realkreditten 20 07
Realkreditten 2007 side 02 INDHOLD REALKREDITRÅDET... 03 BESTYRELSE OG SEKRETARIAT... 05 FORMANDENS UDTALELSE... 06 REALKREDITRÅDETS FORRETNINGSGRUNDLAG OG STRATEGI... 07 SUBPRIME-KRISEN OG DANSK REALKREDIT... 08 MARKEDSUDVIKLING...10 EJERBOLIGMARKEDET...10 REALKREDITINSTITUTTERNES UDLÅN...13 RENTEUDVIKLINGEN...16 KONKURRENCESITUATIONEN...17 KUNDEUNDERSØGELSE...17 OBLIGATIONER...19 REGNSKAB OG SOLVENS... 20 FINANSIEL LOVGIVNING... 22 SÆRLIGT DÆKKEDE OBLIGATIONER... 22 ØVRIGE ÆNDRINGER I FINANSIEL LOVGIVNING... 26 REGNSKABS-, REVISIONS- OG KAPITALDÆKNINGSREGLER... 27 EU-FORHOLD... 28 DET FREMTIDIGE EUROPÆISKE REALKREDITSYSTEM... 28 FORBRUGERKREDITDIREKTIV... 29 VÆRDIPAPIRMARKEDET...31 IMPLEMENTERING AF MiFID...31 SAMARBEJDET OM TARGET2-SECURITIES...31 INSIDERUDVALGET... 32 ALMENE BOLIGER... 33 UDDANNELSE... 35 ØVRIG VIRKSOMHED... 37 Digital tinglysning... 37 Standardgaranti for restkøbesummen... 37 Revisionsudvalg... 38 Jordforurening... 38 Adresseoplysninger for medlemskredsen... 39 TABEL OG FIGUROVERSIGT Tabel 1. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for parcel- og rækkehuse 2003-2007 (4. kvartal) amter... 11 Tabel 2. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for ejerlejligheder, 2003-2007 (4. kvartal), kommuner og amt... 11 Tabel 3. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for fritidshuse 2003-2007 (4. kvartal), amter... 11 Tabel 4. Realkreditinstitutternes udlån, 2005-2007...14 Tabel 5. Udlån fordelt på ejendomskategorier, 2005-2007... 14 Tabel 6. Udestående lånemasse med afdragsfrihed ejerboliger og fritidshuse, 2005-2007... 16 Tabel 7. Placering af cirkulerende obligationsmasse, 2006-2007... 19 Tabel 8. Fordeling af cirkulerende obligationsmasse på aftagere, 2006-2007... 19 Tabel 9. Realkreditinstitutternes regnskaber 2005-2007...20 Tabel10 Realkreditinstitutternes kapitalforhold og solvens, 2005-2007...21 Figur 1. Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal i perioden 1995-2007... 12 Figur 2. Udbudstider og priser for ejerboliger (januar 2005- december 2007)... 12 Figur 3. Omsætning af ejerboliger, 1995-2007... 13 Figur 4. Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån, 1995-2007... 14 Figur 5. Udlån til ejerboliger og fritidshuse opdelt på lånetyper, 2006-2007 (4. kvartal)... 15 Figur 6: Det samlede udlån - obligationsrestgæld - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling)... 15 Figur 7. Renten på korte og lange realkreditobligationer, 1998-2007... 16 Figur 8. Sådan anvendes den månedlige besparelse efter omlægning (uden tillægslån)... 18 Figur 9. Sådan anvendes provenuet fra tillægslån... 19 Figur 10. Overtagne ejerboliger og restanceprocent 1998-2007...20
side 03 realkreditrådet Realkreditrådet er brancheorganisation for realkreditinstitutterne i Danmark. Vi arbejder for at fremme realkreditsektorens synspunkter og indflydelse på forhold med betydning for branchen. Vi har derfor en tæt og løbende dialog med myndigheder, politikere, interesseorganisationer og medier i Danmark og udland. Vores medlemmer yder lån mod pant i fast ejendom. Realkreditlånene er baseret på udstedelse af realkreditobligationer (RO er), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO er) og særligt dækkede obligationer (SDO er). Alle de danske realkreditinstitutter er medlem af Realkreditrådet. Nordea Kredit og Realkredit Danmark træder dog ud af medlemskredsen pr. 1. januar 2009. Realkreditrådet har repræsentationskontor i Bruxelles for at deltage i de løbende drøftelser i EU om realkreditfinansiering på tværs af landegrænser. Realkreditrådet er aktivt medlem i en række internationale organisationer og sammenslutninger som eksempelvis European Mortgage Federation (EMF) og European Covered Bond Council (ECBC).
side 04 realkreditten i 2007 Realkreditten udgives i forbindelse med årsmødet den 24. april 2008 og er supplerende materiale til beretningen, som udgives i trykt version og på Realkreditrådets hjemmeside (www.realkreditraadet.dk). I Realkreditten i 2007 finder du en generel gennemgang og beskrivelse af de emner, der har været aktuelle i 2007. Publikationen findes udelukkende på Rådets hjemmeside. ÅRSSTATISTIK: Realkreditrådet offentliggør i forbindelse med årsmødet en årsstatistik om realkreditmarkedet i 2007. Årsstatistikken indeholder blandt andet nøgletal fra realkreditinstitutternes regnskaber. Derudover er der en detaljeret årsstatistik om udlånsaktiviteten. BERETNING PÅ ENGELSK: Realkreditrådets beretning er oversat til engelsk. Den findes på Realkreditrådets hjemmeside.
Realkreditten 2007 side 05 Bestyrelse og sekretariat Realkreditrådets bestyrelse er Rådets øverst besluttende organ. Bestyrelsen består af en eller flere repræsentanter fra direktionen hos medlemsinstituttter, der har mere end 2 pct. af den samlede obligationsrestgæld. Realkreditrådet har et sekretariat på omkring 20 medarbejdere, som beskæftiger sig med forhold, der har direkte eller indirekte kommerciel betydning for realkreditinstitutternes virke og rammevilkår. Sekretariatet er organiseret i specialiserede afdelinger og har en EU-repræsentation i Bruxelles. Sekretariatet ledes af Rådets direktion. Realkreditrådets bestyrelse har ved beretningens afgivelse følgende sammensætning: Formand Koncernchef Peter Engberg Jensen, Nykredit Realkredit A/S (5) Næstformand Adm. direktør Sven Holm, Realkredit Danmark A/S (1) Øvrige medlemmer Direktør Carsten Tirsbæk Madsen, BRFkredit a/s (8) Adm. direktør Bent Andersen, DLR Kredit A/S (3) Adm. direktør Lars Bank Jørgensen, Nordea Kredit Realkreditaktieselskab (4) Adm. direktør Sven A. Blomberg, BRFkredit a/s (9) Koncerndirektør Niels Tørslev, Nykredit Realkredit A/S (6) Direktør Carsten Nøddebo Rasmussen, Realkredit Danmark A/S (2) Sekretariatet Direktør Ane Arnth Jensen, Realkreditrådet (7) Vicedirektør Jan Knøsgaard, Realkreditrådet (10) 10 2 3 4 5 6 7 8 9 1
side 06 FOrMandenS UdtalelSe Ordet subprime blev kendt i 2007. Voksende tab på de såkaldte subprime boliglån i USa udløste en international likviditetskrise, som førte de finansielle markeder i kraftigt fald og fik den amerikanske og europæiske centralbank til at intervenere med tre-cifrede milliardbeløb. Det står mere klart end nogensinde, at boligfi nansieringssystemer og deres indretning har væsentlig betydning for den fi nansielle stabilitet. Finanskrisen har også berørt det danske realkreditmarked. I marts 2008 solgte udenlandske investorer større beholdninger af danske realkreditobligationer på kort tid for at opfylde kortsigtede likviditetsbehov. Det førte til en midlertidig suspendering af market-maker ordningen. Alligevel er der grund til at hæfte sig ved, at påvirkningerne fra fi nanskrisen har været forholdsvis begrænsede for det danske realkreditmarked. Årets auktioner på realkreditobligationer til refi nansiering af rentetilpasningslån blev som tidligere overtegnet fl ere gange og endda til gode renter. Boligmarkedet er fortsat sundt. Krisen har heller ikke efterladt spor i realkreditinstitutternes tab og hensættelser. Det er ikke nogen tilfældighed. Det danske realkreditsystem er et af verdens bedste, fordi det hviler på et solidt fundament, som består af tre grundpiller. For det første praktiserer realkreditinstitutterne en ansvarlig långivning. Realkreditinstitutternes indtjeningsgrundlag er afhængig af, at der kun gives lån til låntagere, som er i stand til at løfte forpligtelserne. Der er lovbestemte lånegrænser og lånene har sikkerhed i fast ejendom. Realkreditinstitutterne sælger ikke risikobetonede subprime-lån eller teaser-lån, som er lån, hvor renten efter en introduktionsperiode stiger til et højere niveau. For det andet er kunderne velinformerede og kritiske. De vælger lånetyper, der er fornuftige i forhold til renteudviklingen, og de udnytter deres muligheder for at indfri lån før tid, når det økonomisk kan svare sig. Det lader sig gøre, fordi der er et markedsbaseret system for førtidig indfrielse. For det tredje, er det danske realkreditsystem baseret på, at realkreditinstitutterne i praksis anvender et effektivt balanceprincip. Det betyder, at likviditetsrisikoen - ligesom andre fi nansielle risici - er yderst begrænset. Det danske realkreditsystem nyder - af alle disse årsager - en udpræget tillid hos institutionelle investorer i Danmark og udlandet. Det er grunden til, at realkreditobligationer er attraktive værdipapirer, som handles til gode kurser. Resultatet er, at danske familier og erhvervsvirksomheder er i stand til at fi - nansiere fast ejendom til renter, der er lave i forhold til de lande, vi normalt sammenligner os med. Realkreditrådets mærkesag er at bevare et stærkt, dansk realkreditsystem. Ikke fordi det alene er til gavn for realkreditinstitutterne, men også fordi dets betydning for stabiliteten i en åben, dansk økonomi formentlig ikke kan overvurderes. Det vil Realkreditrådet værne om, når SDO-lovgivningen tages op til revision i 2009. Peter Engberg Jensen Formand
side 07 realkreditrådets FOrretninGSGrUndlaG OG StrateGi realkreditrådets medlemskreds bliver reduceret pr. 1. januar 2009 og vedtagelsen af SdO-lovgivningen har ændret rammerne for realkreditsektoren. derfor vil de fortsættende medlemmer tilpasse realkreditrådets fremtidige forretningsgrundlag. Nordea Kredit og Realkredit Danmark meddelte i begyndelsen af maj 2007, at de ikke længere ønsker at være medlem af Realkreditrådet. Opsigelserne træder i kraft med virkning pr. 1. januar 2009 og de to realkreditinstitutter er derfor stadig aktive i Realkreditrådets arbejde. Realkreditrådets medlemskreds vil efter 1. januar 2009 bestå af BRFkredit a/s, DLR Kredit A/S, FIH Realkredit A/S, LR Realkredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Realkreditrådets fortsættende medlemmer har tilkendegivet, at udmeldelserne hverken påvirker deres opbakning eller fortsatte medlemskab. De fortsættende medlemmer repræsenterer 56 procent af den samlede obligationsrestgæld. Det har været naturligt for de fortsættende medlemmer at drøfte Realkreditrådets fremtidige forretningsgrundlag og strategi i lyset af udmeldelserne, men også efter vedtagelsen af lovgivning om Særligt Dækkede Obligationer, der påvirker rammerne for det danske realkreditsystem. Holdningen er, at realkreditsektorens samfundsmæssige betydning og rolle fortsat er væsentlig og betydningsfuld, men at det er nødvendigt at tilpasse Realkreditrådets fremti- dige forretningsgrundlag i forhold til den seneste udvikling. Realkreditrådet vil være interesseorganisation for fi nansielle virksomheder, der har fi nansiering og rådgivning om fast ejendom som udgangspunkt for deres forretningsaktiviteter. Medlemmerne vil være fi nansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som benytter fi - nansieringskilder, der er baseret på SDO er, SDRO er og RO er. Realkreditrådet skal på vegne af medlemmerne: Opnå størst mulig indfl ydelse på lovgivning, blandt andet gennem debat og kommunikation Fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet, der udgør medlemmernes kerneforretning Være observant overfor tendenser og ændringer i international lovgivning. Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et dansk realkreditsystem, som er kendetegnet ved gennemsigtighed i kurser, priser og produkter, og som rummer et fl eksibelt og markedsbaseret system for førtidige indfrielser.
side08 Subprimekrisen og dansk realkredit En omfattende finansiel krise blev udløst i sommeren 2007 på grund af økonomiske tab på de såkaldte subprime-lån i USA. Det har også berørt obligationsmarkedet, men samlet set har krisen ikke i væsentlig udstrækning påvirket realkreditinstitutternes udlånsvirksomhed. Realkreditrådet mener, at subprimekrisens årsager og betydning skal indgå i evalueringen af SDO-lovgivningen i 2009. Der har i de seneste år været travlt på det amerikanske boligmarked. Millioner af nye ejerboliger er blevet opført. Der er udstedt et massivt antal boligobligationer for at finansiere boliglån til familier med en særdeles lav kreditværdighed, og som i de fleste tilfælde ikke tidligere har været boligejere. De er blevet tilbudt de såkaldte subprime-lån - og er måske endda blevet fristet med et teaser-lån - hvor rentebetalingerne er forholdsvis lave de første år, for derefter at stige til et højere niveau. Et stort antal af de nye boligejere er siden løbet ind i betalingsvanskeligheder, og samtidig er boligpriserne faldet. Konsekvensen blev hastigt stigende tab på subprime-lån, som i øvrigt er solgt videre af låneudbyderne til primært investeringsbanker, der efterfølgende har brugt lånene til at udstede strukturerede obligationer. På finansmarkederne spredte der sig en stærk usikkerhed om, hvem der havde købt disse obligationer og i hvilket omfang. Resultatet blev en omfattende likviditetskrise på interbank-markedet, faldende aktiekurser og renteuro, som fik en række centralbanker verden over til at intervenere med betydelige tre-cifrede milliardbeløb for at sikre likviditeten på de finansielle markeder. Der var ikke behov for at intervenere i Danmark. Et robust realkreditsystem Danske realkreditinstitutter har ikke noget, der blot minder om sub-prime lån, og det danske realkreditsystem er i det hele taget fundamentalt anderledes end det amerikanske system. Realkreditinstitutterne bevilger som udgangspunkt først lån, når det efter en kreditvurdering er sandsynliggjort, at låntageren som minimum er i stand til honorere ydelserne på et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Det gælder, uanset om låntageren vælger lån med variabel rente og uden afdrag. Der ydes alene lån inden for de lovgivningsmæssigt fastsatte lånegrænser. Realkreditinstitutterne har en interesse i, at låntageren er i stand til at honorere lånet i hele dets løbetid, eftersom lånet beholdes på balancen. Det er grundlaget for indtjeningen. Det er anderledes end den praksis, der gælder for en stribe af de amerikanske boligfinansieringsselskaber, hvor der er fokus på at sælge lånet til kunden, for derefter at komme af med risikoen ved at videresælge større låneporteføljer til investeringsbanker. Danske realkreditlån finansieres gennem løbende udstedelse af obligationer. Likviditetsrisikoen er yderst begrænset. Det skyldes brugen af balanceprincippet, som betyder, at omkostningerne ved at fremskaffe kapital afspejles synligt overfor låntager med markedsrenten. Refinansieringer af rentetilpasningslån sker på de tidspunkter, som det på forhånd er aftalt mellem låntageren og realkreditinstituttet. Realkreditinstitutterne må hverken benytte interbankmarkedet eller indlån til at finansiere udlån. Dermed er realkreditinstitutterne ikke eksponeret for de typer af finansielle risici, som har påvirket markedet i USA. Refinansiering overtegnet Uroen på de finansielle markeder har også berørt det danske realkreditmarked. Market-maker ordningen blev midlertidig suspenderet i marts 2008 som følge af, at udenlandske investorer havde frasolgt større beholdninger af realkreditobligationer på kort tid, formentlig for at honorere et kortfristet likviditetsbehov. Det førte til faldende kurser og dermed stigende finansieringsomkostninger for boligejere og virksomheder, som på det tidspunkt skulle optage lån. Det væsentlige er dog, at de danske realkreditinstitutters udlånsvirksomhed kun i begrænset omfang har været påvirket af krisen. Det har ikke været noget problem at finansiere lån til danske boligejere gennem udstedelse af realkreditobligationer, selv om der har været uro og likviditetsmangel på de finansielle markeder. Der blev refinansieret realkreditobligationer for omkring 350 mia. kr. i december 2007. Som tidligere år var realkreditinstitutternes auktioner overtegnet op til flere gange. I andre lande har det været vanskeligt at fremskaffe kapital til at refinansiere boliglånene, især i USA, Spanien og Storbritannien.
side 09 Subprimekrisen og dansk realkredit Sagen er, at de danske realkreditobligationer i meget stort omfang er placeret hos danske investorer. Institutionelle investorer i Danmark og udlandet anerkender, at der er en stærk sikkerhed bag de danske realkreditobligationer og det danske realkreditsystem, som ikke gør brug af komplicerede finansielle instrumenter i sikkerhedsgrundlaget. Evaluering af SDO-lovgivningen Der er sket en revision af balanceprincippet med vedtagelsen af den ny lovgivning om særligt dækkede obligationer. Et effektivt balanceprincip vil typisk begrænse likviditetsrisikoen hos udstederen. Det er ikke nødvendigvis tilfældet i et mere fleksibelt balanceprincip, hvor der ikke er strenge krav til, i hvor stort omfang vilkår for lån og obligationer må adskille sig fra hinanden. Realkreditinstitutternes refinansieringsrisiko er heller ikke nødvendigvis reguleret i et fleksibelt balanceprincip. Realkreditrådet mener, at subprime-krisens årsager og betydning må indgå i forbindelse med en evaluering af balanceprincippet, når SDO-lovgivningen tages op til revision i 2009.
side 10 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET I 2007 var aktiviteten på boligmarkedet afdæmpet med et større boligudbud, længere liggetider og færre handler end tidligere år. I 2007 blev der i alt handlet godt 57.000 boliger med realkreditbelåning fordelt på 42.000 parcel- og rækkehuse, 11.400 ejerlejligheder og knap 4.000 fritidshuse. Samlet er bolighandlen faldet med 13 procent i forhold til 2006 og knap 24 procent siden rekordåret 2005. Det er primært for ejerlejligheder og fritidshuse, at der har været fald i aktiviteten. I forhold til 2006 er der handlet 24 procent færre ejerlejligheder og 28 procent færre fritidshuse. Omsætningen af parcelog rækkehuse er kun faldet med knap 8 procent. Den dæmpede aktivitet på boligmarkedet har i 2007 haft konsekvens for priserne. Priserne på parcel- og rækkehuse og fritidshuse er på landsplan steget med omkring 2 procent i løbet af 2007. I 2006 steg parcel- og rækkehuse gennemsnitligt med 18 procent, og fritidshuse steg med 11 procent. For ejerlejligheder har der været deciderede prisfald i 2007, og ejerlejligheder blev i 4. kvartal 2007 solgt til priser, der lå 9 procent lavere end salgspriserne i 4. kvartal året før. Parcel- og rækkehuse Priserne på parcel- og rækkehuse er i 2007 faldet i København by, Københavns omegn, Nordsjælland og Østsjælland med mellem 3 og 5,5 procent. I de øvrige landsdele var priserne ved udgangen af året højere end i slutningen af 2006. De største prisstigninger på parcel- og rækkehuse har været på Bornholm, Vestjylland og Sydjylland med stigninger på over 10 procent. På trods af prisfaldene i hovedstadsområdet, er priserne stadig markant højere dér end andre steder i landet. I Region Hovedstaden koster et parcel- og rækkehus i gennemsnit 23.625 kr. pr. kvadratmeter, mens kvadratmeterpriserne i de øvrige regioner ligger mellem 9.000 og 14.400 kr. Ejerlejligheder Prisfaldet på 9 procent for ejerlejligheder er i høj grad drevet af udviklingen i Københavnsområdet. I Københavns og Frederiksberg kommuner er priserne faldet med 15-16 procent i perioden fra 4. kvartal 2006 til 4. kvartal 2007. Priserne er også faldet markant i Københavns omegn og i Århus. I de øvrige større byer i Danmark var priserne på ejerlejligheder ved udgangen af 2007 højere end året før. Prisniveauet er - på trods af prisfald - stadig væsentlig højere i hovedstadsområdet og Århus end de øvrige steder i landet. Tendensen med faldende aktivitet er fortsat i 2007, hvor handlen med ejerlejligheder er faldet med 24 procent. Der var et fald i handlen med ejerlejligheder på 21 procent i 2005-2006. Omsætningen er faldet i alle 11 landsdele, og faldene er alle steder - bortset fra København by - større end sidste år. Fritidshuse I 2007 steg priserne på fritidshuse med 2 procent. I de store sommerhusområder som Nordsjælland, Syd- og Vestsjælland samt Nordjylland er priserne faldet i løbet af året med 3-4 procent. Der er handlet få fritidshuse i 2007, og handlen var på det laveste niveau siden 2001. Det lave aktivitetsniveau ses alle steder i Danmark. Realkreditrådets prisstatistik omfatter ca. 50-55 pct. af alle handlede fritidshuse. Der har været fald i handlen af parcel- og rækkehuse de fleste steder i landet i 2007. Undtagelsen er Vestjylland med en fremgang på 2 procent i forhold til 2006. Faldene er størst i hovedstadsområdet (bortset fra København by) og på resten af Sjælland. Alle steder er der solgt mellem 11 og 20 procent færre boliger end i 2006.
side 11 MARKEDSUDVIKLING Tabel 1. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for parcel- og rækkehuse 2003-2007 (4. kvartal) - landsdele kr. pr. kvadratmeter 2003 2004 2005 2006 2007 2003-2007 2006-2007 København by 15.796 18.171 24.264 28.164 26.723 69,2-5,1 Københavns omegn 15.219 17.073 22.243 26.387 24.946 63,9-5,5 Nordsjælland 14.146 15.545 19.954 24.885 23.729 67,7-4,6 Bornholm 5.255 5.797 5.873 7.089 8.466 61,1 19,4 Østsjælland 13.042 13.947 17.194 21.546 20.876 60,1-3,1 Vest- og Sydsjælland 7.654 8.390 9.762 11.481 11.995 56,7 4,5 Fyn 6.856 7.507 8.917 10.722 11.615 69,4 8,3 Sydjylland 6.599 7.232 8.106 9.189 10.167 54,1 10,6 Østjylland 8.296 9.372 11.590 13.752 14.361 73,1 4,4 Vestjylland 6.118 6.419 7.247 8.009 9.110 48,9 13,7 Nordjylland 6.045 6.555 7.473 8.373 8.925 47,6 6,6 Hele landet 8.698 9.576 11.688 13.828 14.131 62,5 2,2 Anm. København by dækker over København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør kommuner. Se www.realkreditraadet.dk for en nærmere definition af de øvrige landsdele Kilde: Realkreditrådet Pct. Tabel 2. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for ejerlejligheder, 2003-2007 (4. kvartal) - større kommuner kr. pr. kvadratmeter Pct. 2003 2004 2005 2006 2007 2003-2007 2006-2007 Københavns Kommune 18.790 22.056 29.996 31.758 26.668 41,9-16,0 Frederiksberg Kommune 19.189 22.128 30.616 33.624 28.690 49,5-14,7 Københavns omegn 16.354 18.283 24.082 28.152 24.195 47,9-14,1 Odense Kommune 9.908 10.678 13.458 15.437 16.139 62,9 4,5 Esbjerg Kommune 8.204 8.844 10.594 12.635 13.748 67,6 8,8 Kolding Kommune 9.444 11.082 13.710 13.736 14.031 48,6 2,1 Randers Kommune 6.870 7.147 7.923 10.193 11.142 62,2 9,3 Århus Kommune 15.919 19.323 24.947 26.449 23.324 46,5-11,8 Aalborg Kommune 10.044 11.099 12.253 14.834 15.181 51,1 2,3 Hele landet 14.547 16.525 21.326 23.522 21.372 46,9-9,1 Kilde: Realkreditrådet Tabel 3. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for fritidshuse 2003-2007 (4. kvartal) - landsdele kr. pr. kvadratmeter 2003 2004 2005 2006 2007 2003-2007 2005-2006 København by - - - - - Københavns omegn - - - - - Nordsjælland 14.268 17.238 21.966 23.372 22.605 58,4-3,3 Bornholm 10.796 13.323 15.335 15.417 20.000 85,3 29,7 Østsjælland 13.358 15.632 17.357 24.731 21.699 62,4-12,3 Vest- og Sydsjælland 10.421 13.054 16.734 18.327 17.784 70,7-3,0 Fyn 11.644 13.850 16.712 17.705 24.171 107,6 36,5 Sydjylland 12.345 14.532 17.489 18.871 20.916 69,4 10,8 Østjylland 11.101 14.680 16.684 17.992 20.518 84,8 14,0 Vestjylland 9.509 11.108 12.736 14.459 14.338 50,8-0,8 Nordjylland 9.501 11.851 15.053 16.758 16.070 69,1-4,1 Hele landet 11.068 13.749 16.999 18.817 19.187 73,4 2,0 Anm. 1. København by dækker over København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør kommuner. Se www.realkreditraadet.dk for en nærmere definition af de øvrige landsdele. Anm. 2. Der opgives ikke priser for områder, hvor der er blevet indgået mindre end 5 handler Kilde: Realkreditrådet Pct.
side 08: 12 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Figur 1. Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal i perioden 1995-2007 Figur 1. Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal i perioden 1995-2007 Handler 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Anm.: Realkreditrådets ejendomsprisstatistik indeholder alle handler, hvor der er indgået realkreditbelåning i forbindelse med finansieringen. Det er tilfældet for ca. 80 procent af alle handlede parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder og ca. 50 procent for fritidshuse. Kilde: Realkreditrådet Figur Figur 2. Udbudspriser 2. Udbudspriser og udbudstider, og udbudstider, 2005-2007 2005-2007 Kr. 30.000 Dage 200 25.000 180 160 20.000 140 120 15.000 100 10.000 80 60 5000 40 20 0 0 Jan. 2005 Mar. 2005 Maj 2005 Jul. 2005 Sep. 2005 Nov. 2005 Jan. 2006 Mar. 2006 Maj 2006 Jul. 2006 Sep. 2006 Nov. 2006 Jan. 2007 Mar. 2007 Maj 2007 Jul. 2007 Sep. 2007 Nov. 2007 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Anm. De ubrudte linjer viser udbudsprisen (venstre akse), og de stiplede linjer viser udbudstiden (højre akse) Anm. De ubrudte linjer viser udbudsprisen (venstre akse), og de stiplede linjer viser udbudstiden (højre akse) Kilde: Realkreditrådet og RealView - e-nettet/realviewtni
side13 08: 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Figur 3. Omsætning af ejerboliger, 1995-2006 Figur 3. Omsætning af ejerboliger, 1995-2006 Antal 60000 50000 40000 30000 20000 10000 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Kilde: Realkreditrådet Anm.: Realkreditrådets statistik over bolighandler indeholder 75-85 procent af alle handlede parcel- og rækkehuse, 80-90 procent af alle handlede ejerlejligheder og ca. 50 procent af alle handlede fritidshuse REALKREDITINSTITUTTERNES UDLÅN Realkreditinstitutterne havde et samlet bruttoudlån på 457 mia. kr. i 2007. Der blev indfriet og afdraget realkreditlån for 285 mia. kr. Dermed blev realkreditsektorens nettoudlån på 172 mia. kr. Udlånsaktiviteten ligger stort set på samme niveau som i 2006. Der har været et lavere udlån til ejerboliger og fritidshuse end sidste år. Det kommer til udtryk ved, at bruttoudlånet til ejerboliger er faldet 15 procent, fra 314 mia. kr. i 2006 til 267 mia. kr. i 2007. Tilsvarende er nettoudlånet til ejerboliger og fritidshuse faldet fra 109 mia. kr. i 2006 til 96 mia. kr. i 2007 - et fald på 12 procent. Til gengæld er bruttoudlånet til erhvervsvirksomheder steget fra 92 mia. kr. i 2006 til 130 mia. kr. i 2007 - en stigning på 40 procent. Nettoudlånet er næsten fordoblet fra 27 mia. kr. i 2006 til 52 mia. kr. i 2007. Det samlede udlån fra realkreditinstitutterne - obligationsrestgælden - endte på 2.036 mia. kr. ved udgangen af 2007. Det er en stigning på knap 10 procent i forhold til året før. Næsten 60 procent af det samlede udlån, svarende til 1.220 mia. kr., er optaget til ejerboliger og fritidshuse. Boligsektoren - som inkluderer ejerboliger og udlejningsejendomme - tegner sig for 77 procent af det samlede udlån, svarende til 1.568 mia. kr. fordelagtigt at beholde deres nuværende lån. Mange låntagere optog lån i 2005, hvor renteniveauet var historisk lavt, og de har derfor meget billige realkreditlån i dag. Der blev samlet omlagt realkreditlån for 243 mia. kr. i 2007, hvilket er det laveste niveau siden 2002 og et fald på 8 procent i forhold til 2006, hvor der blev omlagt lån for 263 mia. kr. Tallene omfatter låneomlægninger foretaget af boligejere og erhvervsvirksomheder. Omfattende erhvervsbelåning Udlånsvæksten på erhvervsområdet skyldes, at Folketinget i sommer vedtog loven om Særligt Dækkede Obligationer. Loven har medført ændringer i værdiansættelsesprincipperne. Derudover har lovændringen betydet, at realkreditobligationer med lav risikovægt kun kunne udstedes indtil udgangen af 2007. Det har af disse grunde været afgørende - især for industri- og håndværksvirksomheder - at omlægge lån inden årets udgang. Obligationsrestgælden til erhvervsejendomme steg fra 375,7 mia. kr. i 2006 til 430,9 mia. kr i 2007. På erhvervsområdet steg udlånet til alle ejendomskategorier, dvs. inden for landbrug, industri og håndværk samt kontor og forretninger. Få låneomlægninger og bolighandler Få handler og et stort boligudbud prægede ejerboligmarkedet i 2007, og det har i kombination med et lavt antal låneomlægninger haft sin betydning for udlånsaktiviteten til private ejerboliger. Renten har ligget på et nogenlunde stabilt niveau med beskedne udsving. Det har derfor for de fleste låntagere været
side 08: 14 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Figur x Realkreditinstitutternes Figur 4. Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån, brutto- 1995-2007 og nettoudlån, 1995-2007 Mia. kr. 300 250 200 150 100 50 0-50 K1 1995 K1 1996 K1 1997 K1 1998 K1 1999 K1 2000 K1 2001 K1 2002 K1 2003 K1 2004 K1 2005 K1 2006 K1 2007 Bruttoudlån Nettoudlån Brutto- og nettoudlånet var i 2007 på niveau med 2006, men betydeligt lavere end i rekordåret 2005. Det skyldes, at der var et lavt antal låneomlægninger. Kilde: Realkreditrådet Tabel 4. Realkreditinstitutternes udlån, 2005-2007 Mia. kr. 2005 2006 2007 Bruttoudlån 748,3 469,2 456,7 Heraf variabelt forrentet 370,2 269,9 176,4 Overførelser og indfrielser 542,7 263,1 242,9 Netto nyudlån 205,6 206,1 213,8 Ordinære afdrag 43,6 44,7 42,0 Nettoudlån 162,0 161,4 171,8 Heraf variabelt forrentet 186,9 89,7 78,0 Obligationsrestgæld 1.687,4 1.857,6 2.036,1 Kilde: Realkreditrådet Tabel 5. Udlån fordelt på ejendomskategorier, 2005-2007 Bruttoudlån Bruttoudlån Mia. kr. Bruttoudlån Obligationsrestgæld Obligationsrestgæld Obligationsrestgæld Bolig 578,2 1.312,8 372,9 1.453,7 322,4 1.576,9 Støttet byggeri til beboelse 16,1 166,5 9,6 165,9 9,1 165,1 Private udlejningsejendomme 67,2 141,8 49,6 168,2 46,6 192,5 Ejerboliger og fritidshuse 494,9 1.004,6 313,7 1.119,6 266,7 1.219,3 Erhvervsejendomme 157,2 349,4 92,3 375,7 129,5 430,9 Landbrug 81,8 186,7 43,5 201,0 67,5 226,8 Industri og håndværk 13,2 41,1 12,2 41,1 12,9 47,4 Kontor og forretninger 62,1 121,6 36,6 133,6 49,1 156,7 Andre ejendomme 12,9 25,1 4,1 26,3 4,8 28,3 Total 748,3 1.687,4 469,2 1.857,6 456,7 2.036,1 Kilde: Realkreditrådet 2005 2006 2007
side 08: 15 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Flere boligejere vælger fastforrentede lån Låntagerne tager højde for renteudviklingen, når de vælger realkreditlån. I takt med at renterne gennem de sidste par år er steget, har stadig flere låntagere valgt at optage fastforrentede lån. Forskellen mellem de korte og lange renter har desuden været beskeden i 2007, og det betyder, at det har været billigt at vælge den rentesikkerhed, som et fastforrentet lån giver. Udviklingen ses tydeligt i Realkreditrådets udlånsstatistik, hvor det fastforrentede udlån udgør en stadig stigende andel af den samlede obligationsrestgæld. Ved udgangen af 2007 nåede det fastforrentede udlån op på 54 procent af det samlede udlån, mens det ultimo 2005 udgjorde 49 procent. Ved udgangen af 2007 var 77 procent af udlånet til ejerboliger og fritidshuse enten lån med fast rente eller lån med renteloft. Figur 5. Udlån til ejerboliger og fritidshuse opdelt på lånetyper, 2006-2007 (4. kvartal) Figur?. Udlån til ejerboliger og fritidshuse opdelt på lånetyper, 2006-2007 (4. kvartal) Pct. 80 70 60 50 40 51 54 30 20 51 23 23 23 10 0 Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Variabelt forrentede lån med renteloft 2006 2007 Kilde: Realkreditrådet Figur 6: Det samlede udlån - obligationsrestgælden - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling) Figur x Det samlede udlån - obligationsrestgæld - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper, 2005-2007 Pct. 80 70 60 50 40 49 51 54 30 34 20 10 16 26 23 23 23 0 K4 2005 K4 2006 K4 2007 Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Variabelt forrentede lån med renteloft Kilde: Realkreditrådet Anm. Låntagerne har i de seneste år valgt fastforrentede lån i endnu større udstrækning. Fastforrentede lån udgør 54 procent af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse.
side 08: 16 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Flere fastforrentede, afdragsfrie lån De afdragsfrie lån blev introduceret i 2003, og de blev hurtigt meget populære. Udbredelsen af afdragsfrie lån er siden vokset kvartal for kvartal, og ultimo 2007 blev der ikke betalt afdrag på 45 procent af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Året før - ultimo 2006 - var knap 39 procent af det samlede udlån afdragsfrit. Låntagere med afdragsfrie lån har traditionelt været mere tilbøjelige til at vælge rentetilpasningslån end låntagere, som betaler afdrag. Det er stadig tilfældet, men det er blevet mindre udpræget i takt med, at renten er steget. Ved udgangen af 4. kvartal 2007 udgjorde rentetilpasningslån 31 procent af det samlede afdragsfri udlån til ejerboliger og fritidshuse, mens 52 procent havde afdragsfrie rentetilpasningslån i 4. kvartal 2005. Tabel 6. Udestående lånemasse med afdragsfrihed - ejerboliger og fritidshuse, 2005-2007 Mia. kr. ultimo året 2005 2006 2007 Udestående lånemasse i alt 1.004,5 1.120,8 1.221,9 Heraf afdragsfrie lån 316,7 434,5 550,3 Fordelt på: Fastforrentede lån 98,2 159,7 282,2 Rentetilpasningslån 218,5 274,8 268,1 -Heraf rentebindingsperiode 166,0 215,0 199,3 op til og med 1 år -Heraf rentebindingsperiode over 1 op til 50,6 54,1 58,3 og med 5 år -Heraf rentebindingsperiode over 5 op til og med 10 år 1,8 5,7 10,5 Kilde: Realkreditrådet RENTEUDVIKLINGEN Renterne har - ligesom i 2006 - været stigende gennem det meste af 2007. Den lange byggerente steg med 0,7 procentpoint i løbet af året, hvilket er på niveau med stigningen i den lange rente i 2006. Den korte rente er imidlertid kun steget med 0,6 procentpoint, hvilket er en halvering i forhold til stigningen i 2006. Byggerenterne og spændet mellem de korte og lange renter har stor betydning for, hvilke låntyper der er mest attraktive. Da forskellen mellem den lange og korte rente har været forholdsvis lille i 2007, har mange låntagere valgt lån baseret på lange obligationer (fastforrentede lån og lån med renteloft) frem for lån baseret på obligationer med korte løbetider (rentetilpasningslån). Den lange rente toppede i juli med en rente på 6,23 pct., hvorefter den har været faldende. Sidst på året steg den lange rente dog lidt igen og endte ultimo året på 5,94 procent. Den korte rente steg derimod støt gennem hele året. Figur 5. Renten Figur på 7. korte Renten og lange på korte realkreditobligationer, og lange realkreditobligationer, 1998-2007 1998-2007 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1998 2001 2004 2007 Korte rente/short interest rate Lange rente/long interest rate Kort rente euro/short interest rate euro Kilde: Realkreditrådet
side 08: 17 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET KONKURRENCESITUATIONEN Man behøver blot åbne en avis eller se tv-reklamer for at konstatere, at konkurrencen om at vinde kunderne er stor på realkreditmarkedet. Låntagerne følger med i renteudviklingen, og de er klar til at skifte udbyder i forbindelse med låneomlægninger. Der er fuld gennemsigtighed i kurser og på størrelsen af realkreditinstitutternes bidragssatser. Realkreditinstitutterne fører omfattende markedsførings- og salgskampagner, og der bliver i det hele taget konkurreret på alt, som betyder noget for kundernes valg. Det gælder priser, produktudbud, serviceniveau, rådgivning og det at være tæt på kunderne. Konkurrencen er udpræget på både privat- og erhvervsmarkedet. Omkring halvdelen af boligejerne følger aktivt med i renteudviklingen for at holde sig ajour med mulighederne for at vælge et bedre lån, end det de har i forvejen. Det viser en undersøgelse, som Vilstrup Synovate har gennemført for Realkreditrådet. Når muligheden byder sig, så sker det også, at låntagere i den forbindelse skifter udbyder. Det er for kunderne afgørende, at der vælges det rigtige realkreditlån, og at det omlægges, når tidspunktet er det rigtige. Derfor lægger kunderne i valget af realkreditinstitut betydelig vægt på kvaliteten af den rådgivning, de modtager, og at de udfra et varieret produktudbud kan vælge præcis det lån, der er optimalt i forhold til deres risikoprofil og øvrige økonomiske prioriteringer. Stort og varieret produktudvalg I de seneste år har det i konkurrencen derfor været afgørende at kunne tilbyde en alsidig produktpalette og være tidligt fremme med nye lånetyper. Det har i de seneste 10 år ført til en intens produktudvikling, hvilket kommer til udtryk ved, at et større antal forskellige varianter af realkreditlån har set dagens lys. Der kan eksempelvis nævnes rentetilpasningslån med forskellige rentebindingsperioder, realkreditlån med rentelofter og realkreditlån med afdragsfrihed, som blev indført i 2003. Den ny lovgivning om SDO har givet muligheder for at markedsføre realkreditlån med mere end 30 års løbetid og afdragsfrie perioder på mere end 10 år, som til gengæld har lavere lånegrænser. Det har ført til lån med længere løbetid. Gennemsigtige priser Der er stor gennemsigtighed på det danske realkreditmarked. Det betyder, at der er sammenhæng mellem de kurser, som realkreditobligationerne handles til, og den rente, som låntager betaler for realkreditlånet. Realkreditinstitutterne modtager et bidrag, som er realkredittens rentemarginal. Indtægterne anvendes til dækning af de forventede omkostninger ved at administrere lånene, det forventede fremtidige tab samt kravet til forrentning af den kapital, der er nødvendig for at kunne foretage udlånet. Realkreditrådet offentliggør hvert kvartal Prisguiden for private, som gør det muligt for låntagere at sammenligne omkostninger for de samme typer af lån på tværs af udbyderne i realkreditsektoren. Prisguiden er tilgængelig på Realkreditrådets hjemmeside. KUNDEUNDERSØGELSE Realkreditrådet har hvert år siden 2003 fået gennemført en repræsentativ undersøgelse af låntagernes motiver for at omlægge realkreditlån og/eller tage tillægslån. Analyseinstituttet Synovate Vilstrup gennemførte i januar 2008 1.005 interviews blandt husstande, der har omlagt lån og/eller optaget tillægslån i deres helårsbolig i løbet af 2007. Overordnet set bekræfter den seneste undersøgelse det billede, som også har været tydeligt i de seneste års undersøgelser. Kunderne handler velovervejet og fornuftigt i lyset af renteudviklingen, ligesom de indsamler information og søger rådgivning, når beslutningerne skal træffes. Afdragsfrihed med omtanke Når den lange rente er lav og renteudsigterne usikre, vælger låntagerne i overvejende grad lange fastforrentede lån. I 2007 omlagde 62 pct. af de adspurgte deres lån til fastforrentede lån mod 54 pct. i 2006, 50 pct. i 2005 og 42 pct. i 2004. Samtidig valgte færre variabelt forrentede lån med renteloft i 2007 sammenlignet med året før. 38 pct. af de nye lån er optaget med mulighed for afdragsfrihed. 28 pct. af de låntagere, der har valgt et afdragsfrit lån, bruger den økonomiske lettelse til at øge deres forbrug. 30 pct. af låntagerne udnytter afdragsfriheden til at nedbringe anden gæld, investere eller til at øge deres opsparing på fx pensionsordninger. 18 pct. benytter afdragsfriheden til at håndtere eksempelvis indkomstnedgang, barsel, orlov, uddannelse, skilsmisse eller dødsfald. Endelig er der 17 pct. som ønsker bedre økonomisk råderum eller lavere ydelse. Over halvdelen af boligejerne mener, at der er en risiko ved afdragsfrie lån. De peger på, at der især er risiko for at skubbe problemerne foran sig (30 pct.), sidde med større lån (22 pct.), og at afdragsfrie lån giver en større følsomhed overfor faldende huspriser (22 pct.) og rentestigninger (20 pct.). 12 pct. mener, at der er risiko for et stort forbrug. 15 procent omlagde eller optog tillægslån Godt 15 pct. af boligejerne omlagde boliglån eller optog et rent tillægslån i deres helårsbolig i 2007. Det svarer til niveauet sidste år, men det er væsentligt færre end i 2005, hvor 28 pct. af boligejerne omlagde eller optog tillægslån. I 2007 var de omlagte lån i gennemsnit på 1,2 mio. kr. De boligejere, der omlagde deres realkreditlån, fik ad denne vej en månedlig ydelse, der var 881 kr. lavere. Den gennemsnitlige månedlige reduktion af ydelsen lå på 1.095 kr. i 2006.
side 08: 18 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET For de boligejere, der både omlagde lån og fik et tillægslån, ser tallene således ud: De er i gennemsnit kommet til at sidde 945 kr. billigere i ydelse hver måned, og de har desuden fået udbetalt et kontant provenu på knap 280.000 kr. ca. 15.000 kr. mere end året før. De, der optog et rent tillægslån, fik i gennemsnit udbetalt 445.000 kr. godt 100.000 kr. mere end i 2006. Investering i boligen og opsparing Hvad anvender boligejerne pengene til? 52 pct. af de låntagere, som har omlagt lån, har primært anvendt det større månedlige rådighedsbeløb til opsparing, investering, afbetaling på anden, dyrere gæld samt til investering i boligen. 39 pct. bruger pengene til forbrug, og endelig er der 10 pct., der kompenserer for ændrede økonomiske vilkår. Tendensen, til at pengene anvendes til langsigtede formål, er endnu tydeligere, når vi ser på de boligejere, der har omlagt og fået udbetalt et kontant provenu. 84 pct. har enten investeret i boligen eller brugt pengene til opsparing, investering eller afbetaling på dyrere gæld. 21 pct. har valgt at bruge pengene på forbrug, mens 4 pct. kompenserer for ændrede økonomiske vilkår. Af de boligejere, der alene har optaget et rent tillægslån, investerer 62 pct. i boligen, 24 pct. bruger pengene til forbrug, 18 pct. til opsparing og endelig kompenserer 4 pct. for ændrede økonomiske vilkår. eksisterende lån. Næsten halvdelen mener, at de sagtens kan gennemskue de vigtigste fordele og ulemper ved de forskellige realkreditlån, hvis de investerer den fornødne tid. Hver tredje indrømmer, at det er svært, men de mener, at de stadig kan gøre det på egen hånd eller med brug af rådgivning. Hver femte erkender, at de ikke kan gennemskue de vigtigste fordele og ulemper. Før der bliver truffet endelige beslutninger, rådfører kunderne sig med deres bankrådgiver eller realkreditinstitut. I 2007 har 68 pct. benyttet sig af en bankrådgiver som informationskilde, mens 32 pct. har fået råd i et realkreditinstitut. Kunderne er i begge tilfælde meget tilfredse med rådgivningen. Således erklærer 88 pct. sig enten meget tilfredse eller tilfredse med rådgivningen. At konkurrencen på markedet for realkreditlån stadig er skarp, viser undersøgelsen også. Næsten hver fjerde boligejer 23 pct. valgte nemlig at skifte realkreditinstitut i forbindelse med omlægningen. Samtidig søgte en ud af fem boligejere information eller fik tilbud fra andre låneudbydere, end den de til sidst valgte at bruge. Låntagerne følger med 80 pct. af de boligejere, som i 2007 har konverteret og/eller optaget tillægslån, følger med i, om det kan betale sig at konvertere eksisterende lån. Den primære informationskilde er medierne, idet 38 pct. angiver, at de følger nyhederne om renteudviklingen og realkredit. 24 procent har en aftale med enten deres bank eller realkreditinstitut om, at de skal give en melding, hvis der er grund til at overveje konvertering af Figur 8. Sådan anvendes den månedlige besparelse efter omlægning (uden tillægslån). Procentfordeling. Figur x. Sådan anvendes den månedlige besparelse efter omlægning (uden tillægslån) Kompensation for ændrede økonomiske vilkår 10 14 Investering i boligen 20 19 Opsparing, investering og reduktion af gæld 30 33 Forbrug 36 39 0 10 20 30 40 50 2006 2007 Kilde: Synovate Vilstrup
side 08: 19 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Figur 9. Sådan anvendes provenuet fra tillægslån. Procentfordeling. Figur x Det samlede udlån - obligationsrestgæld - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper, 2005-2007 Kompensation for ændrede økonomiske vilkår 4 5 Investering i boligen 54 62 Opsparing, investering og reduktion af gæld 18 18 Forbrug 23 24 0 10 20 30 40 50 60 70 2006 2007 Kilde: Synovate Vilstrup OBLIGATIONER Realkreditobligationerne dominerer på Fondsbørsen Realkreditobligationer udstedes af realkreditinstitutterne i samlede serier og handles på OMX Københavns Fondsbørs. Realkreditobligationerne er den klart dominerende obligationstype. I 2007 udgjorde realkreditobligationerne, inkl. SDO er og SDRO er udstedt af realkreditinstitutter, således 78,3 pct. af den samlede cirkulerende obligationsmasse. Det forventes, at SDO er og SDRO er vil overtage realkreditobligationernes rolle fremover. 11,1 pct. flere realkreditobligationer i 2007 Den cirkulerende mængde af realkreditobligationer, inkl. SDO er og SDRO er udstedt af realkreditinstitutter, udgjorde 2.605 mia. kr. ved udgangen af 2007. Det var 11,1 pct. mere end ved årets start. Den cirkulerende mængde af statsobligationer var faldende gennem 2007. Udviklingen skyldes den løbende nedbringelse af statens gæld, som fortsatte gennem 2007. Andre obligationer udgøres primært af erhvervs-, skibskredit- og kommunekreditobligationer. I 2007 udgjorde de 254 mia. kr. svarende til 7,6 pct. af de cirkulerende obligationer. Tabel 7. Cirkulerende obligationsmasse, 2006-2007 Ultimo år Realkreditobligationer Statsobligationer Andre obligationer I alt 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 Mia. kr. 2.345 2.605 528 468 205 254 3.078 3.327 Kilde: Danmarks Nationalbank Tabel 8. Fordeling af cirkulerende obligationsmasse, 2006-2007 Ultimo år Realkreditobligationer Statsobligationer Andre obligationer I alt Ejerandel i pct. 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 Finansielle institutioner 54 55 14 10 43 47 46 48 Forsikring og pension 23 22 26 21 13 14 23 21 Offentlig sektor 2 1 24 27 1 1 6 5 Andre erhverv 4 4 2 1 8 6 4 4 Husholdningssektor 4 5 1 1 27 22 5 5 Udland 12 11 32 38 6 7 15 15 Uoplyst 1 1 1 1 2 2 1 1 Kilde: Danmarks Nationalbank
side 08: 20 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Finansielle institutioner aftager flest obligationer Finansielle institutioner ejede ved udgangen af 2007 næsten halvdelen af alle obligationer, der var noteret på fondsbørsen. Sammen med forsikrings- og pensionsselskaberne lå de finansielle institutioner inde med knap 70 pct. af de cirkulerende obligationer. På realkreditområdet er de to investorgruppers dominans endnu større. Finansielle institutioner samt forsikringsog pensionsselskaberne ejede således 77 pct. af de cirkulerende realkreditobligationer ved udgangen af 2007. Udenlandske investorers ejerandel Ultimo 2007 ejede udenlandske investorer ca. 15 pct. af de cirkulerende danske obligationer. Dermed var udlandets ejerandel uændret gennem året. 32 pct. af de cirkulerende statsobligationer er ejet af udlændinge. For realkreditobligationer var den udenlandske ejerandel 11 pct. ved udgangen af året. Samlet set ejer de udenlandske investorer dog flere realkreditobligationer end statsobligationer. 62 pct. af de udenlandsk ejede obligationer noteret på fondsbørsen var således realkreditobligationer ultimo 2007. REGNSK A B OG S OLV EN S Resultat på 8,1 mia. kr. Realkreditinstitutterne opnåede i 2007 et samlet resultat på 8,1 mia. kr. Det er et fald på godt 1,3 mia. kr. i forhold til resultatet i 2006. Faldet kan primært henføres til færre indtægter fra kursregulering samt mindre tilbageførsler af tab og nedskrivninger. I modsat retning trækker stigende indtægter fra nettorente og gebyrindtægter. Administrationsudgifterne har været uændrede i forhold til 2006. Årets lavere overskud viser sig også i en lavere forrentning af egenkapitalen efter skat, der i 2007 blev på 6,4 pct. Tabel 9 Realkreditinstitutternes regnskaber 2005-2007 Mia. kr. 2005 2006 2007 Nettorente og gebyrindtægter 13,2 11,4 13,2 Kursregulering 1,5 3 0,3 Administrationsudgifter m.v. 4,6 4,8 4,8 Tab og nedskrivninger -0,4-0,7-0,1 Skat 2,7 2,8 2,6 Resultat efter skat 9 9,4 8,1 Egenkapitalforrentning (pct.) 8,4 8,0 6,4 Kilde: Realkreditrådet Figur 8. Restanceprocent og overtagne ejerboliger, 1990-2007 Figur 10. Overtagne ejerboliger og restanceprocent 1998-2007 Pct. 0,4 Antal 250 0,3 200 150 0,2 100 0,1 50 0 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Restanceprocent (venstre) Overtagne ejerboliger (højre) Kilde: Realkreditrådet Anm. Efter en svag stigning i 2004 er såvel restanceprocenten som antallet af overtagne ejerboliger faldet de seneste år således, at disse ultimo 2007 på trods af en svag stigning mod årets udgang begge ligger på et meget lavt niveau.
side 08: 21 09 MARKEDSUDVIKLING EJERBOLIGMARKEDET Restanceprocent og overtagne ejendomme Realkreditrådet opgør kvartalsvis realkreditinstitutternes overtagne boliger og restanceprocent for ejerboliger. Restanceprocenten opgøres 3,5 måned efter sidste rettidige betalingsdag for terminsydelsen. Restanceprocenten var 0,12 pct. ved opgørelsen for 4. kvartal 2007. I samme kvartal var beholdningen af overtagne ejendomme på 16. På trods af den svage stigning mod slutningen af 2007 befinder begge nøgletal sig fortsat på et meget lavt niveau. Under lavkonjunkturen i starten af 1990 erne lå eksempelvis restanceprocenten, da den var på sit højeste niveau i 2. kvartal 1990, på 2,6 pct. Realkreditinstitutternes beholdning af overtagne ejendomme i 1. kvartal 1993, som var det tidspunkt, hvor statistikken blev lavet for første gang, lå på godt 4.000. Solvensprocent Realkreditinstitutternes solvensprocent beregnes som basiskapitalen i forhold til de risikovægtede aktiver. Solvensprocenten er blevet reduceret i forhold til 2006. Finanstilsynet udstedte ultimo 2006 en ny kapitaldækningsbekendtgørelse baseret på kapitaldækningsdirektivet. Kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber skal fra 2007 anvende de nye regler. Det har dog været muligt at anvende de tidligere gældende regler gennem 2007. De nye reglers opbygning kan beskrives ved hjælp af tre søjler, hvor søjle en omhandler minimumskapitalkravet. Det nye kapitaldækningsdirektiv gør det muligt at vælge mellem forskellige metoder med varierende grad af kompleksitet til at beregne kapitalkravet. Det har siden 1. januar 2007 været muligt at anvende den reviderede standardmetode og den simple interne metode. Den avancerede metode til beregningen af kapitalkravet kan først anvendes fra 1. januar 2008. Direktivets søjle to og tre omfatter tilsynsprocessen og markedsdisciplin. Flere realkreditinstitutter er med tilladelse fra Finanstilsynet fra 1. januar 2008 overgået til at anvende den avancerede metode for beregning af minimumskapitalkravet under søjle et. Institutterne har dermed udsigt til en reduktion i kapitalkravet. Forventningen om et lavere kapitalkrav kan henføres til, at realkreditinstitutternes udlånsportefølje udgøres af udlån sikret med pant i fast ejendom. Det vil sige udlån med en meget lav risiko. I standardmetoden er kapitalvægtningen for udlån med sikkerhed i boliger reduceret fra 0,5 til 0,35. I vurderingen af kapitalreduktionen skal dog også tages højde for, at Finanstilsynet under søjle 2 kan fastsætte et individuelt kapitalkrav til instituttet. I de nye regler indgår grænser for, hvor meget kapitalen kan reduceres i årene efter reglernes gennemførelse. Tabel10 Realkreditinstitutternes kapitalforhold og solvens, 2005-2007 Mia. kr. 2005 2006 2007 Basiskapital mia. kr. 124,8 134,8 142,4 Inkl. tillæg Eksl. tillæg Risikovægtede aktiver mia. kr. 1) 984,3 1085,7 1215,0 1181,8 Solvensprocent 12,7 12,4 11,7 12,1 Kilde: Realkreditrådet Anm: Nye kapitaldækningsregler er trådt i kraft den 1. januar 2007. Realkreditinstitutternes opgørelse af risikovægtede aktiver kan foretages efter forskellige metoder. Institutterne har i 2007 haft mulighed for at opgøre deres risikovægtede aktiver efter den simple interne metode samt den nye standardmetode og den hidtil gældende standardmetode. De enkelte institutter har selv valgt opgørelsesmetode. Den interne metode kræver dog Finanstilsynets godkendelse. Nordea Kredit er som eneste realkreditinstitut i 2007 overgået til de simple interne metoder. For institutter, der overgår til interne metoder til opgørelse af kapitalkravet, er der i lovgivningen fastlagt grænser for, hvor meget disse institutter kan reducere kapitalkravet i årene efter reglernes ikrafttræden. I 2007 skal institutter således have en basiskapital, der udgør 95 pct. af kapitalkravet opgjort efter den hidtidige kapitaldækningsbekendtgørelse. I ovenstående beregning er der taget højde herfor igennem et tillæg i opgørelsen af risikovægtede aktiver.