VEDTÆGTER Ejerforeningen matr. nr. 18 qn, Elmelyparken 6 og 7 Solrød. 1. Navn, hjemsted og formål. 1. Foreningens navn er Matr. nr. 18 qn, Elmelyparken 6 og 7, og dens hjemsted er Solrød Strand. 2. Foreningens formål er, at administrere ejendommen matr. nr. 18 qn Solrød by og sogn, der i henhold til lov nr. 199 af 8. juni 1966 med senere ændringer, er anmeldt som opdelt i ejerlejligheder samt at varetage de anliggender såvel enkelte som fælles, der er knyttet til at være ejer af ejerlejligheder i ejendommen. 2. Generalforsamling. 1. Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter antal.
4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. 5. Ordinær generalforsamling afholdes hvert år i april måned. 6. Generalforsamlingen indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 8 dages varsel, indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden. Forslag der agtes stillet på generalforsamlingen, skal fremgå af indkaldelsen og samtidig med denne fremlægges til eftersyn for medlemmerne på et i indkaldelsen angivet sted. 7. Enhver ejer har ret til at få et angivet emne behandlet af generalforsamlingen. Forslag til behandling på den ordinære generalforsamling skal være indgivet skriftligt til bestyrelsen senest den. 15. marts. Forslag der fremsættes af den samlede bestyrelse, skal fremgå af den i stk. 6 nævnte indkaldelse. 8. Stemmeretten kan udøves af en ejers ægtefælle eller af en myndig person, som ejeren skriftligt har givet fuldmagt. Dog kan ingen på generalforsamlingen repræsentere mere end 3 ejere. 9. Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. 10. I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.
11. Dagsorden for den ordinære generalforsamling skal altid omfatte følgende punkter: 1. Valg af dirigent. 2. Aflæggelse af formandens årsberetning og godkendelse af samme. 3. Forelæggelse og godkendelse af årsregnskab med påtegning fra revisor. 4. Valg af formand eller næstformand. 5. Valg af øvrige medlemmer til bestyrelsen. 6. Valg af suppleanter. 7. Valg af revisor og suppleant for denne. 8. Behandling af indkomne forslag. 12. Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens ejere efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det. 3. Bestyrelse. 1. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden og næstformanden, der begge vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, næstformand, bestyrelsesmedlemmer og suppleanter er foreningens registrerede medlemmer. 2. Formanden, et bestyrelsesmedlem og 1. suppleant vælges for 2 år, dog således, at de altid er på valg i lige årstal. Næstformand, to bestyrelsesmedlemmer og 2. suppleant vælges for 2 år dog således, at de altid er på valg i ulige årstal. Genvalg kan finde sted.
3. Hvis antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang i valgperiodens løb bliver mindre end 5, skal bestyrelsen snarest, og inden 14 dage, supplere sig med en eller begge suppleanter, således at antallet stadig andrager 5. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling inden 30 dage til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Indtil den ekstraordinære generalforsamling er afholdt, er bestyrelsen ikke beslutningsdygtig. Afgår formand eller næstformand udenfor tur, indkaldes ligeledes til ekstraordinær generalforsamling i denne anledning. 4. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv, herunder også bestemme, at den af sin midte vælger en sekretær og en kasserer, sidstnævnte til forvaltning af foreningens interne kasse, så længe en sådan måtte forefindes. 5 Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender og opretter kontor et passende sted i ejendommen. 6. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder også betaling af fælles udgifter, tegning og opretholdelse af påkrævede eller igangværende forsikringer, renholdelse, ansættelse af varmemester, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses påkrævede. Bestyrelsen fører forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fællesudgifter. Bidragene afkræves med passende varsel. 7. Det påhviler bestyrelsen at oprette en særskilt dispositionskonto i et pengeinstitut, såfremt et sådant forslag kan vedtages efter de i 2 stk. 4 givne bestemmelser. Efter samme ovennævnte bestemmelser fastsætter generalforsamlingen kontoens anvendelsesbegrænsning, størrelse og opkrævningsterminer for medlemmernes bidrag.
8. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller, i hans forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere 2 bestyrelsesmedlemmer er tilstede. Beslutninger træffes af bestyrelsens medlemmer ved simpel stemmeflerhed. Eventuelle andre tilstedeværende herunder suppleanter, kan kun medvirke ved taleret. Står stemmerne lige, gør formandens eller i hans forfald næstformandens stemme udslaget. I en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen skal underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet. 4. Medlemmerne. 1. Medlemskab af foreningen er betinget af enten ejerskab eller registrering i foreningens kartotek. Registrering sker på ejers foranledning. Enhver ejer har pligt til at være medlem af foreningen. 2. Ophører et medlem med at være ejer af en ejerlejlighed bortfalder medlemspligten. Medlemskabet ophører dog først endeligt, når den nye ejer ejers skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og når ejerforeningen har modtaget skriftlig meddelelse om ejerskiftet, dog tidligst fra overtagelsesdagen angivet i skødet. 3. Rettigheder og forpligtelser fordeles mellem ejerne indbyrdes efter de for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal. 4. Foreningen har ved aftale dateret 19. december 2005 overdraget retten til at bygge en ny tagetage, indeholdende op til 12 nye beboelseslejligheder, på foreningens eksisterende bygninger til G & Jensen A/S, CVR-nr. 29 19 01 27, Højagervænget 33, 2680 Solrød Strand. 5. G & Jensen A/S er berettiget og forpligtet til så snart som muligt og alene på grundlag af nærværende vedtægtsbestemmelse og uden anden erklæring fra ejerlejlighedsforeningen eller andre ejere af ejerlejligheder at tinglyse påtegning på ejendommens opdelings-
dokumenter om udvidelse af lejlighedsarealet for disse ejerlejligheder med de nye boliger og videreopdeling og/eller sammenlægning af disse i nye ejerlejligheder. Påtegningen skal indeholde en af en landinspektør med beskikkelse attesteret fortegnelse over ejerlejlighedernes beliggenhed, numre, arealer og fordelingstal samt tilsvarende attesterede kort over den/de nyopførte ejerlejligheder. 6. Tagetagen opdeles i op til 12 ejerlejligheder, således at hver beboelseslejlighed udgør en ejerlejlighed. De gældende fordelingstal for ejerlejligheder ændres således, at der ikke foretages en forrykkelse af forholdet mellem de eksisterende fordelingstal, men således at disse reduceres ensartet ved tilføjelse af fordelingstallene for de nye ejerlejligheder. 7. Samtlige ejere af og panthavere i samtlige ejerlejligheder af matr.nr. 18 qn, Solrød by er berettiget til at kræve, - og forpligtet til at respektere at samtlige ejerlejligheders tinglyste fordelingstal, som er brøker med samme nævner, reguleres som anført i 4.6. Ejeren af de nye ejerlejligheder er forpligtet til at afholde alle omkostninger forbundet med udarbejdelse og tinglysning af respektpåtegninger, i det omfang dette måtte være fornødent. 8. De nye fordelingstal i henhold til 4.6 har virkning fra det tidligste af følgende tidspunkter: (a) det tidspunkt, hvor de nye boliger tages i brug helt eller delvist, (b) det tidspunkt, hvor der opnås indflytningstilladelse (midlertidig ibrugtagningstilladelse) eller ibrugtagningstilladelse eller (c) det tidspunkt, hvor ændringen af ejerlejlighedsarealerne registreres i tingbogen. Fra dette tidspunkt skal de nye boliger således betale bidrag til ejerforeningen i overensstemmelse med de nye fordelingstal. Eventuelt over-/underskud på ejerforeningens budget fordeles mellem ejerlejlighedsejerne i forhold til fordelingstal og ejerperiode. 9. Der stilles af foreningen et kælderareal til rådighed til etableringen af ét pulterrum på 6 kubikmeter til hver af de op til 12 beboelseslejligheder. Arealerne anvises af Ejerforeningen, og pulterrummene indrettes af projektudvikler. Arealerne skal have samme status (fællesareal eller ejerlejlighedsareal) som bebyggelsens øvrige pulterrum.
10. De nyopførte ejerlejligheder skal ligestilles med de etablerede ejerlejligheder for så vidt angår brug af fællesrum og fællesfaciliteter. 5. Tegningsret. 1. Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et medlem af denne. Bestyrelsen kan meddele prokura, enkel eller kollektiv. 6. Påtaleret. 1. Påtaleberettiget er foreningen ved dennes bestyrelse samt panthavere. 7. Bidrag til hæftelser for fælles udgifter. 1. For foreningens forpligtelser hæfter medlemmerne. Til dækning af de foreningen påløbne udgifter, skal hvert medlem bidrage med et årligt beløb, hvis størrelse fastsættes af bestyrelsen på grundlag af udarbejdet driftsbudget for det kommende regnskabsår. Bidraget betales i forhold til ejerlejlighedernes fordelingstal med ¼ hver den 1. februar, 1. maj, 1. august og 1. november. 2. I tilfælde af store uforudsete udgifter er bestyrelsen berettiget til at opkræve ekstraydelser. Til sikkerhed for betaling af dette bidrag og i øvrigt for hvert krav, som foreningen måtte få på de enkelte medlemmer, herunder udgifter ved et medlems misligholdelse, vil nærværende vedtægter være at tinglyse som pantstiftende på hver enkelt ejerlejlighed for kr. 25.000,00.
8. Forsikringer. 1. Forsikringer, såsom bygningsbrandforsikring, kombineret hus - og grundejerforsikring og glasforsikring m.m. er fælles for samtlige ejerlejligheder i ejendommen og omfatter også fælles anlæg. 2. Forsikringsforhold kan derfor ikke ændres af den enkelte ejerlejlighedsejer, men kun af foreningen som sådan. 3. I tilfælde af ejendommens undergang eller beskadigelse er ejerforeningen forpligtet til uden ophold at lade ejendommen genopføre, henholdsvis skader udbedre, således at de i 4.4 4.10 nævnte arbejder kan fuldføres med mindst mulig forsinkelse. 9. Benyttelse. 1. Ejerlejlighederne, der ikke må opdeles yderligere, må kun benyttes til beboelse samt liberale erhverv. 2. Såfremt en ejer af en ejerlejlighed måtte ønske at udleje denne, er han pligtig til at underrette foreningens bestyrelse om lejemålets oprettelse, der i øvrigt skal indgås ved en af Boligministeriet godkendt lejekontraktsformular, og lejemålet er herefter med de modifikationer, der måtte følge af lejekontrakten undergivet Lejelovgivningens almindelige regler. 3. De enkelte ejeres forpligtelser ved benyttelse af deres lejligheder m.m. er nærmere fastlagt ved en for ejendommen gældende husorden, hvis indhold kun kan ændres ved beslutning af generalforsamlingen. Benyttelse skal udøves i overensstemmelse med de i Lejeloven givne gældende regler for lejemål. Såfremt en ejer overtræder husordenen eller i øvrigt misligholder sine forpligtelser overfor foreningen af ejerlejlighedsejere eller dennes medlemmer, kan foreningen iværksætte
sanktioner mod ejeren i overensstemmelse med Lejelovens regler om misligholdelse, hvilket medfører, at foreningen kan pålægge en ejer eller evt. lejer, at fraflytte lejligheden med passende varsel, såfremt de gør sig skyldige i grov eller ofte gentagen misligholdelse af ejerens forpligtelser overfor foreningen eller dennes medlemmer. Såfremt ejerens eventuelle lejer misligholder sine forpligtelser har dette for ejeren samme konsekvens, som om misligholdelse var udøvet af ejeren selv. 4. Den enkelte ejer må ikke uden bestyrelsens godkendelse ved nyt materiale - eller farvevalg, ved opsætning af markiser, reklamer, forsatsvinduer og lignende, ændre ejendommens ydre fremtræden og karakter. 10. Vedligeholdelse. 1. Indvendig vedligeholdelse af den enkelte ejers lejlighed påhviler ejeren, der er pligtig stedse at holde sin lejlighed vel vedligeholdt. Indvendig vedligeholdelse omfatter udover maling, hvidtning og tapetsering, fornyelse af gulve, døre og alt lejlighedens udstyr, herunder elledninger, el-kontakter, varmeanlæg, varmeledninger, vandhaner og sanitære installationer, kort sagt alt hvad der er installeret indenfor lejlighedens vægge, hvorimod vedligeholdelse og fornyelse af lejlighedens forsyningsledninger og fælles installationer udenfor de enkelte lejligheder påhviler foreningen. 2. Udvendig vedligeholdelse af alt træværk og vinduer tilhørende den enkelte lejlighed, påhviler den enkelte ejer, idet bestyrelsen på ejerforeningens regning stiller de nødvendige materialer og hjælpemidler til rådighed for dette arbejde - dvs. maling (sort), malerværktøj og sikkerhedsudstyr. Ejerforeningen har tegnet kollektiv ulykkesforsikring, som dækker ulykkestilfælde opstået ved udførelse af ovennævnte arbejde, når dette udføres i henhold til gældende instruks og under anvendelse af sikkerhedsudstyr, hvor dette er påkrævet. 3. Forsømmer en ejer vedligeholdelsespligt til gene for de øvrige beboere, kan bestyrelsen lade den nødvendige vedligeholdelse foretage for ejerens regning, hvis han ikke efterkommer et ham givet pålæg indenfor en frist af 2 måneder.
4. Udvendig vedligeholdelse i øvrigt af ejendommen påhviler foreningen. 11. Administration. 1. Bestyrelsen ansætter en administrator for ejerforeningen til at varetage administrationen af ejendommens fælles anliggender, herunder regnskabsførelse over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter. 2. Administrator, der kan være såvel en enkelt som en juridisk person har adgang til generalforsamlinger. Bestyrelsen kan give administrator tegningsret i alle ejendommens daglige anliggender. 3. For sin virksomhed oppebærer administrator et årligt honorar på 0,15% af den for den samlede ejendom til enhver tid fastsatte vurdering til ejendomsværdi, dog min. kr. 20.000,00 pr. år. Såfremt fastsættelse af ejendomsværdien for fast ejendom måtte bortfalde, eller reglerne eller principperne for fastsættelse af denne måtte blive ændrede, skal administrator i stedet være berettiget til på de tidspunkter, hvor vurdering til ejendomsværdi ellers ville have fundet sted, at begære ejendommen vurderet til dennes værdi i handel og vandel af 2 henholdsvis af Byggeriets Realkreditfond og af Københavns Grundejerforening udmeldte mænd, således at denne vurdering danner grundlag for administrationssalærets beregning. Måtte disse institutioner, når en vurdering kan begæres, ikke længere udøve virksomhed, skal vurderingen i stedet foretages af 2 af civilretten udmeldte vurderingsmænd. 4. Som første administrator ansættes: Larsen & Nielsen Constructor, Finans A/S, Ottiliavej 1, 2500 Valby, tlf. nr. 01 30 67 00. Så længe de til de oprindelige ejere udstedte pantebreve i ejerlejlighederne ikke alle er nedbragt til under halvdelen af deres oprindelige pålydende, og indtil 75% af lejlighederne i ejendommen er solgt, skal ovennævnte selskab, eller hvem de oprindelige ejere måtte udpege hertil, forestå administrationen af ejendommen. Når de omtalte pantebreve i
ejerlejlighederne alle er nedbragt som anført, og når 75% af ejerlejlighederne er solgt af de oprindelige ejere, kan ejerforeningens bestyrelse opsige administrator. Opsigelsen skal ske med ½ års varsel til den 1. januar. Nærværende bestemmelser kan ikke ændres uden de oprindelige ejeres samtykke. 5. Ved nyansættelse af administrator - efter at de oprindelige ejere efter foranstående punkt 4 ikke har indflydelse herpå længere - fastsætter generalforsamlingen administrators honorar. 12. Regnskab og revision. 1. Foreningens regnskabsår er kalenderåret. Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af foreningens ejere efter antal eller fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. I forbindelse med sin revision skal revisor undersøge, om forretningsgangen er betryggende. Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som han finder af betydning for udførelsen af sit erhverv. Der føres en revisionsprotokol. I forbindelse med sin beretning om revision af et årsregnskab skal revisor angive, hvorvidt han finder forretningsgangen betryggende. Hver gang indførsel i revisionsprotokollen er sket, skal denne fremlægges på førstkommende bestyrelsesmøde og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen med deres underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indførelsen. Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor. 13. Foreningens opløsning. 1. I tilfælde af beslutning om opløsning af foreningen vælger generalforsamlingen et likvidationsudvalg, der foretager de fornødne skridt til foreningens opløsning.
14. Tinglysningsbestemmelser. 1. Nærværende vedtægter vil være at tinglyse som servitutstiftende, og for så vidt angår 7 tillige som pantstiftende på ejendommen matr. nr. 18 qn Solrød by og sogn. Med hensyn til servitutter og pantehæftelser henvises i øvrigt til ejendommens blad i tingbogen. Påtaleberettiget er foreningen ved dennes bestyrelse samt panthavere. 15. Ikrafttræden. 1. Ovenstående vedtægter, der senest er vedtaget ændret på foreningens generalforsamlinger, den 4. april 2006 og 19. april 2006, træder i stedet for de allerede tinglyste vedtægter og træder i kraft ved tinglysningstidspunktet. Solrød, den 2006 I BESTYRELSEN Martin Hansen Claus Carlsen Peder Kristiansen (næstformand) (formand) Keld Nørmølle Birgit Nørgaard