Klager. J.nr li. København, den 22. april 2013 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Palle Schultz Jensen og Morten Nancke Rugårdsvej Odense NV Nævnet har modtaget klagen den 16. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes de indklagede, at klager måtte give et nedslag i købesummen, og om de indklagede som følge heraf skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager er et privatskiftet dødsbo med 2 arvinger. De 2 arvinger ønskede at sælge en ejendom, som havde tilhørt afdøde og en tidligere afdød ægtefælle. Den 29. marts 2012 indgik klager og de indklagede en formidlingsaftale om salg af boets ejendom. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:

2 2 Den 10. april 2012 blev der udfærdiget tilstandsrapport for ejendommen. Det fremgik af tilstandsrapporten bl.a.:

3 3 Den 16. maj 2012 skrev de indklagede til arvingerne bl.a.: Jeg har netop modtaget følgende tilbud fra en kunde som har besigtiget ejendommen d.d. Han tilbyder at købe huset for kontant kr ,- med overtagelse straks. Hvad er jeres holdning til dette. Samme dag skrev den ene arving, arving 1, til de indklagede bl.a.: Det lyder da dejligt at der er interesse for huset, jeg mener dog at en realistisk salgspris ville være kr men vil være villig til en kontakt salgspris på kr. med overtagelse straks kr er for meget at slå af. Jeg mener også at hvis der er åbent hus i morgen kunne du have karteblank til en special pris netop denne dag. Hvis vi er villig til dette og det gav pote, burde du også være villig til at nedsætte dit salær 50 %. Den 17. maj 2012 skrev de indklagede på ny til arvingerne. Det fremgik af de indklagedes bl.a.: Jeg er meget enig i jeres betragtninger omkring det at prisforslaget er for lavt på ejendommen. I går havde jeg en ekstra fremvisning på ejendommen & de arbejder i et prisforslag på omkring kr. 1.2 mill dog bliver deres forslag forudsat at de har fået solgt egen bolig. Jeg vil ikke diskutere eventuel rabat på salær før vi har aftalt færdig med en eventuel køber.

4 4 Den 18. maj 2012 skrev de indklagede til begge arvinger vedrørende et nyt købstilbud fra den interesserede køber. Det fremgik af de indklagedes bl.a.: I fortsættelse af mail & telefonkorrespondance har jeg endnu en gang talt med den potentielle køber til. Han tilbyder at købe kontant til ,- med 1 måneds fri disposition. Han ønsker ikke at byde et højere beløb da han i givet fald skulle ud & låne til den merudgift så det er hans endelige kontante tilbud. Vil I venligst vende tilbage til mig begge 2 med jeres stillingtagen til ovennævnte. Den anden arving, arving 2, accepterede samme dag købstilbuddet på kr. Senere samme dag skrev arving 1 til de indklagede bl.a.: Jeg er sikker på, at han kan finde de sidste kr. jeg mener ligeledes at vi har givet os meget fra kr og til de som jeg også mener, at det er en absolut minimums pris, og da han skal have en mdr fri disposition. og evt. bygge lidt om så må pengene også være der. Den 21. maj 2012 svarede de indklagede bl.a.: Jeg har igen været i kontakt med den potentielle køber. Han har meddelt at han ikke vil gå højere op end de kr ,- kontant. Jeg har fået mail om at [arving 2] vil acceptere buddet på ovenstående beløb vil du genoverveje buddet?. Lad mig høre fra jer snarest muligt. Arving 1 accepterede herefter samme dag købstilbuddet. Den 1. juni 2012 underskrev boets repræsentant en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. med overtagelse den 1. juli Det fremgik af punkt 16. om individuelle vilkår aftalt mellem køber og klager bl.a.:

5 5 Det fremgik endelig af købsaftalen, at klager var repræsenteret ved advokat. Det fremgik af salgsprovenuberegning dateret 1. juni 2012, at klager fik en rabat på de indklagedes vederlag på kr. Den 15. juni 2012 sendte de indklagede deres faktura af 25. maj 2012 til klager. Ifølge fakturaen havde de indklagede et tilgodehavende på kr. hos klager. Det fremgår af sagen, at klager har betalt fakturaen. Den 13. juli 2012 skrev arvingerne til den byggesagkyndige, som havde udfærdiget tilstandsrapporten. Det fremgik af brevet, at arvingerne ikke var tilfredse med, at den byggesagkyndige ikke havde kontaktet enten arvingerne eller de indklagede for at få adgang til krybekælder. Det fremgik videre af brevet bl.a.: Under disse forhold, har dette medført at huset har måtte sælges, til en lavere pris end forventet af både mægler og arvinger. Køber har brugt den udfærdige tilstands rapport til at stedfæste prisen Et er at et hus sælges som dødsbo, men noget andet som en ufuldstændig tilstandsrapport/energimærkning, som ikke gør det til et attraktivt boligkøb og vil i disse tilfælde være genstand for ejendommens salgspris. Vi skønner at dette skyldes udfærdigelse af en ringe tilstandsrapport behæftet med fejl!!. Som dog nemt kunne have været undgået ved dels at have kontaktet ejendoms mægler eller arvinger. Den 11. september 2012 skrev den byggesagkyndige til arving 1 bl.a.:

6 6 Den byggesagkyndige vejledte endvidere arvingerne om muligheden for at klage til Disciplinær- og Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Klager har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klager. De indklagede havde vurderet ejendommen til kr., men anbefalede salg til kr., fordi der manglede nyt køkken, badeværelse, tag og vinduer. Klager kan ikke forstå, hvorfor de ikke tog hensyn til dette i forbindelse med vurdering af ejendommen. Den byggesagkyndige besigtigede ikke skur, udhus og krybekælder, da der ikke var etableret adgang hertil. Det var de indklagede, som skulle sørge for, at der blev bestilt diverse rapporter på ejendommen og som skulle sørge for, at den byggesagkyndige fik adgang til ejendommen. De indklagede har derfor udført et mangelfuldt arbejde. Den mangelfulde tilstandsrapport var årsag til, at køber bad om et nedslag i kontantprisen, og de indklagede skal derfor erstatte nedslaget på kr. Boets arvinger opnåede en rabat på indklagedes vederlag ved henvendelse til de indklagede vedrørende klage over tabet på salgsprisen. Set fra klagers side er det meget begrænset, hvor meget arbejde de indklagede har lagt i salget af ejendommen, og derfor måtte der være krav på en rabat.

7 7 De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. De indklagede har på intet tidspunkt haft noget som helst at gøre med udarbejdelse af tilstandsrapport og energimærke. Indklagede har bestilt alle rapporter/attester via forsikringsselskab, som loven foreskriver, da de indklagede som mæglere ikke må have noget at gøre med valg af bygningssagkyndig eller bestilling heraf. Derfor har de indklagede heller ikke en opgave i forbindelse med besigtigelsen, da de indklagede efter loven ikke må have indflydelse på hverken valg af bygningssagkyndig eller på indholdet af rapporten. Prisafslaget på ejendommen har aldrig været relateret til, at køber ikke kunne komme ned i krybekælderen det har aldrig været drøftet med køber eller klager i forhandlingen. Køberen kunne ganske enkelt ikke købe ejendommen til en højere pris. De indklagede har på intet tidspunkt tvunget dødsboets arvinger eller advokat til at acceptere handlens vilkår. De indklagede har ikke underskrevet købsaftalen for arvingerne. Arvingerne har selv accepteret - ikke kun ved købsaftalen - men også i e- mail korrespondance. Arvingerne har yderligere været til møde hos boets advokat for gennemgang og godkendelse af de aftalte handelsvilkår. De indklagede indgik en aftale med arvingerne om en rabat på kr. for at få enderne til at nå sammen. Rabatten har aldrig relateret sig til krybekælderen. Nævnet udtaler: Spørgsmålet, om de indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at det kan bebrejdes indklagede, at den byggesagkyndige ikke kunne få adgang til bl.a. krybekælderen på ejendommen. Nævnet finder derfor ikke, at de indklagede har udført mangelfuldt arbejde i den forbindelse. Hertil kommer, at nævnet ikke finder det godtgjort, at afslaget i kontantprisen havde forbindelse med den manglende adgang til krybekælderen. Klager havde modtaget flere pristilbud på ejendommen. Klager modtog endeligt et købstilbud på ejendommen på kr., som klager valgte at acceptere. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede pressede klager til at acceptere købstilbuddet. Nævnet finder herefter ikke at kunne pålægge de indklagede at betale erstatning til

8 8 klager. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand