KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe.

Transkript

1 1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Hans Thomsen Enevold Sørensensvej Kolding Sagen angår spørgsmålet, om indklagede i salgsopstillingen har givet fejlagtige oplysninger om en grunds afgrænsning og derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Klager fik udleveret salgsopstilling af 24. april 2007, hvoraf fremgår: [...]Dejlig stor grund omkranset af træer. [...] Den 25. april 2007 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på kr ,00. Købstilbuddet blev accepteret af sælger den 30. april 2007, og overtagelsesdagen var aftalt til den 1. juni Det fremgår af købsaftalen, at denne var betinget af klagers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. I købsaftalens pkt. 27 er anført, hvilke dokumenter klager fik udleveret i forbindelse med handlen. Matrikelkort er ikke anført her. Den 12. september 2007 skrev klagers advokat til indklagede blandt andet:

2 2 Ejendommen er i salgsopstillingen beskrevet som Dejlig stor grund omkranset af træer. En almindelig sproglig forståelse heraf er, at grunden og dermed skellet følger træerne rundt om grunden. I forbindelse med forevisning af grunden, blev der fra [indklagede] givet udtryk for, at ejendommen fulgte træerne rundt om denne. Det er endvidere ubestridt, at der i forbindelse med handlen ikke er udleveret matrikelkort til min klient på trods af, at De som formidler har pligt til at indhente matrikelkort. Som det sikkert allerede er Dem bekendt, blev min klient efter overtagelsen og i forbindelse med udgravning på arealet mod nord, af naboen [...] gjort opmærksom på, at dette areal ikke var en del af den ejendom, som min klient havde købt. Det areal som min klient havde forudsat var med i grunden, men som det har vist sig ikke at være, udgør skønsmæssigt 400 m2. Problemet for min klient er, at han ikke kan disponere over arealet og ikke kan opføre en hal til sin bil samt at der muligvis vil blive anlagt adgangsvej over arealet til matr. nr. [...] Alt andet lige, er der tale om værdiforringende forhold for min klient. Jeg kan for nærværende ikke opgøre et konkret erstatningskrav. Jeg hører gerne, om De kan anerkende at være erstatningspligtig og i bekræftende fald, om det kan aftales, at en i fællesskab udpeget skønsmand/mægler vurderer ejendommen med det omtalte areal som hørende med til ejendommen, men i øvrigt med samme areal på 1963 m2 og med den gene, et vejanlæg på arealet kan medføre. Spørgetemaet må naturligvis konkretiseres, såfremt der udmeldes en skønsmand. Efter min vurdering vil en sag som den pågældende ikke være egnet til behandling i Ankenævnet for Ejendomsformidling, men må i stedet føres ved de almindelige domstole, medmindre der findes en løsning i mindelighed. [...] Den 13. september 2007 skrev indklagede en til klagers advokat blandt: Du er nu den 3. advokat, som repræsenterer køber i denne handel.

3 3 Det er korrekt, at vi har fremvist og solgt ejendommen. Jeg har tidligere drøftet sagen med [indklagedes medarbejder], og han har på intet tidspunkt anført eller indikeret at skellet skulle gå ovre ved en de træer, som er refereres til i din skrivelse. Der er tale om en relativ stor grund 1963 kvm. Vi har ikke givet fejlagtige oplysninger af nogen art. Vi forstår ikke, at der skulle være lidt et tab, da køberne i forvejen erhverver en meget stor grund til en særdeles fornuftig pris. Vi var ikke bekendt med at der skulle opføres en hal, og såfremt det var væsentligt for køber, burde købers repræsentant have undersøgt dette nærmere. Køber var repræsenteret ved egen advokat, som har godkendt handlen. Se vedsendte fil. I brevet anfører vi med tydelighed, at vi meget gerne står til rådighed for at fremskaffe relevant materiale, som købers advokat måtte ønske forinden godkendelsen. [...] Klager har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har givet fejlagtige oplysninger om den grund klager erhvervede. Efter klagers overtagelse af ejendommen begyndte klager at grave ud til fundament med henblik på opførelse af en hal. Klager forventede, at arealet han gravede på, tilhørte ejendommen. Det viste sig dog, at arealet tilhørte naboen. Klager har efterfølgende indhentet matrikelkort vedrørende ejendommen, og det fremgår heraf, at klagers ejendom er omgivet af 2 andre matrikler, og det er på den ene af dem, der er plantet træer. Klager fik ikke i forbindelse med handlen udleveret matrikelkort, hvilket fremgår af købsaftalens pkt. 27, hvori er anført, hvilke dokumenter klager fik udleveret i forbindelse med handlen. Matrikelkort er ikke anført her. Indklagede har således tilsidesat sine forpligtelser i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 14. Arealet som viste sig at tilhøre naboen, men som klager troede var hans, er ca. 400 m 2. At arealet ikke tilhører klager som forventet, nedsætter klagers muligheder for at anvende grunden, og dermed også grundens værdi, nuværende som senere

4 4 handelsværdi. Indklagede er derfor erstatningsansvarlig over for klager i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 24. Klagers tab er skønsmæssigt opgjort til kr ,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Grunden klager erhvervede, var ved besigtigelsen omkranset af træer, hvilket fotos fra ejendommen bekræfter. Det er indklagedes opfattelse, at beskrivelsen i salgsopstillingen var 100 % rigtig. Klager har efterfølgende ryddet en del træer på grunden. Af salgsopstillingen fremgik, at klager erhvervede et areal på m 2, hvilket svarer til ejendommens areal ifølge tingbogen. Indklagede har, i modstrid med hvad klager oplyser, indhentet matrikelkort og udleveret dette til klager. Matrikelkortet angiver imidlertid ikke grænserne, så det er ikke relevant, om klager var i besiddelse af matrikelkortet ved handlens indgåelse. Skellet ville ikke kunne udmåles herudfra, da ejendommens placering ikke fremgår af matrikelkortet. Skel kan alene udpeges af landinspektør, og en landinspektør har efterfølgende placeret skelpæle på ejendommen. Indklagede har i forbindelse med nærværende klagesag besigtiget ejendommens skel fra nabogrunden, og klagers ejendom fremtræder stadig som en mindre skovejendom. Hverken klager eller klagers advokat havde i forbindelse med handlen gjort indklagede bekendt med, at klager ønskede at opføre en garage på grunden. I øvrigt bestrides det, at klager har lidt noget tab. Klager har erhvervet en grund på m 2, med et beboeligt hus på 136 m 2 for kr ,00. Den offentlige vurdering udgjorde på handelstidspunktet kr ,00, hvorfor indklagede ikke mener, at klager har lidt et tab. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes beskrivelse af ejendommen i

5 5 salgsopstillingen var forkert. Indklagede ses ikke at have lovet, at de i salgsopstillingen nævnte træer befandt sig på klagers grund. Indklagede har ikke over for nævnet dokumenteret at have indhentet matrikelkort vedrørende ejendommen og udleveret dette til klager inden handlens indgåelse. I henhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings kvalitetsnormer for salg af ejerboliger, påhviler det ejendomsmægleren umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse at rekvirere nødvendig og manglende dokumentationsmateriale, herunder eksempelvis matrikelkort udarbejdet af landinspektør. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke indhentede matrikelkort ved salgsarbejdets påbegyndelse og udleverede dette til klager inden købsaftalens underskrivelse. Nævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at klager, såfremt matrikelkort var blevet udleveret på handelstidspunktet, klart på grunden havde kunnet se, hvor skellet gik. Nævnet finder derfor, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at klager påbegyndte byggeri uden nærmere at have sikret sig, hvor skellet lå på grunden. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand