BETINGET KØBSAFTALE Udkast AARHUS KOMMUNE [ ]
BILAGSOVERSIGT Bilag 1: Udbudsbetingelser af 11. april 2018 Bilag 2: Købers tilbud af [ ] Bilag 3: Udbudsskort fra Bøgh & Krabbe landinspektør af 20. februar 2018 Bilag 4: Tekniske specifikationer fra COWI af juni 2016 Bilag 5: Tillæg til tekniske specifikationer fra COWI af marts 2018 Bilag 6: Tingbogsattest af 5. januar 2018 vedrørende matr.nr. 2148ek Århus Bygrunde Bilag 7: Tingbogsattest af 5. april 2018 vedrørende matr.nr. 2148er Århus Bygrunde Bilag 8: Tingbogsattest 5. januar 2018 vedrørende matr.nr. 2148do Århus Bygrunde Bilag 9: Tingbogsattest af 5. april 2018 vedrørende matr.nr. 2212 Århus Bygrunde Bilag 10: Servitutredegørelse fra Bøgh & Krabbe landinspektør af 5. april 2018 Bilag 11: Servitut vedrørende vandledninger af 21. april 2015 Bilag 12: Udkast til servitut om anlæg, drift, vedligeholdelse og offentlig tilgængelighed Bilag 13: Udkast til servitut om bygge- og anlægspligt samt forbud mod videresalg i ubebygget stand Side 2 af 9
Nærværende købsaftale er indgået mellem: Aarhus Kommune Bolig og Projektudvikling Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C (herefter benævnt Sælger ) og [ ] (herefter benævnt Køber ) 1. INDLEDNING 1.1 Sælger har gennemført offentligt udbud af ejendommene i henhold til 68 i lovbekendtgørelse nr. 769 af 9. juni 2015 om kommunernes styrelse, og bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der følger af udbudsmaterialet samt købsaftalen med tilhørende bilag. 1.2 Køber er på baggrund af sit tilbud af [ ], jf. bilag 2, valgt som den vindende tilbudsgiver, idet der er lagt vægt på, at Køber vil realisere et projekt, som [prosa vedr. de vigtigste elementer fra tilbud]. 2. EJENDOMMENE 2.1 Købsaftalen omfatter to ejendomme, der grænser op til NicolineHus (del af matr.nr. 2148ek). Ejendommene udgøres af del af matr.nr. 2148ek Århus Bygrunde beliggende Dagmar Petersens Gade 950 og del af matr.nr. 2148er Århus Bygrunde beliggende Dagmar Petersens Gade 10 med et samlet grundareal på 2.181 m 2 ( Ejendom I ) og matr.nr. 2148do Århus Bygrunde beliggende Kristine Nielsens Gade 952 og del af matr.nr. 2212 Århus Bygrunde beliggende Bernhardt Jensens Boulevard 995 med et samlet grundareal på 2.738 m 2 ( Ejendom II ) (i forening Ejendommene ) jf. udbudskort fra Bøgh & Krabbe landinspektør af 20. februar 2018 (bilag 3). 2.2 Sælger forpligter sig til hurtigst muligt at foranledige Ejendommene udstykket, og de matrikulære grænser og Ejendommenes grundareal fastlægges endeligt i den forbindelse. Køber accepterer denne endelige fastlæggelse af grundarealerne og placeringerne. Køber kan ikke rejse noget krav mod Sælger i anledning heraf, medmindre fastlæggelsen i ikke-uvæsentlig grad enten begrænser udnyttelsen af de til Ejendommene knyttede byggeretter eller fordyrer det planlagte projekt. Side 3 af 9
2.3 Ejendommene er beliggende i byzone. 2.4 Ejendommene overdrages, som de er og forefindes på Overtagelsesdagen, jf. punkt 8. Der henvises til Sælgers tekniske specifikationer, jf. bilag 4-5, og til punkt 6 om Sælgers forpligtelser i forhold til jordforurening, fortidsminder og geotekniske forhold. 2.5 Ejendommene overdrages i øvrigt fri for lejemål og andre brugsrettigheder. 3. ANLÆG PÅ OG UNDER TERRÆN 3.1 Køber har pligt til at indrette Ejendommene på terræn i henhold til det i Købers tilbud, jf. bilag 2, beskrevne projekt. Køber afholder omkostningerne til indretning af arealerne. 3.2 Køber skal tåle, at offentligheden til enhver tid har ret til færdsel og ophold på Ejendommene på terræn. Eventuelle begrænsninger i offentlighedens adgang kan alene ske efter godkendelse af Sælger. 3.3 Etagearealet for købers bebyggelse under terræn, jf. Købers tilbud, bilag 2, udgør [ ] m 2. 3.4 I det omfang bebyggelsen under terræn medfører behov for installationer til terræn, kan dette ske i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplan 1079 og efter aftale med Sælger. 3.5 Der henvises til udkast til servitut om anlæg, drift, vedligeholdelse og offentlig tilgængelighed jf. bilag 12, som bl.a. regulerer ansvarsfordelingen mellem Køber og Sælger i forhold til drift og vedligeholdelse af Ejendommene på og under terræn. Servitutten tinglyses på Ejendommene, jf. punkt 5. 4. PLANGRUNDLAG 4.1 Ejendom I er omfattet af kommuneplan 2017, rammeområde 06.04.08 BL og lokalplan 1000. 4.2 Ejendom II er omfattet af kommuneplan 2017, rammeområde 06.04.14CE og lokalplan 1000. 4.3 Der er derudover igangsat en lokalplan (1079), som omfatter NicolineHus og Ejendom I og II. 5. SERVITUTTER 5.1 Køber er forpligtet til at respektere de byrder og forpligtelser, der vil gælde for Ejendommen efter udstykning af Ejendommen. Der henvises til tingbogsattest af 5. januar 2018 vedrørende matr.nr. 2148ek, jf. bilag 6, tingbogsattest af 5. april 2018 vedrørende matr.nr. 2148er, jf. bilag 7, tingbogsattest af 5. januar 2018 vedrørende matr.nr. 2148do, jf. bilag 8 og tingbogsattest af 5. april 2018 vedrørende matr.nr. 2212, jf. bilag 9 og servitutredegørelse fra Bøgh & Krabbe landinspektør af 5. april 2018, jf. bilag 10 samt den på Ejendom II tinglyste servitut vedr. vandledninger, jf. bilag 11. 5.2 Køber er derudover forpligtet til at respektere, at der tinglyses følgende servitutter på Ejendommene: Side 4 af 9
A. Servitut om anlæg, drift, vedligeholdelse og offentlig tilgængelighed, jf. bilag 12. B. Servitut om bygge- og anlægspligt samt forbud mod videresalg i ubebygget stand jf. bilag 13 og punkt 10-11. C. Andre servitutter med eller uden pant, der er nødvendige eller sædvanlige i forbindelse med udstykning af Ejendommene, Købers projekt og nedlæggelse af vej- og stiarealer, eller som i øvrigt lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskaber), herunder bestemmelser om offentlig passage og vejadgang over Ejendommene samt bestemmelser, der regulerer fællesanliggender med naboejendommene. 5.3 Servitutterne vil blive udarbejdet og tinglyst på Ejendommene ved Sælgers foranstaltning. Køber er om nødvendigt forpligtet til at medvirke ved tinglysning af sådanne servitutter efter, at Køber har fået skøde på Ejendommene. 5.4 Sælger oplyser, at der Sælger bekendt ikke er utinglyste forpligtelser på Ejendommene. 6. JORDBUNDSFORHOLD OG FORURENING 6.1 Sælger har foretaget en begrænset undersøgelse af jordbundsforhold og forurening på Ejendommene, jf. Sælgers tekniske undersøgelser, bilag 4-5. 6.2 Hvis der efterfølgende konstateres forhold, der hverken kunne eller burde være konstateret af Køber inden indgåelsen af nærværende købsaftale, og disse forhold medfører meromkostninger til gennemførelse af Købers projekt, anses sådanne meromkostninger for uforudsete. 6.3 Hvis de eksterne omkostninger til overvindelse af uforudsete forhold omfattet af punkt 6.2 samlet overstiger kr. 500.000 ekskl. moms, godtgør Sælger den del af de eksterne omkostninger, der overstiger kr. 500.000 ekskl. moms, på de vilkår, der fremgår af punkt 6.4 til punkt 6.9 nedenfor. 6.4 Hvis Køber konstaterer forhold, som kan give anledning til krav efter punkt 6.3, skal Køber straks orientere Sælger herom. Orienteringen skal indeholde et skøn over de samlede meromkostninger og det samlede forventede krav. 6.5 Med henblik på at begrænse de samlede meromkostninger mest muligt er Sælger berettiget til at deltage i forhandlinger med relevante myndigheder m.v. Endvidere er Sælger berettiget til at anvise afværgeforanstaltninger for at begrænse meromkostningerne. Køber er forpligtet til at følge disse anvisninger, med mindre de på ikke-uvæsentlig måde forhindrer eller fordyrer Købers projekt eller den forudsatte anvendelse af Ejendommene. 6.6 Hvis de samlede meromkostninger eksklusive moms, som Sælger kan blive forpligtet til at refundere efter punkt 6.3 overstiger 20 % af købesummen eksklusive moms, er Sælger berettiget til at træde tilbage fra nærværende købsaftale. Parterne er enige om at afklare dette spørgsmål hurtigst mulig, Side 5 af 9
herunder enige om hurtigst muligst at fastlægge det forventede og maksimale beløb, som Sælger kan blive forpligtet til at refundere. 6.7 Hvis Sælger vælger at træde tilbage fra handlen på grund af uforudsete forhold som beskrevet i punkt 6.5, refunderer Sælger Køber de dokumenterede eksterne omkostninger, som Køber har afholdt i tillid til - og efter indgåelsen af - nærværende købsaftale, dog maksimalt kr. 2.000.000 eksklusive moms. Købesummen tilbagebetales i givet fald med tillæg af rente svarende til diskontoen med tillæg af 2 % p.a. i forbindelse med, at Ejendommene eventuelt tilbageskødes, og Sælger betaler tinglysningsafgiften, i det omfang den ikke godtgøres af SKAT. 6.8 Købers krav efter punkt 6.2 skal under alle omstændigheder fremsættes skriftligt over for Sælger senest to år efter Overtagelsesdagen. 6.9 Ud over bestemmelserne i nærværende punkt 6 påtager Sælger sig intet ansvar for geotekniske forhold, forureningsmæssige forhold af nogen art og fortidsminder eller for nogen jordbundsforhold i øvrigt på Ejendommene. Der er ved handlens vilkår taget højde herfor. 7. BYGGEMODNING 7.1 Omkostninger til byggemodning af Ejendommene er Sælger uvedkommende. Der henvises til Sælgers tekniske specifikationer, jf. bilag 4-5. 8. OVERTAGELSESDAG 8.1 Sælger overtager Ejendommene den 1. i måneden efter det tidspunkt, hvor betingelserne i nærværende købsaftales punkt 12.1 og 12.2 er opfyldt ( Overtagelsesdagen ). 8.2 Fra Overtagelsesdagen henligger Ejendommene for Købers regning og risiko. Alle fremtidige forsikringsforhold efter Overtagelsesdagen er Sælger uvedkommende. 9. REFUSIONSOPGØRELSE 9.1 Med Overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendommenes indtægter og udgifter. Refusionssaldoen betales kontant ved påkrav. 10. BYGGE- OG ANLÆGSPLIGT 10.1 Senest 18 måneder efter Overtagelsesdagen skal Køber have påbegyndt bygge- og anlægsarbejderne på Ejendommene. 10.2 Senest 48 måneder efter at Køber har modtaget byggetilladelse til bygge- og anlægsarbejderne på Ejendommene fra Aarhus Kommune, er Køber forpligtet til at have færdiggjort bygge- og anlægsarbejderne på Ejendommene, herunder arbejderne på terræn. Hvis Nicolinehus tages i brug inden Side 6 af 9
dette tidspunkt, skal bygge- og anlægsarbejderne på Ejendommene dog være færdige ved ibrugtagningen af Nicolinehus. 10.3 Ovenstående frister udskydes, hvis en forsinkelse af bygge- og anlægsarbejdernes færdiggørelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, fx arkæologiske udgravninger, der overstiger det, som Køber, jf. punkt 6, kunne forudse, krig, uforudsete naturbegivenheder, brand, strejke, lockout eller hærværk. Derudover udskydes fristen, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes Købers egne forhold. 10.4 Hvis fristen i punkt 1.1 ikke er opfyldt senest 2 måneder efter det fastsatte tidspunkt, og/eller hvis fristerne i punkt 1.2 ikke er opfyldt senest 6 måneder efter det fastsatte tidspunkt, kan Sælger vælge at kræve Ejendommene tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommene tilbageskødet, sker tilbageskødning uden vederlag for Sælger. 10.4.1 Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende bebygge- og anlægsarbejderne, hvilket Sælger skal være berettiget til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommene uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. 10.5 Køber respekterer, at der på Ejendommene tinglyses servitut herom, jf. bilag 13. 11. FORBUD MOD VIDERESALG I UBEBYGGET STAND 11.1 Køber er uberettiget til at videresælge Ejendommene eller del heraf uden at have færdigopført bygge- og anlægsarbejder på Ejendommene i overensstemmelse med Købsaftalen med bilag, medmindre særskilt aftale herom indgås med Sælger. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdragelse, forudsat at Køber indestår for opfyldelse af Købsaftalen. 11.2 Køber respekterer, at der på Ejendommene tinglyses servitut herom, jf. bilag 13. 12. BETINGELSER 12.1 Nærværende købsaftale er fra Sælgers side betinget af: A. Godkendelse af handlen i sin helhed fra Aarhus Byråd senest 6 måneder efter indgåelsen af nærværende købsaftale. B. Endelig udstykning og approbation hos Geodatastyrelsen - eller en for Sælger betryggende vished herfor - senest to år efter indgåelsen af nærværende købsaftale. 12.2 Nærværende købsaftale er fra begge parters side betinget af: Side 7 af 9
C. Endelig og upåankelig lokalplan for Ejendommene, der tillader realisering af Købers projekt, som beskrevet i nærværende købsaftale med bilag senest to år efter indgåelsen af nærværende købsaftale opnås. D. Aftale med ejeren af del af matr.nr. 2148ek - Nicolinehus om fælles nedkørsel til byggeri under terræn som anvist i forslag til lokalplan 1079 senest et år efter indgåelsen af nærværende købsaftale. 12.3 Opfyldes en af betingelserne i nærværende punkt 12 ikke, er den betingende part berettiget til at træde tilbage fra nærværende købsaftale. Træder en part tilbage fra aftalen i medfør af denne bestemmelse, kan ingen af parterne rette noget krav mod hinanden, bortset fra tilbagelevering af allerede erlagte ydelser. 13. SKØDE 13.1 Når alle betingelser, jf. punkt 12, er opfyldt er Køber efter påkrav fra Sælger forpligtet til at underskrive endeligt skøde. 14. ERKLÆRINGER 14.1 Der hviler ingen momsreguleringsforpligtelse på Ejendommene. 15. HANDLENS BERIGTIGELSE OG OMKOSTNINGER 15.1 Handlen omfattet af nærværende købsaftale berigtiges af Sælger. 15.2 Sælger bærer omkostningerne til berigtigelsen. 15.3 Køber afholder udgiften til tinglysningsafgift af skødet. Det gælder også tinglysningsafgift ved en eventuel tilbageskødning, hvis en af parterne træder tilbage fra handlen, jf. punkt 12.3, i det omfang tinglysningsafgiften ikke godtgøres af SKAT. 15.4 Parterne afholder i øvrigt hver især omkostningerne til egne rådgivere. 16. AFTALEGRUNDLAGET 16.1 Nærværende købsaftale med bilag udgør samlet parternes aftalegrundlag. 16.2 Ændringer i aftalegrundlaget skal være skriftlige og underskrevet af begge parter for at være gyldige. 16.3 Køber er gjort opmærksom på, at Sælger, som offentlig myndighed, er underlagt offentlighedslovens regler om aktindsigt, og at tredjemand vil kunne få aktindsigt i aftalen, eller dele heraf, i det omfang det følger af disse regler. Side 8 af 9
17. VÆRNETING 17.1 Opstår der tvister om forhold vedrørende nærværende købsaftale skal parterne søge en mindelig løsning. 17.2 Er dette ikke muligt er der mellem parterne aftalt værneting i Aarhus. 18. UNDERSKRIFTER Dato: Køber: Dato: Køber: Dato: Sælger, Aarhus Kommune: Dato: Sælger, Aarhus Kommune: Side 9 af 9