BOLIGAFTALE FOR A/B FIRKANTEN

Transkript

1 Andelsboligforeningen Firkanten Bodenhoffs Plads 16. st København K BOLIGAFTALE FOR A/B FIRKANTEN Opdateret i i forbindelse med ekstra ordinær generalforsamlingsbeslutning den 14. Juni INDHOLDSFORTEGNELSE: 1. HUSORDEN.2 2. TILDELING AF ANDELE I HENHOLD TIL VEDTÆGTER 12 STK LEJLIGHEDENS BRUG.4 4. LEDLIGHEDENS VEDLIGEHOLDELSE.5 5. ALTANKASSER/BLOMSTERKASSER 5 6. UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE AF EJENDOMMEN 5 7. FREMHANGSMÅDE VED SALG...7 Side 1 af 6

2 1. HUSORDEN. Når man bor her i huset er der visse regler der, skal overholdes for at FIRKANTEN er et rart sted at være for alles vedkommende. HUSDYR PASSAGEN ROTTER TRAPPER ARBEJDSDAGE Der må gerne holdes husdyr i FIRKANTEN. De må bare ikke være til gene for de andre beboere. Husdyr må ikke færdes frit på Firkantens loft, hovedtrapper, bagtrapper, eller i kælder og baggården. Der må ikke stå cykler eller andre ting i gangen fra passagen ind til gården. Det er et krav fra brandmyndighederne; desuden skal døren mellem gård og passage holdes låst. Vi har haft rotter i gården, og det vil vi under ingen omstændigheder have igen; lad derfor være med at fodre fugle og andre dyr i gården. Der skal luftes ud på både for- og bagtrapper, men i regn-, sne-, frost- og stormvejr skal alle vinduer på loft og trapper holdes lukkede. Det betragtes som en "borgerpligt" at deltage i arbejdsdage med jævne mellemrum SKRALD OG AFFALD LOFTSRUM LARM MUSIK SKADER OG KLAGER VASKEMASKINER Der må under ingen omstændigheder henstilles affald på trapperne, det skal puttes i containerne og storskraldrummet. Har man et loftsrum, skal man sætte navneskilt og adresse på, så man altid kan finde frem til brugeren af rummet. Da der ikke er loftsrum til alle, kan man evt. spørge sig for i opgangen og så dele med en anden. Da gården i sig selv er en god støjsender, er det forbudt at bruge støjende maskiner og værktøj mellem kl.22 og 07. Lad være med at genere din nabo med høj musik, det er også en form for støj. Klager, meddelelser om skader på ejendommen og øvrige henvendelser ang. vores hus skal rettes til bestyrelsen. Det er tilladt at installere vaskemaskiner og tørretumblere i foreningens lejligheder. Det sker under følgende forudsætninger: 1. Vaskemaskiner og tørretumblere skal installeres af autoriserede vvsinstallatører. 2. Vaskemaskiner og tørretumblere må af hensyn til over- og underboere ikke opstilles beboelsesrum. Dvs. de må opstilles i de oprindelige køkken-, wc- og entrérum, uanset hvordan lejligheden evt. senere er sammenlagt. 3. Tørretumblere skal være kondenstørretumblere der ikke kræver ventilationsafkast, da evt. ventilation fra tørretumblere ikke må tilsluttes ejendommens ventilationskanaler. 4. Tidsrum for brug af vaskemaskinerne følger reglerne i husordenen og må kun ske mellem kl. 7 og Vaskemaskiner og tørretumblere skal stå på vaskemaskinebakker af hensyn til evt. vandlækager, og de skal stå i vatter af hensyn til støjniveau (og maskinernes levetid). 6. Der henstilles desuden til at der anvendes støjsvage vaskemaskiner og tørretumblere. Side 2 af 6

3 2. TILDELING AF ANDELE I HENHOLD TIL VEDTÆGTER 12 STK. 2. Ledige lejligheder fordeles i følgende prioritetsorden: Følgende er ligestillede: nabo til sammenlægning. Anciennitet: Den tid andelshaver har været andelshaver og samtidig har været folkeregister tilmeldt i sin andel. til intern ombytning, dvs. at samtlige indehavere af et andelsbevis opgiver hele brugsretten til deres lejlighed mod at få hele brugsretten til en anden lejlighed. Anciennitet: Den tid andelshaver har været andelshaver og samtidigt har været folkeregistertilmeldt i sin andel. Er der flere andelshavere beregnes anciniteten ud fra den af de nuværende andelshavere der har opfyldt betingelserne i længst tid. Andelshavers børn. Anciennitet: tilskrives i de perioder hvor følgende 3 forhold er opfyldt: * Barnet er folkeregistertilmeldt hos en forældre. * Forældren er andelshaver i Firkanten * Forældren er folkeregistertilmeldt i sin andel i Firkanten Efter de første tre år efter fraflytning fra firkanten, kan børn af andelshaveres overføre deres anciennitet ved at lade sig opskrive på den eksterne venteliste. Man skal være fyldt 18 år ved opskrivning. Andelshavere eller disses samlevere, som bestyrelsen opprioriterer på grund af helbredsmæssige eller sociale forhold. Anciennitet: Inge regler. Begrundelse: Foreningens advokat skal formulere begrundelsen og skal sammen med bestyrelsen svare for den juridiske gyldighed. Begrundelsen skal fremgå af bestyrelsens protokol. Begrundelser af særlig følsom karakter forvares og forsvares i stedet af foreningens advokat der har pligt til at oplyse andre andelshavere om rigtigheden af begrundelsen. 3. LEJLIGHEDENS BRUG. Generelt kan det siges, at en andelshaver er forpligtiget til at bebo sin lejlighed samt til at opvarme denne i fornødent omfang. Dertil kommer, at andelshaveren har pligt til at deltage i rengøringen af hoved- og køkkentrapper efter de retningslinjer, som opgangens beboere bliver enige om. Der kan efter aftale med de øvrige beboere, evt. med bestyrelsens mellemkomst, dispenseres fra rengøringspligten, f.eks. hvis andelshaveren er pensionist. Derudover er der en række forhold omkring lejlighedens brug, som andelshaveren skal være opmærksom på: 3.1. Fremleje. a. Selv om man fremlejer sin lejlighed ud, skal man være opmærksom på, at man som andelshaver fortsat hæfter for betaling af huslejen. Opstår der derfor restance, er det i sidste ende andelshaveren, der er ansvarlig overfor foreningen. Det er f.eks. derfor en god idé selv at indbetale huslejen og lade fremlejetager betale til andelshaver. b. Fremlejetager har ikke fortrinsret til køb af lejligheden, men må lade sig opskrive på foreningens venteliste på normal vis. c. En andelshaver er berettiget til at fremleje sin bolig med bestyrelsens tilladelse, for en begrænset periode for normalt to år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. Man kan først fremleje når man har været andelshaver i 1 år. Der må maksimalt fremlejes 2 ud af 5 år. Dvs. hvis en andelshaver fx fremlejer sin lejlighed i 2 år, kan andelshaver ikke fremleje sin lejlighed de efterfølgende 3 år. Den 5 årige periode er gældende fra enhver dato og 5 år tilbage i tiden. Side 3 af 6

4 Man må maksimalt fremleje 2 år ad gangen. Dispensation til længere perioder end 2 år kan kun gives når der er væsentlig sociale grunde hertil: børn, skilsmisse, helbred eller lignende. En andelshaver tjener ikke anciennitet i den periode hvor andelshaveren fremlejer. Dvs. hvis man er andelshaver i 6 år og deraf har fremlejet i 2 år, har man optjent 4 års anciennitet. Den opkrævede, og på kontrakten anførte, husleje må maksimalt svare til. Hvad foreningens øvrige lejere må opkræves. Fremlejetager har samme forpligtigelser som andelshaver overfor boligaftale og husorden. Andelshaver informere fremlejetager om disse Sammenlægning af lejligheder. En andelshaver kan foretage sammenlægning af to (og flere) lejligheder. Ved salg af en lejlighed skal alle nabolejligheder både i vandret og lodret plan orienteres om muligheden for sammenlægning. Fordelingen sker efter reglerne for boligancienitet, som er beskrevet i boligaftalens kap. II. Hvis man ønsker at købe sin nabolejlighed til dette formål, når den bliver ledig, er det en god idé at skrive sig på den interne venteliste. Man vil så få tilbudt lejligheden før alle andre, internt som eksternt. a. Andelsforeningen har en forhåndsgodkendelse i kommunen til sammenlægning af lejligheder, men alligevel skal der altid søges af andelshaveren selv inden arbejdet påbegyndes, og bestyrelsen skal foruden andelshaver underskrive ansøgningen. b. Imidlertid kan man forstå mange ting ved sammenlægning af to lejligheder. En sammenlægning er ikke blot et hul (dør) mellem to lejligheder, der så i øvrigt fungerer uafhængigt af hinanden. En sammenlægning betyder at to lejligheder gøres til én lejlighed. Typisk vil det indebære, at det ene køkken nedlægges, én hoveddør, fælles dør- og elinstallation. De nødvendige tilladelser og arbejdets færdiggørelse er andelshaver ansvarlig for. Er en sammenlægning foretaget ufuldstændigt eller ikke færdiggjort rent håndværksmæssigt, vil det betyde, at bestyrelsen ved salg vil kræve andelshaver ansvarlig for færdiggørelse af projektet eller vil lade arbejdet udføre af foreningens håndværkere for andelshavers regning, dvs. som fradrag i salgsprisen. Såfremt det skønnes lettest for foreningen kan der også blive tale om at føre lejligheden tilbage til oprindelig stand, altså før projektet startede Almindelige bygningsændringer. Påtænker andelshaver at foretage ændringer eller ombygninger i lejligheden, skal bestyrelsen ligeledes altid havemeddelelse herom og give sin tilladelse på byggeansøgningen. De nødvendige tilladelser og arbejdets færdiggørelse er andelshaver ansvarlig for, se pkt.2. Se også vedtægters 10. Andelshaver er pligtig til at melde arbejdet færdigt til bestyrelsens i den i byggetilladelsens givne tidsfrist. Arbejdet skal herefter godkendes af foreningens syns- og skønsmand. Gebyr for syns- og skønsmand betales af andelshaver. Byggetilladelsen skal deponeres i lejlighedsmappen på kontoret Forbedringer i lejligheden, dvs. ting, der kræves penge for af den ny andelshaver. Forbedringer i lejligheden vil under alle omstændigheder ved syning af lejligheden blive bedømt ud fra, om de lever op til normal håndværksmæssig standard - dette gælder hvad enten det er bestyrelsen eller en syns- og skønsmand, der forestår syningen. F.eks. et ufuldstændigt køkkenbord, et dårligt opsat gipsloft etc., kan man ikke regne med at få penge for. a. Med hensyn til hvad der regnes for forbedringer og disses nedskrivning dvs. værdiforringelse, gælder generelt ABF's regler (ABF= Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation). Forbedringer med anskaffelsesbeløb under 100 kr. kan ikke medtages. Afhøvlede gulve regnes ikke som forbedring. Er du i tvivl om gældende regler, spørg bestyrelsen i den månedlige kontortid. 4. LEJLIGHEDENS VEDLIGEHOLDELSE. Lofter, vægge og træværk. Al indvendig vedligeholdelse af disse flader påhviler andelshaveren. Lejligheden skal efterlades i rimelig stand, f.eks. skal malede flader være uden huller og sprækker. Tapet og lignende skal være fastsiddende. Hoved- og køkkendøre. Udvendig bemaling påhviler andelshaver, låse skal fungere. Toilet, cisterne, evt. vandvarmer, vask. Vedligeholdelse påhviler andelshaver. Side 4 af 6

5 El & gas. Dette vedligeholdes indtil måler af Firkanten under tilsyn af Københavns Belysningvæsen. Fra måler er ansvaret den enkelte andelshavers. Vandinstallation og afløb. Lodrette stigledninger og faldstammer vedligeholdes af foreningen, hvorimod stikledninger (vandrette) i den enkelte lejlighed og afløb/vandlåse vedligeholdes af andelshaver. Gulve. Gulve er foreningens ejendom, men vedligeholdelsen påhviler andelshaveren. Udskiftning af gulve foretages af foreningen efter bestyrelsens vurdering. Vinduer. Vedligeholdelse af glas påhviler andelshaver. Træværket skal være ordentligt behandlet, dvs. maling uden huller, eller intakt oliebehandling. 5. ALTANKASSER/BLOMSTERKASSER. Blomsterkasser/altankasser og andet løsøre placeret på zinkarealet udfor kvistlejlighedernes vinduer er ikke tilladt. 6. UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE AF EJENDOMMEN. Den udvendige vedligeholdelse af ejendommen, installationer og fælles arealer påhviler Andelsboligforeningen. Beboerne må i det daglige påse, at de ikke kommer til at påføre foreningen unødvendige vedligeholdelsesudgifter. Ligeledes har beboerne pligt til at rette sig efter bestyrelsens anvisninger, f.eks. i forbindelse med byggearbejder, adgang til lejligheden (nøgler) og forbud af forskellig art i Andelsboligforeningen. 7. FREMGANGSMÅDE VED SALG. Ønsker andelshaveren sin andel solgt, skal han eller hun: 7.1 Skriftligt opsige sit medlemskab af foreningen. Anmodning af udtrædelse afleveres til bestyrelsen dateret og med andelshaverens gamle og evt. nye adresse. Derudover afleveres en nøgle til lejligheden. 7.2 Samtidigt med anmodning af udtrædelse afleveres skriftligt: a) Oversigt over forbedringer og tilpasset løsøre. Andelshaveren kan som hovedregel medregne de ting, der er omfattet af Andelsboligforeningernes Fælles-repræsentations (ABF's) vejledende liste, dog undtaget punktet gulvafhøvlinger, der altså ikke kan medregnes som en forbedring i FIRKANTEN. Side 5 af 6 Værdiforringelsen skal udregnes efter ABF s anbefalede retningslinjer. I oversigten kan kun anskaffelsesbeløb over 100 kr. medregnes. De enkelte poster noteres med anskaffelsestidspunkt og nedskreven værdi. Større ombygninger kan slås sammen i ét punkt efter behov. ALLE punkter i oversigten skal som hovedregel dokumenteres med regningsbilag. HALVFÆRDIGE projekter har som hovedregel ingen værdi. b) Oversigt over egen arbejdskraft. Sælger kan kræve værdi af eget arbejde ved udførelsen af forbedringer og tilpasset løsøre. Timebetalingen svarer til svendelønnen på det tidspunkt, arbejdet udførtes, og antallet af løntimer skal fastsættes ud fra, hvor mange en professionel håndværker skulle bruge til samme arbejde. Værdien af eget arbejde nedskrives efter samme retningslinjer som for det udførte forbedringsarbejde/installering af fast løsøre. Kun det eget arbejde, der af sælger sættes præcist i forbindelse med konkrete projekter ("hvad, hvornår, hvor længe?") kan medtages i salgsaftalen. c) Oversigt over løsøregenstande. De "løse" genstande, som sælger uforpligtende måtte ønske at tilbyde køber skrives på en liste. Prisen fastsættes af sælger, og køber kan frit undlade at købe, det vil sige, at sælger ikke kan afvise at sælge andelen, såfremt køber ikke vil overtage løsøregenstande(n). 7.3 Lejligheden skal synes af en syns- og skønsmand. Syns- og skønsmand skal kontrollere: a) - at kvaliteten af eventuelle forbedringsarbejder og tilpasset løsøre svarer til, hvad man kunne forvente ved normal brug. Igangsatte projekter skal som hovedregel være helt færdige, for at kunne vurderes. b) - at den indvendige vedligeholdelse af lejligheden svarer til, at malede flader fremstår med en jævn overflade uden huller og sprækker. Tapetet må ikke være løst, og der må ikke være knækkede ruder eller lignende. Lejligheden skal ved fraflytningen være helt tømt og rengjort.

6 c) - at den på andelshaveren pålagte udvendige vedligeholdelse er opfyldt. Dvs. vinduer mod gården, hoved/køkkendøre skal være vedligeholdte. MANGLER MEDFØRER FRADRAG I SALGSSUMMEN. 7.4 Bliver sælger og bestyrelsen uenige. Bliver sælgeren og bestyrelsen uenige om prisen for forbedringer, tilpasset løsøre, værdi af egen arbejdskraft eller et krævet fradrag i salgssummen, jvnf. pkt. 3), afgøres uenigheden som beskrevet i vedtægternes 13, stk. 7 af en skønsmand. 7.5 Særlige overgangsbestemmelser i forbindelse med salg. a) Hvis andelshaveren i sin tid har overtaget en lejlighed i særlig ringe stand, kan bestyrelsen dispensere for kravene til lejligheden ved fraflytning. Kravet om, at lejligheden skal afleveres i ryddet og rengjort stand, kan der dog under ingen omstændigheder dispenseres fra. b) Har en andelshaver ved indflytningen betalt for forbedringer i lejligheden, kan der ved et nyt salg aldrig forlanges mere for disse forbedringer af den nye køber, end man selv har betalt, selvom de nye værdiforringelsesregler gør forbedringen mere værd. En eventuel difference vil i givet fald skulle tilfalde foreningen. c) Dødsfald. Ved dødsfald og tvangssalg sættes lejligheden i stand på boets regning. Bobestyreren tilbydes mulighed for at medvirke til at gøre lejligheden salgsklar. d) El-tjek. Ved syns- og skøn vurderes det, om der skal foretages et el-tjek. El-tjek betales af sælger. Eventuelle udbedringer betales af køber og påføres lejlighedens værdi som forbedringer. Side 6 af 6