Afslag på dispensationsansøgning. 1 of 6

Transkript

1 1 of 6 Afleveringsattest Kaj Povlsen & Birgitte Walthersdorf Povlsen Sagsnr.: 14/411 Ellegårdsparken 33, Bredstrup Sagsbehandler: 7000 Fredericia Anders Pedersen Tlf.: Afslag på ansøgning om lovliggørende dispensation til bibeholdelse af to fritliggende småbygninger samt varsel af påbud om lovliggørelse af samme to fritliggende småbygninger Falkevej 122, 8560 Kolind Afslag på dispensationsansøgning I har ved brev af 2. januar 2014 ansøgt om retlig lovliggørende dispensation til bibeholdelse af to fritliggende småbygninger opført på jeres ejendom beliggende Falkevej 122, 8560 Kolind (matr. nr. 10bf Ebdrup By, Ebdrup). Bibeholdelse af bygningerne forudsætter ydermere begge en retlig lovliggørende byggetilladelse. Nærværende dispensation udspringer af byggesag 13/30839, som foruden småbygningerne tillige omhandler et ulovligt opført anneks. Der er tale om henholdsvis et fritliggende udhus (brændeskur) på 4,8 m 2 opført i 2006 og en fritliggende carport med integreret udhus på i alt 22 m 2 opført i Lovgrundlag Ejendommen er omfattet af Partiel Byplanvedtægt nr. 1, og heri beliggende i delområde III. I henhold til Partiel Byplanvedtægt nr. 1, 2, stk. 2, må der på hver selvstændig udmatrikuleret ejendom kun opføres en enkelt beboelse med tilhørende garage og udhus, der skal ligge i samme bygning. Det er i dispensationsansøgningen anført at Jeg var kun vidende om at dette skulle anmeldes efter opførelse, sålænge afstand til naboskel/andre bygninger bel overholdt. Tillige er der mange tilsvarende i området.. I lokalplanlagte områder skal en ejendoms etageareal og bebyggelsesprocent fastlægges ud fra de gældende beregningsregler på lokalplanens vedtagelsestidspunkt. Partiel Byplanvedtægt nr. 1 blev vedtaget af byrådet den 16. juli 1973, og godkendt af Team Byggeri Hovedgaden Rønde Besøgsadresse Lundbergsvej 2 syddjurs@syddjurs.dk Side 1 af Ebeltoft

2 2 of 6 Boligministeriet den 20. juli Bebyggelsesprocenten skal derfor i nærværende tilfælde fastlægges ud fra beregningsreglerne i kapitel 2 i dagældende Bygningsreglement 1972 (BR72). I henhold til BR72, 2.2.4, stk. 3, litra d, skal udhuse og lignende bygninger medregnes til bruttoetagearealet. Udhuset: Udhuset blev ifølge det oplyste opført i I henhold det på opførelsestidspunktet gældende Bygningsreglement for småhuse 1998 (BR-S98), 1.7.1, kunne småbygninger omfattet af reglementets afsnit 12, opføres uden tilladelse eller anmeldelse. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med beregningsreglerne i BR-S98, Bilag A.2.2.3, stk. 3, litra f, hvorefter småbygninger med en grundfalde på ind til 10 m 2 ikke skal medregnes til etagearealet. Et hvert byggearbejde som medfører en udvidelse af etagearealet forudsatte derimod godkendelse efter BR-S98. Da udhuset skal medregnes til etagearealet i henhold til beregningsreglerne i BR72, var bygningen ikke omfattet af BR-S98, 1.7.1, og forudsatte derfor byggetilladelse jf. BR-S98, Dette er forsat tilfældet med nugældende Bygningsreglement 2010 (BR10), som i kapitel 1.6, stk. 1, nr. 4, foreskriver at byggearbejder ved småbygninger på højst 10 m 2, omfattet af reglementets kapitel 2.2.7, kan opføres uden tilladelse eller anmeldelse. Et hvert byggearbejde som medfører en udvidelse af etagearealet forudsætter ligeledes tilladelse efter BR10, 1.3, stk. 1. Dertil kommer at BR10, 2.2.7, i henhold til BR10, 2.1, stk. 3, ikke finder anvendelse, hvis en lokalplan eller en byplanvedtægt eller en reguleringsplan efter de tidligere gældende byggelove fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold. Partiel Byplanvedtægt nr. 1, 2, stk. 2 og 5, stk. 2 og 4, indeholder sådanne bestemmelser, hvorfor BR10, 1.6, stk. 1, nr. 4, allerede af denne årsag ikke finder anvendelse på udhuset. Udhuset forudsætter således også tilladelse efter bestemmelserne i BR10. Carporten med integreret udhus: Etagearealet for carporten med det integrerede udhus skal ligeledes fastlægges ud fra beregningsreglerne i BR72, som i kapitel 2.2.4, stk. 3, litra d, fastlægger at udhuse og lignende bygninger skal medregnes til bruttoetagearealet. Eftersom ejendommens etageareal er blevet forøget ved bygningens opførelse, er bygningen ikke omfattet af anmeldelsesfritagelsen i det på opførelsestidspunktet gældende BR10, 1.6, stk. 2, nr. 2, men forudsætter derimod byggetilladelse efter BR10, 1.3, stk. 1. Vurdering Side 2 af 6

3 3 of 6 Bygningerne overholder hver især bestemmelserne i Partiel Byplanvedtægt nr. 1. Den ene af bygningerne vil således kunne godkendes på foreliggende grundlag, hvorfor Syddjurs Kommune alene finder det relevant at anskue det samlede antal af sekundære småbygninger på grunden i relation til byplanvedtægtens maksimumantal. Syddjurs Kommune må som udgangspunkt anse Partiel Byplanvedtægt nr. 1, 2, stk. 2 (og 5, stk. 4) som en udtalt hensigt om at begrænse antallet af bygninger på de enkelte sommerhusgrunde i området til et absolut minimum. Syddjurs Kommune har ikke tidligere behandlet dispensationsansøgninger om opførelse af flere selvstædige småbygninger på én sommerhusgrund. Det kan ikke anses for usaglig forskelsbehandling, at der på andre ejendomme i sommerhusområdet eventuelt måtte findes endnu ikke lovliggjorte småbygninger. Bygningerne fremstår begge synlige fra vejareal. Da bygningerne er opført på modstående sider af ejendommens sommerhus, fremstår de visuelt kun i mindre grad i samme synsfelt, set fra vejareal. Syddjurs Kommune finder dog ikke, at dette aspekt kan tillægges afgørende betydning, eftersom ejendommens samlede antal bygninger stadigvæk fremtræder åbenlyst set fra vejareal. Ingen af de to bygninger kan anses for at repræsentere en værdi, hvor værdispildsbetragtninger vil kunne inddrages som en udslagsgivende faktor i vurderingen af sagsforholdet. Det mærkes desuden funktionen af de to bygninger uden problem vil kunne opnås i én samlet bygning enten som en ny bygning som erstatning for begge bygninger, eller ved opførelse af en tilbygning til en af de aktuelle bygninger (dog under eventuel behørig hensyntagen den betingede undtagelse i Partiel Byplanvedtægt nr. 1, 5, stk. 4), hvorfor dispositionen i udgangspunktet må betragtes som unødvendig. Syddjurs Kommune finder ikke, at der i sagen er fremkommet oplysninger, hvorved indrettelseshensyn kan tillægges væsentlig betydning endsige forfordele Syddjurs Kommunes retshåndhævelseshensyn. Afgørelse Syddjurs Kommune meddeler herved afslag til ansøgningen om lovliggørende dispensation til bibeholdelse af to fritliggende småbygninger på grunden. Klagevejledning I henhold til planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan kun retlige spørgsmål påklages. Det vil sige, at du for eksempel kan klage, hvis du ikke mener, at kommunalbestyrelsen har haft hjemmel til at træffe afgørelsen. Du kan derimod ikke klage over, at kommunalbestyrelsen efter din opfattelse burde have truffet en anden afgørelse. Side 3 af 6

4 4 of 6 En eventuel klage skal være skriftlig og sendes Syddjurs Kommune: Syddjurs Kommune, Team Byggeri Hovedgaden 77, 8410 Rønde syddjurs@syddjurs.dk Klagen skal være Syddjurs Kommune i hænde senest inden 4 uger fra modtagelsen af denne afgørelse og inden for normal kontortid på dagen for klagefristens udløb. Information om kommunens åbningstider findes på kommunens hjemmeside Syddjurs Kommune videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af din klage, at du indbetaler et klagegebyr på kr. 500,-. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende dig en opkrævning på gebyret. Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Side 4 af 6

5 5 of 6 Varsel af påbud om fysisk lovliggørelse af småbygningerne Syddjurs Kommune har ved foranstående afgørelse meddelt afslag til ansøgningen om lovliggørende dispensation til bibeholdelse to fritliggende småbygninger opført i henholdsvis 2006 og 2013 på jeres ejendom beliggende Falkevej 122, 8560 Kolind (matr. nr. 10bf Ebdrup By, Ebdrup). Antallet af småbygninger på grunden udgør en overtrædelse af Partiel Byplanvedtægt nr. 1, 2, stk. 2, og planlovens 18, hvilket er strafbart efter planlovens 64, stk. 1, nr. 1. Dertil kommer at opførelse af bygningerne hver især uden byggetilladelse udgør en overtrædelse af dagældende BR-S98 (for så vidt angår brændeskuret), 1.2.1, nugældende BR10, 1.3, stk. 1, og byggelovens 16, stk. 1, hvilket er strafbart efter byggelovens 30, stk. 1, litra a. Syddjurs Kommune skal i forbindelse med en byggesagsbehandling undersøge om det omhandlede byggearbejde er i strid med anden lovgivning, herunder planloven jf. BR- S98, og BR10, 1.10, stk. 1. Eftersom der er meddelt afslag på dispensationsansøgningen fra Partiel Byplanvedtægt nr. 1, 2, stk. 2, kan der heller ikke meddeles lovliggørende byggetilladelse til bibeholdelse af begge bygningerne. Syddjurs Kommune er dog sindet at meddele lovliggørende byggetilladelse til bibeholdelse af den ene af bygningerne efter eget valg som den fremstår i dag, hvis I ønsker dette. Det påhviler i henhold til planlovens 63, stk. 1, den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige et ulovligt forhold. Består forholdet i en ulovlig brug af ejendommen, påhviler pligten tillige brugeren. Syddjurs Kommune skal foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre forholdet har underordnet betydning jf. planlovens 51, stk. 5. Det påhviler i henhold til byggelovens 17, stk. 1, den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter. Består forholdet i en ulovlig brug af ejendommen, påhviler pligten tillige brugeren. Bliver Syddjurs Kommune opmærksom på et ulovligt forhold, skal kommunen søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning jf. byggelovens 16 C, stk. 3. Da der er meddelt afslag til spørgsmålet om retlig lovliggørelse, skal bygningerne herefter livliggøres fysik ved nedrivning efter såvel planlovens som byggelovens bestemmelser. Den ene af bygningerne vil dog som nævnt ovenfor kunne lovliggøres, hvis den anden nedrives. I bedes i givet fald meddele, hvilken af bygningerne der ønskes bibeholdt. Side 5 af 6

6 6 of 6 Hvis funktionerne af de to nuværende småbygninger alternativt ønskes samlet i én bygning, enten ved nybyggeri eller ved tilbygning til en af de nuværende småbygninger, bedes I fremsende revideret tegningsmateriale herfor til godkendelse. Syddjurs Kommune agter derfor at påbyde jer at lovliggøre de ulovligt opførte småbygninger, såfremt dette ikke er sket senest mandag den 28. april Lovliggørelsen kan ske enten ved at nedrive begge bygningerne, eller ved at nedrive den ene af bygningerne efter eget valg, og samtidig ansøge om lovliggørende byggetilladelse til den derefter tilbageblevne småbygning. Inden Syddjurs Kommune beslutter, om der skal meddeles et påbud, vil vi gerne høre jeres opfattelse af sagen. I har således ret til at udtale jer og komme med bemærkninger til sagen. Hvis I ønsker at afgive en udtalelse, før et muligt påbud udstedes, skal denne være Syddjurs Kommune i hænde senest mandag den 28. april 2014, kl Mærk venligst henvendelser til sagen med adresse og sagsnr. 14/411. Retssikkerhed Det er kommunens vurdering, at der kan være tale om en lovovertrædelse, der kan medføre straf. I henhold til reglerne i retssikkerhedslovens 10 (lov nr. 442 af 9. juni 2004) skal kommunen derfor gøre jer opmærksom på, at I ikke har pligt til at give oplysninger, som kan have betydning under en eventuel straffesag. Det er således frivilligt, om I vil benytte jer af jeres ret til at komme med bemærkninger til sagen. Hvis I vælger at udtale jer, vil jeres oplysninger kunne blive anvendt senere. Med venlig hilsen Anders Pedersen Byggesagsbehandler Britt Raaberg Mogensen Teamleder Bilag: - Fotos fra tilsyn Side 6 af 6