Freja ejendomme A/S Halvårsrapport 30. juni Indhold: side. Hoved- og nøgletal 3. Ledelsens beretning 4. Ledelsespåtegning 6

Transkript

1

2 Indhold: side Hoved- og nøgletal 3 Ledelsens beretning 4 Ledelsespåtegning 6 Bilag: Resultatopgørelse og balance 7 Pengestrømsopgørelse 11 Egenkapitaludvikling 12 Udvikling i ejendomsporteføljen 13 Specifikation over ejendomme 14 Side 2 af 15

3 Hoved- og Nøgletal (mio. kr.) Resultatopgørelse Resultat af salg og udvikling af ejendomme 13,7 53,9 85,9 Resultat af drift af ejendomme -2,8-0,3-1,7 Resultat af ejendomsvirksomhed 10,9 53,6 84,2 Administration m.v. -12,6-9,4-18,9 Resultat før finansielle poster (EBIT) -1,7 44,2 65,3 Finansielle poster, netto 8,7 20,8 37,6 Resultat før skat 6,9 65,0 102,9 Skat af periodens resultat -1,7-16,4-25,9 Periodens resultat 5,2 48,6 77,0 Balance pr Langfristede aktiver 9,5 5,8 9,0 Kortfristede aktiver 1.123, , ,4 Aktiver i alt 1.132, , ,4 Egenkapital 1.048, , ,2 Kortfristede forpligtelser 84,2 259,6 117,2 Passiver i alt 1.132, , ,4 Nøgletal Afkastgrad *) 1% 5% 8% Egenkapitalens forrentning efter skat 0% 4% 7% Soliditetsgrad 93% 81% 90% Indtjening pr. 100 kr. aktiekapital 19 kr. 182 kr. 291 kr. Pengestrømsopgørelse Pengestrøm fra driftsaktivitet -93,8 502,2 528,5 Pengestrøm til investeringsaktivitet -0,6-0,1-0,2 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -75,0-221,2-221,2 Pengestrøm i alt -169,4 280,9 307,1 Likvider ultimo 138,7 281,9 308,1 (I henhold til Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005") *)EBIT + finansielle indtægter/gns. balance Ikke revideret Side 3 af 15

4 Ledelsens Beretning Ejendomsmarkedet er fortsat vigende, og der er ikke megen fremdrift i udvikling og salg af ejendomme. De fleste investorer er meget tilbageholdende i forbindelse med udvikling af nye projekter, og en række af de investorer, der stadig er aktive i markedet, har problemer med at få køb finansieret. Det lykkedes dog i løbet af andet kvartal at sælge en større ejendom. Der er stadig interesse for de store udviklingsområder i Odense og Hillerød, men det går langsomt med de formelle tilsagn. Den værdiskabelse, der finder sted i selskabet, søges maksimeret over en årrække, og de indskudte ejendomme behøver derfor ikke at blive videresolgt under et tidspres. Den matte konjunktursituation indebærer, at antallet af ejendomme der indskydes må forventes i en længere periode at overstige det antal ejendomme, der sælges. Det stiller krav om en nyprioritering af selskabets ressourceanvendelse, dels ved øget differentiering af salgsindsatsen mellem forskellige typer af ejendomme, dels ved større fokusering på driften af ejendomsporteføljen, herunder med anvendelse af øget udlejning. Karen Mosbech afløste 1. maj 2009 Allan Andersen som administrerende direktør. Perioderesultater 2. kvartal: Resultat før skat blev et overskud på 10,2 mio. kr. Resultat efter skat blev et overskud på 7,7 mio. kr. De tilsvarende resultater sidste år var et overskud på 16,2 mio. kr., hhv. et overskud efter skat på 12,1 mio. kr. Halvåret: Resultat før skat blev et overskud på 6,9 mio. kr. og efter skat et overskud på 5,2 mio. kr. De tilsvarende resultater sidste år var et overskud på 65,0 mio. kr., hhv. et overskud efter skat på 48,6 mio. kr. Halvårets resultat afspejler først og fremmest et lavere antal ejendomssalg, men er tillige påvirket af tilbageførslen af to handler, indgået i tidligere år. Selskabets likviditet er pr positiv 138,7 mio. kr. efter betaling af 29. indskud. Det er i forbindelse med halvårsrapporten vurderet, at der ikke er konkrete begrundelser for nedskrivning af enkelte ejendomme. Halvårsrapporten er ikke revideret. Der er ikke indtruffet hændelser siden regnskabsperiodens udløb, der væsentligt ændrer selskabets forventninger. Væsentlige salgs- og udviklingsaktiviteter Der er i 2. kvartal solgt 6 ejendomme og et delsalg i form af en grund. Den samlede salgssum efter tilbageførsel af et salg var 43,4 mio. kr. En handel er gået tilbage, da køber er i betalingsstandsning, og ikke kan opfylde forpligtelserne. Det drejer sig om Fængslet i Horsens. Freja samarbejder dog stadig med køber om at videreudvikle projektet med henblik på senere at gennemføre handlen. Side 4 af 15

5 Ejendommene på Strandpromenaden i København er solgt. Den endelige købesum fastsættes, når lokalplanen er vedtaget. Freja samarbejder med køber og rådgiverteamet om at få vedtaget lokalplanen i Københavns Kommune. Det ser ud til, at lokalplanen først kan forelægges Teknik- og Miljøudvalget efter kommunevalget. Det parallelle opdrag på ejendommen Campusvej i Odense er afsluttet og vi samarbejder nu med Odense Kommune om lokalplanen. Rådgiverne, der er udpeget efter det parallelle opdrag er CF Møllers tegnestue, SLA og Alectia. Der er kontakt til flere eventuelle købere, og Freja er i gang med at planlægge en målrettet markedsføringsindsats for området. Forhandlingerne med RegionSyddanmark om placering af et Universitetshospital fortsætter efter sommerferien. Ejendommen Følager i Valby nærmer sig en lokalplan. Forhandlingerne med Københavns Kommune om omkostningerne til infrastruktur har taget længere tid end forventet. Der er først nu ved at være enighed med kommunen om en udbygningsaftale, herefter kan lokalplanprocessen gå i gang. Hambrosgade i København. Der er fortsat interesse fra flere investorer for projektet på denne meget centralt placerede grund. Generalforsamling Der har været afholdt ekstraordinær generalforsamling den Her blev direktør Ane Arnth Jensen indvalgt i bestyrelsen. Samtidig blev der indskudt 16 ejendomme til 57,1 mio. kr. Det var Frejas 29. indskud. Forventninger til hele året Forventningerne til resultatet for hele 2009 er forbundet med betydelig usikkerhed på grund af markedssituationen. Ligeledes kan det have betydning for resultatet, at der kan vise sig behov for en værdiregulering af visse af selskabets ejendomme. Der forventes i 2. halvår et mindre indskud, som selskabet kan betale kontant uden at trække på selskabets kreditter. Selskabets likviditet i hele 2009 vil være positiv. Selskabet har tidligere udmeldt en resultatforventning i størrelsesordenen mio. kr. Denne udmelding forudsatte gennemførsel af et eller flere af de større salg, som allerede var forventet gennemført i Da selskabet på nuværende tidspunkt ikke vurderer det realistisk, at de omtalte handler bliver gennemført i 2009, nedjusterer selskabet nu forventningerne til et resultat for året før skat og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 0 50 mio. kr. Side 5 af 15

6

7 Resultatopgørelse for perioden (t. kr.) Salg af ejendomme Kostpris Avance ved periodens salg Avanceregulering, tidligere års salg Nedskrivning af ejendomme Andre indtægter, netto Resultat af salg og udvikling af ejendomme Driftsindtægter, husleje m.v Driftsomkostninger Resultat af drift af ejendomme Resultat af ejendomsvirksomhed Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster (EBIT) Finansieringsindtægter Finansieringsomkostninger Finansielle poster, netto Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Resultatdisponering Foreslået udbytte Overført resultat Ikke revideret Side 7 af 15

8 Balance pr. 30. juni (t. kr.) Aktiver Langfristede aktiver Materielle aktiver Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar Materielle aktiver i alt Finansielle aktiver Værdipapirer Udskudt skat Depositum Finansielle aktiver i alt Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Omsætningsejendomme Ejendomme Omsætningsejendomme i alt Tilgodehavender Tilgodehavende solgte ejendomme Andre tilgodehavender Deponeringer, ejendomssalg Selskabsskat Tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Ikke revideret Side 8 af 15

9 Balance pr. 30. juni (t. kr.) Passiver Egenkapital Aktiekapital Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital i alt Forpligtelser Kortfristede forpligtelser Forudbetalinger, suspensive salg Leverandørgæld Anden gæld Hovedaktionær, indskud af ejendomme Kortfristede forpligtelser i alt Forpligtelser i alt Passiver i alt Ikke revideret Side 9 af 15

10 Resultatopgørelse, opdelt på kvartaler (t. kr.) Salg af ejendomme Kostpris Avance ved periodens salg Avanceregulering, tidligere års salg Nedskrivning af ejendomme Andre indtægter, netto Resultat af salg og udvikling af ejendomme Driftsindtægter, husleje m.v Driftsomkostninger Resultat af drift af ejendomme Resultat af ejendomsvirksomhed Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster (EBIT) Finansieringsindtægter Finansieringsomkostninger Finansielle poster, netto Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Side 10 af 15

11 Pengestrømsopgørelse (t. kr.) Resultat før skat Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.: Afskrivninger Nedskrivning af ejendomme Finansielle poster, netto Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital Forskydning i: Omsætningsejendomme Tilgodehavender Deponeringer, ejendomssalg Leverandørgæld Anden gæld Forudbetalinger, suspensive salg Hovedaktionær, indskud af ejendomme Pengestrøm fra primær drift Finansielle poster netto, betalt Pengestrøm fra ordinær drift Betalt selskabsskat Pengestrøm fra driftsaktivitet Investeringer: Investering i langfristede aktiver Pengestrøm til investeringsaktivitet Fremmedfinansiering: Afdrag, prioritetsgæld, kreditinstitutter og værdipapirer Aktionær: Udbetalt udbytte Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrøm Likvider, primo Likvider, ultimo Selskabet har herudover kreditfaciliteter på Ikke revideret Side 11 af 15

12 Egenkapitalopgørelse (t. kr.) Aktiekapital Frie reserver Foreslået udbytte I alt Egenkapital 1. januar Egenkapitalbevægelser i 2008 Årets resultat Totalindkomst i alt Årets kapitaludvidelser ved apportindskud Udloddet udbytte Egenkapitalbevægelser i 2008 i alt Egenkapital 31. december Egenkapitalbevægelser i 2009 Periodens resultat Totalindkomst i alt Periodens kapitaludvidelser ved apportindskud Udloddet udbytte Egenkapitalbevægelser i 2009 i alt Egenkapital 30. juni I frie reserver indgår akkumuleret (ikke udloddet) overført resultat med t. kr. ( t. kr.) og overkursfond ved emission med t. kr. ( t. kr.). Ikke revideret Side 12 af 15

13 Udviklingen i ejendomsporteføljen Antal mio. kr. Antal mio. kr. Antal mio. kr. Ejendomme med positiv økonomisk værdi Saldo, indskudsværdi og forbedringer primo , , ,2 Tilgang apportindskud og køb af ejendomme 16 57, , ,7 Tilgang, forbedringer m. v. 7,0 4,6 11,5 Tilgang annullerede handler 1 43,1 0,0 0,0 Afgang, salg *) 10-57, , ,1 Saldo ultimo , , ,3 Nedskrivninger primo -13,0 0,0 0,0 Periodens nedskrivning 0,0 0,0-13,0 Periodens afgang 0,0 0,0 0,0 Nedskrivninger ultimo -13,0 0,0-13,0 Saldo ultimo , , ,3 I alt primo , , ,2 I alt ultimo **) , , ,3 *)I denne post indgår værdien af delsalg. Kun salg af hele ejendomme indgår i antal. **) På 3 delsalg er der indgået optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår Ikke revideret Side 13 af 15

14 Ejendomme pr. 30. juni 2009 Ejendom Oprindeligt formål Grundareal m² Etageareal m² Kongens Nytorv 3-5, 1050 København K Kunstakademi Peder Skrams Gade 8, 1054 København K Bolig, senest kontor Hambrosgade 13, 1562 København V (restejd.) Administration, garage og værksted Artillerivej 96, 2300 København S Lagerhal og værksted Vasbygade , 2450 københavn SV Toldkammer Følager 5, 2500 Valby Grundstykke m. værksteder Islevgård Alle 5, Rødovre Undervisning Herstedlund, 2620 Albertslund (restejd.) Grundstykke Holsbjergvej 20, 2620 Albertslund Grundstykke Snubbekorsvej 1, 2630 Tåstrup Landbrugsejendom Rolighedsvej 1, 2750 Ballerup Grundstykke Kulsviervej 148 og 150, 2800 Kgs. Lyngby Kontorejendom Bøgebakken 3, Helsingør Bolig Meulenborg Park 2, Snekkersten Bolig Kongens Vænge 4, 3400 Hillerød Amtmandsbolig Carlsbergvej 32E, 3400 Hillerød Baneterræn Frederiksborgvej 71, 3450 Allerød Grundstykke Vasegårdsvej 12, Aakirkeby Landbrugsejendom Industrivej 7, 3730 Nexø Fiskerikontrol Lejet grund 403 Liselundvej 10, 4200 Slagelse Beboelse Liselundvej 12, 4200 Slagelse Højskole Slotsgade 53, Slagelse Retsbygning Bjergbygade 3, Slagelse Retsbygning Torvet 1, 4220 Korsør Domhus og arrest Observatoriet Gyldenkernesvej, Tølløse Observatorium Slotsvænget 5, 4400 Kalundborg Politistation Torvet 2, 4 og 6, 4400 Kalundborg Retsbygning Ny Strandvej 8, Fakse Retsbygning Algade 8, 4660 St. Heddinge Rådhus/Tinghus Mandehoved 9, 4660 St. Heddinge Kaserne og asylcenter Bråbyvej 45, 4690 Haslev (restejd.) Grundstykke Tingvej 2, Haslev Politistation Grønvej 3, 4700 Næstved Kontor og værksted Skomagerrækken 3, Næstved Retsbygning Ramsherred 3, Næstved Politistation Storegade 39, 4780 Stege Domhus og arrest Brovejen 4, 4800 Nykøbing F. Amtmandsbolig og kontor Rågø 2, Horslunde Landbrugsejendom Hvilested 1, 4920 Søllested Plejehjem Campusvej 55, 5230 Odense (restejd.) Landbrugsejendom Østergade 51, 5600 Fåborg Politistation Algade 72, 5750 Ringe Politistation Brogade 3, 5900 Rudkøbing Dommerkontor Kirkepladsen 3, 5900 Rudkøbing Politistation Kongevej 85, 6300 Gråsten Politistation og retsbygning Korshøjvej 12-14, 6330 Padborg Rasteplads og restauration Ridepladsen 8, 6430 Nordborg Kontor Sdr. Tingvej 4 A, 6630 Rødding Retsbygning Tingvej 39A&B, 6780 Skærbæk Senest asylcenter Frisvadvej 3, 6800 Varde Politistation Bredgade 34, Skjern Retsbygning Flyvholm 37, 7673 Harboøre Strandeng N. A. Christensens Vej 40, 7900 Nykøbing M. Fiskerikontrol Nordlandsvej 68, 8240 Risskov Kontor og laboratorium Tretommervej 56, 8240 Risskov Politistation Nytorv 9, 8500 Grenå Dommerkontor Fussingsvej 8, 8700 Horsens (restejd.) Fængsel Lindevej 5 / Bredgade 55, Langå Baneterræn Tinggade 2-4, Hadsund Politistation Hadsundvej 7, 9575 Terndrup Domhus og arrest Nytorv 19, 9900 Frederikshavn Retsbygning Kirkegade 8, Frederikshavn Undervisning Side 14 af 15

15 Ejendomme pr. 30. juni 2009, fortsat Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår pr. 30. juni 2009 Ejendom Oprindeligt formål Grundareal m² Etageareal m² Fussingsvej 8, 8700 Horsens (delsalg) Grundstykke Ejendomme solgt i 2009 Strandpromenaden 33, 2100 København Ø Bolig, senest kontor Strandpromenaden 35, 2100 København Ø Bolig, senest kontor Strandpromenaden 37, 2100 København Ø Bolig, senest kontor Strandpromenaden 39, 2100 København Ø Bolig, senest kontor Park Alle 160, 2605 Brøndby Retsbygning Lejet grund Solvej 1, 3250 Gilleleje Politistation Stendamsgade 12, 5800 Nyborg Politistation Frisvadvej 3, 6800 Varde, delsalg Grundstykke Torvet 12, 8620 Kjellerup Politistation og retsbygning Adelgade 15-19, 8660 Skanderborg Retsbygning Østergade 19, 8900 Randers Retsbygning Side 15 af 15