1 Aarhus den 6. oktober 2016 Klageskrift Ejerforeningen Rørfabrikken I Godsbanegade 7 8700 Horsens (v/advokat Niels Holger Printz) (Klager) mod Godsbanegade K/S Cvr-nr.: 28845332 c/o Svanen Management ApS Rådhustorvet 1 8700 Horsens (v/advokat Lars Brandt) (Indklagede)
2 Påstande: Indklagede tilpligtes at betale klager kr. 7.627.887,27 med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling finder sted. Påstanden er foreløbigt opgjort og der tages forbehold for at ændre og udvide påstanden efterfølgende. Sagsfremstilling Indledning klager er en ejerforening, hvor de enkelte medlemmer ved købsaftaler indgået i perioden fra 2008 og frem 2011 erhvervede de enkelte ejerlejligheder i ejerforeningen beliggende Godsbanegade 1 7, 8700 Horsens fra indklagede. Et eksempel på en sådan købsaftale fremlægges som bilag 1. Byggeriet er opført med indklagede som bygherre og med Oluf Jørgensen A/S (OF) som totalrådgiver og MT Højgaard A/S (MTH) som hovedentreprenør. Totalrådgivningskontrakt fremlægges som bilag 2, mens hovedentreprisekontrakt fremlægges som bilag 3. Ejerforeningen består et at højhus med i alt 10 etager samt en lavere bebyggelse med 4 etager. Højhuset rummer i alt 27 ejerlejligheder til beboelse samt 2 erhvervsejerlejligheder, mens den lavere bebyggelse rummer 4 opgange med i alt 10 ejerlejligheder til beboelse samt 3 ejerlejligheder til erhverv. Ejerlejlighederne er overtaget i perioden frem 2012. Nærværende sag vedrører utætheder, træk og kuldebroer i ejerforeningens bygninger. Der blev således efter overtagelsen af ejerlejlighederne i højhusbygningen konstateret vandindtrængning og trækgener flere steder, navnlig ved en kombination af blæst og regn. Disser problemer er konstateret langs de facader, hvor der findes facadeelementer. Tilsvarende problemer har vist i det lavere byggeri ved gavlene i nr. 1 og 5, hvor konstruktionen er udført på samme måde, som i højhusbygningen. Der er endvidere efterfølgende konstateret utætheder et par steder på det lave byggeri. MTH udførte mange tiltag for at udbedre årsagerne til vandindtrængning, men uden at problemet blev løst. Der er afholdt adskillige møder mellem klagers bestyrelse, indklagede, MTH og OJ, startende i februar 2012. Oversigt over mødeaktiviteten fremlægges som bilag 4.
3 MTH meddelte på et møde den 16. august 2012, at MTH ikke med den valgte konstruktion kunne afhjælpe problemet med indtrængende regnvand. Før mødet den 16. august 2012 var klager ikke blevet oplyst, at der efter MTH s opfattelse var fejlprojekteret. MTH har tilsyneladende heller ikke tidligere gjort indsigelse mod den valgte konstruktion overfor hverken OJ eller indklagede. Mødereferatet indgår som del af bilag 4. Det blev på møde aftalt, at MTH og OJ skulle rekvirere en uvildig byggesagkyndig til at kortlægge, hvor og hvordan manglen er opstået, og om der er tale om udførelsesfejl eller projekteringsfejl. Morten Jensen fra MTH skriver efterfølgende i en mail 1. oktober 2012: Jeg kan se, at I har haft en heftig debat i weekenden - den vil jeg ikke gå dybere ind i. Jeg kan forstå beboernes frustration men ikke sagsfremstillingen. MTH har kun interesse i, at få sagen afsluttet. Jeg kan opsummere følgende punkter som MTH er ansvarlig for fra sidste møde: Punkt 1 - Vand ved øvre parkeringsdæk: Materiale modtaget fra OJ - bedes genfremsendt for bearbejdning. MTH vender tilbage. Punkt 8 - Isolering ved vinduer og vandindtrængen: MTH og OJ skal blive enige om sagkyndig til en beslutning. MTH har intet hørt fra OJ men har arbejdet i sagen og Niels Bank har foreslået Arkitekt Bent Nielsen fra Ry. Jeg kender ikke arkitekten og har ikke haft kontakt. Kommentarer hertil ønskes. Klager måtte imidlertid efterfølgende konstatere, at problemerne ikke blev afhjulpet, og at der ikke som aftalte skete en afklaring mellem MTH og OJ. Klager indgik herefter procesaftale med indklagede, hvorefter indklagede forpligtede sig til at indgive begæring om gennemførelse af syn og skøn via Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlægsvirksomhed. Dette skete herefter ved indklagedes skønsbegæring af 30. maj 2013 med bilag 1 10, hvor skønsbegæringens bilag 1 og 2 dog allerede er fremlagt som bilag 2 og 3 ovenfor. Begæringen med bilag 3 10 fremlægges samlet som bilag 5. I perioden inden skønsforretningen gennemførtes udarbejdes et notat af en af klager tilknyttet arkitekt, som beskriver de nødvendige tiltag til løsning af problemerne ved facaden. Dette notat med tilhørende skitser fremlægges som bilag 6. Syn og skøn Skønssagen er siden gennemført, og der er fremkommet følgende skønserklæringer: 1. Hovederklæring af 10. september 2014 med bilag (bilag 7). 2. Supplerende erklæring af 22. oktober 2015 med bilag (bilag 8). Nedenfor gengives hovedkonklusionerne i erklæringerne, men der henvises naturligvis uddybende til de 2 erklæringer, som der ikke findes anledning til at citere i større omfang i selve klageskriftet.
4 Elementfacader I forhold til elementfacader er skønsmandens hovedkonklusioner, at der er følgende problemer: Manglende tæthed i træ/alu-facadesystemet inkl. blændpartier. Manglede stivhed i facadesystemet. Kuldebro og varmetab grundet manglende eller mangelfuld isolering, herunder ved kantudstøbninger. Ukorrekt placering af drypnæseprofil liggende udenpå vindplade. Damspærre Ukorrekt udførsel af dampspærre, utilstrækkelig tæthed. Utilstrækkelig afvisning/dræningsmulighed for vand der trænger ind bag den primære regnskærm (blændparti). Tydelig opfugtning og rådskader på karmtræ og bærende tømmer. Der er indbygget organisk materiale i facadekonstruktionen, bærende afstivende tømmer m.v. I forhold utætheder ved elementfacaden oplyser skønsmanden på s. 4 i den supplerende erklæring, at regnvand under vindpåvirkning kan presses ind bag det udvendige fugeplan ved blændplader, bag om vindplade og ned oven på karme i underliggende etage, hvorved disse opfugtes. I lodrette samlinger ved sammenstillede karme, bag lodrette vinduesfuger kan vand løbe lodret ned, og ved bundstykker trænge længere ind i konstruktioner og ind i boliger. Vandindtrængning ved pudsede facader I forhold til utætheder ved pudsede facader på den lavere bebyggelse henviser skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 7 i den supplerende erklæring til, at det har kunnet konstateres, at der kan trænge vand ind bag facadepudslaget ved altaner, disses døre samt muligvis ved altanbæringer (erklæringsfoto 63). Desuden ved altanpladers afvanding, der er ført liggende inde i isoleringen bag facadepudsen. Der kunne i nederste del af ydervæggen konstateres opfugtning/våd isolering over sokkel ved træterrassen, hvilket indikerer utæthed i indbyggede rør (erklæringsfoto 52-57). Skønsmanden henviser til projektmaterialets detaljemappe, detalje nr. 1-501-16 C, og til, at der ikke er projekteret/indlagt fugtspærre over sokkel og ind mod og op ad bagmur, indtrængende vand fra overliggende altaner m.v. kan derfor løbe i isoleringslaget bag facadepudsen og finde vej ned bag lecasoklen, bagom træterrassens 2 lag tagpap samt dampspærre i kote 7.700. Her kan vandet ophobes og via støbeskel og små revner trænge ned i cykelrum samt videre ned i underliggende kælder. Under skønsforretningen afproppede skønsmanden et afløbsrør fra altaner ved Godsbanegade 1, hvilket i løbet af kort tid medførte, at der dryppede vand direkte ned i den underliggende cykelkælder. Forholdet vil blive gjort til genstand for yderligere spørgsmål til skønsmanden, jf. det med klageskriftet fremsendte udkast til supplerende skønstema.
5 Skønsmanden er ved spørgsmål 6 tidligere blevet bedt om at vurdere, om der var utætheder ved tagkonstruktionen over Godsbanegade 1, hvilket skønsmanden dog ikke dengang kunne konstatere. I efteråret 2015 var et tagnedløb tilstoppet på samme tagflade, og da der havde samlet sig en mængde vand på taget skete der en kraftig vandindtrængning i ejerlejlighederne nedenfor. Den vvs-mand, som løste problemet tog et foto, som viste vandstanden på taget før afløbet blev ordnet, og det kan derfor konstateres, at der er en utæthed på tagfladen inden for det område, hvor der dengang stod vand. Foto fremlægges som bilag 9. Skønsmanden anmodes i det vedlagte supplerende skønstema om på ny at vurdere taget og anslå udbedringsomkostningen. Klager har reklameret til MTH, som dog har afvist at foretage udbedring. Udførelsesfejl Der er klagers synspunkt, at der i forbindelse med opførelsen af bygningen er sket alvorlige udførelsesfejl, som i hvert fald i forhold til elementfacaderene må karakteriseres som direkte svigt. Endvidere må det konstateres, at der ikke kan være sket løbende mestertilsyn og kvalitetssikring af det udførte arbejde, henset til mængden og arten af de grove fejl og svigt. Der henvises i den forbindelse til skønserklæringerne og i særdeleshed de fremlagte foto, som viser en udførelse med: Manglende isolering af kantudstøbninger i etageadskillelse Manglende montage af vindtætning (projekteret som EPDM-dug) Mangelfuldt og forkert udført damspærre Manglende vindtætning, som giver uhindret adgang for vind til gulvkonstruktioner Mangelfuld fugning som har bevirket, Indtrængning af vand i bygningen, som har betydet voldsomme gener for beboerne over mange år, alvorlige rådangreb i karmtræ og grobund for skimmel Alvorlige trækproblemer i ejerlejlighederne i højhusbygningen Kuldebroer i konstruktionen Det har som det fremgår af skønserklæringerne kunnet konstateres, at der ikke er benyttet selvbærende vinduer og døre i en sådan styrke, at konstruktionen er tilstrækkelig stabil. Det har således vist sig, at dør- og vinduespartier i er alt for spinkelt udført, hvilket betyder, at partierne kan give sig ganske betydeligt ved blot let berøring. Dette er medvirkende årsag til, at vand trænger ind i lejlighederne. Projekteringsfejl mv.
6 Efter skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 er kantstøbninger ved etageadskillelse mod åbne facader projekteret afbrudt med alene 25 mm. Isolering, hvilket ikke er i overensstemmelse med de på projekteringstidspunktet gældende krav. Endvidere kan det konstateres, at der ikke ved kantudstøbningerne i projektet er levnet plads til at optage udførelsestolerancer, hvorfor enhver unøjagtighed ved kantudstøbningen vil medføre reduceret isoleringen, som også flere steder helt er udeladt. Skønsmaden oplyser ved besvarelsen af spørgsmål 3, at anvisninger vedrørende placering af dampspærre er angivet ukorrekt og utilstrækkelig. I skønsmandens bevarelse af spørgsmål 4 (manglende stivhed i alu-systemet) og spørgsmål MTH-A anføres det, at de projekterede vandrette og lodrette spænd i facadepartier er så store, at tilstrækkelig stabilitet alene kan opnås ved at eftermontere stabilisende stålkonstruktioner. Alternativ skal der foretages beregning, som belyser, om facadepartier alle udført i aluminium og som selvbærende profiler, ville kunne modstå vindtryk uden montage af stålkonstruktioner. Der er ikke foretaget sådanne beregninger og en løsning som beskrevet i svaret på spørgsmål MTH-A vil givet være væsentligt dyrere at udføre, men kan på den anden side være relevant, hvis ikke eftermontering af stålkonstruktioner kan ske uden at være synslige i ejerlejlighederne. Skønsmanden er til belysning heraf i vedhæftede udkast til supplerende skønstema anmodet om at anvise, hvorledes de nødvendige stålbeslag kan udformes og placeres. OJ var efter det for klager oplyste antaget til at udføre fagtilsyn og det er klagers opfattelse, at dette tilsyn er udført helt utilstrækkeligt. ***** Der er ikke med ovenstående bemærkninger taget endelig stilling til, om nævnte forhold udelukkende skal rejses over for henholdsvis MTH og OJ eller om forhold skal rejses mod begge. Klager vil overlade håndteringen heraf til indklagede, som forventes at inddrage MTH og OJ i sagen. Midlertidig udbedring Klager så sig i sensommeren 2015 nødsaget til at få foretaget en midlertidig udbedring af de værste vandindtrængningsproblemer i et par ejerlejligheder, hvor generne fra indtrængende vand var særligt store. Klager og antog i den forbindelse Solbjerg Tømrer- og Murerforretning A/S til at tætne dele af facadeelementrene. Dele af facadepartier blev demonteret og der blev i den forbindelse taget en række foto, som illustrerer det oprindeligt udførte arbejde. Foto fremlægges samlet som bilag 10. Simon Steffensen fra Solbjerg Tømrer- og Murerforretning A/S vil blive indkaldt til at forklare nærmere om disse foto.
7 Faktura på det udførte arbejde fremlægges som bilag 11. Udgiften afholdt af klager er en del af den samlede påstand, jf. nedenfor. Forligsdrøftelser mellem parterne Klager har haft et stort ønske om, at MTH og OJ i fællesskab fandt en løsning på problemerne på byggeriet og fremkom med et fælles forslag til afhjælpning. Både MTH og OJ tilkendegav, at man var villig til at deltage i drøftelser herom, så snart besvarelsen af de supplerende spørgsmål forelå. Klager tog derfor i oktober 2015 initiativ til, at der blev berammet og afholdt en møde mellem parterne den 9. december 2015. Mødereferat fremlægges som bilag 12. Der er efterfølgende fremkommet bemærkninger til mødereferatet. Denne mailkorrespondance fremlægges samlet som bilag 13. En del af drøftelserne på mødet vedrørte en efterisolering af kanudstøbninger, hvor det blev foreslået at løse problemet med begrænset eller manglende isolering ved at påsætte et aluminiumsprofil uden på kantudstøbningerne og dermed gøre plads til (yderligere) isolering. Da dette profil ville ændre facadens udseende ønskede klager, at der blev etableret en visualisering af denne påvirkning, og klager måtte i første omgang selv i første omgang at betale for tildannelsen og opsætningen af en profilprøve. Klager fik herefter tildannet og monteret et profil og klager accepterede efterfølgende, at et sådant profil kunne indgå i en samlet løsning af facadeproblematikken. Det var aftalt, at OJ skulle fremkomme med oplæg til et afhjælpningsprojekt og at MTH herefter skulle prissætte en afhjælpning, hvorefter alle parter skulle mødes og drøfte de nærmere vilkår for en afhjælpning, herunder fordeling af udgifterne forbundet hermed. Det tog meget betydelig tid, før der fremkom materiale fra OJ. Mail af 8. april 2016 fra advokat Peter Skovbo og efterfølgende fremsendt tilbudsliste fremlægges som bilag 14. Det var klagers opfattelse, at materialet var mangelfuldt, og ikke egnet som baggrund for et afhjælpningsprojekt, hvilket klager meddelte klager. Da der ikke skete yderligere skrev klagers advokat den 28. april 2016 følgende til MTH og OJ: Vi er nu endt der, hvor jeg og ejerforeningen har mistet troen på, at det vil være muligt at komme videre med en afhjælpning. Jeg mener ikke, at det projektmateriale, som er fremkommet, lever op til det lovede. Det er således i mødereferatet nævnt, at der skulle tages højde for de i skønserklæringen påpegede forhold, og dette skete netop med henvisning til, at en afhjælpning skal løse alle påpegede problemer. Jeg har gennem flere måneder søgt at fremme en afhjælpningsproces ved at holde parterne fast på indgåede aftaler og søge at aftale tidspunkt for det opfølgende møde. Dette har ikke båret frugt. Det
8 har regnet ind i bygningen så sent som i går, og ejerforeningens medlemmer har allerede været igennem alt for meget. Jeg vil derfor nu lade det være op til MT Højgaard og Oluf Jørgsen til i fællesskab at fremkomme med et for ejerforeningen tilfredsstillende oplæg til afhjælpning, herunder i forhold til økonomien forbundet hermed. Oplægget må være modtaget senest 4 uger fra i dag. Sker dette ikke må jeg desværre konstatere, at en aftale om afhjælpning simpelthen ikke kan indgås og derefter anlægge en voldgiftssag med henblik på at få fastslået og fordelt et ansvar. Denne mail fremlægges som bilag 15. Den 24. juni 2016 fremsendte MTH overslagspriser på afhjælpningsprojekt. Denne mail med bilag fremlægges som bilag 16. Det er klagers opfattelse, at materialet ikke var brugbart, og klagers advokat skriver i en mail af 29. juni 2016 til MTH og OJ: Det er vores opfattelse, at materialet er praktisk talt uanvendeligt. Dette skyldes først og fremmest, at samtlige problemer omtalt i skønserklæringerne ikke som aftalt på mødet den 9. december 2015 er inddraget og at de tiltage, vi kan se forventes udført, ikke vil løse alle problemerne. Jeg tænker herunder på: 1. Den manglende lufttæthed i konstruktionen ved blændpartier, jf. spørgsmål 8 i den supplerende erklæring. 2. Den manglende dobbeltvandtætning af konstruktionen og manglende dræningsmulighed for vand, som måtte trænge gennem den primære regnskærm, jf. spørgsmål 4 i hovederklæringen. 3. Den mangelfuldt udførte damspærre, jf. adskillige foto og skønsmandens besvarelser, hvor vi ser afmontering af samtlige altanpartier som nødvendig for en korrekt udførelse. 4. Manglende beskrivelser og tegningsdetaljer, som beskriver og viser udbedring, herunder de støttebeslag, som foreslås monteret på altanpartiet. En løsning som jeg ikke forventer vil kunne godkendes af ejerforeningen, men som end ikke kan forelægges for foreningen uden en visualisering, så effekterne er illustreret tydeligt for medlemmerne. 5. Manglende løsning vedrørende afstivning af facadepartier på facaderne mod gården/parkering, jf. spørgsmål 4 i hovederklæringen. 6. Samlet mangler vi en prissætning, som forholder til skønserklæringerne, herunder arbejderne oplistet i skønsmandens bilag 1. Vi opfatter således ikke det fremsendte, som noget konstruktivt oplæg til en løsning, og noget som vi kan opfatte som et tilbud om afhjælpning. I det sommeren står for døren og idet vi har tillid til, at MTH og Oluf Jørgensen i samarbejde vil være i stand til at fremkomme med oplæg til en samlet forsvarlig løsning, skal jeg hermed bede om, at der senest 1. september 2016 fremsendes et oplæg til en udbedring, som ejerforeningen kan forholde sig til og som ligeledes indeholder et oplæg til en konkret afhjælpning, herunder fordelingen af omkostninger mellem MTH og Oluf Jørgensen. Denne mail fremlægges som bilag 17. Efterfølgende videresendte klagers advokat den 2. august 2016 til MTH og OJ Rambølls notat af 12. juli 2016, og bad om, at dette inddrages i arbejdet med et oplæg til afhjælpning. Rambølls notat fremlægges som bilag 18.
9 Da klager ikke hører yderligere inden 1. september 2016 har klager måttet indse, at der ikke fremkommer revideret oplæg til afhjælpning, og dermed ej heller noget reelt tilbud om afhjælpning, og klager har derfor måtte iværksætte en voldgiftssag. Det skal i den sammenhæng nævnes, at procesaftalen med indklagede giver klager mulighed for at anlægge en voldgiftssag mod indklagede. Opgørelse af påstanden Det er skønsmandens vurdering efter besvarelsen i spørgsmål 4, at udbedring ved højhusbebyggelsen kan opgøres til i alt, kr. 4.968.622,45 ekskl. moms eller kr. 6.210.778,06, men dog således, at udgifterne kan reduceres i det omfang, at facadepartier kan genbruges. Hertil kommer udgifter til genhusning, flytning og opbevaring af bohave med kr. 27.000 pr. ejerlejlighed eller i alt kr. 864.000 inkl. moms vedrørende højhusets 27 boliger og kr. 54.000 for højhusets 2 erhvervsejerlejligheder. I forhold til den tilsvarende problemstilling i gavlfacaderen i den lavere bebyggelse skønner skønsmanden, at udgifterne til afhjælpning kan anslås til kr. 260.000 ekskl. moms eller kr. 325.000. Udgifter til genhusning mv. i den lavere bebyggelse skønnes at udgøre kr. 108.000 svarende til 4 ejerlejligheder. Samlet medfører dette således anslåede udbedringsomkostninger på kr. 7.561.778,06 inkl. moms. Hertil kommer udgifter til midlertidig afhjælpning, jf. bilag 11 og udgifter til opsætning af visualisering, jf. bilag 19. Den samlede udgifter, jf. bilag 11 og 19 udgør kr. 66.109,21 inkl. moms. hvilket beløb indgår i den samlede påstand Herefter fremkommer et samlet beløb svaremde til påstanden på kr. 7.627.887,27 inkl. moms. Klager er dog usikker på, om en afhjælpning kan ske inden for de af skønsmanden anslåede beløb, hvorfor der ønskes stillet supplerende spørgsmål til skønsmanden for at sikre, at alle udgifter til udbedring er indregnet. Der henvises til det supplerende skønstema. Bilag Bilag 1 Eksempel på købsaftale Bilag 2 Totalrådgivningskontrakt Bilag 3 Hovedentreprisekontrakt Bilag 4 Oversigt over mødeaktiviteter inkl. mødereferat Bilag 5 Skønsbegæring med bilag 3 8 Bilag 6 Notat af 26. juni 2013 Bilag 7 Skønserklæring I
10 Bilag 8 Skønserklæring II Bilag 9 Foto af vandsamling på tagflade over Godsbanegade 1 Bilag 10 Samling af foto taget i forbindelse med midlertidige afhjælpningsarbejder i 2015 Bilag 11 Faktura på midlertidig udbedring Bilag 12 Mødereferat af mødet afholdt den 9. december 2016 Bilag 13 Bemærkninger til mødereferat Bilag 14 Udbedringsprojekt Bilag 15 Mail af 28. april 2016 Bilag 16 Overslag over udgifter til afhjælpning Bilag 17 Mail af 29. juni 2016 Bilag 18 Notat fra Rambøll Bilag 19 Faktura på opsætning af visualisering Niels holger Printz Advokat.