Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H. Påtalen tildeles i henhold til 7 stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1713 af 20. december 2006 om huseftersynsordningen. Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 23. august 2006 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den foreløbige kontrolrapport har været forelagt den bygningssagkyndige, som i udateret brev har fremsendt kommentarer, der er indgået hos teknisk revisor den 18. september 2006. Teknisk revisor har derefter udarbejdet en endelig rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige. Den endelige kontrolrapport er gennemgået i FEM-sekretariatet, som herefter har fremsendt indstilling af 18. oktober 2006 til Erhvervs- og Byggestyrelsen, om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 29. november 2006 udkast til påtale af 27. november til høring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale, bortset fra den foreløbige kontrolrapport, var vedlagt som bilag. Den sagkyndige har fremsendt høringssvar af 8. december 2006, og herunder vedlagt de tidligere kommentarer til teknisk revisor i en opdateret udgave med ændringer og tilføjelser. Styrelsen har taget stilling til høringssvaret ved afgørelsen, som uddybes i det følgende.
2/5 Den beskikkede bygningssagkyndiges udtalelse: Den sagkyndige har rejst indsigelse mod de 9 fejlangivelser i styrelsens udkast til afgørelse af 23. november 2006. 7 af indsigelserne er tidligere fremført i den sagkyndiges kommmentarer til den foreløbige kontrolrapport, hvor de er indgået i teknisk revisors, såvel som styrelsens vurdering. 3 af de tidligere indsigelser er imidlertid suppleret med nye oplysninger, og der er 2 nye. De i alt 5 indsigelser med nye oplysninger er i hvert enkelt tilfælde angivet, sammen med styrelsens vurdering, under de pågældende punkter i listen af fejl nedenfor. De øvrige 4 ikke har givet anledning til yderligere bemærkninger. Indsigelserne har ikke medført ændringer i styrelsens samlede vurdering af sagen. Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 10 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Tilstandsrapporten findes fejlbehæftet i ikke uvæsentlig grad. Fire risikobetonede forhold er ikke registreret. De må betragtes som væsentlige, da de ikke uden videre vil stå klart for andre end fagfolk, og derfor ikke kan forventes afhjulpet af nye brugere af ejendommen, hvis de ikke opnår kendskab til dem. (Se punkt 1 nedenfor). Dertil kommer, at flere mindre skader ikke er angivet i tilstandsrapporten, hvilket underbygger, at registreringen ikke har været tilstrækkelig omhyggelig. (Se punkt 2 nedenfor). Styrelsen vurderer samlet set manglerne i tilstandsrapporten som så alvorlige, at de skal medføre en påtale ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8. Nedenstående fejl er tillagt væsentlig betydning i denne vurdering. Medmindre andet fremgår nedenfor, er hver enkelt fejl beskrevet i kontrolrapporten fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. Yderligere begrundelse for de enkelte fejl kan ligeledes findes i kontrolrapporten.
3/5 1) Risikobetonede forhold Under pkt. 8.1, bygning A er der ikke angivet K2 for manglende tagstensbindere. Der er efter styrelsens vurdering forøget risiko for stormskade, herunder med personrisiko. Den sagkyndige har overfor teknisk revisor angivet, at understrygningen begrænser risikoen, men styrelsen skal bemærke, at dette kræver omhyggelig vedligeholdelse, og i øvrigt ikke er normal praksis for sikring af tagsten. Nye brugere bør derfor være orienteret om forholdet, og herunder, at den korrekte måde at sikre tagbelægningen er montering af bindere, mens understrygningen primært har til formål at begrænse indtrængende nedbør. Den sagkyndige har gentaget indsigelsen, nu underbygget med kalk- og teglværksforeningens vejledning vedrørende tegltage fra 1956, hvor der ikke foreskrives bindere. Styrelsen bemærker, at de senere indførte krav skyldes ulykker med nedstyrtende tagsten, så manglende bindere må klart anses som en risikofaktor. Den sagkyndige kan i en note angive omstændigheder, som begrænser risikoen, men styrelsen vurderer det som en fejl, hvis brugerne af rapporten ikke orienteres om forholdet. under pkt. 8.13 er der ikke angivet K3 for isolering med diffusionstætte vintermåtter i skunkrum, med nærliggende risiko for kondens under måtterne, og deraf følgende skimmeldannelser eller andre fugtskader i loftskonstruktionen. Den sagkyndige har suppleret sin tidligere indsigelse med, at forholdet er omfattet af karakteren K3 for utilstrækkelig ventilation i tagrummet. Indsigelsen afvises, da det ikke kan antages at tilstandsrapportens brugere vil forstå denne sammenhæng. under pkt. 10.2 er der ikke angivet K3 for manglende lovpligtig stopventil på vandtilførslen til opvaskemaskinen. Den sagkyndige har overfor teknisk revisor angivet, at den kan være indbygget i maskinen, som ikke er omfattet af eftersynsordningen. Hvis stopventilen ikke kan konstateres, men antages at være der, bør det anføres som UN med note. Der er ikke nye oplysninger i indsigelsen, hvorfor fejlangivelsen fastholdes. under pkt. 10.3 er der ikke angivet K3 for væsentlige defekter i gulvafløb, med deraf følgende risiko for skader, ikke mindst ved ændret brug af badeværelset. Byggeteknisk afhjælpning af forholdet vil have et ikke helt uvæsentligt omfang, og det er derfor ikke uvæsentligt, om skaden oplyses overfor tilstandsrapportens brugere. Der er ikke nye oplysninger, hvorfor fejlangivelsen fastholdes. 2) Mindre skader Under pkt. 8.15, bygning A er der ikke angivet K1 for indtørrede ranker og rodnet af beplantning, der tidligere er trængt ind gennem tagbelægningen. Forholdet er bemærket, men ikke angivet som fejl af teknisk revisor, men medregnes som sådan af styrelsen, idet eftersyn og vedligeholdelse af understrygningen vanskeliggøres, og idet kun et omhyggeligt eftersyn vil kunne afgøre, om tagstenene endnu bindes sammen af understrygningen, så risikoen under pkt. 8.1 ikke er
4/5 forøget. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at der ikke er risiko for skade, og karakteren højst skal være K0. Styrelsen fastholder den ovenfor nævnte risiko, og dermed fejlangivelsen. under pkt. 8.16 er der ikke angivet K2 for løstsiddende klinker og defekte fuger i åben pejs. Det er nærliggende at antage, at der ikke er anvendt ildfast mørtel ved monteringen, og at hele den ildfaste beklædning derfor må renoveres. Den sagkyndige har suppleret sin tidligere indsigelse med, at klinkerne skulle være fastsiddende og intakte. Styrelsen henholder sig til teknisk revisors oplysning, og fastholder dermed fejlangivelsen. under pkt. 10.3 er der ikke angivet K1 for overløb fra varmtvandsbeholder uden forbindelse til gulvafløb. Der er ikke nye oplysninger i indsigelsen, og dermed ikke anledning til at ændre fejlangivelsen. under pkt. 11.1 er der ikke angivet K2 for ulovligt monteret stikkontakt i vaskekælder. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at den omdiskuterede ledning er godkendt til formålet. Bøjelige ledninger kan godt anvendes i faste installationer, men skal være uden for rækkevidde, eller føres i rør eller kanal, hvilket ikke er tilfældet, hvorfor fejlangivelsen fastholdes. under pkt. 1.2, både for bygning A og B, er der angivet K1 for partielle beskadigelser i sokkel. Teksten er meningsforstyrrende, idet skaden ifølge den sagkyndiges senere oplysning består i, at sokkelpudsen ikke er ført forskriftsmæssigt under terræn. Den sagkyndige har genoptaget indsigelsen for så vidt angår bygning B. Der er ikke nye oplysninger, hvorfor fejlangivelsen fastholdes. Konsekvenser af afgørelsen: Påtalen gælder i 3 år. Sålænge påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel, med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside www.boligejer.dk. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige.
5/5 Klagevejledning: Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning: Erhvervs- og byggestyrelsen den Hans Møller Arkitekt