Boligmarkedet siden Lehman Brothers-konkurs ØKONOMISK SEKRETARIAT 15. september 2016 Det er nu otte år siden Lehman Brothers konkursbegæring den 15. september 2008. Finanskrisen har løbende sat sine spor på det danske boligmarked, og hele økonomien forsøger nu at finde balancen igen. Denne analyse forsøger at belyse udviklingen på boligmarkedet siden den historiske konkurs tilbage i september 2008, samt hvordan det danske boligmarked har det i dag og hvilke forventninger, BRFkredit har til udviklingen på boligmarkedet i den nærmeste fremtid. Boligpriser De historisk lave renter giver de danske boligejere fordelagtige finansieringsmuligheder, hvilket sætter sit præg i boligpriserne. Der har de senere år været bekymring om, hvorvidt der tegner sig en ny boligboble, og det er særdeles ejerlejlighederne i Hovedstaden, der er omdrejningspunkt i debatten. Der er dog langt fra tale om ét samlet boligmarked. Danmark er splittet, hvor vi i storbyerne ser stigende priser, mens vi andre steder i landet ser det modsatte. Realiseret handelspris: 3. kvartal 2008 til 1. kvartal 2016 Side 1 af 10 24.000 22.000 Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed 23.276 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 12.070 10.000 Kilde: Realkreditrådet og BRFkredit Anm.: Kvadratmeterpriser for hele landet fordelt på parcel/-rækkehuse og ejerlejligheder. Det er som sagt langt fra alle steder i landet, at vi ser stigende priser. Priserne falder fortsat i flere af landets kommuner, og det er de færreste kommuner, der har passeret niveauet fra 3. kvartal 2008, hvor priserne allerede var faldet i forhold til toppen. Mange steder i landet toppede priserne tilbage i 2007, men nogle enkelte steder er der sat nye prisrekorder. Frederiksberg, København, Århus og Skanderborg er eksempler herpå. De steder, hvor priserne er steget meget er også præget af en strukturel udvikling, hvor befolkningstilvæksten er kraftig og ser ud til at være kraftig de næste mange år.
Ændringen i huspriserne 3. kvartal 2008 1. kvartal 2016 Side 2 af 10 Det er langt fra udbredt i det ganske land, at huspriserne i årets 1. kvartal ligger over niveauet fra 3. kvartal 2008. Ser vi på ændringerne i huspriserne siden Lehman Brothers konkurs, hvorefter finanskrisen for alvor ramte, fremgår det tydeligt, at de fleste prisstigninger indtil videre er et storbyfænomen. Særligt kommunerne på Syd- og Vestsjælland halter efter. Her er huspriserne i samtlige kommuner faldet mere end 20 pct. i perioden. Det er således også i disse kommuner, at man i dag finder de tekniske insolvente borgere. I storbyerne er dette fænomen, der for alvor opstod i kølvandet på finanskrisen, forsvundet som dug for solen. Kilde: Realkreditrådet og BRFkredit Anm.: Data mangler for Fanø og Læsø
Nedenstående figur illustrerer, at det endnu er de fleste kommuner, der ligger langt fra prisniveauet i 2008. Prisstigninger i forhold til niveauet i 2008 ses kun i 27 ud af landets 98 kommuner, hvoraf data mangler for to kommuner. Niveauet i 69 af landets kommuner er derimod endnu ikke højere end i 2008, hvor priserne allerede var faldet. Beregninger ud fra de enkelte kommuners prisrekord tilbage i 00 erne vil dermed vise et boligmarked, der er endnu længere fra at ramme nye rekorder. Der er hermed næppe tale om ét samlet boligmarked, og ser man på Danmark som helhed, skal man se langt efter en boligboble. Huspriserne på landsniveau viser, at de senere års prisstigninger ikke har været nær så kraftige som før finanskrisen. Side 3 af 10 Antal kommuner fordelt på ændring i huspriserne siden 3. kvartal 2008 Antal kommuner 30 25 27 20 15 22 20 10 5 0 11 8 5 3 Kilde: BRFkredit Anm.: Data mangler for Fanø og Læsø
Renteudvikling Side 4 af 10 En væsentlig faktor, der har været medvirkende til den genoprejsning af boligmarkedet, vi trods alt har set, er renten. Renten udgør dels en væsentlig andel af den samlede ydelse på et boliglån, og dels er der i perioden fra finanskrisen og frem blevet udstedt flest rentetilpasningslån. Det betyder, at boligmarkedet hurtigt får glæde af skift i renten ligesom, at boligmarkedet har fået gavn af en relativt lavere rente. Siden finanskrisen er renten faldet drastisk. Den korte rente, her opgjort som ændringen i F1-renten, er faldet med 5,49 procentpoint. Den lange rente er faldet lidt mindre, men faldet kan dog opgøres til 4,64 procentpoint. Renten er således faldet ned til et historisk bundniveau. Renteudviklingen fremgår af figuren nedenfor. Renteudvikling (september 2008 til september 2016) Pct. 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 30-årig F1 Kilde: BRFkredit Lige nu er renten ekstraordinær lav. Det skal ses i lyset af den usikkerhed, der er blevet tilført de finansielle markeder, som følge af Storbritanniens folkeafstemning omkring EU-medlemskab. De finansielle markeder bryder sig ikke om usikkerhed, hvorfor investorerne har søgt mod den sikre havn. Dansk Realkredit bliver netop betragtet som denne havn. Ofte er de korte rentetilpasningslån ofte udskældt, som følge af den ydelsesrisiko, låntypen påfører boligejerne. Siden finanskrisen og frem til i dag, har låntypen imidlertid bidraget til den finansielle stabilitet og medvirket til, at flere er blevet løftet ud af teknisk insolvens. Det vil således være drastisk at konkludere, at låntypen entydigt bidrager negativt til den finansielle stabilitet. Havde låntypen ikke været på markedet ville boligpriserne være steget mindre, og der havde været flere tvangsauktioner. De meget lave renter har holdt hånden over udsatte familier.
Det koster mindre at låne Side 5 af 10 I takt med faldende renter er det blevet en del billigere at optage et realkreditlån. En boligejer kunne tilbage i september 2008 optage et 30-årigt fastforrentet lån med en rente på 6-7 pct. For at få 1 mio. kr. udbetalt skulle en boligejer med de daværende priser af med 4.263 kr. om måneden efter skat, hvis lånet var afdragsfrit med det lavest mulige kurstab. I dag kan en boligejer slippe med 1.822 kr. Det vil sige 2.441 kr. mindre om måneden på trods af, at omkostningerne er steget i perioden. Det giver en årlig forskel på 29.287 kr. Fastforrentet 2008 2016 Forskel Med afdrag Rentesats 6,00% 2,00% -4,00% 1. års ydelse 81.633 52.638-28.995 1. års ydelse efter skat 58.664 44.918-13.747 Hovedstol 1.058.591 1.042.800-15.791 ÅOP 7,25% 2,96% -4,29% Med afdragsfrihed lav Rentesats 6,00% 2,00% -4,00% 1. års ydelse 69.368 30.627-38.741 1. års ydelse efter skat 46.129 21.867-24.262 Hovedstol 1.066.161 1.060.665-5.496 ÅOP 7,25% 3,17% -4,08% Med afdragsfrihed høj Rentesats 7,00% 2,00% -5,00% 1. års ydelse 76.924 30.627-46.298 1. års ydelse efter skat 51.155 21.867-29.287 Hovedstol 1.024.798 1.060.665 35.867 ÅOP 7,95% 3,17% -4,78% Kilde: BRFkredit Anm.: Beregningerne er foretaget med de gældende priser på lånets udbetalingsdato. Beregningerne er inkl. omkostninger til BRFkredit og staten. Til den samme ydelse efter skat, som boligejeren i september 2008 skulle betale på det afdragsfrie lån med en fast rente på 7 pct., kan boligejeren i dag låne knap 1,5 mio. kr. mere. Det svarer til, at en dansk boligejer nu i princippet kan få udbetalt 134,8 pct. mere som realkreditlån. Det snyder dog lidt, når vi ser på 1. års ydelsen efter skat, da ydelsen efter endt afdragsfrihed vil være betydeligt større på det nye lån, da der skal afdrages på en større gæld. Sammenligner vi lånene med afdrag kan en boligejer i dag låne lidt over 300.000 kr. mere til samme ydelse efter skat, hvilket i princippet svarer til, at boligejeren kan få udbetalt 30,8 pct. mere. Kreditpolitikken særligt i de såkaldte vækstområder er dog blevet strammet, hvorfor et rentefald ikke bare kan omsættes til større lånebevillinger.
Om det er blevet billigere siden finanskrisen at være boligejer kommer an på, hvilket område boligen købes i. Det vil sige, om boligpriserne er højere end niveauet fra 2008 i det pågældende område, og hvor meget højere. Dertil er der andre omkostninger ved at være boligejer som eksempelvis ejendomsværdi- og ejendomsskat. Selv om der har været skattestop i hele perioden og selv om, at boligpriserne har været faldende i en del af tiden efter finanskrisen, så er de samlede boligskattebetalinger steget igennem hele perioden. Den gennemsnitlige boligejer betaler således mere i boligskat end før finanskrisen. Se eventuelt en netop offentliggjort analyse fra Realkreditrådet. Side 6 af 10
Tvangsauktioner Side 7 af 10 I perioden siden september 2008 har antallet af tvangsauktioner, når der er taget højde for normale sæsonudsving, været oppe på knap 500 tvangsauktioner. Toppen i denne periode blev dermed nået i februar 2012. Vi har dermed været igennem en økonomisk krise af uhørte dimensioner uden, at antallet af tvangsauktioner er nået op på bare en tredjedel af niveauet fra den økonomiske krise først i 90 erne, hvor antallet af tvangsauktioner nåede op på 1.800 om måneden. Antallet af tvangsauktioner har dertil været faldende i selv perioder med dårlige konjunkturer. Denne udvikling forklares af, at de danske boligejere har fået glæde af betydeligt lavere renter sammenlignet med renteniveauet i tidligere kriser. Ledighed og skilsmisse er væsentlige årsager til, at en husstand kommer i økonomisk uføre og påvirker derfor antallet af tvangsauktioner. Et øget produktudbud har dog været med til at holde hånden over de danske husholdninger med dårlig økonomi i den seneste finanskrise. Boligejere har blandt andet haft glæde af muligheden for at optage et rentetilpasningslån, der for mange har været en rigtig god forretning, når vi ser tilbage på renteniveauet de sidste otte år. Dertil har boligejerne haft mulighed for at optage et lån med afdragsfrihed og på den måde sikre sig ekstra luft i økonomien i en periode. De lave renter har dermed sammen med muligheden for afdragsfrihed givet boligejerne en unik chance for at ride stormen af og konsolidere sig, hvilket har taget brodden af tvangsauktionskurven. Boligejerne har haft nogle muligheder, man ikke har haft i tidligere kriser. Tvangsauktioner i alt (sæsonkorrigeret) 550 500 Tvangsauktioner i alt (sæsonkorrigeret) 450 400 350 300 250 200 150 Kilde: Danmarks Statistik og BRFkredit I 2012 så vi en dekobling mellem konjunkturerne og antallet af tvangsauktioner. På trods af svag vækst og stigende ledighed var antallet af danskere, der kom i privatøkonomiske
problemer, faldende. Det hang, foruden håndsrækningen fra et øget produktudbud og lave renter, sammen med den adfærdsændring, vi så, hvor danskerne satte mere fokus på øget konsolidering og opsparing. En adfærd, der på den ene side gjorde de danske husholdninger mere robuste. Danskerne havde således opbygget en buffer, der gjorde det muligt af modstå noget økonomisk modvind. På den anden side har øget opsparing været en kæp i hjulet, når vi ser på væksten i den danske økonomi. Side 8 af 10 I 2013 var det 10 år siden, at afdragsfrihed blev en mulighed for de danske boligejere. Det havde længe været frygtet, hvad konsekvenserne ville være, når afdragsfriheden på disse lån udløb. Det kunne resultere i, at flere måtte gå fra hus og hjem i de efterfølgende år. Det viste sig dog at være en fuser. Udløb af afdragsfrihed har endnu ikke sat synlige spor i tvangsauktionsstatistikken. De seneste tal viser, at antallet af tvangsauktioner i august var det laveste i perioden fra september 2008. Rent historisk var antallet det laveste siden juni 2008. Med et antal på 206 bekendtgjorte tvangsauktioner er vi således langt fra toppen, men vi har endnu ikke nået det historiske lavpunkt fra slutningen af 2006, hvor antallet nåede ned på 76 tvangsauktioner.
DK ØKONOMISK SEKRETARIAT 15. september 2016 Huspriser i et internationalt perspektiv Side 9 af 10 Når vi ser på ændringerne i de danske boligpriser i et internationalt perspektiv, fremgår det tydeligt, at de danske boligpriser stort set ligger på det niveau, de gjorde i 3. kvartal 2008. Stigningen i boligpriserne ligger på beskedne 1,68 pct. Danmark ligger dermed på en lun 10. plads i et kapløb med 25 lande. Vinderen i denne statistik ligger ikke i topfeltet, da det i dette kapløb gælder om at placere sig i midten af feltet. Høje prisstigninger åbner debatten om en boligboble og finansiel ustabilitet. Omvendt er der ved store prisfald fare for recession. Husprisindeks: Ændring fra 3. kvartal 2008 til 1. kvartal 2016 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Kilde: Eurostat og BRFkredit Anm: Data mangler for Italien, Østrig, Polen og Rumænien i 2008 og for Grækenland i 2016. De fem lande fremgår derfor ikke af figuren. I toppen finder vi Sverige og Norge, hvor boligpriserne buldrer derudaf. Her er huspriserne steget mere end 50 pct. siden 3. kvartal 2008. I den anden ende af skalaen finder vi Spanien og Bulgarien, hvor priserne omvendt er faldet mere end 30 pct. i perioden.
Forventninger til fremtiden Side 10 af 10 I øjeblikket diskuterer man meget, om der er en boligboble eller ej. Ser man på de prisstigninger, der var op igennem nullerne, var de langt kraftigere end de stigninger, vi har set siden finanskrisen. Det er vanskeligt at afgøre, om der er boligboble eller ej, men de stigninger, vi har set de senere år, tåler dog ikke sammenligning med de stigninger, vi så i priserne i nullerne. Det glemmes ofte i den verserende debat, hvor man glemmer at holde fast i proportionerne. Ændring i realiseret handelspris (år) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed Kilde: Realkreditrådet og BRFkredit Ser vi længere frem, forventer vi, at de stigninger, vi aktuelt ser på boligmarkedet, stille og roligt vil aftage. Det vil bl.a. ske, som følge af, at de aktuelt lave renter normaliseres. Udviklingen vil også understøttes af, at priserne på eksempelvis lejligheder kommer op i et niveau, hvor efterspørgslen simpelthen bliver mindre. Dels som følge af, at få har så store indkomster, og dels som følge af det formuekrav, der også gælder. I dag skal man komme med 5 pct. i egenbetaling ved køb af en bolig, hvilket ikke var tilfældet for otte år siden. Set i det lys, har vi forventninger om svagt stigende priser de kommende år, og vi forventer, at noget af prisstigningen vil sprede sig mere ud over det ganske land.