ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS A/B Nørrebrosandelsboligforening A/B Nørrebrosandelsboligforening Bolig Udbygade 12, st.th Andelslejlighed nr 136 Sælger: Nina Hindborg Gantzel Hansen 0 Vurderingen er foretaget den: 26. september 2019 Supplerende oplysninger: 9. oktober 2019 Administrativ ændring uden besigtigelse: xxxxxxxxxxx SALG Deltagere: Repræsenterende: Andelshaver Bestyrelsen Arkitektfirmaet Ole Andersen ApS Tilstede: Nina Hindborg Gantzel Hansen Ingen Ole Andersen Antal boligrum 2 Seneste vurdering 18-03-2014 forelagt ja Vedbesigtigelsen var lejligheden beboet møbleret uden faste tæpper Generel vedligeholdelsesstandard særlig god normal særlig dårlig Nedhængte / påbyggede lofter ja Oversigt: Forbedringer i alt 81.785 kr Mangler i alt -1.314 kr Sum 80.471 kr Denne rapport er: Skønserklæring Ja Løsøre i alt 7.844 kr Tekniskrådgivning Nej SUM 88.314 kr Salgsdeklaration Nej En del af beløbet tilfalder andre end sælger nej jf. andelshavers eller A/B's oplysning Venlig hilsen Arkitektfirmaet Ole Andersen ApS København den 09-10-2019 Ørestads Boulevard 55A, 507 aoa@aoa-ark.dk www.arkitektfirmaetoleandersen.dk 2300 København S 32 58 32 57 ApS reg.nr 181.939 CVR 13 16 95 00 Medlem af DANSKE ARKitektvirksomheder Version: 0715bol136vur190926b.xlsx Stamdata 1 af 9
0715bol136vur190926b.xlsx attester Bygningsdel (0 = tidligere vurdering) Emne: Ibrugstagningstilladelse eller kvittering for anmeldelse til bygningsmyndighed er, attester e.lign. sagsnr., dato, e.lign år nedrivning af vægge opsætning af vægge, lukning af dørhuller o.lign nedhængte lofter, ændringer af etageadskillelser o.lign. wc /bad sammelægning, udvidelse, ændret anvendelse af rum varmeisolering andet, vvs og el. note attest El-synsrapport er forevist. Finn L & Davidsen, 24-9-19 2019 x Attest eller dokument skal overdrages køber og andelsboligforeni ngen attest Vvs-synsrapport er forevist. Finn L & Davidsen, 20-9-2019 2019 x Attest eller dokument skal overdrages køber og andelsboligforeni ngen - ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS 2 af 9
0715bol136vur190926b.xlsx forbedring Bygningsdel dokumentation (0 = tidligere vurdering) emne tilstand anskaffelsesår anskaffelsessum (kr) afskrivningsperiode (år) restværdi % (afrundet) nutidsværdi (kr) note andet 0 Installation for vaskemaskine, vandmåler 2005 1.500 20 40 593 andet 0 Nedrivning af vægge i forbindelse med køkken / gang 2007 6.500 30 77 5.005 andet 0 1 dørhuller blændet, stue / værelse 2007 2.500 30 77 1.925 el 0 Fejlstrøms-relæ, ny målerramme 2005 3.000 20 40 1.185 el 0 6 sikringsgrupper + 2 disponible, hele installationen omlagt, samt installation til kælder køkken 0 Nye gulvbelægninger, plademateriale med træmønste/finerparke t, inkl gang køkken 0 Totalmodernisering, 4 elementer, bordplade, vask, vandarmatur, fliser lofter 0 Nedhængte eller påbyggede lofter, køkken og gang 2007 32.000 20 50 16.000 2007 4.500 10+ 18 788 2003 31.485 20 29 8.973 2007 7.500 20 50 3.750 ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS 3 af 9
0715bol136vur190926b.xlsx forbedring Bygningsdel dokumentation (0 = tidligere vurdering) emne tilstand anskaffelsesår anskaffelsessum (kr) afskrivningsperiode (år) restværdi % (afrundet) nutidsværdi (kr) note wc/bad 0 Total modernisering, vægfliser, gulvklinker, håndvask, vandarmatur, bruser, toilet, mekanisk udsugning, gulvarme, loft, rum udvidet med bruseniche 2007 56.580 30 77 43.567 I ALT - 81.785 ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS 4 af 9
0715bol136vur190926b.xlsx mangler Bygningsdel bilag (0 = tidligere vurdering) emne tilstand besigtigelsesår anskaffelsessum (kr) afskrivningsperiod e (år) restværdi % Forslag til fradrag eller tilbagehold. Nutidsværdi (kr) note el Installation har mangler jf synsrapport 2019 0 Rettes af sælger. De beskrevne bygningsdele har mangler som, kræver opretning før almindelig vedligehold kan udføres. Opretningen udføres af sælger. Forslag til skønnet fradrag til hel eller delvis dækning af opretningen, hvis sælger ikke udfører opretningen: 438kr vvs Installation har mangler jf synsrapport Aquasto p er løsøre 2019 1.314-100 -1.314 Begrænset fradrag. Etablering af nye bygningsdele, som er erstatning for de der er beskrevet som mangler, vil normalt være forbedringer i vurderingsmæssig sammenhæng. Derfor foreslår denne vurderingsrapport et begrænset, skønnet forslag til fradrag til hel eller delvis dækning af opretningen. Fradraget kan bortfalde hvis opretningen udføres af sælger. ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS 5 af 9
0715bol136vur190926b.xlsx mangler Bygningsdel bilag (0 = tidligere vurdering) emne tilstand besigtigelsesår anskaffelsessum (kr) afskrivningsperiod e (år) restværdi % Forslag til fradrag eller tilbagehold. Nutidsværdi (kr) note vvs Installation har mangler jf synsrapport, vedr radiatorer og målere 2019 0 Det foreslås at kontakte A/B Ingen forslag til fradrag for andre mangler - 0 Tilbagehold vedr. evt andre mangler, kan foreslås af køber. I ALT - -1.314 ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS 6 af 9
0715bol136vur190926b.xlsx løsøre Bygningsdel bilag (0 = tidligere vurdering) emne Fabrikat eller type anskaffelsesår anskaffelsessum (kr) afskrivningsperiod e (år) restværdi % (afrundet) Forslag til nutidsværdi (kr) note hhv kogeplade Ikea 2018 1.499 10 83 1.237 hhv ovn Ikea 2016 1.699 10 65 1.104 hhv køle/fryseskab Ikea 2017 1.900 10 75 1.425 hhv emhætte Gorenje 2003? 10 0 0 hhv opvaskemaskine Elektrolux 2018 1.888 10 83 1.558 andet 4 demonterede 2012 7.200 10 35 2.520 Ikke besigtiget i køkkenelementer kælder I ALT - 7.844 ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS 7 af 9
ARKITEKTFIRMAET OLE ANDERSEN ApS Koordinering af Arkitektur og Sundhed Standardaftale for vurdering af forbedringer, mangler og løsøre, Tak for henvendelsen til tegnestuen. Hermed fremsendes, som aftalt, vurdering af forbedringer, mangler og tilpasset løsøre i andelslejlighed. For vurderingen beregner vi os normalt honorar og faktura bliver fremsendt separat. Vi gør samtidig opmærksom på, at aftalegrundlaget er Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand, ABR 89. (arkitektarbejde i delt rådgivning jf. ABR89 punkt 2.2.1) Opgaven: Vurdering af forbedringer og tilpasset fast inventar i andelslejlighed. Vurderingens grundlag er de oplysninger som bliver forelagt af andelshaveren. Vurderingen foretages efter skøn, baseret på en visuel gennemgang af lejligheden, samt under forbehold for mangler, skjulte fejl og rigtigheden af de modtagne oplysninger. Bygningen åbnes ikke for kontrol af skjulte konstruktioner og installationer. Der tages ikke retsgyldig stilling til lovligheden af lejligheden eller de udførte arbejder. For bygningsændringer skal ibrugtagningstilladelse eller kvittering for anmeldelse til byggemyndigheden foreligge ved overdragelsen af andelen. For installationer der kræver attest skal attesten fra autoriseret mester foreligge ved overdragelsen af andelen. Det forudsættes at alle installationer: f.eks. el.paneler, kontakter, vandhaner, vandvarmer, radiatorventiler, komfur, emhætte, vaskemaskine, låse mv. afprøves af ny andelshaver ved overtagelsen af lejligheden. Opgørelse over antal forsatsvinduer, indvendige døre mv. foretages af andelsboligforeningen. Det overlades til andelsboligforeningens bestyrelse at afgøre konsekvensen af vurderingen. Vor virksomhed er medlem af DANSKE ARKitektvirksomheder, og ved teknisk rådgivning er virksomheden omfattet af DanskeArk's forsikringsaftale med Tryg. Vor virksomheds professionelle ansvarsforsikring har en dækningssum for tingsskade på 2,5 mio. kr. Dette beløb udgør grænsen for vort ansvar. Cand.arch. Ole Andersen er syns- og skønsmands uddannet hos Danske Byggeøkonomer og har vurderet andelsboliger siden 1986. 0715bol136vur190926b.xlsx aftale 8 af 9
VURDERING af forbedringer og løsøre i andelslejlighed. Vurderingsrapportens varighed: Som hovedregel holder de afskrivninger der er skønnet i rapporten i et halvt år. Herefter skal rapporten opdateres med nye afskrivninger. Hvis sælger oplyser at der er udført nye forbedringer siden seneste vurdering skal lejligheden genbesigtiges, og der udarbejdes en ny rapport. Dette gælder også hvis sælger kan oplyser at der er sket væsentlige forringelser. Princip for nedskrivning af værdi af forbedringer: Forbedringer nedskrives efter bedste skøn iht. ABF's princip for nedskrivningskurver der ikke er liniære. Hvis foreningen har egne nedskrivningsprincipper anvendes disse. Herudover er nedskrivningen vægtet i forhold til vedligholdstilstanden, således at dårlig vedligeholdelse tilsiger en lavere vurdering. Ved vurderingen korrigeres skønsmæssigt for den håndværksmæssige udførelse og særlig nedslidning eller god vedligeholdelse Ekstraordinær opretning skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse. Når overflader på fast inventar, installationer, vægge, gulve, døre, træværk mv skønnes at kræve mere behandling end almindeligt vedligehold ved indflytning fradrages et beløb til dækning af opretningsarbejde til det der vil svare til grundlaget for normal vedligehold Nutidsværdien for mangler opgøres som et forslag til tilbagehold eller fradrag. Nutidsværdien er et kun et skøn. Uoverensstemmelse mellem køber og sælger om fradrag og/eller tilbagehold afgøres mellem parterne og er vurderingsmanden/firmaet uvedkommende. Fjernelse af overflader eller bygningsdele: Når bygningsdele kræves fjernet, påhviler det sælgeren at fjerne bygningsdelen inden fraflytning og sørge for at den underliggende bygningsdel til en stand der kan foretages normalt vedligehold på. (eksempel: en beklædning af blød træfiberplade eller tynd pladebeklædning på et loft eller en væg kræves fjernet. Når pladerne er fjernet skal eventuelle huller i det overliggende loft og vægge renses og spartles klar til at den nye andelshaver kan male loftet som almindeligt indflytningsvedligehold.) Byggetilladelse eller anmeldelse af byggearbejde: For byggearbejder der normalt kræver ibrugtagningstilladelse eller kvittering for anmeldelse af byggearbejdet til kommunen kræves at tilladelse eller kvittering foreligger ved vurderingen, eller at den overdrages til køber For byggearbejder der normalt kræver anmeldelse fra autoriseret mester kræves at anmeldelse eller kvittering foreligger ved vurderingen, eller at den overdrages til køber. Løsøre Løsøre som ikke bliver købt skal fjernes af sælger inden overdragelse af boligen. 0715bol136vur190926b.xlsx aftale 9 af 9
Skema for elsyn Navn (rekvirent): Adresse: Postnr./by: Telefon: Installation: Adresse: Postnr./by: Installationsejer: Generelle oplysninger: Målinger Måleobjekter Afprøvning af fejlstrømsafbrydere HPFI HFI PFI FI Anden metode: Gennemgående elektrisk forbindelse i beskyttelsesledere og udligningsforbindelser Jordelektrodens overgangsmodstand Isolationsmåling 230/400 V strømkredse Lavvoltinstallationer OK Ændring nødvendig Ikke aktuel Målemetoder, resultater og bemærkninger
Kontrol Tavler OK Ændring nødvendig Bemærkninger 1. Tilgængelighed/fri plads 2. Beskyttelse mod direkte berøring (afdækninger/kapsling) 3. Mærkning med tilhørsforhold/ max. sikringsstørrelse 4. Overstrømsbeskyttelse/korrekt sikringsstørrelse/ bundkontakter/ pasringe eller lignende Fast 230/400 V installation OK Ændring nødvendig Bemærkninger 1. Fordelingen af belastningen på grupper 2. Fastgørelse af kabler, monteringsmateriel m.m. Låg på dåser og rosetter 3. Placering og antal tilslutningssteder for at undgå for lange tilledninger 4. Ulovlig anvendelse af bøjelig ledning som fast installation, fritsiddende muffer m.v. 5. Installationens almene tilstand Lavvoltinstallationer OK Ændring nødvendig Bemærkninger 1. Oversigtstegning 2. Strømforsyninger 3. Overstrømsbeskyttelse 4. Ledningsmateriel 5. Korrekt anvendelse og placering af belysningsarmaturer (brandfare) 6. Installationens almene tilstand
Tilledninger Ja Nej Ændring nødvendig Bemærkninger 1. Korrekt aflastning ved ledningsender 2. Ulovlige samlinger 3. Forkert anbringelse 4. Beskadigelser Brugsgenstande Ja Nej Ændring nødvendig Bemærkninger 1. Korrekt fastgørelse og anbringelse 2. Korrekt kapsling 3. Beskyttelse mod indirekte berøring 4. Beskadigelser 5. Ulovlige/ændrede brugsgenstande Andre forhold Ja Nej/Ændring nødvendig Bemærkninger 1. Fotodokumentation vedlagt 2. Tilstrækkeligt med grupper og stikkontakter 3. Installationsarbejdet vurderes generelt som godt håndværk 4. Andet/kommentarer
Stikprøvevis adskillelse Adskillelse foretaget Resultat Fotodokumentation Ja Nej
Udført af: Andre bemærkninger Dato og underskrift Uddrag af Stærkstrømsbekendtgørelsen, afsnit 6, Elektriske installationer, 1. udgave. Del 6, 621.1. Ejeren (brugeren) er ansvarlig for installationens tilstand og vedligeholdelse og skal lade fejl og mangler afhjælpe snarest muligt samt foranledige, at der hurtigst muligt træffes foranstaltninger for at hindre, at fejl eller mangler kan foranledige fare for personer, husdyr eller ejendom. Til ejer/bruger af installationen Resultatet af eftersynet fremgår af blanketten og giver dig overblik over den sikkerhedsmæssige standard. Det fremgår også, hvor installationen evt. skal ændres for at gøre den lovlig, eller hvor installationen af andre hensyn bør ændres. Det er kun den synlige og umiddelbart tilgængelige del af installationen, der er efterset og stikprøvevis adskilt, med mindre andet er anført på skemaet. Ved eftersynet har vi målt isolationsmodstanden i den faste installation og foretaget kontrol af det udstyr, der beskytter mod elektriske stød (HFI/HPFI-afbrydere o. lign.). Elinstallatøren, der udfører dette eftersyn af installationen, kan ikke gøres ansvarlig for, at de fejl og mangler der findes, bliver afhjulpet, uanset om de er anført på denne blanket eller ej. Hvis du ønsker det, vil vi gerne give dig mere detaljerede oplysninger om, hvad der skal ændres for at installationen bliver lovlig, og hvilke ændringer vi i øvrigt vil anbefale. Vi kan samtidig give dig et overslag over, hvad det vil koste. Hvis du ønsker yderligere oplysninger om de bemærkninger, der er angivet i skemaet eller om vores eftersyn i øvrigt, beder vi dig om at kontakte os. Med venlig hilsen Finn L. & Davidsen a/s Finlandsgade 13, 4690 Haslev
Fra: Arkitektfirmaet Ole Andersen aps aoa@mail.dk Emne: Re: 0715bol136vur190926a.pdf Dato: 9. oktober 2019 kl. 09.46 Til: Nina Hansen ninagantzel@gmail.com Hej Nina Du skal vise køberen at du har rettet manglerne fra el-rapporten og køberen skal acceptere rettelsen. Jeg sender en ændret rapport. Venlig hilsen Ole Den 8. okt. 2019 kl. 21.32 skrev Nina Hansen <ninagantzel@gmail.com>: Kære Ole Jeg vil blot oplyse at jeg ikke sælger vaskemaskinen, og den dermed ikke skal indgå som løsøre. Desuden har jeg fixet manglerne fra elrapporten. Skal det godkendes igen eller hvordan foregår det? Med venlig hilsen Nina Hansen Den 8. okt. 2019 kl. 10.18 skrev Arkitektfirmaet Ole Andersen aps <aoa@mail.dk>: <0715bol136vur190926a.pdf>