Ejendomsselskaber - under finansielt tilsyn December 2013 FAIF
FAIF-loven Den 22. juli 2013 trådte en ny lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. ( FAIF loven ) i kraft. Loven implementerer et EU Direktiv, der blev vedtaget som en direkte konsekvens af Finanskrisen og den negative påvirkning, som navnlig hedgefonde i nogen tilfælde havde på krisens omfang og udvikling. Direktivet og loven har imidlertid et anvendelsesområde der række langt videre end hedgefonde, og efter lovens ikrafttræden har Finanstilsynet også offentliggjort Spørgsmål Svar, der gør det klart at loven som udgangspunkt også omfatter ejendomsselskaber. De ejendomsselskaber der er omfattet af loven og som dermed efter loven udgør alternative investeringsfonde ( AIF er ) har indtil den 22. juli 2014 til at opfylde lovens krav, dvs. enten (i) registrering, (ii) indgå aftale med en forvalter af alternative investeringsfonde (en FAIF ), eller (iii) selv opnå tilladelse som FAIF (dvs. være selvforvaltende). Overskrift maks 2 linjer Det afgørende for, om en AIF skal registreres eller have tilladelse er om aktiverne (ejendommene) i AIF en og dens eventuelle datterselskaber sammenlagt overstiger en værdi på enten (i) 100 mio. Euro eller (ii) 500 mio. Euro, forudsat der ikke anvendes gearing (belåning) og ingen investorer i AIF en har ret til at blive indløst i en periode på minimum 5 år efter deres investering. Et praktisk relevant eksempel kunne være følgende: Tekst med punktliste Punktopstilling For at skifte niveau, klik på Forøge listeniveau Investorer eller Mindske listeniveau Forvalter med tilladelse (FAIF en) Tilladelse Ejendom Invest A/S (AIF en) Over Godkendt depositar 100 mio. Euro (hvis gearet) 500 mio. Euro (hvis ugearet) Under Kort om LETT LETT er en af Danmarks førende advokatvirksomheder med kontorer i København og Aarhus. Vi yder full-service juridisk rådgivning til erhvervslivet og den offentlige sektor. Vi er anbefalet som ledende hos førende ranking-institutter som Legal 500 og Chambers and Partners. Tekst går maksimalt til undermaginal 7,00 Ejendomsselskab I A/S Ejendomsselskab II A/S 1 Er der tale om ejendomme, der er belånte og som på koncernbasis har en værdi på mere end 100 mio. Euro, skal AIF en (der ofte vil være et holdingselskab) enten være selvforvaltende, dvs. selv leve op til FAIF-lovens krav til forvaltere, eller Registrering
Ejendomsselskaber under finansielt tilsyn indgå aftale med en forvalter. Uanset hvad er det dog et krav, at AIF en også indgår en aftale med en af Finanstilsynet godkendt depositar. Hvem er omfattet? Lovens formål har været at omfatte alle former for alternative investeringsordninger. Når ordet alternative anvendes, skal dette ses i modsætning til de allerede finansielt regulere investeringsforeninger. Lovens definition på en alternativ investeringsfond er en kollektiv investeringsenhed som rejser kapital fra en række investorer med henblik på at investere den i overensstemmelse med en defineret investeringspolitik til fordel for disse investorer. Dette betyder at loven finder anvendelse uanset hvilken type enhed der er tale om (A/S, ApS, P/S, K/S, I/S osv.), uanset hvilke aktiver der investeres i, og uanset hvem der måtte være investorer. De enheder der med sikkerhed er omfattet af loven er hedgeforeninger, kapitalfonde og lignende. Hvis der derimod er tale om enheder der enten direkte eller indirekte via datterselskaber udøver aktiviteter baseret på fast ejendom, skal der foretages en konkret vurdering af de pågældende aktiviteters karakter og omfang. Foretages der udelukkende almindelig ejendomsadministration, dvs. huslejeopkrævning, daglig vedligeholdelse osv. er man ikke omfattet af loven. Udøves der imidlertid funktioner ud over den almindelige drift af ejendommene, f.eks. i form af køb og salg, porteføljepleje osv., vil man alt afhængig af omfanget og karakteren heraf være omfattet af loven. Generelt kan man sige, at jo flere funktioner et ejendomsselskab udøver ud over den almindelige drift, jo større sandsynlighed er der for, at man vil være omfattet af loven. Porteføljepleje (køb og salg af ejendomsselskaber, udbud m.v.) Ejendomsforvaltning (køb og salg, investering m.v.) Omfattet af loven Måske omfattet af loven - konkret vurdering Konsekvenserne ved registrering kontra tilladelse Er man omfattet af loven, men under aktivgrænsen på 100 mio. Euro (500. mio. Euro hvis ugearet), skal man registreres hos Finanstilsynet, hvilket i praksis betyder at man skal give en række oplysninger (navn, CVR nr. og investeringsstrategi) ved selve registreringen, og efterfølgende skal foretage regelmæssige indberetninger til Finanstilsynet om investeringsstrategi, eksponeringer, aktivtype osv. Er man omfattet af loven, og over aktivgrænsen skal man enten indgå en aftale med en forvalter eller være selvforvaltende, dvs. selv leve op til kravene til en forvalter. Sidstnævnte indebærer i praksis en lang række forhold, herunder: Særlige kapitalkrav. Ledelse skal være fit & proper. Lovpligtig erhvervsansvarsforsikring. Hvidvaskregler. Forretningsgange for risikostyring, likviditet, compliance osv. Vurdering af aktiver. Aftale med en depositar. Ejere af mere end 10 % skal godkendes som fit & proper. Forretningsmodel og 3-års budgetter på månedsbasis. Osv. Som det fremgår af ovenstående tager det tid og ressourcer, herunder også på direktions- og bestyrelsesniveau, at forberede en ansøgning om FAIF-tilladelse, hvorfor det i praksis må anbefales at man hvis man er omfattet og over aktivgrænsen går i gang i god tid (forstået som 3-6 måneder) inden lovfristen udløber den 22. juli 2014. Depositaren Hvis man er omfattet af loven og over aktivgrænsen på de 100 mio. Euro (500 mio. Euro hvis ugearet) skal man uanset om man laver en aftale med en forvalter eller vælger at være selvforvaltende indgå en aftale med en af Finanstilsynet godkendt depositar. Ejendomsadministration (huslejeopkrævning, vedligeholdelse m.v.) Ikke omfattet af loven Depositaren skal overordnet varetage tre opgaver; overvåge betalingsstrømme i AIF en (men ikke evt. datterselskaber), verificere at AIF en og evt. datterselskaber har ejendomsretten til ejendommene (dvs. kontrollere skøder, tingbøger m.v.) samt føre tilsyn med at AIF en (men ikke evt. datterselskaber) overholder loven og dens vedtægter m.v. 2 Selskaber hvis hovedaktivitet er bygge- eller ejendomsudviklingsprojekter er som udgangspunkt ikke omfattede af loven. Er der imidlertid alene tale om en biaktivitet, mens den væsentligste aktivitet f.eks. er køb og salg af ejendomme, vil selskabet formentlig være omfattet af loven. Depositarer til AIF er baseret på fast ejendom kan i modsætning til de klassiske typer af depositarer (banker og fondsmæglerselskaber) være andre private aktører, forudsat de opfylder visse betingelser omkring fit & proper, forsikring og er god-
kendt af Finanstilsynet. Det kan også være professionelle rådgivere, der allerede er regulerede, og som opfylder de samme kriterier. Rådgivning om FAIF-loven, tilladelse m.v. LETT har siden lovens ikrafttræden rådgivet forskellige aktører indenfor ejendomssektoren om lovens omfang og konsekvenser, og har i den forbindelse også med succes bistået en af Danmarks største aktører på ejendomsmarkedet med at ansøge om FAIF-tilladelse. Har man behov for rådgivning om FAIF-loven m.v. tager vi gerne et uforpligtende møde, ligesom LETT er indstillet på at indgå en fastprisaftale for rådgivning i forbindelse med ansøgning om FAIF-tilladelse. Gå-hjem-møde om FAIF-lovens betydning for ejendomssektoren LETT holder en række gå-hjem-møder i starten af 2014 om FAIF-lovens betydning for ejendomssektoren. Er man interesseret i at deltage er man velkommen til at kontakte os på de anførte telefon eller e-mail oplysninger. Kontakt: Henrik Puggaard Partner, Advokat (H), MBA Dir. tlf. +45 33 34 08 30 Mobil +45 22 67 82 60 Mail hpu@lett.dk Martin Christian Kruhl Advokat, Ph.d., HD-R Dir. tlf. +45 33 34 08 42 Mobil +45 21 27 13 05 Mail mcj@lett.dk Ikke to kunder er ens, og det er vores rådgivning heller ikke. Vi kombinerer dyb faglig viden og forretningsindsigt. Vi lytter til behovene og sammensætter vores kompetencer til opgaven. Det er samarbejdet og de tætte relationer til vores kunder, der skaber resultater af høj kvalitet.
LETT Advokatpartnerselskab København Aarhus lett.dk CVR 35 20 93 52