Besigtigelsesrapport. Besigtigelse tirsdag d. 23. oktober Hyldgårdvej 17, 7620 Lemvig Matr. nr. 14a, Dal Anneksgård, Fabjerg

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse tirsdag d. 23. oktober 2012 Hyldgårdvej 17, 7620 Lemvig Matr. nr. 14a, Dal Anneksgård, Fabjerg Udført for Lemvig Kommune

2 A. Indledning - formål med besigtigelsen Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundhedsfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundhedsfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundhedsmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Jens Ilum Bock fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundhedsfarlige forhold og ikke afdækker alle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Lemvig Kommune. Med hensyn til besigtigelsesmetode og målinger henvises til bilag A Generelle oplysninger; Der er tale om en ubeboet ejendom, der ejes af Jens Christian Gjøl Jensen B. Konklusion og anbefaling. Ejendommen er generelt ikke tilfredsstillende vedligeholdt. Der kunne ved undersøgelsen konstateres fugt, skimmelangreb og andre forhold i et omfang, der gør opholdsrum i bygningen uanvendeligt til beboelse og ophold. De registrerede sundhedsfarlige forhold kan ikke udbedres uden en gennemgribende renovering af ejendommen. Ejendommen er nedbrudt i et sådan omfang, at en renovering til et tidssvarende niveau skønnes at være økonomisk og teknisk urealistisk. Bygningen skønnes på nuværende tidpunkt uden værdi og at skæmme for omgivelserne. 2

3 B.1. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at ophold i ejendommen Hyldgårdvej 17 er forbundet med nærliggende sundhedsfare i strid med lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 9/ stk. 3 pkt. 5, hvorfor bygningen bør kondemneres i henhold til 76 i samme lovbekendtgørelse. Det anbefales, at forbud mod ophold træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 9/ stk. 2. At der udstedes påbud om nedrivning, jf. byfornyelseslovens 77, stk. 2, idet bygningen skønnes at forvolde gener for omgivelser. Anbefaling om kondemnering af Hyldgårdvej 17 begrundes med nærliggende sundhedsfare som følge af: Forekomst af skimmelsvampangreb af væsentligt omfang i flere opholdsrum i bygningen. Det kan konstateres, at angrebet udsender sporer i høj grad (sporulering), og at der i de identificerede arter, forekommer typer af skimmelsvamp, der har sundhedsskadelige karakteristika. Flere rum i bygningen er brandskadede, og kan ikke benyttes. C. Resultatet af besigtigelse C.1. Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i landzone ud mod landevej. Bygningen er en del af større landbrugsbedrift på matriklen, men har ikke nært liggende naboer C.2. Bygningen Bygningen er opført i 1 plan i 1834 med samlet boligareal registreret til 175 m 2 jf. BBR. Bygningens facader er udført i overfladebehandlet murværk lagt på fundament af syldsten, og tagbelægning er udført i eternitbølgeplader (jf. BBR er tagbelægning cementsten). C.3. Fugt og skimmel Forekomst af fugt er bedømt ud fra følgende parametre: Generel værdivejledning Bygningsdel Normal Fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < Over 16 3

4 Murværk (digits) >75 *høj fugtbelastning medfører forøget risiko for helbredsmæssige påvirkninger samt risiko for skimmelangreb. **meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Højere grad af sundhedsfare gipsplader er under nedbrydning. Registrerede fugtværdier Hyldgårdvej 17 Bygningsdel Normal Fugtig* Meget fugtig** Våd*** Forsatsvægge (%) X X Murværk, (digits) X X X De målte værdier er generelt registreret i område fra ca cm over gulvniveau. C.3.1. Udvendige observationer Ved besigtigelsen kunne der observeres følgende: Gennemføringer i murværk er ikke tiltrækkelig afdækket mod vejrlig. Fladt tag på tilbygning ligger med forkert fald, således der sker ophobning af vand på tagfladen. Fladt tag på tilbygning vurderes nedslidt og der ses større utæthed med synligt undertag. 4

5 Der ses afskalninger af murværk og udskyllede fuger i facade. Tagrende på sydvendt facade har utætheder og skader, der bevirker at tagvand opfugter murværk Flere rådskader i tilbygningen udhæng. Vinduer er generelt angrebet af råd. Der henvises til billede 1-7. C.3.2. Indvendige observationer Ved besigtigelsen kunne der observeres følgende: Murede ydervægge er kraftigt opfugtede og der observeres skimmelvækst uden på tapet. Der blev udtaget aftryksprøve til analyse på ydervæg i køkken. Loftbeklædning mangler i flere rum efter brandskade. Der er åben forbindelse fra opholdsrum til brandskadet tagrum. Tagrummet er isoleret med mineraluld, og det må forventes at mineraluldsstøv har spredt sig til opholdsrum. Der ses brandskader i bærende loftsbjælker. Der henvises til billede nr C.4. Dyrkningsprøver, skimmelsvamp 5

6 Der blev udtaget 1 aftryksprøve på adressen jf. ovennævnte observationer. Prøverne viser moderat forekomst af levedygtige svampesporer på udtagsstederne med tilstedeværelse af art med sundhedsskadelige karakteristika tilstede i prøven. Det bør særligt bemærkes: Moderat individuel forekomst af Penicilium chrysogenum på aftryksplade. Arten er i stand til at danne helbredskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Der, hvor sporene lander, dannes der ny vækst, hvis der er gunstige vækstforhold tilstede. Arten er resistent for udtørring, og vil derfor ikke mindskes i omfang f.eks. om sommeren, hvor en bolig typisk udsættes for mindre fugtbelastning. Det vurderes at hvis bygningen var beboet og opvarmet ville der være livsgrundlag for flere arter af skimmelvækst. D. Beboeradfærd samt evt. oplysninger fra ejer. Bygningen er ikke pt. beboet Bilag A. Metode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er ikke foretaget destruktive undersøgelser. Der er taget fugtmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Elmo 619 IR Videotermometer Der er taget aftryksprøve til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser) følgende steder: Muret ydervæg i køkken Aftryk nr. 1 B. Delrapport fra Goritas Aftryksprøven er analyseret af laboratorium ved Goritas A/S. Laboratoriets rapporter vedlægges særskilt. Jens Ilum Bock Bygningskonstruktør m.a.k. Søren Garde Rådgivning 6

7 Billeder fra besigtigelsen 1. Hyldgårdvej 17 set fra havesiden. Algevækst på murværk 2. Fladt tag på tilbygning har ikke fald mod afløb 7

8 3. Hul i tagbelægning; synligt undertag 4. Indføring i murværk ikke afdækket mod vejrlig 8

9 5. Afskalninger i murværk og fuger i sokkel 6. Skade på tagrende opfugter murværk 9

10 7. Vinduer generelt angrebet af råd 8. Skimmelvækst på ydervæg Aftrykssted nr. 1 10

11 9. Skimmelvækst på ydervæg 10. Fugtmåling på 90 digits i skillevægvægge i gang i ca. 1 meters højde. 11

12 11. Brandskade i opholdsrum 12. Brandskade i fyrrum 12

13 Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v. Søren Garde Rådgivning Møllevangen Hammel Telefon sga@garderaad.dk garderaad.dk

14 Haderslevvej 108 DK 6000 Kolding AS/SA Sag: Telefon: Telefax: lab@goritas.dk Søren Garde Rådgivning Jens Ilum Bock Møllevangen Hammel Vedr.: Hyldegårdsvej 17 Vi har den modtaget 1 aftryksplade fra Dem til analyse på vort laboratorium. Metode Aftryksprøver udføres ved at trykke en aftryksplade mod overfladen, der skal undersøges. Herved opsamles svampesporer på pladen, der er et vækstmedie (V8-agar tilsat antibiotika) hvorpå sporer kan vokse. Aftrykspladerne inkuberes ved 25 C i ca. en uge, og herved kan mængden af levedygtige svampesporer (CFU) på prøvestedet bestemmes. Desuden kan skimmelsvampenes slægt og/eller art bestemmes ved mikroskopi. Analyseresultat I dyrkningssvarene er skimmelsvampene primært nævnt ved slægtsnavn (f.eks. Penicillium) efterfulgt af sp., spp. eller et artsnavn (f.eks. Aspergillus versicolor, hvor versicolor er artsnavnet). Mængden af levedygtige svampesporer (CFU) er angivet for hver art /slægt, og der er angivet et samlet antal CFU. Ballerup: Lautrupvang 8 DK 2750 Ballerup Telefon: Fax: goritas@goritas.dk Goritas A/S CVR nr.: Danske Bank konto: Swift kode: DABADKKK IBAN nummer: DK

15 AS/SA Sag: Side: 2 Aftryk nr. Lokale / Bygningsdel Konstaterede skimmelsvampe Antal levedygtige sporer / CFU 1 køkken Penicillium chrysogenum 33 I alt 33 CFU O CFU : Mindre end 10 CFU : Mellem 10 og 50 CFU: Over 50 CFU. Ingen levedygtige svampesporer. Begrænset forekomst af levedygtige svampesporer. Moderat forekomst af levedygtige svampesporer. Høj forekomst af levedygtige svampesporer. Beskrivelse af konstaterede skimmelsvampe Penicillium kaldes på dansk penselskimmel, da deres opretstående, forgrenede konidiophorer har et pensellignende udseende. Penicillium-slægten består af et utal af arter, hvoraf mange er udbredt over hele jorden, dog hyppigst i tempererede egne. Penicillium kolonier er blågrønne, gulgrønne, gule eller helt hvide med pulveragtig overflade og dårligt udviklet luftmycelium. Penicillium foretrækker middeltemperaturer og kan tåle udtørring. Penicillium forekommer hyppigt indendørs bl.a. på fugtige bygningsoverflader så som tapet, lim, maling og træ. Sporerne lagres gerne i støv. Penicillium-arterne er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Det skal bemærkes, at analyseresultaterne alene viser forholdene i prøvetagningsstederne. Vi er altså ikke i stand til at rapportere om forholdene andre steder, eller at give en samlet vurdering af skimmelforekomsterne i bygningen, herunder omfanget og eventuelle nødvendige udbedringsarbejder. Ønsker De yderligere oplysninger, er De fortsat velkommen til at kontakte os. Faktura vedlagt. Med venlig hilsen Goritas bygningsundersøgelser Angela Steinfurth Cand.scient., mikrobiolog