Vurdering af skolebygninger

Vurdering af skolebygninger Udkast til notat, 11. december 2012 Randers Kommune e

Baggrund Randers Kommune ønsker at styrke kvaliteten i folkeskolen. I den forbindelse har Randers Kommune i gennem det seneste 1½ år arbejdet på at identificere, hvad der skal til for at løfte kvaliteten af undervisningen. I forlængelse af dette arbejde er der behov for at vurdere, hvordan folkeskolen fysiske rammer skal justeres for at understøtte de nye højere kvalitetskrav og samtidigt sikre gode undervisningsfaciliteter. I dette notat gennemgås de udfordringer som de nuværende bygninger giver for øget kvalitet i undervisningen, samt hvordan kommunen skoler kan justeres, således at de fysiske rammer for en øget kvalitet i undervisningen er til stede. Skoleområdet i Randers Kommune er i lighed med skolerne i en lang række af landets øvrige kommuner - udfordret af en række problemstillinger, herunder: Faldende børnetal: Det forventes at børnetallet i Randers falder over den kommende periode. Det betyder at behovet for skolefaciliteter ligeledes falder. Skolebygningerne ligger ikke hvor børnene bor: Udover det faldende børnetal har en række skoler oplevet eller vil opleve et faldende elevtal som følge af at eleverne nu bor andre steder i kommunen. Bygninger understøtter ikke moderne undervisningsmetoder: Skolebygningerne har et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb og er ofte indrettet så de ikke understøtter en moderne pædagogik. Det vil kræve betydelige investeringer at give skolebygningerne et nødvendigt fysisk og pædagogisk kvalitetsløft og det er derfor væsentligt at midlerne anvendes mest effektivt. I dette notat belyses skolebygningernes stand og indretning med henblik på at vurdere hvad der skal til for at bygningerne kan understøtte moderne undervisningsmetoder og som derved også for at kunne leve optil de visioner som Rander Kommune har for at løfte kvaliteten i undervisningen. Analysens indhold Analysens formål er at vurdere de nuværende skolebygninger i Randers Kommune. Analysen har således fokuseret på skolebygningerne og omfatter kun normalområdet. På en række skoler er der tillige sportsfaciliteter, disse er ikke medtages i analysen, men det skal bemærkes, at en ændret brug af de nuværende bygninger alt andet lige også vil påvirke disse faciliteter. 2

Elever Elever Analysen er baseret på udleverede data om demografi, kvalitetsforbedringer i undervisningen samt bygninger. Data vurderes samlet set være dækkende for analysens konklusioner, men der bør efterfølgende ske en kvalitetssikring af forudsætninger og data i takt med, at kommunen kommer tættere på en konkret udmøntning af hele eller dele af analysens konklusioner. Udviklingen i elevtal I det følgende afsnit gennemgås udviklingen i elevtallet for Randers Kommune. Udviklingen i elevtallet er baseret på Randers Kommunes elevprognose opdelt efter skoler. En af Randers kommunes udfordringer er, at den demografiske prognose viser, at antallet af elever i Randers Kommunens skoler i henhold til kommunens egne prognoser falder frem mod skoleåret 23/24 med godt 4 % (eller godt 400 elever). 9.500 9.400 9.300 9.200 9.100 9.000 8.900 8.800 Skoleår Elevudviklingen kan endvidere opdeles efter elevtypen (indskoling, mellemskole og udskoling). 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - Skoleår Indskoling Mellemskole Udskoling 10-klasse Opdelingen viser at det særligt er antallet af indskolingselever der falder i perioden. Elevudvikling er en udfordring for Randers Kommune, idet det faldende elevtal vil reducere de midler som kommunen har til rådighed på kort og mellemlang sigt til skoleområdet og derved reducere kommunens mulighed for at udvikle skoleområdet. Faldet skyldes, at 3

10. klasse Udskole Mellemskole Indskole Antal elever Erhvervsareal m2 Antal klasselokaler Opførelsesår - hovedskole Randers Kommunes indtægter fra udligningsordninger reduceres og som følge af budgetmodel som Randers Kommune anvender, vil budgettet til skoleområdet ligeledes falde. Desuden må det forventes at Randers Kommune i lighed med andre kommuner er underlagt den generelle tendens, hvor befolkningen samles omkring byområderne og derved at landområderne udtyndes yderligere. De nuværende skoler Randers Kommune anvender i øjeblikket 24 skoler. Der er en forholdsvist stor forskel på nuværende størrelse og brug. Asferg Skole 1914/1978 10 3.150 175 Assentoftskolen 1959/1979 34 10.101 767 Bjerregrav Skole 1952/1960 14 4.225 279 Blicherskolen 1968 24 9.555 497 Fårup Skole 1959 17 5.680 270 Gjerlev-Enslev Skole 1980 8 3.614 106 Grønhøjskolen 1963 23 8.751 369 Hadsundvejens Skole 1912 8.807 185 Havndal Skole 1904/1963 20 5.156 172 Hobrovejens Skole 1921 29 7.470 431 Hornbæk Skole 1956 34 9.278 552 Korshøjskolen 1965 25 8.442 434 Kristrup Skole 1889/1920 32 10.154 560 Langå Skole 1970 27 12.158 573 Munkholmskolen 1977 20 7.031 361 Nyvangsskolen 1952 29 8.360 362 Nørrevangsskolen 1976 32 12.883 400 Rismølleskolen 1959 29 7.368 450 Rytterskolen 1963 24 6.850 410 Søndermarkskolen 1970 28 14.575 528 Tirsdalens Skole 1969 24 13.391 436 Vestervangsskolen 1964 13.560 473 Vorup Skole 1930/1957 31 8.100 495 Østervangsskolen 1958 26 11.721 510 Gennemsnit 1956 25 8.766 408 Det fremgår af ovenstående tabel, at næsten alle skoler anvendes til både indskole, mellemskole og udskole. 10 klasse er samlet på Nørrevangsskolen. Det fremgår endvidere, at den største skole (Assentoftsskolen) rummer ca. 800 elever, mens de mindste skoler rummer mellem 100 og 200 elever (Asferg, Gjerlev-Enslev, Hadsundsvejens og Havndal skoler). De fleste skoler har i mellem 300 og 600 elever. Der er i gennemsnittet ca. 400 elever pr. skole. 4

Etageskoler = indeks 100 Der er også (men ikke i samme omfang) stor forskel på, hvor meget plads den enkelte skole har til rådighed. Den fysisk mindste skole råder over ca. 3.000 m2, mens fysisk største skole råder over ca. 15.000 m2. Den gennemsnitlige skole råder over ca. 9.000 m2. Det fremgår endvidere, at skolebygningerne generelt er af ældre dato. Den nyeste skole er Gjerlev-Enslev skole der er fra 1980. De flest skoler er fra 60 erne og 70 erne. Den gennemsnitlige skoler er fra midt i 1950 erne og er således et sted mellem 55-60 år gamle. Der er dog på alle skoler foretaget ombygninger og renoveringer siden opførelsen. Karakteristika ved skoler fra forskellige tidsaldre Generelt følger skolers indretning og arealforbrug den tidsalder som skolen er etableret. I nedenstående figur er gengivet eksempler på, hvordan stort et arealforbrug, der anvendes pr. elev i skoler fra forskellige tidsaldre. Figuren viser, at moderne rumfleksible skoler generelt fylder ca. 30% mindre end tilsvarende skoler fra andre tidsaldre. 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 - Etageskole (Typisk før 2. verdenskrig) Funktionsopdelte skoler (Typisk 60'erne og 70'erne) Rumfleksible skoler (Typisk 00'erne) Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsen og Realdania modelprogram for folkeskolen (2010) Forskellen i arealforbrug er ikke den eneste væsentlige forskel mellem den moderne rumfleksible skole og tidligere tiders skoler. I nedenstående figur er gengivet eksempler på, hvordan arealerne i forskellige skoler er blevet anvendt. Det som figuren viser, er at behovet for fællesarealer i dag er betydeligt større end tidligere og at behovet for egentlige undervisningslokaler er betydeligt mindre. 5

Etageskolen Funktionsopdelt skole Rumfleksibel skole 16% 16% 50% 15% 18% 43% 10% 18% 32% 9% 9% 16% 8% 33% 7% Undervisning Ansatte Fællesarealer Gangarealer Øvrige Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsen og Realdania modelprogram for folkeskolen (2010) Vurdering af skolernes egnethed I forbindelse med vurderingen af om de nuværende faciliteter kan understøtte Randers Kommunens mål om højere kvalitet i undervisningen, er der blevet udarbejdet en vurdering af hver skoles faciliteter. I nedenstående tabel fremgår resultaterne af denne gennemgang. 6

Eksterne brugere Administration Personale Tilgængelighed Idrætsfaciliteter Fællesområder Faglokaler Udskoling Mellemskole Indskoling Samlet vurdering Asferg Skole 2 3 1 1 2 1 3 1 1 2 Assentoftskolen 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Bjerregrav Skole 2 3 1 1 1 2 2 2 1 1 2 Blicherskolen 3 3 3 1 2 1 1 2 1 1 1 Fårup Skole 1 1 1 1 1 1 2 2 1 1 1 Gjerlev-Enslev Skole 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 Grønhøjskolen 1 3 1 1 1 1 1 2 1 1 1 Hadsundvejens Skole 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Havndal Skole 3 3 3 3 3 3 1 2 1 3 3 Hobrovejens Skole 2 1 3 3 2 3 3 2 1 2 2 Hornbæk Skole 2 1 3 3 2 3 1 2 1 1 1 Korshøjskolen 3 3 3 2 2 1 2 2 1 1 1 Kristrup Skole 3 2 3 3 3 3 3 3 1 1 1 Langå Skole 2 3 2 2 1 1 1 2 1 1 1 Munkholmskolen 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Nyvangsskolen 3 3 3 3 3 1 3 3 1 2 1 Nørrevangsskolen 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 Rismølleskolen 3 3 3 3 2 3 2 3 1 3 2 Rytterskolen 1 1 2 2 1 1 2 1 1 1 1 Søndermarkskolen 2 1 2 2 1 3 1 1 1 1 1 Tirsdalens Skole 2 3 2 2 1 3 1 1 1 1 1 Vestervangsskolen 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Vorup Skole 3 1 3 3 3 3 3 3 2 2 2 Østervangsskolen 2 2 3 2 2 2 2 3 1 1 1 3. Rød: Utidssvarende, 2. Gul: uoptimal, 1. Grøn: Opfylder krav Som det fremgår af tabellen er 8 skoler utidssvarende i forhold til de funktions- og kvalitetskrav som Randers Kommune vurderer, er nødvendige for at kunne understøtte et kvalitetsløft af folkeskolen. Herudover er 9 skoler uoptimale, mens 8 skoler vurderes at være tidssvarende eller acceptable. Endvidere viser gennemgangen af bygningerne at særligt undervisningsfaciliteterne (både klasselokaler og som fag- og fælleslokaler) er nødlidende, og gennemsnitligt set over alle skolerne er faciliteterne uoptimale. Omvendt er faciliteter for personale, administration og eksterne brugere samlet set tidssvarende og opfylder med få undtagelser de krav, som er opstillet. Det generelle billede viser, at en stor del af de nuværende faciliteter kun i begrænset omfang kan understøtte intentioner om et kvalitetsløft og, at der må påregnes en større eller mindre justering af de fleste bygningernes indretning for i tilstrækkeligt omfang at kunne understøtte kvalitetsløftet. Uddrag af funktions- og kvalitetskrav der er anvendt ved vurderingen Folkeskolen har en klar indretning, hvor førskoleområdet og 0. til 3. klasse (indskolingen), 4. til 6. klasse (mellemtrinet) og 7. til 10. klasse (udskolingen) har et fysisk afgrænset tilhørsforhold til ét fast områ- 7

de på folkeskolen. Dermed sikres det, at børn og unge oplever, at de har et fast tilhørshold, hvor de har mulighed for at etablere og dyrke mindre sociale fællesskaber i det store. Folkeskolen har en it infrastruktur, hvor alle elever, uafhængigt af tid og rum, kan tilgå skolearbejdet, dette fx via. adgang til virtuelle læringsmiljøer, digitale læringsressourcer og dokumenter fra skolearbejdet. Dermed skabes der gode rammer for at sikre et flow i den enkelte elevs læringsprocesser. Folkeskolens klasselokaler, grupperum og fællesområder skal kunne indrettes fleksibelt, så de giver mulighed for at arbejde individuelt samt i varierende gruppe og klassestørrelser. Det betyder, at det overalt på skolen er muligt at finde og indrette rum og nicher, hvor elever kan koncentrere sig og fx arbejde individuelt og i større og mindre grupper. Folkeskolens faglokaler skal indrettes, så de understøtte de specialiserede arbejdsformer, der er knyttet til de enkelte fag fx biologi, fysik/kemi og musik. Samtidig skal faglokalerne kunne anvendes til tværgående undervisningsforløb og i højere grad indgå i samspil med hinanden. Det tilstræbes derfor, at faglokalerne placeres i tæt sammenhæng med hinanden. Skolens uderum skal have karakter af oplevelsesrum, og uderummet skal udfordre eleverne fysisk, intellektuelt og sansemotorisk og styrke deres fantasi og kreativitet. Områderne bør være dynamiske og kunne udvikles og ændres over tid, ligesom uderummet skal skabe en naturlig overgang til evt. omkringliggende natur. Randers Kommune har lavet en teknisk vurdering af bygningernes stand. I nedenstående tabel er resultatet af denne gennemgang gengivet: 8

Samlet teknisk vurdering (1-10 - 10 er bedst) Energiklasse iht. Energimærke Asferg Skole 6 E Assentoftskolen 8 F Bjerregrav Skole 8 F Blicherskolen 8 E Fårup Skole 7 E Gjerlev-Enslev Skole 5 C Grønhøjskolen 4 F Hadsundvejens Skole 9 C Havndal Skole 3 D Hobrovejens Skole 6 D Hornbæk Skole 6 E Korshøjskolen 6 D Kristrup Skole 8 G Langå Skole 8 E Munkholmskolen 8 E Nyvangsskolen 7 F Nørrevangsskolen 8 D Rismølleskolen 5 F Rytterskolen 7 E Søndermarkskolen 7 G Tirsdalens Skole 9 E Vestervangsskolen 7 C Vorup Skole 5 G Østervangsskolen 7 E 1-5 rød: Kritisk tilstand, 6-7 gul: Utilstrækkelig stand, 8-10 grøn tilstrækkelig stand Som det fremgår af oversigten så er 5 skoler i en så dårlig stand (karakter 5 eller lavere), at bygningsstanden må betegnes som kritisk i forhold til at sikre gode faciliteter til undervisning. Desuden er 10 skoler i en stand, der ikke er tilstrækkelig (karakter 6-7) i forhold til at sikre optimale betingelser for undervisning. Endelig er 9 skoler i en stand, der må betegnes som tilstrækkelig eller bedre (karakter 8+). I nedenstående tabel er udarbejdet en samlet vurdering af de nuværende skoler anvendelighed som skoler der understøtter de højere kvalitetskrav. 9

Skoler Samlet pædagogisk vurdering (skala 1-3: 1=bedst) Samlet teknisk vurdering (skala 1-10; 10=bedst) Gennemsnit (Skala 1-3; 1=bedst) Asferg Skole 2 6 2,0 Assentoftskolen 1 8 1,0 Bjerregrav Skole 2 8 1,5 Blicherskolen 3 8 2,0 Fårup Skole 1 7 1,5 Gjerlev-Enslev Skole 2 5 2,5 Grønhøjskolen 1 4 2,0 Hadsundvejens Skole 1 9 1,0 Havndal Skole 3 3 3,0 Hobrovejens Skole 2 6 2,0 Hornbæk Skole 2 6 2,0 Korshøjskolen 3 6 2,5 Kristrup Skole 3 8 2,0 Langå Skole 2 8 1,5 Munkholmskolen 1 8 1,0 Nyvangsskolen 3 7 2,5 Nørrevangsskolen 1 8 1,0 Rismølleskolen 3 5 3,0 Rytterskolen 1 7 1,5 Søndermarkskolen 2 7 2,0 Tirsdalens Skole 2 9 1,5 Vestervangsskolen 1 7 1,5 Vorup Skole 3 5 3,0 Østervangsskolen 2 7 2,0 Tabellen viser, at der samlet set er 6 skolebygninger, der er i en sådan stand og indretning, at det nøje bør overvejes, hvordan der sikres de rette undervisningsfaciliteter, herunder om faciliteterne skal genoprettes, erstattes med nye faciliteter eller sammentænkes med andre kommunale faciliteter. Tilsvarende er der 8 skoler, som har en samlet stand, der gør at de må forventes at kræve en forholdsvist hurtig indsats for ikke at risikere, at bygningerne stand bliver tiltagende værre og for at sikre bedre rammer for undervisningen. Endeligt er der 10 skoler som samlet set vil kunne nøjes med begrænset ombygning og renovering. Skøn over genoprettelsesudgifter Med udgangspunkt i den pædagogiske og tekniske stand er der foretaget en skønsmæssig vurdering af genoprettelsesudgifterne til skolerne. Skønnet over genoprettelsesudgifter er baseret på enhedspriser fra en række skoleprojekter. Skønnet er således ikke et udtryk for en individuel vurdering af de enkelte bygninger. Skønnet tager endvidere udgangspunkt i både indvendige og udvendige genoprettelsesomkostninger. 10

Oversigt over anvendte priser pr, m2 ift. gennemsnitlig karakter Gennemsnitlig Karakter Enhendpris pr. m2 3,0 7.000 2,5 5.500 2,0 4.000 1,5 3.000 1,0 0 Et umiddelbart skøn tilsiger, at ca. halvdelen af udgifter vedrører den indvendige genopretning og halvdelen den udvendige genopretning. Det må dog forventes at en samlet opgaveløsning vil være billigere end en opdeling af opgaven i henholdsvis en indvendig og en udvendig opgave. Skoler BBR - erhvervsareal (m2) Skøn over genopretning af bygninger (mio. kr.) Asferg Skole 3.150 12,6 Assentoftskolen 10.101 Bjerregrav Skole 4.225 12,7 Blicherskolen 9.555 38,2 Fårup Skole 5.680 17,0 Gjerlev-Enslev Skole 3.614 20,0 Grønhøjskolen 8.751 35,0 Hadsundvejens Skole 8.807 Havndal Skole 5.156 36,1 Hobrovejens Skole 7.470 30,0 Hornbæk Skole 9.278 37,1 Korshøjskolen 8.442 46,4 Kristrup Skole 10.154 40,6 Langå Skole 12.158 36,5 Munkholmskolen 7.031 Nyvangsskolen 8.360 46,0 Nørrevangsskolen 12.883 Rismølleskolen 7.368 51,6 Rytterskolen 6.850 20,6 Søndermarkskolen 14.575 58,3 Tirsdalens Skole 13.391 40,2 Vestervangsskolen 13.560 Vorup Skole 8.100 56,7 Østervangsskolen 11.721 46,9 I alt 210.380 Ca. 700 11

Genoprettelsesudgifterne kan betragtes som et slags efterslæb, der er opbygget i de nuværende skoler gennem en årrække og ligeledes må det forventes, at genopretningen skal ske over en årrække. Erfaringsmæssigt betyder en fortsat nedslidning af de nuværende skoler, at genoprettelsesudgifterne vil stige yderligere og givet den nuværende stand må det ligeledes forventes, at de kortsigtede besparelser, der kan opnås ved en fortsat nedslidning ikke kan dække merudgiften til den øgede genoprettelse. Det anbefales derfor, at Randers Kommune får udarbejdet en bygningsstrategi for skoleområdet, der tydeligt viser de langsigtede totaløkonomiske konsekvenser af forskellige vedligeholdelsesstrategier for den enkelte bygning. Strategien kan hjælpe Randers Kommune med at prioritere, hvordan vedligeholdelsen kan planlægges optimalt for den enkelte skole og sikre, at kommunen ikke investerer i bygninger, som ikke understøtter et langsigtet behov, f.eks. ved at bygningerne er alt for store til at dække behovet. Under alle omstændigheder vil det, med henblik på et videre arbejde med at genoprettet skolebygningerne, være relevant med en mere detaljeret og individuel økonomisk gennemgang af de enkelte bygninger for derved at fastlægge et mere præcist skøn over genoprettelsesomkostningerne. I samme analyse vil det være hensigtsmæssigt at vurdere om det på lang sigt giver mening at investere i den konkrete bygning eller om det vil være mere hensigtsmæssigt med en nyere og mere kompakt bygning eller med en integration med andre kommunale bygninger. Perspektivering Randers Kommune står overfor en periode med faldende børnetal og derved faldende indtægter fra den kommunale udligningsordning. Hvis denne udvikling kombineres med de generelt pressede kommunale budgetter og de nuværende bygningers stand og egnethed til moderne undervisning må det forventes, at der kommer et øget økonomisk pres på skoleområdet både i forhold til investeringer og i forhold til den løbende drift. Det er derfor relevant allerede nu, at prioritere hvordan midlerne bedst muligt anvendes og samtidigt overveje, hvordan den fremtidige skole i Randers Kommune skal se ud. I forhold til skolebygningerne betyder dette i praksis, at Randers Kommune bør identificere de skoler kommune, der ikke kan undværes. Disse bygninger bør kommunen hurtigst muligt genoprette og fastholdes i en så tilstrækkelig fysisk tilstand så kommunen undgår yderligere fordyrende nedslidning. I denne overvejelse bør indgå, at en række skolebygninger ikke vil være egnet til skoleformål og derfor bør erstattes af nye og mere moderne og mere kompakte bygninger. identificere de skolebygninger, som fremadrettet i et eller andet omfang skal indgå som skolebygning i Randers Kommune. For disse bygninger bør det overvejes om bygningerne er for store og derved for dyre at fastholde og om det kan svare sig at genoprette bygningerne eller om de skal erstattes af nyere og mere kompakte bygninger. Et eventuelt behov for nye bygninger bør særligt i landområder sammen- 12

tænkes med andre kommunale ydelser f.eks. dagsinstitution, borgerservice, bibliotek, administrative bygninger mv. som formodentligt har de samme bygningsudfordringer som skoleområdet Identificerer de bygninger, som formodentligt ikke kommer til at indgå som skolebygninger på kort, mellemlang eller lang sigt. Disse bygninger bør kun tilføres investeringsmidler i det omfang det er strengt nødvendigt. Investeringer i denne type bygninger vil i praksis være meget dyre, da investeringen kun har meget kort anvendelsestid og derfor en meget lille værdiskabelse modsat en investering de bygninger, som er beskrevet i de to ovenstående bullits, hvor værdiskabelsen har et meget længere perspektiv. Generelt er det Ernst & Youngs erfaring, at det kun sjældent kan svare sig at genoprette en skole, der er i dårlig stand og som ikke understøtter moderne undervisning. Dette skyldes fire faktorer: For det første er nye skoler mere kompakte og energirigtige, det betyder at de løbende drifts- og vedligeholdelsesudgifter er betydeligt billigere end ved en renoveret bygning. Denne løbende driftsbesparelse kan typisk betale de højere investeringsudgifter herunder renter og afdrag på lån til skolebygningen. I de fleste tilfælde kan investeringen endda give en driftsbesparelse i år 1 efter ibrugtagning. For det andet er der en række risici knyttet til det at renovere en bygning, f.eks. er der sjældent et fuldt overblik over hvad standen er i de skjulte installationer og kommunen bærer derfor typisk en lang række risici i relation til økonomi og tidsplan, som meget sjældent er prissat i forbindelse med at genopretningen igangsættes. I en ny bygning kan man i visse udbudsformer overføre de fleste risici (herunder overholdelse og budget og tid) til leverandøren. For det tredje giver en ny skole større fleksibilitet til at overveje, hvordan skolesystemet skal fungere i det pågældende distrikt eller område. I de projekter med nye skoler som Ernst & Young har været involveret i er der i processen sket en løbende afklaring af, hvilken størrelse skole, der er mest hensigtsmæssig og i processen er der sket frivillige tilmeldinger fra nærtliggende skoler, som ønsker at indgå i den nye skole for derved også at kunne tilbyde moderne faciliteter til deres børn. For det fjerde er det langt sværere at fortsætte den eksisterende skole i forbindelse med en genopretning og der vil derfor typisk være behov for at leje alternative lokaliteter. I forbindelse med en ny skole anvendes typisk et i forvejen ubenyttet areal. 13