Danske Analyse Status for bolig markedet. marts 7 Huspriserne er under pres Christian Heinig, analytiker +4 33 44 73 chei@danskebank.dk Steen Bocian, afdelingsdirektør +4 33 44 21 3 stbo@danskebank.dk Meget tyder på, at der er sat et endeligt punktum for de seneste års hæsblæsende prisfest på boligmarkedet. Fremadrettet venter vi svagt faldende huspriser. Der er dog ikke udsigt til, at alvorlige tømmermænd ødelægger billedet af en ellers forrygende boligprisfest. Det vil særligt være hovedstadsregionen, der kommer til at lægge ryg til prisfaldene. Hvor fokus i flere år har været på de heldige københavnske boligkøbere vender billedet 18 grader. Således er det boligkøberne i københavnsområdet, der bliver taberne i de kommende år. Der er blevet rekorddyrt at være boligejer i Danmark og i særdeleshed i Storkøbenhavn. I Storkøbenhavn skal en familie med to børn og bil og ingen opsparing i bagagen hive en årsløn på cirka 1 mio. kroner hjem for at kunne købe et gennemsnitligt parcelhus. Den samme familie kan i princippet flytte til eksempelvis Esbjerg og spare mere end 2. kroner om måneden vel at mærke for samme boligstandard. Risikoen for større prisfald på boligmarkedet i de kommende år kan ikke afskrives. Hvis sådanne prisfald sætter ind, så er det ejerlejlighederne og sommerhusene, som er mest udsatte. Således har der været andre elementer i spil på disse markeder i forhold til parcelhusmarkedet, som har været med til at trække priserne ekstra op i de seneste år. Det giver alt andet lige et større nedadgående pres, når stemningen på boligmarkedet vender. Pres på huspriserne særligt øst for Storebælt Storkøbenhavn 2 2 Sjælland Danmark Jylland Fyn 7 8
STATUS FOR BOLIGMARKEDET. MARTS 7 Fortsat stigende huspriser på landsplan trods dramatiske historier Der er dog ingen tvivl om, at vi har været vidne til et markant skifte på boligmarkedet Forskelle i den regionale prisudvikling Ulven kommer, ulven kommer I mere end et års tid har der næsten kørt ugentlige anekdotiske historier om boligpriserne i frit fald. Ved udgangen af er det imidlertid svært at se de kraftige prisfald. Såvel på landsplan som i Storkøbenhavn kan man konstatere, at de handlede huspriser er steget med i underkanten af % over det seneste år, mens ejerlejligheder og sommerhuse er steget med godt %. Den ofte nævnte forklaring på de modsatrettede informationer er forsinkelseseffekter i de officielle prisstatistikker. Det er næppe hele forklaringen. I stedet skal det nok ses i lyset af, at det tager tid for såvel sælgere, købere som mæglere at skulle indstille sig på helt nye tider på boligmarkedet og det i en tid, hvor mediernes interesse for boligmarkedet har udviklet sig parallelt med boligprisudviklingen. For selv uden større prisfald er der ingen tvivl om, at vi har været vidne til et dramatisk skifte på boligmarkedet. Fra femte gear og i overhalingsbanen på vej ned mod 1. gear. Handelsaktiviteten har længe været nedadgående og de nyligt offentliggjorte tal fra Realkreditrådet for 4. kvartal satte formentlig et endeligt punktum for de ekstremt høje kvartalsvise vækstrater i boligpriserne, som vi ellers har været vidne til gennem knapt to år. Huspriserne steg sæsonkorrigeret med 1, % på kvartalet, hvilket dækkede over prisfald i københavnsområdet, stabile priser i Region Nordjylland og pæne prisstigninger i Region Sjælland, Region Syddanmark og Region Midtjylland. En prisvækst på 1, % er rent faktisk stadig forholdsvis meget det svarer til, at huspriserne på årsbasis stiger med i omegnen af 6 %. Det er noget over det langsigtede vækstpotentiale i huspriserne, som efter danske forhold normalt anslås til at ligge et sted imellem 2-4 %. Stort fald i handelsaktiviteten særligt i Storkøbenhavn Indeks (k1=) Indeks (k1=) 14 14 Danmark 1 1 8 Storkøbenhavn 8 6 1 2 3 4 6 Ejerlejlighedsmarkedet under større pres end parcelhusmarkedet Ejerlejlighedsmarkedet viste sig som ventet at være mere under pres end parcelhusmarkedet. Det blev således til et prisfald på 1 % på landsplan og 2,9 % i København og Frederiksberg Kommune. Kombinationen af rentestigninger, lavere aktivitet på boligmarkedet og efterfølgende historier om boligmarkedets død har været med til at lægge en dæmper på lysten til forældrekøb og spekulanters opkøb af nyopførte projektlejligheder. Hvor sådanne elementer har været med til at drive priserne op, mens festen kørte i højeste gear, så betyder det også et større nedadgående pres, når festen synes på vej til at lukke og slukke. 2 DANSKE BANK
. MARTS 7 STATUS FOR BOLIGMARKEDET Parcelhuse har taget teten og hovedstaden holder fronten lidt endnu %å/å %å/å %å/å 2 2 3 Sommerhuse 2 Ejerlejligheder Parcelhuse 1 2 3 4 - Region Hovedstaden Region Midtjylland Region Sjælland Region Nordjylland Region Syddanmark 1 2 3 4 %å/å 3 2 - Forholdsvis mange kommuner rapporterer om prisfald - tilbagevenden til mere normale tilstande At den hæsblæsende boligfest er under afvikling ses også, når man betragter husprisudviklingen på kommuner i henhold til Realkreditrådets statistik. Antallet af kommuner med prisfald på årsbasis befinder sig stadig på et historisk lavt niveau, hvorimod antallet af kommuner med faldende priser på kvartalet tog et ordentligt spring opad i 4. kvartal. Omkring 1 kommuner (gammel kommunedefinition fra før struktrurreformen trådte i kraft) havde prisfald på kvartalet. Det er på niveauet fra før boligpriserne gik amok, men hvor boligpriserne trods alt var i pæn fremgang. At så mange kommuner rapporterer om prisfald skal ses i lyset af, at kommunerne er relativ små og dermed har få handler. Når handlerne ikke korrigeres for kvalitet og beliggenhed kan de svinge meget fra kvartal til kvartal også selvom den underliggende bevægelse i priserne ikke er dramatisk. Antal 1 Den hæsblæsende boligfest er under afvikling i hele landet Antal 22 19 1 Kommuner med prisfald - % k/k >> 9 16 13 7 7 << Kommuner med prisfald - % å/å 96 97 98 99 1 2 3 4 4 Rekorddyrt boligmarked særligt i Storkøbenhavn Dyrt boligmarked særligt i københavnsområdet Der er ingen tvivl om, at det er blevet relativt dyrt at komme ind på det danske boligmarked især hvis man ikke har en pæn opsparing med i bagagen. Ser man på udviklingen i omkostningen ved at eje en bolig i forhold til udviklingen i de disponible indkomster, så er det blevet rekorddyrt på landsplan. Og ser man på udviklingen i Storkøbenhavn, så er der blevet sat nye rekorder for hvert kvartal, der er gået siden slutningen af. DANSKE BANK 3
STATUS FOR BOLIGMARKEDET. MARTS 7 1998k1 = 1998k1= Omkostning ved at eje et hus i Danmark 18 18 16 14 1 8 6 Omkostning ved at eje et hus i Danmark (% af disp. indkomst) 16 14 1 8 6 Boligmarkedet ser lidt dyrt ud 1998k1 = 1998k1= 2 2 4 4 8 9 9 8 9 9 Kilder: Realkreditrådet, MONA, Danmarks Statistik og egne beregninger Note: Figuren viser den teoretiske omkostning ved at anskaffe og eje et hus. Dvs. at udgifter til grundskyld, ejendomsværdiskat, realrenten efter skat på realkreditlån og boliglån, afskrivninger og inflationsforventninger indgår svarende til et traditionelt usercost begreb. Afdrag indgår ikke, da det i økonomisk forstand er en opsparing og ikke en udgift. Omkostning ved at eje et hus i Storkøbenhavn Omkostning ved at eje et hus i Storkøbenhavn (% af disp. indkomst) I Esbjerg skal en familie med to børn have en årsindkomst før skat på 67. kroner for at købe et gennemsnitligt parcelhus Prøver man at sætte lidt kød og blod på ovenstående figurer, så kan man alternativt anskue situationen for en typisk dansk familie med to børn og en bil. Opstilles et standard familiebudget, hvor rådighedsbeløbet skal holde sig i omegnen af de anbefalede 12.8 kroner ved et fastforrentet obligationslån, så skal en familie, der vælger at bosætte sig Esbjerg - et af Danmarks billigere områder alligevel have en årsindkomst før skat i omegnen af 67. kroner for at få budgettet til at løbe rundt. I tilfælde af at familien har en opsparing med sig, falder kravet til den løbende indkomst. Hvordan man tjener ekstra 2. kroner om måneden og beholder samme boligstandard Storkøbenhavn Århus Odense Aalborg Esbjerg Pris for hus på 14 kvadratmeter 3.821. 2.798.8 1.932.8 1.79. 1.622. Årlig indkomst 1.. 84. 7. 694. 674. Gældsfaktor 3,8 3,3 2,8 2, 2,4 Alle beløb i kr. pr. måned Indkomst før skat (efter pension) 83.333 7. 8.333 7.833 6.167 Indkomstskat 37.471 29.316 22.127 22.366 21.481 Børnecheck 1.867 1.867 1.867 1.867 1.867 Indkomst efter skat 47.7 42.1 38.74 37.33 36.3 Bolig Ydelse på boliglån (netto) 17.14 12.32 8.66 7.811 7.212 Ejendomsværdiskat og grundskyld 2.47 1.889 1.41 1.47 1.27 El, vand, varme, forsikring, vedligeholdelse mv. 4.81 4.81 4.81 4.81 4.81 Bil Ydelse på billån (netto) 2.699 2.699 2.699 2.699 2.699 Grøn ejerafgift, forsikring, service og benzin 2.371 2.371 2.371 2.371 2.371 Øvrige faste udgifter Fagforening, A-kasse og efterlønsbidrag 2.464 2.464 2.464 2.464 2.464 Børnepasning 1.939 1.939 1.939 1.939 1.939 Familieforsikring, licens, telefon, kontingenter mv. 1.47 1.47 1.47 1.47 1.47 Rådighedsbeløb efter faste udgifter 13.27 13.119 13.2 13.6 13.73 Kilder: Realkreditrådet, www.skat.dk, www.rd.dk og egne beregninger Hvis familien alternativt havde valgt at købe huset i københavnsområdet, så skulle den tjene mere end 27. kroner Esbjerg fremstår faktisk som meget billig, hvis man sammenligner med københavnsområdet. Vælger familien at bosætte sig her, så vil det kræve en ekstra månedlig indkomst før skat på mere end 27. kroner svarende til cirka 32. kroner om året for at opnå samme boligstandard. Det sæt- 4 DANSKE BANK
. MARTS 7 STATUS FOR BOLIGMARKEDET mere om måneden ter en tyk streg under, hvor dyrt det københavnske boligmarked er blevet. Retfærdigvis skal det dog siges, at familien i København sparer mere op på sit lån i forhold til familierne i de andre byer. Afdragene på realkreditlånet til den københavnske familie er alene godt 2. kroner større om måneden i forhold til familien i Esbjerg det er dog kun en dråbe i havet i forhold til forskellen i før skat indkomsten på de 27. kroner om måneden. Den danske økonomi vil holde sig stærk i de kommende år. Der er heller ikke udsigt til større rentestigninger Boligmarkedet i de kommende år Den stærke danske økonomi ventes at holde kursen i de kommende år, jf. vores kvartalspublikation Nordisk Økonomi på vores hjemmeside www.danskebank.dk/danskeanalyse. Ledigheden vil forblive på det rekordlave niveau det vil være med til at understøtte udviklingen på boligmarkedet. Ser vi på vores forventninger til renteudviklingen, så er der heller ikke meget i støbeskeen, som umiddelbart vil kunne ryste boligmarkedet. De lange renter ventes at holde sig nærmest uændret over det kommende år, mens de korte renter kun vil stige svagt. Renteudsigterne for det kommende år Aktuel rente 12m 1-årig rente 4,3 4,6 '38,2,3 Huspriserne tynges ned i de kommende år af kombinationen af det seneste års rentestigninger og det dyrt prissatte boligmarked Udsigt til svagt faldende huspriser på landsplan Med en gunstig makroøkonomi og nærmest stabile renter, så er det kombinationen af det seneste års rentestigninger og det dyrt prissatte boligmarked, som vil være de faktorer, som tynger boligmarkedet i de kommende år. Huspriserne på landsplan ventes at stige med 4,6 % i 7 udelukkende som følge af de stærke prisstigninger gennem, som gør at vi kommer ind i 7 på et højt niveau. Rent faktisk er der udsigt til svagt faldende priser igennem 7. Ved udgangen af 7 ventes huspriserne således at være, % lavere end ved udgangen af. Og ser man på udviklingen fra slutningen af og frem til slutningen af 8, så venter vi et fald i huspriserne på landsplan på 2,1 %. De seneste års boligprisfest synes at være slut uden dog at alvorlige tømmermænd ødelægger billedet af en ellers forrygende fest. Udsigt til svagt faldende huspriser på landsplan % å/å % å/å 2 Husprisvækst 2-1 2 3 4 7 8 - drevet af husprisudviklingen øst for Storebælt På Fyn og i Jylland er der generelt udsigt til stabile priser omkring dagens niveau. Det forventede husprisfald på landsplan er altså drevet af prisfald øst for Storebælt, hvor størstedelen kan tilskrives prisudviklingen i hoved- DANSKE BANK
STATUS FOR BOLIGMARKEDET. MARTS 7 Udsigt til et prisfald på cirka % i Storkøbenhavn over de kommende år. På sigt er der dog flere faktorer, der vil være med til at holde hånden under boligmarkedet i hovedstadsregionen stadsregionen. Heller ikke her bliver der dog tale om større dramatik. I Storkøbenhavn er der udsigt til, at priserne kan falde med godt % frem til slutningen af 8 - svarende til et formuetab på cirka. kroner for et gennemsnitligt parcelhus på 14 kvadratmeter. At det ikke umiddelbart kaldes højdramatisk skal ses i lyset af de foregående års særdeles kraftige prisstigningstakter. Med et sådan fald havner vi blot tilbage ved husprisniveauet fra første halvår af. Det er også vigtigt at notere sig, at udbudsbegrænsninger på byggejord og udsigten til fortsat at være en vækstmotor i dansk økonomi vil være med til at holde hånden under boligmarkedet i hovedstadsregionen. På det lidt længere sigt er der faktisk grund til at vente, at boligpriskløften mellem København og resten af landet vil blive større end dagens niveau, jf. analysen Mellemindkomsterne presses på det københavnske boligmarked på vores hjemmeside www.danskebank.dk/danskeanalyse. Har man dermed købt en bolig med brugsretten for øje over en længere årrække, så er der en pæn sandsynlighed for, at man kan komme ud af sit boligkøb med skindet på næsen. dækkende over forskellig regional udvikling Storkøbenhavn 2 2 Sjælland Danmark Fyn Jylland 7 8 Boligprognosen i tal Huspris 4. kv. 7 8 4. kv. 7 4. kv. 8 Huspris ultimo 8 --- 14 kvm. --- ------------------------- % å/å ------------------------- --- 14 kvm. --- Danmark 1.9.88 23,1 4,6-1, -, -1,6 1.98.92 Sjælland 2.8.47 27,6 3,1-2,2-2, -2, 2.739.6 Fyn 1.7.94 21,8 8, -,7 2,1-1,4 1.17.488 Jylland 1.443.68 18, 4,7 -,6,4-1, 1.434. Storkøbenhavn 3.821.2,2,3-2, -3, -2, 3.614.688 Introduktionen af de såkaldte SDO-lån ventes ikke at påvirke huspriserne i nogen nævneværdig grad Der er i prognosen ikke tillagt nogen effekt på huspriserne af de såkaldte SDO-lån også kaldet særligt dækkende obligationer, som med pant i blandt andet fast ejendom, kan udstedes af både penge- og realkreditinstitutter. De nye lånetyper, som inden for kort tid ventes introduceret, giver ellers mulighed for en langt større fleksibilitet i boligfinansieringen. Med SDOerne er der som udgangspunkt ingen begrænsninger på løbetiden eller den afdragsfrie periodes længde. Trods den øgede fleksibilitet, så er det alligevel vores vurdering, at hvis lovforslaget, der er sendt i høring, vedtages stort set uændret, så vil effekten på huspriserne være begrænset. Det skyldes, at det ikke bliver muligt at finde et lån med en lavere ydelse her og nu end de allerede eksisterende afdragsfrie rentetilpasningslån. For en uddybning se analysen Nye lånetyper, nye lånegrænser og boligmarkedet på vores hjemmeside www.danskebank.dk/danskeanalyse. 6 DANSKE BANK
. MARTS 7 STATUS FOR BOLIGMARKEDET Denne analyse er udarbejdet af Danske Analyse, som er en afdeling i Danske Markets, en division af Danske Bank. Danske Bank er under tilsyn af Finanstilsynet. Danske Bank har udarbejdet procedurer, der skal forhindre interessekonflikter og sikre, at de udarbejdede analyser har en høj standard og er baseret på objektiv og uafhængig analyse. Disse procedurer fremgår af Danske Banks Research Policy. Alle ansatte i Danske Banks analyseafdelinger er bekendt med, at enhver henvendelse, der kan kompromittere analysens objektivitet og uafhængighed, skal overgives til analyseledelsen og til Bankens Compliance-afdeling. Danske Banks analyseafdelinger er organiseret uafhængigt af og rapporterer ikke til Danske Banks øvrige forretningsområder. Analytikernes aflønning er til en vis grad afhængig af det samlede regnskabsresultat i Danske Bank, der omfatter indtægter fra investment bank-aktiviteter, men analytikerne modtager ikke bonusbetalinger eller andet vederlag med direkte tilknytning til specifikke corporate finance- eller kredittransaktioner. Danske Banks analyser udarbejdes i overensstemmelse med Finansanalytikerforeningens etiske regler og Børsmæglerforeningens anbefalinger. Finansielle modeller og/eller metoder anvendt i denne analyse Beregningerne og præsentationerne i denne publikation tager udgangspunkt i almindelige økonometriske værktøjer og metoder samt offentligt tilgængelige statistikker for de enkelte lande. Risikoadvarsel Væsentlige risikofaktorer i forbindelse med anbefalingerne og holdningerne i denne analyse, herunder en følsomhedsanalyse med relevante forudsætninger, er angivet i analysen. Offentliggørelse af analysen Se forsiden af denne analyse for datoen for offentliggørelse. Disclaimer Denne publikation er udarbejdet af Danske Bank alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens udøvelse af eget skøn over, hvorledes der skal disponeres. Efter bankens opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Banken påtager sig imidlertid ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed. Banken påtager sig endvidere ikke noget ansvar for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. Yderligere og /eller opdateret information kan rekvireres i banken. Danske Bank og dens datterselskaber samt medarbejdere i banken kan udføre forretninger, have, etablere, ændre eller afslutte positioner i værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter, som er omtalt i publikationen, ligesom banken kan udføre finansiel service for udstedere af nævnte værdipapirer, valuta eller finansielle instrumenter. Danske Banks finansanalytikere må ikke handle med værdipapirer, som dækkes af den pågældende eller af den analysesektion, som den pågældende er tilknyttet Danske Bank A/S har ophavsretten til publikationen, som er til kundens personlige brug og ikke til offentliggørelse nogetsteds. DANSKE BANK 7