Byens Ejendom Videnscenter for Byudvikling Juridiske udfordringer i forbindelse med tagboliger
Århus Sønder Allé 9 8000 Århus C Tlf: +45 89 31 90 00
Etablering af tagboliger Beboelse- og erhvervsejendomme Tilførelse af en eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller I en eller flere nye etager Opdeling kan finde sted efter den 1. juli 2004, jfr. Ejll. 10. - tw@abel.dk
4
Statusændring Eksisterende boliger og status berøres ikke Mulighed for at opdele - uanset opførelsestidspunkt - hvis bygningen efter 1. juli 2004 tilføres nye tagboliger i tagetagen eller en eller flere nye etager - såvel eksisterende som nye boliger skal bruges til helårsbeboelse Eksisterende boliger skal udgøre en samlet ejerlejlighed, - medmindre bygningen er et to-familieshus eller bygningen er en fredet ejendom - tw@abel.dk
Etablering af tagboliger i eksisterende ejerforeninger Beslutningsgrundlag Ejll. 7a - 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer skal stemme for såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal eventuel ekstraordinær generalforsamling Skattemæssige forhold i forbindelse med afståelse af tagrum Bindende ligningssvar vedrørende afståelse af loft i en ejerlejlighedsejendom (SKM.2003.357) 6
Det fastslås, at ejerforeningen er et selvstændigt skattesubjekt, jfr. Sel. 1, stk. 1, nr. 6. Et endnu ikke udstykket loftrum må henregnes til ejendommens fælles bestanddele. Fortjeneste ved salg af loftrum henføres til de enkelte medlemmer af ejerforeningen som rette indkomstmodtager. Et endnu ikke udstykket loft anses for en delafståelse, idet loftet må anses for at være en integreret del at de enkelte lejligheder. 7
I det omfang den enkelte beboelseslejlighed har tjent til bolig for ejeren er en delafståelse skattefri, jfr. Ejendomsavancebeskatningsloven Afståelse af udstykkede tagetagelejligheder beskatning finder sted hos ejerforeningen Ejerlejlighedsforening handler udenfor normalrådet for ejerlejlighedsforeninger. (Landsskatterettens afgørelse af 02.02.2016 sag nr. 14-4309694) 8
Afståelse af byggeret Bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet (TFS.2004.226) Ejere af beboelseslejligheder som opfylder betingelserne i Ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 1, vil være skattefri af deres andel af vederlaget for afståelse af byggeretten til opførelse af ny ejerlejlighed i ny tagetage på ejerlejlighedsejendommen. Det er forudsat, at den enkelte ejere alene modtager en del af salgsprovenuet svarende til fordelingstallet for det pågældende lejlighed. Ligningsrådet lagde følgende til grund - Ejerforeningen er et selvstændigt skattesubjekt. 9
- Rette indkomstmodtager er de enkelte ejerlejlighedsejere, idet loftet endnu ikke er opdelt. Der er tale om delafståelse. Ejerforeningen optræder ved et salg som fuldmægtig for ejerne. Det lægges til grund, at skatteyder har beboet beboelseslejligheden, og derfor kan foretage skattefri afståelse efter Ejendomsavancebeskatningsloven. Skat i det omfang boligen ikke har tjent til beboelse. Skat hos ejerne/ejerforeningen i det omfang afståelse finder sted efter udstykning har fundet sted. 10
Private andelsboligforeninger og udnyttelse af tagetage Boligforeningen kan stå selv for udstykning og et senere salg - Andelsboligforeningen er bygherre - Andelsboligforeningen har den fulde risiko for projektets gennemførelse Andelsboligforeningen kan afstå arealet til en investor Endelig opdeling af ejerlejligheder kan først finde sted, når ejerlejlighederne er indrettet Salg skal være betinget af, at der sker ombygning og opdeling 11
Der oprettes en ejerforening, hvilket medfører, at der vil være 2 foreninger i ejendommen Der etableres 2 administrative enheder Samvirket vil have forskellige vedtægter med forskellige beslutningsprocedurer - Forskellige reaktionsmuligheder i tilfælde af misligholdelse - Ejendommens værdi og prisfastsættelse efter Andelsboligforeningsloven - Mulig nedbringelse af eksisterende belåning 12
Skattemæssige forhold andelsboligforeningen driver erhverv Landsskatterettens kendelse af 26. juni 2007 (SKM 2007.462) Ophørsbeskatning i forbindelse med delsalg af loftareal i andelsboligforeningen. Ejendommen har 25 beboelseslejligheder, 3 erhvervslejemål og 6 garager. Andelsboligforeningen oppebærer desuden lejeindtægter fra erhvervslejere samt 3 beboelseslejligheder. Landsretten fastslår At andelsboligforeningen, der er skattepligtig efter Sel. 1, stk. 1, nr. 6, er skattepligtig af fortjeneste ved afhændelse og afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed ved ophør med drift af erhvervsmæssig virksomhed (Sel. 5, stk. 4 og 6) 13
Ophørsbeskatningen i dette tilfælde skal ske efter principperne i Ejendomsavancebeskatningsloven. Det er således den del af avancen, der kan henføres til den del af ejendommen, der på tidspunktet efter 18. maj 1994 har været udlejet til ikke andelshavere, som skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det lægges til grund, at der ved den påtænkte afståelse var tale om et delsalg af ejendommen, og da lejemålet i ejendommen har været og fortsat er udlejet til andre andelshavere (det er underordnet om erhvervet er udført fra de loftslokaler som afstås). 14
Overdragelsesaftale mellem ejerforeningen og entreprenør Fastlæggelse af vilkår: Overtagelsesdag og dispositionsret Købesum Tilbehør Forsikring Overtagelse, aflevering og risikoovergang Refusionsopgørelse og forbrug Servitutter Handelsomkostninger 15
Sikkerhed i de enkelte ejerlejligheder Etablering af beboelseslejligheder i loftsrumene Eventuel udskiftning af tag Forsikring og sikkerhedsstillelse Tidsplan Fordelingstal og opdeling af ejerlejligheder Dagbøder Tinglysning/fuldmagter Relaksation af pant i de enkelte lejligheder Uskadelighedsattest 16