Klager. København, den 25. september 2009 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere Merete Lund Brock og Henning Brock v/aig Europe S.A. Kalvebod Brygge København V Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har krav på salær i forbindelse med en handel med en nedlagt landbrugsejendom, hvor de indklagede udfærdigede købsaftale med fejlagtig oplysning om, at ejendommen ikke var omfattet af mulighed for at fraskrive sig ansvaret for bygningsmangler. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 2. februar 2008 indgik klager og de indklagede en formidlingsaftale om salg af et nedlagt landbrug.

2 2 Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.: Det fremgik endvidere af formidlingsaftalen bl.a.: Det fremgik endeligt af formidlingsaftalen punkt 13 Andre Vilkår bl.a.:

3 3 Klager fik endvidere udleveret salgsbudget dateret 16. januar Det fremgik heraf bl.a.:

4 4 Den 28. marts 2008 underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen. Køber underskrev samme dag købsaftalen, det fremgik af denne bl.a.: Den 31. marts 2008 fremsendte de indklagede deres faktura i handlen. Det fremgik heraf bl.a.:

5 5 Den 5. juni 2008 fremsendte klagers advokat et brev til de indklagede, hvoraf det fremgik, at klager ved brev af 22. maj 2008 havde modtaget et krav om erstatning på kr ,00 grundet ulovlige elinstallationer på ejendommen. Klagers advokat anførte videre, at det af den af de indklagede udfærdigede købsaftale fejlagtigt fremgik, at handlen ikke var omfattet af reglerne om tilstandsrapport. Oplysning herom var fejlagtig, idet der var tale om et nedlagt landbrug. Klagers advokat meddelte de indklagede, at i det omfang klager måtte blive erstatningsansvarlig eller blive idømt betaling af et forholdsmæssigt afslag over for køber, ville klagers advokat holde de indklagede ansvarlig herfor. Klagers advokat krævede endvidere, at de indklagede skulle afstå fra salær. Sagen blev herefter af de indklagede anmeldt over for deres ansvarsforsikringsselskab. Til sagen er fremsendt kopi af syn- og skønsrapport af 15. april 2009, som er indhentet i forbindelse med retssag mellem klager og køber. Det fremgår af denne rapport bl.a.:

6 6 Retssagen er endnu ikke afgjort. Klagers advokat har i forbindelse med klagesagen meddelt, at klager ikke ønskede, at nævnet skulle tage stilling til, om de indklagede er erstatningsansvarlige over for klager, men alene om de indklagede som følge af det mangelfulde arbejde skal fortabe deres salær. Klager har bl.a. anført: De indklagede skal fortabe deres salær. Klager solgte sin ejendom et nedlagt landbrug ved købsaftale underskrevet af klager og køber den 28. marts På købsaftalens s. 2, pkt. 5 var der udstreget, hvor der blev henvist til tilstandsrapport/sundhedsattest. Under aftalens punkt 16 Individuelle vilkår var det endvidere anført, at Sælger og køber er oplyst om og bekendt med konsekvenserne af, at salget ikke er omfattet af kap. 1 i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og der således ikke kan udarbejdes en autoriseret tilstandsrapport. Klager opnåede derfor ikke den i lovens 2 anførte ansvarsfrihed, uanset at der eksempelvis var foretaget en bygningsgennemgang og udarbejdet en af Home sundhedsattest på ejendommen. Denne oplysning i købsaftalen er direkte forkert, idet ejendommen er omfattet af

7 7 reglerne, hvorefter der kan udarbejdes tilstandsrapport. De indklagedes undladelse af at foranledige dette gennemført medfører, at klager ikke er fri for det ansvar, som denne normalt ville være fri for, såfremt de gældende regler i lov om forbrugerbeskyttelse var blevet efterlevet. Forholdet har medført, at købers advokat ved stævning af 18. september 2008 har krævet erstatning på kr ,00 af køber under henvisning til ulovlige elinstallationer på ejendommen. Det fremgår af syn- og skønsrapport af 15. april 2009, at såfremt de indklagede havde ladet udarbejde tilstandsrapport, ville de ulovlige elinstallationer have fået benævnelsen UN. Samtidig ville en sælger i god tro være fritaget for ansvar, og skulle således ikke betale et eventuelt forholdsmæssigt afslag. I den konkrete sag er sælger en ældre dame, som intet begreb har om elinstallationer, og der foreligger derfor ikke ond tro. Der er direkte årsagssammenhæng mellem undladelsen af at udarbejde tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, og det krav, som nu er rejst mod klager. Såfremt de indklagede havde sørget for tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, kunne køber via en udvidet dækning have haft forsikring mod ulovlige installationer. Den mulighed har køber ikke haft, da tilbud om ejerskifteforsikring grundet indklagedes forsømmelse ikke har været fremme i handlen. Køber ville i så fald kunne have haft en udvidet dækning med selvrisiko på kr ,00. Klager påstår således det erlagte mæglersalær tilbagebetalt. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om de indklagede har krav på betaling af udgift til markedsføringsbidrag kr ,00 inkl. moms, udgift til plantegning/foto, kr ,00 inkl. moms samt restgældsoplysninger, 625,00 inkl. moms. De indklagede har bl.a. anført: De indklagedes ansvarsforsikringsselskab har meddelt nævnet, at det ikke repræsenterer de indklagede i forhold til spørgsmålet, om de indklagede skal fortabe deres salær. De indklagede har trods nævnets opfordring hertil valgt ikke at fremkomme med kommentarer til dette spørgsmål. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe har bl.a. anført: Det er oplyst, at der ikke har været udarbejdet tilstandsrapport i forbindelse med

8 8 handlen af ovennævnte ejendom. Dette er sket efter de indklagedes rådgivning til klager. Denne rådgivning blev ydet ud fra oplysningerne om, at det var en delvis erhvervsejendom, og at ejendommen trængte til renovering. Det har efterfølgende vist sig, at denne rådgivning muligvis var forkert. Imidlertid er el-installationer ikke omfattet af de forhold, som undersøges af den bygningssagkyndige, hvorfor køber ikke ville have været stillet bedre i forhold til eventuelle ulovlige el-installationer, selvom der havde været udarbejdet en tilstandsrapport. Der er således ikke årsagssammenhæng mellem den manglende tilstandsrapport og omkostningerne til udbedring af el-installationerne. Det fremgik af salgsopstillingen, at ejendommen manglede færdiggørelse. Ifølge de indklagedes oplysning var det åbenlyst, at ejendommen trængte til renovering. Køber skulle renovere ejendommen, hvorfor det næppe er sandsynligt, at de ville have tegnet en ejerskifteforsikring, og endnu mere usandsynligt, at de ville have tegnet en udvidet dækning. Det af klager anførte om, at køber kunne have tegnet en udvidet ejerskifteforsikring er alene spekulationer. Klagers erstatningskrav afvises således på grund af manglende årsagssammenhæng. Nævnet udtaler: De indklagede har i formidlingsaftalen angivet, at ejendommen var omfattet af reglerne i kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Det fremgår ligeledes, at sælger af ejendommen var rådgivet om muligheden for en byggeteknisk gennemgang, og rådgivet om reglerne i ovennævnte lov. Det fremgik videre, at der var sat kryds i rubrikken Ja med hensyn til, om sælger af ejendommen ønskede at benytte sig af reglerne om tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring. Og det var angivet, at de indklagede havde fuldmagt til via forsikringsselskab at rekvirere tilstandsrapport. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede i købsaftalen fejlagtigt oplyste, at ejendommen ikke var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og dermed ikke omfattet af klagers mulighed for som sælger at frasige sig ansvaret for bygningsmangler via tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring. Som følge af det af de indklagede mangelfulde mæglerarbejde finder nævnet, at de indklagede herefter skal fortabe deres salær, kr ,50 inkl. moms. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er

9 9 berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at de indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. De indklagede har herefter også af denne grund ikke krav på betaling af kr ,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Nævnet har videre bemærket, at de indklagede i deres faktura har opkrævet udgifter til plantegning/foto, kr ,00 inkl. moms og restgældsoplysninger, 625,00 inkl. moms. De indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt udgift hertil, og nævnet kan derfor ikke godkende de indklagedes krav på betaling heraf. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: De indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato in solidum til klager betale kr ,50 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,50 fra 30. januar 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted.

10 10 Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal de indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr ,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand