Økonomisk analyse Huslejen og huslejeudviklingen Indhold 1. UNDERSØGELSE AF BUDGETLEJEN, JANUAR 2003... 2 2. LEJENIVEAUET OG DEN OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJE... 2 3. HUSLEJESTIGNINGERNE 1993-2002... 4
1. Undersøgelse af budgetlejen, januar 2003 Socialministeriet udsendte i maj 2002 spørgeskemaer til 1.989 udlejere af private boliger i regulerede kommuner. Efter en rykker og fejlprocedure var der 525 brugbare skemaer / ejendomme med knap 8.800 boliger til rådighed for analysen. 2. Lejeniveauet og den omkostningsbestemte leje Som det fremgår af nedenstående tabel 1 lå huslejen i april 2002 gennemsnitligt på 507 kr./m² svarende en årlig husleje pr. bolig på 38.717 kr., begge beløb ekskl. varme- og antenneudgifter. I omkostningsbudgettet er de største enkeltposter udgifterne til skatter og afgifter samt kapitalafkast, idet disse udgør henholdsvis 28,6 pct. og 27,2 pct. af ejendommenes samlede omkostningsbudget på 17.101 kr. pr. bolig- og erhvervsenhed. Samlet udgør driftsudgifterne inkl. kapitalafkast 43,3 pct. af huslejen i boligerne. Derudover hensættes der til indvendig og udvendig vedligeholdelse et beløb, som sammenlagt udgør af 26,8 pct. af huslejen, og de oplyste forbedringsforhøjelser udgør 21,0 pct. af huslejen. De resterende 8,9 pct. af huslejen skyldes hovedsageligt boliger med husleje efter 5, stk. 2, og eventuelle ikke-oplyste individuelle forbedringsforhøjelser. Tabel 1. Omkostningsbudgettet pr. april 2002 for ejendomme indeholdende én eller flere boliger med omkostningsbestemt leje. Vægt: Ejendomme (1) (2) (3) Gennemsnit Kr. pr. enhed Pct. fordeling (kr./kvm/år) pr. år af udgift pr. enhed Udgiftspost: 1. Skatter og afgifter 64 4.883 28,6 2. Forsikringer 14 1.086 6,3 3. Renholdelse og vicevært 33 2.507 14,7 4. El, gas og varme 8 555 3,2 5. Administration 32 2.310 13,5 6. Øvrige driftsudgifter 16 1.113 6,5 7. Kapitalafkast 1) 61 4.660 27,2 8. Budgetudgifter (Inkl. erhverv) 227 17.101 100,00 Heraf boliger: 9. Budgetudgifternes andel af lejen 223 16.748 43,3 10. Udvendig vedligeholdelse 115 9.076 23,4 11. Indvendig vedligeholdelse 16 1.335 3,4 12. Forbedringsforhøjelser 111 8.147 21,0 13. Residual 2) 42 3.411 8,9 Årsleje i beboelseslejemål i alt 507 38.717 100,0 Noter: 1. Inkl. overførte henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer (fra 1995). 2. Afvigelse mellem omkostningsbudgettet tillagt hensættelser og forbedringer på den ene side og på den anden side de samlede lejeindtægter ifølge samme ejendomsskema. Lejeindtægterne er inkl. boliger med husleje efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven. Socialministeriet har sammenlignet omkostningsbudgettet og den samlede husleje i denne undersøgelse og budgetlejeundersøgelsen fra 1993 for de 110 ejendomme, der indgik i begge undersøgelser. Sammenligningen viser, at huslejen er steget med 45,1 pct. fra 1993 til 2002 svarende til et årligt gennemsnit på 4,2 pct. Huslejerne har således været realt stigende over de seneste 9 år, idet forbrugerpriserne er steget med 22,9 pct. svarende til 2,3 pct. p.a. fra april 1993 til april 2002.
Den væsentligste grund til at huslejerne er, ifølge Socialministeriet steget hurtigere end inflationen har været, at hensættelserne til udvendig vedligeholdelse er hævet som følge af lovændringer ge n- nemført i perioden 1. maj 1993 og frem til 1997. Samtidigt er der indført løbende regulering af hensættelsesbeløbet fra og med 1993. Forbedringsforhøjelser i boligerne medvirker også til større huslejestigninger, idet disse er steget med 5,3 pct. p.a. Endelig betyder det forhold, at ejendommene gradvist får flere boliger udlejet efter 5, stk. 2 (genudlejning efter gennemgribende forbedring), at lejen gennemsnitligt set stiger hurtigere, end den ellers ville gøre. Forbedringsforhøjelser og genudlejede (og forbedrede) boliger repræsenterer boliger, der må antages at indeholde et væsentligt kvalitetsløft, således at en del af de viste huslejestigninger har baggrund i forbedrede boliger og ikke i rene udgiftsstigninger. Selve omkostningsbudgettet har i de 110 ejendomme umiddelbart været nogenlunde konstant med gennemsnitlige stigninger på 0,1 pct. p.a. Imidlertid er 2/3 af de tidligere henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer gledet ud af omkostningsbudgettet, og de posteres i 2002 som hensættelse til udvendig vedligeholdelse. Hvis man korrigerer for dette skønnes omkostningsbudgettet at være steget med cirka 1,5 pct. p.a. fra 1993 til 2002. Analysen af de enkelte omkostningstyper m.v. i 2002 viser, at udgifterne til skatter og afgifter udgør 64 kr./m². Denne udgiftspost tegner sig dermed for 28,6 pct. af ejendommenes samlede budgetleje. Der er stor forskel på udgifterne mellem de forskellige kommunegrupper, og der er relativ stor spredning i udgifterne. Udgifterne til forsikringspræmier m.v. ligger ret stabilt i niveauet 12 kr. - 16 kr./m², uanset hvilken kommunegruppe man ser på. De gennemsnitlige udgifter til renholdelse og vicevært ligger på 33 kr./m², og der er forholdsvis store forskelle mellem kommunerne. Det ser overvejende ud til, at udgifterne er højere i de mindste kommuner, men denne konklusion er dog usikker. Derimod ser det fortsat ud til, at der ikke er nogen sammenhæng mellem størrelsen af udgifterne og ejendommens størrelse. Dette er efterhånden velkendt (jf. undersøgelserne i 1988 og 1993). Administrationsudgifterne ligger i 2002 på et niveau omkring 2.246 kr./bolig årligt svarende til omkring 30 kr./m². Der er ikke væsentlige v ariationer i administrationsudgifterne, når man opdeler ejendommene efter antallet af boliger. Kapitalafkastet er opgjort til 61 kr./m² i denne undersøgelse. Heri er inkluderet 1/3 af det beløb, der blev henlagt eller kunne være blevet he nlagt til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994. Kapitalafkastet er i udtalt grad afhængigt af stikprøvens fordeling på ejendommenes opførelsesår. Ser man på afkastet for de forskellige årgange af byggeri, kommer denne afhængighed endog meget tydeligt frem. Med så stor årgangsafhængighed vil selv små forskelle i stikprøvers fordeling på o p- førelsesår kunne give store udslag i det gennemsnitlige kapitalafkast. Hensættelserne til vedligeholdelse lå i april 2002 gennemsnitligt for alle ejendomme på 115 kr./m² for udvendig vedligeholdelse og 18 kr./m² for indvendig. Undersøgelsen viser, at hensættelserne er
den næststørste udgiftspost, når man ser på fordelingen af den samlede årsleje. Af den huslej e, der betales i boligerne, udgør hensættelserne til udvendig ve dligeholdelse 23,4 pct. af årslejen. Forbedringsforhøjelserne ligger som gennemsnit for alle boliger i ejendommene (inkl. de boliger som eventuelt ikke er forbedrede)1 på 111 kr./m². Dette svarer til 21,0 pct. af den samlede husleje i undersøgelsens ejendomme. Forbedringsforhøjelserne skønnes at være undervurderede. En række ejendomme har således oplyst, at lejeindtægterne indeholder lejeforh øjelser pga. forbedringer, som ikke har kunnet oplyses. Det vurderes, at cirka ½ af forskellen mellem boligernes andel af omkostningsbudgettet og de samlede lejeindtægter i boligerne skyldes forbedringsforhøjelser. Ejendommene indeholder ofte boliger med forskellige lejefastsætte lsesprincipper - herunder navnlig boliger genudlejet efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven, der påkalder sig opmærksomheden, fo r- di de ved genudlejning ændrer lejefastsættelse fra omkostningsbestemt leje til det lejedes værdi. Tabel 2. Lejeindtægter fordelt efter lejefastsættelse. Kr. pr. m². Vægtet Fordeling Vægt: Ejendomme 10%- gennem- 90 % af antal fraktil Snit fraktil boliger Lejefastsættelse/type Omkostningsbestemt leje 349 484 670 42,9 % Småejendomme (kap. IV a) 356 516 672 46,2 % Genudlejning efter 5, stk. 2 650 792 950 6,9 % Nybyggeri efter 1991 646 776 855 1,4 % Tidl. Erhvervslejemål ( 15a, stk. 2) 287 544 681 1,6 % 80 %-ejendomme 424 605 839 1,1 % Alle lejefastsættelsesregler 356 526 717 100,0 % Den gennemsnitlige husleje på 507 kr./m² i tabel 2 ovenfor gælder for ejendomme, hvor omkos t- ningsbudgettet er fuldt specificeret. Udover sådanne ejendomme omfatter stikprøven også ejendomme, hvor lejen er fri, eller hvor der af andre grunde ikke er / skal være budgetsp ecifikationer. Undersøgelsens fulde materiale omfattende alle lejefastsættelsesregler viser, at huslejegennemsni t- tet ligger på 526 kr./m². Dette gennemsnit dækker - jf. tabel 2 - over et spænd fra de laveste huslejer på omkring 500 kr./m² i boliger med omkostningsbestemt leje og i småejendommene (kap. IV a), til de højeste huslejer i gennemgribende moderniserede boliger efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, samt i nybyggeri efter 1991, hvor lejeniveauet ligger på 776-792 kr./m². Stikprøvens ejendomme viser, at 42,9 pct. af boligerne i ejendommene har ren omkostningsbestemt leje, og at 46,2 pct. af boligerne har lignende lejefastsættelse. Andelen af boliger, der er udlejet efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven skønnes at udgøre 6,9 pct. svarende til, at der er omkring 12.500 genudlejede boliger i hele landet. 3. Huslejestigningerne 1993-2002 De årlige huslejestigninger fra 1993 til 2002 ligger på gennemsnitligt 4,2 pct. i de ejendomme, der indgår i socialministeriets to undersøgelser af huslejen. Stigningerne har således været højere end stigningerne i forbrugerpriserne, der gennemsnitligt lå på 2,3 pct. p.a. i perioden april 1993 - april 2002.
Det er forbundet med en vis usikkerhed at sammenligne såvel de enkelte udgiftsposter som den samlede husleje i ejendommene. Dels er ejendommenes størrelse ændret (jf. tabel ovenfor), og dels kan fysiske ændringer i ejendommen samt ændringer i lovgivningen spille ind. Allig evel vælges i det følgende at vise udgiftsniveauer og stigningsprocenter for samtlige udgiftsposter i de udsendte spørgeskemaer. Med de forbehold, der følger af ovenstående ses, at de reale huslejer i de nævnte ejendomme er st e- get med 1,9 pct. p.a. fra 1993 til 2002. Baggrunden for denne stigning i huslejerne søges belyst i tabel 3. Tabel 3. Årlig husleje pr. m² i 1993 og 2002 samt gennemsnitlige årlige stigninger i perioden. Uvægtede gennemsnit. 1993 2002 Gns. Årlig leje Udgiftspost: Kr./kvm/år 1. Skatter og afgifter 51 63 2,4 % 2. Forsikringer 12 13 0,9 % 3. Renholdelse og vicevært 25 34 3,5 % 4. El, gas og varme 12 7-5,8 % 5. Administration 25 29 1,7 % 6. Øvrige driftsudgifter 5 13 11,2 % 7. Kapitalafkast 62 57-8.a. Fornyelse af tekniske installationer 35 - - 8.b. Tillæg til kapitalafkast - 15-9. Budgetleje i alt (boliger & erhverv) 227 230 0,1 % 10. Boligernes andel af budgetlejen 207 231 1,2 % 11. Udvendig vedligeholdelse 56 112 8,0 % 12. Indvendig vedligeholdelse 13 16 2,3 % 13. Forbedringsforhøjelser 59 94 5,3 % 14. Årsleje i beboelseslejemål i alt 335 454 3,4 % 15. Lejeindtægter i alt 339 492 4,2 % Noter: 1) Kapitalafkast og henlæggelser til tekniske installationers fo rnyelse ændredes fra og med 1995. I 2002 erstatter tillægget til kapitalafkast i tabellens 8 b én tredjedel af de tidligere henlæggelser i 1993 (jf. 8 a) tillagt inflationsregulering. Fra og med 1. januar 1995 er der sket ændringer i reglerne for kapitala fkastberegning. De tidligere henlæggelser til fornyelse af tekniske insta llationer er konverteret til kapitalafkast (med 1/3) og til henlæggelser til udvendig vedligehold else (med 2/3). Dette sammenholdt med at ejendommene tilsyneladende er undergået forandringer - i hvert fald mht. boligarealets størrelse - betyder, at man ikke kan sammenligne kapitalafkastet og henlæggelserne til tekniske installationer, som disse fre m- går af de to undersøgelser. Udgifterne til (1) skatter og afgifter, (3) renholdelse m.v. og (6) øvrige driftsudgifter er alle steget mere end forbrugerpriserne. Hertil kommer, at hensættelserne til udvendig vedligeholdelse og hu s- leje efter gennemførte forbedringsforhøjelse også er steget (noget) kraftigere. De øvrige udgiftsposter er steget i samme takt som forbrugerpriserne eller langsommere og udgifterne til (4) el, gas og varme er faldet med 5,8 pct. p.a. Det samlede omkostningsbudget er således steget med 0,1 pct. p.a., men da 2/3 af de tidligere henlæggelser til tekniske installationer er fly ttet over på kontoen for udvendig vedligeholdelse (11), skal der ske en korrektion. Da tillægget til kapitalafkastet (8) udgør 15 kr./m² i 2002 skønnes det, at der er gledet 30 kr./m² ud af omkostningsbudgettet i forhold til 1993. Dermed er sammenlignings-
udgifterne 227 kr./m² i 1993 og 260 kr./m² i 2002 svarende til en gennemsnitlig stigning på 1,5 pct. p.a. En væsentlig del af stigningen skyldes således - både absolut og procentuelt - de større hensættelser til udvendig vedligeholdelse og forhøjelser efter gennemførte boligforbedringer. Hertil kommer, at ejendommene i 2002 omfatter boliger udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvilket resulterer i, at lejeindtægterne (15) overstiger den rene omkostningsbestemte årsleje (14). Af: Økonom Jesper Larsen, Lejernes LO, 2003