BOLIGAFTALE FIRKANTEN

Transkript

1 BOLIGAFTALE ANDELSBOLIGFORENINGEN FIRKANTEN Oktober 2017 Side 1 af 7

2 Andelsboligforeningen Firkanten Bodenhoffs Plads 16, st København K BOLIGAFTALE FOR A/B FIRKANTEN Opdateret 28. oktober 2017 i forbindelse med generalforsamlingsbeslutning, den 26. oktober 2017 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. HUSORDEN TILDELING AF ANDELE I HENHOLD TIL VEDTÆGTER 12 STK LEJLIGHEDENS BRUG Fremleje Sammenlægning af lejligheder Almindelige bygningsændringer Forbedringer i lejligheden LEJLIGHEDENS VEDLIGEHOLDELSE ALTANKASSER/BLOMSTERKASSER UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE AF EJENDOMMEN FREMGANGSMÅDE VED SALG Skriftligt opsige sit medlemskab af foreningen Samtidigt med anmodning om udtrædelse afleveres skriftligt: Udarbejdelse af el attest Lejligheden skal synes af syn og skønsmand Bliver sælger og bestyrelsen uenige Særlige overgangsbestemmelser i forbindelse med salg Side 2 af 7

3 1. HUSORDEN Når man bor her i huset er der visse regler der, skal overholdes for at FIRKANTEN er et rart sted at være for alles vedkommende. HUSDYR PASSAGEN INDRE GÅRD Der må gerne holdes husdyr i FIRKANTEN. De må bare ikke være til gene for de andre beboere. Husdyr må ikke færdes frit på Firkantens fælles arealer. Der må ikke stå cykler eller andre ting i gangen fra passagen ind til gården. Det er et krav fra brandmyndighederne; desuden skal døren mellem gård og passage holdes låst. Vis hensyn, når du bruger den indre gård. Dens design virker som en forstærker og dette kan være meget generende for dine naboer. Når du holder fest skal du holde dine vinduer mod den indre gård lukket. Når du opholder dig i indre gård, så vis hensyn og hold et lavt lydniveau. ROTTER OPGANGE Vi har haft rotter i gården, og det vil vi under ingen omstændigheder have igen; lad derfor være med at fodre fugle og andre dyr i gården. Hvis du lufter ud på din opgang, så skal du huske at lukke vinduerne igen. Når du holder fest, så husk, at opgangen ikke er en del af festen. ARBEJDSDAGE SKRALD OG AFFALD LOFTSRUM LARM Der bliver holdt to årlige arbejdsdage, og det betragtes som en borgerpligt at deltage. Der må under ingen omstændigheder henstilles affald på trapperne, det skal puttes i containerne og storskraldrummet. Har man et loftsrum, skal man sætte navneskilt og adresse på, så man altid kan finde frem til brugeren af rummet. Det er forbudt at bruge meget støjende maskiner og værktøj mellem kl. 20 og 07 dette gælder også i haven og den indre gård. NATTERO Tag hensyn til dine naboer, og dæmp al støj mellem 22 og 07 SKADER OG KLAGER Klager, meddelelser om skader på ejendommen og øvrige henvendelser ang. vores hus skal rettes til bestyrelsen. VASKEMASKINER Det er tilladt at installere vaskemaskiner og tørretumblere i foreningens lejligheder. Det sker under følgende forudsætninger: 1. Vaskemaskiner skal installeres af autoriseret vv-installatør 2. Vaskemaskiner og tørretumlere må af hensyn til over- og underboer ikke opstilles i beboelsesrum. Dvs. de må kun opstillles i de oprindelige køkken-, wc- og entrerum uanset, hvordan lejligheden evt. senere er sammenlagt. 3. Tørretumblere skal være kondenstørretumblere, der ikke kræver ventilationsafkast, da evt. ventilation fra tørretumbler ikke må tilsluttes ejendommens ventilationskanaler. 4. Tidstum for brug af vaskemaskinerne følger reglerne i husordenen og må kun ske mellem 8 og Vaskemaskiner og tørretumblere skal stå på vaskemaskinebakkrt af hensyn til evt. vandlækager, og de skal stå i vatter af hensyn til støjniveau (og maskinens levetid). 6. Der SKAL anvendes støjsvage vaskemaskiner og tørretumblere. Vaskemaskiner må max. larme 60 db ved vask og 70 db ved centrifugering (dette fremgår af de tekniske specifikationer). 7. I lejligheder med vaskemaskine og/eller tørretumbler er andelshaver pligtig til at have gyldig ansvarsforsikring til dækning af evt. skader som vaskemaskine eller tørretumbler kan forvolde. Side 3 af 7

4 BRUG AF GÅRD FALDSTAMMER TRAPPER OG FLUGTEJE VENTILATIONS- ANLÆG Gårdlavets reglement for brug af have og indergård skal overholdes. Reglerne kan fx. ses i udhængsskabet ved skralderummene. Ved behov, skal andelshaver sikre adgang til faldstammer, som minimum med en lem hvorigennem faldstammen kan skiftes. I tilfælde, hvor andelshaver har købt en lejlighed med en indespærret faldstamme, bekoster foreningen de omkostninger der er ved at befri faldstammen. Andelshaver bekoster evt. reetablering. Det er ikke tilladt at henstille noget som helst i trappeopgange eller andre flugtveje. Henstillede genstande vil blive fjernet af viceværten. Det er ikke tilladt at tilslutte motoriserede enheder (emhætter mv) til ventilationskanalerne i lejlighederne. 2. TILDELING AF ANDELE I HENHOLD TIL VEDTÆGTER 12 STK. 3. Ledige lejligheder fordeles i følgende prioritetsorden: Følgende er ligestillede: Nabo til sammenlægning. Anciennitet: Den tid andelshaver har været andelshaver og samtidig har været folkeregister tilmeldt i sin andel. til intern ombytning, dvs. at samtlige indehavere af et andelsbevis opgiver hele brugsretten til deres lejlighed mod at få hele brugsretten til en anden lejlighed. Anciennitet: Den tid andelshaver har været andelshaver og samtidigt har været folkeregistertilmeldt i sin andel. Er der flere andelshavere beregnes anciniteten ud fra den af de nuværende andelshavere der har opfyldt betingelserne i længst tid. Andelshavers børn. Anciennitet: tilskrives i de perioder hvor følgende 3 forhold er opfyldt: * Barnet er folkeregistertilmeldt hos en forælder. * Forælderen er andelshaver i Firkanten * Forælderen er folkeregistertilmeldt i sin andel i Firkanten De første tre år efter fraflytning fra Firkanten, kan børn af andelshavere overføre deres anciennitet ved at lade sig opskrive på den eksterne venteliste. Andelshavere eller disses samlevere, som bestyrelsen opprioriterer på grund af helbredsmæssige eller sociale forhold. Anciennitet: Ingen regler. Begrundelse: Foreningens advokat skal formulere begrundelsen og skal sammen med bestyrelsen svare for den juridiske gyldighed. Begrundelsen skal fremgå af bestyrelsens protokol. Begrundelser af særlig følsom karakter forvares og forsvares i stedet af foreningens advokat der har pligt til at oplyse andre andelshavere om rigtigheden af begrundelsen. Side 4 af 7

5 3. LEJLIGHEDENS BRUG Generelt kan det siges, at en andelshaver er forpligtiget til at bebo sin lejlighed samt til at opvarme denne i fornødent omfang. Derudover er der en række forhold omkring lejlighedens brug, som andelshaveren skal være opmærksom på: Fremleje En andelshaver er berettiget til at fremleje sin bolig med bestyrelsens tilladelse. Følgende regler gælder; Man kan først fremleje når man har været andelshaver i 1 år. Der må maksimalt fremlejes 2 ud af 5 år. Dvs. hvis en andelshaver f.eks. fremlejer sin lejlighed i 2 år, kan andelshaver ikke fremleje sin lejlighed de efterfølgende 3 år. Den 5-årige periode er gældende fra enhver dato og 5 år tilbage i tiden. Man kan maksimalt fremleje 2 år af gangen. Dispensation til længere perioder end 2 år kan kun gives når der er væsentlige sociale grunde hertil: børn, skilsmisse, helbred eller lign. Gives der dispensation til længere perioders fremleje, må den enkelte fremlejetager højst være på fremlejekontrakten i 2 år. En andelshaver optjener ikke anciennitet på den interne venteliste i den periode, hvor andelshaveren fremlejer. Dvs. hvis man er andelshaver i 6 år, og deraf har fremlejet 2 år, har man optjent 4 års anciennitet på den interne venteliste. Den opkrævede, og på kontrakten anførte, husleje må maksimalt svare til, hvad foreningens øvrige lejere må opkræves. Fremlejetager har samme forpligtigelser som andelshaver over for boligaftale og husorden. Andelshaver informerer fremlejetager om disse. Fremlejetager har ikke fortrinsret til køb af lejligheden, men må lade sig opskrive på foreningens venteliste på normal vis Hvis man gerne vil fremleje sin lejlighed, skal man henvende sig til bestyrelsen i kontortiden og få oprettet en fremlejekontrakt. Selv om man fremlejer sin lejlighed ud, skal man være opmærksom på, at man som andelshaver fortsat hæfter for betaling af huslejen. Opstår der derfor restance, er det i sidste ende andelshaveren, der er ansvarlig over for foreningen. Det er f.eks. derfor en god idé selv at indbetale huslejen og lade fremlejetager betale til andelshaver Sammenlægning af lejligheder Der gives ikke tilladelse til sammenlægninger, der involverer de to lejligheder Bodenhoffs Plads 18, stuen til højre og Bodenhoffs Plads stuen til venstre. Der gives heller ikke tilladelse til sammenlægninger, der involverer en af de to nævnte lejligheder. 2-værelses lejligheder kan kun sammenlægges med andre lejligheder, så længe antallet af 2-værelses lejligheder i foreningen, efter sammenlægningen, ikke er mindre end 20. En andelshaver kan foretage sammenlægning af to (og flere) lejligheder. Ved salg af en lejlighed skal alle nabolejligheder både i vandret og lodret plan orienteres om muligheden for sammenlægning. Fordelingen sker efter reglerne for boligancienitet, som er beskrevet i boligaftalens kap. II. Andelsforeningen har en forhåndsgodkendelse i kommunen til sammenlægning af lejligheder, men alligevel skal der altid søges af andelshaveren selv inden arbejdet påbegyndes, og bestyrelsen skal foruden andelshaver underskrive ansøgningen. Imidlertid kan man forstå mange ting ved sammenlægning af to lejligheder. En sammenlægning er ikke blot et hul (dør) mellem to lejligheder, der så i øvrigt fungerer uafhængigt af hinanden. En sammenlægning betyder at to lejligheder gøres til én lejlighed. Typisk vil det indebære, at det ene køkken nedlægges, én hoveddør, fælles dør- og elinstallation. De nødvendige tilladelser og arbejdets færdiggørelse er andelshaver ansvarlig for. Er en sammenlægning foretaget ufuldstændigt eller ikke færdiggjort rent håndværksmæssigt, vil det betyde, at bestyrelsen ved salg vil kræve andelshaver ansvarlig for færdiggørelse af projektet eller vil lade arbejdet udføre af foreningens håndværkere for andelshavers regning, dvs. som fradrag i salgsprisen. Såfremt det skønnes lettest for foreningen kan der også blive tale om at føre lejligheden tilbage til oprindelig stand, altså før projektet startede Almindelige bygningsændringer Andelshaver er pligtig til at melde arbejdet færdigt til bestyrelsen. Arbejdet skal herefter godkendes af foreningens syn og skønsmand. Gebyr for syn og skønsmand betales af foreningen. Byggetilladelse skal deponeres i lejlighedsmappen på kontoret. Side 5 af 7

6 3. 4. Forbedringer i lejligheden dvs. ting, der kræves penge for af den ny andelshaver. Forbedringer i lejligheden vil under alle omstændigheder ved syning af lejligheden blive bedømt ud fra, om de lever op til normal håndværksmæssig standard - dette gælder, hvad enten det er bestyrelsen eller en syns- og skønsmand, der forestår syningen. F.eks. et ufuldstændigt køkkenbord, et dårligt opsat gipsloft etc., kan man ikke regne med at få penge for. Med hensyn til hvad der regnes for forbedringer og disses nedskrivning dvs. værdiforringelse, gælder generelt ABF's regler (ABF= Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation). Forbedringer med anskaffelsesbeløb under 100 kr. kan ikke medtages. Afhøvlede gulve regnes ikke som forbedring. Er du i tvivl om gældende regler, spørg bestyrelsen i den ugentlige kontortid. 4. LEJLIGHEDENS VEDLIGEHOLDELSE. Generelt Den indvendige vedligeholdelse af lejligheden svarer til, at malede flader fremstår med en jævn overflade uden huller og sprækker. Tapetet må ikke være løst, og der må ikke være knækkede ruder eller lignende Lofter, vægge og træværk Al indvendig vedligeholdelse af disse flader påhviler andelshaveren. Lejligheden skal efterlades i rimelig stand, f.eks. skal malede flader være uden huller og sprækker. Tapet og lignende skal være fastsiddende. Hoved- og køkkendøre Udvendig bemaling påhviler andelshaver. Låse skal fungere. Toilet, cisterne, vask og vandhaner Vedligeholdelse påhviler andelshaver. El & gas. Dette vedligeholdes indtil måler af Firkanten under tilsyn af Københavns Belysningsvæsen. Fra måler er ansvaret den enkelte andelshavers. Vandinstallation og afløb. Lodrette stigledninger og faldstammer vedligeholdes af foreningen, hvorimod stikledninger (vandrette) i den enkelte lejlighed og afløb/vandlåse vedligeholdes af andelshaver. Gulve. Gulve er foreningens ejendom, men vedligeholdelse påhviler andelshaver. Udskiftning af gulve forestages af foreningen efter bestyrelsesns vurdering. Vinduer Invendig vedligeholdelse påhviler andelshaver. Udvendig vedligeholdelse påhviler foreningen. 5. ALTANKASSER/BLOMSTERKASSER. Blomsterkasser/altankasser og andet løsøre placeret på zinkararealet udfor kvistlejlighedernes vinduer er ikke tilladt. 6. UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE AF EJENDOMMEN. Den udvendige vedligeholdelse af ejendommen, installationer og fælles arealer påhviler Andelsboligforeningen. Beboerne må i det daglige påse, at de ikke kommer til at påføre foreningen unødvendige vedligeholdelsesudgifter. Ligeledes har beboerne pligt til at rette sig efter bestyrelsens anvisninger, f.eks. i forbindelse med byggearbejder, adgang til lejligheden (nøgler) og forbud af forskellig art i Andelsboligforeningen. 7. FREMGANGSMÅDE VED SALG. Ønsker andelshaveren sin andel solgt, skal han eller hun: 7. 1 Skriftligt opsige sit medlemskab af foreningen. Anmodning om udtrædelse afleveres til bestyrelsen dateret og med andelshaverens gamle og evt. nye adresse. Derudover afleveres en nøgle til lejligheden Samtidigt med anmodning om udtrædelse afleveres skriftligt: a Oversigt over forbedringer og tilpasset løsøre Andelshaveren kan som hovedregel medregne de ting, der er omfattet af Andelsboligforeningernes Fælles-repræsentations (ABF's) vejledende liste, dog undtaget punktet gulvafhøvlinger, der altså ikke kan medregnes som en forbedring i FIRKAN- TEN. Side 6 af 7

7 Værdiforringelsen skal udregnes efter ABF s anbefalede retningslinjer. I oversigten kan kun anskaffelsesbeløb over 100 kr. medregnes. De enkelte poster noteres med anskaffelsestidspunkt og nedskreven værdi. Større ombygninger kan slås sammen i ét punkt efter behov. ALLE punkter i oversigten skal som hovedregel dokumenteres med regningsbilag. HALVFÆRDIGE projekter har som hovedregel ingen værdi. b c Oversigt over egen arbejdskraft Sælger kan kræve værdi af eget arbejde ved udførelsen af forbedringer og tilpasset løsøre. Timebetalingen svarer til svendelønnen på det tidspunkt, arbejdet udførtes, og antallet af løntimer skal fastsættes udfra, hvor mange en professionel håndværker skulle bruge til samme arbejde. Værdien af eget arbejde nedskrives efter samme retningslinier som for det udførte forbedringsarbejde/installering af fast løsøre. Kun det eget arbejde, der af sælger sættes præcist i forbindelse med konkrete projekter ("hvad, hvornår, hvor længe?") kan medtages i salgsaftalen. Oversigt over løsøregenstande De "løse" genstande, som sælger uforpligtende måtte ønske at tilbyde køber skrives på en liste. Prisen fastsættes af sælger, og køber kan frit undlade at købe, det vil sige, at sælger ikke kan afvise at sælge andelen, såfremt køber ikke vil overtage løsøregenstande(n) Udarbejdelse af el attest. Andelshaveren kontakter en autoriseret elektriker og aftaler tid for besigtigelse med henblik på udarbejdelse af el attest. Andelshaveren er selv ansvarlig for at få udbedret de eventuelle anmærkninger, som måtte fremgå af elattesten. Andelshaver skal sørge for udbedring af eventuelle anmærkninger i el attesten inden 3 uger efter indlevering af opsigelsen. Andelshaver udleverer de i punkt 7.2. a c nævnte bilag til vurderingsmanden Lejligheden skal synes af syn og skønsmand. Syn og skønsmand skal kontrollere: a - at kvaliteten af eventuelle forbedringsarbejder og tilpasset løsøre svarer til, hvad man kunne forvente ved normal brug. Igangsatte projekter skal som hovedregel være helt færdige, for at kunne vurderes. b c - at den indvendige vedligeholdelse af lejligheden svarer til, at malede flader fremstår med en jævn overflade uden huller og sprækker. Tapetet må ikke være løst, og der må ikke være knækkede ruder eller lignende. Lejligheden skal ved fraflytningen være helt tømt og rengjort. - at den på andelshaveren pålagte udvendige vedligeholdelse er opfyldt. Dvs, hoved/køkkendøre skal være vedligeholdte. MANGLER MEDFØRER FRADRAG I SALGSSUMMEN Bliver sælger og bestyrelsen uenige. Bliver sælgeren og bestyrelsen uenige om prisen for forbedringer, tilpasset løsøre, værdi af egen arbejdskraft eller et krævet fradrag i salgssummen, jvnf. pkt. 3), afgøres uenigheden som beskrevet i vedtægternes 13, stk. 7 af en skønsmand. 7.6 Særlige overgangsbestemmelser i forbindelse med salg. A Hvis andelshaveren i sin tid har overtaget en lejlighed i særlig ringe stand, kan bestyrelsen dispensere for kravene til lejligheden ved fraflytning. Kravet om, at lejligheden skal afleveres i ryddet og rengjort stand, kan der dog under ingen omstændigheder dispenseres fra. B C Har en andelshaver ved indflytningen betalt for forbedringer i lejligheden, kan der ved et nyt salg aldrig forlanges mere for disse forbedringer af den nye køber, end man selv har betalt, selvom de nye værdiforringelsesregler gør forbedringen mere værd. En eventuel difference vil i givet fald skulle tilfalde foreningen. Dødsfald. Ved dødsfald og tvangssalg sættes lejligheden i stand på boet regning. Bobestyrer tilbydes mulighed for at medvirke til at gøre lejligheden salgsklar. Side 7 af 7