Klagerne. J.nr UL/bib. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr. Poul Erik Bech A/S Godthåbsvej Frederiksberg

Transkript

1 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Poul Erik Bech A/S Godthåbsvej Frederiksberg Nævnet har modtaget klagen den 14. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede, der var klagernes køberrådgiver, har begået fejl ved ikke i forbindelse med klagernes køb af ejendom at oplyse klagerne om, at det kunne betyde omkostninger for klagerne, at det tinglyste boligareal ikke var korrekt, og om indklagede derfor skal erstatte klagernes udgifter til landmåler, tinglysning mv. for korrekt registrering af boligarealet. Klagerne har samtidig indgivet klage over den mægler, der solgte ejendommen til klagerne, vedrørende samme forhold og med samme erstatningskrav. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne var i 2005 interesseret i at købe et halvt dobbelthus. Det halve dobbelthus havde status som ejerlejlighed. Klagerne har oplyst, at indklagede var klagernes rådgiver i forbindelse med købet af ejerlejligheden, som var til salg hos en anden ejendomsmægler. Af BBR-ejermeddelelse af 19. august 1997 fremgik, at ejerlejligheden havde et boligareal på 100 m².

2 2 Af tilstandsrapport af 9. maj 2005 fremgik, at der var et boligareal på 139 m². Den byggesagkyndige anførte videre, at der var afvigelser i forhold til BBR-ejermeddelelsen. Den 12. juli 2005 havde klagerne fået udleveret en salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der i ejerlejligheden var 139 m² bolig. Den 17. august 2005 var der blevet indhentet en tingbogsattest, hvoraf det fremgik, at ejerlejligheden havde et areal på 100 m². Den 19. august 2005 blev der udarbejdet en ny salgsopstilling, hvori det var anført, at der var et boligareal på 100 m², samt at boligarealet ifølge BBR-ejermeddelelsen udgjorde 139 m². Den 22. august 2005 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejerlejligheden for kr. Af købsaftalen fremgik, at det tinglyste areal udgjorde 100 m² og boligarealet 100 m². Samme dag indgik klagerne og indklagede en aftale om indklagedes bistand ved køb samt berigtigelse af ejendomshandlen. Det fremgik af aftalen, at indklagede bl.a. skulle foretage besigtigelse af ejendommen med henblik på prisfastsættelse, samt gennemgå ejendommens dokumenter. Indklagedes honorar blev aftalt til kr. Indklagede udarbejdede et tillæg til købsaftalen, som klagerne underskrev den 28. august Sælger underskrev den 1. september Det fremgik af tillægget, at det fra klagernes side bl.a. var en forudsætning, at boligen kunne belånes med 80 %, at indholdet af servitutter ikke gav anledning til bemærkninger, at klagernes byggesagkyndige kunne godkende ejendommen, og at 1. salen var lovligt indrettet. Klagerne var berettiget til at træde tilbage fra handlen, hvis disse forbehold ikke kunne opfyldes. Handlen blev gennemført, og den 18. oktober 2005 sendte indklagede en opkrævning på et honorar på kr. Klagerne har oplyst, at honoraret blev betalt den 26. oktober I 2011 ønskede klagerne at sælge ejendommen. Klagerne har oplyst, at deres ejendomsmægler oplyste, at det korrekte boligareal var 139 m², og at klagerne burde få dette registreret og tinglyst, så der blev orden i papirerne. Klagerne tog kontakt til en landinspektør, der gav et tilbud på at få forholdene bragt i orden. Landinspektøren anførte bl.a.: Du har bedt om tilbud på ordning af ændring af ejerlejlighedsopdelingen i forbindelse med, at en tilbygning skal inddrages i den formelle opdeling. En tidligere ejers

3 3 tilbygning. Jeg har ikke fået tegningen over tilbygningen endnu, men så vidt jeg kan se af tilgængelige oplysninger, så må det være en tilbygning både i stueetage og 1. sal mod øst. En udvidelse på 2-3m vil jeg tro. Jeg har, som du har bedt om, fremskaffet den eksisterende ejerlejlighedsfortegnelse og oversigtskort fra tinglysningen. Tingbogsattest og akten er vedlagt. [...] Arbejdet omfatter opmåling på stedet, udarbejdelse af tillæg til anmeldelse og fortegnelse og ejerlejlighedskort samt tinglysning. Som jeg har fortalt dig, skal panthaverne i begge ejerlejligheder godkende ved tinglyste relaksationspåtegninger, at der er inddraget fællesareal til ejerlejligheden (tilbygningen). Dette skal ske inden tinglysningen af tillægget. Omkostninger i den forbindelse er uden for mit tilbud. Jeg kan tilbyde at udføre arbejdet for kr excl. moms. Der er ingen tinglysningsafgift ved tinglysning af tillægget. Den 25. september 2011 skrev klagerne til indklagede og klagede over, at indklagede ikke i forbindelse med klagernes køb af ejendommen havde rådgivet klager om, at det var sælgers ansvar, at få bragt forholdene i orden vedrørende arealerne. Klagerne anførte, at de derfor forventede, at indklagede dækkede klagernes udgifter hertil. Den 13. oktober 2001 besvarede indklagede klagernes henvendelse. Indklagede anførte bl.a., at indklagede ikke havde begået fejl i sagen. Det var sælger og sælgers ejendomsmægler, der burde have oplyst, at der ikke var foretaget opmåling og tinglysning af hele ejendommens areal, idet dette ikke henhørte til indklagedes forpligtelser, som køberrådgiver. Klagerne har fremlagt en udateret sendt fra indklagede til klagerne. Klagerne har oplyst, at den er sendt fra indklagede den 28. oktober Det fremgår af en bl.a., at indklagede endnu engang henviste klagerne til at klage til sælger og sælgers ejendomsmægler vedrørende differencen i arealerne. Indklagede anførte videre, at indklagede ikke kunne afgøre, om sælger og sælgers ejendomsmægler ville blive ansvarlige for ændringen af det tinglyste areal, idet der var gået mere end 6 år, fra klagerne købte ejendommen. Klagerne besvarede en og anførte bl.a., at den tidsmæssige sammenhæng i sagen ikke havde betydning, idet der var en forældelsesfrist på 20 år. Klagerne har fremlagt endnu en udateret og oplyst, at denne er sendt fra indklagede til klagerne den 3. november Det fremgår af denne bl.a., at indklagede oplyste, at der altid er forskel mellem arealet, der fremgår af BBRejermeddelelsen, og det tinglyste areal. Indklagede anførte videre, at der ikke længere gjaldt et 20-årigt mangelsansvar for sælger, og henviste igen klagerne til at rette deres krav mod sælgers ejendomsmægler.

4 4 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagernes udgifter i forbindelse med tinglysning og registrering af det korrekte boligareal. Klagerne har måttet afholde udgifter til landinspektør, betale gebyrer til klagernes bank og realkreditinstitut og gebyrer til den anden ejers bank og realkreditinstitut, samt afholde tinglysningsafgift på 4 x kr. Da klagerne i 2011 satte ejendommen til salg, gjorde klagernes ejendomsmægler opmærksom på, at der var uoverensstemmelse mellem det tinglyste areal og de reelle kvadratmeter i ejendommen. Uoverensstemmelsen skyldtes, at en tilbygning lavet i 80 erne med bryggers og soveværelse aldrig var blevet tinglyst. Ejendomsmægleren bad klagerne sørge for at få orden i tingene, således at der blev overensstemmelse mellem BBR-ejermeddelelsen, det lovlige boligareal og det tinglyste areal. Dette har desværre medført, at en landinspektør skal foretage opmåling, og at alle panthavere i ejerforeningen skal godkende ændringen i det tinglyste areal. Indklagede burde i forbindelse med klagernes køb i 2005 have påpeget uoverensstemmelsen over for klagerne og rådgivet om, at dette var sælgers ansvar at få bragt i orden, samt oplyst om udgifterne hertil. Undladelsen heraf betyder, at klagerne har et skøde på blot 100 m² og ikke 139 m², som er det reelle boligareal. Indklagede var ude at gennemgå ejendommen med klagerne, hvorfor klagerne finder det besynderligt, at indklagede ikke har bemærket, at ejerlejlighedens størrelse er betydeligt større end det tinglyste areal. Også på den baggrund burde indklagede nærmere have undersøgt forholdene og orienteret klagerne om problematikken i forbindelse med uoverensstemmelserne. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagernes krav angår rådgiveransvar. Dette krav er forældet, da der er gået mere end 6 år siden, klagerne købte ejendommen. Indklagede har heller ikke handlet ansvarspådragende. Klagerne har fået det antal kvadratmeter, som der er oplyst om i de fremlagte dokumenter. Det er sælgermægleren, der skal give de grundlæggende oplysninger om ejendommen, herunder størrelsen af det tinglyste areal. Både af købsaftalen og af salgsopstillingen fra handelstidspunktet fremgår, at det tinglyste areal er 100 m², og disse oplysninger blev lagt til grund af indklagede. Det var sælger og sælgermægleren, der burde have givet oplysning om, at der ikke var

5 5 foretaget opmåling og tinglysning af ejerlejlighedens areal. Denne forpligtelse ligger ikke hos købers rådgiver, der alene repræsenterede klagerne i forbindelse med handlens indgåelse. Der var ikke dokumenter eller andre oplysninger i forbindelse med handlen, der gav eller burde have givet indklagede anledning til at foretage yderligere undersøgelser. Der er i øvrigt altid uoverensstemmelse mellem det tinglyste areal og arealet opgivet i BBRejermeddelelsen. Nævnet udtaler: På købstidspunktet gjaldt lov nr. 274 af 22. december 1908 om forældelse af visse fordringer. Efter denne lov er forældelsesfristen 5 år. Den nye forældelseslov (lov nr. 522 af 6. juni 2007 om forældelse af fordringer) trådte i kraft den 1. januar Loven finder som udgangspunkt også anvendelse på tidligere stiftede fordringer, som ikke inden ikrafttrædelsesdagen var forældet efter de hidtil gældende regler. Forældelse indtræder dog tidligst den 1. januar 2011, medmindre fordringen inden dette tidspunkt ville være forældet såvel efter denne lovs bestemmelser som efter de hidtil gældende bestemmelser. I det sidstnævnte tilfælde anvendes det seneste tidspunkt for forældelsens indtræden. Efter forældelseslovens 3 er forældelsesfristen 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Efter 3, stk.2, regnes forældelsesfristen i stk. 1, hvis fordringshaveren var ubekendt med fordringen eller skyldneren, først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil. Det fremgår af købsaftalen vedrørende klagernes køb af ejendommen, at det tinglyste areal og boligarealet udgjorde 100 m². Med købsaftalen fik klagerne udleveret bl.a. BBRejermeddelelse af 19. august 1997 og tingbogsattest af 17. august Det fremgik også af begge disse dokumenter, at ejendommen havde et areal på 100 m². Af den salgsopstilling, der hørte til købsaftalen, fremgik også et areal på 100 m². Det var dog samtidig anført, at arealet ifølge BBR var 139 m². Dette areal var også oplyst i en tidligere udleveret salgsopstilling. Uoverensstemmelsen vedrørende arealet var også påpeget i tilstandsrapporten, som klagerne tillige fik udleveret i forbindelse med underskriften på købsaftalen. På baggrund af oplysningerne i sagen må det lægges til grund, at arealet rettelig er på 139 m², og at uoverensstemmelsen i arealet beror på, at en tilbygning ikke var blevet registreret. Spørgsmålet om korrektion af ejendommens areal er opstået i forbindelse med, at klagerne i 2011 har ønsket at sælge ejendommen.

6 6 Nævnet må lægge til grund, at klagerne ved købet af ejendommen på baggrund af oplysningerne i købsaftalen, tingbogsattesten, BBR-ejermeddelelsen og salgsopstillingen måtte vide, at ejendommens areal var på 139 m², men at der alene var tinglyst et areal på 100 m². Klagerne har således haft kendskab til de faktiske omstændigheder, der var nødvendige for at kunne rejse et krav. Forældelsesfristen for klagers krav må derfor regnes fra købstidspunktet. Det forhold, at klagerne ikke måtte være klar over, at berigtigelse af forholdene ville medføre udgifter, medfører ikke, at klagerne kan anses for at være i utilregnelig uvidenhed om deres krav i den forstand, hvori dette udtryk anvendes i forældelseslovens 3, stk. 2. Klagernes krav er herefter forældet, og klagerne har allerede af denne grund ikke krav på erstatning. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand