Bygningsgennemgang Ø.Hornum Børnehave IIIn Sagsnr.: 0906 Dato: 01.07.2009 Udført af: PEM
Bygningsgennemgang, Øster, Hornum Børnehave Indhold INDLEDNING... 3 EJENDOMMENS DATA... 3 DOKUMENTER... 3 KONKLUSION... 4 VURDERING AF EJENDOMMEN... 4 GENERELT:... 4 TAG:... 4 FACADER:... 5 VINDUER / DØRE:... 5 FUNDAMENTER:... 5 GULVE:... 5 LOFTER:... 5 INDVENDIGE VÆGGE... 5 UDVIKLING AF SKADER UDEN DER FORETAGES ÆNDRINGER AF FUNDERINGSFORHOLD:... 5 HISTORIK:... 5 FREMTIDIGE SKADER:... 6 KALKULATIONER... 6 LØSNING 1:... 6 LØSNING 2... 7 LØSNING 3... 8 BILAG... 8 BILAG A, TILLÆG TIL GEOTEKNISK RAPPORT:... 8 Side 2 af 10
Indledning Denne rapport er udarbejdet af Marcussen A/S på baggrund af et bygningstilsyn foretaget den 04.02.2009 af bygningssagkyndig Poul Erik Marcussen og nyt tilsyn sammen med Andreasen og Hvidberg den 27.02.2009. Rapporten har til hensigt at beskrive bygningens nuværende tilstand og belyse behov for istandsættelse. Behovet for istandsættelse og økonomi skal vurderes i forhold til at bygge en ny børnehave. I vurderingen er der specielt vurderet på sætningsskader i fundamenter, vægge og gulve. Herunder om sætningsskader er i fortsat udvikling og om der kan foretages udbedringer af skaderne. Bygningsgennemgangen er foregået ved et visuelt eftersyn af synlige bygningsdele. Der er ikke foretaget destruktive indgreb i bygningsdele, taget prøver til dyrkning eller på anden måde taget fysiske prøver. Der er foretaget en geoteknisk undersøgelse af firmaet Andreasen og Hvidberg. På baggrund af geoteknisk undersøgelse er der indhentet overslagspriser på pælefundering fra firmaet Arkil Fundering. Ejendommens data Navn: Adresse: Ejendomstype: Bebygget areal: Øster Hornum Børnehave Sandgraven 3, Øster Hornum Børnehave 336 m2 Dokumenter Følgende dokumenter er anvendt ved udarbejdelsen af rapporten: BBR af den 15.04.2009. Overslagstilbud fra Arkil Fundering, af den 01.04.2009. Geoteknisk rapport fra Andreasen og Hvidberg, af den 30.03.2009. Energimærke udarbejdet af Rambøll den 02.03.2009. Geoteknisk rapport fra Andreasen og Hvidberg, af den 21.07.1993. Geoteknisk rapport fra Andreasen og Hvidberg, af den 13.02.1981. Diverse tilgængelige tegninger via webadgang fra kommunens hjemmeside. Side 3 af 10
Konklusion Det konkluderes at en renovering af bygningen ikke er rentabel, primært på grund af de meget høje udgifter til sikring af bygningen mod yderligere sætninger. Specielt er udgifterne til fjernelse og reetablering af terrændæk og vægge meget høje. Konklusionen bygger endvidere på at en renovering af bygningen ikke vil føre bygningen op på en nutidig energimæssig standard, hvorfor der fortsat vil være et højt energiforbrug i forhold til et nyt hus. I kalkulationsafsnit er der vist 3 kalkulationer. Det anbefales at anvende et princip som angivet i løsning 3. Ved løsning 3 er der mulighed for at få en bygning der på alle måder lever op til dagens krav til energiforbrug, funktionalitet, arkitektur m.v.. Samtidig åbner løsning 3 en mulighed for, såfremt der er et ønske herom, at samle alle aktiviteterne (aktiviteterne på gården) på samme matrikel. Den geotekniske rapport fra Andreasen og Hvidberg, af den 30.03.2009, fastlægger at der er bæredygtigt lag i en dybde af 3.2 5,5 m under terræn. I jordlagene over bæredygtigt lag er der fundet flere sætningsgivende lag, disse lag vurderes at være den primære årsag til sætningerne i bygningen. Endvidere godtgøres det i bilag A at der ikke kan gives en klar forventning til den videre udvikling af skaderne såfremt der ikke foretages ændringer på funderingsforholdende Det skal dog også påpeges at der har været en større udsivning af brugsvand i det ene baderum. Det kan ikke udelukkes at denne udsivning kan være en medvirkende årsag til den fortsatte udvikling af sætningsskaderne. Vurdering af ejendommen Generelt: Generelt er bygningen opført i gode materialer og efter gode og velkendte principper. Bygningen er opført af 2 gange, den oprindelige del inkl. kælder i 1973 og en tilbygning i 1993. Den oprindelige del af bygningen fremtræder med mange skader i fundamenter, gulve og vægge. Vandskade Energimæssigt er bygningen i dårlig stand, et højt forbrug i forhold til et nyt hus, skal derfor forventes uanset om de forslåede energiforbedringer foretages, der henvises i øvrigt til energimærke udarbejdet af Rambøll den 02.03.2009. Endvidere fremtræder bygningen med behov for en istandsættelse af overflader, da de synes slidte. Tag: Tagbelægning fremtræder med en del defekter og noget slidt, på lofter kan der konstateres mange tegn på indtrængning af vand, en kort levetid skal derfor forventes. Side 4 af 10
Sternbeklædningen af eternitplader fremstår meget tilsmudset, det vurderes at en simpel afrensning kan klare problemet. Facader: I den del af den oprindelige bygning der ligger uden for området med kælder, er der mange væsentlige sætningsskader i ydervægge. I den øvrige bygning er væggene intakte og uden væsentlige skader. Vinduer / døre: Vinduer og døre er alle de oprindelige fra opførelsestidspunktet, og fremtræder uden væsentlige skader der kan godtgøre en udskiftning. Det kunne evt. overvejes at udskifte termoruderne til lavenergiglas såfremt en rentabilitetsberegning giver et positivt resultat. Fundamenter: I den del af den oprindelige bygning der ligger uden for området med kælder, er der mange væsentlige sætningsskader i fundamenterne. I den øvrige bygning er fundamenterne intakte og uden væsentlige skader. Gulve: I den del af den oprindelige bygning der ligger uden for området med kælder er der mange sætningsskader i gulvene i form af revner og niveauforskydninger. I den øvrige bygning er gulvene intakte og uden skader. Lofter: Lofter er af forskellig art og i meget vekslende stand, blandt andet ses der flere skader efter indtrængning af vand fra taget. Indvendige vægge I den del af den oprindelige bygning der ligger uden for området med kælder er der væsentlige sætningsskader i form af revner. I den øvrige bygning er væggene intakte og uden skader. Udvikling af skader uden der foretages ændringer af funderingsforhold: Historik: Ved Geoteknisk undersøgelse foretaget den 13.02.1981 blev der konstateret adskillige revnedannelser i fundamenter og murværk, hvorimod der ikke nævnes noget om skader i gulve og indvendige vægge. Ved undertegnedes besigtigelse af ejendommen er det derfor ikke muligt at fastslå hvornår skader i gulve og de indvendige vægge. Det er dog sandsynligt at skaderne er Side 5 af 10
opstået gradvist i løbet af tiden fra 1981 frem til nu. Det kan ikke udelukkes at den store udsivning af vand fra et af badeværelserne har forårsaget en øget udvikling af skaderne Fremtidige skader: I det vedlagte bilag fra Andreasen og Hvidberg godtgøres det at der ikke kan gives en klar forventning til den videre udvikling af skaderne på bygningen ej heller om der kan forventes en aftagning eller en forværring. Kalkulationer Løsning 1: Løsningen omhandler en sikring af den del af den oprindelige bygning der ligger uden for området med kælder den del af bygningen der har skader i fundamenter, gulve, indvendige vægge og ydervægge. Sikring af bygningen er indregnet som foreslået af Andreasen og Hvidberg og i henhold til overslag fra Arkil Fundering. Nødvendige arbejder for udførelse af sikringsarbejdet er indregnet med anslåede budgettal. For at kunne sammenligne bygningen tilnærmelsesvis i forhold til en ny bygning er der indregnet isoleringsarbejder i tag og de gulvarealer der berøres i forbindelse med sikringsarbejderne. Forslag til energiforbedringer som foreslået i energimærket udarbejdet af Rambøll den 02.03.2009 er medtaget i kalkulationen. Øvrige energioptimeringer vurderes ikke at være rentable. Bevarelse af bygning Mængde Type Enhedspris Pris Alt inventar skal fjernes (køkken, bad og skabe) 1 stk. 30.000 30.000 Eksisterende gulv skal fjernes (med forsigtighed) og køres bort 172 m2 2.000 344.000 Minipæle under eksisterende bygning fra 1973 1 stk. 530.000 530.000 Nyt gulv støbes med armering og gulvvarme 172 m2 1.500 258.000 Ny belægning på gulve 172 m2 600 103.200 Reparationer / nye indervægge 300 m2 850 255.000 Malerarbejde vægge 600 m2 350 210.000 Nye toilet kerner + VVS 4 stk. 90.000 360.000 Nyt køkken 1 stk. 120.000 120.000 Nye af døre (de er fra 1973) 10 stk. 2.500 25.000 Lister 1 stk. 25.000 25.000 Side 6 af 10
Etablering af nye lofter inkl. dampbremse 336 m2 350 117.600 Etablering af varmt tag 336 m2 1.200 403.200 Reparationer af ydervægge 1 stk. 100.000 100.000 Energiforbedringer i h. t. energimærket 1 stk. 22.152 22.152 Tilsyn / projektledelse / projektering 1 stk. 500.000 500.000 Rådighedsbeløb til uforudsete forhold 20 % 20 % 3.403.152 680.630 Pris i alt ekskl. moms 4.083.782 Løsning 2 Løsningen omhandler en fornyelse af den del af den oprindelige bygning der ligger uden for området med kælder den del af bygningen der har skader i fundamenter, gulve, indvendige vægge og ydervægge. Opførelse af den nye del af bygningen er indregnet med en overslagsmæssig budgetpris Der er indregnet pælefundering af den nye del af bygningen, som foreslået af Andreasen og Hvidberg og i henhold til overslag fra Arkil Fundering. For bedst muligt at kunne sammenligne resultatet med løsning 1 er der indregnet varmt tag på den resterende del af bygningen. Der er endvidere indregnet udgifter til sikring af den resterende del af bygningen. Delvist nyt hus Mængde Type Enhedspris Pris Sikring af bygning fra 1993 samt kælderen under bygningen fra 1973 1 stk. 250.000 250.000 Nedrivning af bygning fra 1973 der ligger udenfor kælderen 1 stk. 200.000 200.000 Pælefundering 1 stk. 130.000 130.000 Bygning opbygges på ny. 172 m2 14.000 2.408.000 Etablering af nye lofter inkl. dampbremse i øvrig del af bygning 164 m2 350 57.400 Etablering af varmt tag på øvrig del af bygning 164 m2 1.200 196.800 Tilsyn / projektledelse / projektering 1 stk. 600.000 600.000 Rådighedsbeløb til uforudsete forhold 10 % 10 % 3.842.200 384.220 Pris i alt ekskl. moms 4.226.420 Side 7 af 10
Løsning 3 Løsningen omhandler en fjernelse af hele bygningen dog ikke kælder. Nyopførelsen forudsætter derfor at kælderen genanvendes som den er. Opførelse af den nye del af bygningen er indregnet med en overslagsmæssig budgetpris. Der er indregnet pælefundering af den nye bygning, som foreslået af Andreasen og Hvidberg og i henhold til overslag fra Arkil Fundering. Helt nyt hus Mængde Type Enhedspris Pris Nedrivning af bygning dog undtaget kælder 1 stk. 150.000 150.000 Pælefundering 1 stk. 130.000 130.000 Bygning opbygges på ny. 336 m2 13.000 4.368.000 Tegninger/tilsyn 12 % 4.648.000 557.760 Rådighedsbeløb til uforudsete forhold 5 % 5 % 5.205.760 260.288 Pris i alt ekskl. moms 5.466.048 Bilag Bilag A, tillæg til geoteknisk rapport: Side 8 af 10
Side 9 af 10
Side 10 af 10