Revurdering 2010 1 af ejendommen tilhørende AB Fiskedamsgade 12-14 Billeder taget d. 13-09-2010 Beliggende på Fiskedamsgade 12-14, 2100 København Ø Matr.nr. 2778 Udenbys Klædebo Kvarter, København
2 1. Rekvirent: AB Fiskedamsgade v/bente Naver ejendomsadministration Fiskedamsgade 14 3, 2100 København Ø e-mail: Bente@naveradmin.dk 2. Vurderingsmand: Lars Wismann, projektchef og direktør Stats. aut. ejd. mgl. & valuar Wismann Property Consult A/S Vesterbrogade 2D, 5. 1620 København V. Tlf.: 7020 1658 Mobil.: 4088 1998 CVR.: 28 31 27 17 3. Vurderingsobjekt: Ejendommen beliggende på Fiskedamsgade 12-14, 2100 København Ø. Matr. 2778 Udenbys Klædebo Kvarter, København. 4. Vurderingsformål: Nærværende vurdering skal af rekvirenten bruges til ansættelse af ejendomsværdien på en andelsforenings ejendom jf. Andelslovens 5 stk. 2 litra b) jf. nedenstående, hvor lovteksten er anført: ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.
3 5. Vurderingstema: Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi som ejendommen efter valuarvurdering skønnes at have pr. 30. september 2010 med en ledig. 6. Dokumenter og bilag: Vi har bl.a. modtaget kopi af følgende bilag: 1) Ejendomsvurdering pr. 01. oktober 2009 2) BBR oversigt 3) Vedtægter 4) Ejendommens forsikringspapirer 5) Referat af esktraordinær generalforsamling den 21-07-2010 6) Entreprisekontrakt jf. tilbud 22-07-2009 7) Årsrapport 2008/2009 Vi har den 13. september 2010 beset ejendommen udefra. 7. Tingbogen Vi har den 13. september 2010 gennemgået tinglysninger på ejendommen og har ikke fundet byrder eller rettigheder, som væsentligt påvirker ejendommens prissætning eller omsættelighed. 8. Forudsætninger: - at der ikke påhviler ejendommen uoplyste rettigheder og byrder, - at de vurderede ers anvendelse er lovlig, herunder at bygninger og installationer er lovligt opført og/eller indrettet, - at ejendommen ifølge foreningen ikke er vidensniveau 1 eller 2 registreret. 9. Forsikringer: Ejendommen er forsikret på almindelige vilkår i Købstædernes Forsikring policenr. 82-12B-0020070. Forsikringen dækker bl.a. bygningsbrand, andre bygningsbeskadigelser, svamp- og insektskader, kortslutning, huslejetab og husejeransvar. 10. Lokalplaner: Området er ikke omfattet af København Kommunes lokalplaner. 11. Beskrivelse: Ejendommen er opført i 1900 i mursten med tagdækning af tagpap på tag med taghældning. Ejendommen består af 1 bygning med ifølge BBR et samlet bebygget på 208 m 2, et grund på 322 mp2 og et samlet bygnings på 1.244 m 2. Ejendommen anvendes til henholdsvis og. Det samlede udgør
P Wismann Property Consult A/S 4 1.100 m 2 og det samlede s udgør 50 m 2 og rummer 1 slejlighed. Ejendommen har fuld kælder på 208 m 2. Bygningen er opført med kælder, stueetage, 1.-5. etage. Der er 2 hovedtrapper og 2 køkkentrapper. Der er ikke elevator. Bag ved ejendommen er der indrettet et dejligt gårdhavemiljø. Ejendommen rummer 14 lejemål på mellem 50 og 100 mp og 1 slejemål på 50 mp2. Alle lejemål er forsynet med fjernvarme. Alle lejlighederne på nær slejligheden har køkken, bad og WC. Erhvervslejligheden har ikke køkken og bad, dog er der adgang til toilet udenfor enheden. Ejendommen fremstår i en god vedligeholdelsesmæssig stand. I 2010 er der gennemført et større bygningsforbedringsprojekt med bl.a. nye vinduer og altaner for i alt kr. 3,5 mio. Dette er en stor gevinst for ejendommen. 12. Beliggenhed: Ejendommen er beliggende attraktivt på Østerbro, tæt på transport, indkøb og caféliv, og kun ca. 1.500 m fra Kgs. Nytorv. Langelinie og Citadellet Frederikshavn (Kastellet) er beliggende få hundrede meter fra ejendommen. Der er kun få hundrede meter til Østerport og Nordhavnen S-togs station og mindre end 300 m til Østerbrogade med det levende butiks- og café miljø. Østerbro har siden Det Classenske Fideicommis besad ejendommene på Østervold Kvarter fastholdt en god del af sin landlighed med grønne træer, lys, luft og den friske havgus fra Øresund. Østerbro har i de seneste 10 år oplevet et markant karakterløft og betragtes i dag med sin centrale beliggenhed og smukke istandsatte ejendomme som en af de mest eftertragtede bydele til beboelse, hvilket afspejles i salgsprisen på ejendomme og lejligheder. 2
5 13. Udlejningsforhold: Ejendommen vil som udlejningsejendom være omfattet af Lov om Omkostningsbestemt husleje. Nedenfor er beskrevet lejeindtægt ved beregnet omkostningsbestemt husleje for er på 478 kr./ mp 2. Antal m2 - og 1.150 Antal lejligheder 14 Ejendomsværdi ansat pr. m2 600 Vurdering: 24.500.000 Afkast 15. alm. Vurdering 1973 Anslået værdi 7% off. Vurd. 690.000 48.300 Henlæggelser til fornyelser, se beregning nedenfor v. c71 43.349 Afkast 91.649 Driftsudgifter: 2008-2009 Ejendomsskatter og afgifter 35.029 El, vand og varme 14.989 gårdlaug 15.831 Vandafgift 48.963 Fællesudgifter 0 Forsikringer 18.327 Ejendomsservice 51.913 Diverse 15.831 Summa 175 200.883 Afkast plus drift 292.532 Fælles forbedringsforhøjelse f.eks. nye vinduer, gårdanlæg, facader mm. Anslået 0 Summa 292.532 Fordeles imellem og efter m2 m2 Husleje 1.100 279.813 Husleje 50 12.719 Summa og m2 1.150 292.532 prgf. 18 måles pr. m2 i ejeren lomme 74 81.400 prgf. 18 B måles pr. m2-, i GI 68 74.800 Summa 156.200 Fordeles pr. m2 omkostningsbestemt husleje 142 Administration pr. lejlighed 2007 2.450 34.300 Omkostningsbestemte leje ex. Forbedringsforhøjelser pr. m2. 428 470.313 Erhvervsleje - markedsmæssig 50 800 40.000 Samlet omkostningsbestemt og s leje 444 510.313 Individuelle forbedringer, der tilhører grundejer pr. lejl. An 50.000 8% 700.000 56.000 Omkostningsbestemt leje 478 566.313 Omkostninger 340 391.383 Nettoleje 174.930 Tillæg for prgf. 18, (idet Grundejer ikke skal bruge likviditet til udlæg til GI) 81.400 Ny nettoleje 256.330 Såfremt at de var der i 1994 Henlæggelser til fornyelser fra 1994: 18 18B Fjernvarme 625 30.044 4,18% Køleskabe 4.000 4.480 8% gaskomfur 4.800 5.376 8% Porttelefon 1.300 1.092 6% Antenneanlæg 1.600 1.344 6% Vaskeri 50.000 63.000 9% 105.336 1/3 af dette beløb 35.112 Beløb til henlæggelse pr. m2 30,53 Plus indeksering fra 1994 29,07% 29,07% 8,88 Summa beløb afkast pr. m2. 39,41 39,41 39,41 Paragraf 18 ansat pr. m2. 74,00 Paragraf 18B ansat pr. m2. 68,00 Fra 1. januar 1995 blev satserne for hensættelser forøget med en andel af de tekniske installationer. Denne andel er ikke medregnet. AB Fiskedamsgade antal årlig leje leje pr. m2 Omkostningsbestemt leje 1.100 14 526.313 478 Omkostninger-2006 excl. GI 18 1.150-309.983-270 Erhvervsleje - markedsmæssig 50 40.000 0 Nettoleje 216.330 209 Kontant depositum som udlejningsejendom depositum Boliglejer, anslået depositum svarende til 3 mdr. husleje 1.100 131.578 Erhvervsleje, anslået depositum svarende til 6 mdr. husleje 50 20.000 I alt 151.578 Erhvervsleje - markedsmæssig leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: 478 0,89% *Forrentning efter potentiel forhøjelse af lejer til: 1.200 4,18% * Den forrentning der vil kunne opnås efter en lejeforbedring efter BRL 5 stk. 2 og regulerering til markedsleje.
6 14. Offentlig vurdering: Ejendommen har en offentlig vurdering pr. 01.10.2009 på kr. 15.900.000, hvoraf grundværdien udgør kr. 2.656.500. 15. Driftsbudget, aktuelt Indtægter i flg. årsregnskab 2008-2009 Boligafgift- Beboelse og 479.526 Øvrige indtægter 3.114 Summa 482.640 Omkostninger i flg. årsregnskab 2008-2009 Ejendomsskatter mm. 35.029 El-forbrug 14.989 Vandforbrug 48.963 Renovation 22.398 Vedligehold 19.455 Forsikring mm 18.327 Ejendomservice, renholdelse, snerydning mm. 51.913 Mødeudgifter mm. 2.100 Varmeregnskab 5.328 Valuar 12.500 Revisor 11.125 Kontorhold mm. 188 Administration 20.828 ABF 2.608 Abonnementer og kontingenter 5.680 Grafiiti -2.756 Gårdlaug 15.831 Gebyrer 3.790 Summa 288.296 Renteomkostninger i flg. årsregnskab 2008-2009 Renteudgifter -139.853 Renteindtægter 17.901 Ydelsesstøtte 59.981 Nettorenter -61.971 16. Uudnyttet udviklingspotentiale: Der skønnes ikke at være et uudnyttet udviklingspotentiale på ejendommen. 17. Værdien af en ledig lejlighed Lejlighederne i ejendommen har en gennemsnitlig størrelse på 79mP2 med en vurderet markedsværdi på ca. kr. 33.400/ mp2, såfremt at lejligheden var en ejerlejlighed. Værdien af en ledig lejlighed udgør herefter kr. 13.000/m 2 i alt kr. 1.027.000.
7 18. Afkastprocenterne: Det forholder sig desværre således, at der ikke er en markedskonform reference for, hvad afkastprocenten (yielden) bør være på en ejendom beliggende i København. Derimod er der en høj konformitet, hvad angår m 2 -prisen for er. Det kan dokumenteres, at ca. 75 % af alle ejendomme, der handles, købes af lejerne med henblik på at stifte nye andelsforeninger. For de nye andelshavere er den meget lave omkostningsbestemte husleje uinteressant, da den ikke gælder for andelshavere. Afkastprocenterne indretter sig efter, hvilken m 2 -pris markedet er villig til at betale, og dette er veldokumenteret i udbuddet af aktuelle ejendomme. Det er af samme grund, at afkastprocenterne varierer fra 0,39 % til 4,50 % på 21 tilfældigt udvalgte ejendomme udbudt til salg i Københavnsregionen i 2007/08: Afkastprocent (yield) 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Overgaden oven Vandet Dr. Prismes Vej Prinsesse Maries Allé 9 Godthåbsvej Kronprinsesse Sofies Vej Koldinggade Nyelandsvej Upsalagade Upsalagade Viborggade Odinsvej Egegade Ewaldsvej Fyensgade Amiciesvej Vølundsgade Søgårdsvej Åboulevard Amagerbrogade Mellemtoftevej Ordrupvej Hvor afkastprocenten er 4,40% ganges nettolejen/afkastet med 22,7, og hvor afkastprocenten er 0,4% ganges nettolejen/afkastet med 250. Det siger sig selv, at en høj nettoleje må afstedkomme en høj afkastprocent og vice versa. Først dokumenteres den markedsmæssige m 2 pris, dernæst beregnes afkastprocenten og ikke omvendt. Bolig kr/ 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Ordrupvej Søgårdsvej Odinsvej Mellemtoftevej Amagerbrogade Åboulevard Vølundsgade Fyensgade Ewaldsvej Egegade Viborggade Upsalagade Upsalagade Koldinggade Nyelandsvej Kronprinsesse Sofies Vej Godthåbsvej Prinsesse Maries Allé 9 Dr. Prismes Vej Amiciesvej Overgaden oven Vandet Det fremgår tydeligt af ovenstående graf, at m 2 -prisen for de udbudte ejendomme ligger omkring kr. 20.000/m 2 +/- 25%. I modsætning hertil var varianten i afkastprocenten +/-
8 1.100%. Det er derfor en modelfejl, når valuaren begynder med en afkastprocent for at slutte med en m 2 -pris. Som det fremgår af foranstående grafer, så er det tydeligt, at den gennemsnitlige m 2 -pris for de udbudte ejendomme ligger på i gennemsnit kr. 20.000/m 2. Det er naturligvis muligt at fremvise andre eksempler end de 21, vi her har fremlagt, men vi mener at vores analyse er så solid og uangribelig, at ingen bør kunne angribe den uden at fremlægge dokumentation herfor. Wismann Property Consult A/S har analyseret 64 af vore kollegers udbudte udlejningsejendomme. Generelt kan det udledes af vores analyse, at i ejendomme med en meget lav omkostningsbestemt husleje, som det typisk er tilfældet for andelsforeningers ejendomme, er der en meget lav afkastprocent: helt ned til 0,39%. Når lejen er lav f.eks. kr. 555/m 2, så har ejeren af ejendommen et større lejestigningspotentiale, end hvis lejen er høj f.eks. kr. 700/m 2. Derfor vil en investor acceptere et lavere startafkast ved en lav leje end ved en høj leje. Derimod kan afkastprocenten for ejendomme med meget eller for helt nyopførte ejendomme komme helt op på 4-5%. Der er dog ingen tommefingerregler, udover at ejendomme i 2008 i reglen værdiansættes ud fra en m 2 -pris, der ligger på 55-65 % af m 2 -prisen for tilsvarende ejerer i området. Hvad afkastprocenten så bliver, er helt irrelevant, da køberne typisk er lejerne, der stifter nye andelsforeninger. I 2006 blev efter vore oplysninger ca. 75 % af alle de 33 ejendomme, som JØP solgte, omdannet til nye andelsforeninger. Afkastprocenterne varierer fra 0,39% til 5%: Afkastprocenter på ejendomme i udbud 2008 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Ordrupvej Kongelystvej Kirkevej Jyllingevej Frederikssundsvej Arnesvej Bytoften Vigerslevvej Mellemtoftevej Folehaven Frederikssundsvej Dortheavej Amagerbrogade Vølundsgade Solitude Ewaldsvej Østbanegade Upsalagade Nyborggade Nyelandsvej Kronprinsesse Sofies Vej Godthåbsvej Borups Allé Sankt Knuds Vej Amiciesvej Gammel Kongevej Dannebrogsgade Dantes Plads Overgaden oven Vandet Store Kongensgade Store Kongensgade Rosengården Nyhavn Enhver andelshaver, administrator eller revisor, der sidder med en andelsforenings valuarrapport i hånden bør derfor sikre sig, at værdien er dokumenteret med referencer og oplysninger om, hvad tilsvarende ejendomme udbydes til. 19. Andelser eller ejerer:
9 I Københavnsområdet findes der ca. 110.000 andelser. Især andelsforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet og ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. blokke lige ud til Øresund, er 20-30 % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige ydelse end hvad der gør sig gældende for tilsvarende ejerer. I bro kvartererne findes eksempler på fuldstændig identiske ejendomme, hvor den ene er en ejerlejlighedsforening og den anden en andelsforening. Den eneste væsentlige forskel er, at medlemmerne i andelsforeningen ejer et værdipapir; andelsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, og i ejerforeningen er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret. Bofællesskabet i de to former er næsten identiske. Alle sædvanlige driftsmæssige omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab og økonomisk rådgivning er den samme for andelsformen som for ejerformen. I reglen ligger de driftsmæssige omkostninger ved at drive en vel vedligeholdt ejendom i størrelsesordenen: ca. kr. 230-280/m 2.. Der er dog en klar tendens til, at andelsforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme. Private grundejeres ejendomme fremstår ofte i langt ringere stand end de to førnævnte ejer kategorier. Det er typisk de private grundejeres ejendomme der handles, da det i dag yderst sjældent ses, at en andelsforening opløser sig selv for at sælge ejendommen. Når andelsbeviserne stadig er så billige, som de er, og det er billigere at bo i en andelsforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser. Det er således, at en tilsvarende i en ejerlejlighedsforening vil være 63 % dyrere pr. måned frem for den tilsvarende i andelsforeningen AB Fiskedamsgade. Det kan illustreres ved efterfølgende regneeksempel, hvor alle indlagte værdier er de faktiske værdier ud fra vores valuarvurdering og de aktuelle rentesatser. AB Fiskedamsgade Hvad koster det at bo i en lejlighed andelser ejerer Areal 79 79 Gæld i A/B foreningen pr. m2. 2.096 Kontant handelspris pr. m2. 19.605 34.223 Driftsomkostninger pr. m2. 277 250 Gæld i AB foreningen pr. lejlighed 165.605 Kontant købesum 1.548.810 2.703.617 Rente før skat i % 5,0% 5,0% Skat 25% 25% Netto rente 3,75% 3,75% Ejerskat 0 13.518 Boligydelse - minimum 24.468 19.750 Samlet ydelse 82.548 134.654 Boligydelse pr. måned 6.879 11.221 Ekstra ydelse -39% 63% Ekstra ydelse pr. måned i kr. -4.342 4.342
10 20. Den generelle prisudvikling for udlejningsejendomme. I Københavnsområdet findes der ca. 110.000 andelser. Især andelsforeninger med ejendomme påbegyndt opført før 01. juli 1966, ejendomme, der ikke er fredet og ejendomme med en meget høj liebhaverværdi f.eks. blokke lige ud til Øresund, er 20-30 % billigere at bo i for andelshaverne målt på den samlede månedlige ydelse end hvad der gør sig gældende for tilsvarende ejerer. I bro-kvartererne findes eksempler på fuldstændig identiske ejendomme, hvor den ene er en ejerlejlighedsforening og den anden en andelsforening. Den eneste væsentlige forskel er, at medlemmerne i andelsforeningen ejer et værdipapir; andelsbeviset, der giver ret til at leje en særlig lejlighed, og i ejerforeningen er hver enkelt lejlighed særskilt matrikuleret. Bofællesskabet i de to former er næsten identiske. Alle sædvanlige driftsmæssige omkostninger såsom, forsikring, udvendig vedligeholdelse, renholdelse, administration, udarbejdelse af regnskab og økonomisk rådgivning er den samme for andelsformen som for ejerformen. I reglen ligger de driftsmæssige omkostninger ved at drive en vel vedligeholdt ejendom i størrelsesordenen: ca. kr. 230-280/m 2.. Der er dog en klar tendens til, at andelsforeningernes ejendomme ud fra en byggeteknisk standard ofte fremstår i bedre stand end ejerforeningernes ejendomme. Private grundejeres ejendomme fremstår ofte i langt ringere stand end de to førnævnte ejer kategorier. Det er typisk de private grundejeres ejendomme, der handles, da det i dag yderst sjældent ses, at en andelsforening opløser sig selv for at sælge ejendommen. Når andelsbeviserne stadig er så billige, som de er, og det er billigere at bo i en andelsforening end i en ejerlejlighedsforening, så skyldes det, at prisen på andelsbeviserne har en lovmæssig styret regulering med maksimalpriser. Samlet for hele 2009 og 2010 har priserne på markedet bevæget sig sidelæns. Antallet af transaktioner har været lavere end normalt. Priserne nåede bunden i maj juni måned 2009. Efter sommerferien 2009, har det akkumulerede købsefterslæb samt den kraftigt faldende rente medført stigende udbuds og handelspriser ca. 8-13% i de bedste dele af København. Siden 4. kvartal 2009 er udbudspriserne på tilsvarende ejerer med central beliggenhed i København stedet tæt på 10%. Trods en forsat finansiel modvilje fra pengeinstitutter på at finansiere handel med investerings og hermed ejendomme, må dette ubetinget medføre en afledet effekt, når vi kommer til at se de næste åbne gennemsigtige handler med ejendomme. Tvangshandler er ikke almindelige handler og kan dermed ikke bruges til at dokumentere den kontante handelssværdi. Udvikling i priser pr. m 2 i perioden 2005-2007. Boligudlejningsejendomme i København og Frederiksberg.
11 45.000 40.000 35.000 30.000 m2 -pris 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2008 2007 2006 2005 Afsluttede handler Trendlinie De faktiske salg viser imidlertid en anden tendens, nemlig at priserne på udlejningsejendomme i perioden indtil 2007 har været svagt faldende, og i perioden 2007 til 2008 stagnerende. Over hele perioden har der været en svag faldende tendens. I 2008 og 2009 har der været meget få transaktioner med udlejningsejendomme og næsten ingen med et reelt normalt og åbent udbud. Mange pengeinstitutter har helt lukket for udlån til investeringsejendomme, ovenpå finanskrisen, bankpakke I og finanspakke II. Det er derfor vanskeligt at tale og den kontante handelsværdi jf. ABL 5 stk. 2 litra b, da begrebet alene giver mening, om der er faktuelle og retningsvisende handler. De mest oplagte købere til udlejningsejendomme er lejerne til stiftelse af AB- Forening. Under normale finansielle forhold vil deres markedspris typisk ligge på 60-65% af prisen for tilsvarende ejerejendomme i samme område. For A/B Sofiegade er beliggenheden og den tekniske tilstand for ejendommen så god at vi er lille smule over en normal kontant handelsværdi. 21. Valuarvurdering Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforenings vurderingsnorm vedtaget d. 23-03-2009 om værdiansættelse af andelsforeningers udlejningsejendomme, skal der udover ejendommens markedsmæssige værdi, medregnes værdien af en ledig lejlighed. Herudover kan medregnes værdien af et eventuelt udviklingspotentiale, der ikke har været beskrevet ved seneste udbud på ejendommen af den formidlende ejendomsmægler. Det skal bemærkes at uanset, at der foretages en afkastberegning, så forholder det sig således ved den markedsmæssige værdiansættelse for udlejningsejendomme, at disse kun i mindre udstrækning værdiansættes ud fra det driftsmæssige afkast, men i større udstrækning værdiansættes ud fra den forventede værdistigning. Boligudlejningsejendomme i København handles typisk på afkast, der ligger på niveau 0,7-2,5 % p.a. Når der er købere til disse priser så skyldes det, at udlejnings-
12 ejendomme over de sidste 50 år i gennemsnit er steget 11 % p.a. Vores nyeste analyser af værdiudviklingen på andelsforeningers ejendomme peger på, at disse over tid har en stærkere stigning i den kontante handelspris end udlejningsejendomme, der ejes af private grundejere. Dette skyldes, at andelsforeningerne generelt investerer flere penge i vedligeholdelse og bygningsmæssig udvikling end tilfældet er for private grundejere. I andelsforeninger ses hyppigt nye tage, tagrender, nedløbsrør, termoruder, fælles vaskeri, tagterrasser, nye renoverede hovedtrapper, bagtrapper måske endda jacuzzi i kælderen m.m. I private grundejeres udlejningsejendomme er det reglen frem for undtagelsen, at der kun bruges ressourcer på vedligehold og kun når tingene går i stykker, og bygningsmæssig forbedring er kun aktuelt såfremt at det medfører forbedringsforhøjelseshusleje. AB samlede offentlig aktuel kontant samlet stigning AB i Stiftet efter købesummer vurdering handelsværdi værdistigning % p.a. antal 1960 5.173.000 147.600.000 478.500.000 473.327.000 11% 5 1970 9.285.000 174.700.000 385.500.000 376.215.000 14% 3 1980 13.065.898 149.800.000 385.250.000 372.184.102 16% 7 1990 61.344.403 235.700.000 731.250.000 669.905.597 25% 9 2000 64.000.000 70.400.000 224.000.000 160.000.000 37% 2 Summa 152.868.301 778.200.000 2.204.500.000 2.051.631.699 26 * Denne tabel er et udtog af analyse af 26 tilfældige andelsforeninger frem til og med 2006. Uden at være uforsigtig, kan man derfor som tommefingerregel konkludere, at en andelsforening efter mere en 10 års ejerskab til ejendommen typisk vil have en ejendom, der grundet den bedre tekniske tilstand. Dette vil medføre at denne ejendom typisk vil have en kontant handelsværdi, der gør den 10-15 % mere værdifuld en den tilsvarende udlejningsejendom, der aldrig har været anvendt til andet end udlejningsejendom. Valuaren er i sin vurdering af den kontante handelsværdi forpligtet til at vurdere værdien af en over middel teknisk tilstand på ejendommen, frem for en ejendom, hvor grundejeren igennem årene kun har udført det absolut mest nødvendige. Det er valuarens opgave jf. ABL 5 stk. 2. litra b, at værdiansætte ejendommen ud fra den kontante handelsværdi. Den kontante handelsværdi som vurderet af valuaren må være den samme, hvad enten ejendommen skal handles eller den ikke skal handles. Denne mulighed for andelsforeningen til at anvende valuarmetoden har af lovgiverne haft til formål at bringe andelshaverne i en position, hvor de ikke presses til at opløse foreningen og sælge ejendommen for at få værdien af deres investering/ejendom frem i lyset. Et andet formål har været at undgå, at tilkøbende andelshavere er blevet mødt med et krav om yderligere betalinger under bordet. Jørgen Møller, Dansk Ejendomsmæglerforening skrev således i Børsen Bolig fredag d. 5. januar 2007, at værdiansættelsen skal tage udgangspunkt i, hvad tilsvarende ejendomme handles til. Det er derfor vores holdning, at valuaren er forpligtet til at kunne dokumentere den af valuaren vurderede kontante handelsværdi ud fra reference til tilsvarende ejendomme handlet eller udbudt i det samme område eller i den samme by indenfor en rimelig periode i forhold til vurderingsdatoen. Den af valuaren ansatte kontante handelsværdi er
13 en øjebliksvurdering. Det er vores fortolkning at en afvigelse ud fra referencehandler på +/- 10-15 % vil kunne accepteres. Såfremt, at valuaren bevæger sig udover dette vurderingsinterval mener vi, at man kan spørge om valuaren nu også har udført sin opgave og/eller om han har optrådt ansvarspådragende. Dette krav vi har kæmpet for i årevis, indgår nu i vurderingsnormen. Uden reference til tilsvarende ejendomme handlet eller udbudt er enhver udtalelse om den kontante handelsværdi udokumenteret og grundløs. Valuaren er jf. ABL 5 stk. 2 litra b ikke berettet til selv at anlægge et andet vurderingstema end den kontante handelsværdi. Valuaren må således ikke ændre på vurderingstemaet og værdiansætte lavere eller højere end den kontante handelsværdi, f.eks. ved at gradbøje vurderingstemaet med ord som forsigtig eller konservativ. Værdiansættelse af andelsforeningens ejendom til den kontante handelsværdi kan medføre, at andelsforenings medlemmer især de gamle foreninger med kun lille eller ingen gæld kan komme i en situation, hvor den beregnede andelskrone let kommer op i flere mio. kr. Det er dog ikke valuaren, der beslutter andelskronen, men derimod andelsforeningens medlemmer. Den maksimale andelskrone bliver derfor, som det er lovens intension, til en maksimalpris og ikke en garantipris. Tilsvarende gør sig allerede i dag gældende for meget dårligt beliggende lejligheder i en andelsforening. Typisk er der samme andelskrone uanset om en andel giver ret til at leje en lejlighed i foreningen, der ligger lige ved siden af en hashklub, ovenpå en massageklub og lige ud for en stærkt trafikeret holdeplads for omnibusser eller om andelen giver ret til at leje en lejlighed i samme ejendom beliggende på 5. sal med dejlig terrasse med udsigt over havnen. I takt med at andelshaverne udnytter deres økonomiske interesse f.eks. ved at benytte sig af muligheden for at beregne andelskronen efter valuarmetoden, da må andelshaverne forvente, at ventelisterne vil skrumpe radikalt ind, at det kan blive nødvendigt med et professionelt salg af andelen f.eks. ved anvendelse af ejendomsmægler samt at vi måske kommer til at se et marked for andelser. 22. Referencepriser Aktuelle handler med udlejningsejendomme i Københavnsområdet Aktuelle handler i Gentofte Ejendomme Købesum Postnummer Handelsdato Onsgården 2900 295.000.000 12.524 2.617 18.331 25.000 xx-09-2010 Gennemsnit 18.331
14 Aktuelle handler i København N Ejendomme Købesum Handelsdato Elmegade 18 2200 23.800.000 887 171 25.290 8.000 03-05-2006 Hillerødgade 38-40 2200 105.000.000 6.105 609 16.700 5.000 23-10-2006 Poppelgade 2-6 2200 41.490.000 2.268 258 16.929 12.000 19-01-2007 Egegade 2200 18.500.000 1.322 0 13.994 0 04-02-2007 Nørrebrogade 166 2200 30.595.000 734 547 26.778 20.000 17-08-2007 Rådmandsgade 8 2200 42.000.000 2.048 376 18.150 12.845 23-10-2008 Gennemsnit 19.640 Aktuelle handler i København Ø Ejendomme Købesum Postnummer Postnummer Handelsdato Nrd.Frihavnsgade 71 2100 31.000.000 921 348 26.858 18.000 28-10-2006 J.E.Ohlsens Gade 8 2100 42.250.000 1.386 50 30.195 8.000 09-02-2007 Kildevældsgade 65 2100 64.300.000 2.205 80 28.798 10.000 05-03-2008 Nyborggade 6 2100 14.725.000 649 49 22.085 8.000 01-06-2008 Willemoesgade 60 2100 71.300.000 3.721 609 17.525 10.000 11-06-2008 Østerbrogade 44 2100 48.000.000 1.720 539 23.206 15.000 13-08-2008 Koldinggade 23 2100 23.700.000 1.898 0 12.487 0 22-10-2008 Østerbrogade 120 2100 43.000.000 1.508 620 22.347 15.000 25-10-2008 Gennemsnit 22.938
15 Aktuelle handler i København V Ejendomme Købesum Handelsdato Istedgade 124 1650 20.000.000 686 144 25.376 18.000 24-05-2006 Saxogade 92 1662 26.985.000 1.135 149 21.412 18.000 23-12-2008 Vesterbrogade 102 1620 33.000.000 1.277 212 21.691 25.000 26-12-2008 Gasværksvej 1656 33.394.000 1.915 379 15.855 8.000 29-01-2009 Gennemsnit 21.084 Aktuelle handler på indre Frederiksberg Ejendomme Købesum Handelsdato Sankt Knuds Vej 4 1903 16.000.000 526 0 30.418 0 20-11-2006 Hostrups Have 1954 1.125.000.000 60.606 3.621 17.368 20.000 03-06-2007 Thorvaldsensvej 2 1871 40.000.000 1.794 311 19.176 18.000 16-06-2007 J.M.Thieles Vej 8 1961 35.000.000 1.794 0 19.509 0 07-03-2008 Thorvaldsensvej 3 1871 25.000.000 185 1.239 14.584 18.000 08-06-2008 Gennemsnit 20.211 Aktuelle handler på ydre Frederiksberg Ejendomme Købesum Postnummer Postnummer Postnummer Handelsdato Falkoner Alle 42 2000 395.000.000 19.269 420 20.107 18.000 26-05-2006 Peter Bangs Vej 77 2000 166.000.000 7.595 893 20.446 12.000 31-10-2006 Ærøvej 1 2000 42.000.000 1.381 769 23.731 12.000 14-12-2006 Hospitalsvej 4 2000 18.500.000 845 31 21.600 8.000 19-12-2006 Dalgas Boulevard 3 2000 222.750.000 10.477 98 21.186 8.000 04-04-2007 Thurøvej 10 2000 22.000.000 1.505 0 14.618 0 26-07-2007 Falkoner Alle 77 2000 45.000.000 2.067 335 18.529 20.000 19-08-2007 Nyelandsvej 22 2000 31.018.830 1.770 0 17.525 0 16-01-2008 Nyelandsvej 14 2000 35.836.378 1.919 0 18.675 0 16-01-2008 Nyelandsvej 30 2000 51.700.000 2.493 0 20.738 0 07-03-2008 Godthåbsvej 74 2000 360.000.000 19.889 0 18.100 0 24-04-2009 Frederiksberg Alle 36-40 38.000.000 3.038 12.508 xx-03-2010 Gennemsnit 17.938 Tabellerne viser et udsnit af vores registrerede handler med udlejningsejendomme beliggende i København. Tabellerne indeholder kun 2 handler indgået i 2009 Antallet af referencehandler har været meget ringe siden 2008. Priserne i 2009 er søgt dokumenteret med nedenstående oversigt over ejendomme til salg i København N og Ø: Ejendomme p.t. til salg i København
16 Ejendomme til salg i København K (postnummer 1000-1473) Areal Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal Nyhavn 1712 0 19.000.000 257 132 55.953 35.000 1,66% Hausergade 1825 32.000.000 36.000.000 599 242 50.000 25.000 2,31% Købmagergade 1818 32.000.000 44.900.000 774 521 41.182 25.000 4,50% Rosengården 1800 12.400.000 14.800.000 420 191 23.869 25.000 2,80% Toldbodgade 1852 0 12.000.000 575 0 20.870 0 2,13% Store Kongensgade 1734/48 0 13.000.000 416 132 23.317 25.000 4,36% vestergade 8 1800 26.000.000 0 1279 0 20.328 4,00% Badstuestræde 7 1797 14.500.000 356 244 20.169 30.000 4,40% Gennemsnit 33.623 26.475 3,27% Ejendomme til salg i København Ø (postnummer 2100) Areal Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal Landskronagade 1876 10.000.000 9.400.000 629 0 14.944 0 3,64% Lyngbyvej 1906 17.700.000 17.250.000 400 383 28.763 15.000 3,41% Nyborggade 1903 11.000.000 19.000.000 649 49 28.143 15.000 3,10% Nygårdsvej 1877 10.000.000 11.400.000 608 0 18.750 0 3,22% Østbanegade 1903 36.000.000 36.000.000 2.064 456 15.233 10.000 2,80% Holsteinsgade 1951 11.300.000 11.000.000 973 93 10.827 5.000 0,90% Viborggade 1890 19.400.000 25.000.000 1.124 75 21.908 5.000 0,00% Gennemsnit 19.795 Ejendomme til salg på København N (postnummer 2200) Adresse Opført Vurdering Udbudspris Areal Areal Afkastprocent Afkastprocent Afkastprocent Wesselsgade 1859 12.500.000 7.990.000 521 170 12.073 10.000 4,00% Fælledvej 1895 15.500.000 14.500.000 724 170 16.506 15.000 1,77% Solitudevej 1876 13.800.000 13.400.000 956 0 14.017 0 1,24% Nørrebrogade 98 1868 21.700.000 19.800.000 724 362 18.232 18.232 - Gennemsnit 15.207 23. Advarsel imod diffuse ejendomsværdibegreber, referater samt revisorer og administratorer der grundløst men som autoritet udtaler sig om den kontante handelsværdi jf. ABL 5 stk. 2. litra b. Alene en statsaut. ejd. mgl. der samtidig er valuar kan værdiansætte en ejendom efter Andelslovens ABL 5 stk. 2. litra b. Statsaut. revisorer, administratorer og andre der ikke samtidig er registreret som statsaut. ejd. mgl. og valuarer har derfor ingen formel berettigelse til at valuarvurdere og hermed til at forholde sig til en valuarvurdering. Det er udbredt, at de gør det alligevel. Herunder er det udbredt, at de referer til anonyme kolleger, der har udtalt sig om en værdiansættelse. Det må de ganske enkelt ikke og det er uprofessionelt. Alene valuarer kan valuarvurdere. Det er afgørende, at valuarens vurdering dokumenteres med reference til aktuelle handler og udbud af tilsvarende ejendomme. Gør den ikke det så kan værdien være trukket lige ud af den blå himmel.
17 På trods heraf, har vi oplevet, at revisor Morten Normann Alsted fra Beierholm (mna@beierholm.dk) i et GF referat i en A/B forening (GF d. 21-10-2009) blev citeret for at han måtte tage forbehold for en valuarvurdering fordi to anonyme vurderingsfolk, der end ikke havde besigtiget ejendommen havde udtalt sig om den kontante handelsværdi hhv. 10% og 18% forskellig fra valuarens gennemarbejdede vurderingsrapport. Revisoren svarede, at da han ikke havde skrevet referatet eller godkendt det, ville han gerne leve med, at det forsat stod der, frem for at anmode om at få referatet til at fremstå retvisende. Vi mener, at revisoren burde have fået referatet ændret, da det forkerte referat kom til hans vidende. Enhver tilkøbende andelshaver og andelshaver vil jo som udgangspunkt stole på indholdet i et referat. I en anden skandalesag A/B Ringertoften havde to valuarer vurderet samme ejendom i foråret 2009 til hhv. kr. 550 mio. og kr. 251,25 mio. På trods heraf fandt formanden for Dansk Ejendomsmæglerforening Steen Winther Pedersen sig i sin gode grund til at udtale sig til Jyllandsposten d. 25. august 2009, at muligvis var begge valuarvurderinger udarbejdet lige efter bogen. Sagen er absurd og mindst en af de to vurderinger på A/B Ringertoften må være forkerte muligvis er de det begge. Alle udtalelser benævnt forhåndsvurdering, priskontrol, værdiansættelse, markedsværdi eller tilsvarende bør derfor forkastes af såvel revisor, administrator og andelsforeningen. Alene en valuarvurdering der opfylder vurderingsnormens formelle krav, er udarbejdet skriftligt under ansvar kan bruges i relation til at udtale sig om den kontante handelsværdi jf. ABL 5 stk. 2 litra b. 24. Hvor stor en nøjagtighed bør der være på en valuarvurdering: Vi er os bekendt eneste valuar der i vore rapporter anfører, at valuarvurderingen bør ligge indenfor +/- 10-15%. Vi har kendskab til juridiske artikler, der på tilsvarende vis har behandlet, hvor meget et skøn må afvige. Disse artikler opererer med et skøn indenfor +/- 30%. I forhold til vores vurdering kan man derfor anlægge følgende følsomhed: AB Fiskedamsgade kr. Valuarværdi -30% -15% 15% 30% Kontant handelsværdi 24.500.000 17.150.000 20.825.000 28.175.000 31.850.000 Boliger, værdi pr. m2 20.302 14.211 17.256 23.347 26.392 25. Besvarelse Der er indhentet referencepriser på tilsvarende ejerlejligheder i København Ø og her ligger markedsværdierne på fire udvalgte ejerlejligheder på i gennemsnit kr. 33.400/m 2.
18 Ejendommen vurderes ud fra vurderingstemaet til markedsværdien for en udlejningsejendom med 1 ledig lejlighed, der ikke tidligere har været ejet af en Andelsforening: Markedsværdi i m2 i kr. markedsværdi Grund 322 8.250 2.656.500 Samlet 1.100 18.000 19.800.000 Kælder 208 2.000 416.000 Antal lejligheder 14 20.703 0 Erhvervs 50 14.000 700.000 Værdi af en ledig lejlighed 79 13.000 1.027.000 Vedligeholdelsesefterslæb 0 0-100.000 Samlet valuarvurdering 24.499.500 Ejendommens aktuelle markedsværdi er derfor afrundet: kr. 24.500.000. Værdiansættelse kr. 24.500.000 skriver kroner totifiremillionerfemhundredetusindekroner 00/100 Erhvervsleje - markedsmæssig leje pr. m2. yield Forrentning af nettoleje: 478 0,89% *Forrentning efter potentiel forhøjelse af lejer til: 1.200 4,18% * Den forrentning der vil kunne opnås efter en lejeforbedring efter BRL 5 stk. 2 og regulerering til markedsleje. Ejendomsværdiens fordeling: Grundstykket: kr. 2.656.500 Bygningen kr. 19.659.150 Installationer kr. 2.184.350 Kontant handelsværdi kr. 24.500.000 26. Habilitetserklæring: Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag udover nærværende vurderingsforretning. 27. Copyright: Denne vurderingsforretning må ikke uden vores skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist. Vurderingsrapporten må ikke udleveres til andre uden tilladelse fra Wismann Property Consult A/S. Vurderingsrapporten kan umiddelbart udleveres til samtlige medlemmer af andelsforeningen samt potentielle købere af andelsbeviser. 28. Indsigelser eller forespørgsler til indholdet i valuarrapporten:
19 Såfremt medlemmer af andelsforeningen, ejendomsadministrator, revisor eller andre måtte have indsigelser til eller forespørgsler til indholdet i vores valuarrapport, bedes disse rettet direkte til den ansvarlige valuar hos Wismann Property Consult A/S. 29. Dato og underskrift: København den 16. september 2010 Som vurderingsmand: Wismann Property Consult A/S ---------------------------------- Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar