Lokalplan nr Erhvervsområde ved Lindegade, Christiansfeld. samt. kommuneplantillæg nr. 10. Chr. VII Vej. Lindegade

Transkript

1 Lokalplan nr Erhvervsområde ved Lindegade, Christiansfeld samt kommuneplantillæg nr. 10 Chr. VII Vej Lindegade Christiansfeld Kommune Teknisk Afdeling Maj 2004

2 Indholdsfortegnelse LOKALPLAN OM LOKALPLANER...2 INDSIGELSE... 2 PLANENS TILBLIVELSE... 2 REDEGØRELSE... 3 LOKALPLANENS OMRÅDE... 3 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 3 REGIONPLANEN FOR SØNDERJYLLANDS AMT... 3 KOMMUNEPLANEN FOR CHRISTIANSFELD KOMMUNE... 3 FORSYNING... 3 MILJØFORHOLD:... 4 LOKALPLANENS INTENTIONER... 4 LOKALPLANENS KONSEKVENSER... 4 MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER:... 4 VARIGE RETSVIRKNINGER:...4 DISPENSATIONER:... 4 KOMMUNEPLANTILLÆG NR VEDTAGELSEPÅTEGNING...6 LOKALPLANBESTEMMELSER FORMÅL OMRÅDE OG ZONESTATUS OMRÅDETS ANVENDELSE UDSTYKNING VEJE STIER OG PARKERING BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN HEGN OG BEPLANTNING FORSYNING ARKÆOLOGISKE FUND FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BEBYGGELSE OPHÆVELSE AF TIDLIGERE PLANER OG SERVITUTTER RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER... 9 VEDTAGELSESPÅTEGNING Kortbilag I: Situationsplan Kortbilag II: Matrikelkort 1

3 Lokalplan For et område til kontor og detailhandel i Lindegade, Christiansfeld. Indsigelse Lokalplanforslaget er fremlagt i offentlig høring fra den 3. februar 2004 til den 30. marts Indsigelser og bemærkninger til lokalplanforslaget skal indsendes til: Om lokalplaner Christiansfeld Kommune Teknisk Afdeling En lokalplan er en plan, der gør de muligt for byrådet at styre udviklingen i et område. Lindegade 58 Lokalplanen sikrer også, at offentligheden 6070 Christiansfeld bliver hørt, før der sker større ændringer i et område. senest den 30. marts Når der er udarbejdet en lokalplan for et område, skal planens intentioner følges af borgere, brugere og byråd indtil den evt. erstattes af en ny lokalplan med en ny lokalplanprocedure. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra landzone til byzone. Planens tilblivelse Planen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra en bygherre om at opføre en bygning til detailhandel. Det er formålet med lokalplaner at styre den fremtidige udviklingen i et område og at give offentligheden og byrådet mulighed for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. Inden en lokalplan endeligt vedtages i byrådet, har alle mulighed for at komme med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Før et lokalplanforslag kan vedtages af byrådet skal det fremlægges for offentligheden i mindst 8 uger. Hvis der er kommet indsigelser, skal de vurderes i mindst 4 uger efter indsigelsesfristens (offentlighedsfasens) udløb før lokalplanen endeligt kan vedtages. 2

4 Redegørelse Følgende redegørelse er i henhold til planlovens 16. Lokalplanens område Lokalplanområdet, der ligger nær Christiansfelds bymidte på adressen Lindegade 53, og udgør ca m². Arealet er en del af et område, som er udlagt til offentlig formål, og har været anvendt som boldbane, cirkusplads o.lign. Mod syd afgrænses området af Lindegade, mod vest afgrænses området af en sti med boliger på den modsatte side. Mod nord og øst er området udlagt i græs. Området henligger i dag som et plant græsbevokset areal. Forhold til anden planlægning Regionplanen for Sønderjyllands amt Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med tillæg nr. 17 til Regionplan om detailhandlen i Sønderjylland. Den manglende overensstemmelse er af underordnet betydning af følgende årsager: Lokalplanområdet er beliggende i direkte tilknytning til det i Regionplantillæg nr. 17 udpegede centerområde i Christiansfeld by, Lokalplanområdet er beliggende nogenlunde midt i byen i den østlige ende af Lindegade, hvor der i forvejen findes detailhandel. Den i Regionplantillæg nr. 17 omtalte ramme på udvidelsesmuligheder på 1870 m² udnyttes kun begrænset, idet der siden regionplanens endelige vedtagelse er lukket butikker i bymidten. Den i Regionplantillæg nr. 17 omtalte lokalhandelsandel vil med en nye detailhandelsbutik blive styrket, såvel for udvalgsvare som for dagligvare, fordi den nye detailhandelsbutik vil forhandle både udvalgsvarer og dagligvarer. Ifølge regionplantillæg nr. 17 er det Amtsrådets politik, at der overalt i Amtet skal være en rimelig adgang til at foretage de daglige indkøb, uden at skulle køre til de større byer. Kommuneplanen for Christiansfeld Kommune Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområde 1.D.4. til offentlig formål. For at skabe overensstemmelse imellem Lokalplan og Kommuneplan er der udarbejdet et Kommuneplantillæg, der fastlægger hovedstruktur og rammebestemmelser for området. Forsyning El: Området forsynes fra ESS, Energiselskabet Sønderjylland. Vand: Området vandforsynes af Christiansfeld Vandværk. Kloak: Området skal jf. spildevandsplanen tilsluttes offentlig kloak. 3

5 Varme: Området ligger i et område der er udlagt til naturgasområde, men kan evt. ændres ved forhandling til fjernvarmeforsyning. Renovation: Området er omfatter af offentlig renovation ifølge kommunens retningslinjer. Miljøforhold: Erhverv i området skal over for de omkringliggende boliger (vest og nord for lokalplanområdet) overholde miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj: 45/40/35 for hhv. dag/aften/nat Endvidere gælder miljølovens bestemmelser. Lokalplanens intentioner Lokalplanen skal skabe mulighed for at bebygge området med kontorer og detailhandel i en bymæssig bebyggelse, der viderefører byens karakter i den fortsatte udvikling. For at sikre det hidtidige bebyggelsesmønster på Lindegade er der i planen fastlagt en facadebyggelinje, der har til formål at videreføre det gaderum, der i dag eksisterer i Lindegades østlige del. Planen skal også sikre, at der skabes tilstrækkelige friarealer og de nødvendige parkeringspladser til anvendelsen i lokalplanområdet. Den eksisterende sti ved arealets vestlige afgrænsning bibeholdes, som den forefindes. Lokalplanens konsekvenser ændret anvendelse eller udstykninger, at planens bestemmelser træder i kraft. Midlertidige retsvirkninger: Når lokalplanforslaget er offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planene, ikke udnyttes eller bebygges på en måde, der kan stride mod den endelige plans indhold, jf. planlovens 17 stk. 1. Dette gælder indtil den endelige vedtagelse af lokalplanen dog højst et år efter forslagets offentliggørelse. Varige retsvirkninger: Når lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planen. Jf. planlovens 18. Den hidtidige lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv at anlæg med videre, der er indeholdt i planen, skal etableres. Dispensationer: Byrådet kan dispensere for mindre afvigelser fra planen, hvis de ikke er imod planens principper. Skønnes dispensationerne at have betydning for omgivelserne, skal der foretages en nabohøring i mindst to uger. Mere vidtgående ændringer kan kun ske ved en ny lokalplan med ny høringsprocedure. En lokalplan er en plan der regulerer udviklingen for et område. Derfor er det kun, når der skal ske noget nyt som nybygning, 4

6 1Kommuneplantillæg nr. 10 Området er i Christiansfeld Kommunes gældende kommuneplan beliggende i rammeområde 1.D.4. der er fastlagt til offentlig formål. Derfor ledsages lokalplanen af kommuneplantillæg, der fastlægger målsætningen for området og rammer for anvendelse. Chr. VII Vej 01:E.10. Lindegade Anvendelse: Bebyggelsens art: Erhvervsformål i form af kontor og detailhandel med tilhørende lager, byzone. Fritliggende bebyggelse. Bebyggelses omgang og placering: Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40. Bebyggelsens etageantal og højde: Bebyggelsens udformning: Friarealer: Trafikale forhold: Bebyggelsen må højst opføres med 1 etage med udnyttelig tagetage. Ingen bygningshøjde må overstige 9,5 m. Bebyggelsen skal udgøre en helhed og i øvrigt harmonere med omgivelserne. Friarealer skal holdes i et ordentlig udseende. Tilkørselsforhold som udformning af parkeringsarealer samt adgang for bløde trafikanter skal fastlægges i en lokalplan. 5

7 Vedtagelsepåtegning Vedtaget som forslag Christiansfeld Byråd, den 27. januar 2004 Jørgen From Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør Endelig vedtaget Christiansfeld Byråd, den 27. april 2004 Jørgen From Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør 6

8 Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr for et område til kontor og butiksformål i Lindegade, Christiansfeld. I henhold til planloven fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2. 1 Formål Lokalplanen har til formål: 1.1 at disponere området til kontor og butiksformål evt. med benzin/olie salg. 1.2 at sikre en sammenhæng i bebyggelsen langs Lindegade. 1.3 sikre tilfredsstillende til- og frakørselsforhold, 1.4 at sikre området tilstrækkelige friarealer og de nødvendige parkeringspladser til formålet. 4.2 Der må ikke udstykkes grunde med mindre facadelængde end 25 m mod Lindegade. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Vejadgangen må kun ske fra kommunevej 5399 Lindegade i princippet som vist på kortbilag nr. I. 5.2 Der kan etableres adgang for bløde trafikanter fra den offentlige sti vest for lokalplanområdet. 5.3 Der skal etableres mindst 1 p-plads for hver 25 m² butiksareal (bruttoetageareal) 5.4 Parkeringsarealer skal udføres med en hård belægning og indrettes med ordentlige tilkørselsforhold i princippet som vist på kortbilag I. 5.5 Belysning i området skal udføres med parkbelysning med max. lyspunktshøjde på 7 m. 6 Bebyggelsens omfang og placering 2 Område og zonestatus 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 % 2.1 Området omfatter del af matr. nr. 296 af 6.2 Bebyggelse må højst være i 1 etage med Tyrstrup og afgrænses som vist på udnyttelig tagetage. kortbilag nr Bebyggelsen må have en højde på max. 2.2 Lokalplanens område er i byzone. 9,5 m over terræn for bygninger over 500 m². 6.4 Bygningernes taghældning skal være 3 Områdets anvendelse imellem 22 og 45 grader. Dog kan mindre bygninger som carporte, udhuse o. lign. 3.1 Området må kun anvendes til kontor og udføres med anden taghældning. butiksformål, herunder dagligvare og 6.5 Bygningens sternhøjde (facadens benzinsalg. skæring med tagfladen) må højst 3.2 Oplagring må ikke ske uden for være 4,25 m over terræn. bygninger eller udhuse 6.6 Taget skal udføres som et ligesidet sadeltag med helt eller delvis afvalmning af gavlene. Byrådet kan dog godkende 4 Udstykning andre tagformer efter en konkret vurdering af et velbelyst projekt. 4.1 Der må ikke udstykkes grunde mindre 6.7 Der må ikke etableres udvendige end 1000 m². antenner eller paraboler uden byrådets 7

9 særlige tilladelse. Der er mulighed for tilslutning af fællesantenne. 6.8 Der fastsættes en byggelinje på 12 m målt fra Lindegades vejmidte. 8.3 Beplantning i området skal som hovedregel ske med løvfældende planter. 8.4 Hegn skal etableres inden bygningen ibrugtages. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 Forsyning 7.1 Bygninger skal fremstå i blank mur af tegl. Mindre bygninger som f.eks. garager, udhuse og lign. kan udføres med beklædninger af træ, eternit eller metal. 7.2 Tage skal dækkes med røde tagsten. Mindre bygninger som garager og udhuse kan tillige dækkes med tagpap eller fiberplade (f. eks. eternit). 7.3 Mindre bygningsdele kan udføres i træ, zink, kobber og glas eller andre materialer godkendt i byrådet efter konkret vurdering af et velbelyst projekt. 7.4 Vinduer mod Lindegade må ikke tildækkes med reoler, kølediske, frysere og lignende eller afblændes med skilte, vinduesfilm, facadebeklædning og lignende. Der må derimod gerne være vinduesudstilling. 7.5 Skiltning skal underordne sig bygningens fagopdeling og være i harmoni med husets udformning. Skiltning på friarealer og bygninger skal godkendes af Christiansfeld Byråd inden opsætning. 7.6 Der må ikke opsættes faste baldakiner. Markiser skal tilpasses husets arkitektur og fagdeling. Som hovedregel skal de begrænses til over vinduerne. 9.1 Området elforsynes fra ESS, Energiselskabet Sønderjylland. 9.2 Området vandforsynes fra Christiansfeld Vandværk. 9.3 Området skal jf. spildevandsplanen tilsluttes offentlig kloak. 9.4 Området varmeforsynes jf. varmeplanen, der skal etableres vandbårne anlæg. 9.5 Området er omfattet af offentlig renovation ifølge kommunens regulativer. 9.6 Der er mulighed for tilslutning til fællesantenne. 9.7 El-ledninger skal fremføres som jordkabler. 10 Arkæologiske fund 10.1 Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lign.) er omfattet af museumslovens kap. 8 om sikring af kultur- og naturarven, Forud for byggeri skal der foretages en prøvegravning i god tid, omfang og tid i henhold til aftale med Haderslev Museum, Dalgade 7, 6100 Haderslev 8 Hegn og beplantning 11 Forudsætning for ibrugtagning af 8.1 Hegn inden for området skal etableres bebyggelse som levende hegn i skel mod nabo eller mod friarealer. I vejskel skal evt. hegn være udført som levende hegn eller stakit af træ eller jern. 8.2 I skellet mod nord og øst etableres et 1,5 m bredt og mindst 1,5 m højt bøgehegn. Før ibrugtagningstilladelse kan udstedes af byggemyndigheden skal følgende være opfyldt: 11.1 Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende med beplantning, belægning eller lignende. 8

10 11.2 Inden der meddeles byggetilladelse til bebyggelse, kan byrådet forlange dokumentation for, at miljøstyrelsens vejledende grænseværdier kan overholdes i skel til omkringliggende boliger. De vejledende grænseværdier er ved planens udarbejdelse: 45/40/35 db(a) for hhv dag/aften/nat 12 Ophævelse af tidligere planer og servitutter 12.1 Private servitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med denne plan, ophæves af planen. 13 Retsvirkninger og dispensationer 13.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. jf. planlovens Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg m.v. som er indeholdt i planen skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i modstrid med planes principper Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering før dispensationen kan gives Byggeri, anlæg og anvendelse, som er i modstrid med planens principper, kan kun ske ved udarbejdelsen af en ny lokalplan. 9

11 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr er vedtaget som forslag Christiansfeld Byråd, den 27. januar Jørgen From Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør Lokalplanforslaget har været offentlig fremlagt i perioden fra den 3. februar 2004 til den 30. marts Lokalplanen er endelig vedtaget Christiansfeld Byråd, den 27. april 2004 Jørgen From Borgmester Ib Østergaard Rasmussen Kommunaldirektør 10

12

13 Tyrstrup ejerlav Christiansfeld ejerlav N Christiansfeld Kommune 138 "g" "x" Lokalplan Kortbilag II: Matrikelkort 01:E.10 Erhvervsformål Lokalplanafgræsning Ejerlavsgrænse Matrikelkort "e" Lindegade Halvej 188 "s" Målestok 1: Meter