LÅNGUIDE Privatkunder 1. juli 2016

Transkript

1 LÅNGUIDE Privatkunder 1. juli 2016

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Velkommen til BRFkredit... side 3 Introduktion... side 4 Hvad skal der ske?... side 5 Hvad er der i lånetilbudspakken?... side 6 Bemærkninger til Pantsætnings- og Låneaftalen og Bilag... side 8 Kurssikring... side 11 Betingelser for udbetaling... side 13 TinglysningsService... side 14 Udbetaling... side 17 Om valg af lån... side 18 Låntypevilkår... side 24 Indfrielse af realkreditlån... side 33 Beskrivelse af indfrielsesmetoder... side 33 Skat m.m... side 34 Når lånet er udbetalt... side 37 Generelle oplysninger om BRFkredit... side 38 BRFkredits almindelige forretningsbetingelser, pr. 15. september side 41 Justitsministeriets almindelige betingelser B... side 45 Prisoversigt pr. 1. juli side 46 Ordreudførelsespolitik... side 48 Stikordsregister... side 50 2

3 VELKOMMEN TIL BRFKREDIT Tak fordi du har valgt et realkreditlån fra BRFkredit. Få boligejere har tid og overskud til at fordybe sig i realkredit, og mange har derfor brug for rådgivning. Hvad enten du har optaget et nyt lån i BRFkredit eller har overtaget et eksisterende lån, ønsker vi at gøre det nemt for dig at være kunde i BRFkredit. Hvis det handler om et nyt lån, klarer vi hele lånesagen fra ende til anden. Vi kalder det TinglysningsService. Det sikrer dig en hurtig og ukompliceret lånesag og sparer dig for både tid og penge. Både ved optagelse af et nyt lån og senere i lånets løbetid kan der opstå behov for gode råd og vejledning. Dette får du ved at ringe til BRFkredits Kundecenter. I BRFkredits Kundecenter er vore professionelle kunderådgivere klar til at besvare spørgsmål om realkredit. Flere tusinde kunder ringer hver måned til Kundecentret og får gode råd. BRFkredit er en del af Jyske Bank-koncernen, og derfor tilbyder vi i samarbejde med Jyske Bank relevante bankprodukter. Ring til vores Kundecenter, hvis der er noget, du er i tvivl om. Venlig hilsen BRFkredit Ring på Vi sidder klar til at hjælpe dig alle ugens 7 dage mellem kl. 9 og 21. 3

4 INTRODUKTION HVAD ER LÅNGUIDEN? LånGuiden er en vigtig del af din lånetilbudspakke. Du bør derfor læse LånGuiden igennem og gemme den sammen med dine øvrige dokumenter vedrørende lånet. I første del af LånGuiden finder du oplysninger, som er vigtige i forbindelse med optagelse af et nyt lån. Forrest er en vejledning, der viser, hvad der skal til, for at et nyt lån kan udbetales. Ved hvert punkt i vejledningen henvises der til uddybende afsnit, hvor du kan læse mere om de spørgsmål, der skal tages stilling til. I anden del af LånGuiden er der vigtig information om realkreditlån. Låntypevilkårene beskriver de enkelte låntyper, og de er ligesom BRFkredits almindelige forretningsbetingelser og Justitsministeriets almindelige betingelser, som du også finder i LånGuiden en del af aftalegrundlaget mellem dig og BRFkredit. Der er også information om BRFkredit og information, som du kan få brug for, efter at lånet er udbetalt. Bagerst i LånGuiden er der et nyttigt stikordsregister, som gør det lettere at finde svar på spørgsmål. HAR DU OVERTAGET ET EKSISTERENDE LÅN? Når man overtager et eksisterende realkreditlån, er der ikke så mange spørgsmål at tage stilling til, når først man har besluttet sig for at overtage lånet. Låntype, løbetid m.m. er lagt fast, og da lånet allerede er udbetalt, har man ikke behov for de vejledninger, som findes i den første del af LånGuiden. I anden del af LånGuiden er der imidlertid en række oplysninger, som kan blive relevante i løbet af lånets løbetid. Vi skal dog gøre opmærksom på, at der kan være oplysninger, som ikke gælder for visse ældre låntyper. Vilkårene for et realkreditlån er beskrevet i aftalegrundlaget mellem BRFkredit og låntager. Aftalegrundlaget består af det oprindelige lånetilbud med bilag og pantebrev eller en Låne- og Pantsætningsaftale med bilag og elektronisk pantebrev afhængigt af, hvornår lånet er etableret. Hertil kommer de ændringer, der er sket siden udbetalingen som fx ændringer i bidragssats og fastrenteperiode. Er du i tvivl om noget i forbindelse med et lån, som du har overtaget, er du altid velkommen til at kontakte BRFkredits Kundecenter. 4

5 HVAD SKAL DER SKE? 1. GENNEMGÅ DET FREMSENDTE MATERIALE Se Hvad er der i lånetilbudspakken? og læs det fremsendte materiale igennem. 2. OVERVEJ KURSSIKRING Hvis du ikke allerede har aftalt kurssikring, skal du overveje, om du vil kurssikre. Det kan være relevant både for lån, der skal udbetales og lån, der skal indfris. Se Kurssikring. 3. UDFYLD OG UNDERSKRIV DOKUMENTERNE Pantsætnings- og Låneaftalen skal underskrives af alle de låntagere, der fremgår af låneaftalen. Hvis der kun er en låntager og denne er gift, skal ægtefællen tiltræde pantsætningen ved at underskrive på den særlige linje ved siden af låntagers underskrift. I afsnittet om TinglysningsService er der en vejledning i udfyldelse af Aftale om Tinglysnings- Service. 4. INDSEND DOKUMENTERNE Send de underskrevne dokumenter til BRFkredit sammen med det øvrige materiale, som fremgår af bilaget til Pantsætnings- og Låneaftalen og Aftale om TinglysningsService. 5. BETINGELSERNE SKAL OPFYLDES Udbetalingen af lånet kan ske, når betingelserne for udbetalingen er opfyldt. Når BRFkredit har modtaget det fremsendte materiale, skal dette gennemgås og godkendes. Nogle gange skal ejendommen besigtiges og vurderes, og der skal ske en endelig kreditgodkendelse. Se Betingelser for udbetaling. 6. LÅNET KAN UDBETALES Når alle betingelser er opfyldt, kan lånet udbetales. Se Udbetaling. 5

6 HVAD ER DER I LÅNETILBUDSPAKKEN? Dit lånetilbud består af flere dokumenter. Pantsætnings- og Låneaftale Dette er aftalen mellem dig og BRFkredit om optagelsen af et realkreditlån og pantsætningen af din faste ejendom som sikkerhed for lånet. Der fremsendes en original aftale og en kopi til dig. Her står de fleste af de vilkår, der gælder for lånet. Du skal være opmærksom på, at der vil være en række betingelser og forhold, der skal være opfyldt, for at lånet kan udbetales. Du kan derfor ikke foretage dispositioner (fx indgå aftale om køb af et nyt køkken) på baggrund af aftalen, før du har vished for, at lånet kan udbetales. Gennemgå aftalen nøje og tjek, at aftalen indeholder det, som du forventer. Pantsætnings- og Låneaftale skal underskrives og returneres til BRFkredit. Bilag I bilaget til Pantsætnings- og Låneaftalen finder du først de betingelser, der skal være opfyldt, for at lånet kan udbetales. Der kan ofte være tale om, at BRFkredit skal foretage en besigtigelse af din ejendom, en endelig kreditvurdering af dig som låntager og en samlet kreditmæssig vurdering. I bilaget er der desuden oplysninger om eventuelle aftaler om afdragsfrihed på lånet, og hvis der er indgået en aftale om fast ydelse på et rentetilpasningslån. Kontroller, at aftalerne er, som du forventer. Provenuberegningen viser, hvordan det beløb, der kommer til udbetaling er beregnet, og hvis der er lån, der bliver indfriet, vil der være en konsekvensberegning, der viser konsekvenserne af omlægningen. Betalingsplanen viser en oversigt over betalinger i lånets løbetid. Bilaget skal ikke underskrives, og det beholdes af dig. Aftale om TinglysningsService I denne aftale giver du BRFkredit fuldmagt til at foretage alle de dispositioner, herunder at tinglyse et elektronisk pantebrev på din ejendom der er nødvendige for at få lånet udbetalt og få lån, der skal indfris, indfriet. Aftalen skal udfyldes, underskrives og returneres til BRFkredit. Rådgivningsskema Rådgivningsskemaet er et kort resume af den rådgivning, du har fået i forbindelse med din ansøgning om at få lån i BRFkredit. Det er lovpligtigt for BRFkredit at udarbejde dette skema. Skemaet skal underskrives og returneres til BRFkredit. Europæisk standardiseret Informationsark (ESIS) Det europæiske informationsark giver en række supplerende oplysninger om lånet. Her er blandt andet oplysning om, hvor meget der skal betales i hele lånets løbetid. Det er lovpligtigt for BRFkredit at udarbejde dette skema. Skemaet gør det lettere at sammenligne flere forskellige lånetilbud. 6

7 Informationsbladet skal ikke underskrives, og det beholdes af dig. Der kan desuden være tale om andre dokumenter, fx: Samtykkeerklæring Som kunde i BRFkredit skal du give samtykke til, at der kan udveksles oplysninger om dit kundeforhold mellem BRFkredit og Jyske Bank. Samtykkeerklæringen skal udfyldes, underskrives og returneres til BRFkredit. Det er vigtigt, at samtykkeerklæringen indsendes, da behandlingen af din sag ikke kan fortsættes, inden den foreligger. LånGuide og Prisoversigt LånGuiden med Låntypevilkår og Prisoversigt udgør også en del af lånetilbuddet og er en del af aftalegrundlaget mellem dig og BRFkredit. M.h.t gebyrer gælder den til enhver tid gældende prisoversigt, der kan ses på brf.dk. 7

8 BEMÆRKNINGER TIL PANTSÆTNINGS- OG LÅNEAFTALEN OG BILAG PANTSÆTNINGS- OG LÅNEAFTALEN På første side i aftalen oplyses en række informationer om det nye lån. Det fremgår, hvilken låntype, der er tale om, og hvor stort lånet er. Hvis det af låneaftalen fremgår, at resultatet først kendes ved udbetalingen, er det fordi, der stadig er mulighed/risiko for kursudsving enten for det nye lån, eller for lån, der skal indfris. Det betyder, at en del af de oplyste tal kan ændre sig, inden lånet udbetales. Du skal derfor overveje, om du har indgået de aftaler om kurssikring, som du ønsker. Se Kurssikring. I aftalen oplyser vi også de årlige omkostninger i procent (ÅOP). ÅOP er et tal, der tager højde for de samlede udgifter, der er ved etablering og tilbagebetaling af lånet. Tallet gør sammenligning mellem flere lånetilbud lettere. Du finder også oplysninger om de obligationer, som BRFkredit forventer at udstede i forbindelse med udbetaling af lånet. Alle tal er beregnet på baggrund af den kurs, der oplyses i aftalen. Pantsætning I aftalen skriver du under på, at ejendommen pantsættes, og at der tinglyses et elektronisk pantebrev. Matrikelnumrene på den/de pantsatte ejendomme er anført. Hvis en ejendom består af flere matrikelnumre (evt. flere bygningsnumre), er det vigtigt, at alle matrikelnumrene (bygningsnumrene) er anført. Hvis et matrikelnummer (bygningsnummer) er udelandt, kan det betyde, at du skal betale yderligere tinglysningsafgift. Den forudsatte prioritetsplan viser, hvordan BRFkredit har forudsat, at din ejendom belånes. Du kan se, hvilke lån, der skal indfris. Du kan også se hvilke lån, det nye lån skal respektere, og hvilke lån der skal respektere det nye lån. Kreditor på lån, der skal respektere det nye lån, skal give tilladelse til, at det nye lån kan få den forudsatte plads i prioritetsrækkefølgen. Beregningerne i tilbuddet er foretaget på baggrund af den anførte prioritetsplan. Er prioritetsplanen ikke korrekt, kan der påløbe ekstra omkostninger til tinglysning, og en reduktion af det tilbudte lån kan blive nødvendig. Er den forudsatte prioritetsplan eller matrikelnumrene (evt. bygningsnumrene) ikke korrekte, beder vi dig omgående kontakte os. Lånets vilkår Her kan du læse, hvilke vilkår, der gælder for lånet. Du kan blandt andet læse om, hvordan renten beregnes, og hvordan lånet kan indfris. Du kan også læse mere om låntyper, senere i LånGuiden under Låntypevilkår. BILAG Betingelser Her kan du se, hvilke betingelser, der skal være opfyldt, inden lånet kan udbetales. Du skal være opmærksom på, at der kan være betingelse om, at BRFkredit skal besigtige og vurdere ejendommen og/eller at BRFkredit skal godkende din økonomi. Dette kan medføre, at lånetilbuddet helt bortfalder eller at der bliver tale om et mindre lånebeløb. Et eventuelt underskud i forbindelse med en låneomlægning kan kræves indbetalt, før BRFkredit udbetaler det nye lån. 8

9 Provenuberegning Provenuet er det beløb, du vil få i hånden ved at optage lånet. Provenuberegningen viser hvilke udgifter, BRFkredit har taget højde for. Provenuet kan ændre sig. Det endelige provenu afhænger blandt andet af, hvilken kurs lånet udbetales til, hvis der er tale om et obligationslån. Er der lån, der skal indfris, vil det endelige provenu også kunne afhænge af kursen og tidspunktet for indfrielsen af disse. Du bør overveje at kurssikre. Vi viser en provenuberegning, der tager højde for omkostninger i forbindelse med omprioriteringen. På grund af medregningen af disse omkostninger kan provenuberegningen vise et underskud. Underskud kan blandt andet skyldes, at der er medregnet forholdsmæssig terminsbetaling for lån, der skal indfris. Den forholdsmæssige terminsbetaling beregnes fra tilbudsdagen til den forventede indfrielsesdag. Til gengæld skal dette beløb ikke betales ved næste termin, der er medregnet et ekstraordinært afdrag på et efterstående lån, der skal rykke for nyt lån. Som oftest vil en efterstående kreditor ikke rykke for (acceptere), at der optages lån, der dækker terminsbetaling, eventuel udgift til differencerente og et eventuelt overskud til dig. En efterstående kreditor vil derfor forlange et ekstraordinært afdrag svarende til disse beløb. Efter provenuberegningen vises, hvorledes det beløb, der skal betales tingysningsafgift af, beregnes. Konsekvensberegning Hvis du i forbindelse med optagelse af dit nye lån skal indfris et eller flere lån, kan der i tilbuddet være en konsekvensberegning, der viser de økonomiske konsekvenser af den påtænkte ændring. Hvis du vil være sikker på resultatet af konverteringen, skal du sikre kursen på både udbetalingen af det nye lån og på indfrielsen. Af rubrikken Ændringer kan du som hovedregel se forskellen mellem den nuværende og den fremtidige terminsbetaling i det første år af det nye låns løbetid. En eventuel nutidsværdi - beregning viser, hvilket lån der er billigst set i hele lånets løbetid. For rentetilpasningslån tager nutidsværdiberegningen udgangspunkt i, at renteniveauet forbliver uændret gennem hele lånets løbetid. For rentetilpasningslån med kort rente regnes med et prognosetillæg fra det tidspunkt lånet skal refinansieres første gang. Størrelsen på det nye lån svarer som hovedregel til det beløb, der ifølge beregningerne på tilbudstidspunktet skal til for at indfris eksisterende lån, få udbetalt eventuelt yderligere lån, og dække omkostninger i forbindelse hermed. For lån, der skal indfris, har vi valgt den indfrielsesmetode, der er billigst for dig på tilbudstidspunktet. Lån kan indfris på flere måder. Se Indfrielse af realkreditlån. Betalingsplan Øvrige bemærkninger til lånetilbud Her kan du se en oversigt over betalinger på lånet, og du kan se, om der er indgået aftale om afdragsfrihed og hvilken medtode, der er valgt til betaling af de udskudte afdrag. Det vil også fremgå, hvis der er indgået aftale om fast ydelse. Der kan være begrænsninger i muligheden for at få medfinansieret omkostningerne. Det kan fx være tilfældet, hvis lånet, der konverteres, er blevet konverteret, indenfor de seneste 2 år. 9

10 Der er begrænsninger i indfrielsesmulighederne for lån med en hovedstol større end 3 mio. kr. baseret på konverterbare obligationer. Se BRFkredits almindelige forretningsbetingelser. Hvis lånet er tilbudt på baggrund af en forventet fremtidig værdi af ejendommen, vil dette fremgå af lånetilbuddet. Lånet vil kun kunne udbetales mod en garanti fra et pengeinstitut eller mod pantsætning af et kontantbeløb eller en kombination heraf. Før denne sikkerhed kan frigives, skal ejendommen vurderes og værdiansættes igen, og denne værdiansættelse er helt uafhængig af den tidligere. Den nye værdiansættelse sker på baggrund af de aktuelle forhold og kan medføre, at BRFkredit skal kræve lånet nedbragt. Du skal være opmærksom på, at også den generelle prisudvikling på fast ejendom kan medføre en lavere værdi. 10

11 KURSSIKRING Beregningerne i lånetilbuddet er udarbejdet på grundlag af de obligationskurser, som BRFkredit kendte på tilbudstidspunktet. Da kurserne kan ændre sig, kan du derfor ikke være sikker på, at det, der står i lånetilbuddet om provenu for nyt lån, indfrielsesbeløb for ældre lån eller ydelser for nyt lån, bliver det endelige resultat. For at fjerne denne usikkerhed, kan du efter modtagelsen af lånetilbuddet låse udbetalingskurs og/eller indfrielseskurs fast ved at indgå en aftale om kurssikring med BRFkredit. Et lånetilbud kan efter aftale være udarbejdet på baggrund af en samtidig indgået kurssikring. Kurssikring af indfrielse af lån vil typisk kun være interessant, hvis indfrielseskursen er under 100 (eller en anden forud fastsat indfrielseskurs). BRFkredit kan ofte også være behjælpelig med at sikre indfrielseskursen på realkreditlån i andre institutter. Sådan kurssikrer du Ønsker du at kurssikre, skal du ringe til Kundecentret. Du kan også kurssikre på Mine lån. Når aftalen er indgået, sender BRFkredit straks en skriftlig bekræftelse. Den aftale, som du mundtligt har indgået med BRFkredit, er bindende. Hvordan fastsættes kursen? Kursen i en kurssikringsaftale beregnes med udgangspunkt i den markedskurs, der gælder for de pågældende obligationer på det tidspunkt, hvor aftalen indgås, med et terminsfradrag eller et terminstillæg. Tillægget eller fradragets størrelse afhænger af, hvor lang tid, der er fra indgåelsen af aftalen om kurssikring til lånet skal udbetales eller indfris. Se iøvrigt afsnit nedenfor om omkostninger ved kurssikring. Tidsmæssige betingelser Når du ønsker at kurssikre det nye lån, skal du vælge hvilken dag, du ønsker lånet udbetalt. Udbetalingsdagen skal ligge inden for lånetilbuddets gyldighedsperiode. Du skal være opmærksom på, at de betingelser, der fremgår af bilag til Pantsætnings- og Låneaftalen herunder fx accept fra eventuelle panthavere, der skal rykke for det nye lån skal være opfyldt inden udbetalingsdagen. For at sikre at dette kan nås, beder vi dig indsende materialet senest 6 dage fra datoen på den skriftlige bekræftelse af kurssikringen. Modtager vi materialet for sent, er aftalen om kurssikring misligholdt. Det er således dit ansvar, at disse betingelser er opfyldt. Fordele ved kurssikring Når du kurssikrer indfrielse af lån, skal du vælge hvilken dag, du ønsker at eksisterende lån skal indfris, dog højst 6 måneder efter indgåelsen af aftalen om kurssikring. Ved kurssikring af indfrielsen af et lån med løbende rentefastsættelse er det ikke muligt at aftale en indfrielsesdag, der ligger på den anden side af en rentefastsættelsesdag. Hvis du både kurssikrer udbetaling og indfrielse, skal indfrielsen ske senest samtidigt med udbetalingen. Det er dit ansvar, at BRFkredit har modtaget det fornødne pengebeløb på den aftalte indfrielsesdag, ellers er aftalen misligholdt. Fordelene ved kurssikring er følgende: For udbetaling af obligationslån betyder kurssikring, at du er sikker på, at lånets kursværdi (det beløb, der bliver udbetalt) ligger fast, nemlig det beløb, der står i bekræftelsen. For udbetaling af kontantlån herunder rentetilpasningslån betyder kurssikring, at du er sikker på, at de fremtidige terminsydelser ligger fast. I bekræftelsen anfører vi både den første ydelse og den efterfølgende ydelse, som vil omfatte en hel terminsperiode. For lån, hvor renten kan ændre sig, ligger ydelsen dog kun fast, indtil renten ændres. 11

12 For indfrielse af lån betyder kurssikring, at du ved, hvad det vil koste at indfri lånet kontant på den aftalte indfrielsesdag. Til gengæld vil kursændringer, der sker efter indgåelsen af aftale om kurssikring, være uden betydning for aftalen. BRFkredit anbefaler, at man sikrer kursen for både det nye lån og for de lån, der skal indfris. Herved undgås skuffelser i form af underskud og højere ydelser end forventet. Dog anbefaler BRFkredit som udgangspunkt ikke kurssikring af rentetilpasningslån med en fastrenteperiode på et eller to år. Omkostninger ved kurssikring Der betales et gebyr for indgåelse af aftale om kurssikring. Gebyret bortfalder, hvis der er indgået aftale om TinglysningsService. Der betales endvidere sædvanlig kurtage. Gebyrets størrelse og kurtagesatsen fremgår af BRFkredits prisoversigt. Ud over det fradrag eller tillæg, der er til kursen til afdækning af BRFkredits risiko (terminsfradrag/tillæg), tager BRFkredit en kurskæring på 0,10 kurspoint. Hvis aftalen indgås efter kl. 17 eller i weekenden, er kursskæringen 0,15 kurspoint til dækning af den forhøjede risiko, der er for BRFkredit, fordi obligationerne først kan handles den efterfølgende børsdag. Kurssikring er bindende Aftaler om kurssikring er bindende for BRFkredit og dig. Det betyder, at lån skal udbetales eller indfris i overensstemmelse med det, der er anført i bekræftelsen af fastkursaftalen. Det er derfor vigtigt, at du overholder den anførte frist for indsendelse af dokumenter, samt at andre betingelser for udbetaling af lånet er opfyldt. Der foreligger misligholdelse, hvis dette ikke sker, og det er på grund af forhold, som BRFkredit er uden indflydelse på. Dette gælder fx også, hvis et lån ikke kan udbetales, fordi en efterstående panthaver ikke vil rykke for det nye lån i BRFkredit. Der kan være betydelige omkostninger forbundet med misligholdelse af en aftale om kurssikring. Se BRFkredits almindelige forretningsbetingelser Hvis udbetaling af et kurssikret ejerskiftelån ikke finder sted som følge af, at BRFkredit ikke kan godkende køberens økonomiske forhold eller handelsvilkårene, køber hæver handlen i kraft af sin fortrydelsesret i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, eller køber hæver handlen i henhold til forbehold i købsaftalen om advokat/købermæglergodkendelse eller forhold i købsaftalen af teknisk karakter, herunder indsigelser fra en byggesagkyndig, og handlen bliver hævet inden 12 hverdage efter underskrift af købsaftalen, ophæves aftalen om kurssikring uden omkostninger for sælger/køber. 12 Hvis handlen hæves, skal dette i disse tilfælde dokumenteres overfor BRFkredit. Eventuelt kurstab/fortjeneste ved ophævelse af aftalen om kurssikring betales af/tilfalder BRFkredit. Er der indgået aftale om kurssikring for både nyt ejerskiftelån og indfrielse af gammelt lån til samme dato, skal begge aftaler ophæves.

13 BETINGELSER FOR UDBETALING Af bilaget til Pantsætnings- og Låneaftalen kan du se hvilke betingelser, der skal være opfyldt, før dit lån kan blive udbetalt. Nogle af de betingelser, der altid skal være opfyldt, inden lånet kan udbetales, er at BRFkredit har modtaget Pantsætnings- og Låneaftalen i underskrevet stand, og der foreligger et tinglyst pantebrev uden anmærkninger eller der er stillet en garanti for, at pantebrevet vil blive tinglyst anmærkningsfrit. Du kan også få lånetilbud, som er udstedt, inden BRFkredit har vurderet din ejendom eller din økonomi. I sådanne tilfælde vil lånet ikke kunne udbetales, inden BRFkredit har vurderet og godkendt din ejendom og/eller din økonomi. Du kan derfor ikke foretage dispositioner på baggrund af det fremsendte lånetilbud, før du har vished for, at lånet kan udbetales. Der kan også være en række andre betingelser, der skal være opfyldt, inden lånet kan udbetales. Det kan fx være forevisning af brandpolice, byggetilladelse, samejekontrakt eller lignende. I henhold til Lov om forebyggende foranstaltninger mod hvidvask af udbytte og finansiering af terrorisme er BRFkredit forpligtet til at kræve legitimation af sine kunder. Du vil derfor blive bedt om at indsende kopi af pas eller kørekort og kopi af sundhedskort, inden lånet kan udbetales. I visse situationer kan der være krav om yderligere legitimation, herunder fx legitimation fra de reelle ejere af selskaber. Hvis lånet er ydet i forbindelse med et nybyggeri eller en ombygning, er det som hovedregel en betingelse, at byggeriet er færdigt og godkendt af BRFkredit. Du skal være opmærksom på, om der er eksisterende lån, der skal opsiges. Skal du indfri BRFkredit lån, fremgår opsigelsesfristen af lånetilbuddet. Hvis et lån ikke bliver opsagt rettidigt, vil der påløbe ekstraomkostninger i forbindelse med indfrielsen. Hvis kursen på det lån, du skal indfri, er under kurs 100, vil det typisk ikke kunne betale sig at opsige lånet. I stedet bruges en anden indfrielsesmetode. Se Indfrielse af realkreditlån. 13

14 TINGLYSNINGSSERVICE (Ikke relevant, hvis du optager lån til køb af ny ejendom) Det er nemt og hurtigt for dig Med TinglysningsService fra BRFkredit, sørger vi for papirarbejdet i forbindelse med tinglysning og udbetaling af dit lån. TinglysningsService betyder, at BRFkredit sørger for betaling af tinglysningsafgift og tinglyser dit pantebrev, via Jyske Bank kan stille en garanti for tinglysning af pantebrevet, udbetaler lånet, hvis alle betingelser er opfyldt, sørger for eventuel opsigelse og indfrielse af eventuelt eksisterende lån, beder eventuelle efterstående panthavere om at rykke for det nye lån, (det forudsættes, at panthaverne accepterer at rykke), og sørger for, at indfriede pantebreve bliver kvitteret og sendt til aflysning, hvor det er relevant. I aftalen giver du BRFkredit fuldmagt til at foretage de nævnte ekspeditioner. Gebyret for TinglysningsService og garanti fra Jyske Bank fremgår af prisoversigten. Af Aftale om TinglysningsService kan du se præcis hvilke dokumenter, vi skal bruge for at tinglyse pantebrevet og udbetale dit lån. Sådan udfyldes Aftale om TinglysningsService Du skal udfylde Aftale om TinglysningsService, som du har fået tilsendt i tilbudspakken. Du kan få hjælp til at udfylde aftalen og rådgivning om de forskellige spørgsmål, du skal tage stilling, ved at ringe til Kundecentret. I aftalen skal du afkrydse, hvordan du ønsker det nye lån udbetalt og eksisterende lån indfriet. Desuden beder vi om enkelte oplysninger, som vi skal bruge for at behandle sagen. Hvordan og hvornår vil du have det nye lån udbetalt? Hvis du indgår en aftale om udbetaling af det nye lån til en fast kurs, efter du har modtaget tilbuddet, skal du markere det her. Hvis du allerede har indgået en aftale om udbetaling af det nye lån til en fast kurs, vil det fremgå direkte af aftalen. Hvis pantebrevet ikke er tinglyst på udbetalingstidspunktet, vil udbetalingen ske på baggrund af en bankgaranti, som Jyske Bank stiller. Hvis du vælger at få lånet udbetalt hurtigst muligt, vil udbetalingen blive sat i gang, så hurtigt som muligt. Fra den dag udbetalingen sættes i gang, til du har modtaget pengene, går der 4 arbejdsdage. Hvis pantebrevet ikke er tinglyst, sker udbetalingen på baggrund af en bankgaranti, der stilles af Jyske Bank. Lånet udbetales til Gennemsnitskurs bankdagen efter, at låneudbetalingen er igangsat. Hvis du vælger at vente med at få lånet udbetalt, til pantebrevet er tinglyst, sparer du udgiften til bankgaranti. Kursen kan dog ændre sig, inden pantebrevet er tinglyst, og dette kan medføre, at du får ringere vilkår end forventet. Hvis du ønsker lånet udbetalt, når du giver besked, skal du indsende alle dokumenterne til os, så sagen kan ligge klar til udbetaling. Når du beder om at få lånet udbetalt, kan dette ske til den efterfølgende bankdags Gennemsnitskurs, hvis du kontakter os inden kl Selve udbetalingen sker dog først 2 dage efter kursfastsættelsen. Hvis pantebrevet ikke er tinglyst, sker udbetalingen på baggrund af bankgaranti, der stilles af Jyske Bank. 14

15 Hvordan vil du indfri dit realkreditlån? Hvis du indgår aftale om indfrielse af det eksisterende lån til en fast kurs, efter du har modtaget lånetilbuddet, skal du markere det. Hvis du allerede har indgået en aftale om indfrielse af dit eksisterende lån til en fast kurs, vil det fremgå af aftalen. Hvis du ønsker, at BRFkredit skal opsige dit lån, kan du markere det i aftalen. Du skal være opmærksom på, at der gælder frister for opsigelse, og at disse også gælder, hvis det er BRFkredit, der skal opsige dit lån. Rentetilpasningslån kan kun opsiges til en refinansieringsdato. Hvis du allerede har opsagt dit lån, vil det fremgå af aftalen. Hvis du ønsker, at BRFkredit skal vælge den indfrielsesform, som BRFkredit skønner er mest hensigtsmæssig, gør BRFkredit følgende: Hurtigst muligt efter at vi har modtaget din sag, gennemgår vi den for at sikre, at alle nødvendige dokumenter er indsendt. Samtidigt anmoder vi eventuelle efterstående panthavere om tilladelse til at udbetale det nye lån. Når alle dokumenter er på plads, og vi har fået eventuelle efterstående panthaveres accept, tager vi stilling til, hvordan indfrielsen af det eksisterende realkreditlån skal ske. Det afhænger af, hvad du har bestemt om udbetalingen af det nye lån: Hvis der er indgået en aftale om kurssikring for det nye lån: BRFkredit låser kursen på indfrielsen fast. Vi skønner, hvad der er mest hensigtsmæssigt, og vi vælger på dine vegne enten at opsige det eksisterende lån eller indgå en aftale om indfrielse af lånet til en bestemt kurs på samme dag, som det nye lån skal udbetales. Hvis du har ønsket det nye lån udbetalt hurtigst muligt: Da du har fravalgt at sikre kursen på det nye lån, vil BRFkredit ikke sikre kursen på indfrielsen. Først på det tidspunkt, hvor udbetalingen af det nye lån igangsættes, foretager BRFkredit en konkret beregning af, hvilken indfrielsesmetode, der bedst kan betale sig. Hvis du har ønsket, at det nye lån først skal udbetales, når pantebrevet er tinglyst: Da du har fravalgt at sikre kursen på det nye lån, vil BRFkredit som udgangspunkt ikke sikre kursen på indfrielsen. Hvis der på det tidspunkt, hvor BRFkredit sender pantebrevet til tinglysning, er mindre end 1 måned til en opsigelsestermin, vil BRFkredit skønne, om det er hensigtsmæssigt at opsige det gamle lån. Hvis BRFkredit ikke har opsagt lånet på denne baggrund, vil vi på det tidspunkt, hvor udbetalingen af det nye lån igangsættes foretage en konkret beregning af, hvilken indfrielsesmetode, der bedst kan betale sig. Hvis du har ønsket det nye lån udbetalt, når du giver besked: Da vi ikke kan vide, hvornår du ønsker lånet udbetalt, kan vi ikke på forhånd gøre noget for at sikre kursen på indfrielsen. På det tidspunkt, hvor du beder om at få udbetalingen af det nye lån igangsat, foretager BRFkredit en konkret beregning af, hvilken indfrielsesmetode, der bedst kan betale sig. Hvis du ikke har kontaktet os, inden lånetilbuddet udløber, vil vi opkræve et gebyr for ophævelse af aftalen. Indfrielse af andre lån Ved indfrielse af andre lån, vælger BRFkredit den indfrielsesform, som er mest hensigtsmæssig set i forhold til dit ønske om udbetaling af det nye lån. De fleste private pantebreve kan indfris uden varsel og til kurs 100. Der findes dog private pantebreve, hvor der er et opsigelsesvarsel, ligesom nogle pantebreve kun kan indfris til en højere kurs. De nøjagtige betingelser for indfrielsen fremgår af pantebrevet. Derfor skal BRFkredit altid have en kopi af pantebrevet. Ligger et ejerpantebrev til sikkerhed for et lån i et 15

16 pengeinstitut, kan den underliggende bankgæld i visse tilfælde være større end hovedstolen på ejerpantebrevet. Derudover kan der være særlige indfrielsesvilkår knyttet til dette lån. Når BRFkredit skal indfri bankgæld som led i omlægning af dit lån, er det derfor vigtigt, at du oplyser den nøjagtige gæld og vilkår for indfrielse. Beregning af tinglysningsafgift ved ejerpantebrev I lånetilbuddet kan tinglysningsafgiftens størrelse være beregnet ud fra den forudsætning, at der kan overføres tinglysningsafgift fra et eller flere ejerpantebreve, der er tinglyst på ejendommen. En sådan overførsel kan kun ske, hvis det pågældende ejerpantebrev ikke er omdannet fra et privat pantebrev den 21. marts 2011 eller senere. Hvis der i dit tilbud er forudsat overførsel af afgift fra et ejerpantebrev, skal du i aftalen om TinglysningsService svare på, om ejerpantebrevet lever op til dette krav. Som oftest vil et ejerpantebrev oprindeligt være etableret som et ejerpantebrev, og der vil i sådanne tilfælde ikke være begrænsninger i forhold til muligheden for at overføre tinglysningsafgift til et realkreditlån. Et ejerpantebrev kan dog også være etableret på baggrund af en omdannelse af et såkaldt privat pantebrev. Et privat pantebrev er et direkte pantebrev, hvor kreditor ikke er et realkreditinstitut. Kreditor vil typisk være et pengeinstitut eller en privat person. I forbindelse med finansiering af fast ejendom, vil der ofte ud over den kontante udbetaling og realkreditlån være et lån, der er sikret ved et privat pantebrev. Et sådant pantebrev kan omdannes til et ejerpantebrev. Dette kan fx ske i forbindelse med, at gælden på pantebrevet bliver ekstraordinært indfriet, og hvor debitor ønsker at bevare den afgiftsmæssige værdi, som den ubenyttede del af pantebrevet repræsenterer. Afregning af provenu Vi beder dig oplyse registreringsnr. og kontonr., så vi kan overføre pengene til en konto i dit pengeinstitut. Generelle vilkår Som hovedregel skal BRFkredits TinglysningsService anvendes. Der kan dog være enkelte tilfælde, hvor vi ikke kan tilbyde denne service. 16

17 UDBETALING Udbetalingsprocedure og kursfastsættelse Når du har besluttet dig for, at du gerne vil have lånet udbetalt, skal alle dokumenter sendes ind til BRFkredit. 6 Udbetalingsproceduren (se nedenfor) kan først igangsættes, når lånet er klar til udbetaling. Et lån er klar til udbetaling, når alle de betingelser, der er for lånets udbetaling er opfyldt. Alt efter hvilke betingelser, der er, og om der er efterstående panthavere, der skal give tilsagn om at rykke for det nye lån, kan der derfor gå kortere eller længere tid, inden lånet bliver klar til udbetaling. Hvis ejendommen skal vurderes, vil der kunne gå 4-5 hverdage fra materialet er indsendt, inden sagen er klar til udbetaling og hvis der er en efterstående panthaver, der skal give tilsagn om rykning, kan der gå op til 10 dage, inden lånet er klar til udbetaling. Der kan dog være perioder og konkrete sager, hvor ekspeditionstiderne er længere. Hvis der ikke er indgået aftale om kurssikring, vil udbetalingskursen typisk være Gennemsnitskursen to børsdage før udbetalingsdagen. Dagen efter fastsættelsen af udbetalingskursen sender BRFkredit Låneafregning og Betalingsvilkår for lånet og igangsætter overførsel af provenuet til den aftalte konto. Udbetalingsdagen er den dag, hvor renteberegningen påbegyndes. Af låneafregningen vil det fremgå, hvordan den endelige kurs blev fastsat. Skematisk kan dette vises på følgende måde (alle dage er hverdage): Udbetalingsprocedure Udbetalingsproceduren igangsættes Kursen fastsættes Låneafregning, Betalingsvilkår afsendes fra BRFkredit. Kontooverførsel Udbetalingsdag, beløb på konto. Renteberegning starter Dag 1 Dag 2 Dag 3 Dag 4 Overførsel af obligationer Har du valgt et fast forrentet obligationslån eller et rentetilpasningslån med kort rente, har du mulighed for at få obligationerne overført til depot i Værdipapircentralen (VP). Ønsker du dette, skal du betale alle ekspeditionsomkostninger, kuponrentebeløb og gebyrer i forbindelse med overførslen. Ændring af forskudsregistrering hos SKAT Kuponrentebeløbet vedrører tiden fra den 1. i kvartalet til udbetalingsdagen. Når du får udbetalt et realkreditlån, vil det ofte have betydning for dine renteudgifter. Du bør derfor altid overveje, om der er anledning til at ændre din forskudsregistrering hos SKAT for at undgå restskat eller overskydende skat. 17

18 OM VALG AF LÅN Et realkreditlån er et lån, som ydes mod sikkerhed i form af pant i fast ejendom. Når du optager et lån, tinglyses et pantebrev. Af pantebrevet fremgår det, at BRFkredit har pant i ejendommen for det lånte beløb. Beløbet, du låner, skaffes typisk ved, at BRFkredit sælger obligationer til en investor det kan fx være en pensionskasse. Kursen på obligationerne varierer hele tiden alt efter investorernes interesse og for det klassiske realkreditlån har kursen på obligationerne direkte betydning for lånets vilkår. Som låntager forpligter du dig til at betale en kvartalsvis ydelse, som består af: rente, som BRFkredit betaler videre til investor, evt. afdrag på lånet, som BRFkredit betaler videre til investor, og bidrag til BRFkredit. Der findes flere typer af realkreditlån, som hver især indeholder fordele og ulemper. Fælles for dem alle er, at det er lån, som betales tilbage over forholdsvis mange år dvs., at de alle har det, man kalder lang løbetid. Inden du beslutter dig for et specifikt lån, bør du foretage en grundig gennemgang af din økonomi og overveje, hvilke krav og ønsker du har til lånet. På den måde sikrer du dig bedst mod fx en rentestigning på et senere tidspunkt i lånets løbetid. På de næste sider har vi samlet de spørgsmål, du som minimum bør forholde dig til, når du overvejer at optage et realkreditlån. Hvor meget har du behov for at låne? Det er vigtigt, at du fra begyndelsen får afdækket dit lånebehov. Du bør derfor skabe et overblik over din øvrige gæld og se, om du evt. med fordel kan indfri andre lån med et realkreditlån, da et realkreditlån er en af de billigste måder at låne penge på. Du bør også se lidt ud i fremtiden. Har du planer om at renovere din bolig i nærmeste fremtid? Er der store familiebegivenheder, som vil give ekstra omkostninger? Du bør allerede nu tage de fremtidige planer med i betragtning, så du ikke om få år skal optage et nyt lån. Læs om flere situationer, hvor lånebehovet kan variere på de følgende sider. Afdragsfrihed De fleste lån giver mulighed for afdragsfrihed. Det vil sige, at du i en periode kun betaler renter og bidrag til realkreditinstituttet. De afdrag, som du ikke betaler i den periode, skal dog betales tilbage senere. Det betyder, at din ydelse vil stige før eller siden. Som udgangspunkt bør du betale afdrag på dit lån, men der kan være en række situationer, hvor det er fornuftigt at vælge afdragsfrihed. Det gælder fx, hvis du bruger de penge, du sparer på afdrag, til i stedet at afdrage på anden dyr gæld. Læs mere om afdragsfrihed og se flere situationer, hvor afdragsfrihed kan være en god idé på de følgende sider. Hvor stor en risiko er du villig til at løbe? For alle låntagere gælder det, at de ønsker lån med både lav risiko og lav ydelse. Desværre findes den type lån ikke, så når du skal vælge lån, står valget helt grundlæggende mellem lån med høj sikkerhed og en højere ydelse eller lån med lav sikkerhed og lavere ydelse. Typisk vil det svare til valget mellem et fastforrentet lån og et variabelt forrentet lån. Når du skal vælge det lån, der er rigtigt for dig, afhænger det af dit ønske om risiko og af, hvor store udsving i ydelsen din økonomi kan bære. Læs mere om risiko på de følgende sider. 18

19 Beskyttelse af boligens friværdi Forskellige typer af lån giver forskellige muligheder for at beskytte boligens friværdi. Nogle låntyper har en høj grad af beskyttelse, mens andre kun giver en begrænset beskyttelse. Du bør overveje, i hvor høj grad du ønsker at beskytte friværdien i din ejendom. Læs mere om beskyttelse af friværdien på de følgende sider. Konverterbare og inkonverterbare obligationer Realkreditobligationer er inddelt i to grupper: konverterbare og inkonverterbare. Løbetid på lånet Den maksimale løbetid på et realkreditlån hos BRFkredit er 30 år. Tilbagebetalingstiden på lånet varierer alt efter, hvilke obligationer der ligger til grund for lånet. Du bør som udgangspunkt vælge lånets løbetid efter, hvor meget du er villig til at afdrage på lånet. Der kan dog være situationer, hvor andre hensyn gør sig gældende. Hvis du ønsker at indfri dit lån før tid, kan det have afgørende betydning, om du har en konverterbar eller inkonverterbar obligation. Konverterbare obligationer kan altid med et vist varsel indfris til en maksimumskurs, der er aftalt på forhånd, mens inkonverterbare obligationer indfris til markedskurs. Det betyder, at du med inkonverterbare obligationer ikke kender prisen på at indfri dit lån. Med inkonverterbare obligationer ved du derfor først på indfrielsesdagen, eller når du indgår en fastkursaftale på indfrielsen, om du skal betale mere eller mindre end gældens pålydende værdi. Læs mere om konverterbare og inkonverterbare obligationer på de følgende sider. Læs mere om lånets løbetid på de følgende sider. Obligationslån eller kontantlån Et realkreditlån er typisk et såkaldt obligationslån eller et kontantlån. Med et obligationslån kender du lånets rente fra begyndelsen. Derimod kender du ikke det endelige beløb til udbetaling, før lånet bliver udbetalt, eller før du indgår en fastkursaftale på udbetalingen. Med et kontantlån kender du på forhånd det beløb, du i sidste ende får udbetalt, når du modtager lånetilbuddet. Derimod ken- der du ikke lånets endelige rente, før lånet bliver udbetalt, eller før du indgår en fastkursaftale på udbetalingen. Du skal derfor være opmærksom på, hvad det er for en type lån, du vælger. Desuden skal du være opmærksom på, at der gælder forskellige beskatningsregler for henholdsvis obligations- og kontantlån. Læs mere om obligationslån og kontantlån på de følgende sider. 19

20 Hvor meget har du behov for at låne? Når du gennemgår dit lånebehov, bør du tænke lidt ud i fremtiden. Gør du det, vil du i en række situationer opleve, at du med fordel kan optage ét samlet lån i stedet for flere små. Her er nævnt en række eksempler: Har du et ønske om et nyt køkken og bad eller et nyt tag, så bør du have det med i dine beregninger, når du køber hus. Det er altså ikke nok kun at tage højde for kontantprisen, når du køber bolig. Har du planer om at få børn i den nærmeste fremtid, er det vigtigt at tage højde for det, når dit lånebehov fastlægges. Du bør derfor overveje, hvordan økonomien vil se ud, når du har et barn, så du kan tilpasse dine behov efter det. Har du en gammel bil, som du overvejer at skifte ud, eller har du et dyrt billån, kan du med fordel overveje at købe en ny bil eller indfri billånet med et billigt realkreditlån. Har du anden dyr gæld fx forbrugslån eller kontokort kan du ofte spare penge ved at indfri gælden og i stedet optage et realkreditlån. Ved at kombinere dit nuværende og dine fremtidige behov sparer du en række stiftelsesgebyrer og i nogle tilfælde endda også dyr rente. Hvor stor en risiko er du villig til at løbe? Hvilket lån, der økonomisk er mest fordelagtigt afhænger i sidste ende af renteudviklingen, og det kan derfor først gøres op den dag, du indfrier lånet. Som udgangspunkt bør du derfor vælge den låntype, der passer til dit temperament og økonomiske situation eller med andre ord din risikovillighed. Du bør derfor gennemgå din økonomi og se, hvor meget luft du har i økonomien til udsving i ydelsen. Hvis du har et variabelt forrentet lån, og renten stiger, kan det nemlig betyde en højere ydelse for dig. Sidder du med et stramt budget, bør du ikke vælge et lån, hvor ydelsen kan variere meget. Du bør derimod vælge et lån, hvor du kender renten i hele lånets løbetid. Et kompromis kan være at vælge et rentetilpasningslån med en længere fastrenteperiode fx 5 år. Normalt vil man få en højere rente jo længere fastrenteperioden er, men til gengæld kender man renten i en længere periode. Man skal dog være opmærksom på, at det kan blive dyrt at komme ud af lånet, hvis man fx ønsker at sælge ejendommen i løbet af fastrenteperioden. Det er kun indfrielser, der sker på et tidspunkt, hvor lånet ellers skulle have være rentetilpasset, som kan ske til kurs 100 på andre tidspunkter skal indfrielsen ske til dagskurs, som kan være over 100. Afdragsfrihed Et realkreditlån hos BRFkredit kan maksimalt have en løbetid på 30 år. Det gælder for lån med afdragsfrihed såvel som lån uden afdragsfrihed. Afdragsfrihed forlænger altså ikke lånets løbetid, men åbner muligheden for at udskyde afdragene på lånet i en periode. Afdragene skal blot betales på et senere tidspunkt. I perioder, hvor der afdrages på lånet, vil ydelsen være højere end i de afdragsfrie perioder. BRFkredit tilbyder maksimalt 10 års afdragsfrihed. Det er vigtigt, at du ser afdragsfrihed i et bredt perspektiv. For selv om afdragsfrihed ikke er aktuelt her og nu, bør du allerede ved lånoptagelsen tage stilling til, om der i fremtiden kan blive behov for afdragsfrihed. Muligheden for afdragsfrihed afhænger nemlig af den obligation, lånet er baseret på. Vælger du et lån baseret på en obligation, hvor afdragsfrihed ikke er mulig, vil det være nødvendigt at optage et nyt lån for at opnå afdragsfrihed senere hen. Hvis du vælger afdragsfrihed Som udgangspunkt bør man betale afdrag på sin gæld. Men det kan være fordelagtigt at vælge afdragsfrihed, hvis det anvendes med omtanke, fx til at afdrage på gæld, der er højere forrentet end realkreditlånet. Hvis du vælger afdragsfrihed, skal du vide, at de manglende afdrag vil betyde, at restgælden efter en afdragsfri periode vil være større end på et lån uden afdragsfrihed. De samlede rente- og bidragbetalinger på et lån med afdragsfrihed vil også være større end på et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. Det skyldes, at der i hver termin skal betales renter og bidrag af den aktuelle restgæld, som ikke nedbringes i de afdragsfrie perioder. Du skal også vide, at kursen på en obligation med mulighed for afdragsfrihed som oftest er ringere end kursen på en tilsvarende obligation uden mulighed for afdragsfrihed. Til gengæld vil den som regel være mere kursfølsom og hurtigere konverteringsmoden. Ved fastforrentede lån påbegyndes tilbagebetalingen af de udskudte afdrag umiddelbart efter den afdragsfrie periodes ophør. Ved rentetilpasningslån er denne fremgangsmåde også mulig, men udgangspunktet er, at alle de udskudte afdrag først betales sammen med sidste ydelse på lånet. Hvor stort et beløb, der er tale om, vil afhænge af renten på lånet. Ved et 30-årigt lån på kr. med en lånerente i hele lånets løbetid på 2,5% og hvor der er afdragsfrihed i lånets første 10 år, vil det beløb, som ekstraordinært skal betales sammen med sidste terminsydelse være ca kr. Man skal være i stand til at betale dette beløb enten af opsparede midler eller med provenuet af et nyt lån. 20

21 Det kan være, at det er muligt at optage et nyt afdragsfrit lån, men BRFkredit er ikke forpligtet til at yde et sådant lån. Forudsætningen for optagelse af et nyt lån til den tid er, at BRFkredit kan og er indstillet på at yde et sådant lån. Hvis du bliver godkendt til at få afdragsfrihed i forbindelse med din ansøgning om lån, kan du vælge med det samme at indgå aftale om, hvordan den bevilgede afdragsfrihed skal placeres i lånets løbetid. Du kan også vælge ikke at aftale placering af den bevilgede afdragsfrihed eller indgå aftale om placeringen af en del af den bevilgede afdragsfrihed. Af dit lånetilbud fremgår, hvor mange års afdragsfrihed, du har fået bevilget, og hvor mange perioder, der er indgået aftale om. Beskyttelse af boligens friværdi Når renten og boligpriserne stiger eller falder, påvirkes friværdien, og du kan komme i den uheldige situation, at gælden i boligen overstiger boligens værdi. I så fald er du teknisk insolvent, hvilket vil sige, at et salg af din bolig giver underskud. Det er dog muligt at begrænse risikoen for at blive teknisk insolvent. Først og fremmest kan du vælge at betale afdrag på dine lån og dermed mindske gælden. Det giver gode muligheder for at skabe en friværdi i ejendommen, som er en sikkerhed for dig, hvis boligprisen falder. Desuden er det sådan, at når renten stiger, så falder kursen på de bagvedliggende obligationer og det beløb, du kan indfri din gæld til. Du kan derfor opnå en bedre beskyttelse af friværdien, hvis du vælger et lån baseret på obligationer, hvor kursen påvirkes relativt kraftigt af renteændringer. Det er med andre ord et lån baseret på kursfølsomme obligationer. I eksemplet nedenfor kan du se, hvordan en rentestigning på 1 procentpoint kan påvirke indfrielseskursen og dermed fri- værdien. Boligen til en værdi af kr. er oprindeligt finansieret med en udbetaling på kr. og et afdragsfrit 5 pct. realkreditlån på 1 mio. kr. optaget til kurs 100. Før rentestigningen er der derfor tale om en friværdi i boligen på kr. Rentestigningen påvirker kursen på obligationen, hvorfor indfrielseskursen falder fra 100 til 93,3. Da der er tale om et fastforrentet lån, påvirkes ydelsen ikke, men det gør prisen på at indfri lånet. Den falder fra kr. til kr. Det svarer til, at friværdien er øget med kr. fra kr. til kr. I hvor høj grad et lån beskytter friværdien i en bolig afhænger af, hvor kursfølsom obligationen bag lånet er. Det kan selvfølgelig være svært at vurdere, hvor kursfølsom en obligation er. En tommelfingerregel er, at det fastforrentede lån giver den bedste beskyttelse og 1-årige rentetilpasningslån den mindste, mens rentetilpasningslån med længere fastrenteperiode og garantiprodukter som fx lån med renteloft ligger midt imellem. Løbetiden har også indflydelse på, hvor kursfølsom en obligation er. Typisk giver lån med 30 års løbetid en bedre beskyttelse af friværdien end lån med kortere løbetid. Konverterbare og inkonverterbare obligationer Har du planer om at beholde dit realkreditlån til lånets udløb, har det ingen betydning, om det lån, du optager, er konverterbart eller inkonverterbart. Forventer du derimod at skulle indfri lånet før tid, måske fordi du har planer om at benytte ændringer i renten til at konvertere op eller ned, eller fordi du forventer at skulle sælge boligen, inden lånet udløber, er der god grund til at overveje at basere lånet på konverterbare obligationer. Eksempel på friværdibeskyttelse med et afdragsfrit 5 pct. fastforrentet lån for en bolig til en værdi af kr. Renten stiger med 1 procentpoint og kursen falder fra 100 til 93,3 Kurs 100 Kurs 93,3 Ydelse inkl. bidrag kr. Ydelse inkl. bidrag kr. Rente kr. Rente kr. Friværdi kr. Friværdi kr. 21

22 Eksempel på forskel i indfrielseskurs af henholdsvis konverterbare og inkonverterbare obligationer Den inkonverterbare obligation indfris til markedskurs (her kurs 105). Indfrielsesbeløb ved et lån på 1 mio. kr kr. Den konverterbare obligation opsiges og indfris til den fastsatte maksimalkurs (her kurs 100). Indfrielsesbeløb ved et lån på 1 mio. kr kr. 90 Optagelsestidspunkt Indfrielsespunkt Med konverterbare obligationer sikrer du dig nemlig mod ubehagelige overraskelser, den dag lånet skal indfris. Det skyldes, at der på konverterbare obligationer modsat inkonverterbare obligationer er et indbygget loft på indfrielseskursen. Når du optager lånet, kender du altså allerede den maksimale kurs, som du kan komme til at indfri lånet til, og dermed også det maksimale kontantbeløb, du risikerer at skulle betale. Overvejer du et lån baseret på inkonverterbare obligationer, skal du huske, at det først er ved obligationens udløb, at du kan være sikker på, hvad kursen er. I den øvrige periode skal du betale markedskursen, og den er der i princippet ikke nogen øvre grænse for. Har du fx et 1-årigt rentetilpasningslån, som er et lån baseret på inkonverterbare obligationer, skal lånet indfris til markedskurs, som godt kan være over kurs 100. Ved den årlige rentetilpasning, vil du dog kunne indfris lånet til kurs 100. Du bør derfor gøre dig bekendt med den inkonverterbare obligations udløbsdato og dermed datoen for, hvornår det næste gang er muligt at indfris lånet til kurs 100 og sammenholde den med din egen tidshorisont. Har du fx planer om at sælge din bolig om tre år, og ønsker du et rentetilpasningslån, bør du makismalt vælge et rentetilpasningslån med en fastrenteperiode på 3 år. Løbetid på lånet Når du vælger løbetid, skal du overveje, hvad din tidshorisont er. Hvor stort er det lån, du optager? Og hvor hurtigt ønsker du at blive gældfri? Det er nogle af de overvejelser, du skal holde sammen med, hvad du præcis skal bruge pengene til. Låner du fx til køb af en bil, er det sjældent en god idé at betale den af over 30 år. Nogle gange kan der være markedsmæssige forhold, der gør, at det kan betale sig at genoverveje sit ønske om løbetid i forhold til den umiddelbare tidshorisont. Hovedreglen er nemlig, at for to obligationer, hvor den eneste forskel er løbetiden, vil obligationen med kortest løbetid, som hovedregel have den højeste kurs. Så sammenligner man fx et fastforrentet lån baseret på en 30-årig obligation med 4 pct. i rente med en 20-årig obligation med 4 pct., vil den 20-årige obligation som oftest have en højere kurs. Så har du økonomisk råderum til at vælge en kortere løbetid, bør du overveje en kortere løbetid, fordi du dermed mindsker kurstabet, når du optager lånet. Obligationslån eller kontantlån På et obligationslån kender du altid renten. Den svarer til den rente, der er på den bagvedliggende obligation, og den kalder man kuponrenten. Når et lån udbetales, sker det typisk til en kurs under 100, dvs. der opstår et kurstab. Det er dog muligt at få udbetalt et lån til over kurs 100, hvis du allerede har fået et lånetilbud, der som hovedregel er gældende i seks måneder. På et obligationslån kender du ydelsen på lånet med det samme, fordi både hovedstolen og renten er fastlagt. Kursen på obligationerne er til gengæld styrende for, hvor stort et beløb du får udbetalt. Er kursen 100, får du 100 kr. for hver gang, du låner 100 kr. Er kursen fx kun 98, får du kun 98 kr. udbetalt, men skylder stadig 100 kr. Kurs 98 betyder altså 2 kr. i kurstab pr. 100 kr., du skal låne. Skal du låne kr., svarer det til kr., jf. eksemplet nedenfor. Når du skal have udbetalt et obligationslån, kan du vælge at indgå en fastkursaftale eller at få lånet udbetalt til dagskurs, dvs. til den kurs, der gælder på det tidspunkt, hvor 22