Retten på Frederiksberg

Retten på Frederiksberg Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 15. december 2016 i sag nr. BS C-1573/2015: Zsolt Krausz (ikke momsregistreret) Thoravej 4, st. 1 2400 København NV og Sólveig Björk (ikke momsregistreret) Thoravej 4A 2400 København NV og Brian Nielsen (ikke momsregistreret) Thoravej 6, st. 1 2400 København NV og Simon Bullinger (ikke momsregistreret) Thoravej 4, 1. 2400 København NV alle v/ advokat Jens Hessel mod E/F Rentemestergården (ikke momsregistreret) c/o formand Michael Løwe Jensen Rentemestervej 19B, st. dør 1 2400 København NV v/ advokat Kristian Strandberg Dreyer Sagens baggrund og parternes påstande Sagen drejer sig hovedsageligt om, hvorvidt ejerforeningens generalforsamling gyldigt har vedtaget at etablere en vendeplads ved sagsøgernes ejerlejligheder på ejendommens fællesareal. Sagsøgernes påstand er, sagsøgte skal anerkende, at det af sagsøgte på dens ordinære generalforsamling den 12. marts 2015 og den ekstraordinære generalforsamling den 9. april 2015 vedtagne forslag til deklaration om færdselsret med vendeplads for lastbiler på sagsøgtes fællesejendoms græsareal ud for sagsøgernes ejerlejligheder er ugyldig. Sagsøgerne har herudover nedlagt selvstændig påstand om, at sagsøgte skal anerkende, såfremt vendeplads på fællesejendommens græsareal ud for ejerlejlighederne Thoravej 4, st. 1, Thoravej 4A, Thoravej 6, st. 1 og

Side 2/27 Thoravej 4, 1., alle 2400 København NV, etableres, at være forpligtet til at betale 150.000 kr. til Zsolt Krausz, eller hvis han er fraflyttet ejendommen på etableringstidspunktet den på etableringstidspunktet værende ejer af Thoravej 4, st. 1, 250.000 kr. til Sòlveig Björk, eller hvis hun er fraflyttet ejendommen på etableringstidspunktet den på etableringstidspunktet værende ejer af Thoravej 4A, 100.000 kr. til Simon Bullinger, eller hvis han er fraflyttet ejendommen på etableringstidspunktet den på etableringstidspunktet værende ejer af Thoravej 4, 1-1, og 250.000 kr. til Brian Nielsen, eller hvis han er fraflyttet ejendommen på etableringstidspunktet den på etableringstidspunktet værende ejer af Thoravej 6, st. 1. Sagsøgerne har endelig nedlagt påstand om, at sagsøgte skal anerkende, at den af sagsøgte den 14. juni 2015 ved Michael Løwe Jensen og Allan K. Jørgensen og ejeren af matr.nr. 1550 Utterslev, København, den 1. juli 2015 underskrevne deklaration om færdselsret med vendeplads for lastbiler på sagsøgtes fællesejendoms græsareal ud for sagsøgernes ejerlejligheder er ugyldig. Sagsøgtes påstand er over for sagsøgernes påstand 1 og 6, principalt frifindelse, subsidiært frifindelse for tiden. Over for sagsøgernes påstand 2-5 har sagsøgte principalt påstået frifindelse, subsidiært frifindelse for tiden, og mere subsidiært frifindelse imod betaling af et mindre beløb end det påstævnte. Sagens oplysninger Denne dom er affattet uden fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a, stk. 2. Forklaringer Sagsøgeren, Brian Nielsen, har forklaret, at han bor Thoravej 6, st. 1, med direkte adgang til det grønne areal. Han har taget billedet i bilag 9. Det er taget fra hans terrasse. Han har ejet sin lejlighed i lidt over 5 år. Han blev opmærksom på byggeprojektet på naboejendommen efter den første generalforsamling den 8. januar 2015, hvor muligheden for gennemkørsel af lastbiler blev stemt ned. Bestyrelsen fik samtidig mandat til at finde en mere egnet løsning sammen med naboejendommen, men han havde ikke i sin

Side 3/27 vildeste fantasi forestillet sig, at de ville inddrage fællesarealer som vendeplads. Forud for den anden generalforsamling gik de rundt i Bent Bekkers by og blev introduceret til, hvad man gerne ville gøre med området. Det gik op for ham, at det var en ret stor del af arealet ca. 30 % - man ville inddrage til vendeplads. Der er ingen lastbil, der bare kan have 10 meter at vende på - det skal være et større areal end bare lastbilens størrelse. Han har været meget aktiv i ejerforeningen og været talsmand for modstanderne af vendepladsen. Det var egentlig en nu fraflyttet nabo, Jesper, der startede det. Jesper valgte at flytte umiddelbart før retssagens anlæg netop på grund af udsigterne til etablering af en vendeplads. Det samme har Katrine også gjort, og en tredje beboer har sat sin lejlighed til salg. Han selv kan godt lide at bo i ejendommen, så han ønsker, at de når til enighed. Det trekantede græsareal bliver holdt pænt. Han har flisebelægning foran sin lejlighed. Dette lille græsområde er et lukket område, hvor man kan have hunde og børn. Det er et lidt afsides beliggende areal og bruges primært af dem, der lige bor dér, men alle har mulighed for at bruge det. Arealet fungerer som en stor, god have for dem. Arealet på den anden side er hurtigt meget mørkt, og det er et trist område. Han var ved indflytningen opmærksom på, at der var trafik på bagsiden af bygningen. De store leverancer af biler er aldrig kørt ind fra Thoravej - de er kørt ind fra Rentemestervej. Så han vil derfor mene, at byggeprojektet vil komme til at betyde meget mere trafik. Bent Bekker flyttede for ca. 3 år siden. Cykelskuret er godt, fordi det afskærmer hen imod parkeringshuset. De parkerer mange cykler, så cykelskuret skal flyttes et andet sted hen. Hele græsarealet er hegnet ind, og der er beplantning, så de i sommermånederne er afskærmet for indsyn. De hørte første gang om den alternative løsning fra Gitte, som kendte nogle chauffører og havde talt med dem om, hvorvidt man ikke kunne vende inde bag bygningen. Hun havde sammen med kommunen målt op. Den alternative løsning medfører, at man skal lave et enkelt bak mere. Rent sikkerhedsmæssigt er det også bedre. Han var med til vendepladsudvalgsmødet, hvor også en fra AKF deltog. Repræsentanten fra AKF sagde, at de havde rundet idéen med den alternative løsning, men at de havde droppet den igen. De havde allerede en aftale med ejerforeningen, som de ville holde ejerforeningen op på, så der var ingen grund til andet. AKF sagde, at de heller ikke ville søge om begge forslag. AKF ønskede således at bruge græsarealet som vendeplads. Natur- og Miljøklagenævnet omgjorde sidste år kommunens godkendelse af projektet. Hans klage gik på vendepladsen og fjernelse af grønt areal. Uwe Jacobs klagede over bebyggelsesprocenten og byggeriets højde. Natur- og Miljøklagenævnet tog slet ikke stilling til etablering af vendeplads og

Side 4/27 fjernelse af de grønne arealer. Han har nu klaget igen til Natur- og Miljøklagenævnet over kommunens afgørelse af 8. september 2016, hvorved der er givet dispensation til en bebyggelsesprocent på 140 mod lokalplanens 110, og hvor kommunen slet ikke har taget stilling til vendepladsen. Han ønsker ikke vendepladsen etableret uanset, at den ikke er en forudsætning for byggetilladelsen, der er givet. Han er sikker på, at etablering af vendeplads vil medføre et økonomisk tab for ham. Han er klar over, at byggeriet på området ved siden af generelt vil højne området, og selve projektet har han ikke noget imod. Det vil give en forskønnelse og en forbedring af området og give en forbedring for alle lejlighederne. Men han vil lide under, at arealet bliver til vendeplads, så der kommer trafik på både forsiden og bagsiden af bygningen. Da han købte lejligheden, var haven det største aktiv. Dengang var græsarealet smallere, men de fik senere fjernet noget beplantning. Han har været aktiv - og er det stadig - i hele processen. Der var 30 indlæg fra forskellige folk i forbindelse med den ordinære generalforsamling den 12. marts 2015. I hans øjne er etablering af vendeplads ligegyldig for mange af beboerne, da deres lejligheder slet ikke ligger på stedet. Der er 124 lejligheder i ejendommen. Sagsøgernes 4 lejligheder er således meget i undertal. Han husstandsomdelte umiddelbart før generalforsamlingen den 12. marts 2015 skrivelser til alle lejligheder. Han har oprettet hjemmesiden www.stopvendepladsen.dk. Han kunne ikke lægge tingene ind på Intranettet, men han lavede på Intranettet et link til www.stopvendepladsen.dk. Adspurgt af sagsøgte har Brian Nielsen forklaret, at da han købte ejerlejligheden, var arealet på samme størrelse, men det var beplantet med meget lav beplantning. Der var ikke græsareal - men kun en 3 meter lang "strimmel" græsbane. De fik godkendt hos bestyrelsen at lave græsarealet, som det er i dag. Fliserne foran lejlighederne har beboerne selv lagt, og de lå der foran hans lejlighed, da han flyttede ind. De brugte dengang haven lige så meget som i dag. Han har ikke lidt et tab nu, men skønsmanden siger, at han vil lide et tab. Selvom der sker en forskønnelse, får han en forringelse af sin lejlighed i forhold til de andre lejligheder. Han læser skønserklæringen sådan, at der vil være et værditab for hans lejlighed i forhold til de andres lejligheder. Da han købte lejligheden, kostede den 2,2 mio. kr. Det er ikke et aktiv for ham, at der etableres en vendeplads. Han læser skønserklæringen sådan, at etablering af en vendeplads vil medføre et tab for ham på 250.000 kr. Han har selv haft kontakt til en ejendomsmægler, som dog ikke var ude og besigtige forholdene, men som mente, at etablering af en vendeplads vil være en forringelse for ham.

Side 5/27 Sagsøgeren, Zsolt Krausz, har forklaret, at han købte sin lejlighed for 2 år siden. Den største grund til hans køb var haven. De bor lige på hjørnet ved tilkørselsvejen. Han hørte første gang om vendepladsen i februar 2015 fra hans tidligere nabo Jesper. Han kan slet ikke forstå, at forslaget med en vendeplads skulle være en god løsning. Han vil være den, der påvirkes mest. Deres soveværelse ligger lige på hjørnet. De eneste der nu kører forbi er skraldebilen en gang om ugen. Den suser bare forbi, og to sekunder efter er den væk igen. Der er i dag ikke noget generende trafik. Han har dør ud til en terrasse, som blev etableret sidste år. Han har læst skønsrapporten, og hans værditab er ca. 10 %. De købte lejligheden, fordi der var en fin have, og lejligheden er en opsparing for dem. De har lagt alle deres penge i lejligheden. Et økonomisk tab vil således gå ud over deres opsparing. Han er enig i det, Brian Nielsen har forklaret om forholdene. I forhold til den alternative løsning med en vendeplads på bagsiden, er der ingen lejligheder ved dette hjørne. Der er kun opgange. Den alternative løsning vil derfor ikke påvirke ham mere, end han påvirkes i dag. De har ikke kunne få nogen dialog herom - de er blevet afvist gang på gang. Han vil blive hårdt ramt af, at der etableres en vendeplads. Han har fremført indsigelser lige siden, han hørte om det første gang. Han og andre beboere benytter opgangen i endegavlen. Flere af de andre beboere benytte opgangene på bagsiden, hvor der kunne etableres en alternativ vendeplads. På hjørnet ved den alternative vendeplads er der en vareindlevering. Sagsøgeren, Simon Bullinger, har forklaret, at han bor i lejligheden Thoravej 4, 1., som således ligger på 1. sal. De andre sagsøgeres lejligheder ligger i stueplan. Han bor ikke i lejligheden lige nu, idet han har lejet den ud. Han støtter helt op om de andre sagsøgeres synspunkter. Han blev opmærksom på problematikken efter generalforsamlingen den 12. marts 2015, idet han hørte om projektet i forbindelse med indkaldelsen til denne generalforsamling. Der var ikke noget i vejen med projektet, men han var bekymret for større aktivitet på hjørnet, da der skulle være andet erhverv end bilforhandler. En vendeplads vil fjerne herlighedsværdien og noget, som er skønt ved ejendommen og årsagen til, at netop denne ejerforening er anderledes end andre ejerforeninger, hvor der ikke er noget grønt areal. Han synes derfor, at man skal se på, om der ikke er andre muligheder. Hans altan vender ud mod det område, hvor vendepladsen agtes etableret. Det mest attraktive i boligen er ud mod det grønne areal mod syd. Her er hans opholdsrum. Han har støttet op om indsigelserne efter generalforsamlingen. Han har også fremsat indsigelser over for Natur- og Miljøklagenævnet. Han har hele tiden været kritisk over for vendepladsprojektet.

Side 6/27 Som han forstår skønsrapporten, vil det medføre et værditab for de lejligheder, der ligger ud til en sådan eventuel vendeplads, idet herlighedsværdien forringes. Den alternative vendeplads har han det rigtig godt med. Det undrede ham, at bestyrelsen ikke var mere proaktiv i forhold til en løsning med en alternativ vendeplads bag bygningen. Han kontaktede Allan fra bestyrelsen for at høre, hvorfor de ikke tog mere fat i den alternative løsning. De talte sammen i 1 ½ time. Det var efter sagsøgerens opfattelse en god løsning, så både den nye ejer kunne få sin vendeplads, og beboerne kunne bibeholde det grønne areal. Allan sagde, at det formodentlig ville genere flere beboere, så det ville næppe blive vedtaget ved en ny afstemning. Allans påstand var, at der ved etablering af en alternativ vendeplads på bagsiden ville være flere beboere, som blev generet, og et forslag herom ville nok næppe opnå et kvalificeret flertal. Der blev indgået en aftale om en vendeplads, fordi de så havde muligheden for at få penge til forskønnelse, og det ville gavne foreningen. Han spurgte også ind til forhandling af denne aftale, idet han kritiserede forhandlingen på 500.000 kr., hvilket beløb ikke rækker ret langt. De vil næppe få meget forskønnelse for beløbet, idet beløbet også vedrører selve etableringen af vendepladsen. Han er selv i byggebranchen, og han ved, at der er stor forskel på at modtage 500.000 kr. og acceptere, at der bliver anvendt 500.000 kr. Kørearealet kan hurtigt blive ret dyrt, så han tror ikke på, at der vil blive meget forskønnelse. Man gør i København meget for at bevare grønne arealer og grønne tage, men det er det, man vil nedlægge her. Samtidig går det også økonomisk ud over dem, men det er næsten det mindste af det i forhold til, at de mister noget grønt areal. Da vendepladsalternativet kom på banen, tog han kontakt til projektlederen og sagde, at der forelå et alternativ til den foreslåede vendeplads, og at dette ville gøre det nemmere, så de ikke fik så mange protester. Han syntes også, at det kommende supermarked skulle vide, at de ikke var begejstrede. Det medførte dog desværre ikke, at man ville overveje det alternative forslag. Adspurgt af sagsøgte har Simon Bullinger forklaret, at han havde samtalen med Allan fra bestyrelsen lige efter, at forslaget blev vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den 9. april 2015. Forinden var vidnet også i dialog med Allan. Han fornemmede, at parterne stod hårdt på deres, og at dette ville ende i en retssag. Han har ikke selv deltaget i generalforsamlingerne, fordi han ikke kunne, så han har ikke stillet noget alternativt modforslag med en alternativ løsning. Brian Nielsen talte deres sag. Det alternative forslag kom fra Gitte et par dage før den 9. april 2015. Sagsøgtes partrepræsentant, Michael Løwe Jensen, har forklaret, at han siden 2007-2008 har været formand for ejerforeningens bestyrelse.

Side 7/27 Da de etablerede ejerforeningen, var der en deklaration magen til den første deklaration i bilag A, som handlede om at sikre, at Bent Bekker havde adgang til vareindlevering m.v. Det var en del af projektet, da ejendommen blev konverteret til boliger. Deklarationen blev imidlertid aldrig tinglyst. AKF købte den ene halvdel, og Bent Bekker ejer den anden halvdel. Bent Bekker rettede henvendelse til ejerforeningen, og de blev enige om at formalisere det, således at det klart fremgik, hvordan man skulle drive fællesvejen. Den ekstraordinære generalforsamling den 8. januar 2015 skulle bringe orden på disse forhold. Deklarationen blev nedstemt på den ekstraordinære generalforsamling den 8. januar 2015. De havde været meget generet af støj med transport til og fra Bent Bekker i forbindelse med vareindlevering. Dette endte med, at store ting blev leveret et andet sted i Nordvest kvarteret og herefter kørt ned til Bent Bekker i små biler. Bent Bekker har altid kørt på den vej i den tid, Bent Bekker har ligget der. Bent Bekker drev automobilforhandler og værksted. Der var en heftig debat på den ekstraordinære generalforsamling den 8. januar 2015. Der var nogen, der mente, at man helt kunne hindre færdsel på fællesvejen, men AKF sagde, at det ikke gav mening at få en retssag om kørsel på vejen. Det er en fællesvej, og den har altid været brugt fælles. Bestyrelsen meldte herefter ud, at man ikke ville arbejde for at forhindre færdsel, men at man ville forsøge at lave den bedste løsning for ejerforeningen som helhed. De har fælles indkørsel for de to matrikler på Rentemestervej. Man drøftede, om man kunne minimere trafikken i forbindelse med etablering af et supermarked, idet det forventeligt ville bevirke færdsel i området og måske optagne parkeringspladser langs ejerforeningens bygning. De forhandlede sig frem til deklarationen, og i den forbindelse opstod idéen om at lukke indkørslen oppe fra Rentemestervej og lave området mere interessant. Rentemestergården består af 124 boliger, og langt de fleste beboere har børn. Der er to store fællesgårde. De ville derfor forsøge at binde det sammen. I bestyrelsen mente de, at det lød rigtig fair, og kørsel mellem bebyggelserne ville minimeres. Herefter opstod diskussion om, hvordan det skulle foregå. På generalforsamlingen den 12. marts 2015 var der en ophedet debat. Bestyrelsen gik derfor til AKF og bad dem spørge kommunen om mulighederne. De talte også om levering fra Glasvej. Han husker ikke med sikkerhed, hvornår den alternative vendeplads blev drøftet, men AKF sagde, at det ikke var den optimale mulighed. Det, der bekymrede AKF var, at man ikke kunne vende i et hug, og det var svært at lave rampen. Sikkerhedsmæssigt ville den alternative løsning ikke kunne forsvares. Der er også opgange i området. Den alternative løsning ville bevirke, at lastbilernes forlygter ville lyse ind i lejlighederne. Der er mange, der ikke har græsarealer foran deres lejlighed. Skønserklæringens sidste side er et foto, der er taget fra den lille gård ved nr. 21 på Rentemestervej. Der er masser af stuelejligheder, der ikke har adgang til noget fællesareal.

Side 8/27 På den ene generalforsamling blev placeringen af vendepladsen stærkt kritiseret, og bestyrelsen bad derfor AKF om at se på, hvor langt man kunne trække vendepladsen væk fra lejlighederne. Det er landinspektøren, der har udarbejdet skitsen i bilag 3. Bestyrelsen har ikke været ude på at ramme nogen, men derimod at lave den bedste løsning for ejerforeningen i sin helhed og minimere færdslen. Der blev efter et forhandlingsforløb med naboen udarbejdet en ny deklaration, som er fremlagt i denne sag som bilag 5. Denne ville indebære en aftale med naboen om, at man deler vedligeholdelsesomkostningerne med 75 % til supermarkedet og 25 % til ejerforeningen, og at naboen/akf skulle etablere vendepladsen. De 500.000 kr. handler om en forskønnelse af områderne. Man har ikke lagt sig fast på, hvordan man skærmer vendepladsen. Der er etableret et udvalg, og de har kigget på det. Hvis man får 500.000 kr., vil de ikke alle blive brugt på vendepladsen, men vil også blive brugt på andre områder. De 500.000 kr. skal ikke bruges til etablering af vendepladsen. Deklarationen blev imidlertid ændret, og underskrevet er nu deklarationen, som er fremlagt i denne sag som bilag G. Der er to ændringer i den nye deklaration i bilag G. Dels drøftede man, hvordan man kunne gøre det mere sikkert, og det blev aftalt, at der skulle etableres et fortov fra bygningen og ud til Thoravej, hvilket i hans øjne er en forbedring. Dette er angivet i den underskrevne deklarations punkt 3.1.2. Vedrørende punkt 3.2.3 blev formuleringen vedrørende betaling af 500.000 kr. ændret, fordi de på generalforsamlingen blev gjort opmærksomme på, at beløbet ville være skattepligtigt. Det havde et medlem undersøgt. Det havde bestyrelsen ikke været opmærksomme på. De fandt derfor en løsning, hvor der bliver udført arbejde for 500.000 kr. uden, at der skal svares skat af et sådant beløb. Deklarationen blev underskrevet den 1. juli 2015, fordi de ventede på, om der kom et sagsanlæg. Der var ikke så meget dialog på dette tidspunkt, så de satte sig lidt i venteposition. Den 1. juli 2015 blev de vistnok enige om i forbindelse med et møde med AKF, at de måtte videre med projektet. Bestyrelsen var bistået af advokat ved udarbejdelse af deklarationen. Der har ikke været fremsat anmodning om at få behandlet et punkt på generalforsamlingen om en alternativ løsning. Det har heller ikke været nævnt, at man var i gang med at samle ind til afholdelse af en ekstraordinær generalforsamling. Den nærmere udformning af vendepladsen vil ske i vendepladsudvalget. Det er nærliggende at indkalde de 19-20 lejligheder, der har facade ud mod vendepladsen. Vendepladsudvalget har ikke været aktivt i et års tid på grund af denne retssag. Vareleverancerne vil ved etablering af vendepladsen være begrænsede, og efter kl. 18 vil der ikke være vareleverancer. Der er lagt op til at etablere

Side 9/27 parkeringspladser i den ene ende af området. De har ikke noget asfalteret område til fx basketball. De har blandt andet drøftet, om de ikke kunne udnytte et sådant asfalteret areal, som vil være indhegnet, til fx basketball eller lignende. Man forventer, at der på naboejendommen etableres liberalt erhverv, fx tømrervirksomhed, så der bliver formentlig ikke så stort et behov for store biler. Bent Bekker fraflyttede for ca. 2 år siden. Bent Bekker fik leveret reservedele meget tidligt omkring kl. 4 - om morgenen. Bestyrelsen fik lavet den ordning med Bent Bekker, at der blev leveret varer til et andet sted i nærheden, og at varerne herefter blev leveret til Bent Bekker i små biler. Adspurgt af sagsøgeren har Michael Løwe Jensen forklaret, at etablering af en vendeplads var nødvendig. I den første deklaration, som var til behandling på den ekstraordinære generalforsamling den 8. januar 2015, var der ikke noget punkt om vendeplads. Herefter var der en dialog herom. Bestyrelsen meldte klart ud, at det ville virke mærkeligt at modsætte sig adgang til Bent Bekker, hvortil der hele tiden havde været varelevering. Ud fra deres advokats råd var det ikke nogen gangbar vej at nægte folk adgang til matriklen. Foreholdt, at sagsøgeren ikke har pligt til at tilbyde en vendeplads eller adgang til kørevejen, har Michael Løwe Jensen forklaret, at Bent Bekker påstod, at man havde vundet hævd på adgangen. Kigger man på området, er det logisk, at man benytter vejen ned til erhvervsdelen. Bestyrelsen ønskede ikke en retssag herom, og bestyrelsen blev vejledt om, at en retssag alene ville trække byggeriet i langdrag. Bestyrelsen vurderede herefter, hvordan man etablerede de bedste tilgangsforhold. Naboejendommen har ikke noget juridisk krav på etablering af en vendeplads. Man kunne blot have bibeholdt de gamle tilkørselsforhold. Bestyrelsen spurgte imidlertid deres advokater om, hvorvidt der var en hævdvundet ret for naboejendommen. En retssag herom ville nok bare gøre folk sure. Deres interesse var at udvikle de to matrikler, så bestyrelsen skønnede, at der ikke var noget formål med farvel til dialog og goddag til retssag. Deklarationen fra 2007 tilkendegiver jo også, at der er et forhold til naboen. Bestyrelsen spurgte AKF, hvorfor de ikke lavede en vendeplads på deres egen grund, eventuelt ved nedbrydning. AKF sagde, at de økonomiske konsekvenser ville være ganske voldsomme, da der i givet fald ville blive tale om ændring af en bygning med kælder. Bestyrelsen tvang ikke AKF til at anse etablering af en vendeplads for at være AKF s eget problem. Han har selv været med til at fjerne buske og græs på det omdiskuterede areal, som ikke er værdiløst. Ud fra dialogen med AKF og de hensigter, der var i drøftelserne om etablering af en vendeplads, overvejede de ikke, om lejlighederne ville falde i værdi. De har tænkt på, at en vendeplads skulle indrettes bedst muligt. De har tænkt på, at det var en gene, men at det var en mindre gene for ejendommen i forhold til, at man kørte hele vejen igennem området. Der ville forventeligt være meget færdsel, hvis der kom et

Side 10/27 supermarked på naboejendommen. Kommunen har stillet krav om en vendeplads. Kommunen har ikke stillet krav om, at vendepladsen skulle etableres på sagsøgtes grund. Der er ikke mange områder at etablere vendepladser på. Ino Dimsits har forklaret, at han er direktør for AKF, som ejes af fagbevægelsen, dvs. HK, LO, 3F m.fl. AKF investerede i en ejendom på matrikelnummer 1550. De har lavet et projekt med blandet bolig og erhverv dog mest bolig. De indgik en aftale om en vendeplads med ejerforeningen. Oprindelig lå der en bilforretning og et værksted, som kørte bagom fra Rentemestervej. Det er Københavns Kommune, der har påtaleretten i relation til færdsel, og i forbindelse med projektet bad de om en løsning på vareindlevering til dagligvarebutikken. Københavns Kommune har en regel om, at der ikke må bakkes over fortov, hvilket betød, at det ikke var en mulighed at bakke ind fra Thoravej. De satte sig derfor ned sammen med ejerforeningen og drøftede mulighederne, og de endte med, at en vendeplads som skitseret ville være den bedste løsning. Det er ganske få biler, 1-2 biler, der vil skulle levere varer som morgenen. Tidligere kom der varer omkring 30 gange om dagen til Bent Bekker, så hvis der kom et supermarked, ville færdselsbelastningen blive langt mindre. Det er nødvendigt med en vendeplads for at gennemføre projektet. Dagligvarebutikken skulle kunne tilkøres med lastbiler, så det var nødvendigt med en vendeplads. Alternativet var, at lastbilerne skulle køre ind på området og rundt om hjørnet og bakke. Dette mente Københavns Kommune ikke var gangbart, fordi ikke alle chauffører ville kunne udføre denne manøvre det ville kun de dygtige chauffører. Københavns Kommune mente endvidere, at venderadiussen på det alternative sted ikke ville være stor nok. Dette ville så indebære, at varerne ikke kunne blive leveret med den type lastbil, der leverer varer. For at kunne gennemføre projektet, skulle man derfor bruge adgangen fra Thoravej, medmindre man valgte en anden type lastbil til levering af varer. Vejen ud til Rentemestervej skulle ikke bruges til noget. Han har ikke været meget inde i vurderingerne af, om AKF har opnået brugshævd til vejen fra Rentemestervej og ned til hjørnet, men vejen er som sådan den eneste adgangsvej til bagsiden af bygningen, og den har Bent Bekker altid brugt, siden bygningen blev bygget. Rentemestergården og Bent Bekker er bygget på samme tidspunkt, og da var det hele erhverv. Rentemestergården var på daværende tidspunkt kontorer. Aftalen om en vendeplads vil blive fastholdt for at fremtidssikre byggeplanerne. Adspurgt af sagsøgte forklarede vidnet, at de to ejendomme oprindelig var én samlet matrikel. Da Rentemestergården blev udmatrikuleret, lavede man en deklaration om fællesarealer og friarealer m.v., hvilket er meget usædvanligt. Det er hans opfattelse, at der er tale om en fællesvej mellem de

Side 11/27 to matrikler. Bent Bekker har vistnok også gennem alle årene betalt for vedligeholdelsen. Adspurgt af retten har vidnet forklaret, at det ikke er muligt at etablere en vendeplads på matrikel nr. 1550. De har ikke lavet aftalen om etablering af vendeplads for at genere nogen. De synes sammen med ejerforeningens bestyrelse, at det var den bedste mulighed. Vendepladsen giver ikke nogen værdiforøgelse i sig selv, men det gør projektet som sådan. Skønsmand Tony Robinson har forklaret, at han kan vedstå indholdet af skønserklæringen. Skønsmanden har til spørgsmål 1 forklaret, at dette også er hans vurdering i dag. Til spørgsmål 2 har skønsmanden forklaret, at blandt andet vedligeholdelsen af arealerne er den samme, og prisen er derfor den samme som i svaret til spørgsmål 1. Skønsmanden har til spørgsmål 3 forklaret, at hvis projektet ikke gennemføres, men vendepladsen etableres, vil det isoleret set være en værdiforringelse for de fire lejligheder, hvilket betyder en lavere pris, end hvis der er grønt areal som i dag. Dette indebærer skønsmæssigt værdiforringelser på 150.000 kr. 250.000 kr., 100.000 kr. og 250.000 kr. som anført. Skønsmanden har til spørgsmål 4 forklaret, at det skønnes, at der vil ske en værdistigning på 5-10 %. Værdistigningen vil dog skulle beregnes ud fra et lavere udgangspunkt, hvis der etableres en vendeplads. Han har taget udgangspunkt i spørgsmål 3 og har beregnet værdistigningen herudfra. Isoleret set skønnes det, at vendepladsen er værdiforringende. Dette gælder også, selvom der gennemføres et projekt, der giver en værdistigning, men værdistigningen udspringer så i givet fald fra et lavere udgangspunkt. Skønsmanden har til spørgsmål 5 forklaret, at det alene er to af lejlighederne i sagen, der har vinduer mod naboejendommen. Som han forstår spørgsmålet drejer det sig om, hvad et projekt betyder for den enkelte lejlighed. Han kan ikke svare præcist på, om det betyder 2 % for en bestemt lejlighed eller 10 % for en anden lejlighed, men der vil komme en værdistigning, hvis projektet gennemføres og man ser bort fra en vendeplads. Skønsmanden har til spørgsmål 6 og 1A forklaret, at han har besvaret dette spørgsmål ud fra den forudsætning, at vendepladsen ikke etableres. Han har i spørgsmål 1 svaret på, hvad priserne er, hvis det ser ud som i dag. Ud fra en betragtning om, at der vil være en værdistigning på 5-10 %, hvis der ikke etableres vendeplads, tager han udgangspunkt i fx 1.750.000 kr. og lægger 5-10 % til. I spørgsmål 4 har han svaret på det samme, blot her etableres

Side 12/27 vendepladsen. Til spørgsmål 6 og 1B har skønsmanden forklaret, at udviklingen og projektet er en gevinst for området. Her tales der ikke om vendepladsen men om naboens projekt. At afgrænse og opdatere arealet foran lejlighederne opvejer ikke det økonomiske tab, hvis der etableres en vendeplads. Til spørgsmål 7, punkt c) og e), har skønsmanden forklaret, at det skønnes at være positivt for den fremtidige prisfastsættelse, hvis naboejendommen selv finder en løsning på vendeproblemerne. Når der afgives et areal til vendepladsen, etableres der en tagterrasse, hvilken man som ejendomsmægler vil anse som et aktiv. Der skal en god adgangsvej til en tagterrasse for, at det virkelig er et aktiv. Adspurgt af sagsøgte har skønsmanden forklaret, at priserne for de pågældende lejligheder med etablering af en vendeplads fremgår af hans svar til spørgsmål 4. For forholdene før etablering af en vendeplads henvises til svaret til spørgsmål 1. Det har ikke umiddelbart nogen betydning for hans svar i skønserklæringen, at Natur- og Miljøklagenævnet har bestemt, at der ikke må være dagligvarebutik, men at der i stedet laves noget andet. Parternes synspunkter Sagsøgerne har i deres påstandsdokument og i den mundtlige procedure gjort følgende gældende: at ejerforeningen på generalforsamlingen ved simpelt flertal kan træffe sædvanlige og nødvendige beslutninger som led i en forsvarlig forvaltning af ejendommen, at ejerforeningen på generalforsamlingen med kvalificeret flertal som hovedregel kan træffe alle andre beslutninger, dvs. beslutninger der går videre end at være sædvanlige og nødvendige beslutninger som led i en forsvarlig forvaltning af ejendommen, at ejerforeningen dog aldrig kan træffe beslutninger, der for ejerne er særligt indgribende, uden at alle ejere eller som det mindste de påvirkede ejere har tiltrådt beslutningen, dette gælder uanset kravet om enighed ikke er reguleret i vedtægterne, jf. Peter Blok, Ejerlejligheder, 3. udg., s. 489, ejerforeningsretligt taler man også om en individualrettighed, at hvis ejerforeningen på dens generalforsamling har overskredet sin kompetence og truffet en afgørelse den ikke kan træffe, så er beslutningen ugyldig, jf. Peter Blok, Ejerlejligheder, 3. udg., s. 470, at ejerforeningen som udgangspunkt med kvalificeret flertal kan

Side 13/27 tildele tredjemand en brugsret over fællesejendommen, men medfører brugsretten en afgørende indskrænkning i lejlighedsejernes adgang til at benytte fællesejendommen, stilles der krav om enighed eller i det mindste om godkendelse fra de ejere der berøres af brugsretten, jf. Blok s. 517-518, at ejerne, hvor flere er ejere af stuelejligheder med en ganske afgørende interesse i at kunne benytte fællesejendommens græsareal ud for deres lejligheder, hvortil de har adgang med deres terrassedøre og har anlagt flisebeklædte terrasser, påføres en sådan afgørende indskrænkning i deres brugsret over fællesejendommen, at ejerforeningens generalforsamling utvivlsomt ikke uden alle ejernes godkendelse har kunnet træffe beslutningen om servitutten, hvor naboejendommen tildeles en ret til at etablere en vendeplads for lastbiler på græsarealet ud for de protesterende ejeres lejligheder, jf. TBB2014.111ØLD, at der stilles krav til enighed på generalforsamlinger om beslutninger der tilsidesætter de berørte ejernes afgørende interesser, jf. TBB2015.416ØLD, praksis er streng, afgørelsen viser, at ejerforeningens argumentation er forkert om, at der ikke kræves enighed, når en ejers væsentlige interesser berøres negativt, at ejerforeningens beslutning om en servitut, hvor naboejendommen tildeles en ret til at etablere en vendeplads for lastbiler på fællesejendommens græsareal uden alle ejeres godkendelse er ugyldig, at hvis ejeren af naboejendommen uanset beslutningens ugyldighed etablerer vendeplads på fællesejendommens græsareal, så er ejerforeningen erstatningsansvarlig over for ejerne for deres værditab, ejerne kan kræve vendepladsen fjernet og fællesarealets græsareal reetableret. Ad ejernes erstatningsbegrundende økonomiske tab gøres det gældende, at kravene i henhold til ejernes selvstændige påstande udgør deres økonomiske tab ved, at vendepladsen måtte blive etableret, at tabet er dokumenteret af skønserklæringen af 2. juni 2016, hvortil der henvises, når der refereres til svar, og opgøres således: Zsolt Krausz, Thoravej 4, st.1: Svar 2, værdi uden vendeplads Svar 3, værdi med vendeplads Værditab 1.750.000 kr. 1.600.000 kr. 150.000 kr. Sólveig Björk, Thoravej 4A:

Side 14/27 Svar 2, værdi uden vendeplads 3.100.000 kr. Svar 3, værdi med vendeplads 2.850.000 kr. Værditab 250.000 kr. Simon Bullinger, Thoravej 4, 1-1: Svar 2, værdi uden vendeplads 3.400.000 kr. Svar 3, værdi med vendeplads 3.300.000 kr. Værditab 100.000 kr. Brian Nielsen, Thoravej 6, st. 1: Svar 2, værdi uden vendeplads 3.400.000 kr. Svar 3, værdi med vendeplads 3.150.000 kr. Værditab 250.000 kr. at etableringen af vendepladsen isoleret set er en værdiforringelse for ejerne, jf. svar 3, at gennemførelsen af det samlede projekt på naboejendommen vil være et aktiv og en forskønnelse af området, at der alt andet lige sker en værdistigning i niveauet 5 10 % i nærområdet, at værdistigningen grundet etablering af vendeplads derfor beregnes ud fra et lavere udgangspunkt, jf. svar 4, at skønsrapporten dokumenterer, at anlæggelsen af vendepladsen på fællesejendommens græsareal ud for ejerlejlighederne Thoravej 4, st.1, Thoravej 4A, Thoravej 6, st.1 og Thoravej 4,1., alle 2400 København NV, påfører ejerne af disse ejerlejligheder så væsentlige ændringer, ulemper og gener af reel betydning, herunder økonomisk, at ejerforeningens beslutning herom ikke har kunnet vedtages uden ejernes godkendelse og derfor er ugyldig, at ejerforeningen med sin beslutning og tilladelse til vendepladsen imod ejernes indsigelser har handlet erstatningspådragende i forhold til ejerne og derfor skal erstatte ejernes økonomiske tab ved at vendepladsen etableres, at der i forbindelse med opgørelsen af ejernes tab skal ses bort fra den generelle værdiforøgelse, der opstår for alle ejerlejligheder i E/F Rentemestergården ved, at området omkring og på ejendommen tilhørende E/F Rentemestergården opnår et værdiløft med gennemførelsen af projektet på naboejendommen. Ejerforeningens anbringender giver anledning til følgende: Ad konkret retlig interesse gøres det gældende, at ejerne har en konkret retlige interesse i nærværende søgsmål og i, at der afsiges dom i overensstemmelse med de nedlagte påstande med henvisning til

Side 15/27 at ejerforeningen fastholder at kunne træffe beslutningen om vendepladsen uanset ejernes indsigelser, at ejerforeningen fastholder at have ret til at indgå aftalen om servitutten om vendepladsen med ejeren af naboejendommen, at ejerforeningen har indgået aftale med AKF Koncernen, som er bygherrer på byggeriet på naboejendommen Rentemestervej 17, 2400 København NV, om at etablere vendepladsen på fællesejendommens græsareal, at Københavns Kommune den 8. september 2016 har meddelt byggetilladelse til byggeri på naboejendommen Rentemestervej 17, jf. bilagene 20 24, at AKF Koncernen fastholder deklarationen af bekvemmeligheds hensyn for at holde muligheden åben for at etablere vendepladsen på fællesejendommens græsareal, at det for ejernes konkrete retlige interesse er uden betydning at deklarationen endnu ikke er tinglyst, og at der ikke er givet tilladelse til at etablere et supermarked i naboejendommens stueetage. Det bestrides, at naboejendommen har en brugshævd til færdsel på arealet markeret som vej i bilag B. Ejerforeningen er opfordret (1) til at dokumentere den påberåbte brugshævd uden at have opfyldt provokationen, det skal derfor lægges til grund, at der ikke foreligger nogen brugshævd til fordel for naboejendommen og dens ejere, at den som bilag 5 fremlagte deklaration er den bedste løsning for ejerforeningen, det gøres derimod gældende, at den bedste løsning er ikke at have indgået nogen aftale med naboejendommen om brugsret til nogen del af ejerforeningens fællesejendom, at der for ejerforeningen og dens ejere er nogen grund til at tillade ejeren af naboejendommen at etablere vendeplads på eller adgangsvej over ejerforeningens ejendom til fordel for naboejendommen, at ejerforeningen forskønner fællesarealet ved at etablere vendepladsen, at beløbet på 500.000 kr., som ejerforeningen har fået lovning på af ejeren af naboejendommen til forskønnelse af området mellem de to byggerier, er til gavn for ejerne, ejerne har købt deres lejligheder under forudsætning af, at der er et grønt område foran

Side 16/27 deres lejligheder og ikke en vendeplads, det er et overgreb mod ejerne at etablere vendepladsen, godtgørelsen er ikke sagsøgernes ønske, man behøver hverken at være valuar eller ejendomsmægler for at vide, at et rekreativt areal er mere værd for ejerne end en vendeplads med asfalt, hvorpå lastbiler og biler vender dagligt året rundt, at nabobyggeriet ikke kunne realiseres uden det grønne areal, som den tilbudte kompensation på 500.000 kr. skal bruges til, beløbet skulle af naboen have været brugt alligevel til forskønnelse af området, hverken ejerne og ejerforeningen har opnået nogen gevinst af kompensationen, den modsvares af at ejerforeningen har påtaget sig en pligt til at bruge beløbet til den forskønnelse, naboejendommen ellers har haft pligt til at udføre, at ejeren af naboejendommen eller andre med tilknytning til denne vil lide et økonomisk tab eller i øvrigt vil lide nogen skade ved, at vendepladsen ikke etableres, ejeren af naboejendommen er orienteret om nærværende sag og vil, hvis ejeren af naboejendommen fortsætter projektet med vendepladsen til trods for kendskabet til nærværende retssag, pga. egen skyld være ansvarlig for egne tab. at der foreligger passivitet fra ejernes side, hvad angår stævningens indgivelse, deres adgang til at benytte fællesarealet skal respekteres uanset tidspunktet for stævningens indgivelse, og selvom der ikke havde været anlagt sag mod ejerforeningen, ejernes væsentlige interesse over fællesarealet svarer juridisk til en ejers ret over fast ejendom, ejerforeningen har efter ejernes indsigelser ikke gyldigt kunnet råde over fællesarealet til vendeplads, uanset tidspunktet for stævningens indgivelse, og uanset om der var indgivet en stævning, jf. Blok side 537, der angiver flere eksempler på, hvordan en ejer kan reagere, når hans væsentlige interesser bliver krænket, men ikke angiver nogen frist, en stævning op til 5 måneder efter beslutningen den 9. april 2015 er under alle omstændigheder rettidig, ejerforeningens sammenligning med selskabslovens 109 er meningsløs, at ejerforeningen kan anses at have indrettet sig efter beslutningen om vendepladsen på tidspunktet for sagens anlæg. Det gøres gældende, at med udtrykket eksklusiv brugsret menes med henvisning til TBB2014.111ØLD, at ejerne har en væsentlig interesse i at benytte fællesejendommens græsarealet som var det knyttet til deres lejligheder, det betyder ikke, at de har en eneret hertil eller en særstilling i forhold til ejerforeningens øvrige ejere, de har utvivlsomt en helt afgørende interesse i, at arealet fastholdes som

Side 17/27 græsareal uden vendeplads, som ejerforeningen er forpligtet til at respektere. Ejerforeningens provokation A anses hermed for opfyldt. Ejerforeningens anbringender om tildeling af eksklusiv brugsret med henvisning til udstykningslovens 16 er i denne sammenhæng irrelevante, at det må betragtes som en dårlig vittighed fra ejerforeningens side, når den anfører, at græsarealet vil opleve et visuelt og kvalitetsmæssigt løft og skabe en værdiforøgelse af samtlige ejeres lejligheder at etablere vendepladsen, området er i dag et særdeles skønt rekreativt opholdsareal, som det vil være af værdi for ejendommen, at bevare intakt med træer, buske og græs afskærmet af cykelskuret, at følgen af at etablere vendepladsen vil være forfærdelig, ejerne mister deres begrænsede grønne areal, alene vareleveringer med lastbiler med vendinger, bremsninger, bippen ved bakken og accelerationer af dieselmotorer 8,5 meter fra ejendommens vinduer fra kl. 7.00 om morgenen til 18.00 om aftenen forstyrrer freden væsentligt for de tilstødende lejligheder, det er rent gætteri, når der kun angives 1 3 daglige vareleverancer til naboejendommen, der kommer nemt betydeligt mere, dertil skal lægges alle de andre køretøjer, der vil anvende pladsen, at den valgte løsning er sikkerhedsmæssig uforsvarlig, det er ikke forståeligt, at vendepladsen har kunnet godkendes, rent sikkerhedsmæssigt, det er den langt farligste løsning, der er valgt, der skal bakkes foran en opgang, noget der ikke havde været tilfældet med det oprindelige krav fra ejeren af naboejendommen, det alternative forslag, jf. bilag 8, tager højde herfor, spørgsmålet om sikkerhed er ikke inddraget i ejerforeningens beslutning, at både ejerforeningen og naboejendommen må tåle ikke at etablere vendepladsen og må tåle at fjerne pladsen uden kompensation, hvis den etableres til trods for ejernes indsigelser og denne retssag, jf. princippet i tinglysningslovens 1, stk. 2. Ad sagsøgernes sidste selvstændige påstand: Først den 4. november 2016 efter udløbet af fristen for indgivelse af påstandsdokument og efter sagens afslutning fremlægger sagsøgte genpart af deklarationen underskrevet af sagsøgte den 14. juni 2015 ved Michael Løwe Jensen og Allan K. Jørgensen og af ejeren af matr.nr. 1550 Utterslev, København den 1.7.2015 om færdselsret med vendeplads for lastbiler på sagsøgtes fællesejendoms græsareal ud for sagsøgernes ejerlejligheder. Det kan fastslås, at der i den underskrevne deklaration er indføjet en ny 3.1.2 og 3.2.3. Særskilt om 3.2.3 skal fremhæves, at ændringen er væsentlig, idet ejerforeningen mister de lovede

Side 18/27 500.000 kr., som var afgørende for generalforsamlingens godkendelse af deklarationen. Denne væsentlige ændring kræver som det mindste godkendelse på en ny generalforsamling for, at den underskrevne deklaration kan anses for gyldig. Det gøres på denne baggrund gældende til støtte for sagsøgernes sidste selvstændige påstand, at bestyrelsen i strid med generalforsamlingens beslutning har underskrevet en væsentligt ændret deklaration i forhold til den af generalforsamlingen godkendte deklaration, at bestyrelsen ved dens tegningsberettigede medlemmer dermed har overskredet bestyrelsens bemyndigelse, som den må anses for givet af generalforsamlingen, og at den underskrevne deklaration derfor er ugyldig. Derudover påberåbes sagens i øvrigt fremførte anbringender til støtte for sagsøgernes sidste påstand. Sagsøgte har i sit påstandsdokument og i den mundtlige procedure gjort følgende gældende: Der er overordnet set tale om en gyldig beslutning truffet med kvalificeret majoritet, der ikke kan anfægtes, og som derfor gyldigt binder sagsøgerne. Generalforsamlingen kan med kvalificeret majoritet efter sin vedtægts afsnit 10.3 og 10.4 samt efter princippet i normalvedtægten for ejerlejligheders 2, stk. 4, retligt råde over fællesejendommen ved stiftelse af brugsrettigheder, herunder deklarationer om færdselsret, samt tillige væsentlig forandring af fællesbestanddele og tilbehør eller salg af væsentlige dele af disse. Se dertil tillige Peter Blok, Ejerlejligheder, s. 517. Mindretallet må tåle en hel del af beslutninger, også de som påvirker mindretallet, og krav om enighed eller mindretallets samtykke hører til den absolutte undtagelse, jf. Peter Blok, Ejerlejligheder, s. 496 og 519 som citeret i svarskriftet s. 7. Tilsidesættelse af generalforsamlingsbeslutninger truffet med kvalificeret majoritet som værende ugyldige må kræve helt åbenbare urimeligheder, og hvor der reelt foreligger usaglig majoritetsmisbrug, jf. Peter Blok, Ejerlejligheder, s. 303, 505 og 527-532. Majoritetsmisbrug, der også hører til den absolutte undtagelse, er beskrevet hos samme forfatter s. 523, se dertil citeringen i svarskriftet s. 9.

Side 19/27 Dette følger af, at beslutningen ikke indebærer nogen dokumenteret væsentlig og varig genevirkning for sagsøgerne, snarere tværtimod, idet skønsmanden ved svar på spørgsmål 1 og 4 slår fast, at værdien af lejlighedernes pris vil stige: Fra 1.750.000 kr. til 1.680.000-1.760000 kr. (Thoravej 4, st.) Fra 3.100.000 kr. til 2.995.000-3.135.000 kr. (Thoravej 4A) Fra 3.400.000 kr. til 3.465.000-3.630.000 kr. (Thoravej 4, 1.) Fra 3.400.000 kr. til 3.300.000-3.465.000 kr. (Thoravej 6, st. -1) Det følger af ovenstående, at sagsøgernes lejlighed efter etablering af vendepladsen vil kunne sælges for det samme eller endda mere, end hvad de er værd i dag. Det gøres gældende, at der ikke med den fornødne sikkerhed er ført bevis for, at sagsøgerne vil lide noget økonomisk kontantværditab, og dertil bemærkes, at sagsøgerne qua deklarationen vil opleve, at ejerforeningen tilføres værdier. En ejerforening sagsøgerne selv er medlemmer af og vil nyde gavn af. Kommunen sikrer i byggetilladelse, at byggeriet er hensigtsmæssigt også i forhold til omgivelser. Foruden de økonomiske forhold vil sagsøgerne opleve en generel forskønnelse af området og ikke mindst en forskønnelse af det fælles græsareal, som de sammen med øvrige medlemmer kan benytte. Grunden er fællesareal, jf. Peter Blok, Ejerlejligheder, s. 117, og der er ikke i vedtægten tillagt nogen ejerlejligheder særlig eksklusiv brugsret til ejerforeningens fælles arealer, herunder det omtvistede areal. Sagsøgerne synes i påstandsdokumentet at have erklæret sig enig i, at det er et fællesareal tilhørende sagsøgte, og som alle kan benytte. Det gøres derfor gældende, at der samlet set er tale om en beslutning, der for alle sagsøgtes medlemmer, inklusive sagsøgerne, indebærer en fordel. Beslutning om deklarationens afvisning ville have medført tvist med naboejendommens ejer om, hvorvidt denne havde en brugshævd til færdsel over ejendommen, som ville være langt dårligere for sagsøgte, og sagsøgte har således med en frivillig aftale med naboejendommens ejer søgt at opnå det for sagsøgte bedste resultat såvel nu som på sigt, og denne beslutning må anses for at være sagligt velbegrundet og i overensstemmelse med foreningsformålet i vedtægtens 3. Beslutningen fratager ikke sagsøgerne nogen individualrettighed, kontraktmæssig ret eller eksklusiv brugsret, idet græsarealet er en del af fællesejendommen, hvorover intet medlem har særskilt

Side 20/27 ret ensidige brugsret. Bemærk således, at græsarealet, som ligger foran sagsøgernes boliger, er et fællesareal til fri afbenyttelse for alle medlemmer, og det er ligeledes sagsøgte der betaler for løbende vedligeholdelse m.v. Sagsøgte kunne også have placeret en legeplads på arealet med genevirkninger for sagsøgerne, og som formentlig ville have påført langt flere gener i dagligdagen i form af larm fra legende børn, arealmæssig reduktion af grønt areal og forringet udsigt m.v. I vurderingen af, hvorvidt der kan påvises en væsentlig og varig ulempe for sagsøgerne må også indgå, at man ikke fjerner det fælles græsareal, men stort set bibeholder arealets størrelse, idet cykelparkeringen udgår. Sammenholder man det areal, som sagsøgerne vil kunne gå og ligge på efter etableringen af vendepladsen, er det et areal, der er betydeligt større, end hvad andre beboere har i nærheden af deres boliger, og det bemærkes, at hovedparten af sagsøgtes medlemmer slet ikke kan gå ud på noget græsareal, medmindre de altså går langt. Sagsøgerne vil efter projektets gennemførelse fortsat være stillet langt bedre end de fleste andre medlemmer, og der er derfor heller ikke tale om brud på behandling af det foreningsretlige ligebehandlingsprincip - tværtimod. Beslutningen fratager ingen af sagsøgerne muligheden for at træde ud på græsarealet foran deres respektive boliger, som de hele tiden har været vant til, og græsarealet foran boligerne skønnes at blive 85 m2. Det er betydelig mere, end hvad andre har adgang til i ejerforeningen. Beslutningen er truffet i en demokratisk forening efter sædvanlige og konkret vedtægtshjemlede majoritetskrav ud fra hensyn til alle medlemmer og hensigtsmæssig anvendelse af ejendommen, og som hverken efter sit indhold, økonomiske omfang eller beskaffenhed, kan karakteriseres som en væsentlig forandring af hele sagsøgtes ejendom, der er ganske stor, ligesom beslutningen liger inden for formålet, jf. ovenfor. Bevisbyrden for det modsatte påhviler sagsøgerne, og dette bevis er ikke løftet ej heller ved det gennemførte syn og skøn. Man bør tillige inddrage i vurderingen, at naboejendommen har været en erhvervsejendom med en betydelig bilforhandler, der løbende modtog kunder, reservedele og biler til og fra reparation og pladeværksted, herunder vognlæs med biler til salg i forretningen, og det har sagsøgerne købt deres respektive ejerlejligheder på baggrund af og levet med i flere år, og beslutningen der nu fremsættes indsigelse overfor indebærer i forhold til det langt mindre.

Side 21/27 Det gøres gældende, at selv hvis sagsøgerne imod forventning måtte have et berettiget krav, er sagen anlagt for sent og kan i konsekvens heraf ikke tilsidesættes som ugyldig, jf. herved en analogislutning til selskabslovens 109, stk. 2, og Erik Werlauff: Generalforsamlingen, 2. udgave, 2012, s. 215, om en almindelig frist for sagsanlæg i private foreninger kontra selskaber, idet en indsigelse om anfægtelighed må anses for tabt som følge af retsfortabende passivitet efter 3 måneder. Dertil bemærkes, at sagsøgte efter et indrettelsessynspunkt har disponeret i tillid til, at generalforsamlingsbeslutningen var gyldig, og at sagsøgerne igennem måneder, hvor beslutningen var til behandling, kunne have anlagt retssag herom, eller straks efter at beslutningen var endeligt truffet den 12. marts 2015, og ikke mindst henset til, at sagsøgerne, modtog juridisk rådgivning om sagen allerede den 5. april 2015. Peter Blok, Ejerlejligheder, s. 537, anfører om et mindretals reaktionspligt og rettigheder i en situation som denne: I andre tilfælde må mindretallet gå mere aktivt til værks. Hvis man ønsker at hindre, at en beslutning f.eks. om væsentlig ændring af fælles bestanddele eller om en retlig disposition herover overhovedet føres ud i livet, må man normalt anlægge retssag om beslutningens ugyldighed. Fogedforbud (nu forbud) kan komme på tale i forbindelse hermed, og ved retlige dispositioner over fællesejendommen kan der overfor tinglysningsdommeren (nu tinglysningsretten) nedlægges indsigelse mod tinglysning af vedkommende dokument, jf. nedenfor. Er en beslutning om væsentlig forandring af fælles bestanddele først ført ud i livet, vil mindretallet, selv om det straks har rejst indsigelse mod gyldigheden formentlig ofte risikere, at retten under en senere anlagt retssag afviser en påstand om reetablering, hvis denne er vanskelig og bekostelig at gennemføre. Er der tale om en retlig disposition, vil et senere krav om dennes tilbagegang i almindelighed ikke kunne gennemføres overfor tredjemand. I begge tilfælde bliver i så fald kun erstatningsmuligheden tilbage. Når der allerede aftaleretligt med naboejendommens ejer er indgået aftale om deklarationen, og denne har været i god tro om beslutningens gyldighed og generalforsamlingens kompetence, vil sagsøgte som forening fortsat være bundet heraf overfor tredjemand, og det er præcis det, som Peter Blok ovenfor anfører. Aftalen med naboejendommen bliver ikke ugyldig af den grund. Sagsøgers 9-ende anbringende om, at sagsøgerne kan kræve vendepladsen fjernet og græsarealet reetableret, er ikke korrekt, og der er heller ikke nedlagt påstand herom.

Side 22/27 På generalforsamlingerne har man truffet beslutning om en deklaration i udkast, idet man selvsagt skal tåle visse ændringer heri, som kræves med henblik på endelig tinglysning, og kommunen skal ligeledes godkende indholdet og således samtykke i tinglysningen, jf. herved planlovens 15, stk. 2, jf. 42, og bestyrelsen og sagsøgte har været berettiget til at underskrive den seneste version. Forskellen mellem udkastet og den underskrevne version består i punkt 3.1.2, idet man har præciseret, at naboen også skal bekoste etablering af et stykke fortov, og dette er således en fordel, og ikke en indskrænkning. Den anden ændring ses i punkt 3.2.3, hvor det er præciseret, at naboens betaling af 500.000 kr. fortsat er det samme, men at beløbet i overensstemmelse med det drøftede og aftalte skal anvendes til renovering og forskønnelse, men vil man ikke udføre sådan renovering og forskønnelse, får man altså heller ikke betaling, hvilket giver god mening, da man i aftalen, jf. udkastet, netop skal øremærke beløbet til renovering og forskønnelse af arealet, idet Ejerforeningen Rentemestergården dog selv bestemmelser, hvilke arbejder der skal udføres. Der er ingen realitetsændring, og det er ikke en formuleringsændring, der ændrer deklarationens indhold, og selvfølgelig har bestyrelsen været berettiget til at underskrive bilag F og det erindres, at kommunen fortsat mangler at godkende indholdet og selvsagt kan kræve ændringer heri, og da må man vurdere, om der sker en så væsentlig ændring, at det vil kræve en ny generalforsamling, men indtil videre har dette ikke været nødvendigt, da det klart ligger inden for generalforsamlingens beslutnings grænser. Når aftalen med naboejendommen aftaleretlig er bindende overfor tredjemand, er det internt i foreningen et spørgsmål om, hvorvidt der kan kræves erstatning af sagsøgte, som sagsøgerne selv er medlem af. Gives der medhold i, at sagsøgerne har krav på erstatning, skal denne udgift anses for at være en fællesudgift tillige med sagens omkostninger, se hertil princippet beskrevet hos Peter Blok s. 537. Måtte retten imod forventning finde, at beslutningen var ugyldig, herunder at der imod forventning også er dokumenteret et reelt økonomisk tab af en sådan klarhed, at det kan kræves erstattet, må erstatningskravene bortfalde helt eller delvist som følge af egen skyld ved den udviste passivitet ved ikke straks at have anlagt forbudssag eller indleveret stævning ved civilretten, men i stedet ventet så lang tid dermed, således at sagsøgerne har bragt sagsøgte i den forventning, at man ikke ville forfølge kravet, og dernæst over for naboejendommens ejer accepterede deklarationens vedtagelse. Det ville være undgået, blot sagsøgerne havde foretaget sig retslige skridt så betids, at man

Side 23/27 ikke havde forpligtet sig overfor naboejendommens ejer. I givet fald kunne man have afventet udfaldet af en forbudssag eller civil retssag og dernæst eventuelt accepteret deklarationen over for naboejendommens ejer. I givet fald ville der ikke være lidt tab, og sagsøgerne har ved sin passivitet derved reelt selv medvirket til, at sagsøgte ikke efter sagens anlæg kan træde tilbage fra den aftale, der er indgået med naboejendommen uden, at denne så retter et betydeligt større erstatningskrav mod sagsøgte. Da projektet p.t. er uklart grundet plangrundlaget, og det forhold, at der sagsøgte bekendt endnu slet ikke vides, hvad naboejendommens ejer nu vil gøre med sit byggeprojekt, herunder om deklarationen derfor overhovedet bliver aktuel (den er som følge heraf slet ikke tinglyst på ejendommen endnu), må sagsøgte frifindes for tiden, idet sagsøgernes tab ikke er indtrådt endnu. Sagsøgerne har således ikke lidt et realiseret tab endnu, og det må være forudsætningen for at kunne få medhold i en erstatningspåstand altså at man som skadelidt rent faktisk har lidt et dokumenteret tab. Hvis ikke der frifindes for tiden, vil man risikere, at sagsøgerne da modtager erstatninger, og at projektet dernæst slet ikke gennemføres, eller at det gennemføres i en ændret udgave og uden vendeplads, og da har de modtaget en erstatning, de ikke har været berettiget til. Sagsøgte tager herved udtrykkeligt forbehold for at kræve tilbagebetaling, hvis ikke der i givet fald sker frifindelse for tiden. Rettens begrundelse og afgørelse Vedrørende spørgsmålet om sagsøgernes retlige interesse Selvom Natur- og Miljøklagenævnet har nægtet at give dispensation til etablering af supermarked på nabomatriklen, fastholder AKF muligheden for at etablere en vendeplads på græsarealet i henhold til den deklaration, der er underskrevet af AKF og sagsøgtes bestyrelse. Sagsøgerne har derfor stadig en retlig interesse i nærværende søgsmål. Vedrørende gyldigheden af generalforsamlingsbeslutningerne af 12. marts 2015 og 9. april 2015 Parterne er enige om, at formalia vedrørende indkaldelse og afholdelse af både den ordinære generalforsamling den 12. marts 2015 og den ekstraordinære generalforsamling den 9. april 2015 er opfyldt. Parterne er imidlertid uenige om, hvorvidt beslutningen om etablering af en vendeplads har kunnet vedtages

Side 24/27 med kvalificeret flertal som sket, eller om en sådan beslutning kræver enstemmighed eller i hvert fald samtykke fra de negativt berørte ejere. Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at generalforsamlingens beslutning ikke er et indgreb i sagsøgernes individuelle rettigheder, men at beslutningen vedrører fællesarealet, om end dette fællesareal ligger ud til sagsøgernes lejligheder. Ved beslutningen har generalforsamlingen således rådet over fællesejendom, hvorover der ikke for sagsøgerne er opnået nogen kontraktmæssig særstilling. I ejerlejlighedsfællesskabets natur ligger et princip om, at flertalsbeslutning skal være hovedreglen. I nærværende sag er beslutningen truffet med et kvalificeret flertal ud af de i alt 124 lejligheder i ejerforeningen. Krav om enstemmighed eller samtykke fra de negativt berørte ejere hører til undtagelsens karakter. Dels bør den enkelte ejerlejlighedsejer ved købet tage i betragtning, hvorledes fællesejendommen er indrettet, og hvilken anvendelse der kan påregnes at blive gjort af den, dels er der ikke tale om sådanne kvalificerede væsentlige og varige ulemper ved gennemførelse af generalforsamlingens beslutning, som kan medføre, at de vedtægtsmæssige forskrifter om kvalificeret flertal skal fraviges. Det bemærkes herved, at langt de fleste ejere ikke har nogen mulighed for at etablere udgang til fællesareal. Det bemærkes endvidere, at det samlede projekt for ejerforeningens areal og nabomatriklen ifølge skønsmanden overordnet set er en forskønnelse og et aktiv for området. En ejer har således pligt til at rette sig efter generalforsamlingens beslutning vedrørende brugen af fællesejendommen under forudsætning af, at ejerforeningen har overholdt grænserne for sin kompetence til at træffe beslutning om brugen, herunder ikke har udøvet brud på lighedsgrundsætningen. Der er ikke ved generalforsamlingsbeslutningen udøvet brud på lighedsgrundsætningen, idet der ikke ved beslutningen er sket nogen uretmæssig forskydning i stillingen for de enkelte ejere ved, at generalforsamlingen har besluttet at råde over fællesarealet. Det bemærkes herved, at denne beslutning er vedtaget med et stort flertal af de afgivne stemmer og udspringer af ønsket om en samlet løsning for ejerforeningens areal og nabomatriklen, som oprindelig var én samlet matrikel, og som benytter fælles vejanlæg. Det bemærkes endvidere, at langt de fleste ejere ikke har direkte udgang til fællesarealet, men at sagsøgerne fortsat vil have denne adgang. Der er heller ikke ved generalforsamlingsbeslutningen udøvet

Side 25/27 majoritetsmisbrug, idet generalforsamlingens beslutning ikke medfører, at flertallet i ejerforeningen får en urimelig fordel på mindretallets bekostning. Efter bestyrelsesformand Michael Løwe Jensens forklaring samt indholdet af referaterne fra generalforsamlingerne den 12. marts 2015 og den 9. april 2015 kan det lægges til grund, at der ikke på noget tidspunkt blev fremsat anmodning om at få behandlet et punkt på generalforsamlingen vedrørende en alternativ løsning. Det kan endvidere efter Ino Dimsits forklaring lægges til grund, at man rent faktisk har overvejet en sådan løsning, som også er blevet drøftet med kommunen, som havde den opfattelse, at en alternativ vendeplads bag bygningen ikke var en gangbar løsning. Generalforsamlingens beslutning findes efter en samlet vurdering velbegrundet i ejerforeningens og områdets forhold og er vedtaget med det fornødne flertal på generalforsamlingerne den 12. marts 2015 og den 9. april 2015. Sagsøgte frifindes derfor for sagsøgernes påstand 1. Vedrørende erstatning Generalforsamlingen har som nævnt ovenfor truffet en gyldig beslutning, og allerede derfor er der ikke noget ansvarsgrundlag, som kan medføre, at ejerforeningen ifalder et erstatningsansvar. Hertil skal bemærkes, at det ifølge skønsmandens erklæring er behæftet med en sådan usikkerhed, om der overhovedet vil blive tale om et værdifald, hvis hele projektet gennemføres, og der etableres vendeplads, at dette i sig selv ikke er nok til at give sagsøgerne medhold. Hertil kommer, at et projekt for området ikke på nuværende tidspunkt ligger fast, og at det derfor ikke med sikkerhed vides, om deklarationens bestemmelser vil blive realiseret. Sagsøgte frifindes derfor for sagsøgernes påstand 2-5. Vedrørende deklaration om vendeplads, færdselsret samt forpligtelser Parterne er enige om, at bestemmelsen om etablering af fortov i punkt 3.1.2 er en fordel for ejerforeningen, og at deklarationen, som blev underskrevet af bestyrelsen den 14. juni 2015 derfor ikke er ugyldig som følge af, at der blev indsat et nyt pkt. 3.1.2 i forhold til den deklaration, der blev præsenteret på den ekstraordinære generalforsamling den 9. april 2015.

Side 26/27 Efter ordlyden af både den deklaration, der blev behandlet på generalforsamlingen den 9. april 2015 og den deklaration, der blev underskrevet af ejerforeningens bestyrelse den 14. juni 2015, indgår udgifterne til etablering af en vendeplads ikke i de 500.000 kr., som er nævnt i punkt 3.2.3. Tværtimod fremgår det af deklarationens pkt. 1.2, at naboejendommen forestår og bekoster etableringen af vendepladsen samt efterfølgende vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse. Af punkt 3.2.3 fremgår, at det herudover er aftalt, at naboejendommen skal bekoste renovering og forskønnelse af arealet mellem Rentemestervej og Thoravej, og at omkostningerne begrænses til 500.000 kr. Efter Michael Løwe Jensens forklaring blev ordlyden ændret på grund af skattemæssige forhold og ud fra en fordelsbetragtning for ejerforeningen. Selvom der således skete en ændring i ordlyden, er indholdet af deklarationen, som blev underskrevet af bestyrelsen den 14. juni 2015, at det fortsat er ejerforeningen, der bestemmer, hvilke arbejder, der skal udføres, ligesom den beløbsmæssige angivelse fortsat er 500.000 kr. Indholdet af den underskrevne deklaration afviger derfor ikke i en sådan grad, at deklarationen er ugyldig. Sagsøgte frifindes derfor for sagsøgernes påstand 6. Vedrørende sagsomkostninger Inden 14 dage skal sagsøgerne som nedenfor anført i sagsomkostninger til sagsøgte betale 100.625 kr., hvoraf 75.000 kr. udgør udgiften til advokatbistand; 23.750 kr. udgør den del af udgiften til udarbejdelse af skønserklæring, som sagsøgte foreløbigt har betalt, og 1.875 kr. udgør udgiften til afhjemling, som sagsøgte ligeledes foreløbigt har betalt. Udgiften til rets- og berammelsesafgift med 18.300 kr. samt den del af udgiften til udarbejdelse af skønserklæring på 35.625 kr., som sagsøgerne foreløbigt har betalt, skal betales endeligt in solidum af sagsøgerne. Der henvises til retsplejelovens 312, stk. 1. Thi kendes for ret: Sagsøgte, E/F Rentemestergården, frifindes. Inden 14 dage skal sagsøgerne in solidum betale sagsomkostninger til sagsøgte med i alt 100.625 kr.

Side 27/27 Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a. Jette-Marie Sonne Dommer Udskriftens rigtighed bekræftes. Retten på Frederiksberg, den 15. december 2016. Jette-Marie Sonne, Dommer