BETINGET GRUNDKØBSAFTALE

Transkript

1 Horten Philip Heymans Allé Hellerup Tlf Fax J.nr juni 2017 BETINGET GRUNDKØBSAFTALE VINGE CENTRUM MELLEM OG FREDERIKSSUND KOMMUNE AP EJENDOMME A/S c:\nrportbl\legal\mab\ _1.docx /MVI Horten Advokatpartnerselskab CVR

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Side 2 1. BAGGRUND OG FORMÅL DEFINITIONER OVERDRAGELSEN RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER SERVITUTTER OFFENTLIG EJENDOMSVURDERING OG EJENDOMSSKATTER PLANGRUNDLAG BYGGEMODNING OG FUNDERING FORURENING, FORTIDSMINDER M.M GRUNDEJERFORENING OG BYUDVIKLINGSSEKRETARIAT PARKERING LEJEFORHOLD OVERTAGELSESDAG GRUNDKØBESUM KØBESUMSREGULERING REFUSIONSOPGØRELSE MORARENTE BERIGTIGELSE KØBERS EVENTUELLE STIFTELSE AF SPV BETINGELSER OMKOSTNINGER VIDERESALG ERKLÆRING OM ANVENDELSE LOVVALG OG VÆRNETING UNDERSKRIFTER... 20

3 BILAG Side 3 Bilag 1.4 Kort over Byggefelterne Bilag Oversigt over videresolgte byggefelter og byggepligt Bilag Oversigt fra AP Ejendomme vedr. Byggeretter med alm. byggepligt Bilag 5.1 Tingbogsattester Bilag Servitut om tilbagekøbsret Bilag 6.2 Offentlige ejendomsvurderinger Bilag 7.1 Kommuneplan for Frederikssund Kommune Bilag 7.2 Kommuneplantillæg nr. 012 Bilag 7.3 Lokalplan nr. 076 for Vinge Centrum Bilag 7.4 VVM-redegørelse Bilag 8.2 Tekniske notater / datablade vedr. forudsætninger for udførelse af infrastrukturen Bilag Geoteknisk rapport 1 Bilag Geoteknisk rapport 2 Bilag Beretning for arkæologisk forundersøgelse (Damgård Øst) Bilag Beretning for arkæologisk forundersøgelse (Vinge station) Bilag Beretning for arkæologisk undersøgelse (Vinge station, etape I) Bilag 10.1 Vedtægter for grundejerforening for Vinge Centrum Bilag 10.4 Hovedvilkår for byudviklingssekretariat Bilag 11.2 Oversigt over omtrentlig placering af parkeringskældre

4 BETINGET GRUNDKØBSAFTALE VINGE CENTRUM Side 4 MELLEM Frederikssund Kommune (CVR nr ) Torvet Frederikssund ("Kommunen") OG AP Ejendomme A/S (CVR nr ) Østbanegade 135, København Ø ("Køber") (begge tilsammen benævnt "Parterne" og hver for sig en "Part") 1. BAGGRUND OG FORMÅL 1.1 Kommunen har igangsat et udviklingsprojekt vedrørende en ny by - byen Vinge beliggende i Frederikssund Kommune, der vil få et samlet grundareal på ca. 370 ha. 1.2 Det samlede byudviklingsområde er overordnet opdelt i otte hovedområder: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) Vinge Centrum; Området vedr. Fællesmagasinet; Detailområdet; Skole- og Kulturområdet; Deltakvarteret; Området mellem Vinge Centrum og Deltakvarteret Område F, og De resterende områder. 1.3 Med det formål at igangsætte byudviklingen i Vinge Centrum, overdrager Kommunen udviklingen af en del af byudviklingsområdet til Køber. 1.4 Køber erhverver i den forbindelse følgende grundarealer og byggeretter:

5 (i) (ii) m 2 byggeretter i Etape 1 i Vinge Centrum, der er beliggende på de byggefelter, der er vist på det kort, der vedlægges som bilag 1.4 (herefter "Byggefelterne"); og m 2 byggeretter i Området mellem Vinge Centrum og Deltakvarteret, i alt m 2 byggeretter (herefter "Byggeretterne"). Side Parterne har samtidig med indgåelsen af denne betingede (herefter "n") indgået en overordnet rammeaftale (herefter "Rammeaftalen"), bl.a. vedrørende Købers udvikling af Vinge Centrum, samt Området mellem Vinge Centrum og Deltakvarteret, ligesom Rammeaftalen bl.a. indeholder en køberet til Køber til yderligere m 2 byggeretter i Vinge Centrum m 2 byggeretter i Detailområdet og m 2 byggeretter i Skole- og Kulturområdet samt en forkøbsret til Kommunens byggeretter i Område F. 1.6 Byggeretterne i Etape 1 er inddelt i byggeretter med byggepligt med henblik på opfyldelse af det såkaldte byudviklingskriterium (Byggeretter med skærpet byggepligt), og Byggeretter blot med almindelig byggepligt (Byggeretter med almindelig byggepligt), jf. bilag For så vidt angår Byggeretterne med skærpet byggepligt i Etape 1, er hele Rammeaftalen og Aftalekomplekset betinget af, at Køber inden en nærmere angivet frist, får videresolgt en væsentlig del af disse byggeretter til 3. mand, jf. nærmere Rammeaftalens pkt. 20. For så vidt angår Byggeretter med almindelig byggepligt i Etape 1, er det et vilkår for købet, at Køber får videresolgt eller udlejet disse til 3. mand. Der vedlægges i den forbindelse en oversigt fra AP Ejendommes tilbud, som specificerer de forudsætninger, der skal være opfyldt for AP Ejendomme på de enkelte byggefelter, jf. bilag AP Ejendomme er derfor berettiget til at træde tilbage fra købet af disse byggeretter byggefelt for byggefelt, hvis ikke AP Ejendomme enten selv eller ved videresalg af disse byggefelter til 3. mand, får påbegyndt opførelse af byggeri inden den 30. juni 2023, jf. pkt i Rammeaftalen samt pkt. 15 nedenfor. Såfremt AP Ejendomme, helt eller delvist, træder tilbage fra køb af Byggeretter med almindelig byggepligt, overgår de pågældende byggeretter fra at være Købte Byggeretter i Etape 1 til Køberetten i Etape 2, som herefter kan udnyttes af AP Ejendomme i henhold til vilkårene for Køberetten, jf. pkt. 21 i Rammeaftalen. 1.7 Rammeaftalen fastlægger den overordnede ramme om Parternes samarbejde om udviklingen af Vinge Centrum og de tilstødende områder, som Køber erhverver. 1.8 n er bilag til Rammeaftalen. n fastlægger i den forbindelse Parternes rettigheder og forpligtelser i forbindelse med overdragelse af Byggefelterne med Byggeretterne til Køber.

6 1.9 n udgør en integreret del af Rammeaftalen, ligesom aftalerne er indbyrdes afhængige, idet det dog samtidig præciseres, at nærværende kan opsiges eller ophæves særskilt i henhold til bestemmelserne i n uden, at det medfører Rammeaftalens ophør eller bortfald, ligesom det ikke berører andre aftaler, som er bilag til Rammeaftalen. Det præciseres yderligere, at Køber er bundet af de bestemmelser i Rammeaftalen, som relaterer sig til eller har betydning for n, og at Rammeaftalen i tilfælde af indbyrdes uoverensstemmelser skal have forrang over n. Side 6 2. DEFINITIONER 2.1 Bortset fra hvor andet konkret er anført eller åbenbart fremgår af sammenhængen, skal nedenstående udtryk i denne have den her anførte betydning: "Byggefelterne" Byggefelterne er arealerne i Vinge Centrum vist på bilag 1.4 "Byggeretterne" m 2 byggeretter på Grundarealerne. "Detailområdet" m 2 flydende byggeretter, som er tiltænkt anvendt til butikker, herunder box-, detail-, og dagligvarebutikker. "Etape 1" m 2 byggeretter i Vinge Centrum samt etablering af den nye S- togsstation, Landskabsbroen, p-huse og en del af Infrastrukturen, herunder bl.a. veje, stier, pladser m.m., og Vandforsyningen samt Spildevandsforsyningen. "Etape 2" m 2 byggeretter i Vinge Centrum. "Grundarealerne" De grundarealer, som Byggeretterne knytter sig til, jf. pkt "Grundkøbesummen" "n" "Kommunen" "Kommuneplanen" "Kommuneplantillægget" Købesummen for Byggefelterne, jf. pkt. 13 Denne aftale med tilhørende bilag. Frederikssund Kommune Kommuneplan for Frederikssund Kommune Kommuneplantillæg nr. 012, jf. bilag 7.2

7 "Lokalplanen" "Området mellem Vinge Centrum og Deltakvarteret" Lokalplan nr. 076 med bilag, jf. bilag m 2 flydende byggeretter, som er tiltænkt anvendt til blandet bebyggelse. "Overtagelsesdagen" Som defineret i pkt "Overtagelsesdagen Detailområdet" "Rammeaftalen" "Skole- og Kulturområdet" Som defineret i pkt Rammeaftale med bilag mellem Parterne m 2 flydende byggeretter, som er tiltænkt anvendt til skole og andre kulturelle bygninger og anlæg. Side 7 3. OVERDRAGELSEN 3.1 Kommunen overdrager til Køber Byggeretterne, samt de grundarealer som Byggeretterne knytter sig til, herunder Byggefelterne i Vinge Centrum, eller kommer til at knytte sig til, som angivet på bilag 1.4 (herefter "Grundarealerne"). 3.2 Grundarealerne er beliggende på følgende matrikler: Vinge Centrum: Del af matr.nr. 5a / 5l / 5m / 5r, Snostrup By, Snostrup Del af matr.nr. 5g, Snostrup By, Snostrup Del af matr.nr. 9c / 9d, Store Rørbæk By, Snostrup Området mellem Vinge Centrum og Deltakvarteret: Del af matr.nr. 5r, Snostrup By, Snostrup 3.3 Placeringen af den del af Byggeretterne, der er allokeret til Området mellem Vinge Centrum og Deltakvarteret, fastlægges og udmatrikuleres på et senere tidspunkt. 4. RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER 4.1 Grundarealerne sælges som de er og forefindes og som beset af Køber med de på Grundarealerne tilhørende bygninger, installationer, træer og planter og alt grundene rette tilliggende og tilhørende, jf. dog pkt. 8 nedenfor vedr. byggemodning. 4.2 Med overdragelsen af Byggeretterne til Køber medfølger de Grundarealerne påhvilende rettigheder og forpligtelser, således som disse hidtil har påhvilet Kommunen og tidligere ejere, herunder eventuelle forpligtelser overfor forsyningsselskaber m.m.

8 4.3 Køber erklærer samtidig ved sin underskrivelse af n, at Køber herved uigenkaldeligt frafalder en eventuel ret til at kræve Grundarealerne eller en del heraf overtaget af Kommunen i henhold til reglerne i planlovens 47 a, jf. 47 og 50. Side I det omfang AP Ejendomme videresælger eller udlejer byggeretter til almene boligorganisationer, skal AP Ejendomme overfor de pågældende sikre som et vilkår, at Kommunen først er forpligtet til at udbetale grundkapitaltilskud, når boligorganisationer har opnået godkendt skema C. 5. SERVITUTTER 5.1 Køber er bekendt med og respekterer de på Grundarealerne tinglyste servitutter og deklarationer på tidspunktet for underskrivelsen af n. Som bilag 5.1 er vedlagt tingbogsattester for de i pkt. 3.2 anførte (hoved)matrikler. 5.2 Køber er endvidere forpligtet til at respektere, at der af Kommunen tinglyses følgende servitutter på Grundarealerne forud for al pantegæld med Kommunen, eller den til hvem Kommunens rettigheder måtte være overdraget, som påtaleberettiget, herunder: Servitut om ret til tilbagekøb af Grundarealerne, helt eller delvist, i ubebygget stand eller tilbagekøb af uudnyttede byggeretter, og med ordlyd, som fremgår af bilag Deklaration vedrørende grundejerforening og byudviklingssekretariat, jf. pkt. 10, med Kommunen som påtaleberettiget Servitut om udnyttelse af et maksimalt antal byggeretter på Byggefelterne i overensstemmelse med opgørelsen af hvor mange byggeretter Køber erhverver på Byggefelterne Servitut om at Kommunen har ret til også efter Overtagelsesdagen at udføre infrastrukturarbejder i Vinge Centrum på Grundarealerne ved sin totalentreprenør, herunder nødvendig terrænregulering, og at Køber ikke må bebygge Grundarealerne før infrastrukturen på Grundarealerne er udført og Kommunen har bekræftet dette, jf. pkt. 8 nedenfor Servitutter, der er sædvanlige og nødvendige i forbindelse med udviklingsprojektets gennemførelse i Vinge, og som er påkrævet af Kommunen eller andre offentlige myndigheder og koncessionerede selskaber for gennemførelse af udviklingsprojektet, herunder servitutter om tilslutningspligt til forsyningsledninger mv. Sådanne servitutter må dog ikke uden Køber forudgående samtykke i væsentlig grad hindre eller fordyre Købers udnyttelse af Byggeretterne Andre servitutter, der udspringer af Rammeaftalen med bilag, herunder ret for Kommunen til udmatrikulering af byggefeltet, der kommer til at omfattet OPP-arealer. 5.3 Kommunen er forpligtet til at respektere, at der af Køber tinglyses følgende servitutter på fællesarealerne i Vinge Centrum tilhørende Kommunen:

9 5.3.1 Servitutter til brug for opfyldelse af friarealskrav i forbindelse med det byggeri Køber skal opføre på Byggefelterne. Side Servitutter vedr. Købers forkøbsret til byggeretter omfattet af Køberetten i henhold til Rammeaftalens pkt Servitut om ret for Køber til i byggeperioden at råde over Kommunens ejendom til etablering af byggeplads, skurby mv. 6. OFFENTLIG EJENDOMSVURDERING OG EJENDOMSSKATTER 6.1 Grundarealerne, som Byggeretterne knytter sig til, er per 1. oktober 2015 vurderet således: Matr.nr. 5a / 5l / 5m / 5r, Snostrup By, Snostrup DKK Matr.nr. 5g / 5o, Snostrup By, Snostrup DKK Matr.nr. 9c / 9d, Store Rørbæk By, Snostrup DKK I alt DKK Som bilag 6.2 vedlægges de seneste offentlige ejendomsvurderinger for hovedmatriklerne. 6.3 Grundarealerne er ikke særskilt vurderet. Indtil der foreligger selvstændig vurdering betaler Køber med tilbagevirkende kraft fra de respektive overtagelsesdage en forholdsmæssig andel af de nævnte matriklers skatter og afgifter, som forfalder efter påkrav fra Kommunen. 6.4 Parterne er enige om, at i forbindelse med vedtagelsen af byggeretsgivende lokalplaner kan de offentlige ejendomsvurderinger og dermed også de pålagte ejendomsskatter ændre sig væsentligt. 7. PLANGRUNDLAG 7.1 Vinge er som byudviklingsområde medtaget i Kommuneplan for Frederikssund Kommune (herefter "Kommuneplanen"), der vedlægges som bilag 7.1. Der henvises særligt til side i Kommuneplanen. 7.2 Endvidere har Kommunen vedtaget Kommuneplantillæg nr. 012 (herefter "Kommuneplantillægget") vedlagt som bilag 7.2, der muliggør udviklingen af Vinge Centrum. 7.3 Kommunen har tillige vedtaget Lokalplan nr. 076 med bilag for Vinge Centrum vedlagt som bilag 7.3 (herefter "Lokalplanen"). 7.4 For Vinge Centrum er udarbejdet VVM-redegørelse, der er vedlagt som bilag Der er ikke vedtaget lokalplaner for Detailområdet, Skole- og Kulturområdet eller Området mellem Vinge Centrum og Deltakvarteret.

10 8. BYGGEMODNING OG FUNDERING Side Som nærmere beskrevet i Rammeaftalen, har Kommunen indgået en totalentreprisekontrakt med en totalentreprenør vedrørende udførelsen af Infrastrukturen i Vinge Centrum på Kommunens regning, der bl.a. omfatter væsentlig terrænregulering af en del af Grundarealerne. 8.2 Kommunens udførelse af infrastrukturen i Vinge Centrum, herunder terrænregulering, fundering m.m., er baseret på en række tekniske forudsætninger, herunder i forhold til udformningen af Købers byggeri på Byggefelterne, der nærmere er beskrevet i de tekniske notater / datablade for de enkelte byggefelter, der er vedlagt som bilag 8.2. Kommunen er alene forpligtet til at foretage og/eller betale for terrænregulering og fundering i overensstemmelse med de tekniske beskrivelser og forudsætninger i bilag 8.2. Køber accepterer herunder: (i) (ii) (iii) (iv) (v) at Kommunen ved sin totalentreprenør udfører Infrastrukturen i Vinge Centrum, herunder bl.a. foretager væsentlig terrænregulering af Grundarealerne; at udførelsen af infrastrukturen på Grundarealerne også kan finde sted efter Overtagelsesdagen, jf. pkt. 12 nedenfor og den faseplan der udarbejdes af totalentreprenøren; at Køber ikke bebygger Grundarealerne, før der foreligger en klarmelding fra Kommunen på Købers igangsætning af byggeri på Grundarealerne, herunder nødvendig terrænregulering, medmindre Parterne indgår anden aftale herom; at Kommunen fortsat udfører infrastrukturarbejder efter det tidspunkt, hvor Køber kan bebygge Grundarealerne, og at udførelsen af Købers arbejder skal koordineres med den fortsatte udførelse af infrastruktur i henhold til Samarbejdsaftalen, der udgør bilag til Rammeaftalen; at Køber hæfter for evt. forsinkelse hos Kommunens totalentreprenør med udførelse af infrastruktur, som skyldes Købers forhold, herunder Købers egen bebyggelse af Grundarealerne; (vi) at Grundarealerne afleveres med indbygningsegnet jord i et niveau 30 cm. under tilgrænsende infrastruktur (veje, stier m.m.). 8.3 Normalfundering som defineret i pkt. 8.4 nedenfor - udføres og betales af Køber selv. 8.4 Fundering af fremtidige byggerier planlægges udført jf. geotekniske rapporter for byggefelterne samt byggeriets art (antal etager). De udførte geotekniske undersøgelsesrapporter/parameterundersøgelser skal iht. Eurocode 7 (DS/EN 1997) suppleres med en projekteringsrapport. Normalfundering for byggerier uden kælder defineres således:

11 Etagebolger 1-2 etager Side 11 Det forudsættes at der træffes intakte bæredygtige aflejringer i dybder indtil 1,5 m under fremtidig terræn med en udrænet forskydningsstyrke for lertilfældet c v > 70 kpa samt en plan friktionvinkel for sandtilfældet pl > 34. Etageboliger 3-4 etager Det forudsættes at der træffes intakte bæredygtige aflejringer i dybder indtil 1,5 m under fremtidig terræn med en udrænet forskydningsstyrke for lertilfældet c v > 100 kpa samt en plan friktionvinkel for sandtilfældet pl = 37. Etageboliger 5-6 etager Det forudsættes at der træffes intakte bæredygtige aflejringer i dybder indtil 1,5 m under fremtidig terræn med en udrænet forskydningsstyrke for lertilfældet c v > 150 kpa samt en plan friktionvinkel for sandtilfældet pl = Såfremt udførelsen af Købers byggeri på Grundarealerne medfører behov for ekstrafundering, herunder som følge af terrænregulering på Grundarealerne i forbindelse med Kommunens udførelse af Infrastrukturen i Vinge Centrum som nævnt i pkt. 8.1, og der ikke kan anvendes en billigere alternativ løsning, som er fagligt acceptabel og forsvarlig, afholder Kommunen også omkostningerne til en sådan ekstrafundering, medmindre der er tale om normalfundering, jf. pkt Kommunen afholder dog alene de udgifter, som måtte overstige Købers udgifter, hvis det havde været tilstrækkeligt med normalfundering. Parterne er enige om, at søge Kommunens omkostninger til ekstrafundering begrænset mest muligt. Parterne er derfor med henblik på afklaring af, om det er muligt at begrænse Kommunens omkostninger til ekstrafundering enige om at etablere et samarbejde herom sammen med Kommunens totalentreprenør. Samarbejdet koordineres med det tilsvarende samarbejde om etablering af parkeringskældre, og der henvises til de udførlige bestemmelser herom i pkt nedenfor. Afklaringen af om der er grundlag for besparelser på ekstrafundering skal gennemføres hurtigst muligt, og det er Parternes gensidige hensigt, at denne afklaring skal foreligge senest 3 måneder efter Parternes underskrift af denne, eller senest 3 måneder efter Køber har indgået aftaler om videresalg i forhold til konkrete Byggefelter (forudsat at de nødvendige oplysninger foreligger, herunder oplysninger om Købers byggeprojekter). Konstateres der omkostninger til ekstrafundering, som påfører Kommunen væsentlige meromkostninger, er Kommunen berettiget til så vidt muligt at omplacere byggeriet og dermed byggefeltet hvis omkostningerne til ekstrafundering herved kan reduceres. 8.6 Køber afholder herudover alle omkostninger forbundet med byggemodning af Grundarealerne, medmindre det udtrykkeligt fremgår af Rammeaftalen

12 med underaftaler, at byggemodning udføres af andre, såsom Kommunen og forsyningsselskaber. Side FORURENING, FORTIDSMINDER M.M. 9.1 Grundarealerne er ikke kortlagt i henhold til Jordforureningsloven. 9.2 Kommunen har udarbejdet miljø- og jordbundsundersøgelser for en del af Byggefelterne i Vinge Centrum som nærmere beskrevet i geotekniske rapporter, der vedlægges som bilag og bilag Endvidere har Kommunen fået udarbejdet forskellige undersøgelser i relation til arkæologiske forhold for en del af Byggefelterne i Vinge Centrum som nærmere beskrevet i den dokumentation, der vedlægges som bilag 9.3.1, bilag og bilag For den del af Byggefelterne i Vinge Centrum, der er omfattet af den nævnte dokumentation, skal Køber ikke påregne udgifter som følge af arkæologiske forhold. 9.4 Køber accepterer, at Kommunen efter Overtagelsesdagen herudover gennemfører konkrete miljø- og geotekniske undersøgelser på Grundarealerne med henblik på at konstatere, om der findes forurening, blød bund eller arkæologiske forhold, som medfører omkostninger for Køber, der ikke ville være til stede, hvis forureningen, den bløde bund og/eller de arkæologiske forhold ikke var til stede på Grundarealerne. Undersøgelsen skal foretages af et anerkendt ingeniørfirma. Undersøgelsesrapporten skal angive et kvalificeret skøn over eventuelle afhjælpningsomkostninger, som skyldes forurening, blød bund og/eller arkæologiske forhold, og som er nødvendige at afholde for at kunne gennemføre udviklingsprojektet baseret på de forudsætning, der er nævnt i pkt. 8.2 ovenfor med tilhørende bilag, herunder således at Parterne er indforstået med at søge Kommunens omkostninger begrænset mest muligt, samt forudsætning i pkt. 8.3 om, at der anvendes den billigste løsning, som er fagligt acceptabel og forsvarlig. Skønnet skal opgøres som specificerede beløb og ikke som beløbsspænd. Ved opgørelse af afhjælpningsomkostningerne skal der fragå omkostninger til håndtering og bortkørsel af de jordmængder, der under alle omstændigheder skulle have været fjernet fra byggegruben. 9.5 Måtte Kommunen konstatere at der findes forureningsmæssige, og/eller arkæologiske forhold, der ikke fremgår af punkt 9.2 og punkt 9.3, og som ved bebyggelse af det pågældende byggefelt, vil påføre Køber ekstra omkostninger ud over det, der følger af Grundarealernes kortlagte vidensniveau, jf. pkt. 9.1, afholder omkostninger op til et beløb på DKK 100 med tillæg af moms pr. etagem 2. Kommunen refunderer herefter Købers eventuelle ekstra omkostninger fra DKK 100 med tillæg af moms pr. etagem 2 med tillæg af moms op til DKK 250 med tillæg af moms pr. etagem 2. Opgørelsen foretages separat for de enkelte Grundarealer / Byggefelter jf. bilag 1.4, som Køber eller senere erhververe vælger at udnytte, idet det forudsættes, at der sker successiv opførelse af byggeri på Grundarealerne / Byggefelterne. Den beløbsmæssige maksimering finder derfor anvendelse byggefelt for byggefelt såfremt omkostningerne inden for et byggefelt overstiger henholdsvis DKK 100 og DKK 250 med tillæg af moms pr. etagem 2, uanset om der måtte være yderligere omkostninger på andre byggefelter. Såfremt ekstra omkostninger som følge af forureningsmæssigt, og/eller arkæologiske forhold overstiger DKK 250 med tillæg af moms pr. etagem 2, er Kommunen berettiget til at

13 træde tilbage fra n for så vidt angår det Grundareal / Byggefelt, hvor omkostningerne overstiger DKK 250 med tillæg af moms pr. etagem 2, eller alternativt at fastholde n mod at afholde de omkostninger, som overstiger DKK 250 med tillæg af moms pr. etagem 2. Vælger Kommunen at træde tilbage fra n for et Grundareal / Byggefeltet, bortfalder byggepligten for det pågældende Grundareal / Byggefelt. Meddelelse om at Kommunen træder tilbage fra n, ved ekstra omkostninger udover DKK 250 med tillæg af moms pr. etagem 2 skal afgives senest 4 uger efter, at kravet med dokumentation er fremsat over for Kommunen. I modsat fald fastholdes n, og Kommunen forpligtes herefter til at afholde ved ekstra omkostninger ud over DKK 250 med tillæg af moms pr. etagem 2. Ovennævnte beløb beregnes i forhold til det antal byggeretter der er omfattet af denne. Side Konstateres der i forbindelse med gennemførelse af byggeri på et Grundareal / Byggefelt, at der findes forureningsmæssige, og/eller arkæologiske forhold, der ikke fremgår af punkt 9.2 og punkt 9.3, og som dermed påfører Køber uforudsete omkostninger, er Kommunen berettiget til så vidt muligt at omplacere byggeriet og dermed byggefeltet hvis omkostningerne til byggeriets gennemførelse herved kan reduceres. 9.7 Med til beløbet i pkt. 9.4 regnes ingen omkostninger, som alligevel skulle være udført uanset udfaldet af de ovenstående undersøgelser, herunder sædvanlig forklassificering, prøvetagning m.v. svarende til Grundarealernes / Byggefelternes kortlægningsniveau, jf. pkt På samme måde gælder, at alle arbejder, som skal udføres, uanset om der konstateres forurening, ikke medregnes. Dette gælder f.eks. nødvendig bortgravning af jord, transport af bortgravet jord, deponering af ren jord, og rimelige og dokumenterede rådgiveromkostninger m.v. Der betales således kun for differencen mellem opgravning, transport og deponering af ren jord og forurenet jord og forøgede mængder. Kommunens forpligtelse til at betale merudgifter for forurening omfatter alene udgifter til det niveau, som myndighederne kræver for, at Køber kan gennemføre udviklingsprojektet. 9.8 Kommunen har adgang til at deltage i forhandlinger med myndighederne og Købers rådgivere / underentreprenører om nødvendige afhjælpningsforanstaltninger, som skal træffes i henhold til pkt. 9.5, ligesom Kommunen er berettiget til selv at lade de pågældende afhjælpningsforanstaltninger udføre for egen regning, dog således at Køber afholder omkostningerne op til kr. 100 med tillæg af moms pr. etagem Købers ret til at kræve refusion for forureningsmæssige eller forudsætter, at Kommunen har modtaget kopi af undersøgelsesrapporten med et specificeret omkostningsskøn samt Købers krav senest 8 uger efter, at Køber har modtaget undersøgelsesrapporten. I modsat fald bortfalder Købers ret til refusion. Krav i henhold til denne bestemmelse kan fremsættes af Køber eller den/dem, som Køber har videresolgt Grundarealer til Foruden Kommunens miljø- og geotekniske undersøgelser, er Køber berettiget til selv at foretage undersøgelser af Byggefelterne for egen regning. Dog skal Købers egne undersøgelser forinden koordineres med Kommunen, så Kommunens undersøgelser ikke forsinkes. 10. GRUNDEJERFORENING OG BYUDVIKLINGSSEKRETARIAT

14 10.1 Køber er forpligtet til at stifte en samlet grundejerforening for Vinge Centrum i henhold til de vedtægter, der er vedlagt som bilag 10.1 med eventuelle underliggende grundejerforeninger. Side Køber afholder samtlige omkostninger forbundet med stiftelse af grundejerforeningen, herunder udgifter til landinspektør, tinglysning m.m Kommunen stifter herudover et byudviklingssekretariat (projektorganisation), hvor samtlige grundejere i Vinge Centrum er pligtmæssige medlemmer, og som skal håndtere en række forhold vedrørende etableringen og koordinering af udviklingen af Vinge Centrum Parterne er enige om, at byudviklingssekretariatet stiftes på de hovedvilkår, der fremgår af bilag PARKERING 11.1 Med hensyn til parkering forestår Kommunen opfyldelsen af p-normen for Vinge Centrum. Der henvises til pkt. 15 i Rammeaftalen med tilhørende bilag Straks efter underskrivelsen af denne, er Parterne enige om, at indgå i en proces med henblik på Kommunens etablering af parkeringspladser i konstruktion i Vinge Centrum for Kommunens regning. Kældrene er på den forventede placering og under de Grundarealer, der fremgår af bilag 11.2, fordelt på indtil 3 parkeringskældre, jf. nedenfor. De pågældende parkeringskældre skal placeres i forbindelse med og indgå som fundament, der skal opføres på de pågældende parkeringskældre, og hvis nærmere konstruktion ikke kendes på nuværende tidspunkt. Processen nævnt ovenfor omfatter derfor også drøftelser, dialog og aftaler med Kommunens totalentreprenør. For Kommunens vedkommende, vil en samlet vurdering af mulighederne for at etablere p-kældre, herunder ift. økonomien, bl.a. indebære en vurdering af (i) anlægssum, (ii) besparelser på jordregulering, (iii) besparelser på funderingsomkostninger, og (iv) omfanget af myndighedskrav, herunder behov for evt. dispensationer fra Lokalplanen. Videre er det en forudsætning for Kommunen for at etablere parkeringskældre, at løsningen overholder gældende lovgivning, ikke viser sig at ændre entrepriseaftalens overordnede karakter, ikke bliver for bekostelig, og at der indgås de fornødne og rimelige aftaler herom med de berørte grundejere, hvilket bl.a. forudsætter, at samtlige byggefelter ovenpå de arealer hvor der skal opføres parkeringskældre, er solgt. Endelig forudsættes det fra Kommunens side, at etableringen af parkeringskældre sker ved etablering af en eller flere ejerforeninger, hvor parkeringskælderen udgør en selvstændig ejerlejlighed ejet af Kommunen (eller 3. mand), og Købers byggeri ovenpå parkeringskælderen ligeledes udgør en eller flere selvstændige ejerlejligheder.

15 11.3 Parterne er derfor med henblik på afklaring af, om de pågældende p-pladser skal etableres, enige om at etablere et samarbejde herom sammen med Kommunens totalentreprenør, der kan beskrives som følger: Side 15 (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) (ix) (x) Køber skal hurtigst muligt efter underskrivelsen af denne oplyse Kommunen og Kommunens totalentreprenør hvilket byggeri der tiltænkes opført på de relevante Grundarealer. Kommunens totalentreprenør tilkendegiver om og under hvilke betingelser, der kan etableres parkeringskældre, priser mv., samt de tidsmæssige konsekvenser for udviklingen af Vinge Centrum, hvis der etableres parkeringskældre. Kommunen vurderer på dette grundlag, om processen fortsætter, jf. nedenfor. På det anførte grundlag tilrettelægges en proces mellem Parterne og Kommunens totalentreprenør vedr. den konstruktive udformning af de pågældende parkeringspladser og detailprojekteringen af de byggerier, kældrene skal indbygges i, som skal afklare, under hvilke betingelser, herunder prismæssige, de pågældende parkeringskældre kan etableres. Parterne er enige om, at der arbejdes med åbne kalkulationer, hvor der gensidigt gives fri adgang til Parternes beregninger og økonomiske forudsætninger. Der etableres et samarbejdsorgan mellem Parterne og Kommunens totalentreprenør, der træffer de overordnede beslutninger vedr. håndteringen af processen. Afklaringen af om der er grundlag for etablering af parkeringskældre i Vinge Centrum skal gennemføres hurtigst muligt, og det er Parternes gensidige hensigt, at denne afklaring skal foreligge senest 3 måneder efter Parternes underskrift af denne (forudsat at de nødvendige oplysninger foreligger, herunder oplysninger om Købers byggeprojekter). Afklaring af, om etablering af parkeringskældre medfører behov for yderligere ejendomsberigtigelse, som i givet fald gennemføres af Kommunen. Parterne er enige om, at forhandlingerne om den endelige udformning og konstruktion af parkeringskælderen også involverer en drøftelse af vilkårene for etablering af en eller flere ejerforeninger med tilhørende budgetter for drift m.m. Herefter træffer Kommunen beslutning, om hvorvidt parkeringskældrene skal udføres. Der er mellem parterne enighed om, at grænsefladen mellem parkeringskælderen og det ovenpå placerede byggeri udgøres af overkanten på parkeringskælderens øverste betondække.

16 11.4 Parterne er straks efter underskrivelsen af denne enige om at indlede drøftelse om konvertering af anvendelsen af byggefelt C-VI-4a, jf. bilag 1.4, til terrænparkering. Side Hvis der etableres parkeringskældre, er Kommunen berettiget til at kræve, at Købers besparelse ved at kunne opføre sit byggeri på et eksisterende parkeringsdæk betales til Kommunen. 12. LEJEFORHOLD 12.1 Byggefelterne overdrages fri for lejemål og andre brugsrettigheder. 13. OVERTAGELSESDAG 13.1 Grundarealerne overtages af Køber den 1. i måneden efter at Rammeaftalen er blevet endelig (herefter "Overtagelsesdagen") Grundarealerne henligger fra Overtagelsesdagen for Købers regning og risiko. 14. GRUNDKØBESUM 14.1 Grundkøbesummen for Grundarealerne med tilhørende Byggeretter udgør DKK [Købesum defineret i Tilbudslisten] med tillæg af moms DKK [**], i alt DKK [**] ("Grundkøbesummen"), svarende til DKK [beløb] med tillæg af moms pr. m 2 byggeret Grundkøbesummen erlægges kontant af Køber til Kommunen på følgende måde: På Overtagelsesdagen deponerer Køber Grundkøbesummen for Byggeretterne på sædvanlig deponeringskonto oprettet i Kommunens navn i en bank som Kommunen forudgående har godkendt. Køber er berettiget til helt eller delvist at lade deponeringen foretage af tredjemand. Endvidere er Køber berettiget til efter, at der er sket deponering, at kræve noteret, at en del af deponeringen er foretaget af tredjemand, eller alternativt at fortage en udskiftning i deponeringen, så længe beløbet på deponeringskontoen er intakt Grundkøbesummen deponeres for alle Byggeretter på følgende vilkår: Grundkøbesummen frigives fra deponeringskontoen til Kommunens frie disposition, når endeligt skøde på det pågældende Grundareal, herunder Byggefelter i Vinge Centrum, foreligger tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, eller når forudsætningerne herfor er opfyldt, dog tidligst på Overtagelsesdagen Tinglyses der ikke endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger på de overdragne Grundarealer / Byggefelter samtidigt, sker frigivelse successivt på de ovenfor angivne vilkår i takt med, at der på de enkelte Grundarealer / Byggefelter sker tinglysning.

17 Sker der tinglysning alene med frist til udmatrikulering, er Kommunen berettiget til at få Grundkøbesummen frigivet, mod at indestå for udstykningens gennemførelse. Side Såfremt Køber vælger ikke at tage endeligt anmærkningsfrit skøde på et Grundareal / Byggefelt uden præjudicerende retsanmærkninger, selvom forudsætningerne herfor er opfyldt, er Kommunen berettiget til at få Grundkøbesummen frigivet Frigivelse af Grundkøbesummen sker med fradrag for berigtigende advokats/depositars betaling af pantegæld, der ikke skal overtages, restancer, forfalden refusionssaldo i Kommunens favør, beløb, der ifølge handlens vilkår skal betales af Køber og modregnes i Grundkøbesummen, og Købers andel af handlens omkostninger, i det omfang de ikke allerede er betalt Grundkøbesummen fordeler sig således: Del af matr.nr. 5a / 5l / 5m / 5r Snostrup By, Snostrup Bygninger: DKK 0,00 Installationer: DKK 0,00 Grund: DKK [**] Del af matr.nr. 5g / 5o Snostrup By, Snostrup Bygninger: DKK 0,00 Installationer: DKK 0,00 Grund: DKK [**] Del af matr.nr. 9c Store Rørbæk By, Snostrup Bygninger: DKK 0,00 Installationer: DKK 0,00 Grund: DKK [**] Del af matr.nr. 9d Store Rørbæk By, Snostrup Bygninger: DKK 0,00 Installationer: DKK 0,00 Grund: DKK [**] 14.5 SKATs eventuelle efterfølgende ændring af ovenstående fordeling af Grundkøbesummen berettiger hverken Køber eller Kommunen til regulering af Grundkøbesummen eller erstatning herfor. 15. KØBESUMSREGULERING

18 15.1 Tilbagetræden fra køb af byggeretter med almindelig byggepligt Side Som nævnt ovenfor i pkt. 1.6 er det en væsentlig forudsætning for Kommunen, at der bliver solgt et for Kommunen tilfredsstillende antal byggeretter. Som følge heraf er Parterne enige om fra underskrift af Aftalekomplekset, hver for sig og i fællesskab, at udfolde alle tænkelige, mulige og samtidig rimelige bestræbelser på at finde egnede købere eller lejere til Byggeretter med almindelig byggepligt i Etape 1, eller på anden måde sikre en for Køber tilfredsstillende alternativ løsning, jf. bilag Såfremt Køber ikke får videresolgt eller udlejet samtlige Byggeretter med almindelig byggepligt i Etape 1 inden den 30. juni 2023, kan Køber vælge at træde tilbage fra købet af de omhandlede Byggefelter, og således at Grundkøbesummen reduceres med DKK pr. m 2 byggeret med tillæg af moms, der alligevel ikke købes Såfremt Køber ønsker at træde tilbage fra købet af konkrete Byggefelter, skal Køber senest den 30. juni 2023 give Kommunen besked herom. I modsat fald har Køber fortabt retten til at træde tilbage fra købet af konkrete Byggefelter Arealer Grundkøbesummen reguleres i overensstemmelse med nybyggeriets endelige samlede bruttoetageareal i henhold til BR15. Regulering af Grundkøbesummen skal ske område for område, jf. pkt. 1.4, ved udstedelse af endelig ibrugtagningstilladelse når samtlige Byggeretter inden for et område er udnyttet Såfremt den endelige landinspektøropmåling af Byggeretterne indenfor et område viser, at der efter opførelsen er udnyttet mere end de Byggeretter der er allokeret til det pågældende område, jf. pkt. 1.4, der er omfattet af n, forhøjes Grundkøbesummen med beløbet anført i pkt pr. m 2 med tillæg af moms for hver m 2 byggeret der overstiger det antal Byggeretter, der er allokeret til det pågældende område. Merkøbesummen betales kontant til Kommunen efter påkrav. 16. REFUSIONSOPGØRELSE 16.1 Med Overtagelsesdagen / Overtagelsesdagen Detailområdet som skæringsdag udfærdiger Køber senest 14 dage efter Overtagelsesdagen / Overtagelsesdagen Detailområdet sædvanlig refusionsopgørelse over Grundarealernes indtægter og udgifter Eventuel refusionssaldo berigtiges kontant ved påkrav. 17. MORARENTE 17.1 Betalinger i henhold til n, som ikke betales rettidigt forrentes med morarenten, fra forfaldsdagen til betaling finder sted. Morarenten er fastsat som Nationalbankens officielle udlånsrente pr. henholdsvis 1. januar og 1. juli med et tillæg på 8 %, jf. rentelovens 5, stk. 1.

19 18. BERIGTIGELSE Side Kommunens landinspektør forestår udstykning af Byggefelterne og er ansvarlig for, at denne kan gennemføres som forudsat mellem parterne. Køber er berettiget til i forbindelse med landinspektørens udstykning af Byggefelterne at anvise, at der skal ske yderligere opdeling af Byggefelterne i selvstændige matrikler Kommunens advokat berigtiger overdragelsen af Byggefelterne til Køber. Berigtigende advokat skal på Købers anmodning udstede skøde på en eller flere matrikler, som Grundarealerne er opdelt i, direkte til en eller flere købere, der er anvist af Køber, og som Køber har videreoverdraget en del af Grundarealerne til Køber er forpligtet til at foranledige, at der underskrives digitalt skøde senest på Overtagelsesdagen / Overtagelsesdagen Detailområdet. Når Parterne har godkendt og påtegnet skøde digitalt, er berigtigende advokat berettiget og forpligtet til at anmelde skøde(r) til tinglysning Skødedokumentet er alene at betragte som et tinglysnings- og afgiftsdokument, og Parterne er enige om, at n skal have forrang i tilfælde af uoverensstemmelser mellem skødedokumentet og n. 19. KØBERS EVENTUELLE STIFTELSE AF SPV 19.1 Stiftelse af SPV Køber er berettiget til at stifte et eller flere SPV er (Special Purpose Vehicle / selskab oprettet til lejligheden) med forsvarlig kapitalisering til brug for opfyldelsen af Købers forpligtelser i henhold til n. Køber er således berettiget til at overdrage sine rettigheder og forpligtelser i henhold til n til et SPV Såfremt Køber overdrager sine rettigheder og forpligtelser i medfør af n til et eller flere SPV er, jf. pkt , indestår Køber for, at SPV et/spv erne opfylder samtlige forpligtelser i henhold til n med bilag. 20. BETINGELSER 20.1 n er fra begge Parters side betinget af: at betingelserne i Rammeaftalen opfyldes Såfremt betingelsen i pkt ikke opfyldes, er Parterne berettiget til at træde tilbage fra denne, uden at Parterne kan gøre krav gældende af nogen art imod hinanden, herunder erstatning eller forholdsmæssigt afslag. Dog kan Køber kræve evt. erlagt grundkøbesum tilbagebetalt. Betingelsen om udstykning anses som opfyldt, såfremt Kommunen indestår for udstykningen. 21. OMKOSTNINGER

20 21.1 Omkostninger til Kommunens landinspektør samt andre omkostninger forbundet med udstykning af Grundarealerne, herunder Byggefelterne, afholdes af Kommunen. Side Tinglysningsafgift udspringende af n, eller et på grundlag heraf udarbejdet skøde, betales af Køber Såfremt Køber vælger ikke selv at tage skøde på Grundarealerne helt eller delvist, men ønsker at lade 3. mand tage skøde i stedet for Køber i forbindelse med videresalg, jf. pkt. 21, afholder Køber de yderligere omkostninger der er forbundet hermed, i forhold til hvis Køber selv havde taget skøde, herunder til berigtigende advokat Hver Part afholder herudover egne omkostninger i forbindelse med indgåelsen af n samt opfyldelsen af forpligtelserne i henhold til n, herunder alle omkostninger til egne juridiske, økonomiske eller andre rådgivere. 22. VIDERESALG 22.1 Køber er berettiget til at videresælge Grundarealerne, helt eller delvist, i ubebygget stand eller videresælge Byggeretterne tilhørende Grundarealerne uden Kommunens forudgående godkendelse fra Køber Uanset Købers evt. videresalg af Grundarealerne, helt eller delvist, er n fortsat gældende mellem Parterne for de Grundarealer der ikke er videresolgt, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt. 23. ERKLÆRING OM ANVENDELSE 23.1 Under henvisning til Lov om sommerhuse og campering m.v. erklærer køber herved, at Byggefelterne erhverves til anvendelsesformål, der ikke er omfattet af nævnte lovs LOVVALG OG VÆRNETING 24.1 Det tilstræbes, at tvister løses hurtigt og på lavest mulige niveau. Tvister, der ikke kan løses ud fra det almindelige samarbejde efter drøftelser mellem eventuelle ad hoc udnævnte personer, skal afgøres efter bestemmelserne i pkt og 25.3 i Rammeaftalen, der tilsvarende gælder mutatis mutandis for denne. 25. UNDERSKRIFTER 25.1 n er underskrevet i to kopier, hvoraf hver Part har fået et eksemplar, der hver for sig er at opfatte som den originale. Den: Sted: For Frederikssund Kommune: Den: Sted: For AP Ejendomme A/S:

21 Side 21 Navn: Titel: Navn: Titel: Navn: Titel: Navn: Titel: Som selvskyldnerkautionist for samtlige AP Ejendommes forpligtelser i henhold til denne, og med samtidig accept af at være omfattet af lovvalgs- og værnetingsbestemmelsen i ns pkt. 24: Den: Sted: For AP Pension Livsforsikringsaktieselskab, CVR nr , Østbanegade København Ø: Navn: Titel: Navn: Titel: