Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ

Transkript

1 i:\jan-feb-2000\boligom-bm.doc Af Bent Madsen 25. februar 2000 RESUMÈ BOLIGOMKOSTNINGER I EJERBOLIGER OG ALMENE BOLIGER Af visse dele af den offentlige debat har man næsten kunne få indtryk af, at Pinsepakken har skabt en markant ubalance på boligmarkedet til ugunst for ejerboligerne. I dette notat sammenlignes boligomkostningerne i en nyopført almen bolig med boligomkostningerne i en ejerbolig efter den fulde indfasning af Pinsepakken. Der er brugt to forskellige metoder til opgørelsen af boligomkostningerne. Den ene metode er en teoretisk opgørelse af boligomkostningerne, og den viser, at boligomkostningerne er størst på kortere sigt i ejerboligerne og størst på længere sigt i de almene boliger. Den anden metode er By- og boligministeriets likviditetsmodel, som viser en noget højere likviditetspåvirkning i ejerboligerne i forhold til de almene boliger. Det hænger sammen med, at opgørelsen af likviditetsvirkningen reelt indregner et systematisk kapitaltab ved at bo i ejerboligen. Justeres likviditetsmodellen for det systematiske kapitaltab, således at den i stedet afspejler boligomkostningerne, viser beregningerne, at boligomkostninger i ejerboligerne er lavere end i de almene boliger. Konklusionen er, at en nøgtern opgørelse af boligomkostningerne ikke afslører en markant ubalance på boligmarkedet. Det er i bund og grund ikke en overraskende konklusion. For hvis boligomkostningerne i ejerboligerne var kommet helt ud af trit med det øvrige boligmarkedet, så ville vi ikke have set den stigning på ca. 10 pct. i huspriserne, som er sket siden Pinsepakkens vedtagelse.

2 2 BOLIGOMKOSTNINGER I EJERBOLIGER OG ALMENE BOLIGER 1. Boligomkostninger ctr. likviditetsvirkning En fundamental forskel mellem almene boliger og ejerboliger er, at beboeren i den almene bolig betaler en løbende boligomkostning (husleje) for brugsretten til lejemålet, mens beboeren i ejerboligen udover de løbende boligomkostninger også foretager en opsparing i ejerboligen. Det er helt afgørende, at der sondres mellem de faktiske boligomkostninger og opsparingselementet. Imidlertid ses det ofte, at en del eller endog hele opsparingselementet inddrages, når boligomkostningerne i ejerbolig opgøres. En begrundelse er, at unge likviditetstrængte familier i ejerboliger betragter hele nettoydelsen som boligudgift og helst ville slippe for opsparingselementet, hvis de kunne. En anden begrundelse er, at ældre familier med en stor friværdi i ejerboligen ikke har bedre levestandard af den grund, fordi man ikke kan spise mursten. Begrundelserne er dog ikke gode. For det første foretager de unge familier en opsparing i ejerboligen, om de kan lide det eller ej, og den opsparing kan de senere drage fordel af. For det andet er det muligt at spise mursten for de ældre familier, idet de kan belån friværdien i ejerboligen og derved nedspare. Der er således ikke gode argumenter for at inddrage opsparingselementet i opgørelsen af boligomkostningerne i ejerboligen. Derimod kan der være gode argumenter for at inddrage kapitalgevinster og kapitaltab. Set over en lang periode stiger ejendomspriserne i gennemsnit mere end forbrugerpriserne, dvs. der er systematiske kapitalgevinster. Det dækker over, at der i nogle perioder har været meget store stigninger i ejendomspriserne fx er kontantpriserne steget med over 70 pct. siden 1994 mens der i andre perioder har været direkte fald. De betydelige udsving i ejerboligpriserne frembyder især for de yngre boligejere en kapitalrisiko. Hvis de langsigtede systematiske kapitalgevinster anskues som en kompensation for denne kapitalrisiko, så kan det delvis bruges som argument for, at kapitalgevinsterne kan udelades af opgørelsen af boligomkostningerne. I de følgende opgørelser af boligomkostningerne er kapitalgevinsterne ikke med.

3 3 2. Teoretisk opgørelse af boligomkostningerne Her præsenteres en forholdsvis simpel model til sammenligning af boligomkostningerne i en almen bolig og en ejerbolig. Det er antaget, at det drejer sig om to identiske boliger, fx to ens lejligheder i samme ejendom, hvor den ene er ejerbolig og den anden almen bolig. Det betyder, at følgende poster er ens og kan udelades af sammenligningen: Ejendomsskatter. Driftsudgifter. Vedligeholdelse. Disse forudsætninger kan føre til en overvurdering af de reelle omkostninger i ejerboligerne i forhold til de almene boliger, fordi der er en tendens til, at en del af drifts- og vedligeholdelsesopgaverne i ejerboligerne varetages mere uformelt enten af ejeren selv eller via sort arbejde (en slags skattetilskud). Disse forhold ses der dog bort fra i denne sammenligning. Ved indflytningen i den almene bolig betales et indskud på 2 pct. af byggeriets anskaffelsessum, som her antages at være 1 mill.kr. Tilsvarende antages der også at blive erlagt en kontant betaling på 2 pct. af anskaffelsesprisen i ejerboligen. De løbende boligomkostninger i ejerboligen antages at være den løbende forrentning efter skat af et stående lån på 98 pct. af anskaffelsessummen plus ejendomsværdiskatten. De løbende afdrag på lånene indgår således ikke i beregningen, fordi de reelt ikke vedrører boligomkostningen, men er en opsparing. De løbende boligomkostninger i den almene bolig er beboerbetalingen på 3,6 pct. af byggeriets anskaffelsessum, og anskaffelsessummen opreguleres årligt med ¾ (valsetakt) af stigningen i nettoprisindekset. 1 Med disse forudsætninger og under antagelse af en inflation og ejendomsværdistigninger på 2,5 pct., en nominel rente på 5½ pct., en skatteværdi af rentefradraget på 32,6 pct. samt en ejendomsværdiskat 1 Herudover er der reallønsklausulen, som betyder, at hvis et nærmere bestemt lønindeks ikke stiger lige så meget som nettopriserne, så skal lønindekset i stedet bruges og skulle lønindekset ligefrem falde, så nedreguleres med dette fald.

4 4 på 1 pct. (svarende til fuld indfasning af Pinsepakken), vil boligomkostningerne udvikle sig som vist i figur 1. Figur 1. Udviklingen i boligomkostningerne. Rente 5.5 pct., inflation 2, Beboerbetaling Ejerbetaling Kilde: AE Knækket i beboerbetalingen det første år i de almene boliger skyldes den første afdragsfri termin. Efter det 35. år fastholdes beboerbetalingen nominelt i de almene boliger, hvorimod de forudsatte ejendomsværdistigninger svarende til inflationen fortsat betyder en stigning i ejerbetalingen på grund af ejendomsværdiskatten. Som det ses, stiger beboerbetalingen stærkere end ejerbetalingen. Forklaringen er, at det er hele grundlaget for beboerbetalingen, som opreguleres med (tre-fjerdedel) inflationen i de almene boliger, hvorimod det kun er ejendomsværdiskatten, der er inflationsreguleret i ejerbetalingen. Beregningerne giver ikke noget entydigt billede af i hvilken sektor, de løbende boligomkostninger er størst. Det er afhængigt af tidspunktet for sammenligningen er det ved nyanskaffelsen eller efter 30 år. 2 Herudover er forudsætningerne om rente og inflation væsentlige. En højere rente vil forøge bolig- 2 Det skal også bemærkes, at der er forudsat ejendomsværdiskat på 10 promille i beregningen, dvs. ejerboligen er erhvervet efter medio For ejerboliger erhvervet tidligere vil ejendomsværdiskatten være på 6 promille.

5 5 omkostningerne i ejerboligen sammenlignet med den almene bolig, mens en højere inflation vil øge boligomkostningen i den almene bolig sammenlignet med ejerboligen. Endelig er det væsentligt at bemærke, at det er en nyopført almen bolig, som indgår i sammenligningen. For ældre almene boliger vil beboerbetalingen typisk ligge noget lavere end for et nyt byggeri, fordi anskaffelsessummen for nyt byggeri stiger stærkere end de ¾ af inflationen, som beboerbetalingen stiger med (og efter 35 år sker en fastlåsning). Derfor vil boligomkostningen i en ældre almen bolig typisk være lavere end i en ældre nykøbt ejerbolig hvilket jo er en væsentlig årsag til de lange ventelister i ældre gode almene byggerier. 3. Likviditetsmodellen Likviditetsmodellen tager, som navnet siger, udgangspunkt i de faktiske betalingsstrømme. Modellen er udarbejdet i By- og boligministeriet og er blevet anvendt i forbindelse med arbejdet i Lejelovskommissionen og senere fx ved en besvarelse af udvalgsspørgsmål i august Likviditetsmodellen omfatter i princippet alle beboerens betalingsstrømme udbetalinger vedrørende husleje, renter eller afdrag på boliglån og indbetalinger fx vedrørende salg af ejerbolig eller refusion af depositum ved fraflytning af lejebolig. Styrken ved likviditetsmodellen er dens praktiske orientering, fordi den netop tager udgangspunkt i de faktiske betalingsstrømme. Dette er imidlertid også dens svaghed, fordi det betyder, at der ikke umiddelbart skelnes mellem udgifter og opsparing. For ejerboligen har det den konsekvens, at udgifterne er meget store i de første år efter erhvervelsen af boligen for derefter at falde til et meget lavt niveau, når lånene er indfriet, jf. figur 2. 3 Jf. By- og Boligministeriets notat af 16/ Beregninger af boligudgifter og omkostninger til brug ved besvarelse af spørgsmål S 2576 af 8/ stillet af Rikke Hvilshøj(V) om boligudgifterne i forskellige boligtyper.

6 Figur 2. Boligudgifter i likviditetsmodellen. Rente 5,5 pct., inflation 2,5 pct Almen Ejer 1 6 Kilde: AE De to knæk i boligudgiften i ejerboliger sker efter 20 år ved indfrielsen af pantebrevet på de yderste 20 pct. af anskaffelsesprisen og efter 30 år ved indfrielsen af realkreditlånet. Efter 30 år svarer beboerbetalingen i ejerboligerne til ejendomsværdiskatten og driftsudgifterne. Boks 1. Opgørelsen af den løbende boligudgifter i likviditetsmodellen Boligudgiften i de almene boliger beregnes som 3,6 pct. af byggeriets anskaffelsessum, og anskaffelsessummen opreguleres med ¾ af inflationen. Efter det 35. år holdes beboerbetalingen konstant. Herudover er det forudsat, at beboerindskuddet på 2 pct. af anskaffelsessummen finansieres med et 3 årigt banklån (annuitet) med en rente på 8 pct. og låneomkostninger svarende til 2 pct. af lånets hovedstol. Endvidere er der forudsat driftsudgifter på kr. pr. år, og disse opreguleres med inflationen. For ejerboligen opgøres boligudgiften som ydelsen efter skat på det 30 årige realkreditlån med en rente på 5,5 pct. og på det 20 årige banklån med en rente på 8 pct. Låneomkostningerne antages at udgøre 2 pct., og desuden er der antaget købsomkostninger på 2,5 pct. Herudover antages samme driftsudgifter som ved almene boliger. Modsvaret til udgifterne til afdrag af lånene i ejerboligen er det senere provenu ved salg af ejerboligen fratrukket salgsomkostninger og eventuel restgæld. Dette kaldes i By- og boligministeriets sprogbrug

7 7 for kapitaleffekten. I de almene boliger er der også en kapitaleffekt, idet indskuddet refunderes ved fraflytningen. Summen af de løbende boligudgifter og kapitaleffekten er de samlede boligudgifter ifølge likviditetsmodellen, og disse kan omregnes til en årligt boligomkostning opgjort over forskellige tidshorisonter. Boks 2. Opgørelsen af den samlede boligudgift i likviditetsmodellen Den samlede boligudgift i en almen bolig over fx en 10 årig tidshorisont beregnes som den tilbagediskonterede værdi af de løbende boligudgifter og den tilbagediskonterede værdi af refusionen af depositum efter de 10 år. Som diskonteringsfaktor benyttes den nominelle rente. Den tilbagediskonterede værdi af de løbende boligudgifter og kapitaleffekterne oversættes til en årlig boligudgift, som svarer til ydelsen på et annuitetslån, som ved den givne rente netop svarer til den tilbagediskonterede likviditetsstrøm. For ejerboligen beregnes den årlige samlede boligudgift efter samme principper. Kapitaleffekten opgøres her som salgssummen fratrukket en salgsomkostning på 8 pct. og evt. restgæld på realkreditlån og pantebrev. Igen tilbagediskonteres kapitaleffekten med den nominelle rente og oversættes til ydelsen på en annuitet. I tabel 1 er vist den gennemsnitlige årlige boligudgift eller likviditetsvirkning over forskellige tidshorisonter og under forudsætning af en rente på 5,5 pct. og en inflation på 2,5 pct. samt stigninger i huspriserne svarende til inflationen. I tabellen er både vist bidraget til den samlede boligudgift fra de løbende boligudgifter og fra kapitaleffekterne.

8 8 Tabel 1. Opgørelse af de samlede boligomkostning (kr.), jf. By- og boligministeriets metode. 5 år 5 år 10 år 10 år 30 år 30 år 50 år 50 år Almen Ejer Almen Ejer Almen Ejer Almen Ejer Likviditet Salgsprovenu Gæld Depositum Netto Pr år Anm.: Forudsætningerne for beregningen er beskrevet i boks 1 og 2. Kilde: AE og By- og boligministeriet. Likviditetsmodellen viser med de valgte antagelser om inflation og rente, at den samlede likviditetsvirkning eller boligudgift er højere i ejerboligerne end i de almene boliger, især på 5 års sigt. På 30 års sigt er der kun en mindre forskel. Som tidligere nævnt indgår også afdrag på lån ved opgørelsen af den løbende boligomkostning i ejerboligerne, og det modsvares i opgørelsen af de samlede boligudgift af kapitaleffekten ved salg af ejerboligen. Imidlertid er der det særegne ved opgørelsen af salgsprovenuet, at det er væsentlig mindre end den oprindelige pris på ejendommen på kr., jf. tabel 1. Efter 5 år er salgsprovenuet således kun knap kr., og efter 30 år er der faldet til ca kr. Der er således et systematisk kapitaltab på ejerboligerne, og kun en meget lille del af dette skyldes antagelsen om salgsudgifter på 8 pct. af ejendomsprisen. Forklaring på det systematiske kapitaltab er, at det fremtidige salgsprovenu tilbagediskonteres med den nominelle rente, mens ejendomspriserne kun stiger i takt med inflationen. Hvis realrenten er større end nul, dvs. hvis den nominelle rente er højere end inflationen, så vil der opstå et systematisk kapitaltab. Begrundelsen for at anvende den nominelle rente som tilbagediskonteringsfaktor er, at den antages i gennemsnit at afspejler boligejernes tidspræference hvilket økonomisk teoretisk er en ukontroversiel antagelse. Det er imidlertid væsentligt at være opmærksom på, at det alene er likviditetsstrømmen, som tilbagediskonteres, nemlig de løbende ejendomsprisstigninger. Det løbende overskud af egen bolig, nemlig lejeværdien, indgår ikke som et afkast, fordi der ikke er en egentlig pengestrøm tilknyttet.

9 9 Gøres den standard-antagelse, at lejeværdien svarer til realrenten, vil det løbende afkast af ejerboligen i form af ejendomsprisstigninger og lejeværdi netop svare til den nominelle rente, og det tilbagediskonterede salgsprovenu vil svare til den oprindelige ejendomsværdi minus salgsomkostningerne. Der vil således ikke være noget systematisk kapitaltab, når ejendomspriserne udvikler sig i takt med inflationen hvilket også forekommer intuitivt logisk i forhold til en opgørelse af boligomkostningen. I den almene bolig er der et kapitaltab, fordi depositummet refunderes med samme nominelle beløb, som der blev indbetalt. Opgjort over en 30 årig horisont svarer den tilbagediskonterede værdi af depositummet til kr., jf. tabel 1, hvilket skal sammenholdes med indbetalingen på kr. Dette systematiske kapitaltab påvirker både likviditeten og boligomkostningerne. I tabel 2 herunder er likviditetsmodellen justeret således, at der ikke forekommer noget systematisk kapitaltab på ejerboliger, dvs. det tilbagediskonterede salgsprovenu svarer til den oprindelige ejendomsværdi minus salgsomkostningerne. Justeringen af likviditetsmodellen betyder, at den nu afspejler boligomkostningerne. Tabel 2. Opgørelse af boligomkostning v.hj.a. den justerede likviditetsmodel (kr.). 5 år 5 år 10 år 10 år 30 år 30 år 50 år 50 år Almen Ejer Almen Ejer Almen Ejer Almen Ejer Likviditet Salgsprovenu Gæld Depositum Netto Pr år Anm.: Se forudsætningerne i boks 1 og 2. Kilde: AE og By- og boligministeriet. Den justerede likviditetsmodel viser, at boligomkostningerne i den almene bolig og ejerboligen er omtrent ens opgjort over en femårig horisont, og over længere tidshorisonter er boligomkostningen i de almene boliger væsentlig højere end i ejerboligerne. Forskellen i resultaterne mellem den oprindelige og den justerede likviditetsmodel er vist herunder i figur 3. I venstre figur er resultaterne fra tabel 1 og 2 opsummeret, og i højre figur er de tilsvarende

10 10 resultaterne under forudsætning af højere inflation og rente vist, jf. figuroverskrifterne. Bemærk at for almene boliger er resultatet det samme for den oprindelige og den justerede likviditetsmodel. Figur 3. Oprindelige og justeret likviditetsmodel. Rente 5,5 pct. og inflation 2,5 pct. Rente 6,9 pct. og inflation 2 pct Kr Almen Ejer Ejer justeret Tidshorisont, år Kr Tidshorisont, år Kilde: AE 4. Konklusioner Der er kommet markant ubalance på boligmarkedet, fordi der er sket stramninger i boligejernes økonomi senest i forbindelse med Pinsepakken, mens der ikke er strammet overfor lejerne! Dette udsagn er ikke ukendt fra den offentlige debat, og det efterlader indtrykket af, at nu er det blevet alt for dyrt at bo i ejerbolig sammenlignet med lejebolig. En nøgtern sammenligning af boligudgiften i en nykøbt ejerbolig og i en nyopført almen bolig bekræfter dog ikke udsagnet. En teoretisk opgørelse af boligomkostningerne viser, at boligomkostningen er højere i ejerboligen end i den almene bolig i begyndelsen af den sammenlignede periode, hvorefter boligomkostningen i den almene bolig er højest. By- og boligministeriets likviditetsmodel viser en noget højere likviditetsbelastning i ejerboligen end i den almene bolig. Det er dog væsentligt at skelne mellem likviditetsvirkningen og den faktiske bolig-

11 11 omkostning. I opgørelsen af likviditetsvirkningen indregnes reelt et systematisk kapitaltab ved at bo i ejerboligen, fordi den fremtidige salgsindtægt diskonteres hårdere end udviklingen i ejendomspriserne. Justeres likviditetsmodellen for dette systematiske kapitaltab, således at den i stedet afspejler boligomkostningerne, viser beregningerne, at boligomkostninger i ejerboligerne er lavere end i de almene boliger. Det er i bund og grund ikke overraskende konklusioner. For hvis boligomkostningerne i ejerboligerne var kommet helt ud af trit med det øvrige boligmarkedet, så ville vi ikke have set den faktisk stigning på ca. 10 pct. i huspriserne siden Pinsepakkens vedtagelse. Pinsepakkens relative forøgelse af boligomkostningerne i ejerboliger erhvervet efter medio 1998 har relativt set forbedret de nyere almene boligafdelingers konkurrencesituation de er blevet billigere i forhold til ejerboliger og det kan i nogen udstrækning forventes at modvirke tendenserne til en fortsat seggregering af boligmarkedet. I evalueringen af Byudvalgets initiativer vises det således, at huslejenedsættelser i problemramte almene boligafdelinger kan tiltrække og fastholde ressourcestærke beboere.