Slotsmøllen, Kolding Mangler ved facader Opfølgningsnotat af 12. januar 2016

Transkript

1 Side 1 af 5 Slotsmøllen, Kolding Mangler ved facader Opfølgningsnot af 12. januar Indledning Formålet med dette not er opdere ejerforeningens medlemmer om deres retsstilling overfor KPC. Som det fremgår af notet er det min vurdering, der for de fleste ejerlejlighedsejeres vedkommende ikke er grundlag for føre sag mod KPC, og den isolerede bevisoptagelse derfor bør tilbagekaldes. Se nærmere nedenfor i pkt. 7 vedrørende tilbagekaldelsen af den isolerede bevisoptagelse. 2. Forløbet siden den ekstraordinære generalforsamling 10. december 2015 I LEAD s not af 4. december 2015 var konklusionen, hovedparten af erstningskravene i relion til de konsterede mangler ved facaderne formentlig var forældede. På ejerforeningens ekstraordinære generalforsamling den 10. december 2015 bidrog ejerforeningens medlemmer til sagens oplysning, herunder navnlig i relion til hvornår beboelsesejerlejlighederne og fællesarealerne blev afleveret, jf. generalforsamlingsreferet. Umiddelbart efter den ekstraordinære generalforsamling modtog bestyrelsen et not udarbejdet af Arbejdsgruppen, boligejere Slotsmøllen deret den 3. juli I relion til afleveringstidspunktet fremgår følgende af notet: Mangler Fællesarealer Indledningsvis kan vi meddele, Erik de Fønss og Jens Roskjær har oplyst på mødet den 28. juni 2006, der ikke er overtaget fællesarealerne fra KPC. Notet rejste det centrale spørgsmål hvornår fællesarealerne, herunder facaderne, blev afleveret. Afleveringstidspunktet har væsentlig betydning for hvilket tidspunkt den absolutte 10 årige forældelsesfrist løber fra. Med henblik på afbryde forældelsesfristen indbragte ejerforeningen og hovedparten af dens medlemmer den 23. december 2015 sagen for Retten i Kolding og Voldgiftsnævnet.

2 Side 2 af 5 Kolding Kommune har efter den ekstraordinære generalforsamling gennemgået sine arkiver med henblik på finde dokumention for det nøjagtige forløb omkring afleveringen af byggeriet i 2005/2006, herunder protokoller, mangellister, tekniske rapporter, korrespondance m.v. Derudover har KPC fremsendt diverse dokumention, herunder i relion til KPC s aflevering af boligerne til Slotsmøllen Boliger A/S. Det modtagne meriale er ganske omftende. 3. Aflevering af fællesarealer I henhold til afleveringsprotokollen vedrørende fællesarealerne blev disse afleveret til ejerforeningen den 4. november Ejerforeningen var i den forbindelse repræsenteret af kommunen, biblioteket, Slotsmøllen Boliger A/S og Bascon A/S, der fungerede som ejerforeningens tekniske rådgiver. Det fremgår endvidere af protokollen, aflevering af visse dele af fællesarealerne blev udskudt. Det er bestyrelsens vurdering, omfanget af de udskudte arbejder er forholdsvis begrænset set i forhold til det samlede projekt, og de mangelfulde dele af byggeriet ikke henhører under de udskudte arbejder. Ved afleveringsforretningen den 4. november 2005 blev der i øvrigt konsteret en række mangler ved fællesarealerne. Det er bestyrelsens vurdering, mangellisten fra afleveringsforretningen ikke indeholder mangler ved de bygningsdele som den isolerede bevisoptagelse vedrører. Ud fra det gennemgåede meriale og på baggrund af ovenstående er det min vurdering, fællesarealerne, bortset fra nogle udskudte arbejder, blev afleveret den 4. november En del tyder således på, oplysningen om, fællesarealerne endnu ikke var afleveret den 28. juni 2006, er forkerte. Der er derimod mere sandsynligt, notet fra Arbejdsgruppen, boligejere Slotsmøllen i stedet skal forstås sådan, der den 28. juni 2006 stadig var mangler ved ejendommens fællesarealer. 4. Aflevering af beboelsesejerlejligheder Det fremgår af afleveringsprotokollen af 3. november 2015 vedrørende boligerne: hovedparten af boligerne blev afleveret til Slotsmøllen Boliger A/S den 3. november 2005, ejerlejlighed nr. 12, 21, 25, 34 og 48 forventedes afleveret den 15. november 2005, ejerlejlighed nr. 45 forventedes afleveret den 21. november 2005, ejerlejlighed nr. 26 forventedes afleveret den 1. december 2005, ejerlejlighed nr. 31 forventedes afleveret den 7. december 2005, ejerlejlighed nr. 43 forventedes afleveret den 14. december 2005, ejerlejlighed nr. 33 og 44 forventedes afleveret den 15. december 2005, ejerlejlighed nr. 17 og 18 forventedes afleveret den 16. december 2005, og ejerlejlighed nr. 4, 5, 6, 7 og 19 forventedes afleveret den 15. januar Der er en mindre usikkerhed forbundet med om de ovenstående ejerlejligheder faktisk blev afleveret som forventet i perioden 15. november 2005 indtil 15. januar 2006.

3 Side 3 af 5 5. Forældelse 5.1. Den absolutte 10 årige forældelsesfrist På baggrund af ovenstående er det min vurdering: der er indtrådt forældelse i relion til biblioteket (ejerlejlighed nr. 1), der ikke er indtrådt forældelse i relion til hotelejerlejligheden (ejerlejlighed nr. 2), der er indtrådt forældelse i relion til de boligejere, der bor i ejerlejligheder, som blev afleveret til de første købere før den 23. december 2005, og der ikke er indtrådt forældelse i relion til de boligejere, der bor i ejerlejligheder, som blev afleveret til de første købere efter den 23. december 2005, jf. umiddelbart herunder. Hvis det lægges til grund, beboelsesejerlejlighederne blev afleveret på de i afleveringsprotokollet af 3. november 2005 anførte tidspunkter, jf. pkt. 4 ovenfor, er det som udgangspunkt alene ejerne af ejerlejlighed nr. 4, 5, 6, 7 og 19, der kan rejse krav mod KPC. Bemærk, vurderingen ovenfor forudsætter, hverken ejerlejlighedsejerne eller ejerforeningen kunne eller burde have opdaget manglerne for mere end 3 år siden, jf. pkt. 5.2 nedenfor Hvornår burde man have opdaget manglerne? Dette afsnit er alene relevant for de ejerlejlighedsejere, hvis krav som udgangspunkt ikke er forældede i henhold til den absolutte 10 årige forældelsesfrist, d.v.s. ejerne af ejerlejlighed nr. nr. 4, 5, 6, 7 og 19, jf. pkt. 5.1 ovenfor. Hvis kravet ikke er forældet i henhold til den absolutte 10 årige forældelsesfrist er det væsentligt om ejerlejlighedsejerne eller ejerforeningen burde have opdaget manglerne mere end 3 år før fristafbrydelsen den 23. december I givet fald er erstningskravet forældet, uanset sagen er indbragt for retten og Voldgiftsnævnet inden udløbet af den absolutte 10 årige forældelsesfrist. Grundet min begrænsede tekniske indsigt kan jeg ikke vurdere, om merialet indeholder oplysninger, der fører til, ejerlejlighedsejerne eller ejerforeningen burde have opdaget manglerne for mere end 3 år siden. De tekniske rådgivere som har beskæftiget sig med sagen i november/december 2015 har umiddelbart ikke anset det for sandsynligt, man burde have opdaget manglerne på et tidligere tidspunkt. Det kan imidlertid ikke udelukkes, der i merialet findes oplysninger, der indebærer, ejerlejlighedsejerne eller ejerforeningen burde have opdaget manglerne for mere end 3 år siden, og kravet er forældet af den grund. Jeg anbefaler merialet

4 Side 4 af 5 gennemgås af en teknisk rådgiver, således man får en afklaring af, om manglerne burde have været opdaget på et tidligere tidspunkt, og i givet fald hvornår. 6. Aftalegrundlaget, manglerne, ansvaret, erstningskravet og afhjælpning I relion til aftalegrundlaget, manglerne, ansvaret, erstningskravet og afhjælpning henvises der til pkt. 2-5 og 8 i LEAD s not af 4. december Næste skridt, omkostninger og frister Bestyrelsen har på baggrund af ovenstående besluttet, ejerforeningen tilbagekalder den isolerede bevisoptagelse både i relion til Retten i Kolding og Voldgiftsnævnet. Tilsvarende har både kommunen og ejeren af hotelejerlejligheden besluttet tilbagekalde sagen for deres vedkommende. KPC har adviseret foreningen om, man fredag den 15. januar 2016 vil inddrage underentreprenører i den isolerede bevisoptagelse medmindre både ejerforeningen og dens enkelte medlemmer forinden har tilbagekaldt sagen. Da bestyrelsen ønsker reducere sagens omkostninger mest muligt tilbagekalder bestyrelsen hurtigst muligt sagen på vegne af ejerforeningen. Dette indebærer imidlertid ikke automisk, sagen også tilbagekaldes for de enkelte ejerlejlighedsejere, jf. nærmere nedenfor. Som tidligere meddelt dækker ejerforeningen de hidtidige udgifter i forbindelse med den isolerede bevisoptagelse både ved Retten i Kolding og Voldgiftsnævnet. De ejerlejlighedsejere, der ønsker fortsætte den isolerede bevisoptagelse kan gøre dette for egen regning. Det skal i den forbindelse understreges, omkostningerne vil være betydelige. Det gælder såvel advokomkostninger, honorar til skønsmanden, gebyrer til Voldgiftsnævnet samt eventuelle sagsomkostninger som KPC måtte blive tilkendt af byretten eller Voldgiftsnævnet. Hvis man har en retshjælpsforsikring, og forsikringsselskabet ikke meddeler dækningstilsagn, skal man selv betale omkostningerne. De ejerlejlighedsejere, der ligesom ejerforeningen, kommunen og ejeren af hotellejligheden ønsker tilbagekalde den isolerede bevisoptagelse bedes meddele dette til: advok Christian Schwarz-Hansen mail: sst@leaddenmark.com hurtigst muligt og senest fredag den 15. januar 2016 kl. 10, således jeg kan videreformidle dette til Retten i Kolding, Voldgiftsnævnet og KPC. Hvis man som ejerlejlighedsejer ikke giver meddelelse om tilbagekaldelse inden udløbet af ovennævnte frist fortsætter den isolerede bevisoptagelse for den pågældende ejerlejlighedsejers vedkommende. Da dette kan føre til betydelige omkostninger er det derfor vigtigt give besked hvis man ikke ønsker fortsætte.

5 Side 5 af 5 København, den 12. januar 2016 Med venlig hilsen Christian Schwarz-Hansen Advok