Hvem dækker hvad? Skulle uheldet være ude, opstår spørgsmålet om, hvem der skal dække skaderne. side 8.

LEJEPLADSEN Hvem dækker hvad? Skulle uheldet være ude, opstår spørgsmålet om, hvem der skal dække skaderne. side 8. nr. 15 november / december 2006

2 LEJEPLADSEN Hvis din ejendom bliver solgt Mange investorer har på grund af udviklingen i markedet valgt at afhænde deres boligejendomme de senere år. Men hvad sker der med lejerne? Læs mere side 8 + 9 Bolignet vejen til hurtig information Det kan være svært at finde rundt i informationsjunglen, og der er mange faktorer, der skal overvejes ved etablering af bolignet på en ejendom. Læs mere side 12-14. Luk op for naboskabet Med naboskabet kan man nu måle den sociale kapital i boligområder. Læs mere side 16 + 17. Fra tid til anden oplever vi desværre brand i en af de ejendomme, vi administrerer. Senest for et par måneder siden på en ejendom i det nordlige Jylland. Det er naturligvis altid uhyggeligt med sådanne ulykker, men hvis vi hjælper hinanden, kan vi minimere risici for skader på personer og ting i forbindelse med brande. Vi sætter på siderne 4 7 fokus på, når uheldet er ude. Det sker fra tid til anden, at en af vores kunder vælger at sælge en boligejendom. Hvad sker der egentlig, når en udlejningsejendom handles, og hvad er dine rettigheder i den forbindelse? Det kan du læse mere om på side 8 og 9. Informationsteknologien fylder meget i næsten alle danskeres liv. Både på arbejdet og i fritiden. Vi ønsker selv at kunne vælge, hvilket tv-program vi vil se og med de nye teknologiske muligheder, kan vi skræddersy vores egen tv-flade. Valgfriheden er vigtig i dagens Danmark. Det er vigtigt at være online døgnet rundt og ønsket om, at det skal være nemt, hurtigt og ikke mindst billigt at finde de oplysninger, vi ønsker, er et stadig større og større krav. Hvad er mulighederne, og hvad anbefaler vi, at I gør, hvis I har ønsker i den retning på ejendommen. Se siderne 12 15. I sommerens udgave af Lejepladsen fortalte vi om den lejertilfredshedsundersøgelse, vi gennemførte på en lang række af de ejendomme, vi administrerer. I forlængelse af dette har nogle danske sociologer netop udviklet et redskab, der fortæller, hvor godt naboskabet fungerer i boligområder. Redskabet kan bruges i alle former for boligområder, også hvor du bor. Du kan læse mere om projektet på side 16 og 17. Afslutningsvis vil vi ønske dig god læselyst, og selv om det måske er for tidligt at ønske godt nytår, så gør vi det alligevel og vil samtidig gerne benytte lejligheden til at takke for samarbejdet i det år, der er gået. God læselyst. Henrik Dahl Jeppesen, direktør Lejepladsen udsendes til lejere i private boligejendomme, administreret af Dan-Ejendomme as. Lejepladsen udgives af Dan-Ejendomme as, Tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup, + 45 39 46 60 00 (tlf.), + 45 39 46 60 01 (fax) / Dan-Ejendomme as, Saralyst Allé 53, 8270 Højbjerg, + 45 87 36 16 00 (tlf.), + 45 87 36 16 01 (fax), info@dan-ejendomme.dk, www.dan-ejendomme.dk. Ansvarshavende redaktør: Henrik Dahl Jeppesen, direktør. Redaktionsudvalg: Birthe Clement, kundeansvarlig, cand.jur., René Larsen, kundechef, cand.mag., Peter Jørgensen, cand.jur., Kristine M. Hansen, cand.jur., Erik W. Bundesen, afdelingschef, bygningsingeniør, Ole Tange, ingeniør, Sandra Eskildsen, kommunikationsmedarbejder, cand.mag. Fotos: Carsten Andersen, Steffen Roland Nielsen, Stephen Rainer og egne. Layout og produktion: Boje Mobeck. Oplag: 29.000 stk. Eftertryk kun ifølge aftale og med kildeangivelse.

1 Nye informationspjecer 3 Forholdet mellem udlejer og lejer er reguleret af lejelovgivningen og de forhold, der er aftalt og beskrevet i lejekontrakten. Lovgivningen på området er indviklet, ligesom det kan være vanskeligt at læse og forstå lejekontrakten. Det betyder, at det kan være svært at finde ud af, hvilke rettigheder og hvilke forpligtigelser der påhviler henholdsvis udlejer som lejer. Dan-Ejendomme as udgiver tre pjecer om det at bo til leje i privat udlejningsbyggeri, som indeholder nyttig information og orientering om de vigtigste emner vedrørende det at bo til leje. Pjecerne har fået nyt design, men hvad vigtigere er, så er de blevet opdateret i henhold til lovgivningen og praksis på området. Samtidig har vi fået beskrevet nogle nye rutiner. Vi håber, at I vil tage godt imod de nye pjecer, og vil opfordre jer til at læse dem igennem. Pjecerne kan hentes hos ejendommens vicevært, eller du kan ringe til din kontaktperson i Dan-Ejendomme as eller downloade dem fra vores hjemmeside www.dan-ejendomme.dk. De tre pjecer omhandler emnerne: Indflytning og vedligeholdelse Ændring af lejen Fraflytning FRAFLYTNING privat udlejningsbyggeri INDFLYTNING OG VEDLIGEHOLDELSE privat udlejningsbyggeri 1 7313_fraflytning_02.indd 1 18/09/06 11:57:04 ÆNDRING AF LEJEN privat udlejningsbyggeri 7313_indflytning_02.indd 1 18/09/06 11:58:09 Bo bedre i din bolig 7313_Aendring_leje_02.indd 1 18/09/06 11: Indeklimaet påvirker vores almindelige velvære og kan endda i sjældne tilfælde desværre påvirke vores sundhed. Et godt indeklima er i høj grad et fællesanliggende for bygningens ejer og lejere. Vi oplever desværre ofte, at der ved fraflytning af et lejemål er opstået skader på boligen, som kunne være undgået, hvis lejeren havde været bedre informeret om, hvordan man opretholder et sundt miljø i sin bolig. Det er fx ikke en god ide at placere en kommode eller et skab op ad en ydermur, da der derved kan opstå fugtskader. Og fugt giver dårlig luft, som i sidste ende kan påvirke helbredet. Derfor er Dan-Ejendomme as i gang med at udarbejde en ny informationspjece vedrørende sundt miljø i boligen. Vi forventer, at pjecen vil udkomme i begyndelsen af det nye år.

4 LEJEPLADSEN Hvem dækker hvad? Skulle uheldet være ude, opstår spørgsmålet om, hvem der skal dække skaderne? Dækker ejendommens forsikring? Ejendommens bygningsforsikring dækker skader på selve ejendommen og udbedringer af disse. Det betyder, at skader på ejendommen som følge af fx brand, storm, vand og indbrud på ejendomme er dækket under denne forsikring. Tegn en privat indboforsikring Hvis der sker en skade på dine private ejendele fx i forbindelse med en brand i ejendommen, stiller sagen sig derimod anderledes, for skaden er ikke umiddelbart dækket af bygningsforsikringen. Du skal selv sørge for at forsikre dit eget indbo tegn derfor en privat indboforsikring. Hvis skaden er så slem, at du skal genhuses, er der forskellige regler, der gælder, alt efter om din indboforsikring er med genhusningsdækning eller ej. Hvis du har en indboforsikring med genhusningsdækning, er det som hovedregel dit eget forsikringsselskab, der står for genhusningen. Indboforsikringens genhusningsdækning kan dog være betinget af, at der er sket skade på Henrik Mortensen, forsikringsmægler, Willis Det er din pligt som lejer og som forsikringstager at afværge og begrænse en skade i at opstå eller udbrede sig. Det gælder uanset, om det er en skade på dine ejendele, eller på ejendommen du bor i. Det kunne fx betyde, at du ved en vandskade sætter en spand på der, hvor vandet kommer ind, flytter ting væk fra, hvor vandet kommer, tørrer op, eller hvad der nu vil begrænse skaden i situationen, fortæller Henrik Mortensen. Sikkerhed kræver samarbejde AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Erik W. Bundesen, afdelingschef, ingeniør Vi frygter alle uforudsete hændelser i vores bolig. Brand er en af de katastrofer, vi ikke kan forberede os på, og som altid efterlader synlige spor både økonomisk, socialt og psykisk. Op imod 6.000 gange om året rykker brandvæsenet ud til brande i private hjem og værst af alt koster det årligt over 80 mennesker livet. Ifølge forsikringsselskaberne anmeldes der årligt op mod 20.000 skader forårsaget af brand. Vi skal som udlejer sørge for, at den grundlæggende sikkerhed i ejendommen er til stede, og at ejendommen er lovlig i brandmæssig henseende, siger afdelingschef, ingeniør Erik

5 FAKTA Hvis du selv vil vurdere, om forsikringssummen på din police er korrekt, skal den samlede værdi af dit indbo som udgangspunkt opgøres efter prisen ved køb af tilsvarende effekter i dag. Er forsikringssummen for lav i forhold til den samlede værdi af det forsikrede, erstatter dit forsikringsselskab kun en forholdsmæssig del af det, der er blevet ødelagt / stjålet. dit indbo, udtaler forsikringsmægler fra Willis Henrik Mortensen og fortsætter: Udlejer er ikke forpligtiget til at genhuse lejere, der ikke har en indboforsikring, der dækker genhusning. Dan-Ejendomme as har tegnet en forsikringsdækning for den typer sager på nogle af de ejendomme, vi administrerer og kan derfor tilbyde genhusning ved dækningsberettigede skader, dog under andre omstændigheder end ved privat genhusningsdækning. Erstatning af beskadiget indbo kan kun blive dækket af egen indboforsikring, så det er en god ide at tegne en indboforsikring med genhusningsdækning. Din pligt som forsikringstager Det er din pligt som lejer og som forsikringstager at afværge og begrænse en skade i at opstå eller udbrede sig. Det gælder uanset, om det er en skade på dine ejendele, eller på ejendommen du bor i. Det kunne fx betyde, at du ved en vandskade sætter en spand der, hvor vandet kommer ind, flytter ting væk fra, hvor vandet kommer, tørrer op, eller hvad der nu vil begrænse skaden i situationen, fortæller Henrik Mortensen. Gennemgå dine forsikringer Som udgangspunkt er det en god ide fra tid til anden at få gennemgået dine forsikringer med en konsulent fra dit forsikringsselskab. Måske har du købt et maleri, så forsikringssummen på indboforsikring skal sættes op, eller du har nu to cykler i stedet for en. Hvis du er i tvivl om, hvad din forsikring dækker, så kontakt dit forsikringsselskab, for det er ærgerligt først at finde ud af, at man ikke er dækket, når skaden er sket, slutter Henrik Mortensen. Det er en af viceværtens fornemmeste og mest besværlige opgaver at holde trapperne frie. Når han henstiller til, at opgange skal være ryddet, gør han det ikke for at skabe irritation, men for at sikre ejendommen og beboere på den bedst mulige måde, fortæller Erik W. Bundesen. W. Bundesen og fortsætter: Det er et ansvar, vi tager alvorligt, og vi forsøger at sikre alle på bedst mulig vis ikke kun ved at opfylde de lovmæssige krav, men også gennem den løbende vedligeholdelse af ejendommene.» Pas på, hvad du opbevarer i kældre og pulterrum og hold rummene aflåste.

6 LEJEPLADSEN» Hvilke krav gælder? Hvis uheldet er ude, og der opstår brand, er det alt andet lige det vigtigste, at beboerne kan komme ud af ejendommen. Derfor skal flugtveje altid holdes frie. Det betyder, at trapper og fælles adgangsveje ikke må benyttes til opmagasinering af hverken sko, aviser, flasker, pap, barnevogne eller cykler. Desuden bør alle døre og vinduer som udgangspunkt også være frit tilgængelige. Det er en af viceværtens fornemmeste og mest besværlige opgaver at holde trapperne frie. Når han henstiller til, at opgange skal være ryddet, gør han det ikke for at skabe irritation, men for at sikre ejendommen og beboere på den bedst mulige måde, fortæller Erik W. Bundesen. Ellers gælder det, at el- og gasinstallationer skal være intakte og lovlige. Det er derfor vigtigt, at beboerne hjælper os med at øge sikkerheden, og da vi ikke har vores daglige gang inde i de enkelte lejemål, er det nødvendigt, at beboerne melder tilbage til os, hvis der er kritisable forhold i deres lejlighed eller på ejendommen. Derudover er det altid en god ide at hjælpe viceværten med at holde orden på ejendommen. På den måde minimeres risikoen for, at uheldet opstår. Vi skal hjælpe hinanden Det kan godt være, at det til tider kan virke lidt firkantet, men der er nogle lovmæssige krav i forhold til brandsikkerhed, som vi skal opfylde. Derfor er det vigtigt at lytte til, hvad viceværten siger. Især i etagebebyggelser er alle afhængige af hinanden. Men generelt skal vi holde øje med hinanden og vores bolig, for man ved jo aldrig, hvornår uheldet er ude, slutter Erik W. Bundesen. Brand i Nørresundby En sen aften, torsdag den 7. september 2006, opstod der brand i en etageejendom på Lille Borgergade i Nørresundby. Branden opstod i en lejlighed på 3. sal. Aalborg Politi og Beredskabscenter Aalborg rykkede talstærkt ud, og der var frygt for, at der var flere tilskadekomne. Men det gik heldigvis ikke så galt. Det lykkedes hurtigt brandfolkene at evakuere beboerne og få kontrol med flammerne. Oven over på 4. sal måtte man dog redde en ældre kvinde ud af lejligheden. Hun var røgforgiftet, men har heldigvis ikke fået varige men. I alt ni lejligheder blev berørt af branden. Cigaretglød var skyld i branden Årsagen til branden var en cigaretglød. Den mandlige beboer har oplyst, at han havde tabt en glød fra en cigaret, mens han lå på sofaen med sin dyne og så tv. Han troede, han havde fået fjernet gløden, men den var skjult af dynen, og branden opstod, mens han efterfølgende luftede sin hund. Hurtig oprydning Allerede dagen efter var oprydningen og rengøringen i gang på ejendommen, og de fleste

7 GODE RÅD Der er en række ting, som du selv kan gøre for at øge brandsikkerheden på ejendommen. Det er en god ide at opsætte røgalarmer i boligen. Brande opstår ofte i defekte elapparater og defekte elinstallationer. Derfor er det vigtigt at smide defekte apparater ud og ikke opmagasinere dem i din bolig. Der opstår mange brande i køkkener. Derfor er det vigtig, at du er bevidst om, hvordan du anvender komfur og ovn og husker at slukke, når du er færdig med at bruge dem. Vær opmærksom på, at mange brande opstår ved rygning i sengen. Vær ekstra opmærksom ved brugen af levende lys. Blandingen af tørt gran og levende lys i juletiden er farlig. Pas på, hvis du anvender en åben grill, der skal være minimum fem meter til bygningen, og som udgangspunkt er det ikke tilladt at grille på altaner. Spørg din vicevært, hvis der er forhold, du er i tvivl om. af de berørte lejligheder kunne tages i brug umiddelbart efter. Her to måneder efter er det kun lejligheden, hvor branden opstod samt lejligheden oven over, der ikke er funktionsdygtige. Begge lejligheder var totalt udbrændte, og da der er skader på betonen imellem etagerne, vil det nok tage et par måneder endnu, før lejlighederne igen vil være beboelige. Men alt i alt var det en fantastisk indsats af beboerne og myndighederne. Og på grund af viceværtens hurtige indsats undgik vi en tragedie, og skaderne blev trods alt minimale. Heldigvis havde alle beboerne en indboforsikring, der dækker de ting, som de selv skal dække i forbindelse med branden. Læs mere om forsikringer på side 4.

8 LEJEPLADSEN Hvis din ejendom bliver solgt Priserne på fast ejendom har de seneste år gennemgået en overordentlig positiv udvikling. Det samme gælder prisen på investeringsejendomme fx ejendomme indeholdende private lejeboliger. Mange investorer har derfor af naturlige grunde været fristet til at afhænde boligejendomme i de senere år. Men hvad sker der med lejerne? AF CAND. JUR. KRISTINE M. HANSEN Et helt afgørende udgangspunkt er, at selv om en ejendom skifter ejer, så har du stadig ret til at blive boende på uændrede vilkår. Din lejekontrakt bliver ikke opsagt eller annulleret, du stiger ikke i husleje eller lignende fordi, der kommer en ny ejer. Så du kan trygt blive boende. Hvis en ejendom handles, vil det i mange tilfælde udløse en såkaldt tilbudspligt. Det betyder, at lejerne har mulighed for at overtage en ejendom på andelsbasis til samme pris, den nuværende ejer har valgt at sælge ejendommen til. Men hvornår skal lejerne tilbydes at købe ejendommen, og hvilke regler gælder? Hvornår har du som lejer ret til at overtage / købe ejendommen på andelsbasis? Reglerne om lejernes ret til at overtage en ejendom på andelsbasis findes i lejelovens kapitel 16 100 til 105. I lejelovens 100 står der, at en ejendom, der helt eller delvist bliver anvendt til beboelse, skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen bliver overdraget til anden side. Er der tale om en ejendom, der udelukkende indeholder beboelseslejligheder, er det et krav, at der er mindst seks lejligheder i ejendommen. Er der derimod tale om en ejendom med både erhvervs- og beboelseslejemål, skal der være mindst 13 beboelseslejligheder, før lejerne har krav på at overtage ejendommen. Du skal være opmærksom på, at tilbudspligten ikke gælder, hvis du er lejer i en almen bolig, eller såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. Hvilken pris skal lejerne betale for ejendommen? Ejeren skal, når han ønsker at sælge ejendommen, tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis. Det sker ved, at ejeren fremsætter tilbud til lejerne om, at de kan købe ejendommen til samme pris, som ejeren kan opnå ved at sælge den til anden side. Lejerne får med andre ord ret til at købe ejendommen til markedspris. Når lejerne har fået tilbud om at købe ejendommen, har de ti uger til at beslutte, om de ønsker at købe ejendommen og dermed oprette en andelsboligforening. Oprettelse af en andelsboligforening Det er et krav, at lejerne opretter en andelsboligforening, hvis de ønsker at købe ejendommen.

9 Det sker ved, at lejerne typisk retter henvendelse til en advokat, der hjælper med at udarbejde vedtægter samt indkalder lejerne til stiftende generalforsamling, hvor andelsboligforeningen bliver oprettet. Samtidig skal de økonomiske konsekvenser for den enkelte lejer naturligvis gennemarbejdes og overvejes, ligesom der bør gennemføres en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, så den nystiftede andelsboligforening ikke får uventede problemer. Endvidere er advokaten typisk behjælpelig med hjemtagning af lån til finansiering af købesummen samt andre forhold i forbindelse med køb af ejendommen. Hvis ikke mindst halvdelen af beboelseslejerne vælger at blive medlem af andelsboligforeningen, kan ejeren afvise at sælge til andelsboligforeningen. Kan man være lejer i en andelsboligforening? Når ejendommen bliver købt af lejerne, ser man ofte, at der er enkelte lejere, som ikke ønsker at være andelshavere, men fortsat ønsker at være lejere. Det betyder, at man fortsætter som lejer på de helt samme vilkår og med samme lejekontrakt. Den eneste forskel er, at udlejer er udskiftet, og man nu bor til leje i andelsboligforeningen. Er der forskel på at være andelshaver eller lejer? I det daglige vil der ikke være forskel på, om man er andelshaver eller lejer, mens der blandt andet ved istandsættelse og ombygning af lejligheden samt ved fraflytning er stor forskel på, om man er lejer eller andelshaver. Ved istandsættelse og ombygning af lejemålet har man som andelshaver mere frihed end som lejer. I disse tilfælde kan man som andelshaver som udgangspunkt gøre, hvad man vil, dog skal der normalt indhentes tilladelse til forandringer hos andelsboligforeningens bestyrelse, mens man som lejer altid skal have tilladelse fra udlejer, hvis man fx ønsker at opsætte nyt køkken. Ved fraflytning vil der ligeledes være stor forskel på, om man er andelshaver eller lejer. Som andelshaver skal man ved fralytning sætte lejligheden til salg, mens man som lejer kan fraflytte lejligheden og aflevere den i den stand, som fremgår af lejekontrakten. Er det bedst at være andelshaver eller lejer? Om det er bedst at være andelshaver eller lejer, kommer an på den enkeltes situation, på den pris andelsboligforeningen skal give for ejendommen, din andel heraf samt på ejendommens stand på købstidspunktet. Der er både fordele og ulemper ved begge former. Det er således ikke til at sige, om det er bedst at være lejer eller andelshaver. Det er en individuel afgørelse.

10 LEJEPLADSEN Kan jeg ikke bare give min lejlighed videre? Som udlejer oplever vi ofte, at der opstår forvirring og problemer, når en lejer vil fraflytte sit lejemål og efterfølgende ønsker at overdrage lejemålet til kæreste, ægtefælle, ven eller familiemedlem. For os, der arbejder med reglerne til daglig, virker reglerne ligetil, men faktum er, at reglerne er indviklede, når man skal finde ud af, hvad man som lejer hæfter for, og hvad der gælder, når man ønsker at overdrage et lejemål, siger cand.jur. og kundeansvarlig i Dan-Ejendomme as Peter Jørgensen. Hvem hæfter hvornår? Der er forskellige regler, der gælder alt efter tid en, man har boet sammen, forholdet lejerne imellem og udformningen af lejekontrakten m.m. Reglerne er bestemt ikke ligetil, og der er en del faktorer, som man skal være opmærksom på. Hvis to personer har delt lejlighed i fx ti år, og begge personer står på lejekontrakten, hæfter de i fællesskab for alle forpligtelser over for udlejer. Det betyder, at i det tilfælde, hvor to personer vælger at fraflytte lejemålet samtidig, hæfter de begge for alle de krav, der er beskrevet i lejekontrakten i forhold til vedligeholdelse, lejlighedens stand ved udflytning osv., fortæller Peter Jørgensen. Hvis lejerne derimod bliver uvenner den ene bliver i lejemålet, og den anden fraflytter er sagen en helt anden. Den person, som bliver i lejemålet, kommer til at hæfte for alle forpligtelser. Personen kommer således også til at hæfte / betale for de forpligtelser / vedligeholdelse mv., der er opstået i den periode, hvor de boede to i lejemålet. Man skal derfor altid tænke sig godt om, hvis man vælger at blive boende i lejemålet og dermed forsætte i den eksisterende kontrakt. Peter Jørgensen fortsætter: Men man skal være opmærksom på, at den fraflyttende lejer kun er fritaget for eventuelle forpligtelser / vedligeholdelse mv. i forhold til udlejer, hvis udlejer har accepteret, at den fraflyttende lejer udtræder af lejekontrakten, når personen flytter. Ellers hæfter den fraflyttende lejer fortsat for alle de forpligtigelser, der er beskrevet i lejekontrakten. Hvis kun den ene person er skrevet på kontrakten, kan den person, der ikke står på kontrakten til enhver tid flytte uden at være an-

11 HVAD SIGER LOVEN? I tekstens eksempler er det forudsat, at man opfylder lovens betingelser for at kunne overtage et lejemål. Ifølge loven skal man have været samlevende i mindst to år, før man kan overtage et lejemål. To-års reglen gælder ikke, hvis man er gift, eller hvis begge personer er skrevet på lejekontrakten. I det tilfælde kan man uden problemer lade sin ægtefælde eller den person, man deler lejemålet med, overtage / fortsætte lejemålet. svarlig for vedligeholdelsen af lejemålet. Også selv om personen har boet i lejemålet i flere år. Årsagen er, at den person, der ikke står på kontrakten, ikke har noget kontraktforhold med udlejer personen har ikke skrevet under på noget. Hvem kan overtage? Situationen ser lidt anderledes ud, hvis den person, der står på kontrakten, vælger at fraflytte. I det tilfælde har den person, der ikke står på kontrakten som udgangspunkt, ikke ret til at overtage lejemålet, lige meget hvor lang tid personen har boet i lejemålet (!). Hvis vi som udlejer imidlertid anerkender, at den person, der ikke står på lejekontrakten, kan få lov til at blive boende i lejemålet, overtager personen den nuværende lejekontrakt. Det betyder i praksis, at den indtrædende lejer (den person, der fortsætter på kontrakten) overtager alle den fraflyttende lejers forpligtelser. Den indtrædende lejer hæfter derfor for alle forpligtelser / vedligeholdelse mv. på trods af, at han måske kun har boet i lejemålet i en kortere periode og uanset, at den tidligere lejer har boet alene i lejemålet i flere år, uddyber Peter Jørgensen og fortsætter: Det har vi ofte svært ved at forklare, da det kan virke ulogisk, at man skal betale for de skader, der er sket i lejemålet, før man selv flyttede ind. Årsag en er, at personen indtræder / fortsætter i en eksisterende kontrakt. Så man skal tænke sig godt om. Som sagt er reglerne mange, og det er et gråzoneområde. Det kan derfor godt være en ide at undersøge de krav og regler, der gælder, hvis man flytter sammen med eller fra en person. Som udgangspunkt skal du derfor være opmærksom på, at fordi du har lejet en bolig, er det ikke et aktiv, du automatisk har ret til eller kan give videre.

12 Bolignet - vejen til hurtig information Bolignet, bredbånd, lokalnet, kabelnet, kært barn har mange navne, men målet er det samme nemlig en fælles netløsning, der giver fleksibilitet og muligheder for beboerne samt en reduktion af udgifterne til internet, telefoni og radio / tv. AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Den teknologiske udvikling omkring bredbånd, internet og telefoni drøner derudad, og mulighederne er mangfoldige. Især internettet fylder mere og mere i danskernes bevidsthed, og det er vigtigt at være online døgnet rundt. Når folk er ude for at kigge sig om efter en ny bolig, er det et vigtigt salgs- og udlejningsparameter, hvad ejendommen kan tilbyde af tekniske installationer. Det kan være svært at finde rundt i informationsjunglen, og der er mange faktorer, der skal overvejes ved etableringen af bolignet i en ejendom. Der er penge at spare Boligforeninger kan opnå store besparelser på at etablere deres eget netværk til telefoni og data. Besparelserne er så store, at etableringsomkostningerne typisk er tjent hjem inden fem år, udtaler chefkonsulent i Carl Bro Gruppen Kjell H. Lorentzen. Carl Bro Gruppen sidder på 70-80% af rådgivningsmarkedet vedrørende bolignet og har gennemført ca. 70 udbud af bolignet. Alt efter de enkelte boligforeningers finansiering har det betydet besparelser på typisk 250 kr. pr. måned for en almindelig husstand med internet og telefon. Hvis bolignettet også omfatter en ny antennekabling med tilhørende tv-leverance, kan der komme yderligere besparelser på 50 150 kr. pr. måned. Mulighederne er mange Markedet for levering af bredbånd til boligejendomme er imidlertid meget uigennemsigtigt, og det kan derfor være en fordel at undersøge markedet grundigt. Der er nemlig stor forskel på, hvilken løsning der er optimal i den aktuelle situation. Det er ikke ligegyldigt, om der er 3.000 eller 100 brugere på systemet. Infrastrukturen er forskellig, drift- og vedligeholdelsesbetingelserne er forskellige, og ikke mindst priserne er forskellige. Det er fx ofte økonomisk attraktivt for boligforeninger og grundejerforeninger at etablere bredbånd baseret på egen teknisk platform. Det er derfor vigtigt at undersøge behovet, inden man kigger sig om efter en leverandør. Desuden er det vigtigt, at de leverandører, man forespørger, har erfaring med såvel små som store løsninger. Det er værd at være opmærksom på, at en installation fra ide til færdig implementering kan tage 8-12 måned er. Seriøse leverandører lover ikke guld og grønne skove på den halve tid. Rådgiver eller ej Der er naturligvis ingen, der siger, at der absolut skal være en konsulent / rådgiver involveret i opbygningen af et bolignet, udtaler Kjell H. Lorentzen og fortsætter : Der bor mange dygtige fagfolk, der er interesserede i bolignet og netløsninger i de forskellige ejendomme. Problemet er at få holdt processen på sporet og ikke forfalde til tekniske diskussioner, der løber ud af en tangent. Vi er ofte blevet kaldt til langt senere i processen, fordi den er kørt af sporet. Ved større installationer vil vi anbefale brugen af en rådgiver, men det kan lykkes at køre processen selv. Dog vil vi råde folk til at sætte sig ind i sagerne, udarbejde en fornuftig plan og screene markedet for leverandører, der har erfaring og er veletablerede. Også selv om de måske koster lidt mere. For på langt sigt vil det kunne betale sig, siger Kjell Lorentzen.

13 FAKTA Opret en antenneforening på ejendommen Dan-Ejendomme as er positivt indstillet på bestræbelser på at etablere bolignet, da vi betragter det som en fordel at have et net, der giver husstandene adgang til internettet til at en rimelig pris, i og med at internettet får større og større betydning for vores dagligdag. Kan man i bolignettet få telefoni med til en rimelig pris samt eventuelt få renoveret tv-kablingen, betragter vi det som en yderligere fordel, udtaler kundechef i Dan-Ejendomme as, René Larsen. Men, hvordan kan lejerne i en privat udlejningsejendom i praksis realisere et bolignet i den ejendom, de bor i? Det er ikke enkelt, men det kan sagtens lade sig gøre. Hvad er bolignet? Bolignet dækker over en fælles netløsning til levering af internet, radio / tv og telefoni og medfører i hovedtræk: Kabling til tv, telefoni, og internet i boligerne (3 x kabling) Nyt stik i boligerne Opsætning af telefonudstyr Opsætning af switchudstyr Etablering af telefonforbindelser til teleoperatør Etablering af forbindelse til internet Ny aftale med kabel tv-leverandør. Vi anbefaler først og fremmest, at beboerne går sammen og etablerer en antenneforening. Sørg nu for, at formalia er i orden, at der er holdt en stiftende generalforsamling, at tingene er dokumenteret i et referat og orienter os om, at I har etable ret en antenneforening, siger René Larsen og fortsætter:» FAKTA Hvad siger loven om bolignet? Installation af et bolignet er en anlægsopgave og er dermed omfattet af lov om indhentning af tilbud i bygge- og anlægssektoren (også kaldet udbudsloven), når det drejer sig om boligforeninger, der modtager offentlig støtte, herunder garantier det vil sige først og fremmest almene boligorganisationer. De fleste andels- og alle ejerforeninger er altså ikke omfattet af loven, medmindre de selv angiver det i et udbud. Loven kan ikke omgås ved eksempelvis at indgå aftale med et elselskab eller TDC Kabel TV, hvor anlægsomkostningen er erstattet af en løbende ydelse, idet EU har angivet regler for, hvordan de løbende ydelser skal omregnes til anlægssummer.

14» Hvis man er i tvivl om, hvordan man opretter en antenneforening, så kontakt os først. Vi har desværre skræmmeeksempler på, hvor beboerne tror, de har oprettet en antenneforening, lavet aftale med en leverandør, og efterfølgende har det vist sig, at formalia ikke var i orden. Vores rolle i forbindelse med etablering af en bredbåndsløsning I private udlejningsejendomme er det et problem, at det i henhold til lejeloven er udlejeren, der formelt bliver signalleveringsleverandør, hvis ejendommen ejer fordelingsanlægget. Derfor er mange udlejere noget tilbageholdende Når antenneforeningen formelt set er stiftet, bør I kontakte os og fortælle nærmere om jeres planer. Udlejer skal i sidste ende naturligvis godkende installationer mv. i ejendommen. med at gå ind i bredbåndsprojekter, selv om man dybest set gerne vil kunne tilbyde lejerne billig telefoni, bredbånd og tv. Vi anbefaler dernæst, at antenneforeningen selv ejer bolignettets infrastruktur, det vil sige kabelanlæg mv. Erfaringerne fra kabel tv-anlæg viser, at kun ved at have ejerskabet kan antenneforeninger frit vælge mellem de bedste og billigste tilbud på markedet. Dan-Ejendomme as hjælper gerne antenneforeningen i gang, men har ikke den tekniske ekspertise. Vi har derfor indgået en aftale med konsulenterne fra Carl Bro Gruppen om, at de deltager i et indledende møde i de enkelte ejendomme / antenneforeninger for at redegøre for og diskutere mulighederne ved indførelse af større netløsninger. Dette første møde vil være gratis, og der er ingen forpligtigelse til at bruge Carl Bro Gruppen efterfølgende. Carl Bro Gruppen er uafhængige af leverandører og operatører, men det står selvfølgelig den enkelte forening frit for, hvilken rådgiver de vil benytte, og om de overhovedet har behov for rådgivning, fortæller René Larsen. Det er nemlig signalleverandøren, som lejeren skal afregne med, og udlejeren skal derfor gå ind som mellemled mellem den egentlige leverandør og den enkelte lejer. Derved risikerer udlejer at komme til at hænge på regningen hos lejere, der ikke betaler for deres forbrug. Desværre har de fleste udbydere en fast politik om, at de kun leverer signalerne, mens ejeren af ejendommen skal stå som ejer af fordelingsanlægget, fortæller René Larsen og fortsætter: Det er kun få steder, det er lykkedes at få signalleverandøren til at overtage anlægget og bekoste ombygningen. Når vi taler almene boliger samt ejer- og andelsboligforeninger, er det ikke så svært. Som udgangspunkt beslutter beboerne bare, hvad de vil have og betaler ombygningen over driften. Signalleverandøren opkræver derved hos den enkelte. Men på private udlejningsejendomme gør lejelovgivningen det desværre vanskeligt at gennemføre fornuftige løsninger. Ekspertudtalelse Kjell H. Lorentzen, chefkonsulent, Carl Bro Gruppen Kjell H. Lorentzen, chefkonsulent i Carl Bro Gruppen: Fibernet er det seneste inden for etableringen af bredbånd. Specielt elselskaberne er i disse år i gang med at nedlægge fibre til de enkelte boliger, fordi de har set en forretningsmæssig mulighed for at forsyne kunderne med internet, telefoni og tv / radio til attraktive priser. Fibre er kobberkablingen overlegen på pris og transmissionshastighed, når vi taler om lange afstande eksempelvis fra centrale tilslutningspunkter hos et elselskab eller i en større bebyggelse. Når vi taler om korte afstande (maksimalt 90 m), ved vi fra vores mange udbud med fiberkabling, at kobberkablingen bliver fordelagtig på pris. Boligafdelinger med kort afstand mellem boligerne eksempelvis i blokbebyggelser vælger derfor ofte et kobberbaseret bolignet for at sikre, at beboernes besparel-

15 Et godt eksempel - bredbånd på Treleddet, Frederiksberg I ejendommen Treleddet på Frederiksberg, er der indgået en aftale med Dansk Bredbånd a/s, hvor Dansk Bredbånd a/s går ind og står som ejer af et nyt fiberanlæg. Ejendommens beboere betaler for anlægget i form af en lidt højere pris for bredbånds- og tv-pakker, indtil anlægget er afskrevet. Men der er stadigvæk tale om særdeles konkurrencedygtige priser i forhold til normalt. Udlejeren fungerer derfor ikke som leverandør af signalerne. Det er en sag direkte mellem lejeren som forbruger og forsyningsselskabet på samme måde, som man fx betaler for el i sin lejlighed eller for sin almindelige telefon. Bliver aftalen en succes, håber vi at kunne hjælpe med en lignende ordning i mange andre ejendomme til glæde for lejerne. FAKTA Hvad er bredbånd? Bredbånd gør det muligt at sende og modtage alle former for elektronisk kommunikation med en hidtil uset kapacitet og med en hastighed, der er mange gange hurtigere end et modem. Definitionen på bredbånd har længe været uklar, men generelt defineres bredbånd som en netværksforbindelse, der har en hastighed på 2 Mbit/s og derover. Kom i gang med projektet Når man bor i en udlejningsejendom, skal man naturligvis altid have udlejers tilladelse til installation af bredbånd. Det er derfor fornuftigt at komme med et færdigt projekt, der indeholder en beskrivelse af, hvilken kabelføring og anden installation der er nødvendig. Det er klart, at beboerne sammen med en eventuel leverandør eller rådgiver selv må gøre et stykke fodarbejde med at sikre tilstrækkelig forhåndsinteresse og tilmeldinger i ejendommen. Det er en god ide først at behandle emnet på et beboermøde, hvor en eller flere leverandører kommer og fortæller om deres løsning. Beboerne kan så internt finde frem til, hvilken løsning der dækker ejendommens samlede behov. Et sådant projekt bidrager ofte til at fremme det gode naboskab og styrke det sociale netværk i ejendommen. Men husk at stifte en antenneforening. FAKTA ser ikke forsvinder på grund af en højere betaling for bolignettet. På de korte afstande er der heller ikke forskel på transmissionshastighederne i et fiber- eller kobberbaseret net. Der kan være en bedre fremtidssikring i et fiberbaseret net, ligesom det kan være en fordel at fremføre tv på fiber, men det er netop disse forhold, vi ofte diskuterer med vores kunder som en del af vores rådgivning. Carl Bro Gruppen er en international rådgivningsvirksomhed med ca. 2.500 medarbejdere med base i Danmark, Sverige og UK / Irland. De rådgiver inden for bl.a. byggeri, anlæg, vand, miljø, energi og it- og telerådgivning. Carl Bro Gruppens telerådgivning har kompetencer inden for både etablering af bolignet, fælles antenneanlæg og det nye fibernet m.m. Du kan læse mere om Carl Bro Gruppen på www.carlbro.com.

16 LEJEPLADSEN FAKTA Vi skrev første gang om projektet i Lejepladsen i maj 2005. Du kan downloade og læse tidligere numre af Lejepladsen på www.dan-ejendomme.dk under menupunktet Publikationer. Læs også mere om: Projektet på www.naboskabet.dk. Social Kapital på www.socialkapital.dk/bolig. Luk op for naboskabet AF KOMMUNIKATIONSMEDARBEJDER SANDRA ESKILDSEN Med naboskabet kan boligområder nu måle den sociale kapital. Den sociale kapital handler om naboskab, fællesskab og trivsel i boligområdet og på ejendommen og om at skabe netværk mellem boligområdet og det øvrige lokalområde. Eller med andre ord hvordan vi har det sammen, der hvor vi bor! Men det er ikke kun et måleredskab: Det kan også analysere og give inspiration og gode råd til, hvordan naboskabet kan styrkes. Projektkoordinator Charlotte Heitmann fra forretningsførerselskabet KAB Bygge- og Boligadministration S.m.b.A. fortæller om det nye redskab, der er udviklet i samarbejde med Rådgivende Sociologer A/S. Mange har en travl hverdag, andre synes knap, de kan få dagen til at gå. De fleste kan klare sig selv, mens andre har brug for hjælp. I én fase af livet er vi måske alene, i en anden har vi huset fuld af børn, siger Charlotte Heitmann, der er koordinator på projektet, og forsætter: Fælles for os er, at vi tilbringer en stor del af tilværelsen som naboer i et eller andet boligområde. Her vil vi gerne have det rart, her vil vi gerne føle os hjemme, og langt de fleste af os oplever, at det giver en bedre hverdag, hvis naboskabet er godt. NaboSKabet med stort S og K som forbogstaverne i social kapital kan bruges til at finde ud af, hvor godt et boligområde fungerer. Redskabet fungerer i praksis ved, at beboerne, i det område man vil undersøge, besvarer et spørgeskema, enten i papirform eller direkte på internettet. Når besvarelserne er inde i systemet, bliver de automatisk bearbejdet og giver et samlet billede af ni udvalgte emner, der siger noget om netop naboskab, fællesskab og trivsel i boligområdet. Det giver et anderledes og langt mere nuanceret billede af områdets beboere, og ikke mindst hvordan de har det med sig selv og hinanden, end man tidligere har kunnet få. Ofte hører vi om, hvor mange mennesker der bor i et boligområde, hvor store familierne er, eller sågar hvor meget de tjener. Men den slags tal siger ikke noget om, hvordan beboerne trives, og om de har det godt. Hvad kan det bruges til? Når man tidligere har gennemført projekter for at forbedre forudsætningerne for et godt socialt liv i et boligområde, har det været svært at påvise effekten bagefter. Nu har man altså et stykke værktøj, der bl.a. kan bruges til at måle, om den slags projekter har været en succes. Charlotte Heitmann, Projektkoordinator, KAB Bygge- og Boligadministration S.m.b.A. NaboSKabet med stort S og K som forbogstaverne i social kapital kan bruges til at finde ud af, hvor godt et boligområde fungerer. Redskabet fungerer i praksis ved, at beboerne, i det område man vil undersøge, besvarer et spørgeskema, enten i papirform eller direkte på internettet. Når besvarelserne er inde i systemet, bliver de automatisk bearbejdet og giver et samlet billede af ni udvalgte emner, der siger noget om netop naboskab, fællesskab og trivsel i boligområdet.

17 FAKTA FAKTA NaboSKabet er udviklet af Rådgivende Sociologer A/S og KAB Bygge og Boligadministration S.m.b.A. med økonomisk støtte fra Realdania og Landsbyggefonden. Redskabet ligger frit tilgængeligt på adressen www.naboskabet.dk, hvor det kan bruges uden beregning. Hvis netværket blandt beboerne bliver stærkere eller større, og flere beboere får kendskab til hinanden og begynder at gøre brug af hinanden, opstår der nye fællesskaber, opgangsog vejmøder, nye legepladser, grillpladser og andet. Hvis vi kender hinanden lidt bedre, bliver vi mere tolerante, og derved øges interaktionen beboerne imellem, slutter Charlotte Heitmann. Ud over at måle den sociale kapital kan nabo- SKabet også give inspiration og gode råd om, hvordan man kan komme videre. Med detaljerede forslag og spændende ideer bliver man hjulpet på vej til at styrke det gode naboskab i ens område. NaboSKabet beskæftiger sig med følgende ni emner: Tilfredshed - om hvor glad den enkelte er for at bo i sit område. Godt naboskab - om den daglige kontakt til og opfattelse af naboer i boligområdet. Forbindelser - om den enkelte beboeres sociale netværk. Det fysiske miljø - om hvilke udendørsaktiviteter, man synes, der er mulighed for i boligområdet. Lovlydighed - om hvordan graden af kriminalitet opleves i boligområdet. Fra ide til handling - om den enkeltes holdning til at deltage i fællesarrangementer og lignende. Tryghed - om den enkeltes oplevelse af tryghed i nærområdet. Trivsel om oplevelsen af livskvalitet med hensyn til fysisk og psykisk helbred. Plads til alle - om beboerens accept af socialt udsatte beboere i boligområdet. For at sikre flere anvendelsesmuligheder og en høj kvalitet er naboskabet gennem projektets tre faser blevet testet på ca. 8.000 husstande. Redskabet ligger frit tilgængeligt på internettet og kan bruges uden beregning. Hvad er social kapital? Når vi taler om social kapital dækker begrebet over et boligområdes gode naboskab og forbindelser. Det er ting, som kommer til udtryk ved bl.a. nabosamvær og tillid til de øvrige beboere. Social kapital er et teoretisk begreb, som kan bruges på flere måder. Men i forbindelse med naboskabet opfattes social kapital som en fælles resurse, der opstår i kraft af menneskers indbyrdes relationer. Det er et aktiv, der kan opstå gennem netværksdannelse, tillid og gensidighed. Man taler om to typer social kapital: Afgrænset social kapital er båndene mellem mennesker, der har meget til fælles, fx status, etnisk baggrund og køn. Brobyggende social kapital er båndene på tværs altså mellem mennesker, der ikke ligner hinanden og umiddelbart ikke har særlig meget til fælles. Begge typer social kapital er vigtige i et boligområde. Afgrænset social kapital er nødvendig for at få hverdagen til at fungere, mens brobyggende social kapital er nødvendig for at komme videre.

18 LEJEPLADSEN Spørgehjørnet Send dit spørgsmål til info@dan-ejendomme.dk Spørgsmål: På min bagtrappe står der fra tid til anden kasser, planter, sko, stiger og alle mulige andre effekter, som kan være vanskelige at passere, når bagtrappen generelt er meget smal. Somme tider står der også cykler og barnevogne i trappeopgangen. Findes der regler for, hvad man må stille i trappeopgange og på bagtrapper, og hvem sørger for, at de regler bliver overholdt? Svar: Regler for, hvor man må henstille cykler, barnevogne mv., kan enten være beskrevet i lejekontrakten eller i en husorden. Brandmyndighederne kræver, at trapper og andre adgangs- / flugtveje holdes fri for ting og sager, som kan blokere færdslen. Derfor er det som oftest også netop sådan, at man ikke må parkere cykler og barnevogne i trappeopgange eller stille sine ting på bagtrappen. Det vil typisk være viceværten, der holder øje med, at beboerne ikke sætter diverse effekter i trappeopgange mv. Hvis en beboer ikke overholder de fastsatte regler, får beboeren et påbud om at fjerne sine ting, og hvis det ikke hjælper, kan udlejer efter omstændighederne opsige lejeforholdet. Spørgsmål: Må jeg have et kæledyr i min lejlighed? Svar: Dette spørgsmål afhænger af, hvad der står i din lejekontrakt eller husorden. Det betyder, at hvis der står i kontrakten, at du ikke må holde husdyr, er det naturligvis ikke tilladt og vice versa. Det kan også fremgå af ejendommens husorden, hvis en sådan findes. I nogle kontrakter kan det herudover være bestemt, at du skal søge udlejer om en tilladelse til holde husdyr. Kæle- / husdyr omfatter som udgangspunkt hunde, katte, fugle, insekter og lignende. Mindre dyr, som hamstere, akvariefisk og småfugle er som udgangspunkt tilladt, men kan være forbudt, hvis det står specifikt i kontrakten eller husordenen. Det gælder dog altid, at kæledyret ligesom den enkelte lejer skal overholde god skik og orden i ejendommen. Hvis kæledyret er til gene for ejendommens beboere eller andre, som færdes i ejendommen, kan huslejenævnet gøre lejerens lejemål betinget af, at kæledyret afskaffes. Hvis lejeren så ikke afskaffer kæledyret, kan udlejer opsige eller i særlige alvorlige tilfælde ophæve lejemålet. Gratisaviser til døren? ERIK W. BUNDESEN, AFDELINGSCHEF, INGENIØR Dan-Ejendomme as bliver for øjeblikket kontaktet af flere distributionsselskaber, der ønsker nøgleadgang til opgangene i de ejendomme, vi administrerer - med henblik på omdeling af gratisaviser. Primært er der tale om ejendomme i Århus, Odense og København. I dag har typisk avisbudene fra de landsdækkende aviser adgang til opgange kombineret med Post Danmark og formentlig snart det svenske CityMail, når liberaliseringen af post for alvor slår igennem. Samtidig er der efterhånden et stort antal gratisaviser og reklameomdelere, der ønsker adgang til ejendommenes opgangene. Vi ser grundet de mange nøgler, der efterhånden forventes udleveret to hovedproblemer, nemlig beboernes tryghed og rod i opgangene. Det er meget vigtigt for os, at beboere føler tryghed og har følelsen af, at vi tager os af ejendommene. Derfor bør der være en grænse for, hvem og hvor mange der har adgang til opgangene. Det er bare ikke enkelt at sætte grænsen. Lokale forhold må gøre dette. Samtidig oplever vi desværre ofte problemer med, at budene smider aviserne i opgangene. Oprydningen er dermed overladt til viceværten. Det, syntes vi, er forkert. Distributionsselskaberne bør selv hente aviser og reklamer, der bare er smidt i opgangen. Vi ser også en generel udfordring omkring bortskaffelse af alle aviser og reklamer. Nogle steder er det ikke én, men en del gratisaviser, man modtager. Alle aviser og reklamer skal bæres ned, og det øger ejendommenes affaldsmængde. Det er der kun en til at betale for, nemlig lejerne. Vi har derfor meddelt de distributionsselskaber, der har kontaktet os vedrørende udlevering af nøgler, at ejendommens vicevært i samarbejde med beboerrepræsentationen på hver enkelt lokal ejendom vurderer, om man ønsker at udlevere nøgler til det pågældende distributionsselskab. På ejendomme, hvor der ikke er etableret en beboerrepræsentation, træffer viceværten beslutningen i samråd med hans daglige chef, ejendommens projektleder. Endelig kan vi fortælle, at vi har taget initiativ til at lave nye blanketter, som distributionsselskaberne skal skrive under på i forbindelse med udlevering af nøglerne. I pressen er det generelt blevet fremlagt, som om vi slet ikke vil udlevere nøgler. Det er således ikke helt korrekt.

19 Kort nyt Lukket mellem jul og nytår Selv om efteråret stadig har tag i os, så nærmer julen sig med hastige skridt. Vi gør derfor opmærksom på, at Dan-Ejendomme as holder lukket mellem jul og nytår. Der er lukket for personlig og telefonisk betjening onsdag den 27. december, torsdag den 28. december og fredag den 29. december 2006. På den enkelte ejendom sørger viceværten som altid for en nødplan, ligesom du i nødstilfælde kan kontakte SikkerhedsPartner på telefon 70 113 133. Velkommen til CenterPlan A/S PFA Pension har som bekendt solgt 43 boligejendomme, omfattende 2.202 lejligheder med et samlet areal på 186.529 m 2 til det danske ejendomsselskab Bovista, som ejes af CenterPlan A/S og RREEF/Deutsche Bank Real Estate. I forbindelse med overtagelse af ejendommene har Bovista valgt at indgå en samarbejdsaftale med Dan-Ejendomme as om den fortsatte administration og drift af ejendommene. Om CenterPlan A/S se www.centerplan.dk. Velkommen til Schaumann Schaumann Østerfælled A/S, der er et associeret selskab i Schaumann Gruppen, har som bekendt erhvervet boligdelen af Østerfælled Torv, København Ø fra Pædagogernes Pensionskasse (PBU). Handlen omfatter 522 boliger. I forbindelse med overtagelse af boligerne på Østerbro har Schaumann indgået en samarbejdsaftale med Dan-Ejendomme as om den fortsatte administration af ejendommen. Om Schaumann se www.schaumanninvestment.dk. en anden browser end Microsofts Internet Explorer. Vi anbefaler derfor, når du skal besøge enten www.dan-ejendomme.dk eller www.findbolig.nu, at du benytter dig af en Internet Explorer. Den kan downloades gratis fra Microsofts hjemmeside. Ny lovpligtig energimærkning gælder også for udlejningslejligheder Med det formål at motivere til energibesparelser og til at øge effektiviteten inden for al anvendelse af energi i bygninger, og herunder også at reducere vandforbruget indtræder der pr. 1. januar 2007 nogle skærpede regler på området. Sælger eller udlejer har pligt til at fremlægge et gyldigt energimærke for nye købere eller nye lejere, og mærket skal indeholde dokumentation for en bygnings energimæssige tilstand, beregnet udfra et normalt forbrug og skal samtidig indeholde en oversigt over forslag til energibesparende foranstaltninger og råd om, hvordan energiog vandforbruget kan reduceres. Læs eventuelt. mere om den / de nye ordninger på www.ens.dk eller på www.femsek.dk. Input til Lejepladsen Vi søger løbende input til Lejepladsen. Har du en god historie fra din ejendom, eller har du emner, du ønsker, vi skal tage op, hører vi meget gerne fra dig. Kontakt kommunika tions medarbejder Sandra Eskildsen, 39 46 60 86 / ses@dan-ejendomme.dk. Har du mistet din adgangskode? Har du mistet din adgangskode, der giver dig mulighed for at logge på www.dan-ejendomme.dk eller på din ejendoms hjemmeside, kan du finde koden på din huslejeopkrævning eller PBS-oversigt. Du kan også få koden sendt ved at trykke på Glemt adgangskode i login-boksen på vores hjemmeside. Din browser Du kan desværre opleve problemer, hvis du forsøger at tilgå vores hjemmeside med Er din lejlighed blevet for trang, eller har du fået for meget plads, så klik ind på www.findbolig.nu. Her har du mulighed for at skrive dig på venteliste til en bestemt lejlighed eller se, hvad der er af ledige lejligheder lige p.t. FindBolig.Nu er Danmarks største, gratis boligportal til håndtering af private udlejningsboliger, andelsboliger og kollegieboliger. Bag portalen er et ventelistesystem udviklet af Dan-Ejendomme as.

Dit varmeforbrug og varmeregnskab FAKTA Sådan beregnes værelses- / haneandele: Køkkenhane - 3 haneandele Håndvaskhane - 1 haneandel karbadshane (inkl. evt. brusehane) - 3 haneandele Brusebadshane - 2 haneandele Hvis der ikke er varmtvandsmålere fordeles udgiften derudover med 1 værelseandel pr. beboelsesrum. Sommeren er gået på hæld. Det betyder, at varmesæsonen er startet. Radiatorerne er igen blevet tændt. Samtidig er det også den tid, hvor de fleste modtager en opgørelse af det sidste års varmeforbrug. Varmeregnskabsåret kan være meget forskelligt fra ejendom til ejendom. Se i din lejekontrakt. Ifølge reglerne i lejeloven har du som lejer krav på at modtage din varmeopgørelse som hovedregel senest fire måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Kommer leverancen af varme fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, er det dog tidligst tre måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning fra varmeforsyningsanlægget. Når du har modtaget din varmeregning, har du ifølge lejeloven seks uger til at gøre indsigelse mod dit varmregnskab. Du skal være opmærksom på, at en indsigelse skal være skriftlig og beskrive, hvilke specifikke punkter på varmeregnskabet der ikke kan godkendes. Det er herefter udlejers pligt at indbringe varmeregnskabet for huslejenævnet. Udgiften til opvarmning bliver normalt opdelt i en del til fordeling efter målerregistreringer (individuelt forbrug) og en anden del efter fast fordelingstal (omsætnings- og rørtab). I ejendomme uden varmtvandsmålere fordeles hele udgiften til varmt vand efter princippet om værelses- / haneandele. I faktaboksen kan du se, hvordan værelses- / haneandele beregnes. Uanset om en ejendom har varmtvandsmålere eller ej, vil kun maksimalt 2/3 og nogle gange kun halvdelen af den samlede varmeregning være fordelt efter individuelt forbrug. Resten går til rørtab og værelses-/haneandele. Du vil derfor altid få registreret et forbrug, selv om du ikke har lukket op for dine radiatorer eller det varme vand. Du kan altid læse mere om varmeregnskabet og om at spare på varmen på fx. www.ista.dk eller www.brunata.dk. Din varmeopgørelse Varmeregnskabet indeholder udgifterne til varme og varmt vand. Fordelingen af udgifterne er typisk 70% til opvarmning og 30% til varmt vand. Det er varmemålerfirmaet, der foretager fordelingen. Sådan kan du påvirke dit forbrug Der er mange faktorer, som kan påvirke din forbrugsmåler, så regningen stiger unødigt. Dette kaldes fejlkilder og kan mindskes, hvis du er opmærksom på følgende: Der må ikke være direkte solindfald på radiatormåleren. Radiatorerne må ikke være dækket på den side, der vender ud mod rummet undgå dermed at sætte en sofa helt op af radiatoren. Radiatorerne må ikke være dækket for oven undgå derfor at tørre tøj, håndklæder mv. på radiatoren. Luft jævnligt ud et højt fugtighedsniveau øger forbruget. Alle radiatorerne skal være tændt undgå derfor at lukke for enkelte radiatorer i et rum, for så arbejder hele anlægget hårdere for at forsyne de radiatorer, der er åbne, og dermed bruges der samlet mere varme. FAKTA Vær opmærksom på - dyr olie giver høje varmeregninger! Ifølge varmefirmaet Ista kan en dansk gennemsnitsfamilie lægge mindst 2.000 kr. oveni varmeregningen på grund af høje oliepriser. Krigen i Irak og andre storpolitiske forhold har fået olieprisen til at stige næsten 70% fra 2004 til 2005. Og det smitter direkte af på varmeregningen. Billedet er næsten det samme, uanset om ejendommen opvarmes via fjernvarme eller naturgas. Kilde: Ista 'Mål og Spar', efterår 2006.