Gentofte Kommune Rådhuset Bernstorffsvej 161 2920 Charlottenlund Att.: Mette Melcher 3. februar 2016 Høring lokalplan 377 Kommunalbestyrelsen i Gentofte Kommune har den 14. december 2015 besluttet at sende lokalplan 377 for Maltegårdsvej 20, Gentofte Rideklub, i høring. Det er vores opfattelse, at kommunalbestyrelsen bør forkaste lokalplanforslaget. Hensynet til Gentofte Rideklubs naboer bør veje langt tungere end hensynet til Gentofte Rideklubs ønske om at udvide og ombygge faciliteterne på rideklubbens arealer. Hensynet til en fritidsaktivitet i form af ridning kan aldrig veje tungere end hensynet til naboerne, idet opførelse af staldbygninger m.v. tæt på skel til naboejendommene går langt ud over, hvad vi som naboer i et villakvarter skal tåle. Der er derfor ikke behov for at ændre den gældende lokalplan for området, idet Gentofte Rideklub må iværksætte en renovering eller ombygning af de eksisterende bygninger for at leve op til hestelovens krav. Hvis Gentofte Kommune mod forventning vedtager lokalplanen, har vi nedenfor angivet nogle vilkår, som efter vores opfattelse skal indføres i lokalplanen. Vi har i øvrigt nedenstående bemærkninger til lokalplanforslaget. Indledende bemærkninger Det fremgår på side 1 i lokalplanforslaget, at Gentofte Rideklub den 18. august 2015 har ansøgt om tilladelse til dels at ombygge, dels at udvide faciliteterne på Maltegårdsvej 20. Det er vores opfattelse, at en udvidelse af Gentofte Rideklubs faciliteter bør afvises af kommunalbestyrelsen. Gentofte Rideklub er beliggende i et villakvarter, hvor ejerne af de omkringliggende ejendomme har erhvervet disse ud fra en forudsætning om, at afstanden til rideklubbens bygninger, stalde m.v. vil være uforandrede. En udvidelse vil medføre betydelige gener for naboerne. Kommunalbestyrelsen bør således ikke negligere hensynet til naboerne blot for at imødekomme Gentofte Rideklubs ønske om at udvide sine faciliteter.
Det fremgår videre på side 1, at Gentofte Rideklub ønsker at kunne afholde internationale ridestævner. Derfor ønskes der opført en ny ridehal med internationale mål. Det er vores opfattelse, at internationale ridestævner ikke har en berettigelse i et villakvarter i Gentofte. Det fremgår på intet sted i redegørelsen for lokalplanforslaget eller i lokalplanforslaget, hvilket omfang sådanne internationale ridestævner vil få. Hvis Gentofte Rideklub ønsker at afholde internationale ridestævner, er det vores opfattelse, at det på en mere hensigtsmæssig måde kan ske på areaelerne i Bernstorffsparken, hvor der allerede i dag os bekendt afholdes stævner. Det fremgår videre på side 1, at der på det afholdte møde den 2. november 2015 fra de fremmødte naboer blev givet udtryk for bekymring for støv- og lugtgener som følge af udvidelsesprojektet, herunder at disse er forsøgt afbødet i det lokalplanforslag, som Gentofte Kommune har udarbejdet. Det er vores opfattelse, at disse bekymringer alene helt sporadisk er forsøgt afbødet i lokalplanforslaget. Bekymringerne er således nærmest fuldt fortsat eksisterende. Det fremgår på side 3, at de nye staldbygninger, der placeres bl.a. nord for træningsbanen i umiddelbar nærhed til vores grund, placeres på en sådan måde, at de reducerer støv- og støjgener. Højden på bygningen må ved tagryg maksimalt være 5 meter for den nordlige længe, der vender ind mod vores grund, ligesom facadehøjden må være maksimalt 3,5 meter. Endelig må der ikke bygges i en afstand til skel nærmere end 2,5 meter. Det er vores opfattelse, at det er en udokumenteret påstand, at placeringen af staldbygningerne vil reducere støv- og støjgener. I den periode, hvor vi har boet på Tagestorp 4A, har der været støvgener som følge af mangelfuld vanding af ridebanen i sommerperioden. På mødet den 2. november 2015 oplyste formanden for Gentofte Rideklub, Susanne Biltoft, at den udendørsridebane, der ligger i byggefelt B, skal anvendes som fold, når ridebanen ikke i øvrigt anvendes til undervisningsformål m.v. Det er vores opfattelse, at en sådan mere intensiv anvendelse af ridebanen uvægerligt vil medføre, at støv bliver hvirvlet op til gene for naboerne. Der har også været støjgener som følge af undervisningsaktiviteterne på ridebanen. Vi har vanskeligt ved at se, at en staldbygning klods op af vores grund kan mindske disse støjgener. De mål, der ifølge lokalplanforslaget må bygges i, medfører, at vi mod syd får en mur, som en ejendomsmægler har sammenlignet med en fængselsmur. Hvis der opføres en staldbygning klods op af skel med en højde på 5 meter, vil der ikke være et naturligt afbræk i synsindtrykket, hvilket ellers er det normale. Det fremgår videre på side 3, at for at imødekomme lovgivningen vedrørende adgang til fold vil Gentofte Rideklub ud over fold på egen grund få adgang til yderligere foldarealer i Bernstorffsparken. Det er for os uklart, hvad der menes herved. I 2013 indgik Gentofte Rideklub en lejeaftale med Styrelsen for Slotte- og Kulturejendomme om henholdsvis en sommer- og helårsfold i Bernstorffsparken. Har Gentofte Rideklub fået adgang til yderligere arealer i Bernstorffsparken? Der henvises i øvrigt til det nedenfor anførte, hvor der foretages en nærmere gennemgang af hestelovens krav om foldarealer. 2/7
Det fremgår videre på side 3, at der i zonen mellem bl.a. den nordlige del af byggefelt B og skel kan anlægges en træksti. På denne sti skal hestene trækkes og må ikke rides. For os som naboer mod nord betyder det, at vi må forvente, at der trækkes et ganske betydeligt antal heste dagligt klods op af vores ejendom. Det er vores opfattelse, at det vil betyde gener for både os og hestene. I den tid, hvor vi har boet på Tagestorp 4A, har vi erfaret, at heste er endog meget følsomme dyr, der ikke tåler hurtige bevægelser. Vi er en almindelig børnefamilie med 3 raske drenge, der nyder at opholde sig i det fri på vores grund for at lege og hoppe på trampolin m.v. Børn larmer, og det gør vores børn også. Hvis der skal trækkes heste klods op af vores grund, må vi imødese situationer, hvor hestene bliver urolige og reagerer voldsomt samt mishagsytringer fra undervisere og Gentofte Rideklubs medlemmer (ja, det oplever vi faktisk allerede i dag ved normale aktiviteter som at slå græs m.v.). Det forhold, at hestene ikke må rides på trækstien, afbøder alene problemet i mindre grad. Sidst på side 3 står der, at træningsbanen samt de to ridehuse har et underlag, der støver meget. For at minimere generne for heste, ryttere og omgivelser vandes disse hyppigt. Det er fuldstændigt korrekt, at træningsbanen støver meget. At træningsbanen vandes hyppigt må betegnes som et skønmaleri. I øvrigt er anvendelse af begrebet hyppigt behæftet med så stor usikkerhed, at der ved evt. vedtagelse af lokalplanforslaget bør fastsættes mere specifikke og objektive krav om, hvornår træningsbanen skal vandes. Som anført ovenfor har vi i øvrigt vanskeligt ved overhovedet at se, hvordan træningsbanen skal blive vandet i dagstimerne, hvor den dels skal anvendes som fold, dels skal anvendes til undervisningsaktiviteter. Hvis lokalplanforslaget vedtages bør der fastsættes krav om, at der anvendes et støvfrit underlag på træningsbanen. Værdiforringelse af vores ejendom Ejendomsmægler Annemette Lyngh har besigtiget vores ejendom mhp. på at fastslå, hvilke konsekvenser Gentofte Rideklubs opførelse af en staldbygning 2,5 meter fra skel til vores ejendom vil have for omsættelighed og salgspris for ejendommen. Det er Annemette Lynghs bedste vurdering, at opførelse af en staldbygning vil fjerne det flow, der i dag er i udsigten, hvorved en stor del af ejendommens herlighedsværdi forsvinder. Konklusionen er videre, at opførelse af en staldbygning vil forringe omsættelighed og salgspris. Værdiforringelsen estimeres til 7-10 pct. Vi er af den opfattelse, at hvis Gentofte Rideklub opfører en staldbygning som angivet i lokalplanforslaget, vil Gentofte Rideklub og Den Selvejende Institution Sportsrideskolen (Fabrikant Chas. Otzens Mindefond), der ejer arealerne, pådrage sig et erstatningsansvar efter naboretlige regler, da en staldbygning så tæt på vores ejendom er en klar overskridelse af, hvad vi som naboer i et villakvarter med rimelighed må forvente og tåle. Efter vores opfattelse skal vi som naboer til Gentofte Rideklub ikke bære et så stort værditab for at tilgodese Gentofte Rideklubs interesse i at udbyde fritidsaktiviteter til foreningens medlemmer. 3/7
Det er vores opfattelse, at Gentofte Rideklub og Den Selvejende Institution Sportsrideskolen vil pådrage sig dette erstatningsansvar, uanset at der ikke er andre alternative placeringer af staldbygningen og uanset at Gentofte Kommune måtte vedtage lokalplanforslaget. I det tilfælde, at Gentofte Kommune vedtager lokalplanen og Gentofte Rideklub opfører bygningerne, vil vi som naboer anlægge et civilt søgsmål mod Gentofte Rideklub og Den Selvejende Institution Sportsrideskolen med påstand om betaling af erstatning. Afstandskrav Det følger af 8 i lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug, at stalde ikke må etableres inden for 30 meter til naboskel. Dette afstandskrav overskrides klart, da lokalplanforslaget tillader etablering inden for 2,5 meter til skel. Lovgiver har vedtaget regler om afstandskrav for at tage hensyn til naboer til husdyrbrug. Det fremgår intet sted i lokalplanforslaget eller i det oprindelige skitsemateriale fra arkitekten, om Gentofte Rideklub er klar over dette afstandskrav, ligesom der heller intet fremgår om, hvorvidt der er ansøgt om tilladelse til at ændre husdyrbruget efter reglerne lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug. Loven åbner mulighed for dispensation fra afstandskravene. Det forhold, at der eksisterer en dispensationsmulighed, er ikke ensbetydende med, at der skal gives dispensation. Navnlig skal 19 ff. i loven opfyldes. Det er vores opfattelse, at den ønskede placering af staldbygningerne vil påvirke omgivelserne, herunder os, på en måde, som er uforenelig med hensynet til omgivelserne. En eventuel vedtagelse af lokalplanforslaget, hvor der dispenseres fra afstandskravene i lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug, bør have følgende vilkår: at Gentofte Rideklub på egen grund i en afstand af 1 meter fra skel etablerer et eget hegn, der har en højde mellem 2,5 og 3,5 meter. Det bemærkes i den forbindelse, at der mod øst efter lokalplanforslaget skal opføres en pergola for at beskytte naboerne. Det samme beskyttelseshensyn gør sig tilsvarende gældende for naboerne mod nord. at der på arealet mellem staldbygningen mod nord og skel mod Tagestorp 4A nedlægges forbud mod ophold af enhver art af heste, herunder som foldareal eller lignende og som transportareal for heste. Hestelovens regler Efter reglerne i lov om hold af heste skal der for ethvert hestehold være adgang til en fold. Loven angiver endvidere nogle mindstekrav til en folds areal og indhegning. Som vi har forstået Susanne Biltofts redegørelse til mødet 2. november 2015, agter Gentofte Rideklub at opfylde disse krav ved 1) at anvende den udendørs ridebane som fold, når denne i øvrigt ikke anvendes til rideskoleaktiviteter, 2) at anvende en fold i Bernstorffsparken, som Gentofte Rideklub har lejet af Styrelsen for Slotte og Kulturejendomme indtil 31. december 2022 og 3) ved at anvende et areal vest for byggefelt A i lokalplanforslaget. 4/7
Det er ikke et anliggende for kommunalbestyrelsen at vurdere, om hestelovens krav til folde og øvrig indretning af staldbygninger m.v. er opfyldt, idet Fødevarestyrelsen er tilsynsmyndighed efter hesteloven. Det er vores opfattelse, at Gentofte Rideklubs anvendelse af arealet vest for byggefelt A i lokalplanforslaget til fold er vanskeligt forenelig med ordlyden af hestelovens 16, der stiller krav om, at en fold skal have et areal på mindst 800 m 2, hvor den korteste side af folden være mindst 20 meter. Vi har ikke de nøjagtige mål for denne fold, men det kan umiddelbart konstateres, at den ottekantede fold ikke opfylder 20 meter kravet. Efter vores opfattelse bør Gentofte Rideklub inden kommunalbestyrelsen evt. vedtager lokalplanforslaget indhente en autoritativ vurdering fra Fødevarestyrelsen om lovligheden af dette areal som fold. Det vil i sagens natur være uheldigt, hvis Gentofte Rideklub iværksætter et bekosteligt byggeri, der som vi har forstået det alene er økonomisk rentabelt, hvis kapaciteten ikke er mindre end de 74 heste, som der opføres bokse m.v. til. Efter vores opfattelse bør kommunalbestyrelsen ikke medvirke til, at et sådant byggeri iværksættes før en sådan risikofaktor er afdækket fuldstændigt. Endelig mener vi, at Gentofte Rideklub indtager en betydelig risiko ved at forlade sig på, at lejeaftalen med Styrelsen for Slotte og Kulturejendomme om foldarealer i Bernstorffsparken forlænges efter 31. december 2022. Som anført ovenfor har vi forstået det sådan, at Gentofte Rideklubs aktivitet alene er økonomisk rentabel, hvis kapaciteten ikke er mindre end 74 heste. Der er således en risiko for, at Gentofte Rideklub lovligt alene kan have opstaldet 40 heste, hvis arealet i Bernstorffsparken og arealet vest for byggefelt A ikke kan anvendes til fold. Der vil således være tale om et ganske betydeligt ressourcespil, hvis bygningerne først opføres og det efterfølgende viser sig, at det økonomiske gulvtæppe for driften af Gentofte Rideklub bliver trukket væk. Hestelovens regler er minimumsregler, som Folketinget har vedtaget for at skabe bedre forhold for heste. Vi kan ikke helt lade være med at få det indtryk, at det ikke udelukkende er hensynet til hestenes velfærd, der er det tungeste lod i vægtskålen ved Gentofte Rideklubs udvidelsesprojekt. Som vi har forstået det, blev der for nogle år siden er peget på en løsning, hvor Gentofte Kommune og Lyngby-Taarbæk Kommune i fællesskab skulle gå sammen og etablere en rideskole i tilknytning til Dyrehaven. En sådan løsning vil kunne imødekomme de ønsker, der er til en moderne rideskole samtidig med at generne for omgivelserne vil være minimale. Med en sådan løsning vil man kunne etablere passende foldarealer i umiddelbar nærhed af rideskolen, ligesom der vil være et passende terræn at ride i i stedet for villaveje som i dag. Vi er i det hele taget forundrede over, at der ikke er arbejdet med alternative løsningsforslag. Dels alternative løsningsforslag på Maltegårdsvej 20, der giver en højere grad af dyrevelfærd end det foreliggende lokalplanforslag. Dels løsningsforslag, hvor aktiviteterne placeres uden for de nuværende rammer på Maltegårdsvej 20. Vi er ligeledes forundrede over, at Gentofte Rideklub i forbindelse med udvidelsesprojektet har anført, at placeringen af en rideklub midt i et villakvarter forpligter. Ved udformningen af arkitektprojektet er der angiveligt forsøgt at tage bedst muligt hen- 5/7
syn til naboerne. Derfor kan det undre os, at der vi på intet tidspunkt i fasen op til offentliggørelse af arkitektprojektet 2. november 2015 er blevet kontaktet af Gentofte Rideklub for at høre om vores syn på udvidelsesprojektet. Afslutningsvis skal vi bemærke, at vi er bekendt med en e-mail, som Gentofte Rideklub har udsendt til sine medlemmer ultimo januar 2016. Af denne e-mail fremgår det, at de folde, vi skulle have oprettet som erstatning for sygefolden og ridebanefolden, der nedlægges, har vi ikke fået lov til at lave. Det vil betyde, at vi ikke kan have foldordning som i dag, hvilket, bestyrelsen mener, vil forringe hestevelfæren markant. Vi har givet indsigelse. Vi ser på løsninger samt nye foldmuligheder. Denne usikkerhed om, hvorvidt hestelovens krav til folde overhovedet kan opfyldes, bør efter vores opfattelse medføre, at kommunalbestyrelsen forkaster lokalplanforslaget. Støvgener Vi har som naboer til Gentofte Rideklub i de tørre perioder i sommerhalvåret haft betydelige støvgener som følge af, at ridebanen vandes utilstrækkeligt/ikke har et støvfrit underlag. Da ridebanen efter lokalplanforslaget skal anvendes i videre omfang end hidtil, idet den også skal anvendes som foldareal, vil disse støvgener bliver større for fremtiden, hvis lokalplanforslaget vedtages. En eventuel vedtagelse af lokalplanforslaget bør indeholde krav om, at Gentofte Rideklub etablerer en fuldstændig støvfri ridebane. Som alternativ bør der fastsættes klare og objektive krav om, hvor ofte ridebanen skal vandes. Lugtgener m.v. Som anført ovenfor er det vores opfattelse, at en placering af staldbygningerne mindre end 30 meter fra skel uvægerligt vil medføre lugtgener hos os som følge af husdyrgødning fra hestene. En eventuel vedtagelse af lokalplanforslaget bør derfor have følgende vilkår: at hesteboksene i staldbygningerne udmuges dagligt. at møddingen overdækkes på en sådan måde, at lugtgener minimeres at møddingen placeres på et sted på Gentofte Rideklubs ejendom, hvor den er til mindst mulig gene for naboerne. at ridebanen dagligt rengøres for husdyrgødning. at der etableres et ventilationsanlæg, der leder staldluft væk fra nabo ejendommene. at der fastsættes objektive krav om, hvor store lugtgenerne må være, herunder at Gentofte Rideklub forpligtes til at opsætte sensorer, der kan måle og lagre niveauet for lugtgenerne. Flere af naboerne nævnte ved informationsmødet den 2. november, at de havde haft problemer med rotter. Det er nærliggende at antage, at disse rottegener er forårsaget af Gentofte Rideklubs forhold. Vi har i efteråret 2015 haft rotter på vores ejendom, ligesom vores naboer på Tagestorp 6B og Rideskolevej 13 har haft tilsvarende problemer. Vi er bekymrede for, at en staldbygning i umiddelbar nærhed af vores ejendom 6/7
vil medføre et mere permanent problem med rotter. En eventuel vedtagelse af lokalplanforslaget bør derfor have som vilkår, at Gentofte Rideklub iværksætter forebyggende tiltag, der kan modvirke rotter, ligesom der bør stilles vilkår om, at der opsættes rotteklapfælder eller anden rottebekæmpelse på Gentofte Rideklubs arealer og at disse efterses dagligt af ansatte hos Gentofte Rideklub. Støjgener Vi bliver som naboer til Gentofte Rideklub generet af den støj, som rideskoleundervisningen resulterer i. I eftermiddags- og aftentimerne samt i det meste af weekenden er der undervisning, hvor underviserne med forskelligt lydniveau råber til rideskoleeleverne. En eventuel vedtagelse af lokalplanforslaget bør have som vilkår, at al undervisning foregår på den måde, at underviserne anvender et headset med mikrofon og at eleverne har en højttaler i øret, hvor underviseren uden at blive højrøstet til gene for naboerne kan give beskeder til eleverne. Efter lokalplanforslaget skal der være mulighed for åbne vinduer i staldbygningen mod nord. Det vil betyde, at vi vil få støjgener fra hestene, når vinduerne er åbne. Det kan eksempelvis være når hestene vrinsker og slår med hovene mod boksvæggene. Disse gener har vi ikke i dag, fordi staldbygningen ligger i en passende afstand. Der bør ved en eventuel vedtagelse af lokalplanforslaget fastsættes vilkår, der afbøder disse gener. Lysgener I dag kan vi konstatere, at der til sent ud på aftenen er lys i den eksisterende staldbygning. Da den nye staldbygning efter lokalplanforslaget skal placeres tæt på skel, vil denne lysforurening blive ganske betragtelig, hvis lokalplanforslaget vedtages i sin nuværende form. En eventuel vedtagelse af lokalplanforslaget bør derfor have som vilkår, at denne lysforurening mindskes betragteligt. Med venlig hilsen Jane Lindhardt Hansen Peter Hansen Tagestorp 4A Tagestorp 4A 2820 Gentofte 2820 Gentofte 7/7