Ruth Laursen Herningvej 109, 1. No. 6950 Ringkøbing Torvegade 74. 6700 Esbjerg Dato 22. januar 2016 Sagsbehandler Michael Fjord Telefon direkte 76 16 13 46 Sags id 15-25240 E-mail mifjo@esbjergkommune.dk NOTAT EFTER BESIGTIGELSE Vedr. boligen beliggende Holbergs Alle 27A, 6700 Esbjerg med matr. nr. 5dm, Jerne, Esbjerg Jorder. Sagsbeskrivelse. Ultimo november 2015 modtog Forvaltningen, henvendelse fra ejer på foranledning af lejer, omkring formodet forekomst af fugt og skimmelsvamp i boligen beliggende Holbergs Alle 27A, 6700 Esbjerg. På baggrund af henvendelsen blev der foretaget besigtigelse af boligen fredag d. 8. januar 2016. Ved besigtigelsen deltog: lejer Tina S. Jensen samt Michael Fjord ved Esbjerg Kommune. Lejer var fraflyttet boligen ved besigtigelsen, hvorved denne stod uden nogen form for indbo. Skrivelsen med partshøring og billeder fra besigtigelsen er tilsendt ejer, og til orientering ligeledes tidligere lejer. Lejer oplyser ved besigtigelsen, at vægge mm i køkkenet har været stærkt angrebet af skimmelsvamp, og før køkkenet af ejer blev udskiftet forekom vand på gulv ved bl.a. hjørneskab og på vægge. Lejer har til kommunen fremsendt billeder af dette forhold. Endvidere oplyses at arbejdet i forhold til udbedring blev foretaget ultimo maj måned, og har forløbet over 4 mdr., hvor der for lejer ikke har været adgang til andet brugbart midlertidig køkken. Primo oktober opdager lejer på ny skimmelsvamp, - denne gang på bagbeklædning af køkkenskabe. Vejret på dagen for besigtigelsen var overskyet med let snefald og temperatur på ca. 0 grader. Besigtigelsesrapporten er udarbejdet i afsnit med info om ejendommen samt dennes generelle stand udvendig & indvendig, evt. supplerende i forhold til de enkelte rum samt slutteligt en konklusion med tilhørende bolighygiejniske tiltag. Telefon 76 16 16 16 Telefax 76 16 13 20 plan@esbjergkommune.dk www.esbjergkommune.dk
Sundhedsmæssige forhold. Kommunen har ikke modtaget oplysninger i relation til evt. gener af at bo i ejendommen. Ejendommen. Fritliggende ejendom, - jf. BBR registreret som enfamiliehus opført i 1961 og traditionel opført i 1 etage. Boligarealet andrager i alt 87 m² og består af entre/gang, badeværelse, køkken, stue, soveværelse, værelse samt disponibelt rum. Bygningsgennemgang udvendigt. Facader. Ejendommen fremstår middel vedligeholdt med pudset facade der er malebehandlet. Hertil er facader ved disponibel rum som klinkbeklædning i træ. Puds fremstår med enkelte mindre/større revnedannelser. Ved overgang mellem facade/ tag er der generelt større åbninger og sprækker der ikke er udført håndværksmæssigt korrekt. Herved er der risiko for indtrængen af skadedyr i form af bl.a. mus, rotter eller mår mm. Tagkonstruktion (Udvendig & indvendig besigtigelse). Tagkonstruktion er besigtiget via loftstige i gang/entre. Tagbelægning er i form af nyere bølgeeternitplader, hvor man har undladt at montere skumbølgekoldser mellem rygning og tagplader. Dette har ved besigtigelsen medført indtrængen af sne i loftrummet. Herudover har man ved udskiftning af tag ikke eftergået udhængslister mm, hvor disse generelt mangler en del steder. Ovenstående medfører at skadedyr i form af mus, rotter og mår let adgang til loftrummet. Yderligere har man valgt ikke at tilslutte aftræk fra emhætte eller bad korrekt til taghætte, men blot ført disse op i loftrummet. Se senere beskrevne under Konklusion. Vinduer/døre. Vindues- og dørpartier er hhv. i træ og træ/alu, og hertil er ingen bemærkninger. Bygningsgennemgang indvendigt. Generelt. Boligen fremstår generelt middel vedligeholdt, hvor køkkenet er af nyere dato som tidligere beskrevet. Ved besigtigelsen fremstod boligen uopvarmet, hvor temperaturen med Gann Hydromette BL Compact TF2 blev målt til 7,4. Lejer oplyser, at varmen først er slukket d. 5. januar 2016, hvilket vil sige at ejendommen kun har stået uden varmetilførsel i 3 dage. Selv om boligen står tom er det vigtigt, at der opretholdes en kontinuerlig temperatur jf. senere beskrevne. - 2 -
Med samme Gann apparat måltes relativ fugtighed (RF) til ca. 65%, hvilket årstiden taget i betragtning er væsentligt over normalt, hvor RF bør ligge på ca. 40%. Temperaturen taget i betragtning vil RF dog forekomme højere. Der er observeret visuel forekomst af skimmelsvamp på bagbeklædning af enkelte køkkenskabe, samt på ydervægge i køkken jf. senere beskrevne. Der er foretaget sporadiske fugtmålinger på vægge med Hydromette BL Compact B, som generelt er på et normalt niveau på nær senere beskrevne. Der er ikke foretaget destruktive indgreb i de enkelte bygningsdele, hvorved evt. skjult forekomst af skimmelsvamp ikke er konstateret. Rengøringsniveauet i boligen vurderes til at være middel - over middel. Der forefindes ingen friskluftventiler i boligen. Terrændæk er jf. kommunens byggesagsarkiv opført traditionelt (tidspunktet for ejendommens opførelse taget i betragtning) med 15 cm singels, 8 cm beton, dampspærre og 6 cm slidlag. Gulvbelægning i boligen er hhv. højtrykslaminat og tæppebelægning samt klinker i bad. Loftbeklædning er malebehandlet rustiklofter. Ydervæg er jf. kommunens byggesagsarkiv opført med 20 cm lecablokke der er pudset. Ved besigtigelsen er konstateret forsatsvægge på ydervægge i stue, værelse og soveværelse. Skillevægge er opført i 10cm lecablokke der er pudset, tapetseret samt malebehandlet. Letklinkerblokke har generelt en densitet på 600-800 kg/m 3. Indikations-/omregningsværdier (digits) afhængigt af materialets rådensitet Rådensitet kg/m³ Tilsvarende rel. luftfugtighed 30----------50------------70-----------80----------90----------95----100 Indikation i digits meget tør normal tør halv- tør fugtig meget fugtig våd til 600 5 12 12-25 25-40 40-55 55-70 > 70-3 -
600 til 1200 12 20 20-30 30-45 45-60 60-75 > 75 1200 til 1800 12 25 25-40 40-50 50-70 70-80 > 80 over 1800 20-30 30-45 45-55 55-75 75-90 > 90 Entre/gang, badeværelse, stue, værelse og disponibel rum. Som beskrevet under Generelt og ellers ingen bemærkninger. Køkken (beliggende mod nordlig facade & vestlig gavl). Der er visuel massiv forekomst af skimmelsvamp på bagbeklædning af enkelte køkkenskabe, hertil er der forekomst på vægge sporadiske steder, - bl.a. bag komfur samt overskabe i hjørnet. Fugtniveauet måltes på ydervægge generelt væsentlig forøget med et niveau på 80-90 digits, hvor de bør ligge på ca. 30-45. Som tidligere beskrevet er der foretaget renovering af rummet, hvor arbejdet er tilendebragt ultimo september 2015. Se senere beskrevne under Konklusion. Konklusion. Gennemgang af boligenheden er foregået ved visuel besigtigelse samt foretagne målinger med hhv. Gann Hydromette BL Compact TF2 og Hydromette BL Compact B. Der er ikke foretaget nogen form for destruktiv indgriben i de enkelte bygningsdele, hvorved der ikke er konstateret evt. manglende fugtspærre eller andre forhold der kan være skjult i vægge, etagedæk samt loftkonstruktioner, - herunder skimmelsvamp. Der er foretaget sporadiske fugtmålinger på vægge med Hydromette BL Compact B, som generelt er på et normalt niveau. Hertil gøres dog opmærksom på, at der generelt på ydervægge undtaget i køkkenet, er monteret forsatsvægge, hvor der ikke er foretaget destruktive indgreb i disse for at konstatere evt. forøget fugtniveau på original bagmur. Forsatsvægge er rent byggeteknisk ikke en nogen god løsning, hvad enten disse er isoleret eller ej. Vi er fuldt ud klar over, at opsætning af forsatsvægge sker for at mindske udgiften til varme, men det medfører en væsentlig risiko for fugt og vækst af skimmelsvamp bag forsatsvægge til følge. I køkkenet, hvor der ikke er opsat forsatsvægge, fremstår vægge generelt med en væsentlig forøget fugtniveau på 80-90 digits. Der er ligeledes sporadisk visuel forekomst af skimmelsvamp på ydervægge samt massiv vækst på bagbeklædning af enkelte køkkenskabe. - 4 -
Lejer har fremsendt dokumentation i form af billeder, hvoraf det fremgår at ydervægge er massiv angrebet af skimmelsvamp på tidspunktet, hvor køkkenet er nedtaget. Årsagen til fugtophobningen og skimmelvæksten kan ikke umiddelbart fastslås, men idet rummet er renoveret for blot ca. 3 mdr. siden tyder det på, at skimmesaneringen samt arbejdet generelt ikke er udført korrekt. Vægge har formentlig heller ikke været udtørret tilstrækkeligt. Temperaturen blev med Gann Hydromette BL Compact TF2 målt til 7,4 grader. Dette er væsentlig under det anbefalede niveau på 21-22 grader. Lejer oplyser, at varmen er slukket 5. januar 2016, hvilket vil sige at ejendommen kun har stået uden varmetilførsel i 3 dage i forhold til besigtigelsens tidspunkt. På trods af boligen står tom, er det vigtigt at der opretholdes en kontinuerlig temperatur jf. beskrevne. Med samme Gann apparat måltes relativ fugtighed (RF) til ca. 65%, hvilket årstiden taget i betragtning er væsentlig over normalt, hvor RF bør ligge på ca. 40%. Temperaturen taget i betragtning vil RF dog forekomme høj. Der er monteret nyere tag i form af bølgeeternitplader. Mellem rygning og tagplader har man undladt at montere skumbølgeklodser, hvorved der ved besigtigelsen var nogen sne i loftrummet. Idet bølgeklodserne mangler helt, er der stor risiko for indtrængen af både sne samt regnvand. Forholdet kan være medvirkende til at påvirke indeklimaet negativt. Hertil vil der, alt efter vejrlig, ske vandskade på lofter, ophobning af fugt i isolering samt konstruktioner generelt, som yderligere medfører risiko for skimmelvækst i loftrum, råd, svamp mm. Herudover har man ved oplægning af taget, ikke udført udhængslister eller tætning mellem tag/facade håndværksmæssig korrekt, hvor der generelt forekommer manglende lister, mindre og større åbninger. De ovenfor nævnte forhold medfører stor risiko for indtrængen af skadedyr i form af mus, rotter og mår. Aftræk fra emhætte samt udsugning fra badeværelse er heller ikke udført korrekt, da man har valgt ikke at føre disse til aftræk via tag, men blot ført dem op i loftrummet. Forholdet medvirker til fugtophobning af loftrummet med risiko for skimmelvækst i til følge. Rengøringsniveauet i boligen er middel over middel. Ud fra en samlet betragtning er det kommunes vurdering, at skimmelforekomsten er forårsaget af bygningsrelaterede forhold. Herunder tillige manglende kendskab til skimmelsanering, og de enkelte bygningskonstruktioner samt disses opbygning i forhold til foretaget renovering. - 5 -
De pågældende forhold skal af ejer udbedres, og det reelle omfang af skimmelsvamp kortlægges, hertil skal foretages korrekt skimmelsanering. Det anbefales i den forbindelse, at der tages kontakt til professionelt firma inden for indeklima, eks. Dansk Bygningsanalyse AS for korrekt rådgivning i forhold til omfang samt udbedring. Esbjerg Kommune har en forventning om, at de pågældende forhold af ejer udbedres og saneres på korrekt vis. Det skal over for kommunen dokumenteres, at skimmelsaneringen er foretaget korrekt, hvilket vil medføre der skal tages kontrollerende prøver. Disse prøver skal tages af uvildigt firma, - eks. Dansk Bygningsanalyse AS. Idet lejer er fraflyttet, må boligen ikke genudlejes uden kommunens accept heraf, hvilket du som ejer har accepteret jf. telefonisk samtale af 21. januar 2016. Esbjerg Kommune skal tillige orienteres om, hvilke tiltag der påtænkes udført og hvornår opstart af sanering foretages. Jeg deltager gerne i et møde omkring sagen såfremt dette ønskes. Vi henviser generelt lejere til nedenfor beskrevne bolighygiejniske tiltag. Kommunens forpligtigelse og ageren i disse sager jf. Byfornyelsesloven, er uagtet der er tale om en udlejningsbolig eller den bebos af ejer selv. Lejer/brugere oplyses om nedenstående generelle tiltag ved anvendelse af en bolig, som skal følges. Møbler herunder senge, sofaer, kommoder mv. skal holdes i en afstand af ca. 10 cm fra ydervægge, så der kan cirkulere luft samt varme omkring enhederne. Dør til badeværelse skal være lukket under og efter bad, og der skal være foretaget tilstrækkelig udluftning forinden døren åbnes mod tilstødende rum. Ellers vil fugten fra badeværelset trænge ind i tilstødende rum, og kan være medvirkende til kondensdannelse på bl.a. vinduer/døre, vægge mm. med forøget risiko for dannelse af skimmelsvamp til følge. Ligeledes er det vigtigt, at der ikke tørres tøj indendørs i boligen nogen steder, hverken i beboelsesrum, badeværelse eller kælder. Tørring af tøj skal foregå udendørs eller i tørretumbler med korrekt tilsluttet afgang til det fri eller som kondenstumbler. Benyttes kondenstumbler skal der under tørring foretages udluftning, da denne afgiver mere eller mindre fugt til rummet afhængig af tumblerens alder. Samtlige rum i boligen skal opvarmes til mindst 21-22 grader, - gerne mere. Såfremt man ønsker et køligt rum at sove i, kan der skrues ned for varmen ½ time før sengetid samtidig med udluftning. Om morgen foretages på ny udluftning med en varighed på ca. 10 min., hvorefter varmen igen skrues op så en temperatur på 21-22 grader opnås. At der dagligt i hele boligen foretages 3-4 udluftninger, om muligt med gennemtræk, med en varighed på ca. 10 min. og ikke længere. Udluftning foretages uagtet vejrliget også i fugtigt vejr. - 6 -
At gardiner, persienner mm i dagtimer er oprullet, hvorved risikoen for kondens på karm samt glas minimeres. At indvendige døre til de enkelte rum holdes åbne, så vidt det er muligt for bedre luft - /varmecirkulation. At der foretages jævnlig og grundig rengøring af overflader i hele boligen. Klagevejledning. Afgørelser i henhold til dette brev kan af ejere, lejere af erhvervslokaler, hvis lejemål omfattes af beslutningen, eller mindst ¼ af ejendommens boliglejere, hvis lejemål omfattes af beslutningen indbringes for byfornyelsesnævnet for Region Syddanmark jf. byfornyelsesloven 83. Indbringelse for nævnet kan dog kun ske, hvis beslutningen omfatter spørgsmål om forståelse af loven eller en i medfør af denne fastsatte bestemmelse. Indbringelse kan endvidere tillades, hvis beslutningen efter byfornyelsesnævnets vurdering har almindelig interesse eller videregående betydelige følger for klageren jf. byfornyelsesloven 83. Indbringelsen skal jf. byfornyelsesloven 87 ske skriftligt inden 6 uger efter, at klageren har fået meddelelse om den beslutning der påklages. Den nødvendige dokumentation skal vedlægges. Indbringelsen har ikke opsættende virkning, medmindre nævnet efter begæring af klageren eller af kommunalbestyrelsen træffer bestemmelse herom jf. byfornyelsesloven 87. En evt. klage skal sendes til Statsforvaltningen Syddanmark, Att. byfornyelsesnævnet, Storetorv 10, 6200 Aabenraa. Venlig hilsen Michael Fjord Bygningskonstruktør/ Tilsyn - Indeklima - 7 -