Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr for et centerområde i Ry. Bemærkninger. Etageboligbebyggelse langs Skanderborgvej i Ry

Transkript

1 Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr for et centerområde i Ry Etageboligbebyggelse langs Skanderborgvej i Ry februar 2019

2 Lokalplanområdets placering i Skanderborg Kommune. Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 14 Er offentligt bekendtgjort 01. april 2019 Nærmere oplysninger: Skanderborg Kommune Staben for Kultur, Borgere og Planlægning Skanderborg Fælled 1, 8660 Skanderborg 2 Tlf.: Skanderborg.Kommune@skanderborg.dk

3 INDHOLD Indhold 4 VEJLEDNING 4 Hvad er en lokalplan? 6 REDEGØRELSE 6 Lokalplanens baggrund, formål og indhold 9 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning 11 Teknisk forsyning 12 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder 13 Servitutter 14 BESTEMMELSER 14 1 Formål 14 2 Område og zonestatus 14 3 Arealanvendelse 14 4 Bebyggelsens omfang og placering 15 5 Bebyggelsens udseende 15 6 veje, stier og parkering 16 7 Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse eller ændret anvendelse af et ubebygget areal 16 8 Lokalplan og byplanvedtægt 16 9 Servitutter Retsvirkninger Vedtagelse 18 BILAG 18 Bilag 1 Matrikelkort 19 Bilag 2 Arealanvendelse 20 Bilag 3 topografi 3

4 VEJLEDNING Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelse, der er en beskrivelse af lokalplanen og dens bestemmelser på en let tilgængelig måde. Her forklares desuden nogle af de begreber, som optræder i den juridiske del af planen. Redegørelse er ikke bindende, men bliver der tvivl om, hvordan den juridiske tekst skal tolkes, kan en uddybning eller beskrivelse om hensigten med planen i redegørelsen være udslagsgivende for tolkningen. Planbestemmelser, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. og topografi kort HVORNÅR LAVES DER LOKALPLAN? Planloven bestemmer, at Byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. LOKALPLANFORSLAGET Med modernisering af planloven i juni 2017 skal Byrådet fastsætte en passende høringsfrist for planforslag. Høringsperiodens varighed fastsættes efter en vurdering af karakteren, omfanget og kompleksiteten af planerne og hørings-

5 VEJLEDNING materialet, dog normalt min. 4 uger. Administrationen har vurderet, at en lokalplan som nærværende - der er i overensstemmelse med kommuneplanens fortætningsstrategi - i sig selv ikke er kompliceret, og at der derfor kan fastsættes en høringsfrist på 4 uger for lokalplanen. Når Byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det så borgerne har lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlig hedsperioden er slut vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter pro ce duren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. DEN ENDELIGE LOKALPLAN Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, samt indberettet planen til det landsdækkende digitale register er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. KOMMUNEPLANTILLÆG Lokalplantillægget er i overesstemmelse med Kommuneplanen.

6 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund, formål og indhold BAGGRUND OG FORMÅL Nærværende lokalplantillæg er udarbejdet efter anmodning fra grundejer, der ønsker det gjort muligt at opføre nybyggeri i op til 3 1 / 2 etager på ejendommen Skanderborgvej 24 i Ry. Samtidig ønskes det gjort muligt at anvende stueetagen til boligformål. Det påtænkte projekt er i overensstemmelse med Kommuneplanen, men er for så vidt angår etageantal og anvendelse til boligformål i bebyggelsens stueetage, i strid med gældende Lokalplan nr. 14, For et centerområde ved Skanderborgvej, Møllevej og Bodalsvej i Ry. Formålet med tillæget er, at muliggøre etablering af etageboliger i op til 3 1 /2 etage samt anvendelse af bebyggelsens stueetage til boligformål. 6

7 REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDET Lokalplantillægget omfatter en række ejendomme placeret langs Skanderborgvej i Ry, der afgrænses af Skanderborgvej mod nord og Bodalsvej mod syd som vist på Bilag 2. Ejendommene fremstår med facader mod Skanderborgvej, som er hovedstrøget i Ry, og udgør en del af en sammenhængende randbebyggelse med symmetriske seddeltage og kviste, og fremstår med varierende højde. Desuden er der ophold i facaderækken således at der er sikret tværgående stiforløb. Området udgør et areal på ca. 283,0 m 2 LOKALPLANOMRÅDETS OMGIVELSER Området udgør en del af karréen, der afgrænses af Skanderborgvej og Bodalsvej. Portgennemgange og tværgående stiforløb er karakteristisk for karréen og Ry bymidte. LOKALPLANENS INDHOLD Planlægningen er et tillæg til lokalplan nr. 14 for et centerområde ved Skanderborgvej, og Bodalsvej i Ry. Det betyder, at alle bestemmelserne i lokalplan nr. 14 fortsat vil være gældende bortset fra de ændringer, der følger af dette tillæg. Lokalplanen indeholder specifikke bestemmelser om tagterrasse, kviste og tagvinduers placering og udformning, og muliggør opsætning af kviste og tagvinduer i bebyggelsen. Bestemmelser om tagterrasse, kviste og bebyggelse skal sikre at udformningen tilpasses bebyggelsen, i lighed med eksisterende kviste i området. Hensigten med bestemmelserne er, at sikre en harmonisk og velproportioneret tilpasning. Bestemmelserne omfatter kvistes tagform og hældning, kviste og tagvinduers størrelse samt maks. længde for kviste og tagvinduers samlede udstrækning ift. tagfladen. Lokalplanen muliggør opsætning af altaner mod bebyggelsens gårdrum. Altaner skal forsynes med enkelt og ikke transparent værn, udført med lodrette balustre. nord - syd gående stisytem i området. Områdes interne stisytem bevares. der skal være offentlig adgang tværs over området. Loklaplan nr.14 s udformning og delområdeafgrænsning for den del af delområde som er omfattet af dette tillægge, udgår og erstattet af kortbilag 2 i dette tillæg. Anvendelse Lokalplantillægget muliggør, at stueetagen kan anvende til beboelse. 7

8 REDEGØRELSE Vejadgang Ved etablering af det påtænkte nybyggeri nedlægges eksisterende vejadgang fra Skanderborgvej. den nuværende tinglyste vejadgang for ejendommen Skanderborgvej 22 fra Skanderborgvej mellem de 2 ejendomme ophæves, og at der i stedet tinglyses fælles vejadgang til begge ejendommene fra Bodalsvej. Det er endvidere aftalt at bytte jord, så ejendommen Skanderborgvej 22 afgiver den lille trekant jord, som støder op til ejendommen Skanderborgvej 22 ud mod Skanderborgvej og i stedet får et stykke jord af samme størrelse på bagsiden af ejendommen. Derfor omfatter områdets afgrænsning også den lille trekant på ejendommen Skanderborgvej 22. Stiforløb Den eksisterende stiforbindelse c-d opretholdes. 8

9 REDEGØRELSE Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning KOMMUNEPLAN Lokalplantillægget er i overensstemmelse med Skanderborg Kommunes rammebestemmelser i Kommuneplan 16 for rammeområde 50.BE.02 Strungesvej og Bodalsvej øst for Ry for så vidt angår maksimal bygningshøjde og bebyggelsesprocent. LOKALPLAN NR. 14 Området er omfattet af Lokalplan nr. 14 for et centerområde ved Skanderborgvej, Møllevej og Bodalsvej i Ry. Lokalplan nr. 14 vil fortsat være gældende bortset fra de ændringer, der følger af dette tillæg til lokalplanen. LOV OM MILJØVURDERING 9 Skanderborg Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af

10 REDEGØRELSE konkrete projekter (VVM) (LBK nr. 448 af 10. maj 2017) og vurderet, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med, at projektet som planforslaget åbner mulighed for, ikke vurderes at medføre en væsentlig indvirkning på miljøet. Skråfotos fra mod syd. 10

11 REDEGØRELSE Teknisk forsyning EL-FORSYNING Lokalplanområdet er underlagt AURA Energi a.m.b.a. VARMEFORSYNING Ny bebyggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Skanderborg Kommunes anvisning. RENOVATION I Skanderborg Kommune er det Renosyd I/S, der pt. står for renovation. Af hensyn til fremkommeligheden i området, og af hensyn til arbejdsmiljøet, skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser samt transportvejen mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Skanderborg Kommunes regulativ for husholdningsaffald. Regler om adgangsforhold findes på: dk/adgangsforhold. Yderligere oplysninger findes på: husholdningsaffald. Ved realisering af påtænkte projekt skal der sikres det fornødne areal i gårdrummet til indretning af renovation. Arealet skal være tilstrækkeligt til at imødekomme planlagte krav til beholdere og sortering. 11

12 REDEGØRELSE Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder KOMMUNEN Jordforureningsloven Området er beliggende i byzonen og er omfattet af områdeklassificering ifølge jordforureningslovens 50a. Håndtering af jord skal følge jordforureningslovens regler herom. 12

13 REDEGØRELSE Servitutter Ejere og bygherre må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler og ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende området. Tilstandsservitutter der er i strid med lokalplanen, vil blive ophævet. 13

14 BESTEMMELSER Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 14 I henhold til Lov om Planlægning - lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015 med senere ændringer - fastsættes herved følgende bestemmelser for de i 2 nævnte områder: 1 FORMÅL 1.1 Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 14 udgør det planmæssige grundlag for at muliggøre etablering af etageboliger i op til 3½ etage samt anvendelse til boligformål i bebyggelsens stueetage, indenfor området jf. Bilag Lokalplan nr for et centerområde ved Skanderborgvej, Møllevej og Bodalsvej i Ry, udgør det planmæssige grundlag for hele området. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS Matrikeloversigt 2.1 Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: 4y, 4z og en lille trekant af 4gz alle Siim By, Dover, samt alle parceller, der efter den udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. Zoneforhold 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 3 AREALANVENDELSE 3.1 Bebyggelse inden for området jf. bilag 2, må kun anvendes til boligformål. Eksisterende lovlig anvendelse kan opretholdes. 4 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Vedr. 2.1 Det er endvidere aftalt at bytte jord, så ejendommen Skanderborgvej 22 afgiver den lille trekant jord, som støder op til ejendommen Skanderborgvej 22 ud mod Skanderborgvej og i stedet får et stykke jord af samme størrelse på bagsiden af ejendommen. Vedr. 4 Tagterrasser og altaner må kun etableres mod gårdrummet. Kviste og tagvinduer må gerne placeres mod Skanderborgvej. 4.1 Bebyggelse må opføres i op til 3½ etage med udnyttelig tagetage. 4.2 Bebyggelse skal placeres inden for de på Bilag 2 viste byggefelter. Altaner og trapper kan etableres uden for byggefelt. 4.3 Bebyggelsesprocenten for randbebyggelse langs Skanderborgvej maks 140% og øvrige bygninger maks. 40% Der kan opsættes kviste og tagvinduer i tagflader. Randbebyggelse kan etableres med tagterrasser og altaner mod

15 BESTEMMELSER gårdrummet. 4.5 Altaner, karnapper og trapper må gerne placeres uden for byggefelt. 4.6 Intet punkt af bygningen må gives en højde, der overstiger 16 m over naturligt terræn eller et af bygningsmyndigheden godkendt niveauplan. Som grundlag for bygningsmyndighedens godkendelse af terrænreguleringer/niveauplan skal der oplyses om eksisterende (som fremgår af kortbilag nr. 2) og fremtidigt terræn. 5 BEBYGGELSENS UDSEENDE 5.1 Tage skal udføres som saddeltag med en hældning på mellem 30 og 60 grader og må udføres med trempelkonstruktion. 5.2 Tagkonstruktionen må udføres med trempel, der er maks. 1,5 meter høj mod gårdrummet, målet fra færdige gulv til oversiden af trempelbjælken. Mod Skanderborgvej må tramplen maks.være 1,0 m høj. 5.3 Der må etableres tagterrasser mod gårdrummet. Den samlede udstrækning af tagterrasser må maksimalt udgøre 60 % af tagets længde. 5.4 Kviste og vinduer i tagflader mod Skanderborgvej skal placeres regelmæssigt og udformes som enkeltsiddende tagvinduer eller kviste, hvis samlede bredde ikke må overstige 1/3 af tagfladens længde. Bredden på kviste må ikke overstige 1,5 meter. Tagvinduers bredde må ikke overstige 0,8 m. Mod Skanderborgvej kan der etableres karnapper med en maks. dybde på 1 meter og en maks. længde på 4,5 meter. Vedr. 5.2 Trempelhøjden bruges til at vurdere om tagetagen er en tagetage eller en fuld etage. Hvis trempelhøjden er 1 m eller mindre er der tale om en tagetage, mens hvis trempelhøjden er højere end 1 m er der højst sandsynligt tale om en fuld etage. Trempelhøjden er, afstanden fra det færdige gulv til overkant trempelrem. 5.5 Karnapper må overskride byggefeltet over stueetage niveau. 5.6 Der må opsættes altaner mod gårdrummet med en maks. dybde på 3 meter og maks længde på 6 meter. 5.7 Tagterrasser og altaner skal udføres med værn, der skærmer de omkringliggende boliger mod indbliksgener og må derfor ikke være 100 % transparent. 5.8 Værn må ikke fremstå reflekterende og kan eksempelvis udføres i matteret eller farvet glas eller i metal. 6 VEJE, STIER OG PARKERING 6.1 Der skal reserveres areal til bilparkering jf. Skanderborg Kommunes parkeringsnorm svarende til 1 -P-plads pr bolig. Vedr. 5.4 Eksempel på udformning og placering af kvist og ovenlys Vejadgang for ejendommen Skanderborgvej 22 fra Skanderborgvej mellem de 2 ejendomme ophæves, og at der i stedet tinglyses fælles vejadgang til begge ejendommene fra

16 BESTEMMELSER Bodalsvej. 6.3 Den eksisterende offentlige sti c-d skal opretholdes. 7 BETINGELSER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYG- GELSE ELLER ÆNDRET ANVENDELSE AF ET UBE- BYGGET AREAL 7.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: Der er etableret bilparkring jf LOKALPLAN OG BYPLANVEDTÆGT 8.1 Lokalplan nr. 14 vil fortsat være gældende bortset fra de ændringer, der følger af dette tillæg til lokalplanen. 9 SERVITUTTER 9.1 Den nuværende tinglyste vejadgang for ejendommen Skanderborgvej 22 fra Skanderborgvej mellem de 2 ejendomme ophæves, og at der i stedet tinglyses fælles vejadgang til begge ejendommene fra Bodalsvej 10 RETSVIRKNINGER 10.1 Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den af byrådet endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. I indsigelsesperioden, som er på mindst 4 uger, er adgangen til at udnytte ejendomme, der er omfattet af forslaget, således meget begrænset. Når indsigelsesperioden er udløbet, og byrådet kender eventuelle indsigelser og ændringsforslag, lempes disse midlertidige retsvirkninger. Lokalplanen Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun ud-

17 BESTEMMELSER stykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Den nuværende lovlige anvendelse i af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg m.v. som er indeholdt i planen, skal etableres Kommunen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med lokalplanens principper. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med lokalplanens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Når det er nødvendigt for at virkeliggøre planen, kan Byrådet ekspropriere. 11 VEDTAGELSE 11.1 Således vedtaget fremlagt som lokalplanforslag af Skanderborg Byråd den 19. december I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages lokalplanen endeligt af Skanderborg Byråd den 27. marts

18 BILAG 1 MATRIKELKORT Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 14 4bq 4cl 4cb 4bp 4bo 4bn 4ea 4dø k4hr 4bm 4ay 4ai 7000af 4v 4gz 4y 4fo 4z 4æ 4fl 4bc 4hs 4bl 4ac 7000bh 4gø Signatur: 4ad 4gæ 4ae Lokalplangrænse Jordstykke/skel (LOIS) Optaget vej 4bt Mål: 1: , Meter 7000o 4bf 18

19 BILAG 2 AREALANVENDELSE Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 14 k Skanderborgvej Møllevej Signatur: Lokalplangrænse Byggefelt Mål: 1: , Meter 19

20 BILAG 3 TOPOGRAFI Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 14 k 34 m 35 m Signatur: Lokalplangrænse Jordstykke/skel (LOIS) Optaget vej Højdekurver (1 m) Højdekurver (0,25 m) 35 m 34 m Mål: 1: , Meter 20