K O M M U N E P L A N. Tillæg Bydelscenter Nøhr Sørensens Vej, Grønlandskvarteret

Transkript

1 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer Tillæg Bydelscenter Nøhr Sørensens Vej, Grønlandskvarteret Aalborg Byråd godkendte den xx. xx 2018 et forslag til kommuneplantillæg for Planen består af: I perioden xx. xxx til den xx. xxx 2018 er planforslaget fremlagt i offentlig høring. Redegørelse til tillæg Retningslinie Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre Kommuneplanramme 4.2.C1 Kommuneplanramme 4.2.O3 Planen er først og fremmest tænkt som en digital plan. Det er dog op til dig selv, hvorvidt du ønsker at læse planen på skærmen, eller du vil udskrive den. Ønsker du en pdf-fil af det samlede tillæg, så tryk her. Sammen med kommuneplantillægget offentliggøres et forslag til lokalplan Har du spørgsmål til planens indhold eller brug, er du velkommen til at kontakte Anne Rodil, tlf Hvis du har indsigelser eller bemærkninger til forslaget skal de senest den xx. xxx 2018 fremsendes til: By- og Landskabsforvaltningen Plan & Udvikling Stigsborg Brygge 5 Postboks Nørresundby eller på plan.udvikling@aalborg.dk Miljøvurdering Kommunen har truffet afgørelse om, at der ikke vil blive foretaget en miljøvurdering, idet planforslaget ikke har væsentlig indvirkning på miljøet. Afgørelsen kan, for så vidt angår retlige forhold påklages til Planklagenævnet. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Klagen skal være indsendt senest xx. xxx Det koster et gebyr at klage. Læs mere om klageregler og gebyrer på Du sender klagen til Planklagenævnet via Klageportalen. Efterfølgende kommunikation om klagen sker også gennem Klageportalen. Du kan finde Klageportalen via Hvis du er undtaget for digital selvbetjening og derfor ønsker at klage uden at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Aalborg Kommune, Plan & Udvikling. Vi videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Kommunens planer Alle planforslag kan ses her: Lokalplan: under "Forslag" Kommuneplantillæg: under "Nyheder" Alternativt ved personlig henvendelse hos: Bibliotekerne i Aalborg Kommune Side 1 af 28

2 By- og Landskabsforvaltningen, Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby Side 2 af 28

3 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer Vejledning tillæg Hvad er en kommuneplan? Kommuneplanen udtrykker byrådets overordnede politikker og mål for Aalborg Kommunes fremtidige udvikling. Planen berører på mange måder borgernes dagligdag og fastlægger rammer for handlemulighederne og levevilkår i lokalområderne. Derfor er planen også udarbejdet i et samarbejde mellem politikere, borgere og en række organisationer og foreninger. Kommuneplanen består af en hovedstruktur, retningslinjer og kommuneplanrammer. Hovedstrukturen er den sammenfattende del af kommuneplanen. Den omfatter hele kommunen og fastlægger de overordnede mål for udviklingen inden for de enkelte sektorer og områder i Aalborg Kommune. Hovedstrukturen er byrådets overordnede udviklingsværktøj, og den er retningsgivende for økonomisk prioritering mellem forskellige kommunale opgaver. Retningslinjer er byrådets langsigtede politik for det fremtidige bymønster og den enkelte bys rolle. Den kommer konkret til udtryk i den geografiske fordeling af boliger, erhverv, trafikbetjening og serviceydelser i de enkelte bysamfund og i byernes indbyrdes samspil. Hertil kommer retningslinjer for benyttelse og beskyttelse af det åbne land. Kommuneplanrammerne angiver, hvordan de enkelte arealer i Aalborg Kommune kan anvendes. Rammebestemmelserne må ikke være i strid med hovedstrukturen og retningslinjer. Både hovedstrukturen, retningslinjerne og kommuneplanrammerne er bindende for lokalplanlægningen. Der kan, med andre ord, ikke vedtages lokalplaner, som er i strid med kommuneplanen. Til gengæld kan byrådet beslutte at ændre kommuneplanen ved at udarbejde et kommuneplantillæg. Hvornår laves der kommuneplantillæg? De fleste kommuneplantillæg omfatter mindre ændringer i de gældende rammebestemmelser. Ofte sker det på baggrund af et konkret bygge- eller anlægsprojekt, der ønskes gennemført. Et sådant projekt vil normalt også betyde, at der skal udarbejdes lokalplan, hvor der mere detaljeret fastlægges krav til, hvordan nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes. Indsigelsesfristen for et forslag til kommuneplantillæg er mindst 8 uger. Der er samme indsigelsesfrist for et lokalplanforslag, hvilket betyder, at de to planer kan følges ad gennem offentlighedsproceduren. Hvis der er tale om omfattende ændringer, som bryder med kommuneplanens hovedstruktur, eller hvis der er tale om en hovedrevision af kommuneplanen, skal der gennemføres en større offentlighedsprocedure. Kommunen skal forud for planlægningsarbejdet afholde en fordebat for at indkalde ideer, forslag mv. fra offentligheden. Yderligere skal kommunen forestå en oplysningsvirksomhed med henblik på at fremkalde en offentlig debat om planrevisionens målsætning og nærmere indhold. Herefter kan kommunen udarbejde et forslag til kommuneplantillæg. Fristen for at fremsætte indsigelser mod forslaget er også her på mindst 8 uger. Forslaget til kommuneplantillæg Når byrådet har godkendt et forslag til kommuneplantillæg offentliggøres det, som beskrevet ovenfor, i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages tillægget endeligt. Side 3 af 28

4 Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt forslag til kommuneplantillæg. Så længe kommuneplantillægget foreligger som forslag, har det ingen direkte retsvirkninger over for de ejendomme, der er omfattet af tillægget. Om miljøvurdering (MV) Planforslag, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, skal ledsages af en miljøvurdering af planen i form af en miljørapport (MV). Det fremgår af Miljøvurderingsloven. Hvis kommunen har truffet afgørelse om, at der ikke er foretaget en miljøvurdering, idet planforslaget ikke har væsentlig indvirkning på miljøet kan afgørelsen, for så vidt angår retlige forhold, påklages til Planklagenævnet senest 4 uger efter planforslagets offentliggørelse. Klagen sendes til Planklagenævnet via Klageportalen. Efterfølgende kommunikation om klagen sker også gennem Klageportalen. Klageportalen findes via Personer, der er undtaget for digital selvbetjening og derfor ønsker at klage uden at bruge Klageportalen, skal sende en begrundet anmodning til Aalborg Kommune, Plan & Udvikling. Kommunen videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Om vurdering af virkning på miljøet (VVM) Forud for etablering af visse enkeltanlæg, som kan påvirke miljøet i væsentlig grad, skal der vedtages et kommuneplantillæg med en VVM-redegørelse, dvs. en Vurdering af anlæggets Virkning på Miljøet (VVM). Dette fremgår af planlovens 11 g og VVM-bekendtgørelsen. Det endelige kommuneplantillæg Når byrådet har godkendt kommuneplantillægget endeligt og bekendtgjort det, er det en del af kommuneplanen. Herefter gælder følgende retsvirkninger: Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan. Inden for byzoner og sommerhusområder kan byrådet modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i rammerne. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Klagevejledning Afgørelsen om den endelige vedtagelse kan efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4 for så vidt angår retlige spørgsmål påklages til Planklagenævnet. Det vil sige, at der kan klages over spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed. Klagen sendes til Planklagenævnet via Klageportalen. Efterfølgende kommunikation om klagen sker også gennem Klageportalen. Du kan finde Klageportalen via Personer, der er undtaget for digital selvbetjening og derfor ønsker at klage uden at bruge Klageportalen, skal sende en begrundet anmodning Aalborg Kommune, By- og Landskabsforvaltningen, Plan & Udvikling, Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby eller pr. mail plan.udvikling@aalborg.dk. Kommunen videresender herefter Side 4 af 28

5 anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagen skal være modtaget senest 4 uger efter offentliggørelsen af planen. Det koster et gebyr at klage. Læs mere om klageregler og gebyrer på Hvis planen ønskes indbragt for domstolene, skal det ske inden 6 måneder fra annonceringsdatoen. Side 5 af 28

6 KOMMUNEPLAN Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer Tillæg Bydelscenter Nøhr Sørensens Vej, Grønlandskvarteret Ændringer i forhold til den gældende kommuneplan Området for kommuneplantillægget ligger i den nordlige del af Gug - ved Gug Kirke. Nordøst for området ligger Hellevangen, og mod sydøst ligger Juelsparken. Ændringer af af kommuneplanramme 4.2.C1 Byplanvej: Rammeområdet udvides mod nord. Anvendelsesmulighederne suppleres, så området ud over butikker, kontorer, service og tekniske anlæg (kun P-pladser), som er muligt i dag også kommer til at give mulighed for etageboliger, restauranter o.l., butikslignende formål, klinikker mv., kulturelle formål, institutioner, rekreative formål og fritidsformål. Byggemulighederne øges fra 1 til 5 etager. Ændring af kommuneplanramme 4.2.O3 Gug Kirke m.m.: Rammeområdets indskrænkes mod nord tilsvarende det areal, som rammeområde 4.2.C1 udvides med. Gældende kommuneplanrammer Nye kommuneplanrammer Justering af retningslinje for butikker: I retningslinje Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre er der mulighed for at etablere et lokalcenter ved Grønlandskvarteret, Byplanvej med en max butiksstørrelse på 1000 m² for dagligvarer og 500 m² for udvalgsvarer, og dette ændres til 1500 m² for dagligvarer og 1000 m² for udvalgsvarer. For at muliggøre denne butiksstørrelse udlægges området som bydelscenter i stedet for det nuværende lokalcenter, hvilket en detailhandelsanalyse har redegjort for. I lokalcentret er der i dag samlet set mulighed for 3000 m² butiksareal, hvilket i det nye bydelscenter øges til 3500 m². Redaktionelle ændringer Både i retningslinjen og i kommuneplanrammerne er der yderligere sket mindre redaktionelle ændringer. Planforslagets baggrund Side 6 af 28

7 Aalborg Kommune har iværksat et planlægningsarbejde med udarbejdelse af en ny lokalplan for et bydelscenter på Nøhr Sørensens Vej. Området indeholder i dag en enkelt dagligvarebutik (Spar) samt en anden bygning, der tidligere har været anvendt til en dagligvarebutik. Baggrunden for kommuneplantillægget er et ønske om en revitalisering af området, der er nedslidt i dag, og om at give mulighed for ny bebyggelse til bl.a. boliger og butikker samt mulighed for etablering af parkering. Det skal understøtte udviklingen af nye mødesteder, bytorv, stier og rambla (stræk forbeholdt gående) langs institutionerne og Gug Kirke. Kommuneplantillæg er udarbejdet sammen med lokalplan , Centerområde, Nøhr Sørensens Vej, Grønlandskvarteret, og sikrer overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Det areal, som centerområdet udvides med, kan anvendes til bl.a. stier, løsninger til lokal afledning af regnvand (LAR-løsninger), parkering og rambla. Resume af detailhandelsredegørelsen Muligheden for at etablere et bydelscenter på Nøhr Sørensens Vej er analyseret og vurderet i en detailhandelsredegørelse. Her er undersøgt mulighed for at udlægge et bydelscenter med en arealramme til detailhandel på 3000 m². Desuden er effekten af etablering af en dagligvarebutik på 1650 m² vurderet. Redegørelsen fastslår, at det er mere hensigtsmæssig at øge detailhandelsarealet, da oplandet til det nye bydelscenter i dag er underforsynet med dagligvarer. Redegørelsen fastslår således, at bydelscentret med fordel kan øges til 3500 m² for at matche øvrig fremtidig byudvikling i området, hvilket derfor er indarbejdet i dette kommuneplantillæg. Efterfølgende i planlægningsarbejdet er projektet blevet reduceret, så der i kommuneplantillægget gives mulighed for 1500 m² i stedet for de 1650 m², som er blevet undersøgt i detailhandelsredegørelsen herefter. Detailhandelsredegørelsen for NYT BYDELSCENTER VED NØHR SØRENSENS VEJ, GUG Redegørelsen er udarbejdet af COWI november 2016 INDHOLD 1 Baggrund, formål og sammenfatning 1.1 Sammenfatning 2 Sammenhæng med kommuneplanlægningen 3 Nyt bydelscenter ved Nøhr Sørensens Vej 4 Lokalplaner for projektområdet 5 Detailhandlen i Gug Nord 5.1 De eksisterende dagligvarebutikker i Gug Nord 5.2 Omsætningen i den nye butik og det nye bydelscenter 6 Oplandsanalyse 6.1 Dagligvareforbruget i Gug Nord 7 Udviklingen i forbrugspotentialet i Gug Nord 7.1 Flere nye borgere Side 7 af 28

8 7.2 Generel vækst i dagligvareforbruget 7.3 Flere dagligvarer handles via internettet 7.4 Vejprojekter medfører ændrede kundestrømme 8 Effekter for den eksisterende detailhandel 8.1 Effekter for de eksisterende dagligvarebutikker, Effekter for de eksisterende dagligvarebutikker, Effekter for de eksisterende udvalgsvarebutikker 9 Analyse og vurdering af det konkrete butiksprojekt 9.1 Effekter af butiksprojektet for den eksisterende detailhandel, Baggrund, formål og sammenfatning Nøhr Sørensens Vej 1A A/S ønsker at opføre et byggeri med dagligvarebutik, boliger og parkeringskælder på det sydlige hjørne af Nøhr Sørensens Vej og Byplanvej i Gug i den sydøstlige del af Aalborg. Dagligvarebutikken vil få et areal på ca m² og ønskes etableret i bygningens stueetage. Boligerne etableres oven på butikken, og parkering etableres i kælder og på niveau i tilknytning til bygningen. Projektområdet ligger i et område, der i dag er udlagt som lokalcenter. Lokalcentrets ramme på m² for den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker giver ikke mulighed for den nye dagligvarebutik. For at muliggøre etableringen af en dagligvarebutik på ca m², er det nødvendigt at udlægge området som bydelscenter. En ændring af centerområdets klassificering fra lokalcenter til bydelscenter forudsætter bl.a. en detailhandelsredegørelse. I lokalcentret ligger i dag en dagligvarebutik på ca. 860 m². Nærværende notat har til formål at undersøge muligheden for at udlægge et bydelscenter med en arealramme til detailhandel på m² ved Nøhr Sørensens Vej i Gug Nord, Aalborg SØ, for derved at muliggøre etableringen af en dagligvarebutik på ca m². Notatet vurderer effekterne ved en fuld udnyttelse af restrummeligheden, dvs. ved etablering af yderligere ca m² detailhandel i bydelscentret. Sidst i notatet vurderes effekterne af den nye butik på m², som er det aktuelle, konkrete projekt. Projektområdet ligger i et større boligområde. Der bor i dag ca borgere i oplandet til den nye butik (se figur 3). Indbyggertallet forventes at stige med ca. 430 personer frem mod 2028 som følge af udviklingen af nye boliger i den sydlige del af oplandet til den nye butik. I Universitetsområdet er der planer om udvikling af nye store boligområder. Universitetsområdet udgør et tilstødende opland til den nye butiks opland. Med befolkningsudviklingen i det tilstødende oplande følger et behov for udvikling af dagligvareforsyningen. I den nye butiks opland (her kaldet Gug Nord), ligger i dag én stor dagligvarebutik, Spar, med et areal på ca. 860 m² inkl. personalefaciliteter. I den nye butiks opland er en Fakta under etablering på det østlige hjørne af Byplanvej og Apollonvej. Den nye Fakta får et areal på ca m² inkl. personalefaciliteter. I Grønlandskvarteret, der udgør oplandet nord for den nye butiks opland, ligger tre store dagligvarebutikker og ca. fire små dagligvarebutikker. I Gug Syd, der udgør oplandet syd for den nye butiks opland, ligger ligeledes tre store dagligvarebutikker samt ca. tre små dagligvarebutikker. Med beliggenheden på Nøhr Sørensens Vej ved Byplanvej, har den eksisterende Spar såvel som den nye dagligvarebutik ved Nøhr Sørensens Vej en god trafikaltilgængelighed for indbyggerne i og omkring oplandet. Den nye Egnsplanvej, udbygningen af Zeusvej og lukningen af Sønder Tranders Vej ved Zeusvej forventes tilsammen at medføre, at trafikanter fra bl.a. Gistrup, Sønder Tranders og den nordlige del af Gug i fremtiden i højere grad anvender Zeusvej og Byplanvej når de skal til Aalborg bymidte. De ændrede trafikstrømme som følge af vejprojekterne medfører, at området omkring Nøhr Sørensens Vej får en mere central placering i Gug end i dag. Side 8 af 28

9 Oplandet Gug Nord, dvs. oplandet til den nye butik ved Nøhr Sørensens Vej, vil efter etableringen af den nye Fakta og have en dækningsgrad for dagligvarehandel på ca % og vil dermed fortsat være underforsynet med dagligvarer. Med etableringen af en ny dagligvarebutik på Nøhr Sørensens Vej bringes dagligvareudbuddet op på et niveau, som i højere grad matcher bydelens behov. Med etableringen af den nye butik får borgerne desuden adgang til et større udvalg af dagligvarebutikker, hvilket øger bydelens attraktivitet. Omklassificeringen af centerområdet ved Nøhr Sørensens Vej fra lokalcenter med en arealramme på m² til et bydelscenter med en arealramme på m² forudsætter en detailhandelsredegørelse og et kommuneplantillæg. Nøhr Sørensens Vej 1A A/S har bedt COWI om at gennemføre en analyse af det nuværende og fremtidige forbrugsgrundlag i oplandet samt at vurdere konsekvenserne for den eksisterende detailhandel ved at udlægningen af et nyt bydelscenter ved Nøhr Sørensens Vej. Dette notat indeholder en: Beskrivelse af projektets sammenhæng med kommuneplanen. Analyse af udstrækningen af oplandet til den nye butik og det nye bydelscenter. Beregning af forbrugsgrundlaget for den nye dagligvarehandel inkl. den dagligvarebutik. Analyse af dækningsgraderne, dvs. omsætningen i områderne sammenholdt med det samlede forbrug på dagligvarer. Vurdering af effekterne på den eksisterende detailhandel ved etablering af den nye dagligvarehandel inkl. den nye butik. Særskilt analyse og vurdering af det konkrete butiksprojekt. 1.1 Sammenfatning Følgende er en sammenfatning og indeholder hovedkonklusioner af den efterfølgende analyse i den resterende del af notatet. Oplandskortet er senere i redegørelsen. Den eksisterende og fremtidige detailhandel i Gug Nord Den eksisterende dagligvarebutik, Spar, i Gug Nord omsætter for ca mio. kr. pr. år (2015) og har et bruttoetageareal på ca. 860 m² inkl. personalefaciliteter. Dagligvarebutikken ligger i et lokalcenter med en ramme for detailhandel på m². Fakta, som er under opførelse som enkeltstående butik, vil få et areal på ca m² inkl. personalefaciliteter og vurderes at kunne opnå en omsætning på ca mio. kr. pr. år. Den nye dagligvarebutik ved Nøhr Sørensens Vej i Gug Nord vil få et areal på ca m². Butikken forudsættes at kunne opnå en omsætning på ca mio. kr. pr. år, hvis den etableres inden for en kort tidshorisont. For at muliggøre etableringen af den nye butik er det nødvendigt at udlægge et bydelscenter med en arealramme til detailhandel på m². Med den eksisterende butik samt etableringen af den nye butik vil der i bydelscentret være en restrummelighed på ca. 500 m², hvilket svarer til en potentiel dagligvareomsætning på ca. 15 mio. kr. pr. år. Restrummeligheden på ca. 500 m² kan eksempelvis udnyttes i form af en mindre dagligvarebutik eller en udvidelse af den eksisterende dagligvarebutik. Omsætningen i alt, i et fuldt udbygget af bydelscenter på m², vurderes at være ca mio. kr. pr. år alt afhængig af, hvilke butikskoncepter der etableres. Behov for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butikker Med forlængelsen af Zeusvej, lukningen af Sønder Tranders Vej ved Zeusvej og etableringen af den nye Fakta på hjørnet af Byplanvej og Apollonvej ændres trafikstrømmene og oplandet Gug Nord, dvs. oplandet til det nye bydelscenter, udvides til at inkludere et boligområde ved bl.a. Kong Minos Vej. Det udvidede opland til det nye bydelscenter har i dag en dækningsgrad for dagligvarehandel på ca %, og der er i dag et behov for dagligvarebutiksareal i oplandet på i størrelsesordenen m² inkl. eksisterende dagligvarebutikker, Side 9 af 28

10 herunder den nye Fakta. I 2028 vil behovet for areal til dagligvarebutikker være vokset til i størrelsesordenen m² inkl. eksisterende dagligvarebutikker, herunder den nye Fakta, alt afhængigt af den konkrete udvikling i bl.a. privatforbruget og internethandlen med dagligvarer. I Aalborg Kommunes planlægning prioriteres byudviklingen i og nær oplandet til det nye bydelscenter. Samtidig udvikles nye store byområder nær oplandet til det nye bydelscenter. Der accepteres efter praksis en vis margin for skønnet om arealbehovet. Det kan derfor overvejes, om en arealramme på m² i det nye bydelscenter er mere hensigtsmæssig for at matche bydelscentret med den fremtidige byudvikling. Oplandet til det nye bydelscenter er underforsynet med dagligvarer Dagligvarehandlen i bydelscentret vil betjene et opland svarende til Gug Nord, der er et afgrænset opland i Aalborg SØ. Den eksisterende dagligvarebutik Spar, den nye Fakta, som er under etablering, og den nye dagligvarehandel ved Nøhr Sørensens Vej vil dele ét fælles opland. I Gug Nord bor i dag ca personer. Omsætningen i Spar i Gug Nord er vurderet til ca mio. kr. pr. år. Den nye Fakta i Gug Nord vurderes at kunne opnå en tilsvarende omsætning på ca mio. kr. pr. år. Dermed omsætter den eksisterende dagligvarebutik og den nye Fakta tilsammen for mio. kr. pr. år. Borgerne har et årligt dagligvareforbrug på knap 105 mio. kr. Dækningsgraden for dagligvarer i Gug Nord, der udtrykker forholdet mellem dagligvarebutikkernes omsætning og borgernes dagligvareforbrug, er dermed beregnet til ca %. Som nævnt udvides oplandet Gug Nord som følge af vejprojekterne og etableringen af en ny Fakta. I det udvidede opland indgår boligområder, som udvikles med nye boliger frem mod I Gug Nord bor ca personer i Frem mod 2028 forventes et stigende forbrugsgrundlag som følge af et stigende privatforbrug. Det årlige forbrugsgrundlag for Gug Nord vil være knap 120 mio. kr. i Samlet set betyder dette, at oplandet Gug Nord vil være yderligere underforsynet med dagligvarer inden for en kortere årrække, hvis ikke dagligvarestrukturen udbygges. Hvis dagligvarestrukturen ikke udbygges, og hvis Spar og Fakta fastholder deres omsætningsniveau, vil dækningsgraden for Gug Nord i år 2028 være faldet til %. Det svarer til et handelsunderskud med dagligvarer på ca mio. kr. pr. år. En dagligvarebutik på ca m² i Aalborg omsætter typisk for ca mio. kr. pr. år. Dermed svarer handelsunderskuddet i Gug Nord omtrent til den årlige omsætning i to dagligvarebutikker på hver ca m². Udlægningen af bydelscentret ved Nøhr Sørensens Vej understøtter målene for den kommunale detailhandelsstruktur Etableringen af bydelscentret i Gug Nord vurderes at understøtte de kommunale mål for udviklingen af detailhandlen. Placeringen er central med god tilgængelighed for alle trafikanter, og den decentrale detailhandelsstruktur udbygges. Planlægningen for et bydelscenter ved Nøhr Sørensens Vej vil understøtte bydelen, og den nye butik vil øge bydelens attraktivitet som boligområde. Udbygningen af butiksstrukturen i bydelscentret vurderes at bidrage til konkurrence og synergi butikkerne imellem. En udlægning af bydelscentret er i overensstemmelse med målene for detailhandel, der er fastlagt i Aalborg Kommuneplan For at udvide bydelscentret er det nødvendigt at vedtage et kommuneplantillæg. En realisering af den nye dagligvarebutik vil også forudsætte, at der udarbejdes en lokalplan for området. God tilgængelighed for de forskellige trafikarter til den nye butik i det nye bydelscenter Den nye butik vil ligge i det nye bydelscenter ved Nøhr Sørensens Vej, der er en sidevej til Byplanvej. Bydelscentret vil have god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder cyklende og gående, og mulighed for parkering for handlende i bil. Med en placering i tilknytning til Byplanvej er der god tilgængelighed for borgere i Gug Nord og de øvrige sydøstlige dele af Aalborg. Byplanvej sikrer også god tilgængelighed internt i området, da mange af Gug Nords boligveje er forbundet til Byplanvej. Der er fortov og cykelsti langs Byplanvej, og der er ved Nøhr Sørensens Vej et midterhelle på Byplanvej for krydsende fodgængere. Der er også et busstoppested ca. 100 m fra den nye butik. Bydelscentret ligger desuden i ca. 1,5 km afstand ad vejnettet til af/tilkørslen til Ådalsmotorvejen og ca. 2,6 fra af/tilkørslen til Nordjyske Motorvej. Effekter for den eksisterende dagligvarehandel Side 10 af 28

11 Effekterne for den eksisterende detailhandel er vurderet med udgangspunkt i to scenarier. Scenarie 1 beskriver en udvikling, hvor der på kort sigt etableres i alt ca m² yderligere dagligvarehandel svarende til et scenarie, hvor bydelscentrets arealramme udnyttes fuldt ud. Scenarie 2 beskriver en udvikling, hvor der etableres én ny dagligvarebutik på m² i Gug Nord. Grundlæggende vurderes en større udbygning af bydelscentret at få lidt større effekter for butikker i en lidt større afstand, mens en udbygning med en enkelt dagligvarebutik hovedsageligt vil få lokale effekter. Scenarie 1, fuld udbygning af bydelscentret:etableringen af i alt m² ny dagligvarehandel i Gug Nord vurderes at medføre en omsætningsreduktion på ca mio. kr. pr. år i dagligvarebutikkerne i Gug Nord. Det svarer til, at den nye dagligvarehandel tilsammen henter ca. 30 % af sin omsætning i Gug Nord. Ca % af omsætningen, svarende til ca mio. kr. pr. år, vurderes at blive hentet fra dagligvarebutikkerne i Grønlandskvarteret. Tilsvarende, vurderes % af omsætningen at blive hentet fra Gug Syd. Ca. 5 % af omsætningen, svarende til ca. 3-4 mio. kr. pr. år, vurderes at blive hentet fra eksisterende dagligvarebutikker i Skalborg. Tilsvarende, vurderes mindre end 5 % af omsætningen at blive hentet fra butikker i Universitetsområdet. De resterende ca. 5 % af den nye butiks omsætning vurderes at blive hentet fra de øvrige dele af Aalborg, herunder Aalborg bymidte. Samlet set vurderes det, at ca. 85 % af omsætningen bliver hentet fra butikker i Gug, og ca. 15 % hentes fra butikker fra et større opland, herunder Skalborg og Aalborg bymidte. Scenarie 2, én ny dagligvarebutik: Omsætningen på ca mio. kr. pr. år i den nye dagligvarebutik vurderes hovedsageligt at blive hentet fra de nærmeste dagligvarebutikker i og omkring Gug Nord. Ca. 35 % af omsætningen i den nye butik, svarende til ca mio. kr. pr. år, vurderes at blive hentet fra Spar og den nye Fakta i Gug Nord. Ca. 25 % af omsætningen, svarende til ca mio. kr. pr. år, vurderes at blive hentet fra dagligvarebutikkerne i Grønlandskvarteret. Tilsvarende, vurderes 25 % af omsætningen at blive hentet fra Gug Syd. Ca. 5 % af omsætningen, svarende til ca. 2-3 mio. kr. pr. år, vurderes at blive hentet fra eksisterende dagligvarebutikker i Skalborg. Tilsvarende vurderes ca. 5 % af omsætningen at blive hentet fra Universitetsområdet. De resterende ca. 5 % af den nye butiks omsætning hentes fra de øvrige dele af Aalborg, herunder Aalborg bymidte. Samlet set vurderes det, at ca. 85 % af omsætningen bliver hentet fra butikker i Gug, og at ca. 15 % af omsætningen hentes fra butikker i et større opland, herunder Skalborg og Aalborg bymidte. Effekterne aftager som følge af det stigende forbrug Forbrugsgrundlaget i Gug Nord forventes at stige frem mod Det er især det stigende indbyggertal og den generelle vækst i privatforbruget, som medvirker til, at forbrugsgrundlaget i Gug Nord vil være højere i fremtiden. Samlet set betyder det stigende indbyggertal i oplandet, den generelle stigning i forbruget og den øgede internethandel, at forbrugsgrundlaget for Gug Nord vil være ca. 15 mio. kr. højere i 2028 end i dag. Stigningen i forbrugsgrundlaget vil betyde, at effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker ved etableringen af ny dagligvarehandel vil afbødes og dermed være mindre i 2028 end i dag. Forbrugsgrundlaget i oplandet Grønlandskvarteret forventes at stige med ca. 3-4 mio. kr. i perioden , mens forbrugsgrundlaget i oplandet Gug Syd i samme periode forventes at falde med ca. 1 mio. kr. I Universitetsområdet forventes et kraftigt forøget forbrugsgrundlag som følge af udviklingen af nye store boligområder. Det samlet set stigende forbrugsgrundlag vil afbøde effekterne ved etablering af en eller flere dagligvarebutikker i Gug Nord. 2 Sammenhæng med kommuneplanlægningen I Aalborg Kommuneplan 2013 opstilles følgende mål og visioner for detailhandlen: "Aalborg City og City Syd skal i gensidig synergi udvikle Aalborg som regio-nens handelsmæssige kraftcenter. Butikker skal placeres i overensstemmelse med detailhandelsstrukturen (bymidter, aflastningscenter, bydelscentre og lokalcentre) for at understøtte intentionerne i den bypolitiske strategi og de definerede byroller i den ba-lancerede bymønsterstruktur. I Aalborg Kommunes byer og bydele skal der sikres grundlag for en forsyning med dagligvarer tæt ved folks bopæl." Side 11 af 28

12 Det eksisterende lokalcenter ønskes ændret til et bydelscenter for at muliggøre udviklingen af en eller flere nye, moderne dagligvarebutikker med tidssvarende størrelser. Den fysiske afgrænsning af centerområdet fastholdes. Beregningen af arealbehovet efter etableringen af den nye Fakta viser, at der er basis for en arealramme på m² i bydelscentret. Det kan overvejes om arealrammen for detailhandel i bydelscentret bør hæves fra m² til m². Det fremgår af kommuneplanramme "4.2.C1 Byplanvej", at det bl.a. er målet "at skabe rammerne for et velfungerende bydelscenter med god tilgængelighed fra det omkringliggende byområde." Det fremgår altså af rammen, at det er målet at centerområdet, som i dag er udlagt som lokalcenter, på sigt udvikles som et bydelscenter. I den forbindelse vil det være oplagt at hæve arealrammen for at matche bydelscentret med planerne for udviklingen af centerområdet og bydelen. Med udlægningen af det nye bydelscenter, som muliggør etableringen af den nye butik, vil borgerne i Gug Nord have kortere afstand til et større udvalg af dagligvarebutikker. Udviklingen er derfor i overensstemmelse med målet om, at byer og bydele i Aalborg Kommune skal sikres grundlag for en forsyning med dagligvarer tæt ved folks bopæl. Den nye butiks placering midt i et boligområde sikrer desuden god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder cyklende og gående. Det vurderes samlet set, at udlægningen af det nye bydelscenter er i overensstemmelse med målene, der er beskrevet i Kommuneplan Nyt bydelscenter ved Nøhr Sørensens Vej Nøhr Sørensens Vej 1A A/S ønsker at etablere en ny dagligvarebutik på ca m² ved Nøhr Sørensens Vej, som vist på figur 1. Det ønskes desuden, at anvendelse- og byggemuligheder ændres, for derved at give mulighed for etableringen af boliger i op til 5 etager i bydelscentret. For at muliggøre etableringen af den nye butik ønskes et bydelscenter udlagt med samme geografiske afgrænsning som det nuværende lokalcenter. Følgende rammer foreslås for bydelscentret: Samlet arealramme for butiksformål på m², maksimal størrelse pr. dagligvarebutik på m² og maksimal størrelse pr. udvalgsvarebutik på m². Der er i dag etableret en dagligvarebutik på ca. 860 m² inkl. personalefaciliteter i lokalcentret. For at udlægge et bydelscenter med en arealramme på m² skal der redegøres for bl.a. behov for og konsekvenser af etableringen af m² dagligvarehandel svarende til en udnyttelse af restrummeligheden i bydelscentret. For at udlægge bydelscentret skal Aalborg Kommune redegøre herfor jf. Planlovens 5 l og 5 m. I det følgende gennemgås de lovbestemte redegørelseskrav for en udlægning af et nyt bydelscenter. Redegørelseskravene er set i forhold til det konkrete butiksprojekt. Side 12 af 28

13 Figur 1. Den nye butiks placering og det nye bydelscenters udstrækning. Det eksisterende lokalcenter ved Nøhr Sørensens Vej har en udstrækning som vist på figur 1. Lokalcentrets samlede ramme for detailhandel er m². Den maksimale størrelse for dagligvarebutikker er fastsat til m², og den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker er fastsat til 500 m². Den eneste butik i lokalcentret er Spar på ca. 860 m². Der har tidligere ligget en Meny i den bygning, der nedrives som led i etableringen af den nye butik. Restrummeligheden i lokalcentret er ca m². Med nedrivningen skabes fysisk plads til den nye butik med tilhørende parkering, men da den nuværende klassificering af centerområdet som lokalcenter ikke giver mulighed for etableringen af butikker over m², er det nødvendigt at udlægge et bydelscenter for at realisere butiksprojektet. For at sikre en god forsyning med dagligvarer til områdets nuværende og kommende borgere og for at give mulighed for en positiv udvikling af det ellers stagnerende lokalcenter er det hensigtsmæssigt at planlægge for en udlægning af bydelscentret. En sådan ændring i centerstrukturen kræver, at der udarbejdes et kommuneplantillæg. I henhold til Bekendtgørelsen om afgrænsning af bymidter og bydelscentre skal kommunerne ikke benytte den statistiske metode ved udlægningen af bydelscentre, der har et samlet bruttoetageareal til butiksformål på under m². Kommunalbestyrelsen kan derfor udlægge bydelscentret, selvom den statistiske afgrænsning ikke slår ud. Kommunalbestyrelsen skal redegøre for afgrænsningen og for bruttoetagearealet til butiksformål jf. 11 e, stk. 3. Det er således en forudsætning, at bruttoetagearealet og afgrænsningen er tilpasset bydelen. Redegørelsen for udlægningen af bydelscentret skal indeholde: 1 En vurdering af omfanget af det eksisterende bruttoetageareal til butiks-formål i centerområderne samt butikkernes omsætning. 2 En vurdering af behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål. 3 En angivelse af målene for detailhandelsstrukturen, herunder en angivelse af, hvilket opland, der forudsættes betjent af de butikker, der kan placeres inden for de udlagte områder. 4 Oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur. 5 En angivelse af tilgængeligheden for de forskellige trafikarter til områderne udlagt til detailhandel. Side 13 af 28

14 4 Lokalplaner for projektområdet På selve projektområdet står i dag en tom bygning, der tidligere har været anvendt som dagligvarebutik af bl.a. SuperBest og Meny. Grænsende til projektområdet ligger Spar. På Spar placering har der tidligere ligget en Netto. Projektområdet og store dele af oplandet til den nye butik er omfattet af byplanvedtægt 48. Projektområdet, der er beliggende i byplanvedtægt 48s delområde C, er udlagt til "butikker, parkeringsplads samt benzinsalg med sædvanlig bilservice." (se figur 2). Etableringen af byggeriet, som butiksprojektet er en del af, vil forudsætte, at der udarbejdes en lokalplan. Figur 2. Byplanvedtægtsområde 48. Projektområdet er omfattet af delområde C, der svarer til afgrænsningen af det eksisterende lokalcenter og det fremtidige bydelscenter. 5 Detailhandlen i Gug Nord De følgende afsnit beskriver detailhandlen i oplandet til det nye bydelscenter, herunder den nye butik. Oplandet betegnes her som Gug Nord. Butiksstrukturen, arealet og omsætningen i dagligvarebutikkerne i Gug Nord vurderes. Omsætningen sammenholdes med det lokale forbrugsgrundlag for at afklare oplandets dækningsgrad og for at vurdere effekterne af den eksisterende detailhandel. Omsætningstallene i det følgende er baseret på Supermarkedshåndbogen 2015, udarbejdet af Retail Institute Scandinavia A/S, sammenholdt med COWIs erfaringer. Omsætningstallene tager udgangspunkt i en situation, hvor den nye Fakta på hjørnet af Byplanvej og Apollonvej er etableret. 5.1 De eksisterende dagligvarebutikker i Gug Nord Dagligvareforsyningen i Gug Nord består af to store dagligvarebutikker; Spar, der ligger i det eksisterende lokalcenter og den kommende Fakta på hjørnet af Byplanvej og Apollonvej. Det vurderes, at den eksisterende Spar på Nøhr Sørensens Vej omsætter for ca mio. kr. pr. år. Det vurderes ligeledes, at den kommende Fakta vil kunne opnå en omsætning på mio. kr. pr. år. Der har som nævnt tidligere ligget en stor dagligvarebutik på den placering, hvor den nye butik ønskes etableret. Der er stort set ingen udvalgsvarebutikker i oplandet, men vest for projektområdet ligger en række butikker, der Side 14 af 28

15 forhandler særlig pladskrævende varer. Området mellem Ådalsmotorvejen og Gugvej er udlagt som centerområde til butikker med særlig pladskrævende varer. Størstedelen af oplandet til den nye butik ligger inden for en afstand af 1 km ad vejnettet. 5.2 Omsætningen i den nye butik og det nye bydelscenter Omsætningen vurderes for et fuldt udbygget bydelscenter med dagligvarehandel, dvs. for i alt m² inkl. eksisterende og nye butikker. Der forudsættes en arealintensitet på ca kr. pr m² pr. år i de nye dagligvarebutikker, hvilket svarer til niveauet i de eksisterende andre dagligvarebutikker i området. I takt med den generelle vækst i forbruget forventes arealintensiteten at stige lidt frem mod Butikstype År Omsætning pr. år m² dagligvarehandel mio. kr mio. kr. 6 Oplandsanalyse Med ændringen fra lokalcenter til bydelscenter vil de eksisterende og nye butikker fortsat primært forsyne de nærmeste omkringliggende boligområder med dagligvarer. Det følgende beskriver afgrænsningen af det lokale opland til bydelscentret (se figur 1). I Gug Syd, ca. 1,8 km kørsel fra det nye bydelscenter, ligger Gug bydelscenter med tre store dagligvarebutikker (Rema 1000, Netto og Aldi). Butikkerne ligger ved krydset Sønder Tranders Vej-Gugvej-Vissevej med en afstand på ca. 200 m imellem sig. I Grønlandskvarteret, ca. 1,8 km kørsel til det nye bydelscenter, ligger også tre store dagligvarebutikker. To af dagligvarebutikkerne, Fakta og Lidl, ligger i bydelscentret Grønlandskvarteret, mens LokalBrugsen ligger som enkeltstående butik på Mylius Erichsens Vej ca. 1 km fra den nye butik. De tre butikker ligger med en afstand på ca m imellem sig. Vest for Gug Nord ligger oplandet, der her betegnes som Skalborg. I oplandet Skalborg ligger Lidl og Meny i tilknytning til Hobrovej og til Mariendals Mølle Motorvejens til- og afkørsel. Lidl og Meny ligger ca. 4 km fra den nye butik. Øst for Gug Nord ligger oplandet, der her betegnes som Universitetsområdet. I Universitetsområdet ligger Fakta på hjørnet af Alfred Nobels Vej og Einsteins Boulevard. I Universitetsområdet ligger også Føtex på hjørnet af Universitetsboulevarden og Selma Lagerløfs Vej. Fakta og Føtex ligger hhv. 3,7 km og 4,5 km fra den nye butik. Afgrænsningen af de fem oplande tager udgangspunkt i køreafstande ad vejnettet for dagligvarehandlende i bil. Der tages højde for naturlige og infrastrukturelle barrierer, busveje, den fremtidige vejstruktur og lignende i afgrænsningen. Derudover tager afgrænsningen udgangspunkt i de forskellige detailhandelsudbudspunkters relative styrkeforhold. Opdelingen af oplandene er en tilnærmelse af virkeligheden, da borgerne reelt handler på tværs af oplande, f.eks. i forbindelse med pendling til og fra arbejde og andre gøremål, der ligger uden for det lokale opland. Side 15 af 28

16 6.1 Dagligvareforbruget i Gug Nord En beregning af forbruget viser, at en borger i Aalborg Kommune gennemsnitligt bruger ca kr. pr. år på dagligvarer i fysiske butikker. Erfaringer viser, at forbruget kan variere lokalt. Med et samlet forbrugsgrundlag for dagligvarer på ca. 105 mio. kr. pr. år og en dagligvareomsætning på ca mio. kr. pr. år efter etableringen af den nye Fakta, har Gug Nord en dækningsgrad for dagligvarer på ca %. Det svarer til et handelsunderskud for dagligvarer på ca mio. kr. pr. år. Gug Nord er dermed i dag betydeligt underforsynet med dagligvarer. En stor del af borgerne i Gug Nord handler i dag i dagligvarebutikker i de til stødende oplande, sandsynligvis især i de seks store dagligvarebutikker i Gug Syd og Grønlandskvarteret. 7 Udviklingen i forbrugspotentialet i Gug Nord Side 16 af 28

17 Udviklingen i forbrugsgrundlaget har betydning for dagligvarehandlen i Gug Nord. Særligt udviklingen i indbyggertallet, privatforbruget, internethandlen og trafikken har betydning for forudsætningerne for dagligvarebutikkerne. 7.1 Flere nye borgere Aalborg Kommune er blandt de hurtigst voksende kommuner i Danmark målt på udviklingen i indbyggertal, hvilket har en afsmittende effekt på detailhandlen. Befolkningstilvæksten på ca personer i perioden svarer til en stigning på ca. 6,7 %. I perioden forventes en yderligere befolkningstilvækst på ca personer, hvilket isoleret set svarer til en forbrugsstigning i de fysiske dagligvarebutikker på i størrelsesordenen 375 mio. kr. pr. år. Befolkningstilvæksten alene svarer til den årlige omsætning i dagligvarebutikker på m². Befolkningsudviklingen har dermed stor betydning for behovet for udvikling af detailhandlen i Aalborg Kommune. Den nordlige del af Gug Nord er i dag stort set fuldt udbygget. Der er lokalplanlagt for en udvikling med ca. 35 nye boliger i Gug Alper, som ligger i oplandet. I den sydlige del af oplandet er der planlagt for udviklingen af nye boliger. De nye boliger indgår i befolkningsprognosen for Aalborg Kommune. Befolkningsprognosen for Aalborg Kommune viser, at indbyggertallet i Gug Nord vil stige med ca. 430 personer frem mod 2028, hvilket isoleret set svarer til en stigning i forbrugsgrundlaget på ca. 1 mio. kr. Nettoudviklingen for befolkningstallet for Gug Nord medfører i sig selv en mindre forøgelse af forbrugsgrundlaget for de fysiske dagligvarebutikker. 7.2 Generel vækst i dagligvareforbruget Som det fremgår af figur 4 er forbruget faldet kraftigt siden det toppede under højkonjunkturen i Det fremgår også, at forbruget på fødevarer og andre dagligvarer er faldet mindre end de øvrige varegrupper, at faldet stoppede i 2013, og at der de senere år igen har været en mindre vækst. Der er derfor grund til at forvente, at dagligvareforbruget over en længere periode fortsat vil vokse. Det er vanskeligt at vurdere, hvor meget forbruget præcist vil stige, men det vil ikke være urealistisk at forvente en forbrugsvækst på i størrelsesordenen 5-10 % over en 12-årig periode. Det kan eksempelvis konstateres, at den hårde priskonkurrence på dagligvarer ser ud til at være aftaget de seneste år og har givet plads til vækst i de lidt dyrere dagligvarer. Hvis dagligvareforbruget stiger med 5-10 % over de næste 12 år svarer det isoleret set til, at forbrugsgrundlaget for Gug Nord vil være ca mio. kr. større i 2028 end i dag. Figur 4. Udviklingen i dansk detailhandel (mængdeindeks med indeks 100=2010). 7.3 Flere dagligvarer handles via internettet De senere år har internethandlen vundet stadig større indpas hos de danske forbrugere. Det forventes, at internethandlen med dagligvarer vil stige fra ca. 1-2 % af forbruget i dag til ca. 5 % i Det svarer isoleret set Side 17 af 28

18 til, at forbrugerne i Gug Nord om 12 år vil bruge ca. 3 mio. kr. pr. år mindre i de fysiske dagligvarebutikker end de gør i dag. Internethandlen har således en begrænset effekt på dagligvarehandlen. 7.4 Vejprojekter medfører ændrede kundestrømme Den nye Egnsplanvej, udbygningen af Zeusvej og lukningen af Sønder Tranders Vej ved Zeusvej forventes tilsammen at medføre, at trafikanter fra bl.a. Gistrup, Sønder Tranders og Gug Nord i højere grad vil anvende Zeusvej og Byplanvej. De ændrede trafik- og kundestrømme, som vejprojekterne medfører, betyder at området omkring Nøhr Sørensens Vej får en mere central placering i Gug end i dag. Det forventes, at trafikken på Zeusvej og Byplanvej stiger. Da den fremtidige årsdøgnstrafik er ukendt, er det vanskeligt at estimere effekten af de øgede kundestrømme. Ændringerne i trafikstrømmene som følge af de nye vejprojekter vil sandsynligvis have en positiv indvirkning på omsætningen i bydelscentret i Gug Nord. Samlet set medfører stigningen i befolkningstallet for oplandet, den generelle stigning i forbruget og den øgede internethandel, at forbrugsgrundlaget for Gug Nord vil være ca. 15 mio. kr. højere i 2028 end i dag. Gug Nord har i dag et handelsunderskud med for dagligvarer på ca mio. kr. pr. år. Hvis dækningsgraden for dagligvarehandlen i Gug Nord skal være 100 % i 2028 svarer det til, at dagligvarebutikkerne skal omsætte for ca mio. kr. mere pr. år end i dag. 8 Effekter for den eksisterende detailhandel Etableringen af en eller flere nye dagligvarebutikker vil som udgangspunkt ikke medføre, at borgerne bruger flere penge på dagligvarer end tidligere. Derfor vurderes omsætningen i de nye butikker i høj grad at blive hentet fra de eksisterende butikker. Nogle kunder, der handler i den eksisterende dagligvarebutik i Gug Nord, i den kommende Fakta og andre steder i Aalborg, vil i stedet benytte den eller de nye dagligvarebutikker. Erfaringsmæssigt vil den største del af omsætningen blive hentet fra de nærmeste butikker. Ud over afstanden er butikstypen en afgørende parameter for, hvor en ny dagligvarebutik henter sin omsætning fra. Alle nærliggende store dagligvarebutikker er discountbutikker. Hvis de nye dagligvarebutikker i bydelscentret også bliver discountbutikker, vil de i høj grad konkurrere med de eksisterende discountbutikker. Den eller de nye dagligvarebutikker vil både konkurrere og være i synergi med den eksisterende Spar. Samspillet afhænger bl.a. af butikskoncepter, afstanden mellem indgangspartier i butikkerne, placeringen af parkeringsarealerne, synligheden mellem butikkerne osv. Det vurderes samlet set, at centerområdet ved Nøhr Sørensens Vej styrkes som følge af en udbygning med flere butikker. I dag ligger der kun én dagligvarebutik i lokalcentret, som generelt er kendetegnet ved en lav arkitektonisk kvalitet. Med etableringen af det nye byggeri med en ny stor dagligvarebutik styrkes butiksudbuddet, og bydelscenteret vil i højere grad være i stand til at konkurrere med bydelscentrene i Grønlandskvarteret i Gug Syd. Dette vil i endnu højere grad være tilfældet ved en fuld udbygning af bydelscentret. Det vurderes desuden, at bydelscentret vil hente en større andel af sin omsætning fra de nærliggende oplande og bydelscentre i takt med at bydelscentret udbygges. I det følgende er der foretaget vurderinger af effekterne på den eksisterende detailhandel på kort sigt (2016) og på lang sigt (2028) ved en fuld udbygning af bydelscentret med dagligvarehandel, dvs. at bydelscentrets arealramme på m² udnyttes fuldt ud, og der etableres m² ekstra dagligvarehandel svarende til en årlig omsætning på ca mio. kr. i Effekterne ved etableringen af én ny dagligvarebutik på m² er vurderet sidst i notatet. 8.1 Effekter for de eksisterende dagligvarebutikker, 2016 Effekter for dagligvarebutikker i Gug Nord Hvis de nye dagligvarebutikker etableres inden for en kort tidshorisont, vil omsætningen blive hentet fra de eksisterende dagligvarebutikker i og omkring Gug Nord. De nærmeste dagligvarebutikker er Spar, der ligger i centerområdet i dag, og den nye Fakta, der ligger i en afstand af knap 1 km øst ad Byplanvej. Det vurderes, at Spar og Fakta hver omsætter for ca mio. kr. pr. år. Side 18 af 28

19 Det vurderes, at m² dagligvarehandel vil hente ca. 35 % af sin omsætning svarende til ca mio. kr. pr. år fra Spar og den kommende Fakta. Det betyder, at Faktas og Spar samlede omsætning reduceres med ca. 30 %. Effekter for dagligvarebutikker i Grønlandskvarteret Ca. 1 km nord for den nye butik ligger Lokal Brugsen samt Fakta og Lidl. Derudover ligger ca. fire små dagligvarebutikker i Grønlandskvarteret, herunder en bager, blomsterhandel, apotek og kiosk. Den samlede omsætning i de eksisterende dagligvarebutikker i Grønlandskvarteret er vurderet til ca mio. kr. pr. år. Det vurderes, at m² dagligvarehandel vil hente ca % af sin omsætning svarende til ca mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Grønlandskvarteret. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede omsætning reduceres med ca %. Effekter for dagligvarebutikker i Gug Syd Ca. 1,75 km ad vejnettet syd for bydelscentret og den nye butik ligger Aldi, Netto og Rema Butikkerne ligger på en strækning på ca. 200 m ved krydset Sønder Tranders Vej-Gugvej-Vissevej. Nær krydset ligger desuden ca. tre små dagligvarebutikker; en bager, en delikatesseforretning og en blomsterhandel. Den samlede omsætning i de eksisterende dagligvarebutikker i Gug Syd er vurderet til ca mio. kr. pr. år. Det vurderes, at m² dagligvarehandel vil hente mindst 35 % af sin omsætning svarende til mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Gug Syd. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede omsætning reduceres med ca %. Effekter for dagligvarebutikker i Skalborg Vest for Gug Nord ligger oplandet, der her betegnes som Skalborg. I oplandet Skalborg ligger Lidl og Meny i tilknytning til Hobrovej og til Mariendals Mølle Motorvejens til- og afkørsel. Lidl og Meny ligger ca. 4 km fra den nye butik. Der ligger desuden ca. to små dagligvarebutikker i oplandet Skalborg; en vinhandel nær Lidl og Meny og en kiosk i tilknytning til en tankstation ved krydset Hobrovej-Skelagervej. Den samlede omsætning i de eksisterende dagligvarebutikker i oplandet Skalborg er vurderet til ca mio. kr. pr. år. Det vurderes, at m² dagligvarehandel vil hente ca. 5 % af sin omsætning svarende til 3-4 mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Skalborg. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede omsætning reduceres med knap ca. 5 % Effekter for dagligvarebutikker i Universitetsområdet Øst for Gug Nord ligger oplandet, der her betegnes som Universitetsområdet. I Universitetsområdet ligger en Fakta på hjørnet af Alfred Nobels Vej og Einsteins Boulevard. I Universitetsområdet ligger også et Føtex varehus på hjørnet af Universitetsboulevarden og Selma Lagerløfs Vej. Fakta og Føtex ligger i afstande på hhv. 3,7 km og 4,5 km fra den nye butik. Der ligger desuden en kiosk i tilknytning til tankstationen ved rundkørslen Universitetsboulevarden-Hadsundvej. Den samlede omsætning i de eksisterende dagligvarebutikker i oplandet Universitetsområdet er vurderet til ca mio. kr. pr. år. Det vurderes, at Føtex varehuset omsætter for i størrelsesordenen mio. kr. pr. år. Det vurderes, at m² dagligvarehandel vil hente ca. mindre end 5 % af sin omsætning svarende til 3-4 mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Universitetsområdet. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede omsætning reduceres med knap ca. 1 %. Effekter for dagligvarebutikker i de øvrige dele af Aalborg Bydelscentret ligger ved Byplanvej, som er en hovedfærdselsåre i Gug Nord og på tværs af motorvejen, der løber Side 19 af 28

20 gennem oplandet. De kommende vejprojekter medfører, at bydelscentret vil have en mere central beliggenhed i fremtiden. Det vurderes, at den nye butik, og en evt. yderligere dagligvarehandel som led i en udbygning af bydelscentret, vil hente i omegnen af 5 % af sin omsætning i de øvrige dele af Aalborg. Det vurderes, at dagligvareomsætningen i de øvrige dele af Aalborg reduceres med 3-4 mio. kr. pr. år ved etableringen af m² dagligvarehandel. Effekter for den eksisterende dagligvarehandel, 2016, ved etablering af en eller flere dagligvarebutikker på i alt m² i Gug Nord. *inkl. den vurderede, fremtidige omsætning i Fakta, som er under etablering. Den nye dagligvarehandel i det nye bydelscenter vurderes at hente i omegnen af 85 % af sin omsætning fra de eksisterende dagligvarebutikker i Gug Nord, Gug Syd og Grønlandskvarteret tilsammen. Dækningsgraderne for Grønlandskvarteret og Gug Syd er i dag hhv. ca % og ca %. Forbrugsgrundlaget i Grønlandskvarteret og Gug Syd forventes, at være hhv. ca. 10 og 2 mio. kr. pr. år højere i 2028 end i dag. Dermed vil dækningsgraderne for Grønlandskvarteret og Gug Syd være faldet til hhv. ca % og ca % i år 2028, hvis der ikke etableres nye butikker, og hvis de eksisterende butikker arealintensitet er konstant. 8.2 Effekter for de eksisterende dagligvarebutikker, 2028 De nye dagligvarebutikker i bydelscentret ved Gug Nord vurderes at hente størstedelen af deres omsætning fra de eksisterende dagligvarebutikker i Gug Nord og i de tilstødende oplande, Grønlandskvarteret og Gug Syd. Det vurderes, at kun en begrænset del af omsætningen hentes fra oplandene Skalborg og Universitetsområdet og fra de øvrige dele af Aalborg. I oplandene Gug Nord, Grønlandskvarteret og Gug Syd forventes ifølge befolkningsprognosen for Aalborg Kommune befolkningsudviklinger på hhv. ca. +430, +160 og ca. -50 personer frem mod Befolkningsudviklingen medfører isoleret set, at forbrugsgrundlagene i de tre oplande tilsammen er ca. 12 mio. kr. højere i 2028 end i dag. Når boligområderne i Grønlandskvarteret og Gug Nord er fuldt udbyggede, vil effekterne for de eksisterende butikker, alt andet lige, blive betydeligt mindre som følge af befolkningsudviklingen i områderne. Effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker vil dermed være størst ved etableringen af den nye dagligvarehandel, men vil løbende aftage i takt med tilflytningen til områderne. Som tidligere nævnt forventes en vækst i privatforbruget i de kommende år. På den anden side vil internethandlen for dagligvarer også stige en anelse. Er væksten i privatforbruget svag, vil de to faktorer, Side 20 af 28

21 forbrugsstigning og internethandel, stort set udligne hinanden i Er væksten i privatforbruget høj, medfører denne isoleret set, at forbrugsgrundlaget i Gud Nord, Grønlandskvarteret og Gug Syd tilsammen er ca. 30 mio. kr. højere i 2028 end i dag. Væksten i privatforbruget vil, alt andet lige, betyde at effekten på den eksisterende detailhandel aftager over tid. 8.3 Effekter for de eksisterende udvalgsvarebutikker En fuld udbygning af bydelscentret med dagligvarehandel vil kun have en begrænset effekt på udvalgsvarehandlen. En dagligvarebutik på ca m² har kun et begrænset udvalg af udvalgsvarer. Normalt regnes hele omsætningen i denne type butikker som dagligvarehandel. Derfor bliver effekterne for den eksisterende udvalgsvarehandel også begrænsede. Den nye dagligvarehandel i bydelscentret vurderes at hente ca. 85 % af sin omsætning i oplandene Gug Nord, Grønlandskvarteret og Gug Syd tilsammen. Der ligger to udvalgsvarebutikker i Gugvejscentret i Grønlandskvarteret. Udvalgsvarehandlen i oplandene er begrænset. Samlet set bliver effekterne af den nye butik og en evt. fuld udbygning af bydelscentret med dagligvarehandel ikke mærkbare for hverken bymidtens, City Syds eller andre centerområders udvalgsvarehandel. Aalborg Kommunes rammer for centerområder giver generelt mulighed for etablering af udvalgsvarebutikker på op til 500 m² i lokalcentre og op m² i bydelscentre. Ved etableringen af den nye dagligvarebutik på m² vil der være en restrummelighed i bydelscentret på ca. 490 m². Restrummeligheden kan udnyttes til etableringen af en lille udvalgsvarebutik på ca. 490 m². Udvalgsvarebutikkens omsætning vurderes på baggrund af butikkens størrelse og koncept. Hvis udvalgsvarebutikken har en arealintensitet på kr. pr. år, vil den have en omsætning på ca. 9 mio. kr. pr. år. En udvalgsvarebutik i bydelscentret ved Nøhr Sørensens Vej vil sandsynligvis konkurrere med de eksisterende udvalgsvarebutikker i Aalborg, herunder Aalborg bymidte og City Syd. I detailhandelsanalysen fra 2008 blev udvalgsvareomsætningen i Aalborg midtby-området og Skalborgområdet opgjort til hhv. ca. 2,3 mia. kr. og ca. 2,4 mia. kr. Det vurderes derfor, at en lille udvalgsvarebutik på 490 m² i bydelscentret i Gug ikke vil få nævneværdige konsekvenser for de øvrige store handelsområder. 9 Analyse og vurdering af det konkrete butiksprojekt Som første led i udbygningen af bydelscentret ved Gug Nord er der igangsat en konkret planlægning for en ny dagligvarebutik på ca m². Butikken forudsættes at kunne opnå en omsætning på knap mio. kr. pr., hvis den etableres inden for en kort tidshorisont. I det følgende er effekterne for den eksisterende detailhandel vurderet med udgangspunkt i det konkrete butiksprojekt. Ved beregningen af omsætningen i den nye butik, forudsættes det, at der etableres en dagligvarebutik med et bruttoetageareal på m² på Nøhr Sørensens Vej. Det vurderes, at arealintensiteten i den nye butik vil være ca kr. pr. m² pr. år, hvilket svarer til niveauet i andre tilsvarende dagligvarebutikker. I takt med den generelle vækst i forbruget forventes arealintensiteten at stige lidt frem mod Den nye butiks vurderede omsætning på kort sigt (2016) og på lang sigt (2028). I det følgende oplistes vurderingerne af effekterne på den eksisterende detailhandel på kort sigt (2016) og på lang sigt (2028). Det vurderes, at den nye butik vil hente: Ca. 30 % af sin omsætning svarende til ca mio. kr. pr. år fra Spar og den kommende Fakta. Det betyder, at Spar og Faktas omsætninger tilsammen reduceres med ca. 30 %. Ca. 25 % af sin omsætning svarende til ca mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Grønlandskvarteret. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede omsætning reduceres med ca. 12 %. Ca. 25 % af sin omsætning svarende til ca mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Gug Syd. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede Side 21 af 28

22 omsætning reduceres med ca. 12 %. Ca. 5 % af sin omsætning svarende til mindre end ca. 3 mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Skalborg. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede omsætning reduceres med knap 3 %. Ca. 5 % af sin omsætning svarende til mindre end 3 mio. kr. pr. år fra de eksisterende dagligvarebutikker i Universitetsområdet. Det betyder, at de eksisterende dagligvarebutikkers samlede omsætning reduceres med ca. 1 %. Ca. 5 % af sin omsætning svarende til ca. 3 mio. kr. pr. år i de øvrige dele af Aalborg. Effekter for den eksisterende dagligvarehandel, 2016, ved etablering af en ny dagligvarebutik på m² i Gug Nord. *inkl. den vurderede, fremtidige omsætning i Fakta, som er under etablering. 9.1 Effekter af butiksprojektet for den eksisterende detailhandel, 2028 I oplandene Gug Nord, Grønlandskvarteret og Gug Syd forventes ifølge befolkningsprognosen for Aalborg Kommune en befolkningstilvækst på i alt 530 personer frem mod Befolkningsudviklingen medfører isoleret set, at forbrugsgrundlagene i de tre oplande tilsammen er ca. 12 mio. kr. højere i 2028 end i dag. Effekterne for de eksisterende dagligvarebutikker vil dermed være størst ved etableringen af den nye butik, men vil løbende aftage i takt med tilflytningen til oplandene. Som tidligere nævnt forventes en vækst i privatforbruget i de kommende år. På den anden side vil internethandlen for dagligvarer også stige en anelse. Er væksten i privatforbruget svag, vil de to faktorer, forbrugsstigning og internethandel, stort set udligne hinanden i Er væksten i privatforbruget høj, medfører denne isoleret set, at forbrugsgrundlaget i Gud Nord, Grønlandskvarteret og Gug Syd tilsammen er ca. 30 mio. kr. højere i 2028 end i dag. Væksten i privatforbruget vil, alt andet lige, betyde at effekten på den eksisterende detailhandel aftager over tid. Miljøvurdering Kommuneplantillægget er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Kommunen har derfor foretaget en screening af planen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 2 og herefter vurderet, at kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om udarbejdelse af miljøvurdering, da planen fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningen af kommuneplantillæg er foretaget sammen med screening af lokalplan Side 22 af 28

23 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer Øvrige bymidter samt bydels- og lokalcentre Afgrænsningen af øvrige bymidter, bydelscentre og lokalcentre er vist på ovenstående kort. I kommunens byer og bydele skal butikker som hovedregel placeres indenfor de afgrænsede områder til butiksformål. Maksimale butiksstørrelser og rammer for det maksimale bruttoetageareal til butiksformål (butiksareal) i kommunens øvrige bymidter, bydelscentre og lokalcentre fremgår af nedenstående skema. Bemærkninger til retningslinien Ordforklaring: Betegnelse Bymidte, Max butiksstørrelse (m²) Aflastningscenter, Bydelscenter og Lokalcenter Dagligvarer Udvalgsvarer Samlet butiksareal 2008 (m²) Maksimalt butiksareal (m²) Dagligvarer: Kolonial, slagter, bager,tobak, kiosk, m.m. Udvalgsvarer: Tøj, sko, sport, genbrug, isenkram, reservedele til Side 23 af 28

24 Bouet biler, blomster, bøger, radio, galleri, gaveartikler o.lign. Lindholm Bydelscenter Løvvangen Bydelscenter Nørre Uttrup Bydelscenter Vestbyen Vest Bydelscenter Ø-gadekvarteret Bydelscenter Østre Havn Bydelscenter Vejgård Bydelscenter Eternitten Bydelscenter Grønlandskvarteret Bydelscenter Grønlandskvarteret, Danalien Lokalcenter Grønlandskvarteret, Byplanvej Bydelscenter Gug Bydelscenter Hobrovejskvarteret Bydelscenter Hasseris Bydelscenter Mølholm Bydelscenter Skalborg Bakke Lokalcenter Sofiendal, Skelagervej Lokalcenter Indkildevej Bydelscenter Side 24 af 28

25 Universitetsomr. Føtex Bydelscenter Universitetsomr. Einsteins Boulev. Bydelscenter Tornhøj Bydelscenter Smedegård Bydelscenter Nibe Bymidte Svenstrup Bymidte Gistrup Bymidte Klarup Bymidte Storvorde, syd Bymidte Storvorde, nord Lokalcenter Kongerslev Bymidte Hals Bymidte Hou Bymidte Ulsted Bymidte Gandrup Bymidte Vester Hassing Bymidte Vodskov Bymidte Vadum Bymidte Side 25 af 28

26 Bydelene Bydelscentrene og lokalcentrene indenfor det sammenhængende byområde skal styrkes. Der ønskes et varieret butiksudbud til betjening af bydelene. Butikker skal primært placeres inden for de afgrænsede centerområder for at styrke bydelscentrene. Byerne udenfor Aalborg I byer med afgrænset butiksområde styrkes centerområderne ved, at nyetablering af butikker primært skal ske inden for disse afgrænsede områder. Disse byer skal også betjene oplandet ved at have mulighed for et større udvalg og større butikker end de øvrige oplandsbyer. Byer med afgrænset centerområde: Nibe, Svenstrup, Gistrup, Klarup, Storvorde, Kongerslev, Hals, Hou, Ulsted, Gandrup, Vester Hassing, Vodskov og Vadum. Beregning af bruttoetagearealet til butiksformål sker efter bygningsreglementets bestemmelser om beregning af bebyggelsens etageareal, idet dog den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen medregnes (jf. Planlovens 5t, stk. 1). Ved beregning af bruttoetagearealet kan fradrages arealer til personalekantine, personaletoiletter, personalefitnessfaciliteter og personalepauserum, dog maksimalt i alt 200 m² (jf. Planlovens 5t, stk. 2). Side 26 af 28

27 K O M M U N E P L A N Hovedstruktur Retningslinier Kommuneplanrammer Bilag Planredegørelse Lokalplaner Andre planer 4.2.C1 Byplanvej Anvendelse Butikker* Kontorer Service Tekniske anlæg (kun P-pladser) Etageboliger Restauranter o.l. Butikslignende formål Klinikker mv. Kulturelle formål Institutioner Rekreative formål Fritidsformål Anvendelsen er specificeret i Bilag A. * Bruttoetageareal max m² pr. dagligvarebutik og max m² pr. udvalgsvarebutik. Maximalt butiksareal for bydelscenteret er 3500 m², se uddybende vilkår i retningslinie Byggemuligheder Delområde 1: Bebyggelsesregulerende bestemmelser skal fastsættes i en lokalplan. Mål Målet er at skabe rammerne for et velfungerende bydelscenter med god tilgængelighed fra det omkringliggende byområde. Der lægges også vægt på at bebyggelsens visuelle fremtoning og indretningen af udearealer medvirker til at gøre området til et attraktivt omdrejningspunkt for bydelen. Anvendelse Området skal anvendes til bydelscenter for borgerne i Gug. Der kan etableres anlæg til disse formål - for eksempel kan der anlægges stier, bytorv, rambla - stræk forbehold gående langs institutioner og kirke samt boliger og butikker mv. Delområde 2: Bebyggelsesprocenten max 40. Etager: Max. 1. Højde: Max. 5 m. Miljø Miljøklasse 1-3, se Bilag A. Vejledende grænseværdier for støj fra erhverv, se retningslinie Grænseværdier for støj fra trafik, se retningslinie Side 27 af 28

28 Byggemuligheder Rammen indeholder to delområder - delområde 1 og delområde 2. Der kan i delområde 1 bygges op til 5 etager. I delområde 2 kan der bygges max 1 etage. Arkitektur - Byrum og landskab Bebyggelse og udearealer skal udformes med respekt for områdets synlige beliggenhed. P-pladser og forarealer skal fremstå grønne. Udendørs oplag kun på tæt hegnede arealer. En lokalplan skal fastlægge retningslinier for skiltning og udendørs udstilling. Trafik - Veje og stier Stiforbindelser skal sikres, se illustrationsplan. Arkitektur - Byrum og landskab Der er udarbejdet en vejledning til skilte, gader og pladser. Her kan der hentes inspiration og vejledning. Se "Brug Byen - Vejledning for skilte, gader og pladser". Parkering i overensstemmelse med Bilag F dog med mulighed for dobbeltudnyttelse, som skal fastsættes i lokalplanen. Teknisk forsyning Fjernvarmepligt. Zoneforhold Byzone Side 28 af 28