Klagerne. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Mogens Holm Nørregade Aakirkeby

Transkript

1 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Mogens Holm Nørregade Aakirkeby Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne, idet indklagede ikke oplyste klagerne om beskatning i forbindelse med udstykning af en ejendom, hvorpå 4 fritidshuse var beliggende. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge 4 fritidshuse, som var beliggende på 1 grund. Klagerne henvendte sig derfor i 2004 til indklagede med henblik på salg af ejendommen. Indklagede fremsendte en formidlingsaftale af 17. februar 2004, hvoraf det fremgik, at den samlede ejendom var vurderet til en kontantpris på kr ,00, og at indklagedes vederlag for salg heraf udgjorde kr ,00 samt kr ,00 for skønnede udgifter til dokumentationsomkostninger. Det fremgik endvidere, at aftalen

2 2 var gældende for en periode på 6 måneder. Det fremgik af indklagedes fremsendelsesbrev, at indklagede havde igangsat salget af ejendommen i henhold til vedlagt salgsopstilling og salgsbudget. Da det imidlertid viste sig, at grunden med de 4 fritidshuse var svært omsættelig, undersøgte indklagede om det var muligt, at husene kunne udstykkes. Den 27. august 2004 skrev indklagede til klagerne, at indklagede havde kontaktet en landinspektør, som havde oplyst udgift til udstykning. Det fremgik videre af indklagedes brev: [ ] Endvidere skal vi oplyse, at det samlede salær fordels på de fire sommerhuse med kr ,00 + moms. [ ] Vi ser frem til, at De sætter udstykningen i gang hurtigst muligt, således at vi kan annoncere husene under udstykning i forbindelse med vores åbent-hus arrangement i starten af september. [ ] Der foreligger en formidlingsaftale vedrørende det ene af husene, der er vurderet den 3. september Honoraret til indklagede er opgjort til kr ,00 inkl. moms. Der foreligger vedrørende denne ejendom også et salgsbudget og en salgsopstilling af 30. august Den 15. september 2004 skrev indklagede på ny til klagerne og bekræftede, at indklagede havde startet salget af ejendommen under opdeling. Den 9. november 2004 modtog klagerne brev fra kommunen om, at udstykning af grundene var godkendt. På grund af forskellige tekniske problemer i forbindelse med udstykningen påbegyndte indklagede først salget i begyndelsen af 2005 til den oprindelige salgspris. De 3 af husene blev solgt meget hurtigt. Udstykningen af ejendommen blev approberet i Kort & Matrikelstyrelsen den 17. marts 2005.

3 3 Den ene af klagerne meddelte i salgsforløbet, at han selv ønskede at erhverve et af fritidshusene. Ifølge klagernes oplysning blev aftale om denne klagers køb indgået den 23. marts Den 10. maj 2005 fremsendte indklagede faktura til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.: [ ] [ ] I 2007 modtog klagerne en henvendelse fra SKAT om, at klagerne skulle betale indkomstskat af salgsprisen, idet udstykningen først var approberet i Kort & Matrikelstyrelsen den 17. marts 2005 ca. 1 ½ måned efter, at klagerne havde underskrevet købsaftaler. Det endelige tidspunkt for udstykning anses i henhold til Told-

4 4 og Skattestyrelsens praksis for at være Kort- og Matrikelstyrelsens approbation. Derfor opfyldte klagerne ikke fritagelsesbetingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 1, og 2, og klagerne blev anset for skattepligtige i henhold til ejendomsavancelovens 1, stk. 1. Af begrundelsen fremgik videre, at ejendommen efter udstykning ville have opfyldt arealkravet, men at kravet om, at udstykningen skal være foretaget inden salget, ikke var opfyldt. Afgørelsen fra SKAT blev påklaget til skatteankenævn Bornholm, som den 14. april 2008 stadfæstede SKAT s afgørelse. Det fremgik videre af afgørelsen: [ ]

5 5 [ ] Den 20. maj 2008 skrev klagerne til indklagede og bad denne friholde klagerne, idet klagerne gjorde gældende, at indklagede burde have rådgivet klagerne om at afvente den endelige udstykning, inden ejendommene blev solgt, idet den ekstra skat i så fald kunne have været undgået. Den 6. oktober 2008 anerkendte indklagedes forsikringsselskab klagernes krav på erstatning for så vidt angik de 3 af fritidshusene. Med hensyn til det 4. hus gjorde forsikringsselskabet gældende, at indklagede ikke havde bistået med det endelige salg af dette hus, og at der derfor ikke kunne ydes erstatning.

6 6 Klagerne svarede ved brev af 12. oktober Klagerne gjorde gældende, at de på et tidspunkt havde forsøgt at få en rabat på 25 %, idet et af husene blev solgt til en af klagerne. Dette var imidlertid blevet afvist af indklagede med henvisning til, at dette salg skete på lige fod med de øvrige salg, hvilket klagerne accepterede. Den 23. december 2008 blev der afsagt kendelse af landsskatteretten. Skatteankenævnets afgørelse om, at klagerne var pligtige at betale ejendomsavanceskat blev stadfæstet. Det fremgik af Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse: [ ]

7 7

8 8 [ ] Af opgørelse fra revisor af 25. marts 2009 vedrørende erstatningskrav fremgår, at ejendomsavancen for klager 1 blev opgjort til kr ,78 for så vidt angik de 3 af ejendommene samt kr ,43 for den 4. ejendom. De samme tal udgjorde for klager 2 henholdsvis kr ,47 og kr ,69 og for klager 3 henholdsvis kr ,75 og kr. 0,00. De opgjorte beløb var inklusive renter. Der blev endvidere vedlagt faktura for honorar til revisor for udarbejdelse af skatteberegningerne på kr ,00. Indklagede forsikringsselskab oplyste den 21. september 2009 klagernes advokat om, at der var udbetalt følgende beløb til klagerne, klager 1: kr ,78, klager 2: kr ,47 og klager 3: kr ,75. Den 1. oktober 2009 skrev klagernes advokat til indklagede, at der nu resterede et krav vedrørende renter samt et erstatningsbeløb vedrørende den 4. ejendom, som indklagedes forsikringsselskab ikke havde dækket. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Klagerne har ejet den samlede ejendom i godt 25 år. Husene har ikke været udlejet erhvervsmæssigt og har været benyttet af klagerne selv. Klagerne er således forbrugere.

9 9 Indklagede har rådgivet klagerne fejlagtigt i forbindelse med salg og udstykning af klagernes ejendom, hvilket har medført en unødvendig beskatning og derved et tab for klagerne. Købsaftaler for alle 4 ejendomme var indgået, inden udstykningen var endelig på plads, og dette medførte den unødvendige beskatning. Det var indklagede, der forestod hele forløbet i forbindelse med salget vedrørende alle 4 fritidshuse, herunder udfærdigelse af salgsopstilling, provenuberegning, købsaftalen samt kontakt til kommune og landinspektør vedrørende udstykningen. Det er i den forbindelse underordnet, at den ene ejendom blev solgt til en af klagerne. Indklagedes salærberegning vedrørte alle 4 huse, og der er da også betalt salær for alle husene. Klagerne har underskrevet en formidlingsaftale herom, som må bero hos indklagede. Indklagedes forsikringsselskab har anerkendt fejlen og betalt erstatning vedrørende 3 af husene. Forsikringsselskabet vil imidlertid undtage den ejendom, som er solgt til den ene af klagerne, ligesom forsikringsselskabet ikke vil betale renter eller udgift til revisor. For så vidt angår renter er der ikke tale om, at disse er påløbet som følge af manglende betalingsevne/-vilje. Forholdet er, at indklagede bad klagerne om at vente med at rejse et krav, indtil sagen var afgjort af Landsskatteretten. Indklagede skulle endvidere have betalt renter tilbage fra det tidspunkt, hvor klagerne havde betalt beløbet, såfremt klagerne havde betalt beløbet tidligere. Renterne kunne således ikke have været undgået. Indklagede/forsikringsselskabet har sparet renter ved at køre det meget lange forløb. Indklagedes forsikringsselskab Chartis har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig for så vidt angår 3 af ejendommene. Indklagede er imidlertid ikke erstatningsansvarlig for så vidt angår den ejendom, som blev solgt til en af klagerne. Den ansvarspådragende handling er, at fritidshusene sælges, forinden udstykningen blev gennemført. Da indklagede ikke deltog i salget af den ejendom, som blev solgt til den ene af klagerne, er det således ikke indklagede, men klagerne selv, som er ansvarlige for det tab, som vedrører denne ejendom. Det var oprindelig meningen, at ejendommen med de 4 fritidshuse skulle sælges som én ejendom, og salæret blev fastsat som salg af én ejendom, og ikke som salg af 4 ejendomme. Det var imidlertid vanskeligt at sælge ejendommen, og derved opstod idéen om, at ejendommen skulle opdeles.

10 10 Indklagedes salgsarbejde har været væsentligt større ved salg af 4 ejendomme end 1, og indklagede havde regnet med at få salær svarende til det oprindeligt forventede salær. Derfor anså indklagede sig berettiget til at tage fuldt salær. For så vidt angår renter er det almindelig politik, at forsikringsselskabet ikke dækker renter, som skyldes manglende betalingsevne/-vilje. Renterne kunne have været undgået, såfremt klagerne havde betalt SKAT det skyldige beløb i stedet for at vente på en eventuel erstatningssag var færdigbehandlet. Det fulde rentebeløb er dog betalt sammen med ejendomsavancen. Indklagede har bl.a. anført: I forbindelse med flytning af arkiv er ældre sager blevet makuleret. Dette gælder denne sag. Indklagede er imidlertid sikker på, at der blev indgået nye formidlingsaftaler i forbindelse med, at ejendommen blev opdelt i flere salgsenheder. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærkes, at nævnet finder, at klagerne i relation til salget af ejendommen, som ikke har været udlejet erhvervsmæssigt, og som har været benyttet af klagerne selv bortset fra kortere udlejningsperioder, må anses for forbrugere, hvorfor nævnet, der er et forbrugerklagenævn, kan behandle sagen. Indklagede samt indklagedes forsikringsselskab har anerkendt, at der foreligger en ansvarspådragende handling for så vidt angår de 3 af fritidshusene, som blev solgt til andre end klagerne, og som blev solgt forinden approbation fra Kort- & Matrikelstyrelsen forelå. Nævnet finder i fortsættelse heraf, at indklagede skal betale klagernes udgift kr ,00 i forbindelse med klagernes revisors udarbejdelse af opgørelse af tab, idet denne opgørelse var nødvendig til den nøjagtige fastsættelse af kravet. Det fremgår af sagen, at der indgik renter i det beløb, som indklagedes forsikringsselskab har betalt i henhold til den af klagernes revisor udfærdigede tabsopgørelse. Klagerne har derfor ikke godtgjort at have krav på yderligere rentebeløb. Det fremgår af sagen, at der oprindelig blev indgået en formidlingsaftale i februar 2004 vedrørende samlet salg af alle 4 huse. Honoraret herfor var opgjort til kr ,00 inkl. moms. Det fremgår videre af sagen, at der foreligger en formidlingsaftale vedrørende det ene af husene, nr. 2, af 3. september Honoraret i denne aftale er opgjort til kr ,00 inkl. moms, svarende til ¼ af honoraret ved samlet salg. Nævnet lægger til grund, at der har foreligget tilsvarende aftaler vedrørende de øvrige huse.

11 11 Efter at alle husene var solgt, afregnede indklagede sagen og krævede kr ,00 inkl. moms i honorar. Der foreligger ikke for nævnet nærmere oplysninger om dette honorar, men henset til størrelsen af dette honorar sammenholdt med formidlingsaftalerne og klagernes fremstilling af sagen, må det lægges til grund, at honoraret angår det samlede salg, selv om afregningen efter sin ordlyd alene angår nr. 4, 6 og 8. Nævnet lægger herefter til grund, at indklagede også har stået for salget af hus nr. 2. Det må lægges til grund, at indklagede ikke har været bekendt med den ændring af praksis vedrørende beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med udstykning, som er offentliggjort i TfS , og som landskatteretten har lagt til grund ved afgørelsen i denne sag. Det er en følge heraf, at det heller ikke har indgået i tilrettelæggelsen af salget af hus nr. 2, at klagerne kun ville opfylde betingelsen i ejendomsavancebeskatningsloven om, at ejendommen skal være på mindre end m 2, i ganske få dage, før ejendommen blev overdraget til den ene af klagerne. Dermed ville der også opstå spørgsmål, om ejendommen havde været benyttet af ejerne til private formål i dette korte tidsrum, hvor ejendommen samtidig var til salg. Under disse omstændigheder finder nævnet, at indklagede er erstatningsansvarlig også vedrørende denne ejendom. Det fremgår af klagernes revisors tabsopgørelse af 25. marts 2009, at den del af ejendomsavancen, som vedrørte denne ejendom, udgjorde i alt kr ,12 inkl. renter, hvorfor nævnet finder, at indklagede skal erstatte klagerne dette beløb. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klagerne betale kr ,12 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,12 fra 21. august 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen

12 formand 12