Årsrapport 2009 EgnsINVEST Ejd., Tyskland A/S
Indhold 03 Selskabets profil 04 Oplysninger om selskabet 05 Hoved og nøgletal 06 Ledelsespåtegning 07 Revisors påtegning 08 Ledelsesberetning 12 Anvendt regnskabspraksis 15 Resultatopgørelse 16 Balance 18 Pengestrømsopgørelse 19 Noter 22 Nøgletalsdefinition På forsiden er afbilledet en af selskabets ejendomme beliggende på Chauseestrasse. 2
Selskabets profil EgnsINVEST Ejd., Tyskland A/S er et selskab, der investerer i ejendomme beliggende i Tyskland. Investeringsstrategien i selskabet bygger på en initial investering i udvalgte områder i Berlin, men giver mulighed for investering i andre større byer i Tyskland. Selskabet fokuserer på, at investere i mindre og mellemstore ejendomme - gerne med udviklingspotentiale - beliggende i byområder med et højt aktivitetsniveau. Ejendommene vil således være eksklusive, relativt bekostelige og velbeliggende. 3
Oplysninger om selskabet Navn og hjemsted EgnsINVEST Ejd., Tyskland A/S Vitus Berings Plads 5 8700 Horsens Cvr.nr.: 30557751 Regnskabsår 1. januar til 31. december. Bestyrelse Per Wraa (formand) Knud Lomborg (næstformand) Thorkild Steen Sørensen Direktion Adm. direktør, Thorkild Steen Sørensen Revision Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Søren Frichs Vej 38A 8230 Åbyhøj Finansiel formidler EgnsINVEST Capital Fondsmæglerselskab A/S Vitus Berings Plads 5 8700 Horsens Aktionærer i henhold til aktieselskabslovens 28b pr. 31.12.2009 Rolf Barfoed A/S Sparekassen Kronjylland Kursfastsættelse og indre værdi Selskabet er optaget til handel på First North Denmark. Selskabets hjemmeside: www.egnsinvest.dk Certified Advisor Advizer K/S Dalgas Avenue 48 8000 Århus C (Certified Advisor har ingen aktiebesiddelse i selskabet) Administration EgnsINVEST Management A/S Vitus Berings Plads 5 8700 Horsens 4
Hoved- og nøgletal Hovedtal 31/12 2009 31/12 2008* t.kr. t.kr. Nettoomsætning 14.517 6.080 Administrationsomkostninger 7.585 3.549 Værdiregulering af investeringsejendomme 4.731-37.186 Resultat før finansielle poster 11.662-34.654 Finansielle poster, netto -6.071-1.846 Resultat før skat og værdiregulering af investeringsejendomme 861 685 Resultat før skat 5.591-36.500 Årets resultat 4.794-31.026 Investeringsejendomme til dagsværdi 302.412 295.281 Balancesum 330.595 305.910 Egenkapital 148.833 144.039 Antal aktier, stk. 1.770.000 1.770.000 Gennemsnitlig antal aktier i perioden, stk. 1.770.000 1.770.000 Nøgletal Resultat pr. aktie før skat 3,16 kr. -20,62 kr. Resultat pr. aktie efter skat 2,71 kr. -17,53 kr. Indre værdi pr. aktie 84,09 kr. 81,38 kr. Egenkapitalforrentning før skat 3,82 % -22,74 % Egenkapitalforrentning efter skat 3,27 % -19,33 % Investeringsejendomme i pct. af aktiver 91,47 % 96,50 % Gearing i pct. af egenkapital 116,89 % 107,20 % Omkostningsprocent 5,18 % 2,21 % *) Omfatter perioden 3. december 2007-31. december 2008. Regnskabsåret var samtidig selskabets første, hvorfor ejendomsporteføljen var under opbygning. Perioden er derfor ikke direkte sammenlignelig med efterfølgende år. Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens "Anbefalinger og Nøgletal 2005". Der henvises til definitioner og begreber under noterne. 5
Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har aflagt årsrapport for regnskabsåret 2009. Årsrapporten er aflagt i henhold til årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige, ligesom årsrapporten efter vores opfattelse indeholder de oplysninger, der er relevante for at bedømme selskabets økonomiske forhold. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Horsens, den 31. marts 2010 Direktionen: Thorkild Steen Sørensen Bestyrelsen: Per Wraa Knud Lomborg Thorkild Steen Sørensen formand næstformand Godkendt på generalforsamlingen, den / 2010. 6
Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i EgnsINVEST Ejd., Tyskland A/S Vi har revideret årsregnskabet for EgnsINVEST Ejd., Tyskland A/S for regnskabsåret 1. januar 2009-31. december 2009, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2009-31. december 2009 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Århus, den 31. marts 2010 Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Henning Aslak statsautoriseret revisor Thomas Rosquist Andersen statsautoriseret revisor 7
Ledelsesberetning Udvikling i økonomiske aktiviteter og forhold Årets resultat før værdireguleringer, finansielle poster og skat udgør kr. 6.931.173. Årets resultat er påvirket af en positiv værdiregulering på kr. 4.730.642. Værdireguleringen er dels baseret på ejendommenes indtjeningsevne, og således et udtryk for den forbedring der er sket i lejeindtægter i årets løb, dels på en positiv udvikling i området, hvorved afkastkravet reduceres. Der er i året foretaget forbedringsarbejder på ejendommene for 2.399.902 mio. kr. Disse forbedringsarbejder giver et afkast, der ligger betydeligt over ejendommenes generelle afkast, og er indregnet i ovenstående værdiregulering. Porteføljen er udvalgt i attraktive boområder med generelt høje udlejningsprocenter og betalingsdygtige lejere. Alle ejendomme er individuelt udvalgt, hvilket har medført meget gunstige indkøb, hvilket fremgår af skemaet side 10. Heraf fremgår således at den gennemsnitlige købspris pr. kvm er 966 kr. lavere end det fremgik af det oprindelige prospekt, og den realiserede gennemsnitlige månedlige leje er kr. 1,2 højere pr. kvm. For at sikre en korrekt værdiansættelse udtages 1/3 af selskabets ejendomsportefølje hvert år til vurdering hos ekstern valuar. Pr. 31. december 2009 er selskabets ejendomme indregnet med kr. 302.411.787. Med baggrund i selskabets udviklingsplaner, er der i årets løb udarbejdet planer for udvikling og optimering af selskabets portefølje, og dette arbejde pågår og gennemføres i løbet af 2010, således at dagsværdien af ejendommene løbende vil udvikle sig i takt med udviklingen af ejendommenes indtjeningsevne. Markedets udvikling har generelt ansporet til en forsigtighed med investeringerne. Der vil i løbet af foråret 2010 blive taget stilling til, hvorvidt selskabet indkøber yderligere ejendomme til porteføljen. Egenkapitalen udgør ved regnskabsåret slutning kr. 148.832.644. Udviklingen i 2009 EgnsINVEST Ejd. Tyskland A/S har 13 ejendomme i porteføljen. Nedenfor er vist et kort over Berlin med indkøbte områder samt en kort beskrivelse af de områder, hvor de indkøbte ejendomme ligger. 8
Ledelsesberetning - fortsat Området Prenzlauer Berg Oprindelig lå Prenzlauer Berg uden for Berlins bymur, som dog forsvandt allerede i 1867. Det tror man næppe i dag, hvor området sammen med Mitte udgør det mest attraktive og centrale område i den østlige del af Berlin. Siden murens fald har området været centrum for kunst og kreativitet, og i dag bor der bl.a. en række prominente politikere, kunstnere og skuespillere i de flot renoverede ejendomme, hvoraf en stor del er fra starten af år 1900. Selskabet har i denne bydel indkøbt to ejendomme, med en samlet dagsværdi pr. 31/12 2009 på t.kr. 29.055. Området Friedrichshain Friedrichshain er et af de tættest beboede områder i Berlin, og det tætte naboskab til Prenzlauer Berg har smittet af bl.a. i området ved Simon Dachstrasse med cafeer, restauranter, skønne alleer og masser af ude liv. Warschauer Strasse og Oberbaumbrücke forbinder de to bydele, og betragtes som Berlin s smukkeste bro. Her starter også East- Side-Gallery, som har udviklet sig til noget, som man skal se blandt alle Berlin s mange seværdigheder. Det 1,3 km lange stykke af muren strækker sig helt hen til Ostbahnhof, og er blevet forvandlet til et stort friluftsgalleri med forskellige kunstneres farvestrålende dekorationer og tegninger. Som skærende kontrast til den ukonventionelle atmosfære og den kosmopolitiske stemning løber den fredede 2,5 km lange og 125 m brede Karl-Marx-Allee igennem bydelen. Efterhånden som saneringen er skredet frem, er der skabt en smuk boulevard med grønne områder, brede fortove og interessante butikker. Selskabet har i denne bydel indkøbt seks ejendomme, med en samlet dagsværdi pr. 31/12 2009 på t.kr. 102.399. Området Mitte Bydelen Mitte er en forlængelse af Friedrichsstrasse, som er en af Berlins mest berømte gader - både kendt for usædvanligt eksklusive butikker i den ene ende og for Check Point Charlie i den anden ende. Friedrichsstrasse krydser Unter den Linden og går senere over i Chausseestrasse, der forbinder trafikken op mod den nye hovedbanegård. Selskabet har i dette område indkøbt en ejendom med et væld af forskellige detaljer. Ejendommen er totalt renoveret med nænsomt øje for bevaringsværdige finesser. Der er en uudnyttet tagetage, som med en udbygning automatisk vil øge ejendommens værdi betydeligt. Ejendommen har et positivt cash flow og vil derfor også forretningsmæssigt være et godt investeringsobjekt. Ejendommen er indregnet med en dagsværdi pr. 31/12 2009 på t.kr. 51.350. Området Steglitz Området Steglitz er sammen med Zehlendorf et af de meget eftertragtede steder at bo i Berlin. Det er er typisk de velhavende tyskere, der vælger at bo her. Der er en god infrastruktur i området idet både U Bahn, S Bahn og motorvej er tilgængelig. Desuden er området præget af adskillige ambassader, palæ-lignende villaer og et rigt byliv centreret omkring bydelens hovedgade Schlossstrasse, som er et meget anerkendt sted at shoppe. Selskabet har i denne bydel indkøbt 2 ejendomme, med en samlet dagsværdi pr. 31/12 2009 på t.kr. 33.400. Området Charlottenburg/Wilmersdorf Bydelen består af to tidligere bydele, Charlottenburg og Wilmersdorf, der blev fusioneret ved en bydelsreform i 2001. Charlottenburg er centrum for Vestberlin. Bydelen er opkaldt efter dronning Sophie Charlotte, Friedrich 1.s hustru. Hun har også lagt navn til Charlottenburgslottet, som ligger ved de store museer i Schlosstrasse. Hovedgaden i bydelen er Kurfürstendamm i den sydlige ende, som er Berlins mest kendte shoppinggade. Her kan man finde alle de kendte designer-butikker, som Gucci, Prada og Versace, såvel som de store butikskæder H & M, Miss Sixty, Footlocker, m.m. Selskabet har i denne bydel indkøbt 2 ejendomme, med en samlet dagsværdi pr. 31/12 2009 på t.kr. 86.208. 9
Ledelsesberetning - fortsat Nedenfor er foretaget en sammenligning af enkelte nøgletal ved de indkøbte ejendomme i forhold til prospektet. Realiseret Oprindelige prospekt Indskud af kapital (DKK) 177.000.000 100.000.000 Gennemsnitlig købspris per m 2 inkl. Omkostninger (DKK) 11.034 12.000 Gennemsnitlig størrelse per lejemål (m2) 74 76 Gennemsnitlig størrelse per ejendom (m2) 2.295 2.274 Gennemsnitlig månedlig leje per m2 (DKK) 52,00 50,8 Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsrapporten til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af afkastbaserede værdiansættelsesmodeller. Disse modeller indeholder skøn over ejendommenes fremtidige afkast og de forventede afkastkrav. Ejendommenes fremtidige afkast er skønnet på grundlag af egne erfaringstal og budgetter. Det anvendte afkastkrav er ligeledes fastsat på grundlag af egne erfaringstal. Der er usikkerhed forbundet med de anvendte afkastkrav og da denne faktor har stor betydning for værdien af selskabets investeringsejendomme, er der - som følge heraf - usikkerhed forbundet med den indregnede værdi af selskabets investeringsejendomme. Det er ledelsens vurdering, at de anvendte skøn i forbindelse med værdiansættelsen er forsvarlige. Usædvanlige forhold Der har ikke været usædvanlige forhold. Begivenheder efter balancedagen Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af selskabets finansielle stilling. Forventninger til fremtiden I løbet af 2010 vil der blive fokuseret på renovering, udbygning og forbedring af den eksisterende portefølje og evt. en udvidelse af porteføljen. Der igangsættes blandt andet udbygning af tagetage på tre ejendomme, ligesom to af ejendommene renoveres med facadeisolering, energiruder, elevator, nye altaner og indvendig renovering i det omfang lejlighederne kan lediggøres hertil. Udbygningen af tagetagerne forventes at medføre en samlet forøgelse af lejemålene på 1.300 kvm, hvilket vil få en positiv effekt på driften og ikke mindst værdien af ejendommene. Det forventes, at udbygningen vil være færdiggjort primo 2011. Med det faldende renteniveau og en stabilisering af markedet, forventes et positivt resultat før skat og værdireguleringer i 2010 på mellem 2,5 mio. kr. og 3,5 mio. kr. Der forventes positive værdireguleringer af investeringsejendommene ved årets udgang. 10
Ledelsesberetning - fortsat Finanskalender 2010 31. marts Offentliggørelse af årsrapport 2009 6. maj Ordinær generalforsamling 21. maj Periodemeddelelse 30. august Offentliggørelse af halvårsrapport 2010 23. november Periodemeddelelse Fondsbørsmeddelelser 2009 27. marts Offentliggørelse af årsrapport 2008 24. april Indkaldelse til generalforsamling 5. maj Referat generalforsamling 20. maj Periodemeddelelse 27. august Halvårsrapport 2009 14. oktober Ny certified advisor 24. november Periodemeddelelse 11
Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for EgnsINVEST Ejd., Tyskland A/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B virksomheder samt oplysningskrav til årsrapporter for selskaber noteret på First North. Rapporteringsvaluta Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Valutaomregning Transaktioner i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter transaktionsdagens kurs. Monetære aktiver og forpligtelser i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og tab indgår i resultatopgørelsen under finansielle poster. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Lejeindtægter ved udlejning af ejendomme indgår i omsætningen. Omsætningen opgøres efter fradrag af moms, afgifter og rabatter. Lejeindtægter indregnes i den regnskabsperiode, som lejen vedrører. Andre driftsomkostninger Andre driftsomkostninger vedrører omkostninger afholdt i forbindelse med drift og vedligeholdelse af selskabets ejendomme. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af selskabet, herunder omkostninger til ejendomsadministration, administrativt personale og kontoromkostninger. Værdireguleringer af ejendomme Investeringsejendomme værdireguleres til dagsværdi. De årlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten Værdireguleringer af investeringsejendomme. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger samt realiserede og urealiserede valutakursreguleringer. Skat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat med fradrag af den del af årets skat, der vedrører egenkapitalbevægelser. Aktuel og udskudt skat vedrørende egenkapitalbevægelser indregnes direkte i egenkapitalen. 12
Anvendt regnskabspraksis - fortsat Balancen Materielle aktiver Materielle anlægsaktiver omfatter investeringsejendomme. Ejendomsporteføljen måles ved første indregning til kostpris tillagt købsomkostninger. Efterfølgende forbedringer, som tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som forbedring. Omkostninger, der ikke tilføjer en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, udgiftsføres i resultatopgørelsen. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en faktor-model, der bygger på eksterne data vedrørende markedsudvikling, samt de enkelte ejendommes specifikke likviditetsstrømme. Målingen understøttes af vurderinger foretaget af eksterne uafhængige vurderingseksperter. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten værdireguleringer af investeringsejendomme. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets forventede skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Hensættelse til udskudt skat beregnes med den aktuelle skattesats af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier bortset fra midlertidige forskelle, som opstår på anskaffelsestidspunktet for aktiver og forpligtelser, og som hverken påvirker resultat eller den skattepligtige indkomst. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudt skatteforpligtelser. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til garantiforpligtelser, indgåede kontrakter mv. Hensatte forpligtelser indregnes, når virksomheden på balancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse vil medføre et forbrug af virksomhedens økonomiske ressourcer. Hensatte forpligtelser måles til nettorealisationsværdi. 13
Anvendt regnskabspraksis - fortsat Finansielle gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. De rentebærende gældsforpligtelser, som kan henføres til investeringsaktiviteterne, måles efterfølgende til dagsværdi. Anden gæld måles efterfølgende til amortiseret kostpris svarende til den nominelle restgæld. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter forudbetalinger vedrørende omkostninger i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i efterfølgende regnskabsår. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen viser virksomhedens pengestrømme for året, årets forskydning i likvider samt selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømme fra driftsaktivitet præsenteres indirekte og opgøres som årets resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapitalen, betalte finansielle poster samt betalte selskabsskatter. Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af anlægsaktiver. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter udbyttebetalinger til aktionærer, kapitalforhøjelser og - nedsættelser samt optagelse af lån og afdrag på rentebærende gæld. Likvider omfatter likvide beholdninger samt kortfristede værdipapirer med ubetydelig risiko for værdiændringer. 14
Resultatopgørelse 31/12 2007 - Note 31/12 2009 31/12 2008 kr. kr. Lejeindtægter 16.734.264 6.770.034 Driftsomkostninger 2.217.655 689.952 Nettoomsætning 14.516.609 6.080.082 1 Administrationsomkostninger 7.585.436 3.548.636 Resultat før værdireguleringer 6.931.173 2.531.446 5 Værdireguleringer af investeringsejendomme 4.730.642-37.185.682 Resultat før finansielle poster 11.661.815-34.654.236 2 Finansielle indtægter 418.343 1.115.293 3 Finansielle omkostninger 6.488.845 2.961.327 Resultat før skat 5.591.314-36.500.270 4 Skat af årets resultat 797.400-5.474.000 ÅRETS RESULTAT 4.793.914-31.026.270 Forslag til resultatdisponering: Overført resultat 4.793.914-31.026.270 15
Balance AKTIVER 31/12 2009 31/12 2008 kr. kr. Note ANLÆGSAKTIVER 5 Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme 302.411.787 295.281.241 Materielle anlægsaktiver 302.411.787 295.281.241 ANLÆGSAKTIVER 302.411.787 295.281.241 OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavender Tilgodehavender hos lejere 286.464 411.237 Andre tilgodehavender 1.554.994 1.008.643 6 Udskudt skatteaktiv 4.823.600 5.621.000 Periodeafgrænsningsposter 516.771 58.000 Tilgodehavender 7.181.829 7.098.880 Likvide beholdninger 21.001.694 3.529.573 OMSÆTNINGSAKTIVER 28.183.523 10.628.453 AKTIVER I ALT 330.595.310 305.909.694 16
Balance PASSIVER EGENKAPITAL Aktiekapital 177.000.000 177.000.000 Overført resultat -28.167.356-32.961.270 7 EGENKAPITAL 148.832.644 144.038.730 HENSATTE FORPLIGTELSER 8 Øvrige hensatte forpligtelser 6.048.178 5.906.000 HENSATTE FORPLIGTELSER 6.048.178 5.906.000 GÆLDSFORPLIGTELSER 9 Langfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter 173.532.029 0 Langfristede gældsforpligtelser 173.532.029 0 Kortfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter 435.776 154.402.881 Anden gæld 1.746.682 1.562.083 Kortfristede gældsforpligtelser 2.182.458 155.964.964 GÆLDSFORPLIGTELSER 175.714.487 155.964.964 PASSIVER I ALT 330.595.310 305.909.694 11 Pantsætninger og eventualforpligtelser 17
Pengestrømsopgørelse 1/1-31/12 2009 3/12 2007-31/12 2008 Note Kr. Kr. Årets resultat før finansielle poster 11.661.815-34.654.236 10 Øvrige reguleringer -553.572 5.843.203 Værdiregulering ejendom -4.730.642 37.185.682 Pengestrømme fra driftsaktiviteten før finansielle poster 6.377.601 8.374.649 Renteindbetalinger 418.343 1.115.293 Renteudbetalinger -6.488.845-2.961.327 Pengestrømme fra driftsaktivitet 307.099 6.528.615 Køb af materielle anlægsaktiver -2.399.902-332.466.923 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -2.399.902-332.466.923 Etablering af gældsforpligtelser 19.564.924 154.402.881 Emission 0 175.065.000 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 19.564.924 329.467.881 Året pengestrøm 17.472.121 3.529.573 Likvider Likvider primo 3.529.573 - Årets pengestrøm 17.472.121 3.529.573 Likvider ultimo 21.001.694 3.529.573 18
Noter 2009 2008 kr. kr. 1 Administrationsomkostninger Bestyrelseshonorar 135.000 101.250 Øvrig administration 7.450.436 3.447.386 7.585.436 3.548.636 Der er ingen fastansatte medarbejdere. 2 Finansielle indtægter Øvrige finansielle indtægter 93.924 1.115.293 Valutakursreguleringer 324.420 0 418.343 1.115.293 3 Finansielle omkostninger Renteomkostninger 6.488.845 2.900.074 Valutakursreguleringer 0 61.253 6.488.845 2.961.327 4 Skat af årets resultat Skat af årets resultat 0 147.000 Ændring af afsat udskudt skat 797.400-5.621.000 797.400-5.474.000 19
Noter - fortsat 5 Materielle anlægsaktiver 2009 2008 kr. kr. Investeringsejendomme Saldo 1. januar 332.466.923 0 Årets tilgang 2.399.904 332.466.923 Årets afgang 0 0 Saldo pr. 31. december 334.866.827 332.466.923 Værdireguleringer Saldo 1. januar -37.185.682 0 Årets tilgang 4.730.642 0 Årets afgang 0 37.185.682 Saldo pr. 31. december -32.455.040-37.185.682 Regnskabsmæssig værdi ultimo 302.411.787 295.281.241 Selskabets investeringsejendomme indregnes i årsrapporten til en skønnet markedsværdi opgjort på grundlag af afkastbaserede værdiansættelsesmodeller. Disse modeller indeholder skøn over ejendommenes fremtidige afkast og de forventede afkastkrav. Ejendommenes fremtidige afkast er skønnet på grundlag af egne erfaringstal og budgetter. Det anvendte afkastkrav er ligeledes fastsat på grundlag af egne erfaringstal. Det gennemsnitlige afkast udgør 5,7%, og ligger i intervallet 5,0-7,2%. En ændring på 0,1% i det gennemsnitlige afkastkrav ændrer den indregnede værdi med 5,4 mio. kr. 6 Udskudt skatteaktiv Hensættelsen til udskudt skat specificeres således: Investeringsejendomme 3.698.910 4.692.000 Hensættelser 1.030.851 895.000 Skatteunderskud 93.839 34.000 4.823.600 5.621.000 7 Egenkapital Bevægelserne i egenkapitalen kan specificeres således: Selskabskapital Overført resultat I alt Aktiekapital primo 177.000.000-32.961.270 144.038.730 Årets resultat 0 4.793.914 4.793.914 Saldo 31. december 177.000.000-28.167.356 148.832.644 Selskabskapitalen består af 1.770.000 aktier á nominelt DKK 100. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder. 20
Noter - fortsat 8 Øvrige hensatte forpligtelser Selskabet har indgået selskabs- og ejendomsadministrationsaftale. Der er aftalt et salgshonorar på en %-del af salgsprisen for en ejendom samt et incentive fee på en %-del af den fremtidige stigning. Honorarerne er aktiveret som købsomkostning på ejendommene. 9 Langfristede gældsforpligtelser Af den langfristede gæld forfalder kr. 165.387.056 til betaling senere end 31/12 2014. 10 Øvrige reguleringer 2009 2008 Tilgodehavender hos lejere 286.464 411.237 Andre tilgodehavender 1.554.994 1.008.643 Periodeafgrænsningsposter 516.771 58.000 Anden gæld -1.741.860-1.415.083 616.369 62.797 11 Pantsætninger og eventualforpligtelser Der er følgende pantsætninger i investeringsejendommene: Sonntagstrasse 11, Blatt 1241N, EUR 1.150.000 Greifswalder Strasse, Blatt 1409N, EUR 1.000.000 Der er tinglyst pant på tilsammen EUR 15.500.000 på følgende ejendomme: Hausburgsstrasse 8, Blatt 1430N Ebertystrasse 46, Blatt 11402N Schildhornstrasse 95, Blatt 13116 Sybelstrasse 18, Blatt 25924 Krossener Strasse, Blatt 321N Landsberger Allee 16, Blatt 722N Xantener Strasse 1, Blatt 4181 Der er tinglyst pant på tilsammen EUR 9.100.000 på følgende ejendomme: Paul-Robeson-Strasse 28, Blatt 434N Bornholmer Strasse, Blatt 1057N Chausseestrasse 17, Blatt 1409N Buhrowstrasse 1, Blatt 19928 Der er endvidere håndpantsat EUR 1.876.000 af indestående hos Nykredit Bank A/S. 21
Nøgletalsdefinition Resultat pr. aktie før skat = Resultat før skat Gns. antal aktier Resultat pr. aktie efter skat = Resultat efter skat Gns. antal aktier Indre værdi ultimo = Egenkapital ultimo Antal aktier ultimo Egenkapitalforrentning før skat = Resultat før skat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Egenkapitalforrentning efter skat = Resultat efter skat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Investeringsejend. i pct. aktiver = Inv.ejendomme x 100 Aktiver i alt Gearing i pct. af egenkapital = Gæld til kreditinstitutter x 100 Egenkapital Omkostningsprocent = Administrationsomkostninger x 100 Gennemsnitlig egenkapital 22
Vitus Berings Plads 5 8700 Horsens