Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondsbørsmeddelelse nr.52 / 2010 Hellerup, 28. september 2010 CVR. nr. 29 14 98 60 www.berlin4.dk Hovedpunkter i årsrapport for perioden 1. juli 2009 30. juni 2010 Bestyrelsen i Berlin IV A/S har i dag behandlet og godkendt årsrapporten for perioden 1. juli 2009 30. juni 2010. Resultat før dagsværdiregulering og skat er for perioden DKK 0,3 mio. mod DKK - 12,3 mio. i 2008/09. Lejeindtægter steg med 2,9 % sammenlignet med samme periode sidste år og udgjorde DKK 95,9 mio. Tomgangen er markant reduceret med 26 % til 6,3 % mod 8,5 % 2008/2009. Fluktuationen er ligeledes reduceret væsentligt med 32 % til 12,9 % mod 19,0 % i 2008/09. Årets resultat inklusiv dagsværdiregulering på DKK 47,2 mio. er DKK 43,9 mio. mod DKK 212,1 mio. i 2008/09. Selskabet har i perioden afdraget 10,5 mio. kr. netto på den langfristede gæld. Selskabet er solidt med en egenkapital på DKK 207,7 mio. hvoraf den likvide del udgør ca. 25 %. Egenkapitalen er for perioden negativt påvirket af dagsværdireguleringen af selskabets renteswaps med i alt DKK 41,3 mio. Værdien af renteswaps udgør totalt DKK -126,4 mio. Bestyrelsen indstiller, at der ikke udbetales udbytte Forventninger til regnskabsåret 2010/2011: Den positive udvikling forventes at fortsætte i det t kommende regnskabsår, hvor der forventes et resultat før værdiregulering af ejendomme og kursregulering af gæld og andre finansielle instrumenter og skat på ca. DKK 5-10 mio. Selskabets ordinære generalforsamling afholdes mandag d. 11. oktober kl. 9.00. Hellerup, september 2010 Erik Stannow, formand Kontaktperson: Eventuelle henvendelser vedrørende fondsbørsmeddelelsen rettes til selskabets formand Erik Stannow på telefon + 44 77 17 89 81 04 eller selskabets administrerende direktør Søren Krarup på telefon +45 60 19 64 33.
BERLIN IV A/S Årsrapport 2009/2010 CVR-nr.: 29 14 98 60 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling 11. oktober 2010 dirigent Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010
Årsrapport 2009/2010 LEDELSENS BERETNING Hoved- og nøgletal 3 Berlin IV 5 Selskabets økonomiske udvikling 7 Ejendomsmarkedet i Berlin 9 Porteføljens udvikling 13 Værdiansættelse af ejendomme 15 Forventninger til 2010/2011 16 Risikofaktorer 17 Aktionærforhold 21 Selskabsoplysninger 23 Vederlagspolitik for bestyrelse og direktion 24 Redegørelse om Corporate Governance God selskabsledelse 25 Redegørelse om interne kontroller og risikostyring i forbindelse med regnskabsprocessen 26 Redegørelse om samfundsansvar 28 PÅTEGNINGER Ledelsespåtegning 29 Den uafhængige revisors påtegning 30 REGNSKAB Resultatopgørelse 1. juli 30. juni 32 Totalindkomstopgørelse 1. juli 30. juni 33 Aktiver pr. 30. juni 34 Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 1 af 57
Passiver pr. 30. juni 35 Egenkapitalopgørelse 1. juli 30.juni 36 Pengestrømsopgørelse 1. juli - 30. juni 38 Noter 39 Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 2 af 57
Hoved- og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning 2010. Der henvises til afsnittet om regnskabspraksis i note 2. Koncernen 2009/2010 2008/2009 2007/2008 2006/2007 tkr. tkr. tkr. tkr. RESULTATOPGØRELSE Omsætning 96.393 95.368 95.127 26.380 Resultat før finansielle poster 62.316 46.159 62.762 18.985 Finansielle poster, netto -61.971-58.485-54.441-24.116 Resultat før dagsværdiregulering og skat 345-12.326 8.321-5.131 Værdiregulering af ejendommene 47.174-199.759-73.334 24.395 Resultat før skat 43.905-212.085-65.013 19.264 Årets resultat 43.905-212.085-55.934 15.884 BALANCE Balancesum 1.429.681 1.400.161 1.651.460 2.163.779 Investeringsejendomme til markedsværdi 1.341.582 1.287.722 1.440.903 1.456.220 Egenkapital 207.681 207.461 566.811 610.379 Langfristede forpligtelser 1.052.464 1.062.030 1.057.469 1.025.578 PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet 2.491-1.472-129.588 111.848 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -6.369-43.536-54.945-1.431.824 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -10.548-12.173 193.906 1.433.952 Ændring i likvider -14.426-57.181 9.373 113.976 Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 3 af 57
Koncernen 2009/2010 2008/2009 2007/2008 2006/2007 tkr. tkr. tkr. tkr. NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 4,36% 3,30% 3,80% 0,88% Soliditetsgrad 14,53% 14,82% 34,32% 28,21% Forrentning af egenkapital før dagsværdiregulering 0,17% -3,18% 1,41% -1,68% Forrentning af egenkapital efter dagsværdiregulering 21,15% -54,78% -9,50% 5,20% Indre værdi pr. aktie 0,70 0,70 1,92 2,07 Indtjening pr. aktie (EPS) 0,15-0,72-0,20 0,05 Aktiekurs, ultimo 0,35 0,57 2,00 - Antal medarbejdere 0,5 0,2 0 0 Afkast på ejendomsporteføljen 3,3% -16,5% -3,9% 1,1% IKKE FINANSIELLE NØGLETAL Tomgang - Boliger, kvm. 8.969 12.545 14.841 18.760 Tomgang - Boliger, t.kr. 4.667 5.798 7.409 6.848 Tomgang - Boliger, i %. (kvm.) 5,4% 7,5% 9,0% 10,3% Tomgang - Erhverv, kvm. 3.894 4.775 2.815 3.286 Tomgang - Erhverv, t.kr. 2.276 2.537 1.856 2.508 Tomgang - Erhverv, i %. (kvm.) 10,6% 12,8% 7,7% 10,1% Tomgang - I alt, kvm 12.864 17.319 17.656 24.389 Tomgang - I alt mio. kr. 7,3 8,7 9,8 11,3 Tomgang - I alt i % (kvm.) 6,3% 8,5% 8,8% 12,0% Samlet akkumulerede fluktuation i %. 12,9 19,0 21,3 * Antal kvm - Boliger 167.605 167.265 164.030 148.996 Antal kvm - Erhverv 36.881 37.390 36.463 32.345 Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Boliger, kr. 450 440 445 404 Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Erhverv, kr. 755 776 762 763 Restancer - Boliger, % af lejeindtægt for boliger 2,2% 2,6% Restancer - Erhverv, % af lejeindtægt for erhverv 4,5% 10,9% *: Kalenderåret Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 4 af 57
Berlin IV Berlin VI A/S ejer og driver en portefølje af fortrinsvis boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen er indkøbt i løbet af 2006 og 2007 og er finansieret via egenkapital og fastforrentede 1. prioritetslån hos tyske hypotekbanker. Den overordnede strategi for ejendomsporteføljen er at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en horisont på 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Selskabet har gennem hele året arbejdet målrettet mod at forbedre driften via en reducering af tomgang, fluktuation og restancer og samtidigt reduceret omkostningerne forbundet med selskabets og ejendommenes drift i såvel Danmark som Tyskland. Som et led i at styrke disse bestræbelser blev Søren Krarup pr. 1. oktober 2009 ansat som administrerende direktør i selskabet. En væsentlig forudsætning for at forbedre driften har været at sikre den fornødne likviditet til at gennemføre en lang række moderniseringer og renoveringer af såvel enkelte lejligheder som bygninger. Likviditeten er blevet tilvejebragt via forhandlinger med selskabets tyske banker, og der er indgået aftaler, som har sikret den nødvendige likviditet til at eliminere det ophobede renoveringsbehov i porteføljen. Forhandlingerne har desværre taget længere end forventet, der er opnået aftale med to banker og aftale med den sidste forventes indgået snarest. En del af renoveringsarbejderne er således igangsat men ikke afsluttet inden for regnskabsåret. Selskabet har i årets løb igangsat renoveringen af i alt 100 lejligheder, hvoraf de 62 er færdigrenoverede indenfor regnskabsåret, og de resterende 38 fortsat er under renovering. 60 af de færdigrenoverede lejligheder er udlejet. Genudlejningsprisen for disse enheder har i gennemsnit ligget 27 % højere end den tidligere lejeindtægt. Endvidere har vores fokus udmøntet sig i en markant positiv udvikling i såvel tomgang som fluktuation, der er nærmere beskrevet i afsnittet "Porteføljens udvikling" ligesom genudlejningsprisen pr. kvm. overstiger de hidtidige lejepriser. Ejendomsmarkedet i Berlin har i regnskabsåret fortsat været påvirket af de forgangne års finanskrise, dog med de første tegn på bedring. Indenfor enkelte segmenter - særligt investeringsejendomme med særdeles god beliggenhed og/eller med en mindre volumen - er der således konstateret stigende priser. Dog er der forsat forskelle i prisudviklingen i Berlins forskellige områder, og selve transaktionsmarkedet er fortsat præget af en vis tilbageholdenhed. I perioden har selskabet ført forhandlinger med de oprindelige sælgere af ejendommene omkring tilbagetrædelse fra en aftale om køb af en ejendom og en række andre tvister, der relaterer sig tilbage til indkøbet af porteføljens ejendomme. Der er således fundet en forligsmæssig løsning omkring lejegarantier, krav i henhold til refusionsopgørelser samt notarudgifter. Med forliget har selskabet elimineret en væsentlig risikofaktor samt styrket likviditetsberedskabet med 19,0 mio. kr., - der dog først er tilgået selskabet efter regnskabsårets udløb. Ud over en styrkelse af selskabets frie likvider, indebærer forliget økonomisk en regulering af såvel tilgodehavender og hensættelser til imødegåelse af tab. Nettopåvirkningen af årets resultat er en negativ engangseffekt på 3,6 mio. kr. Difference i forhold til tidligere udmelding herom skyldes, at der tidligere har været hensat for store beløb til imødegåelse af tab. Det styrkede likviditetsberedskab betyder, at selskabet fremadrettet kan arbejde med en mere aktiv porteføljepleje - herunder bl.a. udbygning af uudnyttede tagrum, udnyttelse af attraktive byggemuligheder, frikøb af lejemål, opdeling i ejerlejligheder, ombygning af erhverv til bolig m.v. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 5 af 57
Selskabet har i årets løb genforhandlet aftalen med den tyske administrator, hvilket bl.a. medfører en reduktion af det faste administrationshonorar til gengæld for en række incitamenter, som alle har til formål at optimere og forbedre driften i selskabets ejendomme samt at skabe mest muligt sammenfald mellem Selskabets og administrators interesser. Herudover har selskabet tilpasset aftalen med Dan-Ejendomme A/S. Med henblik på at højne informationsniveauet til selskabets aktionærer og interessenter er der i årets løb blevet lanceret et Nyhedsbrev, med det formål at tilvejebringe relevant information om selskabets egne aktiviteter samt at tilbyde en mere detaljeret information om ejendomsmarkedet i Tyskland og Berlin i særdeleshed. Næste nummer vil forventeligt udkomme i november/december 2010. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 6 af 57
Selskabets økonomiske udvikling Selskabets resultat før finansielle poster og dagsværdireguleringer i 2009/2010 blev DKK 62,3 mio. mod DKK 46,2 mio. året før. Stigningen skyldes primært et markant lavere omkostningsniveau og en forbedret tomgangsprocent. Samlet steg lejeindtægterne i 2009/2010 med 2,9 % og udgør DKK 95,9 mio. mod DKK 93,2 mio. året før. Det ordinære resultat før dagsværdiregulering og skat blev et overskud på DKK 0,3 mio. mod et underskud på DKK 12,3 mio. året før. Resultatet er i overensstemmelse med ledelsens seneste udmelding. Det ordinære resultat før skat blev et overskud på DKK 43,9 mio., negativt påvirket af resultatet af forliget vedrørende selskabet Greta 60 på DKK 3,6 mio. og positivt påvirket af en værdiændring af ejendommene på DKK 47,2 mio. De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.429,7 mio., som pr. 30. juni 2010 hovedsageligt bestod af ejendomme samt indeståender på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgjorde DKK 207,7 mio., svarende til en soliditetsgrad på 14,5 %. Selskabet har i perioden afdraget 10,5 mio. kr. på den langfristede gæld. Værdien af selskabets ejendomme er tillagt de afholdte omkostninger til forbedringer, idet det er bestyrelsens vurdering, at den bogførte værdi af ejendommene herefter er udtryk for dagsværdien. Bestyrelsen anser udviklingen i resultatet før værdiregulering, nedskrivning og skat for tilfredsstillende. Det skal endvidere påpeges at der i periodens resultat er indeholdt en engangsregulering af fællesudgifterne til tomme lejligheder med en negativ påvirkning på DKK 3,7 mio. vedrørende tidligere års drift. Det vurderes samtidigt, at der i perioden er foretaget tiltag, som på sigt vil føre til en yderligere forbedring af de fremtidige resultater. De tyske banker har vist stor imødekommenhed overfor selskabet. Selskabet er fortsat i nogen grad afhængigt af, at de tyske banker fremadrettet udviser fleksibilitet omkring lånevilkår for at sikre den nødvendige likviditet til, at selskabet er i stand til at foretage investeringer og gennemføre vedligeholdelsesarbejder i porteføljen. Det er bestyrelsens klare opfattelse, at det er en forudsætning for de tyske bankers imødekommenhed og fleksibilitet at selskabet pt. afstår fra at udbetale udbytte. På denne baggrund samt et behov for at styrke selskabets likviditetsberedskab anbefaler bestyrelsen generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte for året 2009/2010. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 7 af 57
RESULTATOPGØRELSE Koncernens samlede lejeindtægter blev 2,9 % højere til DKK 95,9 mio. og er i overensstemmelse med forventningerne. Omkostningerne er 15,1 mio. kr. lavere end sidste år, hvilket primært kan henføres til lavere løbende hensættelse til tab på debitorer med DKK 15,6 mio. og en engangspåvirkning af tidligere års tomgangsomkostninger med DKK 3,7 mio. samt et generelt lavere omkostningsniveau blandt andet som følge af nyforhandlede administrative kontrakter. Selskabets nettorenteindtægter har været på niveau med det forventede. Koncernens resultat før finansielle poster og dagsværdireguleringer i 2009/2010 blev DKK 62,3 mio. mod DKK 46,2 mio. i 2008/2009. Det ordinære resultat før skat blev et overskud på DKK 43,9 mio. mod et underskud på DKK 212,1 mio. i 2008/2009. Selskabet har indhentet en ekstern Desk Top vurdering af porteføljens ejendomme fra Jones Lang Lasalle. På baggrund af vurderingen og de generelle markedsforhold er det bestyrelsens vurdering, at ejendomsværdierne på de 136 ejendomme ultimo regnskabsåret 2009/2010 opgøres til en markedsværdi på DKK 1.341,6 mio. mod DKK 1.287,7 mio. året før. Der henvises til afsnittet Værdiansættelse af ejendomme og til regnskabets note 12 for yderligere omkring værdiansættelsen. BALANCE De samlede aktiver andrager i alt DKK 1.429,7 mio., som pr. 30. juni 2010 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgør DKK 207,7 mio. svarende til en soliditetsgrad på 14,5 %. PENGESTRØMME Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var DKK 2,5 mio. og fra investeringsaktiviteten DKK -6,4 mio. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var DKK -10,5 mio. Koncernens likvider blev derfor formindsket med DKK 14,4 mio. til i alt DKK 51,7 mio. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Der er efter årsregnskabets afslutning igangsat renovering af yderligere 12 lejligheder. Selskabet har efter årsregnskabets afslutning modtaget indbetaling af DKK 19,0 mio. som følge af det indgåede forlig. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 8 af 57
Ejendomsmarkedet i Berlin Ejendomsmarkedet i Berlin bærer fortsat præg af eftervirkningerne fra de seneste års finans- og kreditkrise, dette påvirker dog primært selve transaktionsmarkedet, hvor der endnu er en vis tilbageholdenhed at spore. Transaktionsvolumen for udlejningsejendomme i Berlin er dog stigende, og der kunne således fra 2008 til 2009 konstateres en stigning i antal handlede boligenheder fra 2.400 til 11.600 og i værdi fra 0,13 til 0,52 mia. Euro (kilde Jones Lang Lasalle). På trods af denne stigning i volumen af transaktionerne er der fortsat et stykke vej til den volumen, som blev handlet i årene 2005-2007 og det er fortsat vanskeligt at bedømme udviklingen i markedsprisen, idet en del af transaktionerne har været tvangsrealisationer. Udviklingen fra 2009 er fortsat i første halvår af 2010 og der er blandt en række anerkendte aktører på markedet enighed om, at prisudviklingen har stabiliseret sig og sågar inden for visse segmenter og geografiske områder har udviklet sig i positiv retning. Den positive trend fra Berlin afspejles generelt i de målinger af investeringsklimaet/forventningerne i branchen for hele Tyskland, som løbende offentliggøres på www.immokonjunktur.de. I modsætning til transaktionsmarkedet har boliglejemarkedet i Berlin vist sig resistent overfor de seneste års økonomiske krise og udvikler sig fortsat i en positiv retning. Der kunne således fra 1. til 2. halvår af 2009 konstateres en generel stigning i lejeprisen på udbudte lejligheder i Berlin på ca. 4,7 % - I Berlin IV har vi i løbet af regnskabsåret øget den gennemsnitlige pris per udlejet boligkvadratmeter for hele porteføljen med ca. 1,9 %. En del af denne udvikling kan henføres til, at vi har fået afhjulpet en del af det renoveringsmæssige efterslæb, som hidtil har præget udviklingen i porteføljen, men den positive trend kan endvidere henføres til stærkt fokus på netop udlejning og korrekt prissætning af udbudslejen, og som en naturlig følge af den fortsat stærke efterspørgsel på lejeboliger i Berlin. Erhvervslejemarkedet i Berlin har i lighed med transaktionsmarkedet været præget af den økonomiske usikkerhed og markedsprisen har flyttet sig markant i nedadgående retning, bl.a. som følge af en stigning i antallet af konkurser blandt mindre erhvervsdrivende samt et fald i efterspørgslen på erhvervslokaler. I løbet af regnskabsåret har vi i porteføljen kunnet konstatere et fald i udviklingen af den gennemsnitlige pris per udlejet erhvervskvadratmeter for hele porteføljen med 1,7 %. Positivt er det dog, at vi kan konstatere et fald i tomgangen. På trods af de fortsatte efterveer af finans- og kreditkrisen er det bestyrelsens vurdering, at ejendomsporteføljen rummer et potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for Berlin samt et efterslæb i forhold til andre europæiske storbyer. Bestyrelsen forventer således, at både lejen og markedsprisen for ejendommene i porteføljen vil være stigende inden for investeringshorisonten. Forventningerne om stigende markedspriser er blandt andet begrundet i de konjunkturmålinger og statistiske data (www.berlin.de) som er til rådighed samt nedenstående forhold: o o Ejendomsmarkedet i Berlin er i øjeblikket blandt de billigste i Europa. Det betyder, at ejendommene i porteføljen giver et attraktivt afkast set i forhold til andre europæiske hovedstæder. Berlin byder på en af de højeste afkastprocenter på boligejendomme i Europa. Berlin er hovedstad i Europas stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU. o o o Den tyske økonomi er inde i en positiv udvikling og har senest for 2. kvartal 2010 udvist en positiv vækst på 2,2 %. Berlin er den største tyske by med 3,4 mio. indbyggere næsten det samme som Hamborg, Frankfurt og München tilsammen. Arealmæssigt er Berlin endvidere den næststørste hovedstad i Europa efter London. Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt uddannelses- og forskningsinstitutioner. Udflytningen af regeringen til Berlin vil fremover fortsat føre til at flere og flere relaterede virksomheder vil etablere sig i byen. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 9 af 57
o o o o De lave etableringsomkostninger i Berlin har tiltrukket mange nye virksomheder især inden for medie, kultur, hightech og biotech. Antallet af indbyggere i Berlin er stigende, og flere og flere lever alene, hvilket betyder større efterspørgsel efter lejligheder. Der har i de seneste ti år været en lav byggeaktivitet i boligsektoren samtidig med, at antallet af husstande stiger. Det betyder, at der i de kommende fem år forventes at blive mangel på boliger. Der er et meget solidt marked for lejeboliger 86 % af alle berlinere bor til leje. INVESTERINGSSTRATEGI Berlin IV porteføljen består af 136 ejendomme med i alt 2.509 boligenheder og 273 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet 206.649 kvm. Af de 136 ejendomme er 135 beliggende i Berlins 12 centrale distrikter, mens en enkelt ejendom ligger i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er stort i Berlin og risikoen er forholdsvis lille. Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder forventes at sikre selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne. I lyset af de aktuelle forhold på ejendomsmarkedet i Berlin, hvor der pga. finanskrisen har været en periode med stagnerende til faldende priser, må det forventes, at Berlin IV A/S' investeringsstrategi bliver mere afventende, og der imødeses et længere og sejere forløb end forventet på det tidspunkt, hvor ejendommene blev indkøbt og selskabet grundlagt. Den overordnede strategi for ejendomsporteføljen er dog fortsat at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en horisont på ca. 10 år, hvorefter selskabet forventes at afhænde ejendomsporteføljen. Som følge af den realiserede forbedring af driften og forbedringen af selskabets likviditetsberedskab vil selskabet fremadrettet arbejde med en mere aktiv porteføljepleje i bestræbelserne på at fortsætte den positive udvikling og realisere porteføljens potentiale. FINANSIERING & LIKVIDITET Likviditet er efter de seneste års økonomiske uro fortsat et nøgleord i forbindelse med driften af selskabet, idet der generelt hos långivere, såvel i Danmark som Tyskland kan konstateres en tilbageholdenhed med etableringen af nye kreditfaciliteter. Ejendomsporteføljen i Berlin IV er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering uden hæftelse i moderselskabet. Datterselskaberne har optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK 1.067 mio. som lån i tre tyske banker. Disse 1. prioritetslån har alle en fast rente i intervallet 3,96 % til 4,84 %, ekskl. en margin på ca. 1,0 % til bankerne. Finansieringen er således robust overfor en eventuel stigning i renteniveauet. Cirka 17 % af lånene skal refinansieres i løbet af 2012 og resten i 2016/17. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 10 af 57
Selskabet har allerede på nuværende tidspunkt indledt en dialog med en række långivere omkring vilkår for en refinansiering af de lån, som udløber i 2012 i bestræbelserne på at udnytte det nuværende gunstige renteniveau og reducere selskabets renteudgifter. Vi forventer at kunne melde de endelige resultater heraf ud i god tid inden de respektive lån udløber. Trods en egenkapital på DKK 207,7 mio. og en likviditet på DKK 51,7 mio. er den operationelle likviditet stram og der er fortsat fokus på at sikre, at den fornødne likviditet står til rådighed til at sikre selskabets udvikling. Selskabet har i løbet af regnskabsåret overfor bankforbindelserne demonstreret evnen til at skabe en positiv udvikling, og der er dermed skabt tillid til og en forståelse for, at der i perioder kan være behov for at relaksere på lånevilkårenes bestemmelser om afdrag, sikkerhedsstillelse og øvrige betingelser, for at understøtte den positive udvikling. Bestyrelsen gør i den forbindelse opmærksom på, at der udestår en aftale med en af bankerne, denne forventes indgået snarest. Såfremt bankernes indstilling ændres, vil det have en negativ påvirkning på selskabets likviditet. KONCERNSTRUKTUR PR. 30. JUNI 2010 Berlin IV A/S (Danmark) 100% 100% Griffin Flats IV Verw altungs GmbH 100% Griffin Flats IV GmbH (Tyskland) Berlin 42 ApS (Danmark) (2) 94% 94% 94% 94% 94% 94% 94% 94% 94% Griffin Flats IV Straßmannstraße 6 GmbH & Co. KG Greta 36. Vermögensverw altungs GmbH Greta 45. Vermögensverw altungs GmbH Greta 47. Vermögensverw altungs GmbH Griffin Flats IV Straßmannstraße 8 GmbH & Co. KG Greta 15. Vermögensverw altungs GmbH Greta 40. Vermögensverw altungs GmbH Greta 46. Vermögensverw altungs GmbH Greta 48. Vermögensverw altungs GmbH 6% 6% Gefiplan GmbH & CO. Vermögensverw altungs KG BHE 2 ApS (1) (1) Det grå felt i ovenstående figur angiver, hvilke selskaber der indgår i koncernregnskabet. (Note 1) Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til disse aktier og Griffin Flats IV Berlin GmbH har en løbende, uigenkaldelig option på køb af aktierne for 89.494 kr. (12.000 euro). Ejerne af aktierne har hver en begrænset ret pr. år på 12.000 euro (89.494 kr.) til overskud eller tab. (Note 2) Berlin 42 ApS er stiftet den 3. juli 2009 med det formål at investere direkte eller indirekte i ejendomme, herunder ved ejerskab af aktier og eller anparter i andre selskaber eller på anden vis. Selskabet har i regnskabsåret købt aktier i 5 tyske selskaber. Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til disse aktier. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen i Berlin er koncernens hovedaktivitet fordelt således på koncernens virksomheder: Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 11 af 57
Griffin Flats IV GmbH Selskabet har til formål at være ejer af 94 % af aktiekapitalen i Greta-selskaberne og eje udlejningsejendomme samt være moderselskab i den tyske sambeskatning. De underliggende dattervirksomheder har alle til formål at eje og udleje boligejendomme. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 12 af 57
Porteføljens udvikling Der har i perioden ikke været til- eller afgang til porteføljen og differencen i forhold til tidligere år i fordelingen af kvadratmeter mellem bolig og erhverv skyldes, at selskabet aktivt arbejder mod at ændre benyttelsen til boligformål. Tomgangen målt på antal ledige kvadratmeter var pr. 30. juni 2010 6,3 %, fordelt med 5,4 % på boliger og 10,6 % på erhvervslejemål. Sammenlignet med sidste år er der tale om et fald fra 8,5 %, fordelt med 7,5 % på boliger og 12,8 % på erhvervslejemål. Sammenlignet med sidste år er antallet af tomme kvadratmeter faldet med 4.456 kvm. svarende til et fald på 2,2 procentpoint eller 25,9 % af sidste års antal tomme kvadratmeter. Værdien af den aktuelle tomgang udgør på årsbasis DKK 7,3 mio. mod DKK 8,7 mio. i 2008/2009. Faldet i antal tomme kvadratmeter udløser en omsætningsfremgang på DKK 1.4 mio. sammenlignet med sidste år. Udviklingen de seneste 3 år ses nedenfor. Værdien af en forbedret tomgang i mio. kr. 2,00 1,50 Bolig 1,00 Bolig 0,50 - Erhverv 07/08 08/09 09/10 Erhverv (0,50) (1,00) Bolig Erhverv Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 13 af 57
Total Treptow Köpenick Tempelhof-Schöneberg Steglitz Zehlendorf Spandau Reinickendorf Pankow Neukölln Mitte Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Friedrichshain-Kreuzberg Charlottenburg - Wilmersdorf Berliner Umland UDVIKLINGEN I FLUKTUATIONEN En faldende fluktuation betyder færre ledighedsdage og færre udgifter til løbende istandsættelse, udlejningshonorar m.v. Den akkumulerede fluktuation har i perioden udviklet sig gunstigt, fra 19,0 % til 12,9 % 3,0% Fluktuation Berlin IV A/S 2,5% 2,0% 1,5% Akk. 08/09:19,02% 1,0% 0,5% 2008/2009 2009/2010 0,0% NØGLETAL FOR EJENDOMMENE Nøgletallenes geografiske fordeling vises nedenfor: Indenfor de enkelte områder i Berlin er der en betydelig variation i tomgang og udlejningspriser, hvilket fremgår af nedenstående figur. Område Antal Boliger 8 162 376 54 33 484 437 157 121 157 182 317 21 2.509 Antal Erhverv 1 37 19 5 2 42 37 30 11 17 15 47 10 273 Bolig kvm 694 10.877 22.520 4.069 2.092 33.460 28.997 11.714 8.173 9.788 11.445 21.925 1.851 167.605 Erhvervs kvm 64 8.617 2.291 678 498 5.232 3.234 3.308 892 1.968 1.694 7.187 1.218 36.881 Tomgang - bolig 0,0% 3% 2% 3% 3% 4% 5% 8% 13% 10% 9% 5% 5% 5,4% Tomgang - erhverv 0,0% 7% 12% 0% 0% 13% 10% 5% 32% 19% 0% 10% 37% 10,6% Udlejningspris per. Kvm bolig - kr. 497 511 521 382 511 408 412 479 409 408 501 449 526 450 Udlejningspris per. Kvm erhverv - kr. 268 1.047 468 752 363 849 702 682 479 560 764 585 730 755 Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 14 af 57
Værdiansættelse af ejendomme Værdiansættelse af selskabets ejendomme sker med udgangspunkt i en bruttoafkastmodel idet denne, uanset udviklingen i markedets transaktionsvolumen, renteniveau m.v., tager udgangspunkt i aktuelle lejeindtægter og er en udbredt værdiansættelsesmodel på det tyske marked. I bestræbelserne på at skabe størst mulig sikkerhed omkring fastsættelse af værdien af ejendomsporteføljen, har selskabet ladet det anerkendte valuarfirma Jones Lang Lasalle supplere den af selskabet udarbejdede værdiansættelse ved at foretage en Desk Top vurdering af de enkelte ejendomme. Denne vurdering baserer sig på en 10-årig fremtidsdiskontering af det løbende cash-flow fra ejendommene. En skrivebordsvurdering vil altid være behæftet med usikkerhedsfaktorer og kan derfor ikke stå alene. Vurderingen er således blevet suppleret med markedsinformationer, selskabets egne betragtninger samt input fra de skønsmænd, der som led i de enkelte låneaftaler med regelmæssige mellemrum vurderer værdien af ejendommene ud fra et belåningssynspunkt. På baggrund heraf samt en konservativ holdning hos bestyrelsen til fastsættelsen af ejendomsværdierne har bestyrelsen trods en markant positiv udvikling i såvel de løbende pengestrømme, som andre nøgletal, besluttet at optage de 136 ejendomme ultimo regnskabsåret 2009/2010 indregnet til en markedsværdi på DKK 1.341,6 mio. mod DKK 1.287,7 mio. året før. Porteføljens værdi har således udviklet sig med DKK 53,9 mio. hvilket primært kan henføres til årets dagsværdiregulering af selskabets ejendomme på DKK 47,2 mio. Ejendommenes markedsværdi DKK 1.341,6 er baseret på en gennemsnitlig faktor på 13,7 svarende til et bruttoafkast på 7,3 % mod faktor 13,5 i 2008/2009. Faktorerne opgøres som markedsværdi i forhold til faktisk lejeindtægt. Ændredes faktoren med 1 point, ville værdiansættelsen af porteføljen ændres med DKK 98 mio. Det er bestyrelsens opfattelse, at det i dagens volatile marked ikke er muligt at fastlægge ejendommenes værdi med stor præcision, uanset at der bruges mange ressourcer herpå. Det understreges derfor, at værdien er fastsat i et volatilt marked med en meget beskeden omsætning. Værdiansættelsen er således behæftet med naturlig usikkerhed i såvel opadgående som nedadgående retning. Usikkerhed ved indregning og måling af ejendomme Ændring i faktor -1,5-1,0-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 Faktor 12,2 12,7 13,2 13,7 14,2 14,7 15,2 Bruttofaktor 8,2 7,9 7,6 7,3 7,0 6,8 6,6 Teoretisk markedsværdi (DKK mio.) 1.195 1.244 1.293 1.342 1.391 1.440 1.489 Ændring i markedsværdi (DKK mio.) 147 98 49 0 49 98 147 Kalkuleret egenkapital (DKK mio.) 61 110 159 208 257 306 355 Bogført værdi (kr./m2) 5.842 6.082 6.321 6.561 6.800 7.040 7.279 Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 15 af 57
Forventninger til 2010/2011 Selskabet forventer at fortsætte den positive udvikling, der er igangsat i det forløbne regnskabsår og vil fortsat gennemføre renoveringer og moderniseringer i porteføljen og effektivisere driften med henblik på yderligere at forbedre porteføljens værdi og selskabets resultat. Selskabet forventer for det kommende år en lejeindtægt på omkring DKK 100 mio. og et resultat før værdiregulering af ejendomme og kursregulering af gæld og andre finansielle instrumenter og skat på ca. DKK 5-10 mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2009/2010 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 16 af 57
Risikofaktorer Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapporteringen fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående risici. DRIFTSRISICI Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter. Lejeindtægter Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne. For det første antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet. Det bemærkes, at en udlejer alene har et begrænset retskrav på regulering af huslejen, som følge af stigende omkostninger. Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering og forbedring forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud over hvad den almindelige regulering giver grundlag for og danne grundlag for nyudlejningspriser i den øvre ende af markedet. Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for huslejestigninger, ligesom en reduktion af antallet af ledige boliglejemål i Berlin kan føre til en begrænsning i den almindelige markedsprisdannelse. Vedligeholdelse og forbedringer Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning. Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppebære budgetterede lejeindtægt, vil der være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. Såfremt likviditetsbegrænsninger medfører, at de planlagte vedligeholdelses og forbedringsarbejder ikke kan afholdes, vil dette medføre en tilsvarende risiko. Driftsomkostninger Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau samt antallet af ledige lejemål. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 17 af 57
MARKEDSRISICI Til Berlin IV s aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier; Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi Påvirkning af ejendommenes driftsresultater Køb og salg af ejendomme Finansielle risici Lovgivning og skat Andre risikoforhold I løbet af året gennemgår og vurderer bestyrelsen relevante risikoområder for Berlin IV på grundlag af redegørelser fra direktionen Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag af ejendommenes løbende driftsoverskud samt et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme af samme karakter. Fremtidige investorers krav til nettoforrentning ved investering i nye ejendomme (det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt over for udviklingen i renteniveauet, inflationen, valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende ejendomme. En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil ligeledes influere på den forventede refinansiering af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse eksterne risici ikke risikoafdækkes. Påvirkning af ejendommenes driftsresultater De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvirket af ændringer i: Samfundsøkonomien Udlejningsprocenten Kundernes betalingsevne Reguleringer i lejeindtægter samt Omkostninger til drift og vedligeholdelse Berlin IV s økonomistyring er i samarbejde med den lokale forvalter og den danske administrator tilrettelagt med fokus på driftsresultatet af den enkelte ejendom, og Berlin IV s udarbejdede detaljerede budgetter, estimater og prognoser på månedsbases for de enkelte ejendomme i porteføljen. En negativ udvikling i ejendommenes driftsresultat påvirker koncernens resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen negativt. Samfundsøkonomien Berlin IV er i lighed med resten af det globale ejendomsmarked påvirket af den krise, der ramte den finansielle sektor i 2008. Krisen har blandt andet udviklet sig til en økonomisk og likviditetsmæssig krise, der har medført et fald i markedsprisen på investeringsejendomme og har reduceret adgangen til finansiering. Den fremtidige udvikling i den globale finansielle og økonomiske krise er fortsat præget af uvished og selvom der på visse områder spores en begyndende optimisme er det opfattelsen, at det ikke kan udelukkes, at en forværring af den aktuelle situation vil kunne påvirke Berlin IV fremover. Udlejningsprocenten Det er Berlin IV s strategi at renovere og forbedre porteføljens ejendomme med henblik på at optimere udlejningsprocenten. Der er dog ikke sikkerhed for, at en ejendom, der i dag vurderes velbeliggende også i fremtiden vil have samme potentiale for en øget udlejningsprocent. Dette kan påvirke porteføljens resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen negativt. Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der endvidere usikkerhed om boligen kan genudlejes og til hvilken leje. Genudlejningsrisikoen er udover beliggenhed, kvalitet og lejeniveau også påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet, som dog har størst effekt på erhvervslejemål. Genudlejningsrisikoen påvirker udlejningsprocenten og kan derved påvirke resultatet og den økonomiske stilling. Berlin IV A/S Årsrapport 2009/2010 18 af 57