Lokalplan nr. B For feriehusbebyggelsen Skipperbyen og et boligområde i Hårbølle Havn

Transkript

1 Lokalplan nr. B For feriehusbebyggelsen Skipperbyen og et boligområde i Hårbølle Havn Vordingborg februar 2013

2 Valdemarsgade 43 Postboks Vordingborg Tlf Sagsnr.: 13/21939 Dokumentnr.: 98544/13 Sagsbehandler: Karen Bruunsgaard Dir Lokalplan nr. B For feriehusbebyggelsen Skipperbyen og et boligområde i Hårbølle Havn Vordingborg Kommunalbestyrelse har den 15. august 2013 vedtaget lokalplan nr. B For feriehusbebyggelsen Skipperbyen og et boligområde i Hårbølle Havn Den vedtagne Lokalplan kan ses på kommunens hjemmeside: Vordingborg Kommunes Biblioteker, eller kan rekvireres gratis på nedenstående adresse eller . Der vedlægges i henhold til planloven kopi af annonce for offentliggørelse af lokalplanen der er indrykket i Sydsjællands Tidende den Indsigelser Det oprindelige Lokalplanforslag (H ) omfattede også havnematriklen. Planforslaget ville give mulighed for etablering af en ny lystbådehavn til 50 lystbåde i et Ramsarområde. Naturstyrelsen gjorde indsigelse over bl.a. manglende opdaterede registreringer. Naturstyrelsen og Kommunen blev derfor enige om, at den enkelteste løsning var, at reducere Lokalplan-forslagets fysiske afgrænsning ved at trække havnematriklen ud. Retsvirkning Lokalplanen har den retsvirkning, at ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun må udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændre anvendelse i overensstemmelse med planens bestemmelser. Forhold der kan påklages: Afgørelsen kan ifølge 58 stk. 1, nr. 4 i Planloven påklages til Natur- og Miljøklagenævnet af enhver, der må antages at have en væsentlig, individuel interesse i sagens udfald. Det er kun retlige spørgsmål, der kan påklages. Det vil sige, at du f.eks. kan klage, hvis du ikke mener, at Kommunalbestyrelsen har haft hjemmel til at træffe afgørelsen. Du kan derimod ikke klage over, at Kommunalbestyrelsen efter din mening burde have truffet en anden afgørelse. Klagemyndighed: Klagen sendes skriftlig til Vordingborg Kommune, Valdemarsgade 43, 4760 Vordingborg eller på

3 «Navn»«Adresse»mail til Klagen skal være modtaget af kommunen inden 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt eller offentliggjort. Klagen og sagens akter vil herefter blive sendt videre til Natur- og Miljøklagenævnet af Vordingborg Kommune. Du vil i givet fald modtage kopi af kommunens brev til Natur- og Miljøklagenævnet. Natur- og Miljøklagenævnet skal modtage et gebyr på 500 kr., før de behandler klagen. Gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage. Vejledning om gebyrbetalingen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Evt. domstolsprøvelse: Hvis kommunens eller klageinstansens afgørelse ønskes indbragt for en domstol, skal dette ske inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt eller offentliggjort. Med venlig hilsen Karen Bruunsgaard Planlægger 2

4 En lokalplan indeholder detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Lokalplanen indeholder bestemmelser, der fastsætter rammer for bebyggelsens beliggenhed, anvendelse og ydre fremtræden. Lokalplanen fastlægger endvidere bestemmelser for anvendelsen af arealer til veje, p-anlæg, stier og fælles friarealer. Retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget til har offentliggjort den endelige lokalplan, dog maksimalt et år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanen tinglyses på ejendommen. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen har bindende retsvirkning for ejendomme, der er omfattet af planen. Planloven indeholder bestemmelser om kommunes pligt og ret til at udarbejde kommune- og lokalplaner samt bestemmelser om planernes tilvejebringelse. Lokalplaner skal tilvejebringes ved udarbejdelse af først et lokalplanforslag efterfulgt af mindst 8 ugers høringsfrist. På baggrund af den offentlige debat og indkomne indsigelser udarbejder den endelige lokalplan. Behandlet i Miljøudvalget Behandlet i Økonomiudvalget Kommunalbestyrelsens vedtagelse af forslag Offentlighedsperiode på 8 uger Fra Til Når fristen for fremsættelse af indsigelser til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunal-bestyrelsen efter nærmere fastsatte regler give tilladelse til, at ejendomme, der er omfattet af planen, kan bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Behandlet i Miljø- og Klimaudvalget Behandlet i Økonomiudvalget Efter endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen jf. planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse Offentlig bekendtgørelse

5 Redegørelse for lokalplanen Lokalplanenes beliggenhed 4 Lokalplanens baggrund og formål 5 Beskrivelse af området 7 Lokalplanens indhold 8 Lokalplanens forhold til anden 10 planlægning Lokalplanens virkning på miljøet 13 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 15 2 Område og zonestatus 15 3 Områdets anvendelse 16 4 Udstykning 16 5 Parkering, veje og stier 17 6 Tekniske anlæg 17 7 Bebyggelsens omfang, udformning 18 og placering 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 19 9 Ubebyggede arealer og beplantning Forudsætning for igangsætning af 21 anlæg og byggeri 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny 22 bebyggelse 12 Tilladelse fra andre myndigheder Servitutter Ophævelse af lokalplan Tinglysning af lokalplan 22 Vedtagelsespåtegning 39 Kortbilag lokalplanens afgrænsning Bilag 1 Delområder, byggefelter, veje, stier, hegn Bilag 2 mv. 3

6 REDEGØRELSE Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalområdet omfatter feriehusbebyggelsen Skipperbyen Hårbølle Bro og et eksisterende boligområde i Hårbølle Havn. Den nærmere afgrænsning fremgår af kortbilag 1. For dette område fastsætter lokalplanen en række bestemmelser, der skal overholdes i forbindelse med nyanlæg, nybyggeri og ombygning. Desuden fastlægges bestemmelser vedrørende beplantning, parkering samt vej- og stiforsyning. Området, der er omfattet af lokalplanen, er vist med rød streg på kortet til venstre. Tekstens opbygning Lokalplanen er opbygget i 2 hovedafsnit: 1. Beskrivelse og redegørelse 2. Lokalplanens bestemmelser Hovedafsnit1 beskriver formålet med og indholdet i lokalplanen. Baggrunden for planlægningen gennemgås og der redegøres for lokalplanens forhold til anden planlægning. Hovedafsnit 2 indeholder de juridiske gældende bestemmelser for områdets bebyggelse og arealdisponering. Bagerst findes de juridisk bindende kort. Baggrund og formål for de 3 lokalplaner, der har været udarbejdet for området:. Skipperbyen ligger sydøst for Hårbølle Havn Baggrund for Lokalplan nr. B : Ejerforeningen for "Hotel og feriecenter Skipperbyen, Hårbølle Bro" har ansøgt om at få fjernet den hotelforpligtigelse, der pålagt i Lokalplan 85 Hårbølle Bro Hårbølle Havn. Ansøgerne ønsker samme status som Danland s feriecenter på Klintholm Havn, som består af selvstændigt ejede feriehuse uden udlejningspligt hvor husene kan lejes ud hele året. Skipperbyen består af 22 mindre sommerboliger/ ferielejligheder på 54 m2, der er bygget som rækkehuse i 2 rækker. Skipperbyen blev i 1976 oprindeligt opført i tilknytning til Skipperkroen. I 1998 begyndte salget af husene til enkelte ejere, og i den forbindelse blev også kroen solgt fra, da den var ikke rentabel. Der er et stærkt ønske om at få renoveret de snart 40 år gamle huse, og en ophævelse af hotelforpligtigelsen vurderes at være en nødvendighed for at kunne sikre finansiering til

7 REDEGØRELSE renovering og løbende vedligeholdelse, der er nødvendig, hvis området ikke skal forfalde. En modernisering vil sandsynligvis være med til at gøre området mere attraktivt for turister. Problemet med hotelforpligtigelsen er bl.a., at kreditforeningerne ikke ønsker at finansierer ifm. med et salg, så et ejerskifte er afhængigt af et banklån. De enkelte ferieboliger er i BBR registreret som erhverv. En ophævelse af hotelforpligtigelsen i Skipperbyen er i strid med nuværende lokalplan, og forudsætter derfor en ny lokalplan. En ophævelse af hotelforpligtigelsen er en juridisk ændring, der ikke ændrer ved områdets fysiske karakter, ophævelsen udelukker ikke fremtidig udlejning til turister. I Lokalplanen nr. 85 s anvendelsesbestemmelse for Delområde E2, fastlægges anvendelsen til: Erhvervsformål så som feriehotelformål eller lignende. Der må maksimalt etableres 22 enheder med tilhørende opholds- og parkeringsareal. Lokalplan nr. B har kun til formål at ophæve erhvervsforpligtelse for område R (E2 i Lp 85). Lokalplan nr. B ændrer ikke på områdets eller husenes fysiske karakter i Delområde R (E2 i Lp 85). Der foretages kun en mindre ændring af de planmæssige forhold for Delområdet B (E1 i Lp 85), da kravet om at området kun må avendes til helårsboligformål udgår. Der blev på et Kommunalbestyrelsesmøde den truffet en politisk beslutning om, at Vordingborg Kommune hovedsageligt vil fastholde kravet om bopælspligt i Stege, Præstø og Vordingborg. Det vil derfor være muligt at få en weekend-attest til boligerne i Hårbølle Havn. En ophævelse at hotelforpligtigelsen er en kun en juridisk ændring af Lokalplan nr. 85. Det er kun mulig at ophæve hotelforpligtigelsen fordi området ligger i byzone. Lokalplanernes baggrund og formål: Lokalplan 85 Hårbølle Bro/ Hårbølle Havn Der har tidligere været udarbejdet 2 lokalplaner for Hårbølle Havn. Nr. 85 fra 2000 og nr. 41 fra Baggrund for Lokalplan nr. 85: Baggrunden for udarbejdelse af Lokalplan nr. 85 var, at Møn byråd besluttede, at der skulle udarbejdes en lokalplan for Hårbølle Bro/Hårbølle Havn, der åbnede mulighed for, at der kunne ske en øget bosætning i landsbyen. Den eksisterende havn og den Lokalplanlagte udvidelses- 5

8 REDEGØRELSE mulighed for havnen skulle indgå i den nye lokalplan. Den konkrete anledning til lokalplanens fremkomst var: 1. Ejer ønskede, at ændre status på det eksisterende hotel i området, idet det gennem længere tid havde vist sig umuligt, at drive hotelvirksomhed fra ejendommen. 2. Gennem Kommuneplanens strategi for landdistrikterne besluttede Møn Kommunalbestyrelse, at arbejde for, at der kunne opføres og nyindrettes boliger, mindre virksomheder, butikker og lignende i landsbyerne. Den eksisterende lokalplan for Hårbølle Havn (nr. 41) er til hinder for en sådan flersidig arealanvendelse, idet hovedparten af arealerne i havnens bagland er udlagt til turistmæssige formål. 3. Af hensyn til varetagelsen af de frednings- og beskyttelsesmæssige interesser skal det vurderes, om og i hvilket omfang erhvervs- og fritidshavnen påvirker fuglelivet og naturværdierne i området, 4. Byrådet ønsker en dialog med foreningen Hårbølle Havn om, hvorledes de ønsker at fremtidssikre havnen. Med lokalplanen for området følges der op på den udmeldte politik inden for områderne "landdistrikter" og "Åbne kyster, kystbyer og havne" i udviklingsplanen for Møn Kommune Samtidig er lokalplanen udarbejdet i overensstemmelse med regionplanens udviklingsstrategi for sejleraktiviteter, der tilsigter udvikling af et varieret net af fritidshavne til regionens befolkning og til betjening af gæstesejlere under hensyntagen til omgivende natur og dyreliv. Lokalplan nr. 41 Baggrund for Lokalplan nr. 41: I Lokalplan nr. 85 er områderne E l og E 2 og en mindre del af B1 er omfattet af Lokalplan nr. 41 fra 1986 for et område ved Hårbølle Havn. Lokalplan 85 omfatter dette areal og afviger fra lokalplan 41 på følgende forhold: - lokalplan 41 forbeholder hele området til havne-, fritidsformål og sommerhusområde. Denne lokalplan (85) fastholder den eksisterende havn og havneudvidelse, men 6

9 REDEGØRELSE åbner op for, at den øvrige del af området skal kunne udnyttes flersidigt, blandt andet også til helårs-boligformål og mindre virksomheder der er forenelige med bymiljøet. - Anvendelsen af område F 3 (sommerhusområde) i lokalplan 41ændres således at de 3 ubebyggede sommerhusgrunde overgår til bl.a. helårsboligformål. - I område E1 erstattes strandbyggelinjen fra 1937 med den ny strandbyggelinje, i henhold til strandbeskyttelseskommissionens forslag til linjens fastlæggelse. Beskrivelse af området Hårbølle Havn er en charmerende fiskerihavn, der om sommeren får besøg af mange lystsejlere. Det er muligt at proviantere i havnen. Omgivende topografi: Mod sydvest ligger Hårbølle Bro/Hårbølle Havn ud mod Grønsund. Sydøst for lokalplanområdet ligger sommerhusområdet Hårbølle Strand omkring Hårbøllevej. Sommerhusområdet er temmelig blandet, der er således en del gamle fiskerhuse der ligger langs Hårbøllevej mellem Hårbølle Bro og erhvervshavnen ved Stenminerne. Kommer man lidt væk fra Hårbøllevej ændrer bebyggelsen karakter til egentlig sommerhusbebyggelse. Vest for Hårbølle Bro ligger et mindre sommerhusområde omkring Færgensvænge. Mod øst grænser landsbyen op til landbrugsarealer. Feriebebyggelsen Skipperbyen blev bygget i Lokalplanens område: Hårbølle Bro er vokset op omkring færgestedet til Grønsund på Nordfalster. Selve landsbyen ligger omkring krydset Hårbølle Bro/Hårbøllevej og består af 12 huse, der hovedsageligt anvendes til boligformål. I en af ejendommene er der indrettet et mindre byggemarked. Øst for Hårbølle Bro ligger Skipperkroen og feriehusbebyggelsen "Skipperbyen", en enkelt beboelsesejendom og en større rød trælade, som tidligere har været anvendt i forbindelse med færgeriet. Historisk rids over Skipperbyen: Feriebebyggelsen Skipperbyens 22 hotellejligheder blev i 1976 opført sammen med Skipperkroen. I 1998 begyndte salget af hotellejlighederne til enkelte ejere. Med vedtagelse af Lokalplan nr. 85, blev det muligt at sælge kroen fra, den var ikke mere rentabel. De 22 sommerboliger

10 REDEGØRELSE /ferielejligheder beholdt deres erhvervsstatus. Erhvervsudlejning af sommerhuse/ferielejligheder er ikke mere rentabelt, da indtægterne ikke står mål med udgifterne til de istandsættelser, der er nødvendigt på de snart 40 år gamle ferieboliger. Lokalplan nr.b udelukker ikke, at den enkelte ejer stadigvæk kan udleje sin feriebolig. Lokalplanens indhold Vejforsyning og stier: Lokalplanområdet vejforsynes fra Hårbøllevej og Hårbølle Bro. Eksisterende veje og stier fastholdes i deres nuværende omfang. Delområder: Lokalplanområdet opdeles i 2 områder svarende til den anvendelse af arealerne ønsker at fremme. Den nærmere afgrænsning af områderne kan ses på kortbilag 1. Lokalplanens bestemmelser for det enkelte delområde: Der er ikke mange ubebyggede grunde tilbage i Hårbølle Havn Område B Landsby/boligområde: Boligområde med mulighed for indpasning af mindre butikker, mindre fremstillings- og håndværksvirksomheder, kunsthåndværk, private service-virksomheder, som for eksempel feriehotel og restauration og liberale erhverv. Det er således lokalplanens intention for arealanvendelsen, at der skal være rummelighed til at bo og arbejde i landsbyen. Det er dog en forudsætning, at aktiviteterne i området ikke må være til gene for omgivelserne. Egentlige butikker i området må ikke have et større bruttoetageareal end 500 m2 for dagligvarer og 200 m2 for udvalgsvarer. Ved udstykning af grunde i området skal parcellerne have et areal på mindst 700 m2. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 25 for åben/lav og 30 for tæt/lav. Bygninger må opføres i 1½ etage i maksimalt 8,5 meters højde. Lokalplanen fastsætter, at facader skal udføres i blank mur, i pudset og farvebehandlet mur eller facader af farvebehandlet træ. Der fastsættes en farveskala for byområdet der rummer en bred vifte af muligheder ved en kombination af klassiske jordfarver, visse pastelfarver, hvidt og sort.

11 REDEGØRELSE Mindre tilbygninger, havestuer og lignende kan udføres i andre materialer, eksempelvis glas og metal. Når døre og vinduer skal udskiftes eller der skal bygges kviste på eksisterende bebyggelse skal der tages hensyn til husets oprindelige stil og bygningsudformning. Langs skel mellem B og H skal det eksisterende levende hegn bevares og vedligeholdes, som angivet på kortbilag 2. Det levende hegn kan suppleres med et fast hegn på den side af det levende hegn, der vender ind mod boligområdet. Øvrig hegning i B kan være levende hegn, malede stakitter, lavt trådnet med stolper eller stendiger af naturmaterialer. Ovenstående luftfoto er fra Google Earth, det viser fiskerihavnen med landsbyen bagved. Til begge sider er der feriehusbebyggelse. Område R Skipperbyen: Anvendelsen af Skipperbyen fastholdes til feriebebyggelse. Med den nye lokalplan vil området bevare sin karakter af ferielejligheder, uden udlejningspligt, men hvor det stadig er muligt at udleje til turister. Området består i dag af én matrikel og der må ikke ske yderligere udstykning i området. 9

12 REDEGØRELSE Skipperbyen set fra Hårbøllevej Lokalplanen udlægger byggefelter svarende til den eksisterende bebyggelse og fastholder bebyggelsesprocenten på 15. Bygninger må opføres i 1- etage i maksimalt 5 meters højde. Med hensyn til udformning skal facaderne være af træ og farvebehandles med klassiske jordfarver, hvid og sort. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan Lokalplanområdet er jf. Vordingborg kommuneplan beliggende i følgende rammeområder: B Der fastlægger anvendelsen til boligformål til helårsbeboelse med tilhørende fællesanlæg, offentlige og private servicefunktioner og mindre ikke genevoldende virksomheder. R der fastlægger anvendelsen til rekreative formål til ferieboliger, restauration, kursusvirksomhed og rekreative formål. Lokalplan nr. B For feriehusbebyggelsen Skipperbyen og et boligområde i Hårbølle Havn er i overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelser. Zoneforhold: Lokalplanområdet er beliggende i byzone, vedtagelsen af denne lokalplan ændre ikke ved zoneforholdet. 10

13 REDEGØRELSE Kystnærhedszonen: Lokalplanområdet er beliggende i Kystnærhedszonen, der er en særlig planlægningszone i en afstand af 3 km fra kysten. I denne zone gælder særlige krav til kommunens planlægning, bl.a. skal der foretages en vurdering af, hvordan ændringer forårsaget af lokalplanforslag visuelt påvirker kysten. Hvis bebyggelsen afviger væsentligt fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. I forbindelse med planlægning i Kystnærhedszonen skal offentlighedens desuden sikres adgang til kysten. Lokalplanen er udarbejdet med henblik på at skabe mulighed for etablering af et mindre antal helårsboliger i det eksisterende landsbymiljø, ellers forventes der ikke yderligere nybyggeri. Med hensyn til lokalplanens muligheder for at bygge nye boliger og evt. mindre virksomheder og lignende vil et sådant nybyggeri ikke ændre kystlandskabet eller på væsentlig måde bryde med det eksisterende bymiljø. Mulighederne for etablering af nybyggeri ligger hovedsageligt i havnens bagland omkring Hermodsvej. Det vurderes, at der vil kunne udstykkes til få nye boliger m.m. indenfor det eksisterende byområde. Lokalplanen fastsætter bebyggelsesregulerende bestemmelser, der skal sikre, at bebyggelse opføres i maksimalt 1½ etage og i maksimalt 8,5 meters højde. Ligesom bestemmelserne for bebyggelsens udformning skal sikre et fælles "fodslag" mellem gammelt og nyt i landsbyen. Strandbeskyttelseslinjen: En del af Hårbølle Bro - Hårbølle Havn er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 15 om strandbeskyttelseslinjen. Det betyder, at der ikke må foretages ændring i tilstanden af strandbredder eller af andre arealer, der ligger mellem strandbredden og strandbeskyttelseslinjen. Der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende, og der må ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel. Naturstyrelsen administrere arealer, der er omfattet af strandbeskyttelseslinjen. Den blå skravering viser de områder, der er omfattet af strandbeskyttelseslinjen

14 REDEGØRELSE Fortidsmindebeskyttelse: Nord for lokalplanområdet ligger et fredet voldsted. Voldstedet er i henhold til Naturbeskyttelsesloven omfattet af en 100 meters beskyttelseszone, hvor der ikke må ske ændringer af tilstanden uden fredningsmyndighederne særlige godkendelse. Fortidsmindefredningen er vist på kortbilag 2. Kommunen administrerer 100 meter zonen. Vejbyggelinje: Den tidligere lokalplan 41 fastlagde en vejbyggelinje mod Hårbølle Bro. Med denne lokalplan ophæves vejbyggelinjen og erstattes med et påbud om, at ny bebyggelse skal opføres i 5 meters afstand fra vejskel. Spildevand: Området er omfattet af den til enhver tid gældende spildevandsplan for Vordingborg Kommune. Nuværende plan er Vordingborg Kommunes spildevandsplan Vandforsyning: Området vandforsynes fra det private Hårbølle Strand Vandværk. Zoneforhold: Lokalplanens område er beliggende i byzone. Vedtagelse af Lokalplan nr. B ændrer ikke ved zoneforholdet. Deklarationer og Servitutter Deklarationer og/eller Servitutter er bestemmelser, der er tinglyst på ejendommen, de er juridisk bindende. Såfremt en deklaration er uforenelig med lokalplanens bestemmelser, bortfalder den efter Planlovens 18. For Lokalplanområdet gælder, at der er lang række af deklarationer/servitutter, som der skal tages højde for ved den endelige udformning af en bebyggelsesplan eller ved anvendelse af den enkelte ejendom. Såfremt en deklaration eller servitut er uforenelig med det endelige projekt eller anvendelse er det op til ejeren at få deklarationen aflyst. 12

15 REDEGØRELSE Miljøvurdering Planen har gennemgået screening ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen har gennemgået om planen har væsentlig virkning på miljøet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv og de indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Screeningen har vist, at der ikke er væsentlig virkning på miljøet af lokalplanen. Ændringen af lokalplanen indeholder ikke rammer for anlægstilladelser til projekter som er omfattet af miljøvurderingsloven. Ændringen påvirker ikke internationale naturbeskyttelsesområder og da ændringen ikke fastlægger rammer for anlægsarbejder vurderer Vordingborg kommune at planændringen ikke kan få væsentlig virkning for miljøet. Planen er således ikke omfattet at lov om miljøvurdering af planer og programmer. 13

16 Illustration der viser de eksisterende forhold i Hårbølle Havn BESTEMMELSER

17 BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Det er lokalplanens formål: At åbne mulighed for, at der kan ske en øget bosætning i havnebyen ved indretning af eksisterende bebyggelse og opførelse af ny bebyggelse til boliger. At åbne mulighed for, at der samtidig kan indpasses mindre virksomheder, forretninger, restaurationer og lignende, der er forenelige med landsby- og havnemiljøet i området. At fastholde offentlighedens adgang til havneområdet og ad stiforbindelsen langs vandet. At åbne mulighed for at ophæve erhvervsforpligtigelsen i feriehusbebyggelsen Skipperbyen, så ferieboligerne individuelt kan anvendes og sælges uden udlejningspligt. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag nr.1 og omfatter matr.nr. 5d, 5z, 5i, 5m, 5n, 5o, 5q, 5r, 5s, 5u, 5y, 5æ, 5x, 5æ, 5ø, 5ab, 5ac, 56az, 56bm, 56bn, 56bq, 56br, 56cf, 56cl, 56da, 56ga, 56q, 56bs, 56by samt en del af 7000h - alle Hårbølle by, Fanefjord sogn. 2.2 Lokalplanområdet er i følge Vordingborg kommuneplan beliggende i byzone i rammeområderne B og R Vedtagelsen af denne lokalplan ændrer ikke ved zoneforholdet, områderne fastholdes som byzone. 2.3 Lokalplanens opdeles, som vist på kortbilag 2, i følgende delområder: 15

18 BESTEMMELSER B Boligområde med mulighed for indpasning af erhverv. R Feriebebyggelse, hoteldrift, kursusformål, helse- og sundhed med tilhørende fællesfaciliteter. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Delområde B Området må anvendes til boligformål. Derudover kan der indpasses andre formål som, mindre butikker til lokalområdets forsyning, mindre fremstillings- og håndværksvirksomheder, herunder kunsthåndværk, private servicevirksomheder, herunder hotel, restaurationsvirksomhed, klinikker samt liberale erhverv, når den pågældende virksomhed ikke er til væsentlig gene for omgivelserne. Eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan, uanset bestemmelserne herover, fortsætte. Bestemmelserne træder først i kraft ved opførelse og ibrugtagning af ny bebyggelse og ved ændret anvendelse af eksisterende bygninger og arealer. Der kan på ejendommen drives erhvervsvirksomhed, under forudsætning af, at virksomheden ikke medfører støj- eller lugtgener for de omkringboende, at virksomheden ikke er trafikskabende, dvs. medfører behov for parkering for kunder / klienter, udover på egen grund at ejendommen ikke ved skiltning eller belysning lignende ændrer karakter. Bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 500 m2 for dagligvarer og 200 m2 for udvalgsvare. 3.2 Delområde R Området må kun anvendes til feriebebyggelse, hoteldrift, kursusformål, helse- og sundhed med tilhørende fællesfaciliteter. Der må maksimalt etableres 22 enheder med tilhørende opholds- og parkeringsanlæg. 16

19 BESTEMMELSER 4 UDSTYKNING 4.1 Ved udstykning i delområde B må der ikke uden Kommunalbestyrelsens tilladelse, i hvert enkelt tilfælde, fremkomme nogen parcel mindre end 700 m2 til åben/lav og 350 m2 til tæt/lav bebyggelse. 4.2 I delområde R må der ikke ske yderligere udstykning. 5 Parkering, veje og stier 5.1 Havneområdet vejforsynes fra Hårbøllevej og Hårbølle Bro (kommuneveje). Ændringer af eksisterende vejarealer kan kun ske med Vordingborg Kommunes særlige tilladelse. 5.2 Veje og stier i Lokalplanområdet fastholdes i de bredder, der er angivet i Lokalplan 85. dvs., at der udlægges/fastholdes areal til veje og stier med retning og beliggenhed som vist på kortbilag 2. - Vejen1-1 udlægges i en bredde af 8 m. - - Vejene 2-2 udlægges i en bredde af 6 m. - Stier i byen udlægges i en bredde af 4 m. Sti langs vandet udlægges i 2 meter. 5.3 På hver ejendom skal der udlægges parkeringsarealer svarende til: - 15 % af etagearealet til boligformål % af etagearealet til butiksformål - 30 % af etagearealet til andre formål 6 Tekniske anlæg 6.1 Inden for området kan der etableres de tekniske anlæg der er nødvendige for områdets forsyning. 6.2 Ledninger, herunder til vejbelysning, må kun fremføres som jordkabler. 6.3 Vandforsyning sker fra privat vandforsyningsanlæg. 17

20 BESTEMMELSER 6.4 Ved ændret mængde eller sammensætning af spildevand, i forhold til det nuværende, skal der indhentes en ny tilladelse. 6.5 Området er omfattet af den til enhver tid gældende spildevandsplan for Vordingborg Kommune. Nuværende plan er Vordingborg Kommunes Spildevandsplan Parabolantenner og øvrige antenner kan opsættes på egen grund. Højden på paraboler må maksimalt være 1,5 meter målt fra terræn til centrum af parabolen. Antenner må maksimalt være 1,8 meter målt fra terræn 6.7 Der må ikke opsættes husstands- eller minivindmøller indenfor lokalplanområdet. 7 BEBYGGELSENS OMFANG, UDFORMNING OG PLACERING 7.1 Delområde B Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25 for åben-lav bebyggelse og 30 for tæt-lav bebyggelse. Ny bebyggelse, herunder carporte skal placeres minimum 5 meter fra vejskel. Byrådet kan, når de bebyggelsesmæssige forhold taler for det, tillade ny bebyggelse opført tættere på vejskel. Bebyggelse må højst opføres i en etage med udnyttelig tagetage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over et for grunden fastsat eller i forbindelse med byggetilladelsen godkendt niveauplan. Tage skal udformes som symmetriske sadeltage. Taghældningen skal vare mindst 30º og højst 50 º. Garager, carporte og lignende mindre bygninger kan dog tillige opføres med fladt tag med vandret sternbræt. Byrådet kan, når arkitektoniske forhold taler for det, tillade andre typer taghældning og udformning af tage. 18

21 BESTEMMELSER Bestemmelser for område R Bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter A.. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 15. Det bebyggede areal ekskl. udhus og lignende skal være mindst 35 m2. Bygninger må ikke opføres med mere end en etage, og ikke gives en højde over 3 m. regnet fra terræn til en linje, hvor ydervæg og tagflade mødes, bortset fra gavltrekanter. Tagets vinkel med det vandrette plan må ikke overstige 55 º. Den totale bygningshøjde må ikke overstige 5 m. 7.5 Sokkelkote for nybyggeri For ny bebyggelse i alle delområderne gælder, at ny bebyggelse skal opføres med laveste Sokkelkote på + 1,65 meter DVR BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Delområde B Ydervægge skal fremtræde som pudset eller vandskuret murværk, som træfacader eller som blank teglmur. Ydervægge, der ikke fremtræder som blank teglmur skal behandles med farve. Til havestuer og lign. mindre tilbygninger samt til mindre bygningspartier kan også andre materialer anvendes. Ved udskiftning af vinduer og døre skal de nye være i tidstypisk stil og materiale, der passer til huset. Kviste skal udformes, så de passer til huset i form og størrelse. Til udvendige bygningssider må anvendes jordfarverne Okker, Terra di Sienna, Umbra, Engelsk Rødt, Dodenkop, samt hvid, sort og en blanding mellem disse. Endvidere kan anvendes pastelfarver i lyse støvede nuancer af gul, brun, grå og blå. 19

22 BESTEMMELSER Til vinduer og døre må anvendes hvid, sort, grå, jordfarver og pastelfarver i lyse stavede nuancer af gul, brun, grå og blå. Der må ikke anvendes klare stærke farver. Dog kan klare mørke blå, grønne eller røde farver anvendes. 8.2 Delområde R Indenfor området, må der kun opføres huse med facader i træ. Til udvendige bygningssider må anvendes jordfarverne Okker, Terra di Sienna, Umbra, Engelsk Rødt, Dodenkop, samt hvid, sort og en blanding mellem disse. Til vinduer og døre må anvendes hvid, sort, grå, jordfarver og pastelfarver i lyse støvede nuancer af gul, brun, grå og blå. Der må ikke anvendes klare stærke farver. Dog kan klare mørke blå, grønne eller røde farver anvendes. 8.3 Fællesbestemmelser for begge delområder: Til udvendige bygningssider samt tagflader må ikke anvendes materialer som efter de kommunale myndigheders skøn virker skæmmende. Blanke og reflekterende tagmaterialer må kun anvendes i forbindelse med anlæg til udnyttelse af solenergien. Skiltning, reklamer, belysning og lignende skal godkendes af Vordingborg Kommune. Der kan indrettes anlæg til fælles kompostering, opsamling og opbevaring af renovation efter nærmere godkendelse af Vordingborg Kommune. 9 UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING 9.1 Fællesbestemmelser for delområderne: B og R.1201 På hver ejendom skal der anlægges opholdsarealer svarende til: 50 % af etagearealet til boligformål 20 % af etagearealet til butiksformål 20 % af etagearealet til øvrige formål. 20

23 BESTEMMELSER 9.2 I område B12.02 skal der etableres levende hegn i skel mod Havnen, som vist på kortbilag 2. Levende hegn kan på indersiden suppleres med trådhegn. Trådhegnet må ikke være højere end det levende hegn og maksimalt 1,80 meter. 9.3 Øvrig hegning mod vej og mod det åbne land i område B12.02 må udføres som malede træstakitter eller som trådnet og stolper i maksimalt 1 meters højde, som stendiger af naturmaterialer og levende hegn, der vedligeholdelses som hæk. Hækken kan suppleres på indersiden med trådhegn. Trådhegnet må ikke være højere end hækken og maksimalt 1,80 meter. Hegning mod stier og veje skal plantes min. 30 cm (klippet hæk) eller min. 60 cm (uklippet hæk) bag skel og holdes helt på egen grund. 9.4 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende, gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 9.5 Eventuelle terrænændringer på mere end +/- 0,5 meter må kun foretages på grundlag af et af de kommunale myndigheder godkendt projekt. 9.6 Eventuelle låger i indkørsler og indgange må kun åbnes mod grunden. 9.7 Belysning af veje og andre færdsarealer må kun foretages efter en samlet plan godkendt af Vordingborg Kommune. 9.8 Der kan etableres solfanger/solceller i området efter nærmere godkendelse af Vordingborg Kommune. 10 FORUDSÆTNING FOR IGANGSÆTNING AF ANLÆG OG BYGGERI 10.1 Forinden ny bebyggelse igangsættes skal Museerne.dk Vordingborg kontaktes med henblik på eventuel udgravning i arkæologiske 21

24 BESTEMMELSER interesseområder. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 11.1 Opførelse af ny bebyggelse eller ændringer af eksisterende bebyggelse kræver Vordingborg kommunes dispensation fra Naturbeskyttelses Lovens 18, inden for det på kortbilag 3 med særlig signatur viste område, der er omfattet af voldfredning Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret godkendt spillevandsafledning samt der er etableret tilslutning til det private vandværk. 12 TILLADELSE FRA ANDRE MYNDIGHEDER 12.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse således: Det er ikke tilladt at ændre tilstanden af de arealer, der ligger inden for strandbeskyttelseslinjen. Der må blandt andet ikke placeres bebyggelse som f. eks. bygninger, skure, campingvogne og master eller foretages ændringer i terrænet, tilplantning eller hegning. Dispensation fra Strandbeskyttelseslinjen skal søges hos Naturstyrelsen. 13 SERVITUTTER 13.1 Private tilstandsservitutter, som er uforenelige med lokalplanen ophæves. 14 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 14.1 Med denne lokalplans offentlige bekendtgørelse ophæves Lokalplan 85 Hårbølle Bro/Hårbølle Havn for matr.nr.: 5d, 5z, 5i, 5m, 5n, 5o, 5q, 5r, 5s, 5u, 5y, 5æ, 5x, 5æ, 5ø, 5ab, 5ac, 56az, 56bm, 56bn, 56bq, 56br, 56cf, 56cl, 56da, 56ga, 56q, alle Hårbølle by, Fanefjord sogn. 22

25 BESTEMMELSER 15 TINGLYSNING AF LOKALPLAN 15.1 Nærværende Lokalplan begæres tinglyst på matr.nr.: 5d, 5z, 5i, 5m, 5n, 5o, 5q, 5r, 5s, 5u, 5y, 5æ, 5x, 5æ, 5ø, 5ab, 5ac, 56az, 56bm, 56bn, 56bq, 56br, 56cf, 56cl, 56da, 56ga, 56q, 56by, 56bs samt en del af 7000h - alle Hårbølle by, Fanefjord sogn. 23

26 VEDTAGELSESPÅTEGNING 24

27 KORTBILAG 25

28 KORTBILAG 26