Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Sendt til boliglov@mbbl.dk Høring vedr. håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Nedenfor er BfBEs kommentarer til det udsendte høringsmateriale. Vores kommentarer er forholdsvis omfattende til trods for, at vi på et tidligere tidspunkt har haft lejlighed til skriftligt at kommentere et tidligt udkast. Vi har undervejs i processen savnet muligheden for dialog om bl.a. håndbogsarbejdet og herunder ikke mindst et møde i ordningens følgegruppe, hvor mange uklarheder kunne være håndteret. På grund af en fejl i mailudsendelsen af høringsmaterialet har vi haft mindre end en uge til at gennemgå det ganske omfattende materiale. Vi har ikke nået at se på stå-bi en, hvilket bekymrer os, fordi stå-bi en formodentligt indeholder væsentlige fortolkningsbidrag til forståelsen af selve håndbogen. Under de givne vilkår er vi derfor nødsaget til at tage forbehold for senere bemærkninger til stå-bi en. Kapitel 1 Vi anerkender, at håndbogens kapitel 1 alene anvendes til at sætte rammerne for de bygningssagkyndiges arbejde, og som sådan ikke vil være centralt i det daglige arbejde med tilstandsrapporterne. Men samtidig har man med kapitlet en god mulighed for netop at præcisere, hvad der forventes fra den bygningssagkyndige, og hvad der ikke forventes. Vi mener ikke, man har grebet den mulighed i tilstrækkeligt omfang. Skadesbegrebet Skadesbegrebet står centralt i ordningen, og tolkningen af det har til alle tider været en væsentlig kilde til misforståelser og uenigheder mellem ordningens aktører. Vi havde derfor håbet på et mere modigt bud på, hvad en skade er, end det helt generelle omkring mangel og tilsvarende intakte bygninger. Et formål med håndbogen må være, at den bygningssagkyndige kun skal kigge ét sted og ikke også orientere sig i bekendtgørelser og love ved udførelsen af sit arbejde. Vi vil derfor anbefale, at man som et minimum indfører formuleringen fra huseftersynsbekendtgørelsens 13, der i sin samlede ordlyd beskriver helt præcist, hvad en skade er. Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter Nørre Voldgade 106 - Postboks 2125-1015 København K - tel 7216 0214 - fax 7216 0038
Nærliggende skadesrisiko Som et supplement hertil må håndbogen meget gerne komme ind på, hvad der forstås ved nærliggende risiko for skade og herunder ikke mindst, hvad tidshorisonten er for en nærliggende skadesrisiko. Netop dette spørgsmål er anledning til mange tvister og revisionssager, og der ligger er god retspraksis på området, som nu kan anvendes til en tolkning. Forhold som ikke forventes at manifestere sig i en skade inden for en periode af 1 til 3 år er normalt ikke omfattet af begrebet nærliggende skadesrisiko. Kommentarer til revisionsrapporter I afsnit 1.02.2 vil vi bede om, at den bygningssagkyndige får mulighed for at kommentere enhver revisionsrapport, uanset om rapporten forventes at føre til en sanktion. Revisionens vurderinger har hidtil været anvendt som et betydeligt tolkningsbidrag til ordningens regler. Der er ikke altid enighed mellem de bygningssagkyndige og de tekniske revisorer om tolkningen, og i en række tilfælde har de bygningssagkyndige i et efterfølgende forløb vist sig at have ret. Derfor er det uheldigt, hvis de bygningssagkyndiges synspunkter ikke kommer med i de endelige rapporter. Dertil kommer, at vi har en naturlig interesse i, at ejendommens ejer kan se den bygningssagkyndiges kommentarer ved fremsendelsen af revisionsrapporten. Uimodsagte revisionsbemærkninger fører undertiden til erstatningssager mod den bygningssagkyndige. Kapitel 2 Mentorordning Vi kunne godt ønske, at kravene til mentorerne rækker ud over tre års erfaring og en manglende placering i den offentlige gabestok for bygningssagkyndige. At være mentor bør indebære, at man sikrer, at den ny bygningssagkyndige får gennemgået en række foruddefinerede forhold. Mentoren kan ved en prøve eller et kursus demonstrere, at han har forstået denne opgave og kan løse den. Offentliggørelse af sanktioner Der er i kapitel 2 en usikker holdning til, hvorvidt tilstandsrapporter skal udføres af personligt beskikkede bygningssagkyndige eller af virksomheder, som har bygningssagkyndige ansat. Det understreges indledningsvist (2.00 Generelt), at beskikkelsen er personlig, og at den bygningssagkyndige personligt må stå til ansvar for de eventuelle fejl, han begår. Samtidig fastholdes den hidtidige praksis med, at den bygningssagkyndiges arbejdsgiver inddrages og tildeles en sanktion, såfremt den bygningssagkyndige har modtaget en advarsel, bøde eller frakendelse (2.09 Offentliggørelse). Dette sker ved offentliggørelse af firmatilknytning på den offentlige liste over straffede bygningssagkyndige. Side 2 af 9
Offentliggørelsen af firmatilknytningen er uforståelig allerede fordi, det hele handler om personligt beskikkede personer, hvor reglerne jo netop begrænser arbejdsgiverens instruktionsmuligheder den bygningssagkyndige vil altid arbejde på en måde, så han personligt mener, han sikrer sin personlige beskikkelse bedst muligt. I daglig praksis betyder det, at bygningssagkyndige afviser deres arbejdsgiveres instruktioner om at gøre tingene på en bestemt måde. Ydermere opnår man, at branchens større virksomheder optager en fast plads på listen over straffede virksomheder, fordi de netop i kraft af deres større medarbejderantal har en mangedoblet risiko for at komme på listen. Ligger der i denne praksis en stillingtagen til, hvilke virksomhedstyper, man ønsker i branchen? Vi er uenige i, at disse offentlige gabestokke med lister over straffede virksomheder er en god idé. Man efterlader forbrugeren uhjulpet i en situation, hvor forbrugeren selv skal tage stilling til, om en given virksomhed er god nok. Vi mener, man som myndighed burde tage dette ansvar på sig på vegne af forbrugerne. Men vi anerkender også, at vi ikke kan påregne at slippe for gabestokken her og nu. Vi vil i stedet opfordre til, at gabestokken anvendes til at forbedre ordningen. I dag har gabestokken den modsatte effekt. Det skyldes, at man som virksomhed ingen mulighed har for at få sit navn slettet fra gabestokken, før der er gået tre år. Dermed mister man incitamentet til at gøre noget for at ændre på de forhold, der førte til offentliggørelsen. Vi vil anbefale, at man undlader at offentliggøre firmatilknytningen eller subsidiært kun har firmatilknytningen med for den aktuelle arbejdsgiver. Dermed har man som firma en tilskyndelse til at opretholde en medarbejderstab, som ikke er i gabestokken. Desuden vil vi anbefale, at man som personligt beskikket bygningssagkyndig i gabestokken får mulighed for gennem udviste forbedringer at få fjernet sit navn fra gabestokken. Det kan ske med inspiration fra fødevareområdets smileyordning, hvor en fødevarevirksomhed kan bestille supplerende kontrolbesøg og dermed skubbe et ældre kontrolresultat væk. På den måde har den bygningssagkyndige et meget konkret incitament til at ændre sin arbejdspraksis, så den bliver i overensstemmelse med den tekniske revisions anvisninger. Syns- og skønsmænd Vi finder det uheldigt og forvirrende, at de personer, der udfører den tekniske revision, skal benævnes syns- og skønsmænd (2.08 Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige). De pågældende kontrollanter opfylder ikke de almindelige bestemmelser for at virke som syns- og skønsmænd, ligesom opgaverne hos kontrollanterne og opgaverne hos egentlige syns- og skønsmænd ikke kan sidestilles. Med ordvalget skubber man til den usikkerhed, der er om, hvad det præcise formål er med kontrollen. Er det at sikre efterlevelse af ordningens krav til de bygningssagkyndige, eller er der et bredere formål omkring forbrugerinformation og et generelt behov for viden, en bygningsejer måtte føle? Vi ser gerne, at man med håndbogen forholder sig til de kvalitetskrav, man med rimelighed kan stille til kontrollen. I dag er kontrollanterne udvalgt på baggrund af deres c.v. og en ansøgning. Det er ikke tilstrækkeligt i en ordning med så vidtstrakte fortolkningsmu- Side 3 af 9
ligheder som i huseftersynsordningen. For at komme i betragtning til at være kontrollant, bør man aflægge en prøve, som viser, at man forstår ordningen. På samme måde må det være et krav for at vedblive at være kontrollant, at man deltager i jævnlige kurser omkring regeltolkning og praksis ved domstolene og i ordningens nævn. Såfremt man vælger at fastholde den nuværende praksis omkring syns- og skønsmændenes udvælgelse og manglende efterfølgende træning, vil vi alternativt foreslå, at synsog skønsmændene ikke udpeges indtil videre, men i en tidsafgrænset periode på eksempelvis to år, som giver anledning til ved afslutningen at vurdere, om en ny tidsafgrænset periode kan komme på tale for den enkelte syns- og skønsmand. Omkostninger ved klagesager Af afsnit 2.08.1 fremgår, at den bygningssagkyndige kan pålægges omkostninger til syn og skøn i sager, hvor forbrugeren får medhold i et eller flere punkter. Netop på dette område er der en præcedensskabende afgørelse fra Østre Landsret som siger, at der skal være proportionalitet mellem graden af medhold og graden af den bygningssagkyndiges betaling af omkostninger til syn og skøn. Dette bør fremgå af håndbogen. Udtagelse af bygningssagkyndige til kontrol Hidtil har udvælgelsen af de bygningssagkyndige til kontrollen været omfattet af en række kriterier, som dels sikrede, at enhver bygningssagkyndig udtages mindst en gang over en treårig periode, og dels øger sandsynligheden for udtagelse, hvis den bygningssagkyndiges arbejde forekommer usædvanligt f.eks. med usædvanligt skadesbillede eller kort besigtigelsestid på ejendommen. Vi antager, at disse udtagelseskriterier fortsat er gældende og mener, at samtlige kriterier bør nævnes i afsnit 2.08.2. Udvælgelse af rapporter til kontrol Siden oprettelsen af Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har det været den enkelte kontrollant, som har udvalgt rapporter til kontrol. Vi er ikke trygge ved den procedure og vil bede om, at det i lighed med tidligere praksis bliver ordningens sekretariat, som udvælger rapporterne. Ved udvælgelsen af den konkrete rapport har man som kontrollant betydelig indflydelse på resultatet af kontrollen. Der er en betydeligt større risiko for at finde fejl ved en 100 år gammel ejendom end ved en 10 år gammel ejendom. Ved at fjerne udvælgelsen af rapporterne fra kontrollanterne kan man helt undgå diskussionen om, hvorvidt enkelte kontrollanter i kraft af deres offentlige synspunkter om visse virksomheders høje fejlprocenter, bidrager til at skabe et billede af en høj fejlprocent i de pågældende virksomheder. Vurdering af kontrollerede rapporter Pointgivningen bør opdeles i rapporttekniske fejl og i fejl i de byggetekniske vurderinger. Side 4 af 9
Såfremt vi efterfølgende skal lære af kontrollen er det vigtigt at vide, om de bygningssagkyndige anvender rapportskema og indberetningsprogram forkert, eller om de ikke dygtigt nok kan vurdere skader på ejendommene. På samme måde har det betydelig værdi for ejeren af ejendommen, som modtager resultatet af den tekniske revision, om eventuelle fejl vedrører ejendommen eller tilstandsrapporten. Tildeling af sanktioner Af afsnit 2.08.2 fremgår kriterierne for, hvornår den bygningssagkyndige kan tildeles an sanktion. Her fremgår bl.a., at der kan lægges andre kriterier end de økonomiske og sikkerhedsmæssige til grund for vurderingen af, hvor graverende en fejl er. Igen mener vi, det er afgørende vigtigt, at der er en tydelig sammenhæng mellem ordningens skadesbegreb, som det er formuleret i bekendtgørelsen, og det grundlag, den bygningssagkyndige oplever at blive vurderet på. Eventuelle afvigelser fra skadesbegrebet bør konkretiseres, så det kan indgå i den bygningssagkyndiges faglige skøn i marken. I den nuværende formulering er det helt åbent, hvad der også kan lægges vægt på. Kapitel 3 Ejendommen skal være klart defineret I afsnittet om defineringen af ejendommen bør det fremgå, at det ikke er den bygningssagkyndiges opgave at gennemgå ejendommens registrering i tingbogen. Forholdet er relevant i forbindelse med huseftersynsordningen men vedrører ikke den bygningssagkyndiges arbejde, hvorfor man også kan vælge at lade afsnittet udgå af de bygningssagkyndiges håndbog. Særligt om tilstandsrapporten for fællesejet Næstsidste afsnit om anvendelse af tilstandsrapport for fællesejet i forbindelse med tilstandsrapporter for de individuelle lejligheder giver god mening, når den samme bygningssagkyndige udarbejdet rapporterne for både fællesejet og de individuelle lejligheder. Derimod kan fremgangsmåden praktisk ikke lade sig gøre, såfremt der er flere bygningssagkyndige involveret. Landbrug med betinget købsaftale Sekretariatet for huseftersynsordningen har i et nyhedsbrev præciseret under hvilke omstændigheder, huseftersynsordningen er gældende ved salg af landbrug under nedlæggelse. Vi vil anbefale, at den formulering anvendes, så der ikke på ny skabes usikkerhed om reglerne på området. Side 5 af 9
Kapitel 4 Bagatelgrænsen I afsnit 4.02 om bygningsgennemgangen bliver det fastslået, at bagatelagtige forhold ikke er omfattet af bygningsgennemgangen. Samtidig fremgår det af afsnit 4.04 om skadesbegrebet, at forhold, som kan skabe usikkerhed ved den almindelige forbrugers bedømmelse af bygningen skal medtages. Der er i de to beskrivelser af den nedre grænse en modstrid, idet almindelige forbrugere både kan og ganske ofte også i praksis oplever usikkerhed omkring bagatelagtige forhold, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi nævneværdigt. I konsekvens kan det føre til, at tilstandsrapporterne fyldes med beskrivelser af inferiøre forhold, som fjerner fokus fra de egentlige, reelle skader på bygningerne, vi ønsker at rette forbrugernes opmærksomhed i mod. Samtidig undergraves ejerskifteforsikringsdækningen og dermed formålet med huseftersynsordningen. Dertil kommer, at det er meget vanskeligt for den bygningssagkyndige at vurdere, hvornår en konkret fremtidig køber af ejendommen oplever usikkerhed i forbindelse med et forhold ved bygningen. Det er grunden til, at det pågældende kriterium blev redigeret ud af ordningen i 1999. Fejl som ikke giver skader Som noget nyt fremgår det nu, at åbenlyse fejl skal registreres, selvom de ikke ser ud til at have gjort skade i lang tid (4.04 skadesbegrebet). Dette er et brud med skadesbegrebet og kan ikke indgå i de bygningssagkyndiges håndbog. Skadevirkningerne af formuleringen er ikke alene, at sunde forhold skal gøres til skader og en markant drejning i retning af at gøre tilstandsrapporten til et stykke generel forbrugeroplysning, hvor de væsentlige skader begraves i endeløse beskrivelser af ubetydelige forhold. Den vigtigste konsekvens er, at ejerskifteforsikringens dækning undergraves. Alle disse ikke-skader skal nu fremgå af tilstandsrapporten og bliver dermed til argumenter for at afvise forsikringsdækning, såfremt der viser sig en skade i forbindelse med den pågældende bygningsdel. Helt generelt må man sige, at fejl i den danske bygningsmasse er mere reglen end undtagelsen. Langt de fleste fejl er kun fejl i den forstand, at de afviger fra de gældende regler eller anvisninger på tidspunktet for opførelsen men medfører ikke skader i huseftersynsordningens forstand. Med den foreliggende formulering skal afvigelser fra montageforskrifter, afvigelser fra bygningsreglementet og afvigelser fra håndværksmæssig praksis gøres til skader. Det pålægger den bygningssagkyndige en helt urimelig opgave med at registrere alle disse mange, mange forhold, det undergraver ordningens forsikringselement, og det fjerner forbrugernes fokus fra de fejl, forbrugerne reelt bør interessere sig for. Side 6 af 9
Personskaderisiko Vi glæder os over, at det i forhold til tidligere udkast til kapitel fire er blevet præciseret, at personskaderisiko skal være påregnelig og nærliggende for at være relevant i huseftersynsordningens forstand. Det bør dog præciseres, at forhold, der var lovlige på tidspunktet for husets opførelse, kun i helt særlige tilfælde skal nævnes i forbindelse med personskaderisiko f.eks. hvor der er kommet væsentlig ny viden om et materiale. Kapitel 5 Tilvejebringelse af supplerende dokumenter Der lægges også i det foreliggende udkast til håndbog stor vægt på, at den bygningssagkyndige tilvejebringer forskellige dokumenter. Flere af dokumenterne har meget begrænset værdi for bygningsgennemgangen, hvorfor det bør præciseres, at der kun skal kastets begrænsede ressourcer i at tilvejebringe de pågældende dokumenter. Det gælder energimærkerne, som stort set ikke indeholder relevant information, og det gælder bygningstegninger, som sjældent er til videre hjælp ud over måske med information om ejendommens dimensioner. Vi glæder os dog over, at det nu fremgår, at den bygningssagkyndige ikke er forpligtet til at søge informationer andre steder end hos ejeren eller dennes repræsentant, og at forsikringspapirer ikke længere skal tilvejebringes. De har hidtil været et godt eksempel på dokumenter, som ikke bidrog til huseftersynet. Adgangsforhold Det har løbende været anledning til tvister og misforståelser, at der ikke er klare retningslinjer for, hvornår en bygningsdel kan anses for tilgængelig. Vi er glade for, at det fremgår, at en frihøjde på 50 cm i en krybekælder anses for at være grænsen for at tage forbehold for besigtigelsen. Dog mener vi, at grænsen er sat forholdsvist lavt, hvis der reelt skal være mulighed for den bygningssagkyndige for at danne sig et overblik over, hvad han ser i krybekælderen. På samme måde vil det være en stor hjælp for de bygningssagkyndige, hvis man på samme måde kan få en hovedregel for, hvor små åbninger, man bør kunne presse sig igennem eksempelvis en åbning på 60 gange 60 cm. Bygninger uden byggeteknisk værdi Det nævnes i afsnittet, at primitive mindre konstruktioner, som er udført af forhåndenværende materialer kan undtages. Det indebærer, at omhyggeligt udførte legehuse, drivhuse og redskabsskure er omfattet af huseftersynet, hvilket vil overraske de fleste forbrugere og bidrage til at drukne de relevante informationer i informationer, som ikke har relevans for hushandlen og vurderingen af ejendommen. Vi vil foreslå, at grænsen rykkes lidt, så den kommer tættere på forsikringsselskabernes vurdering om, at haveanlæg generelt ikke er bygninger. Side 7 af 9
Undertage Afstandslister har været anledning til tvister i huseftersynsordningen, hvor spørgsmålet især har været, om manglende afstandslister i sig selv er en skade også hvis et 30 år gammelt tag er uden synlige skader i øvrigt. Med formuleringen i håndbogen tager man fat på tolkningen, men det vil være en hjælp for de bygningssagkyndige at få præciseret, at en ældre konstruktion uden egentlige skader ikke skal gøres til en skade blot fordi, der mangler afstandslister. Vinduer og yderdøre Det anføres, at den bygningssagkyndige skal bemærke, hvis han mener, der kan forekomme punkterede termoruder. Som hovedregel er der en væsentligt forøget risiko for punkteringer, når ruden har nået en alder af ca. 10 år. Anvisninger til de bygningssagkyndige kunne her gøres mere konkret ved at skrive, at der ved ruder over 10 år skal anføres, at de har udstået deres forventede levetid. Indvendige trapper Sikkerheden omkring indvendige trapper har været diskuteret i huseftersynsordningen, hvor der er eksempler på, at lovligt udførte trapper er blevet genstand for tvister mellem de bygningssagkyndige og den tekniske revision, fordi trapperne manglede håndlister. Vi ser gerne, at det bliver præciseret, at lovligt udførte trapper ikke i sig selv er en skade eller en personskaderisiko, eller at man modsætningsvist præciserer, at disse trapper skal anføres som en personskaderisiko, hvis de er over en bestemt højde. Primære bygningsdele I det lovforberedende arbejde blev primære bygningsdele betegnet som klimaskærmen og bærende bygningsdele. Det omfatter ikke vinduer og døre samt vådrum, der rettelig bør placeres under sekundære bygningsdele. Kapitel 6 Fornyelse af tilstandsrapporten Ordet fornyelse har til alle tider været anledning til misforståelser. Den enkelte rapport er ikke noget i kraft af en tidligere rapport, men er derimod et selvstændigt dokument. Den såkaldte fornyelse kan finde sted på ethvert tidspunkt uanset, om der foreligger en gyldig tilstandsrapport på ejendommen. Dermed bliver formuleringerne om fornyelse før og efter udløbstidspunktet af en tidsligere rapport forvirrende og bør udgå. Vi foreslår desuden, at ordet fornyelse erstattes med ny tilstandsrapport. Side 8 af 9
Undertegnede er gerne til rådighed for en uddybning af vores høringssvar. Med venlig hilsen Torben Kaas Direktør Side 9 af 9