NR. 5 JUNI 2013 Betal afdrag med samme ydelse som på et afdragsfrit lån i 2009 Realkreditforeningens beregninger viser, at de boligejere som optog afdragsfrie lån i 2003 bør være i stand til at betale ydelsen på et 30 års lån med afdrag ved en omlægning. Siden indførelsen af de afdragsfrie lån har ydelsen på de helt korte rentetilpasningslån svinget mellem ca. 1.100 kr. (2012) og 3.200 kr. (2009) efter skat pr. lånt million om måneden. Nye beregninger fra Realkreditforeningen viser hvor stor stigningen i ydelsen bliver, når boligejerne udover renter også skal til at betale afdrag. Boligejere som optog afdragsfrie lån i 2003 bør ved en omlægning til et 30 års lån med afdrag i hovedreglen være i stand til at betale ydelsen, begynder direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft. Da renten toppede med 5,2 pct. for et F1 lån, svarede det ydelsesmæssigt nogenlunde til et lån med afdrag i dag. For en boligejer med samme niveau af arbejdsindkomst, som da lånet blev givet, må det være en stigning, som er til at betale, forklarer Karsten Beltoft videre. Ifølge Realkreditforeningens direktør har reallønsudviklingen været positiv siden 2003, og derfor bør der være mere plads i budgettet til at afdrage på lånet end dengang man optog lånet. F1 med og uden afdrag Hvis kunden vælger samme risikoprofil, og tager et nyt F1-lån med afdrag, når den afdragsfrie periode udløber i 2013 vil den månedlige ydelse blot stige 170 kr. inkl. afdrag i forhold til, hvad et afdragsfrit F1-lån kostede med 2009-renten. I figur 1 ser man, hvad et afdragsfrit F1-lån har kostet pr. lånt million efter skat i årene 2003 til 2012. I 2003 kostede det 2.000 kr. pr. lånt million, og prisen toppede ved rentetilpasningsauktionerne i december 2008, hvor renten landede på 5,2 pct., hvor den i dag kun er 0,5 pct. fastsat ved december auktionen sidste år.
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2013 Figur 1 kr. 5.000 4.500 4.000 3.500 Den historiske ydelse på afdragsfrie lån pr. lånt million sammenholdt med en ydelse på et lån med afdrag Månedlig ydelse på afdragsfrit F1-lån siden indførelsen af afdragsfrie lån i 2003 Fastforrentet lån F1 F3 F5 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Afdrag Rentebetaling efter skat 30 årige lån med afdrag - Kilde: Egne beregninger. Beregningerne er efter skat, og valget fra 2013 er et 30-årigt realkreditlån med afdrag. Der er, siger Karsten Beltoft og fortsætter, altså tale om mindre ydelsesstigninger. Førsteårsydelsen på et lån med afdrag er kun mellem 170 kr. og 770 kr. højere end ydelsen på et afdragsfrit lån i 2009. Når boligejerne til efteråret begynder at afdrage på realkreditgælden efter ti års afdragsfrihed, vil der ikke desto mindre være boligejere, der får problemer med terminsbetalingerne forudser Karsten Beltoft. Sådan vil det desværre altid være, uanset om vi har afdragsfrie lån eller ej. Boligejernes betalingsproblemer skyldes typisk, at der er indtruffet en social begivenhed efter at lånet blev optaget - såsom arbejdsløshed eller skilsmisse, fortæller Karsten Beltoft.
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2013 Varmen har sat gang i boligmarkedet Det er ikke kun haven og humøret, der har gavn af sol og varme. Også danskernes lyst til at købe bolig får tilsyneladende næring, når temperaturerne stiger, og sommervejret får fat. Det viser Realkreditforeningens seneste prognose for købelysten på boligmarkedet, Køberbarometeret 1. Mens det i marts var 3,2 pct. af danskerne, der tilkendegav, at de overvejede at købe lejlighed, hus eller fritidsbolig inden for de kommende seks måneder, er det i maj 4,8 pct., der er på vej ud på boligmarkedet. Undersøgelsen, der er baseret på telefoninterviews med godt 1000 danskere, understøtter dermed, at boligmarkedet er i fremgang efter et meget køligt forår, hvor købsinteressen var helt i bund. Ud over de knap 4,8 pct. af den voksne befolkning, der agter at kigge på salgsopstillinger hen over sommeren, er der 1,3 pct., der måske overvejer at købe ejerbolig. Dermed er Køberbaromeret oppe på sit højeste niveau siden den første kvartalsvis måling af danskernes købelyst første gang blev foretaget. Dette skete i marts 2012. Fordelt på boligtyper er interessen absolut størst for at se på parcelhuse. Knap 60 pct. at de danskere, der vil ud at se på bolig det næste halve år, kigger efter et parcelhus. Cirka 38 pct. går efter en ejerlejlighed, mens 11 pct. er på udkig efter en fritidsbolig. 5 pct. kigger på flere boligtyper. Realkreditforeningens direktør, Karsten Beltoft, ser positive takter i den nye prognose, med advarer samtidig om alt for overdreven optimisme: Det er glædeligt, at boligmarkedet ser ud til at være ved at komme ud af den dvaletilstand, som har hersket i meget lang tid. De nye tal tyder på, at vi kommer til at se en stigende aktivitet, i særdeleshed på parcelhusmarkedet, det næste halve år. Juni måned er traditionelt en stor handelsmåned (se artikel fra juni 2012: Sommerferie ikke på boligmarkedet, vedhæftet sidst i nyhedsbrevet), ligesom juli og august også er 1 Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1000 danskere i den voksne befolkning. Interviewene er foretaget af analyseinstituttet Voxmeter.
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2013 måneder med flere handler end en gennemsnitsmåned. Men der er dog stadig et stykke vej, før vi kan tale om et sikkert opsving. Jeg vil se Køberbarometre to-tre kvartaler i træk, der viser samme klart opadgående tendens samt at vi rent faktisk ser en stigende aktivitet på boligmarkedet, førend vi kan tale om, at krisen på boligmarkedet er på retur. Pct. 7,0 Figur 1: Realkreditforeningens Køberbarometer 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - mar-12 jun-12 sep-12 dec-12 mar-13 jun-13 Overvejer Overvejer måske Fornuftig forklaring savnes To familier bor i samme by i boliger der koster det samme, betaler også det samme i boligskat? Svaret er nej, for et hus er væsentlig hårdere beskattet end en lejlighed til samme pris. Og forskellen er ikke alene markant, den er tilmed stigende. I Danmark betaler en boligejer to slags boligskat: ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten har været underlagt skattestoppet siden 2002, mens stigninger i grundskylden er underlagt gradvis indfasning.
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2013 SKAT har hævet grundværdierne kraftigt siden 2002 og derfor fylder grundskylden mere og mere i det samlede boligskattesystem. Skattestigningerne fordeler sig efter grundværdierne og ikke ejendomsværdierne. Stigningerne falder dermed på parcelhusejerne, mens en lejlighedsejer der deler sit jordareal med mange andre - slipper med moderate stigninger, forklarer Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. I 2012 er beskatningen af huse allerede væsentlig højere end for lejligheder, i flere tilfælde helt op til 60-70 pct., når skatten opgøres i forhold til ejendomsværdien. Skatten er med andre ord væsentlig højere for et hus end for en lejlighed, der koster det samme. Ved indfasningen af de kommende års grundskyldsstigninger vil denne forskel blive større endnu, i nogle tilfælde op til 100 pct., siger Karsten Beltoft. Savner en forklaring Selv om de største boligskatter og de største misforhold i beskatningen af huse og ejerlejligheder findes i Hovedstadsområdet, er der tale om et fænomen, som genfindes andre steder i landet. Bor man eksempelvis i et gennemsnitligt hus i Gladsaxe, vil boligskatten i de kommende år stige fra 39.000 årligt til 51.000 kr. årligt. Hvis huset i stedet blev beskattet ud fra ejendomsværdien, og på samme niveau som ejerlejlighederne i kommunen, så burde skatten i stedet nedsættes til 31.500 kr. Merbeskatning af huse i forhold til lejligheder (pr. krones ejendomsværdi) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% København Odense Aalborg Aarhus 2012 Efter fuld indfasning
6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2013 Uanset hvad man i øvrigt måtte mene om boligskatterne, så er det meget svært at få øje på noget politisk motiv til, at denne her forskel hele tiden skal vokse. Jeg savner en fornuftig forklaring, siger Karsten Beltoft og fortsætter: Det er et meget i øjnefaldende eksempel på en utilsigtet konsekvens af lovgivningen, men vi har også tidligere peget på andre grunde til, at det er fornuftigt at se på boligskattesystemet. Det er ganske store beløb, der er på spil for den enkelte familie, konkluderer Beltoft. Tabel Tabellen nedenfor viser boligbeskatningen for henholdsvis en gennemsnitlig lejlighed og et gennemsnitligt hus i kommuner, hvor ejerlejligheder udgør mindst 15 pct. af det samlede antal ejerboliger. De to spalter til højre viser merbeskatningen af huse i forhold til lejligheder, dvs. forskel i betalt boligskat ved samme ejendomsværdi, jf. figuren. Boligskat for en gennemsnitlig bolig Overbeskatning af huse i forhold til lejligheder 2012 Fuld indfasning af seneste ejendomsvurdering 2012 Fuld indfasning af seneste vurdering Lejlighed Hus Lejlighed Hus Ekstra boligskat pr. krones ejendomsværdi ----------------------- 1000 kr. -------------------- ------------ pct. ----------- Fredensborg 11 36 12 43 24 18 Frederiksberg 20 70 24 132 40 87 Furesø 14 42 16 52 12 54 Gentofte 16 57 17 88 31 86 Gladsaxe 11 39 12 51 52 62 Glostrup 11 29 12 37 3 37 Helsingør 14 39 18 51 30 48 Hillerød 11 28 12 34 32 43 Hvidovre 10 36 10 48 64 103 Høje-Taastrup 9 26 9 32 48 61 Hørsholm 18 57 20 73 28 55 Ishøj 10 28 10 33 51 51 København 16 48 20 66 57 88 Lyngby-Taarbæk 16 50 17 72 19 57
7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2013 Odense 6 16 6 21 23 53 Randers 6 14 7 18 7 58 Ringsted 7 19 9 22 24 23 Roskilde 11 33 12 38 32 57 Rudersdal 20 59 22 83 24 54 Rødovre 10 36 10 46 69 70 Vallensbæk 11 33 11 40 45 49 Aalborg 9 17 9 21 22 32 Aarhus 14 28 16 35 8 29 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Karsten Beltoft Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 30 16 11 11 www.realkreditforeningen.dk
RE LKREDIT 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR, 6 JUNI 2012 FORENINGEN Sommerferie Ikke p~ boligmarkedet! Kender du tommeljingerreglen om, at det ikke nytter at sætte sit hus til salg i somniermanederne? Fordi alle er pa ferie? Så glem den. Nye tal viser, at handelsaktiviteten faktisk er over gennemsnittet, nar danskerne holder sonimerfri. Myten lyder helt rigtig: At man ikke kan sælge huse og ejerlejligheder, mens køberne er på sommerferie. Selvfølgelig kan man ikke det. For naturligt nok holder køberne fri fra at læse salgsopstillinger og studere boligannoncer, når solen skinner, ferielandet kalder og dagene kan dases væk i familiens skød. Myten passer bare ikke. Realkreditforeningen har fået foretaget beregninger af handelsaktiviteten på månedsbasis ved hjælp af data for ejendomssalg fra Danmarks Statistik. Og tallene, som er beregnet ud fra handelsmønstrene siden år 2000, er meget klare: Juli er lige så god som alle andre måneder at sælge bolig i, og august er endog bedre end gennemsnittet. Først bliver resultaterne for parcelhuse gennemgået, hvorefter resultaterne for ejerlejligheder bliver analyseret. Parcelhuse Den gængse opfattelse er, at danskerne primært køber parcelhus i foråret og ikke køber bolig i juli og august måned, hvor opfattelsen er, at mange er på ferie, og derfor er forhindret i at underskrive en købsaftale. Figur i viser fordelingen i antallet af handler på månedsbasis for parcelhuse. De historiske hushandler er fordelt på de måneder, hvor købskontrakten er underskrevet. Hvis man forestillede sig, at hushandlerne var ligeligt fordelt ud over årets 12 måneder, ville hver måned have 8,3 pct. afhandlerne (100 pct. 12 måneder). Realkreditforeningen udgiver Boligmarkedsstatistikken i samarbejde med Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrådet og Finansrådet. Data til denne undersøgelse stammer fra handelstal på månedsbasis fra Danmarks Statistik, der anvender Statens Vurderings Register (SVUR), der har data tilba~ til år 1992.
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN.~ NR. 6 JUNI 2012 RE LKREDIT FORENINGEN Figur I Fordeling at handelsaktiviteten for parcelhuse ud over året Januar Februar Mfl April Mai Juni Juti August September Oktober No,,ember Decembet 0,0 2.0 4.0 6,0 8.0 10.0 12.0 Procent at årlig handel 1januar (7,2) og februar (7,8) sælges der mindre end i en gennemsnitlig måned, som er på 8,3 pct. Marts måned topper salget for 1. kvartal med 9,1 pct. I 2. kvartal sælges flest parcelhuse, da der samlet set bliver solgt over 28 pct. af det årlige salg. Specielt maj (9,6) og juni (10,2) er de to måneder, hvor handelsaktiviteten er størst. I 3. kvartal bliver der solgt tæt på 25 pct. af boligerne. I sommermånederne juli (8,4) og august (8,7) bliver der faktisk solgt flere boliger end i en gennemsnitlig måned. 4. kvartal falder handelsaktiviteten igen, og her bliver der solgt 22 pct. af boligerne, hvor salget aftager, jo nærmere vi kommer på årsskiftet. December måned har det laveste salg, hvor der bliver solgt 6,3 pct., hvilket er 2 pct.-point under gennemsnittet. Ejerlejligheder Resultaterne for parcelhuse viste, at handelsaktiviteten i løbet af sommeren er forholdsvis høj. Det er nærliggende at undersøge, hvordan salget udvikler sig hen over året for ejerlejligheder. Figur 2 viser fordelingen i antallet af handler på månedsbasis for ejerlejligheder.
5 NYT FRA REALKReDITFORENINGEN NR. 6 JUNT 2012 REflLKREDIT FORENINGEN Fordeling at handelsaktiviteten for ejerlejligheder ud over året 8.33 = 1(12 del salg Januar 8.0 Februar 8,3 Marts Aprål Maj Juni Juh August September } Oktober November December 5,0 70 7,5 8.0 Procent at idig handel } 8.9 r ~ (28.2) 45= nsi (223) 9.0 9.5 10.0 I figuren ser man, at salget i januar er under gennemsnittet, hvor februar er på gennemsnittet. I marts måned stiger handlen markant til 9,5 pct., hvilket er den måned, hvor handelsaktiviteten er størst. Alt i alt sælges der i 1. kvartal for 26 pct. I 2. kvartal fra april-juni bliver der solgt fra 8,3 pct. op til 9,4 pct. i juni, som giver et salg på 27 pct. i 2. kvartal. I 3. kvartal bliver der solgt 25 pct. af ejerlejlighederne. 1juli (8,1) bliver der smule under landsgennemsnittet på 8,3. Derimod bliver der i august måned solgt som rent handelsmæssigt er blandt de bedst sælgende måneder for ejerlejligheder. solgt en 8,9 pct., 14. kvartal aftager handelsaktiviteten, og der bliver solgt 22 pct. afejerlejlighedeme, hvor salget aftager, desto tættere vi kommer på juleaften. December måned har det laveste salg, hvor der bliver solgt 6,6 pct. Det skal bemærkes, at udsvingene i salget for ejerlejligheder er mindre end udsvingene for parcelhuse, og det viser, at handelsaktiviteten er mindre følsom overfor, hvilken måned man sætter boligen til salg i.
RE LKREDIr 6 NYT FRA REALKREDJTFORENINGEN 1W 6 JUHl 2012 FORENINGEN Beltoft: Salget er overraskende højt i sommerperioden specielt ejerlejligheder købes før studiestart i september Hvis man går med overvejelser om at sælge boligen, kan man godt sætte boligen til salg, selvom sommerferien står for døren. Reallcreditforeningens beregninger viser, at der bliver handlet mange boliger i juli og august måned. Sommerperioden kan man ikke betragte som stille måneder, da der bliver handlet ganske pænt med boliger i løbet al sommeren. En forklaring kunne være, at vi faktisk har tiden til at se på bolig i sommer månederne, hvilket måske kan knibe lidt til hverdag, siger Karsten Beltoft, direktør i Reallcreditforeningen. Det er også interessant at se på ejerlejlighedsmarkedet, hvor handelsalctiviteten er over gennemsnittet i august måned. Det kan blandt andet skyldes, at de unge bliver optaget på de højere læreanstalter i en af de større studiebyer. For der er mere rift om ejerlejligheder i august måned op til studiestart, siger Karsten Beltoft.