NR. 4/2008 MAJ SUBPRIMEKRISEN DEN UNDERVURDEREDE KRISE DER BLEV TIL EN RECESSION
Lav vægt let at håndtere TM 430 = 45 kg TM 900 = 98 kg Funktionelt og praktisk design. Bedre brændstofkvalitet. Indbygget skvulpeskot for sikker transport. Fuldt integreret pumpeudstyr i stort aflåst rum. Super stærkt polyethylen plast. 100% gennemfarvet plastmateriale skjuler ridser. Ruster ikke og giver betydeligt mindre kondensdannelse indvendigt. Kingspan Miljøcontainere A/S Amerikavej 1 7000 Fredericia Telefon 58 38 38 51 Fax 58 38 38 61 salg@titantanke.dk www.titantanke.dk
INDHOLD: entreprenøren nr. 4 - maj 2008 Udgivet af: Forlaget Coronet A/S Traverbanevej 10 2920 Charlottenlund Telefon 35 25 34 00 Telefax 36 70 50 63 Internet: www.entreprenoeren.dk E-mail: entreprenoeren@forlaget-coronet.dk Udkommer 10 gange årligt Redaktion: Carsten Stæhr (ansvarshavende), Curt Liliegreen, Poul Stæhr, Klaus Hybler, Stig Larsen Redaktionen sluttet 24. 03. 2008 Layout: Stig Larsen, tlf. 33 12 21 30 Oplag: 4.335 (FMK, 1/7-06- 30/6-07). Tryk: MCM Tryk A/S Abonnementspris: kr. 400,- (excl. moms). Annoncer + abonnement: Forlaget Coronet A/S, telefon 35 25 34 00 telefax 36 70 50 63. 3
SUBPRIM DEN UNDERVURDEREDE KRIS DET AMERIKANSKE BOLIGMARKED er i en alvorlig krise, måske den alvorligste siden depressionen i 1920 erne. Krisen har mange elementer, der virker ekendte i Danmark: En forudgående voldsom prisstigning på ejerboliger, en bred benægtelse af, at der var tale om et overophedet marked, samt prisstigninger drevet af rentefald og nye billige låneformer. Her hører sammenligningen op. Den amerikanske krise er alvorligere, end det, der nu er Danmarks situation. Men i den globaliserede økonomi kan økonomisk sygdom ikke holdes i karantæne i et enkelt land, den spredes med lynets hast overalt i verden AF CAND. POLIT. CURT LILIEGREEN Hård eller blød landing Længe diskuterede økonomer, om det amerikanske boligmarked ville få en såkaldt hård, eller blød landing. Det vil sige, om de amerikanske boligpriser, der som ejendomspriser overalt i verden var steget kraftigt i en årrække, ville vende og falde, eller om prisstigningerne langsomt ville flade ud. Det endte med en hård landing. Dernæst diskuterede man, om krisen i det finansielle system i USA ville forblive som en ren og skær finansiel krise, eller om den ville brede sig ind i den reale økonomi og svække den amerikanske vækst. Krisen startede indenfor boliglån til personer med lavere kreditværdighed, de såkaldte subprimelån, men den kunne ikke begrænses til disse papirer. En lang række andre finansielle papirer var baseret på subprimeobligationerne, og subprimekrisen udløste derfor en kædereaktion. De virksomheder, der kunne blive påført tab som følge af subprimelånene blev ramt på aktiekurserne, og derfra spredte effekten sig som ringe i vandet til andre virksomheder, der lå inde med disse aktier. Hertil kom, at usikkerhed om omfanget af tabene medførte en generel tilbageholdenhed i långivningen, hvorefter der opstod likviditetsmangel, det såkaldte Credit crunch. Det endte med, at krisen bredte sig ind i realøkonomien og ramte væksten. Dernæst diskuterede man, om afdæmpningen i den økonomiske vækst ville blive så markant, at man kunne betegne udviklingen som en recession. Det er nu opfattelsen, at det er situationen for USA lige nu. Diskussionen er i april 2008 begyndt at handle om, hvorvidt vi står overfor en kortvarig eller en langvarig recession, og vi ser analytikerne be- 4
EKRISEN E DER BLEV TIL EN RECESSION gynde at kaste deres lod i vægtskålen for, at der rent faktisk bliver tale om en langvarig recession. Dermed er lidt af et worst case scenario blevet virkelighed. Det udtrykker sig blandt andet i, at den amerikanske forbrugertillid i april 2008 dykkede til det laveste niveau siden 1982 under den 2. oliekrise. Denne udvikling, hvor de, der advarede om truslen på det nærmeste blev gjort til grin i starten, har vendt op og ned på meget. Allan Greenspan, den afgåede chef (chairman of the board of governors) for Federal Reserve System, en slags nationalbank, blev tidligere feteret som en guru og fik en del af æren for de gode tider. Greenspan, udnævnt af Reagan i 1987, sad til 2006. Den i dag 82 årige Greenspan kritiseres nu for at have været medvirkende til, at de amerikanske boligpriser fik lov til at udvikle sig så voldsomt og blive til en boble, fordi han ikke i tide så faren og modvirkede boligprisstigninger gennem renteforhøjelser. Når Greenspan, indtil nu oraklet om amerikansk økonomi og pengeforhold, sættes under anklage, er intet helligt mere, og det er et tegn på, at den amerikanske sagkundskab er rystet og i gang med selvransagelse på grund af det, der har ramt dem. Prisboblen i USA Det amerikanske ejendomsmarked har som alle ejendomsmarkeder i verden oplevet sine historiske rutsjeture. USA s økonomi havde en mindre afmatning i 2001, men derefter begyndte en relativt høj økonomisk vækst båret af privatforbruget. Det blev fremmet af rentefald og skattelettelser. I takt med stigningen i vækst og forbrug, fik USA et betydeligt underskud på betalingsbalancens løbende poster samt på statsbudgettet. Disse store strukturelle ubalancer har svækket dollarkursen, en svækkelse som er taget til på det seneste og som har fået ny næring af den senere tids rentenedsættelser i USA. De voldsomme prisstigninger på boliger startede i 2001/2002, og kulminerede i sommeren 2006. Dernæst er det gået relativt hurtigt ned ad bakke. Billedet er - fuldstændig som i Danmark meget sammensat. De steder, hvor stigninger var størst, ses nu det største fald. De områder, der især gik voldsomt op, var Florida, Hawai, og det vestlige USA 5
med Californien, Arizona og Nevada i front, samt en række stater i New England området. Eksempler på byer, der har oplevet voldsomme udsving er San Diego, Los Angeles og Las Vegas. Dette fik da også Greenspan til at tale om, at der ikke var en national huspris-boble, men kun en række regionale, men han har nu erkendt, at han tog fejl. Et godt udgangspunkt for at bedømme de amerikanske boligpriser er S&P/Case Schiller Home Price Indices, der er et avanceret prisindeks for enfamilieshuse i storbyområder i US. Indekset sammenvejes også til nationale indeks. I det såkaldte composite 20 index for de 20 væsentligste storbyregioner i USA lå indekset på 100 i januar 2000, steg til 206,52 i juli 2006, og er nu faldet til 180,65 i januar 2008. Indekset beregnes som et såkaldt 3 måneders glidende gennemsnit, hvor tilfældige udsving i enkelte måneder glattes ud. Det seneste indeks for januar 2008 stammer fra slutningen af marts 2008. Indekset bygger på en teknik, hvor man overvåger gensalg af boliger i en region. Når en bolig, der sælges, har været registreret med en salgspris førhen, sammenlignes stigningen mellem disse to tidspunkter. Disse stigninger for individuelle boliger vægtes sammen, og i forbindelse med denne vægtning tildeles lavere vægt til boliger, der har oplevet voldsomme stigninger (for år 2000 = 100 300 250 200 150 100 50 0 de har jo nok fået for eksempel nyt køkken og bad), eller som er faldet voldsomt (de er eksempelvis blevet hærget af hærværk eller stormskader). Metoden er forholdsvis præcis. Det er sundt at huske, at boligbobler kommer og går i det små. På et marked, vil der altid være udsving, og boligmarkedet er og bliver et marked. De værdier, der skabes på dette marked, er flygtige i den forstand, at de i løbet af et par år kan stige markant eller falde væk. På det lange sigt, er ejendomsmarkedet imidlertid fuldstændig som aktiemarkedet en rimelig sund investering. Således også ejendomsmarkederne i de enkelte vækstregioner i USA. I figuren er vist indekset for ejendomspriserne i regionen Los Angeles i Californien. Man ser en voldsom vækst frem til 1990, hvor indekset stiger fra 59 til 100, afløst af krise frem til 1996, hvor indekset er faldet til 73. Dernæst følger en fornyet opgang, som først kulminerede i september 2006 med 273,94 (denne måned er ikke vist på figuren). Endelig kommer så tilbagegangen til indeks 224,41 i januar 2008. Fra september 2006 til januar 2008 er der tale om et absolut fald på 18 %. Hvorfor er priserne steget så voldsomt? Der er en lang række forklaringer herpå. Dels den generelle konjunkturudvikling i form af økonomisk vækst og jobskabelse. Hertil kommer som en afgørende faktor faldet i finan - sieringsomkostningerne, hvor den faste rente på 30 årige lån faldt fra 8 % i 2000 til 5,5 % i 2003. Renten på 1 årige flexlån faldt fra 7 % til 4 %. Samtidig er der i et så stort land som USA altid lokale forhold, der spiller ind. Priserne stiger f.eks. kraftigt i Las Vegas, fordi der er mange tilflyttere fra andre stater på grund af jobskabelsen og klimaet i de vestlige stater, og fordi alternativet Californien er blevet for dyr en stat. Florida er ligesom en del af områderne på vestkysten et sted hvor man bosætter sig, når man trækker sig tilbage fra ejendomsmarkedet. Udover disse forhold, trænger et særligt forhold sig på, som har givet navn til krisen. Subprime lån. Subprime lån er lån, hvor kreditor ikke opfylder betingelserne for højeste kreditværdighed, man er under sub det bedste prime - niveau. Det kan i det konkrete tilfælde skyldes en høj belåning på projektet, bolig - ens pris i forhold til kreditors indkomst, kreditors begrænsede mulighed for kontant udbetaling ved huskøb eller kreditors betalingshistorik. Denne historik vurderes individuelt, og på en mere præcis måde end i Danmark, hvor elementet af kollektiv hæftelse på sæt og vis har gjort det enkelt at få en ejerbolig, såfremt ens formue og indkomst passede med boligens pris ud fra nogle UDVIKLINGEN I BOLIGPRISERNE I LOS ANGELES 1987-2008 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 År simple tommelfingerregler. Anderledes i USA, hvor kreditværdigheden for den enkelte person udregnes med points. En ting, vi herhjemme måske ville vende os imod, og opfatte som en anelse usolidarisk eller asocialt. Der er flere amerikanske firmaer, som har det som deres virke at udregne kreditværdighed for individer, på boligområdet er FICO bredt anvendt. Her udregner man kreditværdigheden som points mellem 300 og 850 baseret på en statistisk analyse af individets betalingshistorik. Man har ret til at få udleveret en sådan rapport om kreditværdighed, dog ikke nødvendigvis med oplysninger om den opnåede score. (Her kan man søreme tale om evaluering helt ned på individniveau!). Spørgsmålet er så, om systemet er asocialt, eller om det i stedet er et nyttigt værktøj til at differentiere låneprodukter skræddersyet til den enkelte låntagers behov, hvilket er den positive udlægning. Med fremkomsten af subprimelånene blev der imidlertid åbnet op for, at man også med en dårligere kreditværdighed kunne komme ind på ejerboligmarked. Mens boligboblen blev skabt, blev der givet subprimelån som flexlån (ARM, adjustable rate mortgage). De udgør knap 7 % af de samlede udlån, men det er i høj grad disse lån, der nu rammes, fordi kreditorerne ikke kan betale de stigende renter. En del af disse lån er ydermere givet afdragsfrit. Især i områder med høje boligpriser som Californien har disse låneformer været populære. Ydermere er flexlånene ydet på den måde, at der har været en periode i starten, hvor renten har været garanteret, hvorefter den kunne variere frit. Renten i den garanterede periode har været særlig lav, hvilket selvfølgelig har haft en ekstra tillokkelse for folk, som har spekuleret i, at de efterfølgende kunne belåne friværdien i boligen som følge af de voldsomme prisstigninger. Lån med en garanteret periode på 2 år og 28 års efterfølgende løbetid med variabel rente er kendt som 2/28 ARM, og har været særdeles populære. 6
SVENNINGSEN 7
Lånene er dels givet ved huskøb, men også til eksisterende boligejere, der ville udnytte de stigende boligpriser til at omlægge deres lån, og samtidig belåne friværdi og bruge en del af midlerne på privatforbrug. Denne stimulans til privatforbruget har naturligvis været med til at holde konjunkturerne i gang, på samme måde som faldende boligpriser nu virker den anden vej. Det kan virke temmelig hasarderet med denne långivning, men risikoen er blevet videregivet på samme måde som man indenfor forsikring foretager genforsikring ved hjælp af securitisering, et fænomen de indviede vil kende fra bl.a. design af OPP konstruktioner. Securitisering, (engelsk : securitization) indebærer, at retten til at modtage ydelserne på subprimelånene overtages af en 3. part, der også påtager sig risikoen. Denne 3. part investerer i såkaldte MBS ere, Mortgage backed securities. Oprindelig var MBS ere sikre papirer i USA. Helt tilbage i 1938 dannede regeringen FNMA, populært kaldet Fannie Mae, der skulle garantere MBS ere og dermed fremme, at flere amerikanere ejede deres egen bolig. Traditionelt har de fleste MBS ere i USA været garanteret af regeringen, men under det sidste boligopsving, er flere og flere private aktører kommet til, uden nogen form for regeringsgaranti. MBS markedet er grumme stort, det anslås til 6 billioner dollars, dvs 6.000 milliarder dollars (NB, på engelsk bruges trillion om det, vi i Europa kaldes billion, og billion, og det vi kalder milliard). Problemet med MBS ere er selvfølgelig, at hvis risikoen pludselig øges, så har man nok fået spredt den, men man har dermed også spredt problemerne ud til en lang række virksomheder, på tværs af landegrænser. I takt med at man har videregivet risikoen ved subprimelångivningen, 230 MODELLER 33 ÅRS KNOW-HOW www.jcb.dk har man også kunne nedsætte risikopræmien i form af den normalt højere rente på subprimelånene end på lån til kreditorer med højeste kreditværdighed. Det er her, at den rolle, MBS erne har spillet, kan virke særlig kritisabel, set med økonombriller. Da priserne steg voldsomt, reagerede FED-systemet ikke med renteforhøjelser før relativt sent. Da var boblen en realitet, og kritikken af Greenspan har form af en ideologisk og økonomisk-teoretisk drøftelse af, hvorvidt man skal forsøge at modvirke denne form for bobler, eller om det er for vanskeligt at forudse disse og time indgreb, der kunne risikere at komme på et forkert tidspunkt og gøre ondt værre. Kædereaktionen Mens offentligheden godt kan lide at tænke på bobler i økonomien, som kan briste, så er en kædereaktion en mere passende beskrivelse for det, der sker, når først ulykken er i gang. For den krise, som udløses i eksemplet med subprimelånene, er ikke en krise, der sker på én gang med et brag, men derimod en krise som udvikler sig lidt på samme måde som en nuklear kædereaktion eller en epidemi. I takt med at renten stiger, begynder kreditorerne med flexlån at få problemer med at tilbagebetale deres lån. Andelen af låntagere med problemer stiger og stiger. Samtidig falder boligpriserne, og det gør det vanskeligt at refinansiere boligerne eller at sælge dem. Det indebærer, at MBS værdipapirerne må have deres værdi nedjusteret, og dermed påføres en række institutioner tab. Man har opgjort de konstaterede tab til 120 milliarder dollars med et forventet samlet tab på 400 milliarder dollars, jf. Nationalbankens kvartalsoversigt for 2008, 1. kvartal. Det er tab, der påvirker de berørte institutioners aktiekurs, og dermed taber også de, der har investeret i disse aktier, penge. Tabene spredes på den vis til overalt i erhvervslivet. Den finansielle sektor begynder at være tilbageholdende med långivning, hvilket rammer både byggeriet MARKEDETS BEDSTE FINANSIERINGS- TILBUD..! www.cnhcapital.dk Verdensmester i design JYLLAND: FYN: ØST FOR STOREBÆLT: Holmegade 58, 6990 Ulfborg Tlf. 97 49 16 00 Industrivej 11, 5492 Vissenbjerg Tlf. 64 47 22 20 Kærup Parkvej 3, Benløse, 4100 Ringsted Tlf. 57 67 12 00 CNH Financial Services A/S Arnold Nielsens Boulevard 140 2650 Hvidovre. Tlf. 36 39 81 81 8
men også likviditeten mere generelt. I USA begynder aktiemarkedet at rammes ud på sommeren 2007, og Dow Jones indekset falder fra 14.000 til 13.000. Verdens største bank og ifølge Forbes verdens største virksomhed - Citigroup, tabte alene i 4. kvartal 2007 10 milliarder dollars på subprimelån, og aktierne styrdykkede, hvorefter bankens leder måtte gå af. Citigroup er en af de virksomheder, hvis aktiekurs indgår i Dow Jones indekset. Tilsvarende milliardtab ramte Merrill Lynch i 4. kvartal, men listen over ramte virksomheder er endeløs. I England blev Northern Rock, en af landets største banker, ramt af manglen på likviditet, der opstod i kølvandet på subprime krisen, og banken måtte gå til Bank of England for at optage lån. Som krisen udviklede sig, steg omfanget af lån og garantier til i størrelsesordenen 55 milliarder pund. I starten af februar 2008 erklærede Englands statistiske bureau, at det nu formelt måtte betragte Northern Rock som en del af den offentlige sektor, hvorfor bankens samlede forpligtelser måtte tillægges den engelske statsgæld, der herved blev forøget med ca. 100 milliarder pund. Det øgede statsgælden fra 38 % til 45 % af BNP med et snuptag. Den 22. februar 2008 blev banken nationaliseret, midlertidigt som det hed. En anden stor amerikansk finansiel institution, Bear Stearns ligger inde med betydelige mængder af MBS ere, og må overtages af Morgan Chase den 16. marts 2008 med støtte fra Fed for at undgå, at Stearns tvinges til at realisere sin portefølje og presser kurserne på værdipapirer yderligere ned. Bear Stearns er en af de største multinationale investeringsbanker i verden. Bear Stearns var også involveret i forsikring mod tab på obligationer, kaldet monoline-obligationsforsikringsselskab. Denne type forsikring er hårdt ramt af uroen og oplever faldende aktiekurser. Når krisen fortsætter med at udvikle sig, bremser boligernes prisstigninger op, og handlen Kollapset i de amerikanske boligpriser har rejst kritik mod den tidligere chef for Fed, professor Allan Greenspan med fast ejendom falder. Antallet af usolgte og tomme boliger er rekordhøjt, og nybyggeriet af boliger og ombygninger bremser derfor. Det rammer beskæftigelsen i byggeriet og byggevirksomhedernes og materialeproducenternes aktiekurser og medvirker yderligere til det nedadgående pres på aktiemarkedet. Faldende investeringer påvirker direkte efterspørgslen i økonomien, og den økonomiske vækst bliver mindre. Dette rammer igen investeringerne negativt. Dette forhold er i økonomisk teori kendt som multiplikatoraccellerator effekten. Faldet i investeringerne er en af de måder, hvorpå krisen i det finansielle marked nu påvirker den reale økonomi, der igen virker tilbage på det finansielle marked. Omkring årsskiftet 2007/2008 begynder ledigheden at stige i USA. Med en afdæmpet økonomisk vækst i verdens største økonomi, USA, rammes andre lande af krisen, fordi USA importerer færre varer. Samtidig sættes den amerikanske rente ned, hvilket udløser en yderligere svækkelse af dollarkursen. FED nedsætter renten fra og med september 2007, fra 5,75 % til 2,5 % i marts 2008. Den svækkede dollar gør det vanskelig for andre lande at sælge deres varer på det amerikanske marked, som i forvejen er vigende. Samtidig rammes udenlandske banker og andre virksomheder af krisen, fordi de ligger inde med betydelige porteføljer af f.eks. MBS ere. Et eksempel er Bank of China. Nedgangen i den amerikanske økonomi spreder sig altså lynhurtigt til udlandet, og det kan aflæses af fald på alverdens aktiemarkeder. Globaliseringen er medvirkende hertil, eftersom mange udenlandske banker rent faktisk er inde og agerer direkte på selve det amerikanske marked. I starten af 2008 fulgte så et internationalt skred i aktiekurserne. Den internationale valutafond, IMF, regner nu med, at væksten i verdensøkonomien på real basis falder fra 4,9 % i 2007 til 4,1 % i 2008, stærkt influeret af subprimeuroen. USA forventes at få en vækst på 1,5 % i 2008, nogenlunde det samme som Euroområdet og Japan. Hvorfor gik det galt? Som figuren over ejendomspriserne i Los Angeles viser, så er udsving i ejendomspriserne en UDVIKLINGEN I LEDENDE AKTIEINDEKS I USA, EUROPA OG ASIEN, 11. APRIL 2008 Fald seneste 3 mdr Fald seneste 6 mdr USA Dow Jones - 2,2-11,9 Nasdaq - 6,1-17,6 Europa Tyskland, DAX -14,1-17,1 UK, FTSE100-4,9-11,3 Frankrig, CAC40-9,5-16,3 Danmark, OMXC20-0,5-17,5 Asien Japan, Nikkei - 5,6-23,2 Kina, Shanghai composite - 36,3-42,1 9
forholdsvis naturlig ting. Når situationen er blevet mere dramatisk denne gang, er det som følge af mange forskellige forhold, der alle har trukket i én retning, og det er svært at finde en enkelt synder. Det boomende boligmarked er ikke et amerikansk fænomen, ikke engang et vestligt fænomen. Det har været en verdensomspændende trend i de senere år, og ansvaret kan derfor ikke alene placeres dér. Flexlånene har været medvirkende til, at personer, der ikke burde have købt en bolig, blev lokket ind på boligmarkedet. INTELLIGENT MASKINSTYRING TM MikroGrade 2D/3D Hurtig opgradering fra 2D til 3D maskinstyring til dozer og grader Helt unik Snap-on & Snap-off funktion Nem flytning af kontrolboks fra maskine til maskine Én docking station til alle kontrolbokse Kan bruges som standard 2D system eller som 3D system med én og samme kontrolboks Simpel opgradering fra 2D til 3D køb kontrolboks som er forberedt til 3D og opgrader senere eller lej en GPS/tracker samt 3D software Ønskes mere information eller produkt demonstration, ring på tlf. 70 27 04 03 Bondovej 16 5250 Odense SV www.mikrofyn.dk Flexlånene er endda i USA blevet givet på den måde, at renten de første år var endnu lavere end den egentlige markedsrente, de såkaldte 2/28 ARM ere. Subprimelånene, og metoden med at afløfte og sprede risici ved disse i form af MBS ere, som tidligere kunne betragtes som meget sikre papirer, har yderligere skubbet på, at der er givet lån til personer, der enten slet ikke skulle have været på ejerboligmarkedet, eller som skulle have købt en billigere bolig, eller undladt at belåne en friværdi. Metoden er farlig, fordi den part, der bærer risici, ikke er den samme part, som udmåler lånene og skaber risici. De finansielle institutioners adfærd er også en faktor. Man taler om predatory loaning, dvs rovdyrsagtig udlån, hvilket betyder, at man har formidlet kredit villigt, og uden den nødvendige rådgivning. Man kommer automatisk til at tænke på de hjemlige kampagner, hvor realkreditinstitutter har haft reklameslogans som Befri værdien. Andre har forsøgt at placere ansvaret hos låntagerne selv. Det er efter min opfattelse tåbeligt. Den enkelte låntager med begrænset kreditværdighed i USA måske med ringe uddannelse kan ikke have den samme indsigt som den professionelle långiver, og man kan ikke bebrejde en person, at denne forsøger at realisere en livsdrøm om egen bolig. 12. april 2008 udtalte den republikanske præsidentkandidat McCain, at justitsministeriet burde iværksætte en undersøgelse af de, der havde udstedt subprimelånene, et varsel om en ændring i holdningerne hos højrefløjen. Fed bærer måske en del af ansvaret, fordi renteforhøjelserne blev sat ind for sent, hvilket nogle kritikere fremfører. Andre kritiserer Fed og Allan Greenspan for ikke at have indført en Code of conduct for långiverne, der kunne begrænse udlån til personer, der blev bragt i risikozonen. Det vil imidlertid være problematisk at placere hele ansvaret for den finansielle sektors dumheder hos Fed. Hvor langt skal man gå i en detailregulering, der kræver at man har eksakt viden om konjunkturudviklingen? Økonomi er ikke en eksakt videnskab som naturvidenskaberne, og en meget målrettet styring fra centralbankerne kunne også vise sig uhensigtsmæssig. En utidig renteforhøjelse kunne svække den økonomiske vækst og måske kaste landet ud i en recession. Samtidig ville det måske fjerne fokus fra den finansielle sektors og forbrugernes eget ansvar. Det er let at være bagklog, men beslutningstagerne er altid stillet over for et dilemma mellem forskellige hensyn. Forbundsregeringen Bush administrationen har reageret Fleksibel styrke... Mere end blot maskiner... S&H Teknik A/S er importør af Vermeer produkter til det danske og norske marked. Vi tilbyder salg og service at bla. Vermeer, Cetco samt Sherrill fra vores 2 afdelinger i henholdsvis Tørring og Greve. S&H teknik A/S er ejet af det svenske Söderberg & Haak AB. 10 1 2 3 4 Hovedafdeling: Elektronvej 8 2670 Greve Service Jylland: Sønderbrogade 90 7160 Tørring Tel. 44 99 11 88 Fax. 44 95 55 88 www.shteknik.dk 1: HG 6000 TX 2: D 36x50 Serie II 3: Raketter 50-580 mm 4: RTX 1250 5: S 600 TX 5
De mange oversvømmede veje og kældre har med al tydelighed vist, at kloak- og afløbssystemerne flere steder i landet ikke er dimensioneret til de nærmest tropeagtige regnskyl. Som de eneste i landet kan KWH Pipe levere afløbsrør, brønde og tanke i op til ø3500 mm. Og vi kan samtidig hjælpe med tegninger, udformninger, tilpasninger og svejsninger m.v., hvis det er nødvendigt. Stoppe regnen kan vi ikke - men vi kan hjælpe til med at lede vandet hurtigt bort. Nordgårde 1 DK-4520 Svinninge Tlf.: (+45) 46 40 53 11 Fax: (+45) 46 40 53 51 11
I takt med at boligpriserne i København og Århus er presset op, har mange familier været presset til at tage den billigste finansiering, fordi de ellers ikke kunne få den bolig, de havde brug for i området. Det har virket selvforstærkende. med en stimulanspakke i størrelsesordenen 150 milliarder dollars, 1 % af BNP, bl.a. i form af skattelettelser, ligesom der etableres en særlig ordning for at lette huslejen midlertidigt for trængte familier. Har regeringen ageret for sent? Nogle kritikere peger på, at præsidenten for længe var optaget af tanken om at fremme ejerskab af egen bolig fremme et ownership society og derfor ikke så faren ved subprimelånene, og at administrationen har hyldet de mange nye låneformer som finansiel innovation. Andre kritikere peger på et af de store strukturelle problemer i amerikansk økonomi, det enorme statsunderskud, har fået lov at fortsætte blandt andet som følge af Iraq krigen, og dermed har stimuleret økonomien yderligere. Der er imidlertid nu signalændringer på vej i det republikanske parti, hvor John McCain som ovenfor nævnt har foreslået, at Justitsministeriet skal kulegrave de institutioner, der har udstedt flexlånene. Journalister og den politiske opposition vil være hurtige til at kritisere Bush administrationen for ikke at have set faren komme. Som dansker kan det være nyttigt at huske nogle ord fra vor egen nationalbankdirektør, Bodil Nyboe Andersen, som ved Realkreditraadets årsmøde i 2005 udtalte om boligprisbobler: Bobler er vældig interessante for økonomer at analysere, men desværre viser erfaringen, at man hverken kan forudsige bobler eller konstatere dem, når de er der. Bobler er noget, man kan se bagefter. Det er sikkert sandt, om end en bitter sandhed. Læren for det danske marked Udviklingen på det amerikanske boligmarked minder meget om udviklingen på det danske, når vi ser på rente, finansieringstyper og udviklingen i boligpriserne. Derimod er udviklingen i den reale økonomi i USA og Danmark så forskellig som nat og dag. USA kæmper med store strukturelle problemer i økonomien i form af et dundrende underskud på betalingsbalancens løbende poster og på statsbudgettet. Danmark har stadig et overskud på betalingsbalancen, har ingen udlandsgæld, og har et markant overskud på statsbudgettet. Men mens USA er verdens største økonomi, så er Danmark i 12
økonomsprog en lille åben økonomi. Vi er som følge af vor store udenrigshandel og landets begrænsede størrelse sårbare over for, hvad der sker internationalt. Danmark er efter de autoritative prognoser at dømme ikke på vej ud i en recession, men hvis USA rammes af en længere varende recession, så vil Danmark som mange andre lande komme til at mærke en effekt. Den prognosticerede økonomiske vækst for Danmark er blevet nedjusteret af prognosemagerne, og et fair bud er, at der vil komme flere nedjusteringer, i takt med at omfanget af den amerikanske nedtur erkendes. Nationalbankens kvartalsoversigt 2008, 1. kvartal er én af de seneste, mere autoritative prognoser. Heri regnes med, at væksten i dansk økonomi, udtrykt ved den reale vækst i bruttonationalproduktet, i 2008 ligger på 1,9 %, nogenlunde uændret i forhold til 2007. I 2009 falder væksten derimod til 1 %, og i 2010 til 0,4 %. Det er en markant afsvækkelse i forhold til de foregående år, og dækker bl.a. over fald i boliginvesteringerne og stigende ledighed. Man behøver blot at se på udviklingen i den danske forbrugertillidsindikator for at se, at forbrugerne har fattet pointen. Der er en lære af det amerikanske eksempel, og vel også af den måde, det danske boligmarked har fungeret på i de seneste par år. Den lære er, at mens det i teorien er fint, at markeder kan få lov til at passe sig selv, så viser praksis, at markeder har brug for regulering i form af sunde rammebetingelser, og herunder måske en form for code of conduct. I de år, jeg var cheføkonom i Entreprenørforeningen, udviklede jeg en læresætning for mig selv om, at boligmarkedet altid søger den billigst tilgængelige finansiering. Dét så vi med de 30 årige annuitetslån, hvor mange troede, at forbrugeren ikke ville vælge den længst mulige løbetid, men det gjorde de. Vi så det med flexlånene, som hurtigt fik stor udbredelse, og siden så vi det med de afdragsfrie lån. Når boligmarkedet agerer således, er det på grund af en række stærke mekanismer, der presser udviklingen den vej. For det første har det tidligere været sådan, at man i ejendomsmæglernes salgsopstillinger valgte den billigste finansiering, og forbrugeren fokuserede på nettoydelsen på huset. Derfor blev boliger handlet på nettoydelsen, og kontantprisen betød mindre. I praksis har det ført til, at billig finansiering har løftet kontantprisen i vejret, således at sælger har fået gevinsten ved de nye låneformer. I takt med at boligpriserne i København og Århus er presset op, har mange familier været presset til at tage den billigste finansiering, fordi de ellers ikke kunne få den bolig, de havde brug for i området. Det har virket selvforstærkende. Sagt på økonom-sprog, så er den lavere ydelse på de billigere låneformer blevet kapitaliseret positivt ind i kontantprisen på boliger og har skabt en kapitalgevinst til boligejerne, på samme måde som rentefaldet. Hvis man skal filosofere yderligere over udviklingen, så har den lave rente, vi har fået i det seneste tiår, været til skade for pensionsopsparerne, mens den til gengæld har været til gavn for boligejerne. Med andre ord, så har der været mere fornuft i at Cramo skole Kurser i betjening af teleskoplæsser med gafler, lifte, minigravere, minidumpere, minilæssere, motorbører og rendegravere. Ring 70 110 210 og hør nærmere. Bedst i højden. www.bms.dk WWW.CRAMO.DK TLF. 70 110 210 13
sætte sig i en dyr bolig, end i at foretage pensionsopsparing. Kapitalgevinsterne har endda været så betydelige i nogle af årene, at de har slået værdien af arbejdsindkomsterne efter skat. Dette er selvfølgelig meget rart, når man er boligejer, især da hvis man ikke tænker så meget over, om nu en sådan udvikling kan blive ved med at være holdbar En bilsælger, der sælger folk en sportvogn, som køreren kommer til skade ved uforsvarlig kørsel, kan vaske sine hænder og sige sig fri for ansvar. En våbenhandler, der sælger en bøsse til en jæger, der efterfølgende sårer sig selv med et vådeskud, kan sige sig fri for ansvaret, han solgte våbnet til en mand med bestået jagtprøve. Der er en fare ved mange produkter, hvad enten det er en motorsav eller en havestige Danmarks første certificerede Tlf. 7020 7050 fra den lokale Silvan, eller hovedpinepiller fra Apoteket. En bank eller et realkreditinstitut, der yder et lån til en person, der efterfølgende kommer i uføre, kan vælge at optræde som bilsælgeren eller våbenhandleren, og placere ansvaret hos kunden. Men når boliglånene kan kaste millioner af mennesker ud i problemer i USA, og kan skabe en recession, der kan sprede sig til andre verdensdele, er det svært for samfundet at acceptere, at boliglån blot er en vare på lige fod med andre varer, der som biler eller våben bør omgås med omhu. Den, der køber en bil, har dog et kørekort. Den, der i Danmark køber et gevær, har dog et jagttegn. Spørgsmålet er, om den, der optager et realkreditlån i Danmark har brugt bare tilnærmelsesvis den samme tid på at sætte På det lange sigt, er ejendomsmarkedet fuldstændig som aktiemarkedet en rimelig sund investering. sig ind i lånetyperne der er ganske komplicerede i forhold til de mange timer, det tager at bestå en køreprøve eller at tage et jagttegn. Har forbrugeren overhovedet en jordisk chance for at gennemskue de mange nye lånetyper, der i USA hos nogle långivere nåede op i flere hundrede varianter? Skal afdragsfrie flexlån forsynes med en advarsel, på samme måde som en pakke cigaretter? I USA forsøgte kritikere at få den finansielle sektor selv til at acceptere fælles retningslinier, en 14
SUBPRIMEKRISEN - KÆDEREAKTIONEN Rentestigning ved Terminer misligholdes Tab på MBS baseret på subprimelån. refinansiering af flexlån Boligpriser falder Krisen breder sig fra boligmarkedet ud på hele Boligpriser stagnerer det finansielle marked Nedskrivninger i aktiver i Aktiekursfald og nye Begrænsninger i likviditeten, virksomheder i og udenfor USA nedskrivninger af aktiver Credit crunch, spreder krisen Byggeriet falder Forbrugertillid styrtdykker Lav eller negativ vækst, recession Masseafskedigelser i finansiel Boligprisfald fortsætter Prisfald på boliger lammer forbrugertillid sektor Forventninger om lav vækst Investeringer falder Stigende ledighed bremser investeringer Stigende ledighed rammer boligmarkedet Krisen bliver real Rentefald og skattelettelser utilstrækkelige til at bryde den negative psykologi Code of conduct, der kunne begrænse skadevirkningerne af de nye låneformer. Enkelte tog rent faktisk dette op, om end Fed ikke bakkede op herom. Et af problemerne er, at den part som tjener ved, at folk optager eller konverterer lån, også er den part, der skal rådgive dem om, hvorvidt dette nu også er klogt og hensigtsmæssigt. Det er som at sælge elastik i metermål, et erhverv som kræver en usædvanlig stærk moral, hvis ikke kunden en gang i mellem skal blive svigtet. I Danmark gennemgår vi i kritiske forbrugerprogrammer på TV og i test på Forbrugerrådets hjemmeside hvordan vaskemaskiner fungerer, eller om håndværkeren nu også snyder lidt med regningen. Den samme fokus har der ikke været på boligfinansieringen, selvom dens konsekvenser for forbrugeren er langt større. I stedet har man pus - tet en form for boligmania op gennem utallige TV udsendelser om ejendomsmæglere, der skal gætte priser, liebhavere, der søger den perfekte bolig, folk der skal sælge boligen og derfor shine den op i Helt solgt, haveindretningsprogrammer og så videre i en uendelighed. Uanset hvilken TV kanal man tænder for, ser man TV-folk galoppere rundt i en bolig for at ændre indretning eller gætte pris. I dag manifesterer individet sig i høj grad gennem boligen, der er genopstået som prestigesymbol nr. 1. Måske kan man tillade sig at stille det kætterske spørgsmål, om der er lidt for megen boligbegejstring, og for lidt boligfinansieringskepsis i den cocktail, medierne har blandet til den danske forbruger i de senere år. Hvad skal man nu bruge al denne moralisering til? I bund og grund bør man holde fast i, at boligfinansiering er et marked, et marked der bør fungere uden politiske indgreb, som vi tidligere har set skadevirkningerne af. Det er og bliver den enkelte boligejer, der skal træffe sit valg og være forbruger, når han vælger lån, køber bolig, belåner friværdi og konverterer. I økonomisk teori er en klassisk forudsætning for, at et marked kan fungere, at der er gennemsigtighed. Hvis der er et problem på markedet for boligfinansiering, så kan dette problem ligge i, at markedet ikke er gennemsigtigt, d.v.s. at den enkelte forbruger ikke er uddannet til at kunne forstå økonomi og talopstillinger. Hverken Nationalbanken eller Finansministeriet er gearet til at rådgive eller advare de enkelte låntagere om problemerne ved boliglån. De kan melde generelt ud i medierne, og på den måde sende signaler. Noget tyder på, at der er brug for uafhængige instanser, der kan være med til at kvalificere de boligøkonomiske diskussioner og bringe dem ned på jorden, så almindelige mennesker kan gennemskue dem, selvom de ikke nødvendigvis har en længerevarende uddannelse. Billigst i længden. www.bms.dk 15
KOOLHAAS I KØBENHAVN DEN HOLLANDSKE STJERNEARKITEKT REM KOOLHAAS HAR TEGNET ET FORSLAG TIL MULTIHUS PÅ BRYGHUS-GRUNDEN I KØBENHAVN FOR REALDANIA Det er i høj grad hollandske arkitekter der har sat præg på udviklingen af det nye København. MVRDV på Islands Brygge, Adriaan Geuze på Amerika Plads i Københavns Nordhavn. Sjoerd Soeters i Sydhavnen, Erick van Egeraat med først de nedstemte minihøjhuse på Krøyers Plads og seneste et kontorhus på Kalvebod Brygge. Nu får Hollands absolut mest indflydelsesrige arkitekt Rem Koolhaas så chancen for at sætte et fingeraftryk på en af de mest attraktive placeringer i indre by. Rem Koolhaas/OMA blev udvalgt til projektet efter en utraditionel arkitektkonkurrence uden udgangspunkt i et konkret projektforslag, men i stedet interview med arkitekterne om deres FAKTA REM KOOLHAAS/OMA arbejdsmetode. Projektet skal rumme Realdania (der via ejendomsselskabet Realea også er bygherre på projektet), samt en række udadvendte aktiviteter, Dansk Arkitektur Center/DAC - café og restaurant, 22 boliger, kontorer til udlejning og et underjordisk P-anlæg med plads til 140 biler. Bygningen bliver 80x80 meter Rem Koolhaas grundlagde Office for Metropolitan Architecture (OMA) i 1975 sammen med Elia og Zoe Zenghelis samt Madelon Vriesendorp. Efter først at have arbejdet som journalist og manuskriptforfatter tog Koolhaas eksamen som arkitekt fra Architectural Association i London, og i 1978 udgav han Delirious New York, a Retroactive Manifesto for Manhattan. I 1995 fortalte han i sin bog S,M,L,XL om OMA's arbejde og trak en linje mellem det moderne samfund og den moderne arkitektur. I øjeblikket leder Rem Koolhaas arbejdet i OMA og i tænketanken AMO, der fokuserer på sociale, økonomiske og teknologiske spørgsmål. og 25 meter højt og kommer til at koste mellem en og to milliarder kroner. Bliver planerne for projektet godkendt vil huset være klar til indflytning i 2013. Trafikal dynamik og sammenspil med nabobygningerne Bryghusgrunden er på nuværende tidspunkt skåret igennem af Ring 2. Denne trafikale åre vil også være der i fremtiden. Huset bygges henover og under vejen, så trafikken kommer igennem bygningen. Derudover kommer der helt nye passager for cyklister og gående, som er med til at forbedre den trafikale dynamik i området. Huset er også med sin volumen tænkt til at spille sammen med de mange store bygninger i området, 16
Vi er i jubii-humør! Vi giver 50% rabat på det 3. originale Schäffer redskab, når du køber en ny Schäffer i resten af jubilæumsåret 2008. NB! Tilbuddet gælder til alle nye Schäffer også til vores kampagne modeller. er. Vores erfaring siger, at jo flere redskaber man har til sin Schäffer, jo gladere er man for den. Landsdækkende forhandlernet. eksempelvis Ny Christiansborg, Christians den 4. Bryghus og Det Kongelige Biblioteks Den Sorte Diamant. Bryghusgrunden og den videre proces Realdania erhvervede ved årsskiftet Bryghusgrunden gennem sit datterselskab Realea A/S. Bryghusgrunden er den sidste ubebyggede grund ud til havnefronten mellem Langebro og Knippelsbro. Den ligger i kvarteret mellem Vester Voldgade og Frederiksholms Kanal. Den er nabo til Chr. IV s Bryghus, Det Kongelige Biblioteks Den Sorte Diamant, Søren Kierkegaards Plads, Materialgården og boligog kontorejendommen Ny Christiansborg. 31. marts 2006 blev prækvalifikationsprogrammet for valg af arkitekt offentliggjort. Efter prækvalifikationens første runde gik tre arkitektfirmaer samt de tre forhåndsinviterede arkitektfirmaer videre til næste runde, der bestod af en såkaldt interviewkonkurrence. Denne konkurrenceform, der er ny i dansk sammenhæng, er med til at sikre, at arkitekt og øvrige samarbejdspartnere kan inddrages på et så tidligt tidspunkt i processen, at de kan bistå bygherren i den endelige programmering. I den kommende tid vil den videre proces for byggeriet på Bryghusgrunden indeholde følgende elementer: Valg af øvrige samarbejdsparter Programmering af bygning og byrum Dialog med Københavns Kommune og andre myndigheder Dialog med Københavns borgere Realdania afholder henover efteråret dialogmøder/workshops med Københavns borgere med fokus på principperne for udarbejdelsen af legepladsen samt for byrum på Bryghusgrunden og for forholdet til de omgivende byrum. Der afholdes desuden allerede nu bilaterale dialogmøder med institutioner og større interessenter i området TAVLUNDVEJ 4-6 / LIND / 7400 HERNING TLF. 99 28 29 30 / FAX 99 28 29 38/ www.helmstmt.com LAGERFØRENDE FORHANDLERE: Anker Bjerre A/S, Holstebro... 97 42 10 10 Bredebro Maskinhandel ApS... 74 71 16 71 Brønderslev Maskincenter A/S... 98 82 23 00 Farsø Maskinhandel... 98 63 32 22 Glamsbjerg Maskincenter... 64 72 14 54 Granhøj Landbrugsmaskiner ApS, Østermarie... 56 74 0020 Hans Holm Maskinforretning A/S, Tinglev... 74 64 40 94 Helms TMT-Centret A/S, Hadsten... 86 10 81 07 Helms TMT-Centret A/S, Herning... 99 28 29 30 Helms TMT-Centret A/S, Århus... 86 10 91 08 Hjallerup Maskinforretning A/S... 98 28 14 11 Hjørring Maskincenter A/S... 98 92 18 33 Kolding/Gravens Maskinforretning A/S.... 75 52 04 66 Kædeby Maskinf. A/S, Humble... 62 57 12 55 Lemvig Maskinforretning ApS... 97 82 03 44 Linds Truck & Maskinhandel A/S, Dianalund... 58 26 52 62 Midtjydsk Maskincenter A/S, Viborg 86 62 73 22 Midtdjurs Traktorlager A/S, Nimtofte 86 39 84 88 Morsø Motorkompagni A/S, Nykøbing M.... 97 72 08 66 O.Søndergaard & Sønner A/S, Otterup... 64 85 11 02 Vejrup Maskincenter, Bramming... 75 19 01 22 17
NY OPERA I OSLO: SOM ET KRIDHVIDT ISBJERG BRYDER BYGNINGEN VANDSPEJLET I BUNDEN AF OSLO FJORDEN. DEN HAR ARKITEKTONISKE KVALITETER. DEN HAR PRAKTISKE KVALITETER OG SANGERNE SIGER, AT AKUSTIKKEN ER FANTASTISK. OSLOS NYE OPERAHUS, TIL CA. 4 MILLI- 18
ARDER KRONER, BLIVER EUROPAS HIDTIL MEST MODERNE OPERA BYG- NING OG GIVER OPERAHUSET I SYDNEY KONKURRENCE OM AT VÆRE VERDENS MEST SPEKTAKULÆRE OG SÆREGNE OPERABYGNING. OSLO HAR FÅET ET NYT IKON. 19
Det enorme byggeri hviler på i alt 28 kilometer pæle, der er piloteret ned i havbunden. Man har været nødt til at fjerne 90.000 ton forurenet slam og jord fra byggepladsen, som stammede fra gamle fabrikker og beskidt sne, der gennem årene var dumpet i havnebassinet. Byggehullet blev derefter sikret med 12.000 m 3 nedrammet metalspunsvæg. Foto: Statsbygg AF STIG LARSEN Den nye norske opera er et mes - terværk og et nyt spetakulært ikon for Oslo. Arkitektonisk set må Oslos nye operahus være den mest særegne operabygning i verden næst efter Sydney-operaen. Arkitekterne vision har været, at operahuset klædt som det er i hvid, italiensk marmor fra Carrera, skal rejse sig af Oslofjordens blå overflade som et isbjerg. Huset er monumentalt, men det er på samme tid enkelt i sit udtryk. Taget skråner nedad mod vandet på begge sider af scenetårnet og foyerrummet og fortsætter 6-8 meter ud under vandet. Orkestergraven ligger således under vandoverfladen, mens underscenens gulv ligger hele 16 meter under havoverfladen. Heldigvis er hele operaen bygget, så der er taget højde for en eventuel stigning af vandoverfladen på op til tre meter. Det skrånende tag vil være ideelt for skateboardere, og når sommeren tillader det, vil der nok være mange, der vil tage en svalende dukkert i Oslofjorden, ved at gå ud i vandet fra taget og måske bagefter sole sig på det skrånende tag. Eller de kan gå op på taget over foyeren og nyde den storslåede udsigt over Oslo. På den måde kan andre end Det norske arkitekfirma Snøhetta har tegnet ikon-byggeriet Foto: Statsbygg 20