Danmark. Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten. Makrokommentar 20. august 2013

Transkript

1 Makrokommentar 20. august 2013 Danmark Relaterede publikationer Makroøkonomi: Økonomisk Oversigt Danmark, maj 2013 Nøglen til det danske boligmarked er gemt godt under måtten Det danske boligmarked har været under pres siden den finansielle krise gjorde sit indtog i dansk økonomi i De faldende boligpriser har haft en negativ indflydelse på det danske privatforbrug og dermed væksten i dansk økonomi. Vi forventer, at boligpriserne vil udvikle sig fladt i 2013, men vil begynde at stige igen i Der er dog stadigvæk stor usikkerhed på det danske boligmarked, hvilket bl.a. kan tilskrives, at danskerne i stigende omfang har benyttet sig af rentetilpasningslån. Udviklingen i boligpriserne spiller en afgørende rolle for dansk økonomi. Den seneste svage udvikling i privatforbruget skyldes blandt andet det store fald i boligpriserne der kom, som følge af finanskrisen i Udviklingen op til krisen var uholdbar, og ligesom mange andre vesteuropæiske økonomier oplevede Danmark at have en boligboble. De seneste år har prisudviklingen været nogenlunde stabil og den seneste tid har vist pæne stigninger. Fremtidsudsigterne for det danske boligmarked er dog stadigvæk usikre. Prisudviklingen siden krisen Prisudviklingen på det danske boligmarked har været stabil gennem de seneste år se figur 1. Efter faldet i sommeren 2011 er huspriserne steget svagt, mens priserne på ejerlejligheder er steget kraftigere. Der er dog fortsat langt op til toppen fra Den stabile udvikling i huspriserne skyldes i høj grad de rekord lave renter, mens den seneste tids stigninger kommer i kølvandet på en række gode økonomiske nøgletal fra specielt Europa. Figur 1: Prisudviklingen på ejerlejligheder(rød) og huse(blå), indeks 2006= Denne analyse er udarbejdet af: Peter Bojsen Jakobsen makroøkonom tlf p.jakobsen@sydbank.dk 1/5 sydbank.dk Makroøkonomisk analyse

2 Udvikling i boligpriserne har en afgørende betydning for privatforbruget i Danmark se figur 2. Sammenlignet med andre vestlige lande er privatforbruget i Danmark særligt afhængigt af udviklingen i boligpriserne, fordi danske boligejere har mulighed for at optage lån i boligens friværdi. Boligens friværdi udgør derfor en form for fri opsparing, og boligprisstigninger kan derfor finansiere privatforbrug. Privatforbruget udgør ca. 50% af den danske økonomi, og udsving i boligpriserne har derfor også afgørende betydning for den overordnede økonomi. Figur 2: Procentvis årlig ændring i privatforbruget(grønne søjler, højreakse), prisen på enfamiliehuse(blå kurve, venstreakse) og prisen på ejerlejligheder(rød kurve, venstreakse). 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% Privatforbrug Enfamiliehuse Ejerlejligheder 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger Store regionale forskelle Den stabile udvikling i boligpriserne i de seneste år skjuler store regionale forskelle se figur 3. Specielt ser det ud til at priserne i Region Syddanmark og Region Sjælland endnu ikke har fundet et stabilt niveau. Region Syddanmark er den eneste region som har oplevet prisfald de seneste to kvartaler. Generelt adskiller prisudvikling i Region Syddanmark sig dog ikke fra det generelle billede. Huspriserne i Region Sjælland ser derimod ud til at være hårdere ramt end resten af landet, men har på det seneste udviklet sig stabilt. Figur 3: Udvikling i huspriserne, indeks 2008=, Region Syddanmark(Blå), Region hovedstaden(rød), Region Midt(Grøn), Region Nordjylland(Pink), Region Sjælland(Lyseblå) Regionale forskelle gør sig også gældende når man kigger på udviklingen i priserne på 2/5

3 ejerlejligheder se figur 4. Figur 4: Udvikling i prisen på ejerlejligheder, indeks 2008=, Region Syddanmark(Blå), Region hovedstaden(rød), Region Midt(Grøn), Region Nordjylland(Pink), Region Sjælland(Lyseblå) Ejerlejlighedspriserne i Region Hovedstaden har oplevet store prisstigninger på det seneste. Fra 1 kvartal 2012 til 1. kvartal 2013 er priserne således steget med 9%, og de seneste indikatorer peger i mod, at denne udvikling fortsætter. Det er naturligvis ikke en holdbar udvikling, da indkomsterne i Region Hovedstaden ikke stiger med samme hastighed. Der er dog fortsat et stykke vej tilbage til før-krise-niveauerne, og en ny boligboble på ejerlejligheder i København virker ikke til at være lige rundt om hjørnet. Fremtidsudsigterne for boligmarkedet Udviklingen i boligpriserne har været stabil gennem de seneste år, men usikkerheden er dog stadigvæk stor. Den store usikkerhed skyldes blandt andet, at danskerne er blevet mere afhængige af renten, et stort udbud af boliger, og at boligpriserne fortsat er høje set i et historisk perspektiv. En del af den store usikkerhed som eksisterer på det danske boligmarked skyldes, at flere og flere danskere har valgt at optage forskellige typer af rentetilpasningslån, hvor renten typisk ændres hvert år. Fra at udgøre ca. 10% af de samlede realkreditlån i 2001, udgør rentetilpasningslån nu næsten % af de samlede realkreditlån. Overgangen fra fastforrentede lån til rentetilpasningslån medfører, at den enkelte danskers disponible indkomst er blevet mere afhængig af et skift i renten. Stiger renten falder indkomsten efter rentebetalinger og omvendt. Det nuværende renteniveau er historisk lavt og en rentestigning er derfor sandsynligt ude i fremtiden. Stiger renten, vil en stor del af danskernes rentebetalinger stige, hvilket igen kan skabe uro på det danske boligmarked. Vi forventer dog, at renten forbliver lav et stykke tid endnu, og forventer derfor ikke at det vil blive et stort problem i den nærmeste fremtid. Den seneste tid har det også været diskuteret, hvorvidt man skal fortsætte med at udbyde de etårige rentetilpasningslån, F1. Afskaffer man F1 lånene kan det komme til at betyde, at en stor del af de danske boligejere bliver tvunget over i lån med en højere rente. Vi forventer dog ikke, at det kommer til at få den helt store betydning, da realkreditinstitutterne allerede nu er i gang med at oprette nye låntyper som skal erstatte F1 lånene. 3/5

4 Figur 5: Udviklingen i de forskellige lånetypers andel af de samlede realkreditlån, Fastforrentede realkreditlån(blå), rentetilpasningslån(rød) % % % % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % % % % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kilde: Realkreditrådet En anden kilde til usikkerheden på det danske boligmarked er, at udbuddet af boliger er højt relativt til antallet af solgte boliger. Det betyder, at hvis den nuværende handelsaktivitet forsætter vil det tage 21 måneder før de huse som er til salg vil være solgt. For ejerlejligheder er det tilsvarende tal 9 måneder. Det forholdsvis store udbud kan være med til bremse prisstigningerne, men de kan også være et udtryk for, at de danske boligejere er blevet mere optimistiske mht. at få solgt deres bolig uden tab. Figur 6: Forholdet mellem solgte og udbudte huse(blå) og ejerlejligheder(rød) 0, 0, 0, 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, 0, 0, 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 0, kilde: Realkreditrådet De danske boligpriser er steget markant mere end den disponible indkomst i perioden fra 1993 til 2007 se figur 7. Efter 2007 har boligpriserne udviklet sig markant svagere end den disponible indkomst. En udvikling hvor boligpriserne stiger mere end den disponible indkomst kan ikke fortsætte. Faldet i boligpriserne og den seneste tids stagnerende udvikling kan derfor betragtes som en tilpasning. Hvis boligpriserne skulle have fulgt udviklingen i den disponible indkomst, burde boligpriserne befinde sig på et endnu lavere niveau end det er tilfældet. Den stiplede linje i figur 6 angiver denne udvikling. Der kan dog være strukturelle ændringer som gør, at forholdet mellem boligpriser og den disponible indkomst er steget. Flere og flere danskere bosætter sig i områder hvor boligpriserne er relativt højere ifht. indkomsterne. Det kan forklare det midlertidige skift som er sket i forholdet mellem boligpriserne og den disponible indkomst. En anden kilde til skiftet i for- 4/5

5 holdet mellem disponible indkomst kan være udbuddet af nye låntyper. De nye rentetilpasningslån og andre låntyper har gjort det billigere at låne penge til fastejendom. Det betyder, at en man for den samme indkomst nu kan sidde i et dyrere hus, hvilket kan have presset priserne op. Figur 7: Prisudviklingen på ejerlejligheder(grøn) og huse(rød) samt den disponible indkomst(blå), indeks 1993= Konklusion Usikkerheden omkring udviklingen på boligmarkedet er altså stor, men vi forventer ikke at det kommer til få den store betydning. Vi forventer derfor, at boligpriserne har fundet et stabilt niveau, og at boligpriserne vil stige 3% i De nævnte risikofaktorer kan dog ændre på denne situation. Dette materiale henvender sig til Sydbanks kunder og må ikke uden bankens udtrykkelige samtykke offentliggøres eller distribueres videre. Materialet er udarbejdet på grundlag af informationer fra kilder, som Sydbank finder troværdige. Sydbank påtager sig dog intet ansvar for mangler, herunder eventuelle fejl i kilder, trykfejl eller beregningsfejl, samt efterfølgende ændrede forudsætninger. Eventuelle anbefalinger i materialet er udtryk for bankens forventninger på grundlag af markedsmæssige forhold, men er ikke baseret på fundamentale analytiske forhold. Materialet kan ikke alene danne grundlag for investeringsbeslutninger, men kan medtages i forbindelse med rådgivning i Sydbank, hvor tillige kunders individuelle forhold skal indgå. Sydbank fraskriver sig ethvert ansvar for tab, der måtte have direkte eller indirekte sammenhæng med dispositioner, der er foretaget alene på baggrund af materialet. Banken kan forinden udbredelsen af materialet have handlet på baggrund af dette. Sydbank A/S er under tilsyn af Finanstilsynet, Århusgade 110, DK-2 København Ø. 5/5