PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven
Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...8 Vedligeholdelsesregler...10 Varslingsregler og beboerindflydelse...12 Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje...14 Enslydende bestemmelser fjernes, så de kun fremgår af én lov...17 Forslag fra organisationernes enighedsliste...18 Præsentation af lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, marts 2014 side 2 side 3
Lejelovgivningen, der regulerer det private lejeboligmarked, er præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det gør det svært for lejerne at gennemskue deres rettigheder og pligter og betyder samtidig, at det for mindre udlejere kan være administrativt svært at drive deres virksomhed. Derfor har der - både politisk og blandt lejere, udlejere, administratorer, advokater og andre brugere - været et ønske at forenkle og modernisere lovgivningen. Det har skiftende ministre for boligområdet forhandlet med lejer- og udlejerorganisationerne om i 8 år. Desværre uden at nå et resultat, som parterne har kunnet blive enige om. Mange lejere oplever konflikter og meget høje istandsættelsesregninger ved fraflytning også selvom de har boet der i ganske kort tid. Det er bekosteligt og uretfærdigt for lejeren, og det er samtidig spild af samfundets ressourcer. Ministeren for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen (S) fremlægger derfor nu et oplæg til drøftelse om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Oplægget indeholder følgende syv hovedelementer. Præsentation af lovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Med godt en halv million private udlejningsboliger svarende til 1/5 af den samlede boligbestand - beboet af i størrelsesorden 850.000 personer, er den private udlejningssektor en vigtig del af boligmarkedet. Sammen med almene lejeboliger, andelsboliger og ejerboliger sikrer de private udlejningsboliger et varieret udbud af boliger, så de boligsøgende får optimale muligheder for at finde den bolig, der passer bedst til deres behov. Ind- og fraflytningssyn Normalistandsættelse ved fraflytning Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres Forenkling og modernisering af reglerne for varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes, så de kun fremgår af én lov Forslag fra organisationernes enighedsliste Formålet med udspillet er især at sikre lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved fraflytning samt at sikre udlejerne administrative lettelser. Det samlede udspil fastholder balancen mellem lejere og udlejere. I det følgende beskrives elementerne i udspillet enkeltvist. side 4 side 5
1. Ind- og fraflytningssyn De fleste fraflytningssager er uproblematiske, men der er for ofte konflikter mellem lejer og udlejer, når lejeren flytter, idet der kan være uenighed om lejlighedens stand ved indflytningen. Det kan føre til urimeligt store istandsættelsesregninger for lejeren ved fraflytning. Det findes der en løsning på. Ligesom i den almene sektor kan det gøres obligatorisk at foretage både ind- og fraflytningssyn, samt at udarbejde ind- og fraflytningsrapport. Dermed fjernes tvivl om lejlighedens stand ved indflytning. En sådan ordning vil medvirke til at gøre udlejerens krav om istandsættelse ved fraflytning mere gennemskueligt, og vil derfor give bedre mulighed for mere præcist at opgøre, hvilke istandsættelseskrav der kan rejses ved lejerens fraflytning. Hvis udlejer ikke indkalder lejeren og afholder syn, kan udlejer efter forslaget ikke kræve, at lejeren betaler for istandsættelse ved fraflytning. Det gælder dog ikke krav om udbedring af skader, som lejer er ansvarlig for (misligholdelse). På den måde sikres det, at udlejer overholder reglerne. EKSEMPEL Lejeren modtager leje målet med ridser i gulvet. Når lejeren flytter flere år senere, konstaterer udlejer, at der er ridser i gulvet. Udlejer kan ikke huske lejemålets stand, da lejeren flyttede ind. Da der ikke står i lejekontrakten eller andre steder, at gulvet var ridset ved indflytning, kræver udlejer, at lejeren udbedrer ridserne ved fraflytning. Lejeren kan i den situation komme til at aflevere det lejede i bedre stand end, lejeren overtog det lejede, fordi lejeren ikke kan bevise, hvordan gulvet så ud ved indflytningen. side 6 side 7
2. EKSEMPEL Normalistandsættelse ved fraflytning Mange lejere har ved fraflytning af et lejemål oplevet at måtte betale for en meget omfattende og dyr nyistandsættelse også selvom de har boet der i ganske kort tid. Det er ikke hensigtsmæssigt. Det er bekosteligt og uretfærdigt for lejeren, og det er samfundsøkonomisk en uhensigtsmæssig ressourceanvendelse, når lejemål, der fremstår vel vedligeholdt, skal nyistandsættes. Det foreslås derfor at udelukke muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning. Parterne skal i stedet kunne aftale normalistandsættelse, så lejeren ved fraflytning kun kan komme til at betale for nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter, samt mellemslibning og lakering af gulve. FAKTA I en sag flyttede lejeren ind i en nyistandsat lejlighed og opsagde lejemålet ca. 2 måneder senere. Lejeren havde overtaget lejemålet efter en skilsmisse, hvor han var nødsaget til at skaffe sig en anden bolig, og havde kun taget lejemålet, mens han ventede på en anden bolig hos den samme udlejer. Af den grund opsatte lejeren ikke billeder, lamper eller andet. Udlejer krævede, at lejeren skulle nyistandsætte og henviste til, at han ved næste udlejning skulle kunne dokumentere, at lejemålet var nyistandsat ved lejerens fraflytning. Retten fastslog, at lejeren skulle aflevere lejemålet nystandsat i overensstemmelse med parternes aftale herom. Normalistandsættelse omfatter ikke den ofte meget dyre maleristandsættelse af træværk (fodlister, døre, dørgerigter, karmtræ m.v.) og jern (rør og radiatorer m.v.). Forslaget betyder samtidig, at udlejer ikke blot kan henvise til, at lejemålet er overtaget nyistandsat for at kræve istandsættelse. Udlejer skal kunne påvise et konkret behov for istandsættelse. Det er der ikke, hvis lejemålet afleveres i vel vedligeholdt stand. Lejeren flytter skal stadig betale for skader, som lejeren er ansvarlig for (misligholdelse) fx ridser på karme som følge af husdyrhold, vandskade på køkkenbordet osv. Estimat over forskellen prismæssigt på nyistandsættelse og normalistandsættelse ved fraflytning. Lejeren flytter fra en 3-værelseslejlighed på 79 m2 efter 3 år. Lejeren har haft pligten til indvendig vedligeholdelse, lejemålet er overtaget nyistandsat, herunder med nymalet lofter, vægge, træværk og jern samt med nylakerede gulve, og lejemålet skal afleveres i samme stand ved fraflytning. Lejeren foretager ikke en istandsættelse før fraflytning, men afleverer dog lejemålet uden skader, som lejeren er ansvarlig for, og uden forringelser som følge af slid og ælde. En nyistandsættelse estimeres i den situation at koste ca. 55.000 kr., heraf 15.000 kr. til maling af træ og jern. Efter forslaget om normalistandsættelse skal lejeren ikke betale de 15.000 kr. for maling af træ og jern. Lejeren skal samtidig ikke side 8 betale for maling af de flader, der afleveres i velvedligeholdt side 9 stand.
3. Vedligeholdelsesregler Reglerne om vedligeholdelse af større ejendomme er unødigt komplicerede. Det gør det svært for parterne at få overblik over rettigheder og pligter på området. Derfor skal reglerne forenkles og moderniseres, så kun de regler, der er nødvendige for at sikre en god og tilstrækkelig udvendig vedligeholdelse, opretholdes. Det foreslås, at det udtrykkeligt fremgår af loven, at lejernes mulighed for at få gennemført manglende vedligeholdelse ikke er afhængig af, om saldoen på ejendommens vedligeholdelseskonti er positiv eller negativ. Dermed bliver kravet om, at udlejeren skal aflægge et vedligeholdelsesregnskab, når han varsler en lejeforhøjelse, overflødigt. På den måde bliver det mere enkelt at varsle huslejestigninger, ligesom udlejer kan fritages for halvårligt at udlevere vedligeholdelsesregnskab til beboerrepræsentanterne. Det vil medføre administrative besparelser for udlejerne. Lejerne skal kunne se udlejerens vedligeholdelsesregnskab fx på udlejerens eller på Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside. I større ejendomme skal der etableres en ordning med rullende vedligeholdelsesplaner for 10 år ad gangen i ejendomme med omkostningsbestemt leje. Vedligeholdelsesplanen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder som fx udskiftning af tag og facaderenovering, der ligger ud over de mindre vedlige- holdelsesopgaver, der løbende opstår og gennemføres. Vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes i samarbejde med beboerrepræsentationen. Opfylder udlejer ikke pligten til at lave en vedligeholdelsesplan, kan han ikke opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse. Det sikres på den måde, at planerne bliver udarbejdet, og at der dermed udføres en mere systematisk vedligeholdelse i ejendommene. EKSEMPEL Vedligeholdelsesplanen angiver: hvilke arbejder der skal gennemføres på ejendommens bygninger og disse indretninger for at opretholde den vedligeholdelses tilstand, som lejerne har krav på vedligeholdelsesarbejderne fordeles på bygningsdele, fx opdelt på primære bygningsdele som tag og facader, komplementerende bygnings dele som døre og vinduer mv., VVS-anlæg, elanlæg, inventar og udstyr som eksempelvis køkkeninventar, samt øvrige dele og anlæg som kloakker, fælles friarealer og pulterum en prioriteret rækkefølge for arbejdernes gennemførelse et overslag over udgifterne ved arbejderne side 10 side 11
4. Varslingsregler og beboerindflydelse Det er administrativt besværligt for udlejere at få dækket selv ganske små stigninger i ejendommens driftsudgifter gennem en lejeforhøjelse. Der skal derfor ske en forenkling og modernisering af reglerne for varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Det foreslås at begrænse udlejerens administrative forpligtelser i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt husleje mest muligt, samtidig med at lejerne kan opnå sikkerhed for, at udlejeren er berettiget til den varslede lejeforhøjelse. Samtidig foreslås indført en pligt til forhøring af beboerrepræsentanterne ved huslejeregulering. På den måde forenkles proceduren ved varsling af lejeforhøjelser samtidig med at beboerrepræsentanternes rolle og samarbejdet imellem beboerrepræsentanterne og udlejeren styrkes. Lettelsen af de administrative forpligtelser består bl.a. i at ophæve kravet om, at udlejeren er forpligtet til at udsende regnskab for og oplysninger om vedligeholdelseskontiene. Samtidig vil klarere krav til en varsling indebære en administrativ lempelse. Der skal renses ud i de gældende bestemmelser om beboerrepræsentationen. Kun de bestemmelser, som tillægger beboerrepræsentationen relevante og hensigtsmæssige kompetencer, skal bevares. Til gengæld sikres det, at beboerrepræsentationen får en reel betydning. Det foreslås desuden, at beboerrepræsentationen inddrages mere i arbejdet med ejendommens vedligeholdelse, idet de samarbejder med udlejeren om rullende 10-årsplaner for ejendommens vedligeholdelse. Loven indeholder forskellige regler om beboerrepræsentanternes mulighed for at være rådgivende og fremkomme med forslag over for udlejeren. Disse regler kan afskaffes, da de ikke reelt indeholder rettigheder eller pligter for parterne. Det kræver således ikke lovhjemmel at fremkomme med råd og forslag, og udlejeren er samtidig ikke forpligtet til at følge lejernes råd og forslag. side 12 side 13
5. Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Det kan være en administrativ stor opgave at varsle selv små ændringer i den omkostningsbestemte husleje. Det gælder især for de mindre udlejere, der typisk ikke har professionel hjælp til at drive deres virksomhed. For at gøre det nemmere skal der derfor skabes mulighed for at regulere lejen ved at nettoprisindeksregulere ejendommens driftsudgifter. Det skal indgå i ordningen, at lejen skal ajourføres efter en periode i forhold til de driftsomkostninger, der indgår ved beregningen af den omkostningsbestemte leje. Lejen bliver på den måde ved med at være knyttet til ejendommens driftsomkostninger. DET BETYDER NETTOPRISINDEKSREGULERING: Danmarks Statistik udarbejder nettoprisindekset. Formålet med nettoprisindekset er at belyse prisudviklingen for de varer og tjenester, der indgår i husholdningernes forbrug på dansk område herunder husleje - friholdt for ændringer i afgifter og tilskud. Den procentvise ændring af prisindekset er et mål for inflationen. Nettoprisindekset anvendes især af private og offentlige virksomheder til regulering af kontrakter, herunder til regulering af huslejen for private udlejningsboliger med fri leje. Nettoprisindekset anvendes derudover til regulering af beløb i en række love og bekendtgørelser mv. Med forslaget kan udlejer vælge at regulere huslejen efter nettoprisindekset. Det betyder, at udlejer typisk en gang om året kan hæve lejen med et beløb, svarende til stigningen i nettoprisindekset. side 14 side 15
6. Enslydende bestemmelser fjernes, så de kun fremgår af én lov Lejeloven og boligreguleringsloven indeholder bestemmelser, der stort set er ens. Det er med til at gøre lejelovgivningen uoverskuelig. For at gøre systemet mere enkelt skal sådanne bestemmelser fremover kun fremgå af lejeloven, som er den almindelige lov på området. Det gælder fx regler om huslejenævnenes kompetence, fri lejefastsættelse og forhåndsgodkendelse m.v. Fx indeholder lejelovens 59 d og boligreguleringslovens 25 d ens regler om, at huslejenævnet kan forhåndsgodkende lejen for udlejede ejer- og andelsboliger. Et andet eksempel er lejelovens 34 og boligreguleringslovens 6 som indeholder ensartede bestemmelser om depositum og forudbetalt leje. side 16 side 17
7. Boligbestanden fordelt efter ejer- og udlejningsforhold, 2013 (pct.) Forslag fra organisationernes enighedsliste Udlejer- og lejerorganisationerne afleverede i 2008 en enighedsliste med 57 punkter, som efter organisationernes opfattelse ville forenkle og modernisere lejelovgivningen. Siden da har ministeriet i samarbejde med organisationerne søgt at udmønte forslagene i et lovforslag. Dette arbejde har imidlertid måttet stilles i bero, da ikke alle organisationer ønskede at deltage i færdiggørelsen af arbejdet. 51 20 22 PRIVAT UDLEJNING ALMENE BOLIGER ANDELSBOLIGER EJERBOLIGER For ikke at spilde det store arbejde, der er lagt i forenklingsarbejdet, vil der i et kommende lejelovsforslag blive indarbejdet en række punkter fra enighedslisten, som organisationerne og ministeriet var enige om. 7 Fx foreslås der ensartede regler for hele landet med hensyn til at sikre gennemførelse af vedligeholdelse ved at give mulighed for påbud om gennemførelse af manglende vedligeholdelse i private udlejningsejendomme, og ved at Grundejernes Investeringsfond i givet fald skal kunne gennemføre arbejderne på ejerens vegne. Antal private udlejningsboliger samt andel i pct. af boligbestanden i alt ANTAL BOLIGER ANDEL I PCT Et andet eksempel er en sammenskrivning af reglerne om forbrugsregnskaber. 100.000 80.000 50 40 60.000 30 40.000 20 20.000 10 0 0 side 18 side 19
MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER Gammel Mønt 4, 1117 København K Telefon 33 92 29 00 www.mbbl.dk