الاقتصادية للبلاد. 4. دعم القروض العقارية: * التخفيف من الا جراءات الا دارية المتعلقة بالاستفادة منها. * تخفيض نسبة الفاي دة على خلاف الفي ة المرتفعة الدخل. * دعم البنوك من ا جل تشجيع هذا النوع من القروض. 137

139 .II التسيير: 1- التخفيف من ثقل الا جراءات الا دارية: خاصة تلك المتعلقة بالبرنامج الجديد (رخصة البناء عقد ملكية الا رض تحديد قاي مة المستفيدين المصادقة...الخ) عكس ما كان عليه البرنامج السابق الذي عرف بمرونته. 2- توسيع الصلاحيات: * ا عطاء صلاحية ا كثر للجهة المسو ولة (مديرية البناء والتعمير ا و مديرية السكن و التجهيزات العمومية) على مراقبة سير الا شغال بالمشاريع من اجل التقليص من التجاوزات بتطبيق ا جراءات ردعية. جدول رقم (52) ا جال الانجاز المقترحة من طرف مديرية السكن و التجهيزات العمومية حجم المشروع مدة الا نجاز بالا شهر من 12 ا لى 35 مسكن مسكن مسكن مسكن 2 فوق 12 مسكن المصدر : مديرة السكن و التجهيزات العمومية بولاية قسنطينة فيفري 25 - ا لى جانب دور المرقي كصاحب للمشروع( ا نجاز الدراسات الا شغال المتابعة تحويل الملكية...) يفضل ا ن يكون له دور ا داري بالمشاركة في تحديد المستفيدين و مراقبة و ضبط مداخليهم حتى لا تكون عاي قا في سير الا شغال لعدم قدرة البعض على تسديد المستحقات و صعوبة الاستفادة من قرض عقاري وهذا خاصة في المشاريع المعتمدة لدى الجماعات المحلية المو سسات و الهيي ات...الخ. 3- تجنيد الوساي ل لتكوين البطاقة الوطنية للسكن: هي ملف و طني يجمع كل الا سر و الا فراد المستفيدين من الدعم ا و سكنات اجتماعية بمختلف ا شكاله يعمل على ا عداده الصندوق الوطني للسكن لتسهيل مراجعة قواي م المستفيدين يتطلب الا مر وساي ل تقنية و تنسيق جيد بين الهيي ات المعنية(ديوان الترقية و التسيير العقاري الجماعات المحلية الوكالة العقارية لتطوير وتحسين السكن الصندوق الوطني للسكن... الخ). 4- توفير كل الرخص و الشهادات: كما ينص عليه قانون التعمير. 5- تحديد المسو وليات: بتوعية الا طراف المشاركة في العملية لا دراك طريقة سيرها. 138

140 .III المسكن: 1. تنويع الا نماط: عدم الاقتصار على النمط الجماعي في المدن الكبرى طالما هناك عروض الا نماط الا خرى من طرف المرقين و توفر ا راضي مهنية لاستقبال مثل هذه المشاريع. 2. تحسين نوعية المسكن: تطوير تقنيات البناء تطوير الدراسات الهندسية داخل المسكن كما يجب ا ن تهتم بالمظهر الخارجي..VI الانجاز: الا سراع في ا تمام المشاريع القديمة التي تعرف تجاوزا كبيرا للمدة المحددة. 139

141 خلاصة المبحث تلقى صيغة السكن الاجتماعي التساهمي تا ييدا كبيرا من مختلف المختصين و السكان ا ذا تمكنت العملية من تحقيق ا هم الا هداف المسطرة: تنشيط الترقية العقارية و تفعيل القطاع الخاص. توفير مساكن جاهزة تتناسب مع الا مكانيات المالية للا سر المتوسطة الدخل. خلق وضعية اجتماعية مستقرة للمستفيدين. تنويع مصادر التمويل و استثمار المدخرات و ا موال البنوك. تحريك قطاع البناء و توفير مناصب شغل. ا لا ا نها تعرف بعض المشاكل منها: عواي ق ا دارية. نقص في التمويل. تا خر الانجازات و ارتفاع التكاليف. ضعف الكفاءة المهنية للمرقين. و هي نقاي ص يمكن تجاوزها للاستمرار بها وتطويرها. 14

142 خلاصة الفصل تتركز صيغة السكن الاجتماعي التساهمي على تركيبة مالية مشتركة بين المساهمة الشخصية الدعم والقرض العقاري و قد تميزت العملية في هذا الجانب ب: تركيبة مالية ضعيفة ا دت ا لى انقطاع الا شغال و ارتفاع الا سعار التي تعود على عاتق المستفيد سواء لدى القطاع الخاص ا و العمومي هذا الا خير رغم الخبرة الطويلة في الميدان ا لا ا ن تقديراته لتكاليف المشاريع لا تزال تفتقد للدقة لكنها تسجل ا سعار منخفضة خاصة بالنسبة للمحلات التجارية على عكس القطاع الخاص الذي يحقق ا رباحه ببيع المحلات با سعار مرتفعة. صعوبة الحصول على القرض لاستكمال ثمن المسكن و ارتفاع في نسبة الفاي دة المطبقة عليه. مضاربة عقارية على المساكن و المحلات ا ذ تم استغلالها من طرف ا صحابها بمجرد استلامها لغاية تجارية منها ما تم تا جيره و ا خرى معروضة للبيع في حين تم تا جير و بيع المحلات با سعار مرتفعة. لقد حققت الصيغة نتاي ج ايجابية في الميدان ا ذ ساهمت في ا نتاج مجال عمراني منظم وخلق علاقات اجتماعية جديدة بين السكان لتقلل بذلك من التهميش الحضري و التمييز الاجتماعي لكنها تواجه بعض المشاكل التي يمكن استدراكها مستقبلا. 141

143 بعد الخاتمة العامة ا ن ا حدثت الجزاي ر القطيعة مع النظام القديم و ا عادة النظر في سياستها السكنية المنتهجة التي كانت تجعل الدولة تتحكم في ا نتاجه و تضمن للعرض العمومي احتكار شبه كلي ليتم بعد ذلك ا دخال رو ية جديدة تتخلص في ا حلال فكرة الدولة المنظم محل الدولة المتعامل و المحتكر و اعتماد سياسة جديدة تعتمد على دعم الا نتاج السكني بتنويع: æ æ æ الا طراف المشاركة في البناء التمويل و التسيير. عروض السكن. الا عانات من اجل ملاءمتها مع مداخيل الا سر و الاستجابة لا كبر عدد من الاحتياجات. كما يختص هذا الاتجاه الجديد بدعم الا سر للحصول على ملكية عن طريق عدد من صيغ السكن الاجتماعي منها السكن الاجتماعي التساهمي الموجه للفي ة المتوسطة من المجتمع و هي شريحة عريضة يرتكز على: æ تركيبة مالية مشتركة بين ا عانة الدولة (بمختلف ا قسامها) و المساهمة الشخصية للمستفيد التي ا صبحت النقطة البارزة في المسعى الجديد الذي بادرت به الحكومة كما يمكن له اللجوء للبنوك قصد الحصول على قرض متوسط ا و طويل المدى لاستكمال ثمن المسكن. æ المبادرة الخاصة للمرقي العقاري بانجازه مثل هذه المشاريع (خاصة ا و معتمدة) تابعة للا ملاك الخاصة للدولة عن طريق التنازل و بتخفيض يبلغ %8 السوق. على ا راضي من قيمتها حسب ا سعار عرفت الصيغة ا قبالا قويا في عدة ولايات ا ين ا صبحت تنجز برامج سكنية معتبرة سنويا مثل ولاية بلعباس و وهران بالغرب برج بوعريريج سوق ا هراس و سطيف بالشرق تندوف بالجنوب وغيرها. لقد سجلت التجربة بولاية قسنطينة مجال الدراسة تجاوبا كبيرا من السكان و المرقين العقاريين خاصة الخواص الذين نشطوا كثيرا بالعملية بعد يجدوا زباي ن لمنتوجهم بسبب ارتفاع الا سعار وا كثر ما ميزها: ا ن عرفوا ركودا في مشاريع السكن الترقوي ا ذ لم 142

144 - تماطل في الانجازات بسبب المشاكل التي تواجهها من ثقل الا جراءات الا دارية صعوبة جمع العدد المناسب للمستفيدين و الاستفادة من القروض العقارية لصالح الزباي ن و مشاكل التمويل. - نقص في التركيب المالي للمشاريع. - السكنات المنجزة تستجيب لاحتياجات المستفيدين عموما من ناحية النوعية و الثمن رغم النقص الذي تعرفه في الجانب التقني و الهندسي. - يوفر المرقي العقاري العمومي منتوجا ا كثر تنوعا و ا فضل نوعية و سعر ا لا ا نه لا يزال يعاني من ضعف دراسته المالية التي خلفت انقطاعات في الا شغال و ارتفاع التكاليف على عكس المرقي الخاص الذي يهتم بالربح ا كثر من نوعية منتوجه. فالترقية العقارية (خاصة ا و عمومية) بالولاية لم ترق بعد ا لى المستوى المطلوب خلال هذه التجربة رغم التسهيلات و التشجيعات التي تعرفها على خلاف الولايات الا قل حجم سكاني ا ين يسير تطبيقها بشكل ا فضل ليبقى السو ال مطروحا ا لى ماذا يرجع هذا الوضع هل لعدم كفاءة المرقين ا و لسوء تسيير. في الا خير لقد اثبت الميدان ا ن هذه الصيغ تشكل حل مستقبلي لا شكالية السكن ا ذا ما تم الا خذ بعين الاعتبار المشاكل التي تعرقل حسن سيرها فقد ا نتجت مجالا عمرانيا منظما و خلقت ثقافة جديدة لدى المواطن تدفعه ا لى الاهتمام بمجاله و نظافته بالتعاون مع الا خيرين ا ذا يمكن القول ا ن الجزاي ر ا طلقت رهانا كبيرا با رادة قوية على الا زمة با نتاج سكنات با سعار معقولة و نوعية ا فضل موجهة للتمليك لصالح الفي ة المتوسطة و التكفل الداي م بالفي ة المحرومة ففضلا عن كون السكن حاجة و وظيفة اجتماعية فهو من العوامل الاقتصادية التي تساهم في خلق الوظاي ف امتصاص البطالة و ضمان التوازن الاجتماعي. 143

145 المراجع مراجع باللغة العربية 144 الكتب :.1 الصادق مزهود: النور الهادف الجزاي ر 1995 ا زمة السكن في ضوء المجال الحضري (دراسة تطبيقية على مدينة قسنطينة) دار 2. محمد الهادي لعروق: مدينة قسنطينة دراسة في جغرافية العمران ديوان المطبوعات الحامعية 1984 رساي ل ماجستير:.1 عايدة جغار: ا ستراتيجية السكن التطوري نماذج عن تفاعلات اجتماعية و مجالية للعملية بولاية قسنطينة حالة ماسينيسا مفترق الطرق الا ربعة عين اسمارة. جامعة قسنطينة سبتمبر نوال زيتوني: ا نتاج السكن كلية علوم الا رض و الجغرافيا و التهيي ة العمرانية. في ظل اقتصاد السوق الا ليات الفاعلون والتكاليف مدينة قسنطينة -. كلية علوم الا رض و الجغرافيا و التهيي ة العمرانية. جامعة قسنطينة 23 لطفي قبايلي: عين الباي التوسعات الحضرية الجديدة: الا ليات الفاعلون و كلفة التعمير كلية علوم الا رض الجغرافيا و التهيي ة العمرانية. جامعة قسنطينة 21 صونيا سعايدية: واقع وتحديات الترقية العقارية بالجزاي ر و الجغرافيا و التهيي ة العمرانية. جامعة قسنطينة 22 صبرينة مريجة: المدينة و الجغرافيا مذكرات تخرج:.1 الجديدة -حالة -علي منجلي- قسنطينة: و التهيي ة العمرانية. جامعة قسنطينة 22 ليلياء مصباح مريم بن مشيش لمياء بولجمر: الا حياء الشمالية الشرقية حالة المنطقة الحضرية ا نتاج ولاية عمراني قالمة-. حالة جنوب غرب جديد. كلية علوم الا رض كلية علوم الا رض السياسة السكنية و نوعية السكن في مدينة قسنطينة كلية علوم الا رض الجغرافيا و التهيي ة العمرانية جامعة قسنطينة ا كتوبر 2 خميس الربيع ناصر محمد رضا: المدينة الجديدة علي منجلي - عين الباي- بين الواقع والتخطيط. كلية علوم الا رض و الجغرافيا و التهيي ة العمرانية. جامعة قسنطينة جوان 21 منال اسطمبولي نهاد لهشيلي: السكن الاجتماعي بالمدينة الجديدة -علي منجلي-: والفاعلون. كلية علوم الا رض و الجغرافيا و التهيي ة العمرانية. جامعة قسنطينة 23 النصوص القانونية:.1 المفهوم السياسات التعليمة رقم 278 ا ع و/ 1999 الصادرة في 7 ا وت 1999 الخاصة بتطوير السكن الترقوي ذو الطابع الاجتماعي الموجه للتمليك.2 قرار وزاري مشترك مو رخ في 1998 مارس 15 2 نوفمبر 15 الذي يحدد كيفيات تطبيق المرسوم التنفيذي رقم الذي يحدد قواعد تدخل الصندوق الوطني للسكن في مجال دعم الا سر يعدل ويتم القرار الوزاري المشترك المو رخ في ا كتوبر 4 المو رخ في

146 القرار 3. الوزاري المشترك الصادر في 2 نوفمبر 15 المحدد لكيفيات تطبيق المرسوم التنفيذي رقم المو رخ في 4 ا كتوبر 1994 المحدد لقواعد تدخل الصندوق الوطني للسكن في مجال الدعم المالي. قرار وزاري مشترك مو رخ في 9 ا فريل 22 يعدل ويتم القرار الوزاري المشترك المو رخ في 15 نوفمبر 2 الذي يحدد كيفيات تطبيق المرسوم التنفيذي رقم المو رخ في 4 ا كتوبر 1994 الذي يحدد قواعد تدخل الصندوق الوطني للسكن في مجال دعم الا سر القرار الوزاري المشترك المو رخ في 5 ا فريل 23 يحدد شروط التنازل عن العقارات المبنية والغير المبنية التابعة للا ملاك الخاصة للدولة و المخصصة لانجاز عمليات تعمير ا و بناء المرسوم التنفيذي رقم المو رخ في 1994 ماي 12.7 للتوفير والاحتياط و ا يلولة ا مواله و ا نشاء الصندوق الوطني للسكن المرسوم التنفيذي رقم ماي 18 المو رخ في يتضمن ا عادة هيكلة الصندوق الوطني يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي رقم المو رخ في 12 ماي 1991 المنضمن للقانون الا ساسي الخاص بالصندوق الوطني للسكن.8 المرسوم التنفيذي رقم الوطني للسكن في مجال دعم الا سر 1994 ا كتوبر 4 المو رخ في.9 المرسوم التفيذي رقم لمعادلة الخدمات الاجتماعية و سيره 1996 فيفري 3 الصادر في.1 المرسوم التفيذي رقم 9-98 الصادر في 1998 فيفري الصادر في 5 نوفمبر 1996 مقالات:.1.2 محمد الهادي لعروق: الذي يحدد قواعد تدخل الصندوق المتعلق بكيفيات التنظيم الصندوق الوطني المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم السكن الاجتماعي في منظور التنمية المستديمة ملتقى وطني السكن الاجتماعي في الجزاي ر الحصيلة و الا فاق مخبر التهيي ة العمرانية جامعة منتوري قسنطينة مارس 24 ش ز السكن التساهمي بسطيف: مارس 25 فشل البرامج السابقة يرهن المستقبل مقالة من جريدة الخبر 19 مراجع باللغة الفرنسية Ouvrages : 1. Sous la direction de Marion Segaud, Jack Brun et Jean-Claude Briant: Dictionnaire de l habita et du logement, ARMAND COLIN Pierre Marlin et Françoise Choay, dictionnaire de l urbanisme et de l aménagement, presse universitaires de France, 1 éré édition mars Guide de l urbanisme, de la construction et de la promotion immobilière, collection «guide plus» F.A.U.R, MLP1996 Articles : 1. Said Boucheneb, «le logement en Algérie entre produit sociale et produit marchand» colloque internetinale -les services publique et leur dynamique au machrequ et au magreb, paris 19-2 et 21 mai Claud Tafin : les mécanismes du financement du logement, dictionnaire de l habita et du logement, ARMAND COLIN

147 3. Radouane Meriem : vers une multiplicité dans la production du logement social cas de la ville de SOUK AHRAS, séminaire national : le logement social en Algérie bilan et perspectives 21/22 Mars 24 Autre document : 1. SEMINAIRE SUR LA POLITIQUE DU LOMENT EN ALGERIE : rapport de synthèse, BOUMERDES 21 ET 22 décembre MHU.CAISSE NATIONALE DU LOGEMENT: Procédure relative à la gestion des programmes de logement en accession aidée à la propriété initie par le canal des APC/PROMOTEURS. GA/1/A/DRHPR/PLAAP-APC/PROMTEUR. P15. année MHU.CAISSE NATIONALE DU LOGEMENT, procédure de gestion des projets de logements sociaux participatif (L.S.P) inities par les promoteurs immobiliers, procédure PGA/3/A/DAAP, guide méthodologique pour la mise en œuvre de l instruction ministérielle d avril 22 fixant les conditions et modalités d octroi des aides financières prévues par l arrêté interministériel du 9 avril RGPH, 1998 n 8, O.N.S 6. Guide à l usage des acquéreurs d un logement dans le cadre d un contra de vent sur plan, F.G.C.M.P.I Arrêtés et instructions : 1. L arrêté intérministeriel n 5/SPM/M.HAB/94 du 5 septembre 1994, fixant les taux de réduction applicables aux pris des terrains destinés à la réalisation d opérations de promotion foncière et/ou immobilière à caractère sociale 2. L arrêté intérministeriel n 2 du 7 avril 22 fixant les modalités de cession d immeubles bâtis ou non bâtis appartenant à l état et destinés à être utilisés pour la réalisation d opération d urbanisme ou construction 3. Instruction n 3/DG/2 du 3 septembre 22 relative a la possibilité de mobilisation et de liquidation fractionnées et aux mesures de facilitation dans la gestion des aides allouées aux programmes PLAAP/APC et LSP/PROMOTEUR. 4. Instruction n 2/DG/3 du 26 janvier 23 modifiant et complétant l Instruction n 3/DG/2 du 3 septembre 22, relative a la possibilité de mobilisation et de liquidation fractionnées et aux mesures de facilitation dans la gestion des aides allouées aux programmes PLAAP/APC et LSP/PROMOTEUR. 5. Instruction n 4/DG/2 du 2 juin 23 modifiant et complétant l Instruction n 3/DG/2 du 3 septembre 22, relative a la possibilité de mobilisation et de liquidation fractionnées et aux mesures de facilitation dans la gestion des aides allouées aux programmes PLAAP/APC et LSP/PROMOTEUR. Site d intérnéte : site du ministère de l habitat et l urbanisme présente des statistiques de l office nationale des statistiques www. Guidelogementaidé.fr : présente un guide pour le logement aidée en France : l état du mal-logement, rapport 24 présente article sur l état du secteyr de l habitat : présente un rapport sur le logement social, IV eme session plénière : octobre

148 فهرس الجداول الصفحة العنوان الرقم 9 توزيع الدعم حسب صيغ السكن (1 ( توزيع نفقات الدعم للمسكن الواحد (1 ( توزيع الدعم المالي حسب الدخل 3 19 توزيع الدعم المالي حسب الدخل 4 32 مراحل تحرير الا عانة 5 36 تحرير الا عانة 6 43 توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي 7 45 برامج السكن الاجتماعي التساهمي بولاية سوق ا هراس 8 49 توزيع السكان عبر بلديات ولاية قسنطينة (تعداد ( توزيع معدل النمو عبر بلديات ولاية قسنطينة ) 1987 ( توزيع المساكن عبر بلديات ولاية قسنطينة (تعداد ( توزيع برامج السكن بالولاية حسب الصيغ نصيب ولاية قسنطينة من برامج PLAAP البرامج المحولة توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي المسجلة بولاية قسنطينة منذ توزيع برامج السكن التساهمي حسب قرار المصادقة : 16 6 مساحة المسكن حسب حجمه توزيع برنامج PLAAP التوزيع المجالي لبرامج السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي بالمدينة الجديدة علي منجلي 2 67 وضعية برامج السكن الاجتماعي التساهمي بالمدينة الجديدة *علي منجلي * توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي بين المشاريع الخاصة و الهيي ات و الجماعات المحلية توزيع المشاريع حسب الهيي ات 23 7 توزيع المرقون بين القطاع العمومي و الخاص 24 7 المرقون العموميون المنتجون للسكن الاجتماعي التساهمي بقسنطينة قيمة الدعم المخصصة 1 3 دج توزيع المساكن بين مشغولة وغير مشغولة مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي لترقية الفجر مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي لOPGI 29 9 توزيع المساكن بمشروع 8 مسكن 3 91 توزيع المساكن حسب الحجم بمشروع 8 مسكن مراحل الانجاز بنماذج الدراسة توزيع المساحات حسب ا قسام و حجم المسكن بنماذج الدراسة مساحة المسكن حسب الصيغة و الحجم نوع ملكية المسكن نسبة الاستفادة من الشبكات عدد السكان و حجم الا سر خصاي ص الا سرة

149 17 نسبة توزيع الدخل الا سري الفي ات المهنية الاجتماعية 4 19 مكان الا قامة السابق تنقلات السكان حسب الاحتياجات تكلفة الانجاز لمشروع 1 مسكن تكلفة الانجاز لمشروع 8 مسكن مصاريف الا عباء للمشروع السعر التقديري للمسكن تكلفة الانجاز لمشروع 55 مسكن مصاريف الا عباء لمشروع 55 مسكن السعر التقديري للمساكنF3 لمشروع 55 مسكن السعر التقديري للمحلات التجارية (مشروع 55 مسكن ( تغيير ا سعار المساكن لمشروع 55 مسكن ا جال الانجاز المقترحة من طرف مديرية السكن و التجهيزات العمومية

150 فهرس الا شكال الصفحة العنوان الرقم 9 توزيع الدعم حسب صيغ السكن 1 1 نفقات الدعم حسب المسكن الواحد 2 11 توزيع نسبة الدعم حسب المداخيل 3 44 التوزيع السنوي لبرامج السكن الاجتماعي التساهمي 4 48 ولایة قسنطیة التقسیم الاداري (1984 ( 5 5 ولایة قسنطینة توزیع السكان عبر البلدیات 6 53 ولایة قسنطینة توزیع السكن عبر البلدیات 7 56 توزيع برامج السكن حسب الصيغ بولاية قسنطينة 8 58 ولاية قسنطية توزيع برامج السكنالاجتماعي التساهمي (فترة ما قبل ( 9 59 توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي حسب قرار المصادقة 1 63 وحدة الجوار رقم 5 توزيع مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي( PLAAP ( التجمع القسنطیني توزیع برامج السكن الاجتماعي التساھمي (البرنامج الجدید ( المدینة الجدیدة-علي منجلي- توزیع برامج السكن الاجتماعي التساھمي توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي حسب: المجال نوع المشروع ولاية قسنطينة 14 والمرقي العقاري 79 وحدة الجوار رقم 6 موقع مشروع 1 مسكن (ترقیة الفجر ( 15 8 مدینة الخروب موقع الخروب موقع مشروع 8 مسكن( OPGI ( موقع مشروع 55 مسكن( OPGI ( وحدة الجوار رقم وحدة الجوار رقم 6 التجھیزات المنجزة حي 16 مسكن (الخروب) توزیع التجھیزات التجھیزات المنجزة وحدة الجوار رقم طبوغرافیة المشاریع مكونات المشاریع شبكتي المبنى و التقطیع 23 1 التقسیمات الداخلیة للمسكن 24 فهرس الصور الصفحة العنوان الرقم 62 مشروع 55 مسكن لراس العين 1 62 مشروع 45 مسكن لبن صالحية 2 62 مشروع 8 مسكن PROMOT-BAT 3 96 طريقة البناء المستعملة بمشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري 4 98 الواجهة الا مامية لمشروع 1 مسكن 5 98 الواجهة الخلفية لمشروع 1 مسكن 6 98 الواجهة الا مامية لمشروع ا حداث تغييرات بمجال مشروع 1 مسكن لترقية الفجر ا حداث تغييرات بمجال مشروع 1 مسكن لترقية الفجر 9 149

151 فهرس المواضيع مقدمة عامة الفصل الاول: السكن الاجتماعي التساهمي دعم لبناء و امتلاك مسكن مقدمة المبحث الا ول: مفهوم السكن الاجتماعي التساهمي عملية ترقوية اجتماعية تمهيد ا ولا- سياسة سكن تعتمد على الدعم. I تحفيزات تشجع التملك لصالح الفي ة المتوسطة 1. تعريف الدعم 2. ا قسامه 3. توزيعه.II دعم السكن في التجارب العالمية: حالة فرنسا 1. السكن الاجتماعي الايجاري 2.الدعم للحصول على الملكية ثانيا - مفهوم السكن الاجتماعي التساهمي I. السكن الاجتماعي التساهمي صيغة بديلة للسكن التطوري. II تعريفه: سكن ترقوي موجه للتمليك. III مميزاته: الدعم الملكية و التمويل الذاتي 1. الدعم المالي من ا جل الحصول على الملكية A.A.P 2. العقار 3. تهيي ة المجال 4. التخفيض في الضريبة 5. المستفيد من الدعم 6. الحصول على الملكية 7. المرقي العقاري.IV ا شكاله: من دعم المواطن ا لى تشجيع الترقية العقار 1. برامج السكن المدعم للحصول على الملكيةP.L.A.A.P : تمكينا للا سر من امتلاك مسكن 2.برامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري LSP-PROMOTEUR تشجيعا للترقية العقارية V. ا هداف متعددة خلاصة المبحث المبحث الثاني: السكن الاجتماعي التساهمي تعدد الفاعلين و فتح المجال للمبادرة الخاصة تمهيد ا ولا الفاعلون في ا نتاج السكن التساهمي عملية مشتركة بين الدولة و الخواص I. التخطيط 1. مديرية التعمير و البناء 2. لجنة التهيي ة و التعمير. II العقار 1.مديرية ا ملاك الدولة 2.مديرية مسح الا راضي 3. اللجنة التقنية الولاي ية. III جهاز التمويل 15

152 1.الصندوق الوطني للسكن 2.المستفيد 3.البنوك 4. الصندوق الوطني لمعادلة الخدمات الاجتماعية. IV ا عداد المشروع والا نجاز 1.المرقون العموميون للسكن 2.المرقون الخواص ثانيا - ا لية ا نجاز مشروع سكن اجتماعي تساهمي الانتقال من برمجة مركزية للمشاريع ا لى المبادرات الخاصة (PLAAP) برنامج السكن المدعم للحصول على الملكية I. 1.التبليغ بحصة الولاية 2.طرق توزيع و توطين البرامج 3.اتفاقية الحصول على برنامج مدعم 4.اختيار المرقي العقاري 5.اختيار المستفيدين 6.متابعة و مراقبة تقدم الا شغال 7.تحرير الا عانة. II برامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادرة من المرقي العقاري 1. طلب الدعم 2. المصادقة على الدعم 3. اختيار المستفيدين 4. قرار منح الا عانة 5. تحرير الا عانة 6. التسليم خلاصة المبحث خلاصة الفصل الا ول الفصل الثاني السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة انطلاقة قوية و مشاركة واسعة 42 مقدمة السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة بعث للترقية العقارية و محدودية في الا نجاز المبحث الا ول: 43 تمهيد 45 ا ولا- نماذج عن تجربة السكن الاجتماعي التساهمي ببعض الولايات بين النجاح و الفشل. 45 I.ولاية سيدي بلعباس انطلاقة ناجحة للعملية 45 II.ولاية سوق ا هراس السكن الاجتماعي التساهمي حصيلة ا يجابية 46 III.ولاية سطيف فشل البرامج الا ولى و التخوف من المقبلة 47 ثانيا - واقع السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة 47 I.وضعية سكنية صعبة بالولاية 47 1.الوزن الديموغرافي الحضيرة السكني برامج متعددة للسكن خصصت للولاية 57.II نصيب ولاية قسنطينة من برامج السكن الاجتماعي التساهمي: مشاريع متعددة و حجم سكني مهم برامج : PLAAP تجربة محتشمة برنامج السكن الاجتماعي التساهمي بمبادر من المرقي العقاري: انطلاقة قوية لمشاريع السكن الاجتماعي التساهمي 151

153 61.III توزيع برامج السكن الاجتماعي التساهمي: المدن الجديدة تستقبل معظم المشاريع التي يسيطر عليها القطاع الخاص 61 1.التوزيع المجالي: المدينة الجديدة علي منجلي وجهة لمشاريع السكن الاجتماعي التساهمي 67 2.سيطرة المشاريع الخاصة على المعتمدة لدى المهيي ات و الجماعات المحلية 7 3.سيطرة القطاع الخاص على مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي 71 IV.العقار: الا راضي التابعة لا ملاك الدولة وجهة للمرقين العقارين نسبة التخفيض المطبقة طبقا للقانون المجال 72 V. التمويل: مشاريع السكن التساهمي تعتمد على وجود المستفيدين مساهمة الصندوق الوطني للسكن البنوك المشاركة في العملية بالولاية 75 خلاصة المبحث نماذج عن مشاريع السكن الاجتماعي التساهمي بولاية قسنطينة رو ية مجالية واجتماعية المبحث الثاني: 76 تمهيد 77 ا ولا. الا طار المجالي العقاري و الطبيعي 78 I. ا دماج مجالي 78 1.الموقع: مواقع مندمجة في مجالات حضرية الجوار المباشر مجهز 87.II الهيكل العقاري: من الملكية العمومية ا لى الخاصة 87 1.مشروع 1 مسكن لترقية الفجر 87 2.مشروع 8 مسكن ل OPGI (بلدية الخروب) 87 3.مشروع 55 مسكن ل OPGI (الخدمات الاجتماعية لولاية قسنطينة) 87.III خصاي ص طبيعية مو هلة للتعمير 87 1.طبوغرافيا متقاربة 89 2.خصاي ص جيوتقنية عامة 9 تحسن في النوعية و تجاوب السكان ثانيا. الدراسة السكنية و السكانية: 9 القطاع العمومي يوفر مساكن ا فضل I.الدراسة السكانية: 9 1.المواصفات التقنية للمشروع 96 2.نوعية المسكن 11 3.وضعية المساكن 15 II.الدراسة السكانية: الفي ة المتوسطة المستفيد الا كبر من العملية 15 1.الخصاي ص الديموغرافية 16 2.الخصاي ص الاقتصادية 18 3.الا قامة السابقة للسكان 11 4.تنقلات السكان 11 5.مشاكل السكان دوافع اختيار صيغة السكن الاجتماعي التساهمي 113 خلاصة المبحث 114 خلاصة الفصل الثاني الفصل الثالث دراسة مالية لتكلفة المشروع و تقييم التجربة 117 مقدمة المبحث الا ول التكاليف بين الدراسات و الواقع. 118 تمهيد 152

154 ا ولا-التركيبة المالية لنماذج الدراسة: تختلف من مشروع لا خر I. مشروع 1 مسكن لترقية الفجر 1.تمويل المشروع يعتمد على التسبيقات 2.التكلفة التقديرية للمشروع 3.سعر المسكن 4. سعر المحل التجاري. II مشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري 1.مصادر مالية متنوعة للمشروع 2.التكلفة التقديرية للمشروع 3.سعر المساكن 4.سعر المتر المربع الواحد للمحلات التجارية. III مشروع 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري 1.مصادر تمويل المشروع تعتمد على الا موال الخاصة 2.التكلفة التقديرية 3.سعر المساكن 4.سعر المتر المربع للمحلات التجارية ثانيا - سعر المسكن بين ثابت و متغير I. مشروع 1 مسكن لمو سسة الترقية العقارية الفجر توافق التقديرات المالية مع الواقع 1.التمويل عاي ق لسير العملية 2.ثبات الا سعار رغم تا خر الانجازات.II مشروع 8 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري نقص في الدراسة المالية و تغير في الا سعار 1.ا سباب ارتفاع التكلفة 2.تغير مستمر لا سعار المساكن 3.استياء المستفيدون من الزيادات المستمرة.III مشروع 55 مسكن لديوان الترقية و التسيير العقاري ثبات في سعر المساكن خلاصة المبحث المبحث الثاني : تقييم و توجيهات للتحسين تمهيد: ا ولا- فعالية التجربة رغم النقاي ص 1.نتاي ج تطبيق الصيغة بولاية قسنطينة: تفعيل للترقية العقارية الخاصة و ا دماج اجتماعي و مجالي.III ايجابيات و نقاي ص العملية 1.تعدد الايجابيات 2. حصر للنقاي ص ثانيا - ا قتراحات لتفعيل العملية I. التمويل 5. تنويع مصادر تمويل المشروع 6. تحرير سعر المسكن 7. تحرير قيمة الا عانة المالية 8. دعم القروض العقارية.II التسيير 1- التخفيف من ثقل الا جراءات الا دارية 2- توسيع الصلاحيات: 3- تجنيد الوساي ل لتكوين البطاقة الوطنية للسكن 153

155 توفير كل الرخص و الشهادات: كما ينص عليه قانون التعمير 5- تحديد المسو وليات: بتوعية الا طراف المشاركة في العملية لا دراك طريقة سيرها.III المسكن 1- تنويع الا نماط 2- تحسين نوعية المسكن.VI الانجاز خلاصة المبحث خلاصة الفصل الثالث الخاتمة العامة 154