En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor

Transkript

1 En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor bl danmarks almene boliger

2 1 1. Indledning og sammenfatning En analyse af driftsomkostningerne i hhv. den almene og private udlejningssektor viser, at de samlede driftsomkostninger er lidt højere i den private udlejningssektor end i den almene sektor. Driftsomkostninger omfatter udgifter til ejendomsskat, forsikring, administration, renhold, forsyning, tab på lejere og vedligeholdelse. I begge sektorer er der betydelige geografiske forskelle, således at omkostningerne er højest i hovedstadsområdet. En del af forklaringen skyldes et generelt højere lønniveau og grundværdier i hovedstadsområdet. Hvis man skal nærme sig en sammenligning af effektiviteten i de to sektorer, så giver det mest mening af at fokusere på udgifterne til administration og renhold. Her viser analysen, at der har været en markant forskellig udvikling gennem de seneste 1 år, hvilket fremgår af figur 1. Figur 1. Udgifter til administration og renhold i den almene og private udlejningssektor (kr. pr. m2) Almen Privat Kilde: AE pba. Landsbyggefonden og IPD I 21 var udgifterne til administration og renhold pr. kvadratmeter 3 pct. højere i den almene sektor end i den private udlejningssektor. I 211 er billedet derimod stik modsat, idet omkostningerne pr. kvadratmeter er 2 pct. lavere i den almene sektor. Der har således været tale om en noget lavere stigningstakt i disse udgifter i den almene sektor gennem de seneste 1 år. Sammenligningen af driftsudgifterne i den almene og den private udlejningssektor er foretaget af AE- rådet. Data for det private lejeboligmarked er leveret af IPD, der er en forkortelse af Investment Property Databank, som er et internationalt firma, der udarbejder performancetal for ejendomsbranchen. Data for den almene udlejningssektor er leveret af Landsbyggefonden.

3 2 2. Samlede driftsomkostninger De samlede driftsomkostninger pr. kvadratmeter i det almene boligbyggeri adskiller sig i 211 ikke væsentligt fra de det private udlejningsbyggeri. I gennemsnit udgør driftsomkostningerne således 411 kr. pr kvadratmeter i det almene og 43 kr. pr kvadratmeter i det private udlejningsbyggeri, jf. tabel 1. Udgifterne til administration udgør omtrent sammen andel af driftsomkostningerne i begge sektorer, mens andelen af udgifterne til renhold er 5 pct. lavere i den almene sektor. En sammenligning af de absolutte tal viser, at udgifterne til administration og renhold var henholdsvis 1 pct. og 3 pct. højere i den private udlejningssektor end i den almene sektor i 211. Tabel 1. Driftsomkostninger 211 Privat udlejning Almene boliger / m 2 Andel / m 2 Andel Ejendomsskat Forsikring Administration Renhold Forsyning Tab på lejere Løbende vedligehold Planlagt vedligehold Vedligehold i alt Driftsomkostning er, i alt Kilde: AE på baggrund af Landsbyggefonden og IPD Udgifterne til forsikring og tab på lejere udgør i begge sektorer kun et par procent af udgifterne. Sidstnævnte er lidt større i den almene sektor, hvilket utvivlsomt hænger sammen med, at der blandt beboerne en del socialt udsatte. Udgifterne til ejendomsskatter er omvendt noget højere i den private udlejningssektor, hvilket kan hænge sammen med mere attraktive placeringer og en koncentration af disse boliger omkring de store byer. Den tungeste udgiftspost i begge sektorer er vedligeholdelse. I den almene sektor udgør vedligeholdelsesomkostningerne 35 pct. af driftsomkostningerne, mens de i den private sektor udgør 31 pct. For begge sektorer finder AE- rådet ikke overraskende, at vedligeholdelsesomkostningerne er højere i ældre ejendomme. I den almene sektor bygget før 196 er det løbende og planlagte vedligehold 87 kr. pr. kvadratmeter større end gennemsnittet for hele den almene sektor.

4 3 3. Geografi Der er betydelige geografiske forskelle i driftsomkostningerne i både den almene og den private udlejningssektor. Dette er vist i tabel 2 herunder, hvor der er sat fokus på administration, renhold, vedligehold og forsyning. Der er således set bort fra posterne ejendomsskatter, forsikring og tab på lejere, som oplagt har indbygget geografisk spredning. Tabel 2. Omkostninger pr kvadratmeter fordelt på områder, 211 Almen Privat København Øvrige land København Øvrige land Administration Renhold Vedligehold Forsyning Samlede udgifter Kilde: AE pba. Landsbyggefonden og IPD Der er kun en beskeden geografisk spredning i administrationsomkostningerne både i den almene og private udlejningssektor. Derimod er der en ganske stor geografisk spredning i udgifterne til renhold i den almene sektor, hvorimod det er mere ensartet i den private udlejningssektor. Opgjort pr. lejemål er udgifterne til renhold således mellem kr. billigere pr. lejemålsenhed for afdelingerne på Bornholm, Fyn, Sydvestsjælland og i Jylland sammenlignet med København. En del af forklaringen på højere renholdelsesudgifter i hovedstaden kan være, at boligafdelingerne her typisk består af flere boliger end i provinsen. En tidligere analyse af renholdelsesudgifterne fra Landsbyggefondens har således vist, at renholdelsesudgifterne i etagebyggeri er højere desto større afdelingerne er, og at de i høj grad afhænger af byggeriarten. Herudover er der også en sammenhæng med de boligsociale opgaver, hvilket vises i en analyse i afsnit 5. En anden medvirkende forklaring på det højere omkostningsniveau i hovedstaden er utvivlsomt også det højere lønniveau her, hvilket især kan have betydning for posterne renhold og vedligeholdelse. 4. Renhold og administration Hvis man skal nærme sig et mål for effektivitet, så er det først og fremmest vigtigt at fokusere på udgifter, som boligorganisationen og den private udlejer reelt har en indflydelse på, og her er de mest oplagte kandidater som tidligere nævnt administration og renhold. Dernæst er det vigtigt at være opmærksom på, at forskelle i udgifter ikke nødvendigvis også betyder forskelle i effektivitet, da de statistiske tal ikke fortæller noget om den kvalitet, der ydes for pengene. Imidlertid har vi ikke et sæt indikatorer for kvaliteten, og derfor må analysen tage udgangspunkt i de registrerede udgifter.

5 4 Figur 2 herunder viser renholdelsesudgifterne. Det fremgår, at den almene sektor i 211 havde lavere udgifter til renhold end den private udlejningssektor. Dette skyldes især en noget lavere stigningstakt i den almene sektors renholdelsesudgifter gennem de seneste 1 år. Figur 2. Udviklingen i renholdelsesudgifter pr. m Almen Privat Kilde: AE pba. Landsbyggefonden og IPD Tilbage i 21 var udgifterne til renhold i den almene sektor således pct. højere pr kvadratmeter end i den private udlejningssektor, men allerede i 22 krydsede kurverne, og tendensen over de sidste 1 år er, at stigningstakten i renhold har været lavere i den almene sektor end i den private udlejningssektor. I 211 var udgifterne til renhold i den private udlejningssektor således 3 pct. højere end i den almene sektor. En lignende men ikke så markant udvikling er sket i forhold til administrationsbidraget. Her var udgifterne i den almene sektor også større end i den private udlejningssektor tilbage i 21, men en lavere stigningstakt i den almene sektor har ført til, at administrationsbidraget nu er højest i den private udlejningssektor. Dette fremgår af figur 3 nedenfor. For nærmere at belyse sammenhængen mellem antal lejemålsenheder og udgifterne til hhv. administration og renhold er der foretaget en sammenligning mellem de faktiske og såkaldte forventede udgifter for boligorganisationer med henholdsvis over og under 3 lejemålsenheder. I den forventede udgift er der korrigeret ud fra baggrundsvariable som geografi, beboersammensætning, byggeart m.v.

6 5 Figur 3. Udviklingen i administrationsudgifter pr. m Almen Privat Kilde: AE pba. Landsbyggefonden og IPD Som det fremgår af tabel 3 herunder, er der god overensstemmelse mellem det faktiske og forventede administrationsbidrag for både de store og små boligorganisationer. For renhold er mønstret imidlertid et andet, for her viser det sig, at boligorganisationer med mindre end 3 lejemålsenheder har lavere udgifter til renhold, end hvad man skulle forvente ud fra en teoretisk beregning. Tabel 3. Faktiske og forventede udgifter til administration og renhold i almen sektor (store og små boligorganisationer) Administration: Faktisk udgift < 3 lejemålsenheder > 3 lejemålsenheder kr. 3.7 kr. Forventet udgift Renhold: Faktisk udgift Forventet udgift Kilde: AE- rådet kr kr kr kr kr kr.

7 6 Det peger i retning af, at der er effektivitetsgevinster forbundet med driften af de små afdelinger, når skillelinjen er sat til 3 lejemålsenheder. Der skal foretages videre analyser, idet der for langt mindre og især spredte afdelinger må forventes at være den modsatte effekt. 5. Betydningen af sociale forpligtelser Når der foretages analyser af den almene sektors driftsomkostninger, så er det også vigtigt at være opmærksom på sektorens særlige boligsociale ansvar med at huse de mest udsatte og ressourcesvage befolkningsgrupper. Disse forpligtelser vil øge driftsomkostningerne på flere felter. For at belyse denne problemstilling er der foretaget en analyse af udgifterne til administration og renhold i afdelingerne med boligsociale helhedsplaner. En opgørelse af de såkaldte forventede udgifter til administration og renhold på baggrund af korrektioner ud fra baggrundsvariable som geografi, beboersammensætning, byggeart m.v. er sammenholdt med de faktiske udgifter. Som det fremgår af tabel 4 herunder, er de faktiske udgifter pr. lejemålsenhed til renhold i afdelinger med boligsociale projekter væsentlig højere end de forventede, nemlig 7. kr. pr. lejemål mod forventet 6.3 kr. altså en forskel på 1.1 kr. årligt. For administrationsudgifterne er mønstret anderledes, idet de faktiske udgifter svarer til de forventede, som i øvrigt svarer til gennemsnittet for hele den almene sektor. Dette afspejler uden tvivl, at der trods forskellige belastninger i de forskellige afdelingstyper ikke foretages sammen differentiering af administrationsbidraget, som opstår ved opgørelsen af udgifterne til renhold. Tabel 4. Udgifter til renhold og administration i afdelinger med boligsociale helhedsplaner Faktisk Forventet Renhold 7. kr. 6.3 kr. Administration 3.7 kr. 3.7 kr. Kilde: AE pba. Landsbyggefonden 6. Administrative forpligtelser De almene boligorganisationer er pålagt en række indberetningsforpligtigelser, som indebærer ekstra administrative omkostninger. Det drejer sig fx om indberetninger til Huslejeregistreret til brug for Udbetaling Danmark (UdK), regnskabsindberetninger til Landsbyggefonden m.v. Det kan altid diskuteres, om udgifterne til nogle af disse aktiviteter ikke har nogle afledte positive effekter også i forhold til den løbende drift, men det er også uomtvisteligt, at de fører til en del ekstraudgifter.

8 7 Det er kompliceret at opgøre disse udgiftsbelastninger, men Boligkontoret Danmark har på baggrund af deres interne registreringer stillet datamaterialet i tabel 5 til rådighed. Tabel 5. Udgiftsbelastninger af forskellige aktiviteter, kr. Aktivitet Styringsdialog Udbetaling Danmark Regnskabsindberetning Boligsocialt arbejde (ej indtægtsdækket) I alt Årlig omkostning pr. lejemål 13,7 14,,5 72,5 1,7 Kilde: Boligkontoret Danmark Det fremgår tydeligt, at de forskellige forpligtelser tilsammen udgør en ikke ubetydelig belastning af administrationsomkostningerne. På den baggrund er det interessant, at samtidig med, at flere af disse forpligtelser er blevet pålagt den almene sektor, har administrationsbidraget udviklet sig langsommere end i den private udlejningssektor og er nu i absolut størrelse lavere i den almene sektor end i den private udlejningssektor, jf. figur 2 ovenfor. 7. Afrunding Gennem årene er der foretaget flere analyser af driftsomkostningerne i den almene sektor, og mange af konklusionerne er velkendte. Eksempelvis de geografiske forskelle, forskellig udgiftsbelastning afhængig af afdelingstype, mønstre i henlæggelser i forhold til ældre ejendomme m.v. Derimod er det ganske overraskende, at den almene sektor i dag har lavere driftsudgifter end den private udlejningssektor. Selv med sammen effektivitet i de to sektorer skulle flere forhold ellers tale for, at udgiftsniveauet skulle være større i den almene sektor. For det første påhviler der den almene sektor en lang række boligsociale forpligtelser, som i sig selv kan trække visse af udgiftsposterne op. For det andet er der hele den institutionelle opbygning af den almene sektor med beboerdemokratiet som fundament og tætte relationer til kommunerne som arbejdsform. Det er store styrker ved netop den almene grundide, men disse institutionelle forpligtelser giver også ekstraudgifter, Og endelig for det tredje er der en række administrative procedurer, som den almene sektor er pålagt, og her kan nævnes indberetninger til Udbetaling Danmark, indberetninger af byggenøgletal, månedlig indberetning af tomme boliger, regnskabsindberetninger osv. osv. På den baggrund må analyserne give anledning til en vis stolthed i den almene sektor, men det må endelig ikke føre til en tilbagelænet stil. Tværtimod skal der dykkes endnu mere ned i tallene, så der hele tiden kan arbejdes for mere effektive løsninger.