Lokalplan nr Område til grovvarevirksomheden Aller Mølle A/S. Christiansfeld Kommune Teknisk Afdeling. Lokalplan nr Aller Mølle A/S.

Transkript

1 Lokalplan nr Område til grovvarevirksomheden Aller Mølle A/S Allervej Allervej Beplantningsbælte Beplantningsbælte Administration Ny bygning Hal 8 Hal 7 h. 24 meter Nyt skel Hal 10 Hal 4 Vægte Beplantningsbælte Matr. nr. 167 Areal ca kvm h. 24 meter Hal 9 Ekst. højde 24 meter Skorsten Produktion Hal 5 Silo h. 24 meter h. 24 meter Hal 3 Christiansfeld Kommune Teknisk Afdeling 1

2 Indholdsfortegnelse: LOKALPLAN NR Teknisk Afdeling...1 Lokalplan nr Om lokalplaner...4 Indsigelse...4 Planens tilblivelse...4 Redegørelse...5 Lokalplanens intentioner...5 Forhold til anden planlægning...5 Miljøvurdering...6 Lokalplanens konsekvenser...6 Kommuneplantillæg nr Vedtagelsespåtegning...9 Lokalplanbestemmelser Formål Område og Zonestatus Områdets anvendelse Vejadgang Bebyggelsens omfang og placering Ubebyggede arealer Tilladelser fra andre myndigheder Jordforurening og affaldsdepoter Arkæologiske fund Udstykning Retsvirkninger og dispensationer Servitutter Ophør af tidligere lokalplaner...14 Vedtagelsespåtegning...15 Kortbilag nr. 1 - Matrikelkort med lokalplangrænse Kortbilag nr. 2 - Bebyggelsesplan 2

3 3

4 Lokalplan nr For et område til erhvervsformål - Aller Mølle A/S. Om lokalplaner En lokalplan er en plan, der gør det muligt for byrådet at styre udviklingen i et område. Lokalplanen sikrer også at offentligheden bliver hørt, før der sker større ændringer i et område. Når der er udarbejdet en lokalplan for et område, skal planens intentioner følges af borgere, brugere og byråd indtil den evt. erstattes af en ny lokalplan med en ny lokalplanprocedure. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra landzone til byzone. Byrådet kan vedtage en lokalplan, hvis man ønsker et projekt vurderet af offentligheden. Det er formålet med lokalplaner at styre den fremtidige udvikling i et område, og at give offentligheden og byrådet mulighed for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. Før et lokalplanforslag kan vedtages af byrådet skal det fremlægges for offentligheden i mindst 8 uger. Hvis der kommer indsigelser, skal disse vurderes i mindst 4 uger efter indsigelsesfristens (offentlighedsfasens) udløb før lokalplanen endeligt kan vedtages. Indsigelse Lokalplanforslaget er fremlagt i offentlig høring fra den 22. februar 2005 til den 20. april Indsigelser og bemærkninger til lokalplanforslaget skal indsendes til: Christiansfeld Kommune Teknisk Forvaltning Lindegade Christiansfeld senest den 20. april Planens tilblivelse Planen er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske fra den bestående virksomhed Aller Mølle A/S, der ønsker at sikre sig en hurtig og smidig sagsbehandling, når der evt. tages beslutning om en udvidelse af fabrikkens aktiviteter. Samtidig ønsker fabrikken at sikre sin tilstedeværelse i Aller. Der kan ikke foretages yderligere udvidelse af virksomheden indenfor nugældende lokalplan. Inden en lokalplan endeligt vedtages i byrådet, har alle mulighed for at komme med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. 4

5 Redegørelse LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet fremgår af vedlagte kortbilag. Denne lokalplan erstatter lokalplan 5.75 og Lokalplanen omfatter del af matr. 187 samt 167 af Aller. Arealet er ca m 2 stort og er beliggende ved Allervej, øst for Christiansfeld og lige nordvest for Aller. Der er landbrugspligt på ca m 2 af arealet. Del af lokalplanområdet på matr. 167 er beliggende i landzone. Ved planens udarbejdelse henligger arealet som et landbrugsareal uden bebyggelse. Lokalplanens intentioner Lokalplanen skal åbne mulighed for at sikre de fysiske rammer for et eksisterende mindre erhvervsområde. I området findes i forvejen eksisterende grovvarevirksomhed, tilhørende Aller Mølle A/S. Hvorved bl.a. forstås køb, salg, opbevaring og forarbejdning af korn og foderstoffer, gødning og andre råvarer/produkter i tilknytning til landbruget samt dambruget. Lokalplanen skal desuden sikre, at der kan etableres tilkørselsforhold, trafiksikre adgangsveje og parkeringsmuligheder for virksomhedernes ansatte og gæster. Forhold til anden planlægning REGIONPLANEN Lokalplanområdet ligger delvis inden for kystnærhedszonen. VÆRDIFULDE KULTURMILJØER: Området Aller Mølle ligger indenfor kulturmiljøet nyere tid/tysk tid/morderne tid og er af særlig værdi. En del af området er omfattet af lokalplan nr Aller Mølledam samt det ældre industrianlæg, som er beliggende syd for nærværende lokalplans afgrænsning. Begrundelsen af Amtets kulturhistoriske registrering er: At Aller Mølle er et velbevaret ældre industrianlæg af en type, der tidligere fandtes mange steder, og som her stadig anvendes, skønt drivkraften i dag er en anden. De gamle bygninger er delvis bevaret i god stand og endnu i funktion, både som kontor og i produktionen, Mølledæmningen er intakt og mølledammen genskabt. I skovens syd for møllen findes et velbevaret middelalderligt voldsted, hvortil møllen oprindeligt kan have hørt til. Aller Mølle udgør en repræsentativ helhed som et af de bedst bevarede ældre mølleanlæg i Sønderjylland, der endnu er i funktion. Kulturhistorisk set kan helheden være truet af krav om nye bygninger for at effektiviser produktionen. NATURBESKYTTELSESLOVEN Arealet er omfattet af Naturbeskyttelseslovens bestemmelser om åbeskyttelseslinier og skovbyggelinier. Bygges der inden for disse linier vil det fordre dispensation fra naturbeskyttelseslovens 16 og 17, og her er det amtet der er dispensationsmyndigheden. 5

6 GRUNDVANDSFORHOLD Lokalplanområdet ligger i indvindingsoplandet til Aller Vandværk, og er derfor omfattet af regionsplanens retningslinie vedr. Vandressourcerne pkt. 4.1 til Kommuneplan for Christiansfeld Kommune Lokalplanforslaget følger ikke kommuneplanen for Christiansfeld Kommune. Derfor ledsages lokalplanen af et tillæg til kommuneplanen (nr. 12), der fastlægger målsætningen for området, og rammerne for områdets anvendelse. Forsyning El: Området el-forsynes fra ESS, Energiselskabet Sønderjylland a.m.b.a. Vandforsyning: Området har vandforsyning fra Aller Vandværk. Spildevand: Området er offentlig kloakeret i overensstemmelse med ny spildevandsplan for Christiansfeld. Varme: Området er forsynet med naturgas. Renovation: Området er omfattet af offentlig renovation i følge kommunens retningslinier. Miljøvurdering I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer skal der for alle lokalplaner, hvis udarbejdelse er påbegyndt efter den 21. juli 2004, foretages en miljøvurdering, såfremt planens gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Da planen ikke er omfattet af lovens bilag og/eller 4, er der foretaget en screening med henblik på at vurdere om planen kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningen viser, at der evt. kan være mindre påvirkninger af miljøet. På baggrund af den hidtidige anvendelse og plangrundlag, er det vurderet, at lokalplanen ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet. På denne baggrund har Christiansfeld Kommune besluttet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering. Lokalplanens konsekvenser En lokalplan er en plan der regulerer udviklingen for et område. Derfor er det kun, når der skal ske noget nyt, - som nybygning, ændret anvendelse eller udstykninger, - at planens bestemmelser træder i kraft. Den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil - også efter et evt. ejerskifte. Midlertidige retsvirkninger: Når lokalplanforslaget er offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ikke udnyttes eller bebygges på en måde, som kan stride mod den endelige plans indhold, jf. planlovens 17, stk. 1. Dette gælder indtil den endelige vedtagelse af lokalplanen - dog højst et år efter forslagets offentliggørelse. Varige retsvirkninger: Når lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, 6

7 bebygges og anvendes i overensstemmelse med planen, jf. planlovens 18. Den hidtidige lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg med videre, som er indeholdt i planen, skal etableres. Dispensationer: Byrådet kan dispensere for mindre afvigelser fra planen, hvis de ikke er imod planens principper. Skønnes dispensationerne at have betydning for omgivelserne, skal der foretages en nabohøring i mindst 2 uger. Mere vidtgående ændringer kan kun ske ved en ny lokalplan med ny høringsprocedure. 7

8 Kommuneplantillæg nr. 12. Området er i Christiansfeld Kommunes gældende kommuneplan beliggende i det åbne land. Derfor ledsages lokalplanen af et kommuneplantillæg nr. 12, der fastlægger målsætningen for området og rammer for områdets anvendelse. Mål for planlægningen: Området udlægges til erhvervsformål i form af grovvarevirksomhed. Planlægningen skal sikre, at der kan etableres tilkørselsforhold, trafiksikre adgangsveje samt sikre parkeringsforhold for ansatte, og andre der har ærinde til virksomheden. Område E.5 til erhvervsformål. 8

9 Fremtidig anvendelse Området kan anvendes til administration samt anden form for erhvervsformål. Bebyggelsens art Kontor, produktionbygninger, lager, og lignende. Bebyggelsens omfang Ejendommen må udnyttes med en bebyggelsesprocent på max. 40%. Bebyggelsen må ikke have en større totalhøjde end 15 meter over terræn, dog kan enkeltstående skorstene, luftafkast og lignende opføres med en større højde. Indenfor det på lokalplanen skraverede byggefelt kan opføres maskin- og silobygninger med en maksimal højde på 24 meter. Nuværende skorstenshøjde kan forlænges til 75 m, såfremt dette gavner miljøet. Bebyggelsens ydre fremtræden Bebyggelsen skal til stadighed fremstå som en harmonisk helhed med hensyn til udformning, materialevalg og farver. Friarealer Friarealer skal holdes i et ordentlig udseende. Trafikale forhold Tilkørselsforhold samt omfang og placering af veje og parkeringsarealer skal fastlægges i en lokalplan. Zonestatus Området forbliver i landzone. Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr. 12 til Christiansfeld Kommuneplan vedtaget som forslag. Christiansfeld Byråd, den 13. dec Jørgen From Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør 9

10 Lokalplanbestemmelser Lokalplan for et erhvervsområde - Aller Mølle A/S. I henhold til lovbekendtgørelse nr. 518 af fastlægges herved følgende bestemmelser for området, der er beskrevet i Formål Lokalplanen har til formål: 1.1. Disponere området til drift af grovvarevirksomhed Sikre tilfredsstillende tilkørselsforhold Danne grundlag for administrationen af bygge- og anlægsarbejder i området. 1.4 Disponere området så konflikter imellem erhvervsområde, beboelser og de omliggende landbrugsarealer minimeres. 2. Område og Zonestatus 2.1. Området er beliggende i Aller og omfatter dele af matr. 187 og matr.nr. 167 Aller ejerlav, Aller Området afgrænses mod nord af Allervej, mod vest og syd af landbrugsarealer. Mod øst er Aller By Lokalplanens område forbliver i landzone. 10

11 2.4. Udstykning, bebyggelse og ændring af eksisterende lovlige forhold må ikke finde sted før byrådet har meddelt tilladelse efter planlovens 35 stk. 1 (landzonetilladelse). Opførelse af ny bebyggelse som er vist på lokalplanens kortbilag nr. 2, kan dog ske uden særlig offentliggørelse af landzonetilladelse i henhold til planlovens 15, stk. 4, (bonusprincippet). 3. Områdets anvendelse 3.1. Lokalplanområdet må anvendes til drift af grovvarevirksomhed 3.2. Oplag udenfor bygninger og udhuse skal ske i begrænset form, og på en planlagt og ordnet måde Der må kun udøves virksomhed som ikke, eller kun i ringe grad, medfører gener i form af støj, luftforurening eller lugt, jf Vejadgang Hovedadgang til området skal ske fra Allervej, hvor der er etableret indkørselsspor for at tilsikre større trafiksikkerhed 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 % Bygningernes rumfang må ikke overstige 4,0 m 3 pr. m 2 grundareal Intet punkt af en bygnings ydervægge eller tagflade må være hævet mere end 15 meter over terræn (niveauplan). Skorstene, luftafkast og lignende kan opføres med større højde. Dog kan der indenfor det på lokalplanen skraverede byggefelt opføres maskin- og silobygninger med en maksimal højde på 24 meter. 11

12 5.4. Der er langs kommunevej 0126 tinglyst en byggelinie på 17,5 m, med Christiansfeld Byråd som påtaleberettiget Ved evt. terrænregulering skal der bruges materialer, som ikke kan forurene grundvandet. Der må ikke bruges sprøjtemidler på arealet. 6. Ubebyggede arealer De på kortbilaget, med skravering viste arealer udlægges til beplantede afskærmningsbælter. Beplantningen skal bestå af løvtræer og buske (danske arter). Højstammede træer skal udgøre mindst 50 % af beplantningsbæltets areal. Beplantningen skal foretages, så der fremkommer et sammenhængende beplantningsbælte Beplantningsbælter skal senest udføres i forbindelse med gennemførelsen af den næste byggesag på ejendommen. 7. Tilladelser fra andre myndigheder Der må uanset lokalplanens bestemmelser ikke foretages ændringer i eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen til ophævelse af landbrugspligten på matr. nr Aller. Bebyggelse og anlæg, der er omfattet af miljøbeskyttelseslovens kap. 5, skal godkendes af Sønderjyllands Amt inden byggearbejdet kan påbegyndes. 8. Jordforurening og affaldsdepoter 8.1. Hvis der under bygge- og anlægsarbejdet konstateres jordforurening eller affaldsdepot, skal arbejdet straks standses og byrådet skal underrettes herom, jf. 71 i Lov om forurenet jord Lov nr. 370 af 2. juni Arealer, der er registrerede som affaldsdepoter, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, medmindre arealet frigives til pågældende formål. 12

13 9. Arkæologiske fund 9.1 Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende) er omfattet af museumslovens kap. 8 om sikring af kultur- og naturarven, Forud for byggeriet skal der foretages en prøvegravning i god tid, omfang og tid i h.t. aftale med Haderslev Museum, Dalgade 7, 6100 Haderslev. 9.3 Indenfor lokalplanområdet på matr.nr. 167 Aller, vil der under anlægsarbejdet være risiko for at støde på jordfaste fortidsminder. 10. Udstykning 10.1 Arealet kan kun udstykkes efter godkendelse fra Christiansfeld Byråd. 11. Retsvirkninger og dispensationer Når lokalplanen er endelig vedtaget af byrådet og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun anvendes i overensstemmelse med planen, jf. planlovens Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg m.v. som er indeholdt i planen, skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i modstrid med planens principper Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensation kan gives. 13

14 11.6. Byggeri, anlæg og anvendelse, som er i modstrid med planens principper, kan kun ske ved udarbejdelse af en ny lokalplan. 12. Servitutter Private servitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med denne plan, fortrænges af planens bestemmelser. 13. Ophør af tidligere lokalplaner 13.1 Med nærværende lokalplans ikrafttræden ophører lokalplan nr samt

15 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr er vedtaget som forslag. Christiansfeld Byråd, den 13. december 2004 Jørgen From / Ib Østergaard Rasmussen Borgmester Kommunaldirektør Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden den 22. februar 2005 til den 20. april Lokalplan er endelig vedtaget Christiansfeld Byråd, den 23. august 2005 Jørgen From / Ib Østergaard Rasmussen Borgmester Kommunaldirektør Lokalplanen er offentliggjort den 20. september

16

17