Små afdelinger længe leve! v/direktør Søren Ahle Hansen, Østerbo Vejle og juridisk konsulent Claus Pedersen, BL 1
Små afdelinger længe leve! Små afdelinger vil være små for enhver pris, på trods af at afdelinger af en vis størrelse ofte står bedre rustet økonomisk og har et mindre sårbart beboerdemokrati. Det er fakta. Alligevel og mod al sund fornuft afstår små afdelinger fra at gå sammen med naboafdelingen. Hvad bunder modstanden i? Er det ud fra tankegangen, at "småt er godt"? Eller "vi vil helst bare være os selv"? 2
3 Hvad er små afdelinger?
Hvad er små afdelinger? Almenboligloven indeholder ikke regler om afdelingernes størrelse! Ifølge tal fra Landsbyggefonden har de almene boligorganisationer tilsammen ca. 568.726 boliglejemål, der er fordelt på i alt ca. 7.754 afdelinger. En afdeling har med andre ord i gennemsnit ca. 73 boliglejemål. 4
Antal lejemål pr. afdeling 1% 20% 7% 19% 19% 1-4 lejemål 5-9 lejemål 10-19 lejemål 20-49 lejemål 50-99 lejemål 100 lejemål og derover 34% 5
27 % af alle afdelinger har færre end 20 boliglejemål. Er det godt eller skidt, eller er det lige meget? Hvis det er skidt, hvad er årsagen til, at afdelingerne ikke ønsker at blive sammenlagt? 6
7 Sammenlægning af afdelinger
Betingelser for sammenlægning Sammenlægningen skal vedtages/godkendes af Boligorganisationens øverste myndighed (simpelt flertal) Afdelingsmødet i de berørte afdelinger (simpelt flertal) 8
Betingelser for sammenlægning Fuldstændig sammenlægning Afdelingerne skal ligge i samme kommune Undtagelse: bebyggelser med et meget lille antal boliger Afdelingerne bør som udgangspunkt udgøre en samlet bebyggelse, som danner en naturlig helhed og er opført kontinuerligt Beboerdemokratisk sammenlægning Afdelingerne skal udgøre en samlet bebyggelse med fælles varmeforsyning, kollektive anlæg eller lignende 9
Konsekvenser af sammenlægning Fælles afdelingsmøde og afdelingsbestyrelse Fælles drift og fælles økonomi Ingen regler om fordeling/anvendelse af henlagte midler mellem sammenlagte afdelinger, men henlagte midler kan ikke anvendes til andet formål end dem, de er henlagt til, medmindre formålet er bortfaldet, jf. driftsbekendtgørelsen 64 Regler om udligning af husleje Vedligeholdelsesordning. I henhold til almenlejelovens 25, stk. 1 kan der fastsættes forskellige regler for de forskellige boligtyper i den enkelte afdeling. Ophør af sammenlægning kan ske, jf. driftsbekendtgørelsen 26, men rejser en række problemer i relation til deling af økonomi 10
Overvejelser ved sammenlægning Driftsbudget Lejefastsættelse Vedligeholdelsesreglement Husordensregler Afdelingsbestyrelsens størrelse og sammensætning Uddelegering af afdelingsbestyrelsens og afdelingsmødets kompetence til en eller flere beboergrupper 11
12 Er små afdelinger noget skidt?
Er små afdelinger noget skidt? Beboerdemokratiet Afdelingsbestyrelsen skal bestå af et ulige antal medlemmer, dog mindst 3, jf. driftsbekendtgørelsen 16, stk. 1. Er der i en afdeling ikke valgt afdelingsbestyrelse, eller har en afdelingsbestyrelse nedlagt sit hverv, uden at ny afdelingsbestyrelse er valgt, varetager boligorganisationens bestyrelse de funktioner, der er henlagt til afdelingsbestyrelsen, jf. NV 19. Afdelingernes økonomi Boligorganisationens organisering Antal afdelinger i boligorganisationen Afdelingernes størrelse - indbyrdes Service og administration 13
Beboerdemokratiet Mulige fordele ved en sammenlægning: Bedre muligheder for rekruttering og valg til afdelingsbestyrelserne Bedre beslutninger i afdelingsbestyrelsen, idet personligt kendskab ikke blokerer med f.eks. inhabilitet. Bedre grundlag for at drive et afdelingskontor med henblik på nærdemokrati for afdelingens beboere. Mulighed for administrative rationaliseringer samt mulighed for at opbygge et tættere samarbejde med øvrige afdelingsbestyrelser 14
Beboerdemokratiet Mulige ulemper ved en sammenlægning: Afstanden mellem beboer og afdelingsbestyrelsen kan blive relativt stor, hvis bestyrelsesmedlemmerne ikke bor spredt i den sammenlagte afdeling. Afstanden til afdelingskontoret vil for de fleste blive lidt længere. Det personlige kendskab kan dog også være en fordel, hvis ikke det konflikter med inhabilitet. 15
Afdelingernes økonomi Mulige fordele ved en sammenlægning: En større enhed vil give en mindre sårbar afdelingsøkonomi og hermed mulighed for en mere stabil lejeudvikling. Med andre ord vil afdelingen være mindre sårbar i forbindelse med lejetab (erhvervslejemål), huslejerestancer, tab ved fraflytning, osv. Der kan også være en fordel i mere rationel drift i afdelingen f.eks. vaskerier, rengøring, vinduespudsning. Der kan også være en fordel i forbindelse med en ensartet forsikringsskade idet der så kun er en selvrisiko. (storm, vand, ) 16
Service og administration God almen ledelse Lean-principper: Skær alt væk, der ikke skaber merværdi for kunden. Bedre driftsfællesskab (viceværter, traktor, m.v.) uden mellemregninger Bedre serviceniveau/sekretariatsfunktion for afdelingerne Økonomi/administrationsbidrag 17
Administrationsbidragets fastsættelse Administrationsbidraget kan enten fastsættes som et beløb, der er lige stort pr. lejemålsenhed i drift et opdelt beløb, således at der fastsættes et grundbidrag for en grundydelse og et tillægsbidrag for tillægsydelser. grundbidraget kan deles op i et fast bidrag, der fastsættes pr. afdeling, og et bidrag, der fastsættes pr. lejemålsenhed. 18
Prisen for at administrere en afdeling Udarbejdelse af budget Forhandling af budget med afdelingsbestyrelsen Fremlæggelse af budget på afdelingsmøde Udarbejdelse af varslingsskrivelse Udarbejdelse af regnskab Revision Det løse: administration med kontering af bilag, ansættelsesdokumenter, lønsedler, arkivering mm. Realistisk pris: 30.000 kr. årligt pr. afdeling 19
Solidarisk eller kostægte administrationsbidrag? Eksempel Samlet administrationsbidrag: 6.170.000 Antal afdelinger: 56 Antal lejemål: 2.285 Solidarisk prisfastsættelse: 2.285 lejemål á kr. 2.700 6.170.000 Differentieret (kostægte) prisfastsættelse 56 afdelinger á kr. 30.000 1.680.000 2.285 lejemål á 1.965 4.490.000 I alt 6.170.000 20
Solidarisk eller kostægte administrationsbidrag? Eksempel Afdeling Antal lejligheder Aktuelt bidrag (á 2.700) Bidrag ved grundgebyr på 30.000 kr Forskel pr. lejemål årligt 7 6 16.200 41.790 4.265 13 60 162.000 147.900-235 20 36 97.200 100.740 98 13 + 20 96 259.200 218.640-423 54 10 27.000 49.650 2.265 29 344 928.800 705.960-648 21
22 Spørgsmål og debat
Små afdelinger længe leve! Er små afdelinger godt eller skidt? Hvad bunder modstanden mod sammenlægning af afdelinger i? 23