Af Bent Madsen 3. januar 2000

p:\gs\december 99\boform-bm.doc Af Bent Madsen 3. januar 2000 RESUMÈ TILSKUD TIL FORSKELLIGE BOLIGFORMER I den offentlige debat bliver det ofte fremstillet som om, at de almene boliger modtager rigelige mængder af offentlig tilskud, hvorimod ejerboligerne ingen tilskud får og beskattes stadig hårdere. Sandheden er, at både de almene boliger og ejerboligerne modtager offentlige tilskud. For de almene boliger er det synligt gennem udgiftskonti på finansloven, hvorimod det for ejerboligerne har karakter af manglende skatteindtægter og derfor er usynligt. Størrelsen af det offentlige tilskud til de to boligformer afhænger af den faktisk rente- og prisudvikling. Ved det aktuelle inflation på godt 2 pct. og det aktuelle korte renteniveau på ca. 5 pct. er de offentlige tilskud til en ejerbolig større end til en almen bolig set over en tidshorisont på 50 år, og det er egentlig ikke særlig lang tid sammenholdt med en boligs levetid. Dette mønster i de offentlige tilskud til boligformerne kan ikke begrundes fordelingsmæssigt. Familier i almene boliger har lavere indkomster end familier i ejerboliger, og indkomstforskellene er blevet uddybet i de senere år. Selvforsørgelsesgraden dvs. erhvervsindkomstens andel af det samlede forsørgelsesgrundlag er markant lavere for familier i almene boliger end for familier i ejerboliger. Herudover påtager den almene sektor sig et langt større ansvar for husningen af etniske minoriteter sammenlignet med ejerboligerne. Fordelingsmæssige overvejelser kunne derfor tilsige, at det offentlige tilskud til ejerboligerne reduceres (ejendomsværdiskatten sættes op) mens tilskuddene til de almene boliger øges. Denne konklusion er dog for simpel, idet der både indenfor den almene sektor og indenfor ejerbolig sektoren findes grupper af stærke og svage beboere. Omvendt kan det dog konstateres, at der ikke er fordelingspolitisk fornuft i generelt at reducere støtten til de almene boliger og forbedre vilkårene for boligejerne med den begrundelse at skabe bedre balance på boligmarkedet.

2 TILSKUD TIL FORSKELLIGE BOLIGFORMER 1. Den offentlige støtte til boligformerne Den offentlige støtte til de forskellige boligformer har forskellig karakter. Støtten til de almene boliger er synligt på de offentlige udgiftsbudgetter. 1 Støtten til ejerboligerne er derimod usynlig, fordi den har karakter af manglende skatteindtægter. Husejere får nemlig beskattet overskuddet af deres bolig mildere end andre afkast beskattes. Beboerne i de private udlejningsboliger betaler især i de større byer en husleje, som er lavere end markedslejen. Huslejeregulering i de private udlejningsboliger belaster imidlertid ikke de offentlige budgetter men er i stedet blevet betalt i form af et kapitaltab af ejerkredsen bag de private udlejningsejendomme, da huslejereguleringen antog permanent karakter i årene efter krigen. En vis andel af udgifterne til byfornyelse kan dog betragtes som en betaling for huslejereguleringen, fordi bindende maksimallejer har mindsket tilskyndelsen til løbende vedligeholdelse og forbedringer. Det er imidlertid ikke alle udgifterne til byfornyelse, som kan henføres til eftervirkningerne af huslejereguleringen også i et boligmarked med fri huslejefastsættelse vil der være behov for byfornyelse. Uklarheden om huslejereguleringens reelle betydning for udgifterne til byfornyelse betyder, at det nærmest er umuligt at rubricere en bestemt andel af udgifterne til byfornyelse som støtte til de private udlejningsboliger. Herudover kan boligstøtten betragtes som en støtte til boligområdet. Den adskiller sig dog fra de øvrige nævnte støtteformer ved hovedsagelig at være en støtte til personer fremfor en støtte til mursten. Der kan dog hævdes at være et vist murstenselement i boligstøtten, idet støtten kun kan gives til beboere i lejeboliger. Begrundelsen for dette er fordelingspolitisk (målt på formuen), og samtidig er det en sikring mod, at boligstøtten kapitaliseres. I dette notat fokuseres der på den offentlige støtte til murstenene i det almene byggeri og i ejerboligerne. 1 Realrenteafgiftsfritagelsen i forbindelse med den gamle indeksfinansiering af almene boliger indgår dog som en manglende skatteindtægt.

3 2. Subsidierne til de almene familieboliger Den offentlige støtte til de almene boliger består i det kommunale tilskud til grundkapitalen, som skal indskydes straks ved påbegyndelsen af det almene byggeri og svarer til 14 pct. af byggeriets pris, og den statslige ydelsesstøtte, som svarer til forskellen mellem den faktiske ydelse på realkreditlånene, som byggeriet er finansieret med, og beboerbetalingen. Boks 1. Grundkapital lån eller tilskud? I princippet er tilskuddet til grundkapitalen et lån, som udbetales af Landsbyggefonden og kommuner eller amtskommuner kan yde et lån, som gør Landsbyggefonden i stand til at udbetale lånet til grundkapitalen. Disse lån er rentefrit og afdragsfri i indtil 50 år efter ibrugtagelsen af ejendommen. Afdragsfriheden kan dog ophøre tidligere, hvis Landsbyggefonden vurderer, at ejendommens økonomi er god nok til det. I praksis må lånet til grundkapitalen dog betragtes som et subsidie, fordi afdragsfriheden i 50 år og rentefriheden betyder, at realværdien af hovedstolen udhules kraftigt. Med en rente på 6 pct. p.a. vil en mill. kr. udbetalt om 50 år svare til 54.000 kr. i dag og tilbagebetalingshorisonten er endda endnu længere, fordi afdragene først påbegyndes efter 50 år. Beboerbetalingen svarer årligt til 3,6 pct. af byggeriets anskaffelsessum, og anskaffelsessummen opreguleres årligt med ¾ (valsetakt) af stigningen i nettoprisindekset eller stigningen i et nærmere bestemt lønindeks, hvis det stiger mindre end nettoprisindekset (reallønsklausulen). Realkreditlånet til finansieringen af byggeriet må maksimalt have en løbetid på 35 år, og By- og boligministeren fastsætter typen af realkreditlån. I 1999 har det været 30 årige nominelle annuitetslån, mens det fra 1/1 2000 bliver 30 årige rentetilpasningslån med en tilpasning af renten på hele restgælden hvert år. Boks 2. Ny finansiering af almene boliger I forbindelse med vedtagelsen af finansloven for 2000 er L124, Forslag til Lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.m., lov om boligbyggeri og lov om byfornyelse blevet fremsat. Lovforslaget indebærer bl.a., at udgifter til stiftelsesprovision i forbindelse med optagelse af realkreditlån indregnes i anskaffelsessummen og dermed i beboerbetalingen, og samtidig reduceres beboerbetalingen fra de anførte 3,6 pct. til 3,4 pct. Samtidig forudsættes, at boligorganisationerne kan forhandle sig til en endnu lavere bidragsprocent hos realkreditinstitutterne, end der gælder i dag. Brister denne forudsætning stiger beboerbetalingen og det offentlige tilskud reduceres i forhold til de nu gældende regler. Konsekvenserne af lovforlaget er ikke indregnet i de præsenterede beregninger men det ville i givet fald trække i retning af en lavere subsidieringsgrad.

4 Hvis beboerbetalingen overstiger ydelsen på realkreditlånet indenfor de første 35 år, vil overskuddet gå til den såkaldte Nybyggerifond. Efter det 35 år vil opreguleringen af beboerbetalingen ophøre, og den vil fortsætte som samme nominelle beløb. Beboerbetalingen efter det 35 år vil tilfalde henholdsvis boligorganisationens Dispositionsfond, Landsdispositionsfonden og Nybyggerifonden med hver en tredjedel. Midlerne i disse tre fonde er formålsbestemt til at hjælpe økonomisk betrængte boligafdelinger, at udbedre skader på alment byggeri og forbedre det, og at finansiere nyt alment byggeri. I praksis er der en vis elastik i anvendelsen af midlerne set fra det offentliges side, idet midlerne også kan bruges til at finansiere arbejde af mere social karakter i boligområderne m.v. og By- og boligministeren kan tilbageføre nogle af midlerne til statskassen, jf. boks 3. Boks 3. Formål med fondene. Dispositionsfonden anvendes til: Imødegåelse af tab ved boligafdelingers drift eller ekstraordinære tab til sikring af boligorganisationens fortsatte virksomhed Finansiering af nyt byggeri Modernisering af boligorganisationens afdelinger m.v. Landsdispositionsfonden anvendes til: Lån eller tilskud til boligafdelinger med så væsentlige økonomiske problemer, at en videreførelse er vanskelig. Finansiering af nødvendigt udbedrings-, opretnings- og vedligeholdelsesarbejde og miljøforbedrende foranstaltninger. Nybyggerifonden skal anvendes til: Yde ydelsesstøtte til etablering af almene boliger efter de på udbetalingstidspunktet gældende regler. By- og boligministeren kan træffe beslutning om, at midlerne i nybyggerifonden skal tilbageføres til staten. Landsbyggefonden er hovedsagelig finansieret af midler fra bidragene i forbindelse med 1966- boligforliget (den lede særskat) og senere bidrag samt fra år 2000 en del af beboerbetalingen på udamortiserede lån. Midlerne i Landsbyggefonden skal anvendes til at yde tilskud til opførelse, om- og tilbygning, modernisering, miljøforbedrende foranstaltninger, særligt udgiftskrævende opretningsarbejder, brandsikring, byfornyelse og boligforbedring af almene boligorganisationers byggeri. Tilskuddet kan højst udgøre 2/3 af rimelige udgifter til de udførte arbejder. Midlerne i disse fonde kan ventes at blive ganske betydelige blot om nogle få år, når lånene på mange af de store boligafdelinger fra 1960'erne er tilbagebetalt. De årlige indbetalinger til Landsbyggefonden er i år 2000 672 mill.kr., og de vil stige i de kommende år.

5 Konsekvensen er, at den løbende støtte fra det offentlige til den almene sektor bliver mindre og mindre og for på et tidspunkt ligefrem at blive negativ. Forklaringen er, at de gamle boligafdelinger så at sige tilbagebetaler deres offentlige støtte, når realkreditlånene er indfriet. Tilbagebetalingen går imidlertid ikke direkte ned i statskassen men går til en fortsat løsning af den boligsociale opgave, som den almene sektor er sat til at varetage. Der er således disponeret politisk over disse penge via formålsbestemmelserne i boks 3 ovenfor. Uanset om bidragene går til fondene eller direkte til statskasse, er det grundlæggende forhold, at de almene boligafdelinger betaler deres subsidie tilbage. Profilen i subsidieringen af den almene sektor med mange subsidier først og tilbagebetaling over en lang tidshorisont betyder, at valget af tidshorisont er helt afgørende for bedømmelsen af den offentlige støttes størrelse. Kort tidshorisont = store subsidier, mens lang tidshorisont = beskedne eller endog negative subsidier. Herunder er subsidierne hvert år vist for et tænkt alment byggeri på 1 mill.kr. Det første år er subsidiet meget højt pga. af det kommunale tilskud til grundkapital og efter 24 år er subsidiet faktisk negativt. Figur 1. De årlige subsidier til et tænkt alment byggeri til 1 mill.kr. 200000 150000 100000 50000 0-50000 1 9 17 25 33 41 49 57 65 73 81 89 97-100000 Anm.: Subsidierne er beregnet under forudsætning af en rente på 5 pct. og en årlig stigning i nettoprisindekset på 2½ pct. For at få et overblik over subsidieringen af et givent alment byggeri på byggetidspunktet er det nødvendigt at tilbagediskontere de årlige subsidier. Det tilbagediskonterede subsidie viser, hvor meget det offentlige skal sætte i banken for at finansiere subsidierne over den valgte tidshorisont.

6 Eftersom tidshorisonten er helt afgørende for størrelsen af subsidierne, er det i figur 2 herunder valgt at vise størrelsen af de tilbagediskonterede subsidier for forskellig tidshorisont varierende fra 1 år til 100 år. Figur 2. Tilbagediskonterede støtte til et alment byggeri til 1 mill.kr., (kr.). 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 1 10 19 28 37 46 55 64 73 82 91 100-50000 Anm.: Subsidierne er beregnet under forudsætning af en rente på 5 pct. og en årlig stigning i nettoprisindekset på 2½ pct., og det årlige subsidie er tilbagediskonteret med den forudsatte nominelle rente, dvs. 5 pct. Det ses af figuren, at den tilbagediskonterede værdi af subsidierne går i nul efter 85 år og anlægges en længere tidshorisont bliver den tilbagediskonterede værdi af den offentlige støtte negativ, dvs. den almene sektor bliver nettobidragyder. 2 Det kan selvfølgelig altid diskuteres, hvor lang en tidshorisont subsidierne bør bedømmes over. Som udgangspunkt kan tidshorisonten ikke være længere end levetiden for byggeriet som god og anvendelig bolig. Men når boligen løbende vedligeholdes og det betales der løbende til over huslejerne i den almene sektor vil levetiden typisk være meget lang. Et væsentligt forhold, som bør inddrages i beregningen af den offentlige støtte, er kommunernes anvisningsret til boliger i den almene sektor. Anvisningsretten kan betragtes som en direkte modydelse for den offentlige støtte, og værdien af anvisningsretten skal derfor principielt modregnes, når den offentlige støtte til de almene boliger opgøres. 2 Resultaternes følsomhed overfor ændrede forudsætninger om rente og inflation er vist i bilag A.

7 Det er imidlertid ikke let at opgøre prisen for anvisningsretten, fordi der ikke eksisterer et velfungerende marked for anvisningsret. Tilbage i 1994 gennemførte regeringen en lov, hvorefter der ydes en statslig refusion til kommuner, som køber anvisningsret i private udlejningsboliger. For køb af anvisningsret over en femårig periode gives en refusion på 15-20.000 kr. afhængig af lejlighedsstørrelsen. Indtil nu har kommunerne så vidt vides kun købt én anvisningsret, og noget tyder på, at refusionen måske skal 4-5 dobles, hvis der skal gang i dette marked. Hvis det under stor usikkerhed forsigtigt antages, at en anvisningsret i et rimeligt godt boligområde koster ca. 60.000 kr. for en 5-årig periode, og dette ligesom i den almene sektor kun gælder for hver fjerde bolig, så svarer prisen pr. lejemål pr. år til: (60.000/(5*4))= 3.000 kr. Set over få år betyder 3.000 kr. ikke så meget for den offentlige støtte, men vurderet over lidt længere sigt er konsekvensen et meget betydeligt fald i den offentlige netto-støtte, jf. figur 3. Figur 3. Den tilbagediskonterede værdi af støtten til en tænkt almen bolig til 1 mill.kr., netto for anvisningsretten. 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0-50000 1 10 19 28 37 46 55 64 73 82 91 100-100000 -150000 3. Subsidierne til ejerboligerne Støtten til ejerboligerne har karakter af manglende skatteindtægter, fordi husejere får beskattet overskuddet af deres bolig mildere end andre afkast beskattes. Fra personskatteloven blev indført i begyndelsen af dette århundrede og frem til og med 1999 er lejeværdien af egen bolig blevet beskattet. Lejeværdiprocenten har i tidligere tider været oppe på 6 pct. og er nu i 1999 2 pct. på første progressionstrin. Disse 2 pct. afspejler det reale nettoafkast af boligen, idet der principielt set er taget højde for den løbende vedligeholdelse gennem standardfradraget.

8 De 2 pct. ligger imidlertid klart under den normale realrente, jf. figur 4 herunder, og skatteværdien af forskellen mellem den faktiske realrente og de 2 pct. er den offentlige støtte til boligejerne. Figur 4. Realrenten og lejeværdisatsen i 1999 på første progressionstrin. 15 15 10 10 5 5 0 0-5 -5-10 48 53 58 63 68 73 78 83 88 93-10 98 Anm.: Realrenten er beregnet som den gennemsnitlige obligationsrente i ADAM s databank minus væksten forbrugerpriserne. Ejendomsværdiskatten erstatter lejeværdien fra og med 2000. På første progressionstrin er ejendomsværdiskatten på 1 pct. for nye ejere. Hvilken lejeværdiprocent og dermed hvilken real afkastprocent den nye ejendomsværdiskat svarer til, afhænger af boligejernes indkomstbeskatning, jf. tabel 1. Tabel 1. Ejendomsværdiskat omsat til lejeværdi ved fuld indfasning af skattereformen. Ejendomsværdiskat Tilsvarende lejeværdi Negativ nettokapitalindkomst 1 pct. 3,1 pct. Positiv nettokapitalindkomst og mellemskat 1 pct. 2,3 pct. Positiv nettokapitalindkomst og topskat 1 pct. 1,7 pct.

9 Over livsforløbet vil folk i ejerboliger typisk ændre sig fra at have negativ kapitalindkomst til at have positiv nettokapitalindkomst. 3 På den baggrund kan det med nogen usikkerhed vurderes, at den nye ejendomsværdibeskatning svarer til en lejeværdi på 2,3 procent. Hvis det på baggrund af de sidste 25 års erfaringer antages, at den langsigtede realrente i økonomien er på ca. 5 pct., så svarer den årlige reale støtte til skatteværdien af godt 2½ pct. af ejendomsværdien. Herunder i figur 5 er der for en ejerbolig til 1 mill.kr. vist den tilbagediskonterede værdi over forskellige tidshorisonter af den offentlige støtte altså det beløb, som det offentlige skal sætte i banken på starttidspunktet for at finansiere støtten til boligen over det angivne antal år. I beregningerne er forudsat det aktuelle (korte) renteniveau på 5 pct. og en inflation på 2½ pct. Figur 5. Den tilbagediskonterede værdi af den offentlige støtte til en tænkt ejerbolig til 1 mill.kr. 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1 8 15 22 29 36 43 50 57 64 71 78 85 92 99 Anm.: Det er forudsat en markedsrente på 5 pct. og en inflation på 2½ pct. Med de valgte forudsætninger svarer den offentlige støtte til en ejerbolig til en kontantpris på 1 mill.kr. til godt 30.000 kr. eller kun 0,3 pct. af den oprindelige kontantpris, når støtten opgøres over en 100 årig periode. 4 3 Eftersom afkastet af pensionsopsparing ikke indgår i opgørelsen af nettokapitalafkastet, kan det dog tage en del år før en person i ejerbolig får positiv nettokapitalindkomst. 4 Resultaternes følsomhed overfor ændrede forudsætninger om rente og inflation er vist i bilag B.

10 4. Fordelingen af subsidierne mellem boligformerne Det er umiddelbart vanskeligt at sammenligne den offentlige murstensstøtte til hhv. de almene boliger og ejerboligerne, fordi støtten til den almene bolig er knyttet til finansieringen af bygningen, hvorimod støtten til ejerboligerne er knyttet til afkastet af bygningen. Ejere af ejerboliger får således den offentlige støtte uanset om deres bolig er ny eller gammel, hvorimod beboere i almene boliger kun oppebærer offentlig støtte i de første ca. 30-35 år af bygningens levetid, hvorefter støtten bliver negativ. Hvis den offentlige støtte til en ældre almen bolig sammenlignes med den offentlige støtte til en ejerbolig er resultatet derfor typisk, at ejerboliger modtager offentlig støtte mens almene boliger betaler til det offentlige, dvs. den offentlige støtte er negativ. Resultatet er mere flertydigt, når støtten til en nyopført almen bolig og en ejerbolig sammenlignes. Her afhænger støtteniveauet af den valgte tidshorisont, givet antagelserne om rente og inflation, jf. figur 6. Figur 6. De offentlige netto-støtte til boligformerne. 300000 250000 200000 Ejer Almen 150000 100000 50000 0-50000 1 8 15 22 29 36 43 50 57 64 71 78 85 92 99-100000 -150000 Anm.: se hhv. figur 5 og 6. Ved den aktuelle rente og inflation vil den offentlige støtte til ejerboligerne overstige støtten til de almene boliger, når der ses over ca. 50 års horisont, og det er ikke langt sammenholdt med en boligs levetid.

11 5. Beboersammensætningen i de almene boliger og ejerboligerne Den ganske store støtte til ejerboligerne ved det nuværende renteniveau sammenlignet med de almene boliger kan ikke begrundes fordelingspolitisk. Det overordnede mønster er helt klart, at de stærkeste beboergrupper bor i ejerboligerne, mens de svageste beboergrupper bor i de almene boliger. En opgørelse af den gennemsnitlige disponibel indkomst pr. familiemedlem for familier i den arbejdsdygtige alder viser, at indkomsten var lavest i den almene sektor i 1997, og at der fra 1991 til 1997 er sket en uddybning af forskellene. 5 I den periode er den disponible gennemsnitsindkomst er steget med 35 pct. for familier i ejerboliger, mens stigningen har været lavest med kun 19 pct. i den almene sektor, jf. tabel 2. Tabel 2. Disponibel ækvivalensindkomst for under 60 årige, årets priser, kr. Under 60 årige Almen Andel Pr. udlejn. Ejer Alle 1991 81.899 92.072 80.957 89.687 86.598 1997 97.323 112.772 102.716 121.112 112.852 Ændring 19% 22% 27% 35% 30% Anm.: Ækvivalensindkomsten beregnes ved at dividere familieindkomsten med antallet af medlemmer i familie defineret efter OECD s ækvivalens begreb, dvs. første familiemedlem vejer med 1, andet med 0,7 og resten med hver 0,5. på baggrund af specialkørsler fra Danmarks statistik finansieret af Boligselskabernes Landsforening. Årsagen til den lavere stigning i indkomsterne i den almene sektor er først og fremmest, at primærindkomsterne (dvs. løn, overskud af virksomhed m.v.) ikke er steget nær så meget som for familier bosiddende i de øvrige boligformer. I de almene boliger er den gennemsnitlige disponible familieindkomst pr. familiemedlem således kun steget med knap 8.500 kr. fra 1991 til 1997, mens den er steget med 37.500 kr. i ejerboliger, jf. tabel 3. 5 Familier i den arbejdsdygtige alder defineres som familier, hvor familiemedlemmet med den højeste indtægt er over 60 år.

12 Tabel 3. Ændring i ævkivalensindkomst for de under 60 årige, 1991-97, fordelt på hovedgrupper, årets priser, kr. Forskel 91-97, under 60 Almen Andel Pr. udlejn. Ejer Alle Primærindkomst 8.483 18.716 25.789 37.467 28.892 Formueindkomst 1.000 3.571 2.984 8.870 6.342 Overførsler 13.089 7.399 6.214 5.131 6.906 Boligstøtte 613 261 456 4 240 Familieindkomst før skat 22.685 29.612 34.719 50.123 41.333 Skat 7.218 8.937 12.849 18.772 15.090 Disponibel indkomst 15.424 20701 21.760 31.425 26.254 på baggrund af specialkørsler fra Danmarks statistik finansieret af Boligselskabernes Landsforening. På den baggrund er det ikke overraskende, at formueindkomsten er steget stærkest for familierne i ejerboliger, mens overførselsindkomsterne er steget stærkest for familierne i den almene sektor. For familier over den arbejdsdygtige alder ses et tilsvarende mønster. Uligheden mellem familier i almene boliger og ejerboliger er steget væsentligt, jf. tabel 4, og det skyldes, at familierne i de almene boliger slet ikke har oplevet samme stigning i de primære indkomster som familierne i ejerboligerne. Tabel 4. Disponibel ækvivalensindkomst for over 60 årige, årets priser. Over 60 år Almen Andel Pr. udlejn. Ejer Alle 1991 82.986 82.065 81.019 82.688 82.344 1997 97.291 100.038 98.551 111.031 105.114 Ændring 17% 22% 22% 34% 28% på baggrund af specialkørsler fra Danmarks statistik finansieret af Boligselskabernes Landsforening. Samtidig med, at den almene sektor i stadig højere grad er kommet til at huse økonomisk set svage grupper, er der også sket en udvikling i beboersammensætningen i retning af etniske grupper. I 1997 var næsten 15 pct. af familierne i de almene boliger indvandrere og efterkommere, og 8,4 pct. af familierne var fra såkaldte mindre udviklede lande. De samme tal for ejerboligerne var hhv. 4,5 pct. og 0,9 pct., jf. tabel 5.

13 Tabel 5. Etniske grupper og boform, pct., 1997. 1997 Almen Andel Pr. udlejn. Ejer Alle Danmark 86,6 92,1 92,6 95,5 92,9 Øst Europa 2,6 4,1 3,5 3,2 3,2 Jugoslavien 0,8 0,5 0,5 0,3 0,4 Øv. udviklede lande 1,6 0,6 0,7 0,1 0,6 Mellemøsten 4,5 0,8 1 0,2 1,3 Afrika 1,4 0,7 0,6 0,1 0,5 Øv. mindre udviklede lande 2,5 1,3 1,1 0,6 1,1 Sum 100 100 100 100 100 på baggrund af specialkørsler fra Danmarks statistik finansieret af Boligselskabernes Landsforening. Gennem de senere år er forskellen i beboersammensætning mellem de almene boliger og ejerboligerne blevet stadig større. Fra 1991 og frem til 1997 er andelen af etniske familier i de almene boliger således steget med knap 4½ pct. og hovedparten af stigningen vedrører indvandrere og efterkommere fra de mindre udviklede lande i ejerboligerne er andelen af etniske familier steget med godt ½ pct., jf. tabel 6. Tabel 6. Ændring i etniske grupper og boform, 1991-1997, procent point Ændring 1991 til 1997 Almen Andel Pr. udlejn. Ejer Alle Danmark -4,4-2,1-1 -0,6-1,5 Øst Europa -0,2 0,3 0,2 0,2 0,1 Jugoslavien 0,2 0,1 0,2 0,1 0,1 Øv. udviklede lande 1,1 0,4 0,4 0 0,4 Mellemøsten 1,5 0,4-0,1 0,1 0,4 Afrika 0,8 0,4 0,2 0 0,2 Øv. mindre udviklede lande 0,9 0,6 0,1 0,2 0,3 Sum 0 0 0 0 0 på baggrund af specialkørsler fra Danmarks statistik finansieret af Boligselskabernes Landsforening. Der er selvfølgelig en sammenhæng mellem den forholdsvis store andel af indvandrer- og efterkommerfamilier i den almene sektor, og at familierne i de almene boliger generelt set er økonomisk svagt stillede. Men det er ikke hele forklaringen. For hver gruppe (danskere, indvandrere og deres efterkommere) er det et klart mønster, at selvforsørgelsesgraden er langt større for familier i ejerboliger sammenlignet med familier i almene boliger, jf. tabel 7.

14 Tabel 7. Indeks for selvforsørgelsesgrad for under 60 årige (1996) Almene boliger Private udlejningsboliger Ejer-boliger Danskere 91,6 117,6 175,0 Indvandrere fra udviklede lande 69,5 104,2 171,2 Indvandrere fra tredjelande 50,2 74,4 163,1 Anm.: Selvforsørgelsesgraden opgøres som familiens primære indkomst i form af løn og overskud af virksomhed divideret med familiens disponible indkomst efter skat og indkomstoverførsler, fx pensioner, boligstøtte, børnecheck m.v. på baggrund af specialkørsler fra Danmarks statistik finansieret af Boligselskabernes Landsforening. Sammenfattende må det konstateres, at den almene sektor som helhed har en langt svagere beboersammensætning end ejerboligsektoren. Det gælder både for familier i den erhvervsaktive og i den ikke-erhvervsaktive alder og det gælder for danskere såvel som indvandrere og deres efterkommere. Indenfor den almene sektor og indenfor ejerbolig sektoren er der selvfølgelig store forskellen. Der er næppe tvivl om, at beboerne i de virkelig attraktive almene boligområder ofte er stillet bedre end beboerne i de meget billige ejerboliger på f.eks. Lolland-Falster. Disse variationer indenfor sektorerne ændrer dog ikke på det overordnede mønster, nemlig at gennemsnitsfamilien i den almene bolig er økonomisk langt dårligere stillet end gennemsnitsfamilien i ejerboliger. 6. Konklusioner Både de almene boliger og ejerboligerne modtager offentlige tilskud. For de almene boliger er det synligt gennem udgiftskonti på finansloven, hvorimod det for ejerboligerne har karakter af manglende skatteindtægter og derfor er usynligt. Størrelsen af det offentlige tilskud til de to boligformer afhænger af den faktisk rente- og prisudvikling. Ved det aktuelle inflation på godt 2 pct. og det aktuelle korte renteniveau på ca. 5 pct. vil de offentlige tilskud til en ejerbolig være større end til en almen bolig, når der anlægges en tidshorisont længere end 50 år. Størrelsen af de offentlige tilskud er følsomme overfor udviklingen i rente og inflation. En stigning i realrenten vil føre til en øget offentlig subsidiering af begge boligformer. Familier i almene boliger har lavere indkomster end familier i ejerboliger, og indkomstforskellene er blevet uddybet i de senere år, især fordi familierne i de almene boliger ikke har oplevet nær samme stigning i erhvervsindkomsterne, som familierne i de øvrige boligformer, herunder især ejerboligerne.

15 Selvforsørgelsesgraden dvs. erhvervsindkomstens andel af det samlede forsørgelsesgrundlag er markant lavere for familier i almene boliger end for familier i ejerboliger. I de almene boliger er en langt større andel af familierne fra etniske grupper, og andelen stiger langt stærkere i de almene boliger end i fx ejerboligerne. Fordelingsmæssige overvejelser kunne tilsige, at det offentlige tilskud til ejerboligerne reduceres (ejendomsværdiskatten sættes op) mens tilskuddene til de almene boliger øges. Denne konklusion er dog for simpel, idet der både indenfor den almene sektor og indenfor ejerbolig sektoren findes grupper af stærke og svage beboere. Omvendt kan det dog konstateres, at der ikke er fordelingspolitisk fornuft i generelt at reducere støtten til de almene boliger og forbedre vilkårene for boligejerne med den begrundelse at skabe bedre balance på boligmarkedet.

16 Bilag A I bilagstabel A1 er vist støtten til nye almene boliger inkl. virkningen af anvisningsretten opgjort ved forskellige rente og prisforudsætninger. Eftersom det ikke er alle kombinationer af rente og inflation, som er lige sandsynlige, er der kun vist kombinationer af rente og inflation, hvor realrenten ligger mellem 3 og 7 pct. Den offentlige støtte er opgjort over en 75 årig horisont og omfanget er vist i pct. af boligens byggepris. Bilagstabel A1. Den tilbagediskonterede værdi af den offentlige støtte til almene boliger, netto for anvisningsret. Inflation, Rente, procent procent 3 5 7 9 11 13 15 2-1 31 49 4 11 38 53 6 19 42 57 8 27 48 61 10 33 52 En positiv subsidieringsgrad på fx 11 betyder, at det offentlige set over en 75 årig horisont betaler 11 pct. af byggeriets oprindelige anskaffelsespris. En subsidieringsgrad på 0 betyder, at finansieringen af et alment byggeri ikke koster det offentlige penge, mens en negativ subsidieringsgrad betyder, at det giver direkte overskud at igangsætte alment byggeri for det offentlige. Graden af subsidiering vil falde i takt med inflationen stiger for en given rente, fordi beboerbetalingen reguleres i forhold til inflation (valsetakten).

17 Bilag B Ligesom tilfældet var for de almene boliger, er opgørelsen af den offentlige støtte til ejerboligerne også stærkt afhængig af forudsætningerne om rente- og prisudvikling. Herunder i bilagstabel B1 er vist den offentlige støttes andel af ejerboligens kontantpris under alternative antagelser om rente og inflation. Bilagstabel B1. Støtte i pct. af kontantpris, opgjort over 75 årig tidshorisont. Inflation, Rente, procent procent 3 5 7 9 11 13 15 2 9 24 30 4 9 24 30 6 9 24 30 8 9 24 30 10 9 24 Omfanget af den offentlige støtte varierer med størrelsen af realrenten, idet en realrente under 2,3 pct. medfører en negativ støtte fra det offentlige dvs. det offentlige tjener penge - hvorimod en realrente over 2,3 pct. fører til positiv offentlig støtte. I det indrammede realistiske interval for realrenten varierer den offentlige støtte mellem 9 pct. og 30 pct. af anskaffelsessummen.